VERWAARLOZING VOOR UW PAND WERD VERWAARLOZING VASTGESTELD. WAT NU? AGENTSCHAP WONEN VLAANDEREN

Transcriptie

1 VOOR UW PAND WERD VERWAARLOZING VERWAARLOZING VASTGESTELD. WAT NU? Toelichtingsbrochure verwaarlozing van woningen en gebouwen AGENTSCHAP WONEN VLAANDEREN WONENVLAANDEREN.BE

2 Wat is een woning?... 3 Wat is een gebouw?... 3 Wanneer is een woning of gebouw verwaarloosd?... 3 Wie stelt verwaarlozing van een woning of gebouw vast?... 3 Hoe wordt verwaarlozing vastgesteld?... 4 Wat als u het niet eens bent met de... vaststelling van verwaarlozing?... 4 Welke gevolgen heeft de inventarisatie?... 5 Hoe wordt de Vlaamse heffing berekend?... 6 Wanneer hebt u recht op een vrijstelling.van heffing?... 6 Wanneer wordt de verplichting om heffing te betalen opgeschort?...7 Hoe kunt u een vrijstelling of opschorting aanvragen?... 9 Wat als u de verwaarloosde woning zelf bewoont?.10 Hoe kan een pand uit VIVOO worden geschrapt? Wat moet u doen als u uw pand verkoopt? Waar vindt u de regelgeving in verband met verwaarlozing?...11 Meer informatie...12

3 Wat is een woning? Elk (deel van een) onroerend goed dat hoofdzakelijk dient voor huisvesting is een woning. We onderscheiden zelfstandige woningen (eengezinswoning, appartement, studio) en niet-zelfstandige woningen (kamers). Wat is een gebouw? Elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, is een gebouw. Uitzondering: de bedrijfsruimten. Een bedrijfsruimte is een verzameling van percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt en waar een economische activiteit heeft plaatsgevonden of plaatsvindt. Een bedrijfsruimte heeft een minimale oppervlakte van vijf are. Wanneer is een woning of gebouw verwaarloosd? Een gebouw geldt als verwaarloosd als het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten. Wie stelt verwaarlozing van een woning of gebouw vast? Verwaarlozing wordt vastgesteld door de beheerder van de Vlaamse Inventaris van Verwaarlozing, Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (= VIVOO ). Die inventaris van de Vlaamse overheid bestaat uit twee afzonderlijke lijsten: ongeschikte en onbewoonbare woningen verwaarloosde gebouwen en woningen. De beheerder van VIVOO is de dienst van Wonen-Vlaanderen in uw provincie of de gemeente zelf. Op kunt u in de rubriek Woningkwaliteit nagaan wie in uw gemeente de inventarisbeheerder is. -3-

4 Hoe wordt verwaarlozing vastgesteld? De inventarisbeheerder voert altijd een onderzoek ter plaatse uit. Vanop het openbaar beoordeelt hij met een checklist (het technisch verslag) of de woning of het gebouw gebreken of tekenen van verval vertoont. De vastgestelde gebreken en tekenen van verval krijgen strafpunten. Een pand is verwaarloosd als het volgens dat technisch verslag minstens 18 strafpunten krijgt. De inventarisbeheerder stelt de verwaarlozing officieel vast in een administratieve akte. Die wordt, samen met het technisch verslag, aangetekend verstuurd naar alle houders van een zakelijk recht op de woning (volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht). Wat als u het niet eens bent met de vaststelling van verwaarlozing? Tegen de vastgestelde verwaarlozing kunt u bezwaar aantekenen. U stuurt daarvoor, binnen vier maanden na datum van de administratieve akte, een aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder met het bewijs dat het gebouw of de woning geen ernstige zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval vertoont. U moet in dit schrijven ook aangeven of u mondeling gehoord wilt worden. Let op: Dien alleen bezwaar in als u het niet eens bent met de vaststelling van verwaarlozing. Pas later in de procedure kunt u eventueel vrijstelling of opschorting vragen op basis van verzachtende omstandigheden of overmacht (zie verder). Op een mondelinge hoorzitting wordt uw argumentatie genoteerd. Het is niet de bedoeling om het volledige dossier op dat ogenblik door te nemen of te bespreken. -4-

