gemeente Eindhoven Raadsvoorstel Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden

Transcriptie

1 wfâż gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Raadsnummer 03.Rx307.OOI lnboeknummer o3pooxs6x Beslisdatum BBxW x juli soo3 Dossiernummer 327,453 Raadsvoorstel Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden 1 Inleiding De gemeente is een overeenkomst aangegaan met de ÃćâĆňâĂİ door de NV Bouwfonds Nederlandse Gemeenten in het leven geroepen - Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Uw raad heeft hiermee in 1998 ingestemd (raadsbijlage 218 van dat jaar). Het Stirnuleringsfonds Volkshuisvesting is een revolving fund; de revenuen van de uit dit fonds beschikbaar gestelde gelden vloeien terug naar dit fonds en kunnen weer opnieuw gebruikt worden. Met het geld uit dit fonds kan de gemeente volkshuisvestingsactiviteiten financieren. Bij raadsinformatiebrief 02Q d.d. 7 oktober 2002 "Inzet laagrentende leningen Stimuleringsfonds" hebben wij u reeds geãŕnformeerd over aanwending van deze gelden, waaronder voor startersleningen in het kader van de wijkvernieuwing, en ons besluit om de in het stimuleringsfonds terugvloeiende bedragen eveneens in te zetten ten behoeve van Startersleningen. 2 Probleemstelling Ehn van de doelstellingen van de integrale wijkvernieuwing is het bevorderen van de sociale cohesie. Wij willen bevorderen dat zittende bewoners, die genoodzaakt zijn om hun huidige huurwoning te verlaten, de sociale binding met hun wijk zo mogelijk kunnen bestendigen. Dit kan door het treffen van ondersteunende, stimulerende financiele maatregelen. Waar een aanzienlijk deel van de huidige huurwoningen vervangen wordt door koopwoningen ligt het in de rede om voor de zittende bewoners stimulerende maatregelen te treffen die de doorstroming van huur naar koopwoningen bevorderen. De zittende bewoners zijn starters op de koopmarkt. Zij krijgen van de corporaties weliswaar voorrang bij de koop en zo mogelijk zelfs een gunstig aanbod, doch dit laat onverlet dat deze woningen voor deze starters niet of moeilijk bereikbaar zijn. Het probleem is derhalve het ontbreken van een financieel instrument dat voor de bewoners van wijkvernieuwingsgebieden in substantiele mate de bereikbaarheid van de koopwoningen in hun wijkvernieuwingsgebied bevordert.

2 Raadsnummer 03.R507.00I 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Beoogd wordt om de doorstroming van huur- naar koopwoningen in de integrale wijkvernieuwingsgebieden te bevorderen en zo de sociale samenhang in de wijk zoveel mogelijk te handhaven. De starterslening zal hiertoe als instrument worden ingezet. Hiervoor is een fonds gevormd ter grootte van ,ÃćâĆňâĂİ De mate waarin gebruik wordt gemaakt van dit fonds is meetpunt voor succes. 3a Milieutoets Niet van toepassing. 4 Wijze van aanpak I oplossingsrichting De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft met een aantal gemeenten het product "Starterslening" ontwikkeld. Dit standaardproduct hebben wij in overleg met de SVn aangepast en geschikt gemaakt om gebruikt te worden voor verwezenlijking van onze doelstellingen in de integrale wijkvernieuwingsgebieden. Voor de goede orde merken wij op dat de starterslening van de SVn is besproken met en geaccordeerd door de Stichting Waarborg Eigen Woningen in verband met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit maakt dat aan de essenties van het product niet getornd kan worden. Voorzover het product zelf marges laat kan het uiteraard nader ingevuld worden. Hiervan hebben wij gebruik gemaakt. 5 tartersleni ng. De Starterslening is als product een geeigend instrument om in substantiele mate de toegankelijkheid tot de koopmarkt te bevorderen en spoort als zodanig met het gemeentelijk streven. Het is een flexibele leningsvorm die meebeweegt met de inkomensontwikkeling van het huishouden. De hoogte van de lening vormt het verschil tussen de - op het inkomen gebaseerde - maximaal toegestane lening volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de totale aankoopkosten van de woning. De Starterslening kent in principe een marktconforme rente maar is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Na 3, 6, 10 en 15 jaar wordt de betaling van rente en aflossing in overeenstemming gebracht met het dan inmiddels gegroeide inkomen. Betrokkenen betalen dus nooit meer dan het inkomen toelaat. Verwacht mag worden dat starters na het 10e dan wel 15e jaar in staat zullen zijn om de rente en aflossing van de starterslening te voldoen. Doelgroep: bewoners integrale wijkvernieuwingsgebieden. De verordening beoogt de sociale cohesie in integrale wijkvernieuwingsgebieden te bevorderen; wijkbewoners moeten de binding met hun wijk kunnen behouden. Burgers van de gemeente Eindhoven, die niet in een wijkvernieuwingsgebied wonen, komen niet voor een starterslening in aanmerking. Dit brengt met zich dat de uitzon-

