NJ 2016/150. Art. 40c, 41 Ow

Transcriptie

1 schappen die een bepaald natuurlijk mineraalwater op het vlak van bescherming van de gezondheid kan bezitten, indien natuurlijk mineraalwater met dezelfde oorsprong en dezelfde kenmerken onder verschillende handelsbenamingen mocht worden verkocht. 42 Voorts worden in bijlage I bij richtlijn 2009/54 de relevante kenmerken voor de identificatie van natuurlijk mineraalwater vermeld, met name het gehalte aan mineralen, sporenelementen of andere bestanddelen, en is daarin vastgesteld op welk vlak en aan de hand van welke criteria die kenmerken moeten zijn beoordeeld. Die criteria worden opgesomd in deel II van die bijlage, waaruit onder meer blijkt dat voor het geologisch en hydrologisch onderzoek met name de juiste ligging van het winningspunt en de stratigrafie van de hydrogeologische aardlaag moeten worden vereist en dat bij het te verrichten fysisch, chemisch en fysischchemisch onderzoek met name het verband tussen de bodemgesteldheid en de aard en het type van de in het bronwater voorkomende minerale substanties wordt vastgesteld. In die bijlage is voorts bepaald dat [d]e samenstelling, de temperatuur en de andere essentiële kenmerken van het natuurlijk mineraalwater [ ] constant [moeten] blijven binnen natuurlijke schommelingen. 43 Dienaangaande hoeft voor de beoordeling van die kenmerken en dus voor de uitlegging van artikel 8, lid 2, van richtlijn 2009/54 geen beroep te worden gedaan op de begrippen watervoerende laag of grondwaterlichaam in richtlijn 2000/60. Uit artikel 1 van die richtlijn en de rechtspraak van het Hof (zie in die zin arresten Commissie/Luxemburg, C-32/05, ECLI:EU:C:2006:749, punt 41, en Commissie/Duitsland, C-525/12, ECLI:EU:C:2014:2202, punt 50) blijkt immers dat de doelstellingen van richtlijn 2000/60 verschillen van die van richtlijn 2009/54. Terwijl eerstgenoemde richtlijn voornamelijk milieudoelstellingen nastreeft, is laatstgenoemde richtlijn immers gericht op de bescherming van de gezondheid van de consument, het voorkomen van misleiding van de consument en het waarborgen van eerlijke handelsvoorwaarden. De bepalingen van richtlijn 2000/60 zijn dus niet dienstig voor de uitlegging waarom in casu wordt verzocht (zie naar analogie arrest Møller, C-585/10, ECLI:EU:C:2011:847, punt 37). 44 Of een bepaald natuurlijk mineraalwater afkomstig [is] van eenzelfde bron in de zin van artikel 8, lid 2, van richtlijn 2009/54, kan dus enkel worden bepaald aan de hand van de bepalingen van die richtlijn. 45 Uit een en ander volgt dat, gelet op de definitie van natuurlijk mineraalwater in bijlage I bij richtlijn 2009/54, de algemene opzet van die richtlijn en het doel ervan, op de prejudiciële vragen moet worden geantwoord dat het begrip natuurlijk mineraalwater afkomstig van eenzelfde bron in de zin van artikel 8, lid 2, van die richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat het betrekking heeft op natuurlijk mineraalwater gewonnen uit een of meer natuurlijke of kunstmatige ontspringingspunten dat eenzelfde watervlak of eenzelfde onderaardse laag tot oorsprong heeft, voor zover de kenmerken van dat water volgens de in bijlage I bij die richtlijn vermelde criteria bij al die natuurlijke of kunstmatige ontspringingspunten identiek zijn en constant blijven binnen natuurlijke schommelingen. [ ] Het Hof (Derde kamer) verklaart voor recht: [zie cursieve kop]. HOGE RAAD (CIVIELE KAMER) 25 september 2015, nr. 14/02051 en 14/02217 (Mrs. E.J. Numann, C.A. Streefkerk, G. de Groot, M.V. Polak, T.H. Tanja-van den Broek; wnd. A-G mr. J.C. van Oven) m.nt. E. de Groot Art. 40c, 41 Ow RvdW 2015/1016 JWB 2015/326 NJB 2015/1737 ECLI:NL:PHR:2015:590 ECLI:NL:HR:2015:2805 Onteigening. Doel onteigening; uitleg onteigeningsbesluit in licht bestemmingsplan en PKB ( Ruimte voor de Rivier ). Vaststelling schadeloosstelling; vergoeding meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid onteigend werk; plafond vergoeding? Eliminatieregel, art. 40c Ow; komt vergoeding van meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid in mindering op aan onteigende toekomende vergoeding ter zake waardevermindering van overblijvende ( art. 41 Ow)? Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel van de rechtbank dat het doel van de onteigening dient te worden vastgesteld door het daaraan ten grondslag liggende onteigeningsbesluit uit te leggen in het licht van het bestemmingsplan ter uitvoering waarvan de onteigening geschiedt, en de Planologische kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier waarvan het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt. Van een bijzondere geschiktheid van het onteigende is niet slechts sprake indien het werk op het onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd. Ook als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende een onderdeel is, kan worden bespaard vanwege de bijzondere geschiktheid van het onteigende (in dit geval: de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas als nabijgelegen depot voor de van het werk op andere percelen vrijkomende grond), kan een bijzondere geschiktheid van het onteigende aangenomen worden. Ook dan immers mag verondersteld worden 1770 Afl NJ

2 onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd dan op soortgelijke gronden. Het middel komt voorts op tegen het oordeel dat, indien al een plafond aan de vergoeding voor de bijzondere geschiktheid van het onteigende moet worden verbonden, dat plafond substantieel hoger is dan de in deze zaak berekende opslag wegens bijzondere geschiktheid. Het door de onteigende ingestelde cassatieberoep keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat bij de begroting van het voordeel voor de Staat voortvloeiend uit de bijzondere geschiktheid van de plas ook rekening moet worden gehouden met het nadeel als gevolg van de bijzondere ongeschiktheid, te weten de noodzaak tot het storten van m 3 te vermarkten grond, en dat de voordelen en nadelen moeten worden gesaldeerd. Geklaagd wordt dat deze saldering in strijd is met de eliminatieregel van art. 40c Ow. Het middel keert zich verder tegen de beslissing dat geen sprake is van een voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering van het overblijvende. Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel van de rechtbank dat het doel van de onteigening dient te worden vastgesteld door het daaraan ten grondslag liggende onteigeningsbesluit uit te leggen in het licht van het bestemmingsplan ter uitvoering waarvan de onteigening geschiedt, en de Planologische kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier waarvan het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt. Van een bijzondere geschiktheid van het onteigende is niet slechts sprake indien het werk op het onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd. Ook als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende een onderdeel is, kan worden bespaard vanwege de bijzondere geschiktheid van het onteigende (in dit geval: de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas als nabijgelegen depot voor de van het werk op andere percelen vrijkomende grond), kan een bijzondere geschiktheid van het onteigende aangenomen worden. Ook dan immers mag verondersteld worden dat een redelijk handelend verkoper een hogere prijs kan bedingen vanwege de bijzondere eigenschap van het onteigende die kan worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend. De regel dat bij de bepaling van het aan de onteigende toe te leggen bedrag voor de bijzondere geschiktheid een plafond moet worden gehanteerd, is ontwikkeld voor gevallen waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen in het onteigende die kunnen worden verkocht of kunnen worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend (vgl. HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, NJ 2003/150, m.nt P.C.E. van Wijmen). In dergelijke gevallen is het gerechtvaardigd de aan de onteigende toe te leggen vergoeding niet op een hoger bedrag te stellen dan de marktwaarde van die bodembestanddelen, aangezien de onteigende zelf geen hogere opbrengst dan die marktwaarde had kunnen realiseren. In een geval als het onderhavige echter, waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van een plas die kan dienen als depot voor bij het werk waarvoor wordt onteigend vrijkodat een redelijk handelend verkoper een hogere prijs kan bedingen vanwege de bijzondere eigenschap van het onteigende die kan worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend. De regel dat bij de bepaling van het aan de onteigende toe te leggen bedrag voor de bijzondere geschiktheid een plafond moet worden gehanteerd, is ontwikkeld voor gevallen waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen in het onteigende die kunnen worden verkocht of kunnen worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend. In dergelijke gevallen is het gerechtvaardigd de aan de onteigende toe te leggen vergoeding niet op een hoger bedrag te stellen dan de marktwaarde van die bodembestanddelen, aangezien de onteigende zelf geen hogere opbrengst dan die marktwaarde had kunnen realiseren. De bedoelde regel leent zich dan ook niet voor toepassing buiten het geval van in het onteigende aanwezige winbare bodembestanddelen. Dat ingevolge vaste rechtspraak met de meerwaarde die verband houdt met het werk waarvoor wordt onteigend, rekening wordt gehouden in de schadeloosstelling van de onteigende vormt een uitzondering op de in art. 40c Ow neergelegde eliminatieregel. De vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid mag niet in mindering gebracht worden op de ingevolge art. 41 Ow aan de onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende en mag dus niet worden meegenomen in de voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende toegepaste vergelijking tussen enerzijds de waarde van het geheel vóór onteigening, en anderzijds de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende na onteigening. In deze zaken heeft de rechtbank ten name van de Staat de vervroegde onteigening uitgesproken van een aantal stukken grond in het kader van de uitvoering van de Planologische kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier. Het onteigende maakte deel uit van een geheel, bestaande uit onder meer een woonboerderij en een voormalige zandwinplas met oevers. De in hun geheel onteigende percelen omvatten de plas met oevers. Niet onteigend is onder meer de woonboerderij. De deskundigen hebben geadviseerd dat de aanwezigheid van de voormalige zandwinplas op het onteigende voor de Staat een voordeel betekent, omdat circa m 3 vrijkomende grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht, niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar kan worden gestort in de plas. De rechtbank heeft in navolging van het advies van de deskundigen de helft van het geschatte bedrag dat met de besparing gemoeid is toegekend als schadeloosstelling. De Staat klaagt in cassatie dat de rechtbank heeft miskend dat het doel van de onteigening zoals dat volgt uit het onteigeningsbesluit bepalend is en dat van een bijzondere geschiktheid van het onteigende slechts sprake is indien het werk op het NJ Afl

3 mende grond, zodat het werk goedkoper gerealiseerd kan worden, is geen sprake van de aanwezigheid in het onteigende van zaken met een marktwaarde. De bedoelde regel leent zich dan ook niet voor toepassing buiten het geval van in het onteigende aanwezige winbare bodembestanddelen. De vergoeding wegens bijzondere geschiktheid houdt in dat de onteigende naast de vergoeding van de werkelijke waarde die het onteigende perceel in het vrije commerciële verkeer heeft, tevens een vergoeding ontvangt vanwege de omstandigheid dat het onteigende perceel een bijzondere eigenschap of hoedanigheid heeft waardoor het speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft, omdat het beter bruikbaar is voor het werk waarvoor onteigend wordt dan vergelijkbare gronden in de nabijheid van het onteigende. Dat ingevolge vaste rechtspraak met deze meerwaarde, die verband houdt met het werk waarvoor wordt onteigend, rekening wordt gehouden in de schadeloosstelling van de onteigende, vormt een uitzondering op de in art. 40c Ow neergelegde eliminatieregel. Dat de onteigende door vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval geweest zou zijn, wordt gerechtvaardigd door de omstandigheid dat het gaat om een bijzondere eigenschap die de te onteigenen zaak los van het werk waarvoor onteigend wordt