5 De inventarisbeheerder moet uw bezwaar binnen drie maanden behandelen. Als er binnen die termijn geen uitspraak is geldt het bezwaar als ingewilligd en stopt de procedure. Hebt u geen bezwaar ingediend, of wordt het niet ingewilligd, dan komt het pand in de inventaris. De inventarisatie gaat in op vier maanden + een dag na de datum van de administratieve akte. U ontvangt een registratieattest ter bevestiging van de inventarisatie. U kunt beroep aantekenen tegen de registratie per aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder, binnen 30 dagen na betekening van het registratieattest. Let op: teken alleen beroep aan als de registratieprocedure volgens u niet correct is verlopen (bijvoorbeeld omdat u meent dat het registratieattest niet naar alle eigenaars is verstuurd). De vaststellingen zelf kunt u in deze beroepsprocedure niet betwisten. De inventarisbeheerder moet uw beroep binnen zestig dagen behandelen. Als er geen uitspraak is binnen die termijn, geldt het beroep als ingewilligd en wordt de woning of het gebouw geschrapt uit de inventaris. Welke gevolgen heeft de inventarisatie? Het is natuurlijk de bedoeling dat u uw woning of gebouw zo vlug mogelijk in orde brengt. Als uw pand na een jaar nog steeds in VIVOO staat, moet u als eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting toekent. Op elke geïnventariseerde woning geldt er ook een recht van voorkoop. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel ook het OCMW)het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs. -5-

6 Hoe wordt de Vlaamse heffing berekend? Het basisbedrag van de Vlaamse heffing is het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een minimum van 990 euro. Deze heffing is verschuldigd bij elke verjaardag van de inventarisatie en bedraagt: na 1 jaar: basisbedrag X 2 dus minstens 1980 euro na 2 jaar: basisbedrag X 3 dus minstens 2970 euro na 3 jaar: basisbedrag X 4 dus minstens 3960 euro na 4 jaar en volgende: basisbedrag X 5 dus minstens 4950 euro Als uw woning in beide lijsten van VIVOO staat (en dus zowel verwaarloosd als ongeschikt of onbewoonbaar is),krijgt u jaarlijks slechts een heffing opgelegd. In dat geval geldt het hoogste heffingsbedrag. De gemeente kan ook een eigen heffing hebben, die u bovenop de Vlaamse heffing moet betalen. U verneemt dit van de gemeente. Let op: een gemeentelijke heffing staat volledig los van de Vlaamse heffing. Als de gemeente een eigen heffing heeft, moet u steeds contact nemen met zowel de gemeente als de Vlaamse inventarisbeheerder. Wanneer hebt u recht op een vrijstelling van heffing? Bij een vrijstelling van heffing blijft uw pand geïnventariseerd, maar moet u voor de periode van vrijstelling geen heffing betalen. -6-

7 Dat is mogelijk in de volgende gevallen: Uw woning of gebouw valt binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan of de stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid. Uw woning of gebouw is onbruikbaar geworden door een ramp:, dat is een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar. Vanaf de datum van de ramp geldt er een vrijstelling van twee jaar. Uw woning valt onder een sociaal beheersrecht, waardoor ze als sociale huurwoning kan worden verhuurd. U hebt voor uw woning een renovatiecontract van minstens negen jaar gesloten met de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie. U bevindt zich in een situatie van overmacht, waardoor uw woning of gebouw geïnventariseerd blijft buiten uw wil. De vrijstelling wegens overmacht duurt een jaar, jaarlijks verlengd als de overmacht aanhoudt. Wanneer wordt de verplichting om heffing te betalen opgeschort? Bij opschorting van de heffing blijft uw woning of gebouw geïnventariseerd. Op het einde van deze periode wordt gecontroleerd of aan de voorwaarden van opschorting is voldaan. Is dat niet zo, dan moet u alsnog alle heffingen voor die periode betalen. Wie een geïnventariseerd pand koopt krijgt een opschorting van twee jaar als hij zijn pand in die tijd niet verkoopt, en zorgt dat het pand binnen die periode uit de inventaris wordt geschrapt of voor het einde van die periode een andere vrijstelling of opschorting krijgt. Die opschorting begint op de datum van de volledige overdracht van het pand. Ze geldt niet als: de verkoper bloed- of aanverwant is (tot de derde graad) van de nieuwe eigenaar; de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks controle uitoefent over de vennootschap die het pand koopt. -7-

8 Er is ook een opschorting bij geplande renovatiewerken of sloop gevolgd door nieuwbouw, op voorwaarde dat: De eigenaar een geldige stedenbouwkundige vergunning voor de werken voorlegt, of De eigenaar een schriftelijke bevestiging van de gemeentelijke stedenbouwkundig ambtenaar voorlegt die aantoont dat de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning volledig is), of De eigenaar een gedetailleerd renovatieschema voorlegt van de uit te voeren werken die niet vergunningsplichtig zijn. Dit dossier bevat een schets van het gebouw met aanduiding van de geplande werken, een volledige opsomming en beschrijving van de werken, een raming van de kosten en foto s van de te renoveren delen van de woning. De periode van opschorting eindigt wanneer de werken gedaan zijn. Ze kan niet langer duren dan vier jaar, tenzij de renovatiewerken minstens drie gebouwen beslaan of woningen of zo omvangrijk zijn dat vier jaar niet volstaan dan wordt de maximale periode vijf jaar. De opschorting wegens renovatiewerken vervalt als de geplande werken niet tijdig voltooid zijn. Ze vervalt ook bij weigering van de aangevraagde stedenbouwkundige vergunning. De heffingen voor heel die periode zijn alsnog te betalen. -8-