3 Raadsnummer Og.R507.OOI deringspositie van de doelgroep zich moet legitimeren. Het criterium van een vijfjarige woonduur, het vereiste van het kopen in het eigen integrale wijkvernieuwingsgebied, de (dwang)situatie waarin de betreffende bewoners verkeren (zij moeten hun huurwoning verlaten), de substitutie van huurwoningen door koopwoningen ter plaatse en het vereiste van een sociaal plan voor het wijkvernieuwingsgebied onderbouwen dat ons inziens afdoende Sociaal plan. De starterslening plaatsen wij in het bredere kader van een sociaal plan voor een integraal wijkvernieuwingsgebied. Het moet er deel van uitmaken, dan wel dienen als instrument ter ondersteuning ervan. Daarom is het hebben van een sociaal plan als kwalitatief vereiste geformuleerd voor het van toepassing verklaren van de verordening op enig integraal wijkvernieuwingsgebied. Hoogte starterslening. De starterslening wordt gebaseerd op 90% van het inkomen van het huishouden. Hierdoor behouden betrokkenen enige ruimte voor onder meer andere financiele verplichtingen, waarmede in het vervolg geen rekening wordt gehouden (zie ook "hertoetsingen"). Als uitgangspunt voor de starterslening adviseert de SVn om de hoogte ervan te bepalen op maximaal van de verwervingskosten. Zelf hadden wij een absoluut maximum voor ogen van ,ÃćâĆňâĂİ In de verordening zijn beide gecombineerd. Redelijkerwijs mag worden aangenomen dat bij normale ontwikkelingen zo niet na 10 jaar, dan toch zeker na 15 jaar de volledige rente en aflossing van de starterslening door betrokkenen kan worden betaald. Een hoger percentage vaststellen, dan wel enkel uitgaan van een maximum van bergt een steeds groter wordend gevaar in zich dat een substantieel deel van de starters de rente en aflossing nooit geheel zal kunnen voldoen. Dit heeft dan ook weer gevolgen voor de revolving fund gedachte die aan dit fonds ten grondslag ligt. Maximum inkomen. Wij hebben afgezien van het stellen van een maximum aan het inkomen. Wij achten dit, gelet op het vereiste van de NHG -garantie, niet meer noodzakelijk. Woningen met verwervingskosten tot en met ,ÃćâĆňâĂİ kunnen gegarandeerd worden. Een lening van ,ÃćâĆňâĂİ kan gelet op de NHG-normen worden opgebracht door een inkomen vanaf ca ,ÃćâĆňâĂİ. Met een hoger inkomen heeft men dus normaliter geen starterslening nodig. Eigen geld. Er wordt van uitgegaan dat de aanvragers hun spaargeld in de woning steken, uitgezonderd een bedrag van ,ÃćâĆňâĂİ en de verhuiskostenvergoeding (indicatief: ca ,-) die men ontvangt. Qua methodiek volgen we het standaardproduct van de SVn; we wijken evenwel af wat betreft de hoogte van het vrij te laten bedrag.