al heeft en waarvoor de onteigende, als verondersteld redelijk handelend verkoper, naar billijkheid een vergoeding kan bedingen van de onteigenaar als redelijk handelend koper, omdat de zaak vanwege die eigenschap speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft (vgl. HR 4 juni 1954, NJ 1959/175 ). Indien naast de bijzondere geschiktheid van het onteigende als zojuist bedoeld, tevens sprake is van een waardevermindering van het overblijvende na onteigening, dient de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet in aanmerking te worden genomen bij de bepaling van de vergoeding voor die waardevermindering. Daardoor zou immers hetzij tekort gedaan worden aan de ratio van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid, hetzij de onteigende niet volledig schadeloos gesteld worden voor het vermogensverlies bestaande in de mindere waarde van het overblijvende na de onteigening. Derhalve mag de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet in mindering gebracht worden op de ingevolge art. 41 Ow aan de onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende (HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5572, NJ 2003/163, m.nt. P.C.E. van Wijmen). Dit brengt mee dat de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet mag worden meegenomen in de voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende toegepaste vergelijking tussen enerzijds de waarde van het geheel vóór onteigening, en anderzijds de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende na onteigening. In de zaak 14/02051: De Staat der Nederlanden (Ministerie van Infrastructuur en Milieu), te 's-gravenhage, eiser tot cassatie, adv.: mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink, tegen Johannes Henricus Maria Groten, te Zwolle, verweerder in cassatie, adv.: mr. J.F. de Groot, en in de zaak 14/02217: Johannes Henricus Maria Groten, te Zwolle, eiser tot cassatie, adv.: mr. J.F. de Groot, tegen De Staat der Nederlanden (Ministerie van Infrastructuur en Milieu), te 's-gravenhage, verweerder in cassatie, adv.: mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink. Hof: 2. Inschrijving onteigeningsvonnis Het onteigeningsvonnis van 19 december 2012 is op 4 februari 2013 ingeschreven in de openbare registers. 3. Het deskundigenrapport en de standpunten van partijen 3.1. Naar aanleiding van het deskundigenrapport houdt een aantal onderwerpen partijen verdeeld. Deze onderwerpen zullen hierna worden besproken, waarbij, voor zover nodig, op de onderscheiden standpunten van partijen zal worden ingegaan Daarnaast staan de door Groten en door de deskundigen ingediende kostenopgaven en het dienaangaande door de Staat ingenomen standpunt ter beoordeling. 4. De beoordeling Werkelijke waarde van het gehele object 4.1. Groten betwist de waardering door de deskundigen van de waarde van het gehele object vóór onteigening. Groten is van mening dat deze waardering met het door de deskundigen genoemde bedrag van te laag is gesteld. Deze waardering dient zijns inziens uit te komen op het bedrag van althans in iedere geval substantieel hoger dan voornoemd bedrag uit te vallen. Groten beroept zich ter adstructie van zijn standpunt ten eerste op een transactie in Lathum (Zevenaar) betreffende een vergelijkbare situatie met een verkoopprijs van en ten tweede op een in dit geval aantrekkelijker locatie dan ingeval van die transactie. Door een ligging van de locatie niet nabij een snelweg met geluidsoverlast, waarvan in Lathum sprake is, en een aantrekkelijke(r) ligging direct tegen de stad Zwolle, een en ander in combinatie met de waterplas en de vergunning voor de verbinding daarvan met de IJssel, heeft het object volgens Groten een hogere waarde dan waarvan bij de referentietransactie sprake was De rechtbank stelt vast dat de deskundigen blijkens hun rapport met de door Groten genoemde omstandigheden van de locatie rekening hebben 1772 Afl NJ

4 gehouden en aldus tot een waardering op eerstgenoemd bedrag zijn gekomen. Naar aanleiding van de reactie van Groten op het deskundigenrapport hebben de deskundigen hun advies ten aanzien van de locatie nader onderbouwd. In de enkele volharding van Groten in zijn mening dat de ligging van de locatie nabij de stad Zwolle zonder nabijheid van snelweg beter is dan die in Lathum, ziet de rechtbank geen aanleiding om het advies van de deskundigen niet te volgen. Werkelijke waarde van het onteigende 4.3. De Staat betwist de door de deskundigen hanteerde waardering van 1,75/m 2 voor de waterplas, aangezien zij ten opzichte van de referentiewaarde van 1/m 2 ten onrechte een opslag van 0,75/m 2 hanteren in verband met de (destijds krachtens de Rivierenwet ) in 1986 aan Groten verleende vergunning voor het maken van een verbinding (toegangsgeul) van de IJssel naar de voormalige zandwinplas. De Staat bestrijdt de waarde van die vergunning voor een redelijk handelend koper met het oog op de ouderdom van die vergunning, op de mogelijkheid dat die vergunning te allen tijde zonder vergoeding kan worden ingetrokken, op de aan het realiseren van een verbinding verbonden belangrijke kosten en op de aantasting van de privacy ingeval een verbinding voor extensieve recreatie wordt aangewend. Daarenboven heeft de Staat aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte de onteigening wegdenken, gelet op het arrest van 12 mei 1971 ( NJ 1972/489, Dordtse Veerstoel) en de daarin uitgesproken verhouding van een mogelijke vergunningintrekking zonder schadevergoeding tot een onteigening De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies dat ondanks de argumenten van de Staat op geen enkele wijze is gebleken van aanwijzingen dat de betreffende vergunning, die nog immer levend is en waarvoor Groten jaarlijks recognitie betaalt, ingetrokken zou en/of zal worden. Vaststaat dat die vergunning, anders dan in het geval van het genoemde arrest niet (op een zelfstandige grond) is ingetrokken. Daarbij voorziet het werk waarvoor onteigend wordt niet in een gevolg waartoe intrekking van de vergunning zou strekken. Waar intrekking in dit geval derhalve enkel als een theoretische mogelijkheid aan de orde is, is de rechtbank van oordeel dat de vergunning heeft te gelden als een op geld waardeerbaar element, dat