9 Hoe kunt u een vrijstelling of opschorting aanvragen? Om een vrijstelling of opschorting aan te vragen, moet u het VIVOO - Aanvraagformulier voor vrijstelling of opschorting invullen en aan de inventarisbeheerder bezorgen. Dat document vindt u bij uw inventarisbeheerder en op -9-

10 Wat als u de verwaarloosde woning zelf bewoont? Als u de woning als hoofdverblijfplaats bewoont en geen andere woning in eigendom hebt, geldt u niet als belastingplichtige. Dit moet u zo aanduiden op het VIVOO - Aanvraagformulier voor vrijstelling of opschorting (zie boven), dat u aan de inventarisbeheerder bezorgt. Hoe kan een pand uit VIVOO worden geschrapt? Om uw pand uit de inventaris te laten schrappen stuurt u per aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder het nodige bewijs dat de zichtbare en storende gebreken en de tekenen van verval zijn hersteld of verwijderd. De inventarisbeheerder heeft drie maanden om uw verzoek tot schrapping te behandelen. Is er geen uitspraak binnen deze termijn, dan geldt het verzoek als ingewilligd, en wordt het pand uit de inventaris geschrapt. De eerste dag van herstel en verwijdering van de zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval wordt vermeld als datum van schrapping uit VIVOO. Let op: pas als uw pand in geen enkele inventaris meer staat moet u geen heffing meer betalen. Wat moet u doen als u uw pand verkoopt? Uw notaris moet de koper ten laatste op de dag van de eigendomsoverdracht meedelen dat het pand is geïnventariseerd. Let op: U of uw notaris moet de Vlaamse Belastingdienst en de inventarisbeheerder binnen zeven dagen na eigendomsoverdracht op de hoogte brengen van de verkoop. Dat doet u door het formulier Kennisgeving van de overdracht van het zakelijk recht op een geïnventariseerd pand in te vullen en op te sturen. -10-

11 Maak hierover goede afspraken met uw notaris, want als deze kennisgeving niet (tijdig) gebeurt zult u nog steeds als belastingplichtige worden beschouwd voor de eerste heffing die na de verkoop wordt opgelegd. Het modelformulier Kennisgeving van de overdracht van het zakelijk recht op een geïnventariseerd pand vindt u op Waar vindt u de regelgeving in verband met verwaarlozing? Voor gebouwen en woningen: Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting Besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en/of woningen. Voor bedrijfsruimten: Decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten; Besluit van de Vlaamse Regering van 1 juli 1997 tot uitvoering van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten. Al deze teksten staan in de Vlaamse codex: vlaanderen.be. -11-

12 Meer informatie Voor meer informatie kunt u terecht op de website of bij de dienst van Wonen-Vlaanderen in uw provincie: Wonen Antwerpen Vlaams Administratief Centrum Anna Bijnsgebouw Lange Kievitstraat bus Antwerpen Tel wonen.antwerpen@rwo.vlaanderen.be Wonen Limburg Vlaams Administratief Centrum Hendrik van Veldekegebouw Koningin Astridlaan 50 bus Hasselt Tel wonen.limburg@rwo.vlaanderen.be Wonen Oost-Vlaanderen Vlaams Administratief Centrum Virginie Lovelinggebouw Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus Gent Tel wonenoost-vlaanderen@rwo.vlaanderen.be Wonen Vlaams-Brabant Vlaams Administratief Centrum Dirk Boutsgebouw Diestsepoort 6 bus Leuven Tel wonenvlaamsbrabant@rwo.vlaanderen.be Wonen West-Vlaanderen Vlaams Administratief Centrum Jacob van Maerlantgebouw Koning Albert I-laan 12 bus Brugge Tel wonenwestvlaanderen@rwo.vlaanderen.be Kijk ook op voor een overzicht van de beschikbare steunmaatregelen. V.U.WONEN-VLAANDEREN Koning Albert II-laan 19 bus Brussel oktober 2015 Belangrijk: deze folder is louter informatief en heeft geen bindende rechtskracht. -12-