4 Raadannmmer 03.R507.00I Het SVn laat namelijk het in de inkomensbelasting heffingvrije deel van het vermogen/spaargeld buiten beschouwing. Per persoon is dat een bedrag van ÃćâĆňâĂİ ; bij partners derhalve ,ÃćâĆňâĂİ. Hiervoor is door hen met name ook gekozen omdat het makkelijk controleerbaar is (belastingaangifte). Wij achten het echter minder voor de hand liggend om op "zachte" voorwaarden een starterslening te verstrekken, terwijl men over eenzelfde bedrag of meer aan vermogen/spaargeld beschikt, derhalve materieel de starterslening niet nodig zou hebben, dan wel met een beduidend lagere lening zou kunnen volstaan. Reden waarom wij van ,ÃćâĆňâĂİ zijn uitgegaan. Wij achten dat acceptabel, mede gelet op de vrijgestelde verhuiskostenvergoeding ( ca ,-), en de mogelijkheid om ,ÃćâĆňâĂİ aan meerwerk op te dragen. Meerwerk, onderhoudskosten en verbeterkosten. Voor meerwerk bij nieuwbouwwoningen, dan wel bij woningen die door de verkoper volgens een vast plan worden gerenoveerd, achten wij het wenselijk een begrenzing aan te geven en wel van C5.000,ÃćâĆňâĂİ. Een dergelijk gelimiteerd bedrag is in de praktijk goed hanteerbaar. Ingeval bestaande woningen worden verkocht die door de koper gerenoveerd moeten worden dan is het evident dat de kosten voor de renovatie, betrekking hebbend op achterstallig onderhoud en verbeterkosten, mede gefinancierd worden. Het achterstallige onderhoud valt veelal op te maken uit het taxatierapport. De gewenste verbeteringen/aanpassingen doorgaans ook, doch bij met name deze categorie (o.a. gedateerde keukens/ badkamers) kunnen persoonlijke opvattingen de kosten aanzienlijk beãŕnvloeden. Reden waarom wij er voor hebben gekozen om verbeterkosten mee te nemen voorzover "sober en doelmatig": niet om verbeteringen te minimaliseren maar wel om een handvat te hebben om ontsporingen tegen te gaan. 56jaar en ouder. Bij de beoordeling van deze categorie wordt in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie rekening gehouden met het naderend pensioen; zij stellen nadere voorwaarden met het oog op de toekomstige betaling van rente en aflossing van de eerste hypotheek. Het risico dat deze categorie de rente en aflossing van de starterslening uiteindelijk niet geheel kan betalen is groter. Wij hebben daarin echter onvoldoende aanleiding gezien om bijzondere voorwaarden bij de starterslening te stellen, temeer omdat het stellen van eenduidige criteria niet eenvoudig is gezien de veelheid van nuances waar rekening mee gehouden moet worden. In feite komt voor deze categorie een belangrijk accent te liggen op een goed hypotheekadvies. Hertoetsingen. In het 3, 6,10 en 15 jaar van de lening vinden zogenaamde hertoetsingen plaats. Aan de hand van de actuele inkomens wordt de financiele draagkracht van betrok-

5 Raadsnummer OQ.R507.OOI kene vastgesteld. Op basis daarvan wordt bepaald in welke mate betrokkenen in staat zijn om rente en aflossing te betalen. Met andere financiele verplichtingen wordt bij de hertoets geen rekening gehouden. Deze worden buiten beschouwing gelaten omdat -zou men zulks niet doen betrokkenen minder ruimte zouden hebben om de starterslening te betalen en zodoende het effect zou ontstaan dat - via het instrument van de starterslening - de gemeenschap in feite indirect de financiele (consumptieve) verplichtingen van betrokkenen zou financieren. "Minder" werken leidt tot minder inkomen. Bij de hertoetsing gaat men van het mindere inkomen uit. Men rekent een betrokkene een vrijwillige daling van het inkomen niet aan omdat voorondersteld wordt dat het om zeer moverende redenen gebeurt en geen "calculerend" gedrag is. Risico starterslening voor burgers. Doordat na het 3, 6, 10 en 15 jaar hertoetsingen plaatsvinden, zullen betrokkenen gedurende langere tijd een financieringslast hebben die gelet op hun inkomen hoog is. Er is derhalve geen of nauwelijks "lucht" om andere financiele verplichtingen aan te gaan. Dit kan meer dan 10 jaar duren. Dit vraagt al die tijd veel van de financiele discipline van betrokkenen. Dit is een niet onbelangrijk nadeel dat aan de constructie van de starterslening kleeft. Revolving fund. In eerste instantie kunnen naar verwachting 110 a 125 startersleningen worden verstrekt. De eerste jaren wordt over deze leningen geen of nauwelijks rente en/of aflossing betaald. Het revolverende van het fonds komt derhalve eerst na verloop van jaren goed tot uiting. Omdat er geen goed beeld is van de mate waarin van de starterslening gebruik zal worden gemaakt, kan omtrent het revolverende van het fonds nog geen reele uitspraak worden gedaan. Wie het eerst komt, het eerst maalt. Dit principe zal uitgangspunt zijn voor de toekenning van startersleningen. Het is evident dat dit tot kritische opmerkingen kan leiden. Voor integrale wijkvernieuwingsgebieden, die later aan snee komen, kan gevreesd worden dat het fonds alsdan onvoldoende middelen zal bevatten om nog daadwerkelijk startersleningen te verstrekken. Echter de mate waarin van de starterslening gebruik gemaakt wordt is moeilijk in te schatten; het revolverende van het fonds daarom ook. Het ligt dan ook niet direct voor de hand om nu al rekening te houden met integrale wijkvernieuwingsgebieden, die later aan bod komen, door bijvoorbeeld gelden van het fonds specifiek voor hen af te zonderen. Wij stellen ons wel voor om dit aspect na de eerste ervaringen nog eens nadrukkelijk te evalueren.