in redelijkheid in de waardering dient te worden betrokken. De rechtbank volgt in zoverre de deskundigen. Dat de opslag, indien terecht, op een ander bedrag gesteld zou moeten worden dan 0,75/m 2 is door de Staat niet gesteld Groten betwist de door deskundigen op begrote waarde van het onteigende, los van de woonboerderij c.a. Zijns inziens zou deze waarde dan wel moeten bedragen en in alle gevallen derhalve meer dan eerstgenoemd bedrag. Het verschil met de begroting van de deskundigen is met name gelegen in de waar- dering van de zandwinplas: door Groten gesteld op en door de deskundigen op Hoewel de Staat de door de deskundigen begrote waarde van het object vóór onteigening niet heeft bestreden hetgeen niet verbaast bij het door de Staat ter zake begrote bedrag van ruim heeft hij wat betreft de voor de voormalige zandwinplas gehanteerde waarde een dubbeltelling geconstateerd waar het gaat om de waarde van de plas als onderdeel van de woonboerderij. De rechtbank zal wat betreft de Staat dan ook niet op dit punt ingaan, maar zij begrijpt het standpunt van Groten als vermeld in 4.5 zo, dat hij zich verzet tegen een onderscheid in waardering van de plas als onderdeel van de waardering van het object vóór onteigening en die in het kader van de begroting van de waarde van het onteigende De deskundigen hebben zodanig onderscheid gehanteerd vanuit hun benadering dat de waarde van de plas, los beschouwd van de rest (de woonboerderij), een lagere is dan de waarde van de plas als onderdeel van de woonboerderij, vanuit de beoordeling dat de som der delen méér is dan de afzonderlijke delen. De rechtbank verstaat de deskundigen aldus dat de plas in combinatie met de woonboerderij hoger wordt gewaardeerd dan als losse plas, hetgeen tot uitdrukking komt in een prijs van 2,50/m 2 tegenover een prijs van 1,75/m 2. Daarbij hebben zij voorts aangegeven dat de ligging van de plas los beschouwd van de woonboerderij door de ligging nabij de woonboerderij (eveneens) een meerwaarde heeft in vergelijking met het geval van een losse plas ergens verloren in het landschap of bijvoorbeeld bij een steenfabriek. De benadering komt de rechtbank niet onbegrijpelijk voor. De Staat heeft evenwel tot een tegenstrijdigheid geconcludeerd die een weerslag zou moeten hebben in de waardering van het overblijvende, te weten die tussen extensieve recreatie op de plas en de privacy voor de woonboerderij. De rechtbank overweegt dat een zekere vermindering van de privacy vanwege extensief recreatief gebruik van het nieuwe natuur- en watergebied inderdaad aan de orde kan zijn maar is van oordeel dat dit wordt gecompenseerd door de fraaiere landschappelijke situering van het overblijvende, zoals die door de deskundigen is omschreven. Daarbij grenst de woonboerderij direct aan een nieuwe natuur- en watergebied, dat ontstaat uit de huidige plas met rommelige oevers, en op 100 meter van de nieuw hoogwatergeul, met bovenal een op de IJssel georiënteerde ligging De rechtbank volgt Groten derhalve niet in zijn standpunt ten aanzien van de onder 4.5 bedoelde hogere waarde van het onteigende wat betreft de zandwinplas als ontkoppeld object De Staat heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de overige niet bebouwde grond op grond van een door de door haar ter zitting nadere betoogde berekeningswijze, die is gebaseerd op de verschillende functies van deze grond met een NJ Afl

5 bijhorende waardering, een bedrag zou moeten belopen van De deskundigen hebben in hun rapport onderbouwd dat zij op het bedrag van zijn gekomen door uit te gaan van een waarde, beginnend bij 7,50 per m 2 voor grond die min of meer tot de huiskavel behoort, aflopende naarmate die grond verder van de huiskavel is gelegen, waarbij rekening is gehouden met de ook door de Staat genoemde verschillende functies en eigenschappen van die grond. Dat de aldus gedifferentieerde berekening onjuist zou zijn, is door de Staat niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank ziet in het betoog van Staat onvoldoende aanknopingspunt om niet uit te gaan van de door de deskundigen getaxeerde waarden Het vorenstaande in aanmerking genomen is de rechtbank van oordeel dat zij in hetgeen Groten en de Staat hebben aangevoerd onvoldoende grond aanwezig achten om het advies van de deskundigen niet te volgen. Dit brengt mee dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden bepaald op Bijzondere geschiktheid De deskundigen hebben de door hen in hun rapport begrote besparing wegens bijzondere geschiktheid voor de Staat, in hun rapport begroot op , gewijzigd naar aanleiding van hiertegen ingebracht bezwaar van de Staat en het verhandelde ter zitting en deze besparing nader geraamd op Zij komen aldus op een bedrag dat ten helfte wegens bijzondere geschiktheid aan Groten dient te worden toegelegd, derhalve een bedrag van De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies dat ter aanzien van de voormalige zandwinplas moet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid. Weliswaar zou dat niet het geval zijn, indien de onteigening strikt genomen uitsluitend zou plaatsvinden met als doel de realisering van een geul met een bepaalde diepte (en natuur) langs de rivier, maar de deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank terecht in aanmerking genomen dat het doel waarmee het onteigeningsbesluit is genomen, gelet op de PKB Ruimte voor de Rivier ruimer is dan het maken van een geul van een bepaalde diepte (met daarnaast natuur) en mede ziet op het verwerken c.q. storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van Ruimte voor de Rivier, in welk kader de voormalige zandwinplas in beeld is (gekomen). De bijzondere geschiktheid bestaat eruit dat de zandwinplas met een grote diepte, dat wil zeggen een diepte aanmerkelijk groter dan voor de geul nodig is, een fysieke eigenschap heeft, die meebrengt dat voor de Staat een besparing ontstaat doordat hij met gebruikmaking van die eigenschap het doel waarvoor hij onteigent tegen geringere kosten kan realiseren dan anders het geval zou zijn geweest. Deze besparing brengt mee dat deze eigenschap, die al bestaat los van het werk of van de onteigening, voor de onteigenaar alsook voor een willekeurig koper een meerwaarde van de grond meebrengen. Daarbij is het werk waarvoor wordt onteigend de aanleg van een hoogwatergeul in de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden in het kader van het project Ruimte voor de rivier. De zandwinplas is onderdeel van de aan te leggen geul en leidt tot een besparing voor de Staat doordat grond, die vrijkomt door de aanleg van de geul, in ieder geval deels in de plas gestort kan worden en daardoor niet naar elders behoeft te worden afgevoerd om daar te worden gestort. In zoverre is er sprake van bijzondere geschiktheid voor het werk, waarvoor wordt onteigend. Daaraan doet niet af dat de zandwinplas in elk geval ook om waterstaatkundige redenen (stabilisering van de drempel bij de inlaat van de geul) verondiept dient te worden. Dat laatste kan wel een rol spelen indien en voor zover voor die verondieping grond, afkomstig uit het werk dan wel uit Westenholte, gebruikt moet worden die anders te gelde had kunnen worden gemaakt door verkoop in de markt. Voor zover dat het geval is, is sprake van een bijzondere ongeschiktheid. Naar het oordeel van de deskundigen is hier inderdaad sprake van zodanige bijzondere ongeschiktheid, aangezien naar schatting de helft van de voor de verondieping benodigde grond (in totaal circa m 3 ) zodanige eigenschappen heeft dat die zou kunnen worden afgezet in de markt of zou kunnen worden gebruikt in andere projecten van de Staat. Blijkens nadere beschouwing van de deskundigen, zoals die ter zitting heeft plaatsgevonden, levert een vergelijking van de financiële vertaling van de genoemde bijzondere geschiktheid en bijzondere ongeschiktheid een uitkomst op van nihil, maar volgens hen is wegens bijzondere geschiktheid niettemin voor de Staat een besparing aan de orde, inhoudende dat met het niet in depot behoeven te storten van een hoeveelheid als genoemd op depotcapaciteit c.q. op depotkosten kan worden bespaard, in die zin dat beschikbare depotruimte voor de Staat langer benutbaar blijft omdat die voor dit werk niet behoeft te worden aangesproken. De deskundigen stellen deze besparing op basis van een, naar omstandigheden van de markt en na onderhandelingen, aannemelijk te achten prijs voor depotstortingen, en aanzienlijk lager dan door Groten aangevoerd, op 1 per m 3, ofwel op een totaalbedrag van De rechtbank volgt het advies van de deskundigen hierin De deskundigen zijn bij hun berekening van de meerwaarde in hun rapport uitgegaan van een te storten hoeveelheid in de plas van m 3, omvattende verschillende grondsoorten, een en ander gebaseerd op een door de Staat verstrekt grondstromenplan. Zij hebben deze hoeveelheid na de reactie van partijen in hun rapport nader onderbouwd en daarmede naar het oordeel van de rechtbank weerlegd de bezwaren van Groten op het punt van de hoeveelheid en de (zijns inziens veel hogere) transport- en opslagkosten, evenals die van de Staat inzake een minder in aanmerking te nemen hoeveelheid 1774 Afl NJ

6 vanwege een gestelde ongeschiktheid voor de verondieping van de plas van de door de deskundigen wel in aanmerking genomen grondsoort veen uit de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden en Westenholte Wat dit laatste aspect betreft onderschrijft de rechtbank het advies van de deskundigen dat de Staat onvoldoende onderbouwing heeft gegeven aan zijn standpunt inzake de ongeschiktheid van (een deel van het) veen, nog daargelaten dat hij zulks eerder had kunnen en moeten doen en anders dan met de enkele algemene opmerking in het commentaar op het concept-deskundigenrapport dat veen niet gebruikt kan worden. De deskundigen zijn uitgegaan van de gegevens die zijn geleverd door een ter zake gespecialiseerd ingenieursbureau (Royal Haskoning). Voor zover de Staat daaraan achteraf afdoet, had het op zijn weg gelegen (eerder) met een degelijke onderbouwing, zoals een nader rapport, te komen en zich niet te baseren op een proefneming met enkele containers en (gebiedsvreemd) veen. Ook de door partijen op 3 december 2013 overgelegde brieven namens en van de minister zijn naar het oordeel van de rechtbank als (juridische) grondslag voor de gevolgtrekking van de Staat dat het veen uit het onderhavige gebied buiten de grondbalans moet worden gehouden als te mager aan te merken De onder 4.12 bedoelde besparing dient volgens de deskundigen aan Groten voor de helft ten goede te komen. De Staat noch Groten hebben dit betwist, zij het dat de Staat te dien aanzien nog wel heeft betoogd dat een plafond aan het voordeel voor Groten dient te worden verbonden, in dit geval te stellen op nihil, er van uitgaande dat Groten zelf niet de fysieke eigenschap van de zandwinplas zou kunnen benutten door daarin storting toe te laten bij gebreke van een vergunning, terwijl bij een fictieve vergunning geen aanbod wordt verondersteld. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen terecht twijfel hebben uitgesproken aan de toepasbaarheid van een plafond, waarvan de Staat naar analogie van een plafond bij voordeel wegens vrijkomende bodembestanddelen toepassing bepleit, maar stelt vast dat in het bevestigende geval een voordeel ten bedrage van minimaal de helft van laatstgenoemd bedrag wegens storting van grond klasse A niet onaannemelijk is te achten. Bij de vaststelling van bedoeld plafond dient immers te worden uitgegaan van de inkomsten die Groten in het meest gunstige geval zelf maximaal had kunnen genereren door het gebruik van de zandwinplas als stortplaats. In het meest gunstige geval had Groten vergunning gekregen voor het accepteren van klasse A-grond die niet gebiedseigen behoeft te zijn. Onweersproken hebben de deskundigen gesteld dat het daaruit voortvloeiende plafond substantieel hoger is dan de op berekende opslag wegens bijzondere geschiktheid De rechtbank komt tot de slotsom dat aan Groten wegens bijzondere geschiktheid een vergoeding van moet worden bijgelegd. Verrekening voordeel Groten heeft zich op het standpunt gesteld dat op het voordeel wegens bijzondere geschiktheid en dus op de aan Groten toekomende vergoeding niet in mindering mag worden gebracht het nadeel als gevolg van de bijzondere ongeschiktheid, te weten de noodzaak tot het storten van m 3 te vermarkten grond. Juist is dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met voor- of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of daarmee in verband staande overheidswerken of door de plannen daarvoor. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre er sprake is van bijzondere geschiktheid moeten echter de voordelen en nadelen wel worden gesaldeerd. Een redelijk handelend koper zou dat ook doen bij de bepaling van de opslag die hij bereid is te betalen bovenop de waarde die het onteigende heeft, los van de bijzondere geschiktheid. Bijkomende schade Wat betreft de bijkomende schade volgt de rechtbank deskundigen in hun advies dat in een eenvoudig schapenraster op eigen terrein kan worden voorzien van een bedrag van De rechtbank acht voorts het advies van de deskundigen ten aanzien van een vervangende ontsluiting voor de woonboerderij, die op dit punt het voorstel van Groten omarmd hebben, geenszins onredelijk, gezien de niet onbegrijpelijke bezwaren van Groten tegen een ontsluiting midden tussen de opstallen door, zoals de Staat voorstaat. De rechtbank volgt de deskundigen dan ook in de door hen ter zake begrote kosten ad Resumerend komt de rechtbank tot de volgende opstelling voor de schadeloosstelling: werkelijke waarde opslag bijzondere geschiktheid schapenraster ontsluiting totaal Cassatiemiddel: Schending van het recht en/of verzuim van het vormvereiste van een toereikende motivering doordat de Rechtbank heeft geoordeeld als vermeld in rov. 4.4, 4.7, 4.12, 4.13, 4.14, 4.15 en 4.16 van haar vonnis, zulks ten onrechte om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang in aanmerking te nemen redenen: Bijzondere geschiktheid 1 De Rechtbank heeft in rov de deskundigen gevolgd in hun oordeel dat er ten aanzien van de voormalige zandwinplas moet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid en zij komt in NJ Afl

7 rov tot de slotsom dat aan Groten wegens deze omstandigheid een vergoeding van moet worden toegelegd. Klachten 1.1 De Rechtbank heeft in het kader van haar beoordeling van de bijzondere geschiktheid in rov het doel waarmee het onteigeningsbesluit is genomen miskend door te oordelen dat de deskundigen terecht in aanmerking hebben genomen dat het doel waarmee het onteigeningsbesluit is genomen, gelet op de PKB Ruimte voor de Rivier, ruimer is dan het maken van een geul van een bepaalde diepte (met daarnaast natuur) en mede ziet op het verwerken c.q. storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van Ruimte voor de Rivier. De Rechtbank heeft miskend dat het doel van de onteigening zoals dat volgt uit het onteigeningsbesluit bepalend is. Althans is, indien de Rechtbank het vorenstaande niet heeft miskend, de uitleg die zij aan het in dit besluit vervatte doel heeft gegeven zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. In het onteigeningsbesluit 1 is opgenomen dat het onteigeningsplan ten doel heeft de verkrijging van particuliere eigendommen die nodig zijn om het bestemmingsplan Scheller en Oldeneler Buitenwaarden te kunnen realiseren, welk project onderdeel uitmaakt van de Planologische Kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier en welke PKB (1) ten doel heeft maatregelen te bevorderen om de verwachte veranderingen in het hoogwaterpatroon van de grote rivieren op te kunnen vangen door enerzijds verbetering van waterkeringen en anderzijds door het tijdelijk geven van meer ruimte aan piekdebieten in het winter- en voorjaarsseizoen en (2) ruimte biedt om maatregelen te selecteren die mede worden bepaald door hun bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Er valt dan ook niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom tot het doel van de onteigening behoort het verwerken c.q. storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van de PKB Ruimte voor de Rivier. Daarvan uitgaande kon de Rechtbank niet, althans niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, tot haar beslissing komen dat het onteigende bijzonder geschikt is voor het doel van de onteigening. 1.2 De Rechtbank heeft in rov rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, op onbegrijpelijke wijze relevant geacht dat de bijzondere geschiktheid eruit bestaat dat de zandwinplas met een grote diepte, dat wil zeggen een diepte aanmerkelijk groter dan voor de geul nodig is, een fysieke eigenschap heeft, die meebrengt dat voor de Staat een besparing ontstaat doordat hij met gebruikmaking van die eigenschap het doel 1 Besluit van 10 juli 2012, nr , Stcrt nr , productie 1 bij het verzoekschrift ex art. 54a Ow. waarvoor hij onteigent tegen geringere kosten kan realiseren dan anders het geval zou zijn geweest. De Rechtbank kon slechts tot de zojuist bedoelde besparing komen door een vergelijking te maken tussen het onteigende en andere soortgelijke gronden die doorgaans voor dat (door de Rechtbank veronderstelde) doel het creëren van een depot worden gebruikt. Uit hetgeen de Rechtbank in rov heeft overwogen, blijkt echter niet dat het onteigende als depot meer geschikt is dan andere soortgelijke gronden die als depot plegen te worden aangewend en evenmin welke gronden als soortgelijk kunnen worden beschouwd. Ook indien de beslissing van de Rechtbank aldus moet worden begrepen dat zij zich heeft aangesloten bij het (ongemotiveerde) standpunt van deskundigen dat een vergelijking moet worden gemaakt met andere uiterwaarden in de omgeving, 2 is haar oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Zij heeft in dat geval ontoereikend gerespondeerd op de (essentiële) stellingen van de Staat. De Staat heeft immers gesteld 3 dat in dat geval maatregelen moeten worden getroffen (in de vorm van het aanleggen van een drempel) voordat gronden in de waterplas kunnen worden gestort. Als de soortgelijke gronden waarmee moet worden vergeleken uiterwaarden (of andere waterplassen) zijn, is, naar de Staat heeft betoogd, daarom allerminst zeker dat dergelijke maatregelen ook daarbij getroffen zouden moeten worden. 4 Als de andere soortgelijke gronden geen waterplassen zijn, geldt, naar de Staat heeft betoogd, dat de storting midden in een plas bewerkelijker is dan op het land. 5 Bovendien heeft dan, naar de Staat heeft uiteengezet, te gelden dat bij het afgraven van land vaak bodembestanddelen vrijkomen, die te gelde kunnen worden gemaakt (in dit geval het betreft een voormalige zandwinplas zijn die gronden reeds te gelde gemaakt). 6 Gelet op deze (essentiële) stellingen van de Staat valt niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom sprake zou zijn van een besparing als door de Rechtbank bedoeld. De Rechtbank is voorts zonder enige motivering, althans zonder toereikende motivering, voorbijgaan aan de (essentiële) stelling van de Staat 7 dat de toepassing van het leerstuk van de bijzondere geschiktheid in dit geval tot ongerijmde uitkomsten leidt. De Staat heeft betoogd dat vaststaat dat de onteigende 2 Definitief rapport van deskundigen d.d. 10 oktober 2013, p. 25; zie in dit verband ook de pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Vgl. pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par. 23, waar wordt opgemerkt dat de afkomende grond gebruikt kan worden om de plas te verondiepen. 7 Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Afl NJ

8 zandwinplas (deels) gedempt moest worden om deze geschikt te maken voor het doel waarvoor is onteigend. Deze plas is gedempt met uit elders in het gebied gelegen gronden vrijgekomen bodembestanddelen. Zouden die gronden zijn onteigend, dan zouden deze, naar in de redenering van de Rechtbank besloten ligt, de Staat een voordeel hebben gebracht doordat voor die demping geen gronden van buiten het gebied aangevoerd behoefden te worden. Daarmee is sprake van een cirkelredenering: de plas is bijzonder geschikt omdat daarin de overtollige grond kan worden gestort en de overtollige grond is geschikt omdat daarmee de plas kan worden gedempt. De redenering van de Rechtbank is daarom zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Staat zou tweemaal betalen voor bijzondere ongeschiktheid: de onteigende gronden zijn zowel ter plaatse van de plas als ter plaatse van de overtollige gronden niet op een niveau dat voor dat doel is vereist, waardoor omvangrijke werken zijn vereist. Daarvan uitgaande is onbegrijpelijk dat de Staat een toegift op de agrarische waarde zou moeten betalen. 1.3 Met haar beslissing in rov dat een besparing is gelegen in de omstandigheid dat op depotkosten kan worden bespaard, miskent de Rechtbank dat deze besparing niet kan worden beschouwd als een fysieke eigenschap van het onteigende die meebrengt dat sprake is van bijzondere geschiktheid. De Rechtbank heeft in dat verband ten onrechte de aanleg van het gehele werk in aanmerking genomen, nu voor het aannemen van bijzondere geschiktheid, gelet op het vorenstaande, niet toereikend is dat de kosten van het totale werk kunnen worden beperkt als het onteigende wordt aangewend als depot. 8 De Rechtbank heeft in dit verband miskend dat van een bijzondere geschiktheid slechts sprake kan zijn indien het werk op het onteigende tegen minder kosten kan worden gerealiseerd dan op soortgelijke gronden De Rechtbank heeft in rov ten onrechte het advies van de deskundigen onderschreven dat de Staat onvoldoende onderbouwing heeft gegeven aan zijn standpunt inzake de ongeschiktheid van (een deel van) het veen (als depot). De Staat heeft in zijn reactie op het concept-rapport van deskundigen 10 immers gemotiveerd gesteld dat het veen ongeschikt is, omdat bij storting van veen in water na een korte periode het veen als het ware oplost. In dat verband valt ook niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom de door partijen op 3 december 2013 overgelegde brieven namens en van de minister te mager zouden zijn voor de gevolgtrekking dat het veen buiten de grondbalans moet worden 8 Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Brief van mr. R.C.K. van Andel aan deskundigen d.d. 30 augustus 2013, p. 8. gehouden. Uit de brief 11 van de Dienst Inspectie Leefomgeving en Transport van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu met een toelichting op de proefneming met containers veen blijkt dat het toepassen van het veen uit het deelproject van Westenholte niet voldoet aan de eisen van de art. 5 en 7 van het Besluit bodemkwaliteit. Niet valt in te zien waarom de Staat zijn standpunt over de ongeschiktheid van het veen nader had moeten onderbouwen en hoe hij dat had kunnen doen. 1.5 De beslissing van de Rechtbank in rov dat de Staat zijn standpunt inzake het veen eerder naar voren had moeten en kunnen brengen en anders dan met de enkele opmerking dat veen niet gebruikt kan worden, is eveneens rechtens onjuist, althans, zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Indien de Rechtbank in het algemeen van oordeel is dat het aanvoeren van een nieuw argument in reactie op een concept-advies van deskundigen niet mogelijk is, geeft dat oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Partijen moeten in dat stadium van het onteigeningsgeding nog nieuwe standpunten kunnen innemen in reactie op het concept-deskundigenrapport. Indien de Rechtbank dat niet heeft miskend, is haar oordeel dat de Staat in dit geval zijn standpunt over het veen eerder naar voren had kunnen en moeten brengen zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Staat heeft immers aangevoerd dat de informatie over het veen pas na de peildatum beschikbaar kwam 12 en dat ook met informatie van na de peildatum rekening mocht worden gehouden. In dat verband is voorts relevant dat Groten inhoudelijk heeft gereageerd op de brief van de Dienst Inspectie Leefomgeving en Transport van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu die de advocaat van de Staat pas kort voor de zitting in zijn bezit kreeg 13 en eveneens voorafgaand aan het pleidooi een brief in het geding heeft gebracht die op dit aspect betrekking had. 14 Groten heeft zich niet op het standpunt gesteld dat de in de brief vermelde informatie eerder naar voren had moeten worden gebracht. 15 De beslissing van de Rechtbank is eveneens onbegrijpelijk in het licht van de gang van zaken ter zitting van de Rechtbank van 5 december Bij die zitting hebben deskundigen hun standpunt om- 11 Brief d.d. 5 juni 2013, bijlage bij de pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december Zie voorts par. 25 van die pleitnota. 12 Pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par Proces-verbaal van de zitting van 5 december 2013, p Brief van mr. D.M.H.M, van Dijk aan de Rechtbank d.d. 3 december 2013 (met bijlage). 15 Brief van mr. D.M.H.M. van Dijk aan de Rechtbank d.d. 3 december 2013 (met bijlage) en pleitnotities mr. D.M.H.M. van Dijk voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par. 19. Zie voorts de opmerking van mr. B.S. ten Kate ter zitting dat ook mr. Van Dijk met het punt ter zake van het veen is gekomen en dat het de Staat bevreemdt dat deskundigen niets met de standpunten van partijen doen (proces-verbaal van de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, p. 11). NJ Afl

9 trent de bijzondere geschiktheid, zoals dat uit hun advies van 10 oktober 2013 volgt, in belangrijke mate herzien, omdat zij een rekenfout hadden gemaakt. 16 Waar deskundigen in een dermate laat stadium hun advies mochten aanpassen, valt niet in te zien waarom partijen hun standpunten niet konden aanvullen, zeker omdat de eventuele besparing op depotkosten (en daarmee de beantwoording van de vraag of het veen geschikt was) aan belang won door deze aanpassing van het advies. 1.6 In rov heeft de Rechtbank overwogen dat (1) deskundigen terecht twijfel hebben uitgesproken over de toepasbaarheid van een plafond ten aanzien van het voordeel van Groten en (2) een plafond substantieel hoger zou zijn dan de op berekende opslag wegens bijzondere geschiktheid. Deze beslissingen van de Rechtbank geven blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel zijn zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk De Rechtbank heeft miskend dat een vergoeding voor bijzondere geschiktheid in gevallen als de onderhavige, indien in cassatie uitgangspunt zou moeten zijn dat de onderdelen falen, slechts kan worden toegewezen indien de kosten van de aanleg van het totale werk worden gedrukt doordat de onteigenaar een vergunning kan verkrijgen (in het onderhavige geval voor het storten van grond in de (onteigende) plas) die daarvoor dienstig is. Indien dat het geval is, kan de vergoeding vanwege dat voordeel niet groter zijn dan het voordeel dat de onteigende zou hebben kunnen realiseren indien, de onteigening en het werk waarvoor wordt onteigend weggedacht, hem diezelfde vergunning verleend zou zijn. 17 Het oordeel van de Rechtbank in rov dat Groten in het meest gunstige geval een vergunning had gekregen voor het accepteren van klasse A-grond die niet gebiedseigen behoeft te zijn, geeft daarom blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De Rechtbank gaat bij haar beoordeling immers ten onrechte uit van een andere vergunning dan de Staat had kunnen verkrijgen. Indien de Rechtbank het vorenstaande niet heeft miskend, is haar beslissing, zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Indien de Rechtbank zou zijn uitgegaan van de vergunning die de Staat had kunnen verkrijgen, valt niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom Groten zelf de fysieke eigenschap van de zandwinplas zou hebben kunnen benutten, omdat er geen gebiedseigen grond van klasse A-grond beschikbaar was, die voldeed aan de juiste zuurstofcondities. 18 Ook ter zitting is er door de Staat nog expliciet op gewezen dat klasse A-grond alleen uit 16 Zie in dat verband rov Zie bijv. HR 14 juni 2002, NJ 2003/150 in welke zaak het ging om een ontgrondingsvergunning en wel van dezelfde vergunning werd uitgegaan als de onteigenaar had kunnen verkrijgen. 18 Brief van mr. R.C.K. van Andel aan deskundigen d.d. 30 augustus 2013, p. 6 en pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, par. 22. Schelle komt en daarmee niet gebiedseigen is, zodat daarvan moet worden uitgegaan. 19 Waarde van het onteigende 2 De Rechtbank heeft in rov. 4.4 geoordeeld dat bij de waardering van de waterplas een opslag van 0,75 per m 2 moet worden gehanteerd in verband met de (destijds krachtens de Rivierenwet ) in 1986 aan Groten verleende vergunning voor het maken van een verbinding (toegangsgeul) van de IJssel naar de voormalige zandwinplas. Klachten 2.1 De Rechtbank heeft bij de toekenning van de opslag van 0,75 per m 2 een rechtens onjuiste maatstaf aangelegd door niet te beoordelen welke betekenis een redelijk handelend koper aan de vergunning zou toekennen. De Rechtbank heeft daarnaast miskend dat de door de Staat Ingenomen 20 en door Groten niet betwiste stelling 21 dat de vergunning te allen tijde zonder vergoeding kon worden ingetrokken op grond van zoals ook deskundigen aannemen 22 art lid 3 aanhef en onder b Waterwet, tot de gevolgtrekking leidt dat deze in het kader van de onteigening niet als een op geld waardeerbaar element heeft te gelden en dat aan een dergelijke vergunning door een redelijk handelend koper geen waarde zou worden toegekend. 23 De vraag in hoeverre de vergunning, de onteigening weggedacht, ook zou zijn ingetrokken, behoeft in dat verband geen beantwoording. 2.2 Indien de vergunning wel als een op geld waardeerbaar element heeft te gelden, heeft de Rechtbank in rov. 4.4 miskend dat de mogelijkheid tot opzegging van de vergunning per definitie negatieve invloed heeft op de waarde die een redelijk handelend koper aan de vergunning zou toedichten. Aan een vergunning die kan worden ingetrokken zonder dat enige schadeloosstelling verschuldigd is, zal een redelijk handelend koper een lagere waardè toedichten dan een vergunning waarvoor dat niet geldt. Indien de Rechtbank het vorenstaande niet heeft miskend, is, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk dat zij aan haar constatering dat de intrekking als theoretische mogelijkheid aan de orde is niet de gevolgtrekking heeft verbonden dat de opslag niet op 0,75, maar op een lager bedrag had moeten worden gesteld. De Rechtbank heeft niet, althans ontoereikend, gerespondeerd op de (essentiële) stellingen van de Staat ter zake. De 19 Proces-verbaal van de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, p. 5 en Brief van mr. R.C.K. van Andel aan deskundigen d.d. 30 augustus 2013, p. 2, pleitnota mr. B.S. ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 5 en proces-verbaal van de zitting van 5 december 2013, p Groten heeft slechts gewezen op de omstandigheden dat recognitie voor de vergunning wordt betaald en dat deze nog altijd doorloopt (proces-verbaal van de zitting van de rechtbank van 5 december 2013, p. 11). 22 Definitief rapport van deskundigen d.d. 10 oktober 2013, p Vgl. HR 12 mei 1971, NJ 1972/ Afl NJ