6 Raadsnummer OQ.R507.OOI 5 Financiele gevolgen en risico s De starterslening wordt ÃćâĆňâĂİ net als de hoofdlening ÃćâĆňâĂİ verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het Waarborgfonds staat dus borg voor de betaling van de hypotheek aan de geldverstrekker. Gelet op deze garantie loopt de gemeente geen of nauwelijks risico. Voor deze activiteit zal ,ÃćâĆňâĂİ worden aangewend. Dit bedrag zal mede als "plafond" voor de regeling gaan gelden. Op verzoek van en in goed overleg met de SVn zullen wij om praktische beheerredenen er toe overgaan om dit bedrag middels een apart rekeningnummer expliciet af te zonderen binnen het stimuleringsfonds en dit labelen als Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden. Ook andere in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting terugvloeiende gelden kunnen voor de starterslening worden aangewend voorzover ze niet benodigd zijn voor aflossing van door derden in het fonds gestorte gelden (ABN). Uiteindelijk kan dat er toe leiden dat meer dan < 5 miljoen voor startersleningen beschikbaar is. De uitvoering wordt voor een belangrijk deel door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten gedaan. De SVn verkrijgt voor haar inspanningen de te doen gebruikelijke vergoedingen voor een intermediair, welke door de koper betaald worden. Voorzover het verstrekken van de starterslening gemeentelijke inspanningen vergt, zal een beroep worden gedaan op de reeds voor de wijkvernieuwing beschikbaar gestelde capaciteit. Dit leidt aldus niet tot expliciete nadere financiele gevolgen. 6 Resultaten van overleg / inspraak Deze verordening is besproken met de woningcorporaties en de Stichting Huurdersbelangen Eindhoven (SHE) in de Regiegroep Integrale Wijkvernieuwing. 7 Communicatie Na vaststelling van de verordening via de stedelijke communicatiekanalen van de integrale wijkvernieuwingsgebieden; daarna door de SVn gericht op wijken en klanten. 8 Ter inzage gelegde stukken 1 Procedure Starterslening van de SVn, d.d. 30 mei Folder: De Starterslening (SVn 2003). 3 Concept toewijzingsbrief, februari 2003.

7 Raadsnummer Og.RgOy.OOX 9 Referendabiliteit Het voorstel is referendabel in het kader van de Tijdelijke Referendumwet. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, M. Mittendorff, loco-burgemeester. G. Kok-Mol, wnd. secretaris.

8 Raadsnummer Og.R507.OOI Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 juli 2003; besluit: 1 de Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden vast te stellen; 2 het plafond als bedoeld in artikel 5 van de Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden vast te stellen op ,ÃćâĆňâĂİ, met dien verstande dat de in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting terugvloeiende gelden, die daar permanent deel van uit blijven maken, eveneens voor het verstrekken van startersleningen kunnen worden aangewend. Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Vlij kvernieuwingsgebieden. Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen. Artikel 1. In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Stimuleringsfonds Startersregeling Integrale Wijkvernieuwingsgebieden: het fonds waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; c. starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiele mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen en die worden verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Uitvoeringsregels Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden; d. aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager; e. huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. f. verwervingskosten: Kosten voor het in eigendom verkrijgen van een woning, zoals beschreven in de normen van de Nationale Hypotheek; g. sociaal plan: het sociale plan dat voor een integraal wijkvernieuwingsgebied wordt overeengekomen tussen de verhuurders en de huurders en dat minimaal

9 r+p +ag4+ Raadsnummer 03.R507.00I de herhuisvesting, een regeling voor de verhuiskosten en overige financiele regelingen omvat alsmede maatregelen ter waarborging van de leefbaarheid tijdens de wijkvernieuwingsactiviteiten. Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen. Artikel 2. 1 De gemeente heeft een Stimuleringsfonds Startersregeling Integrale Wijkvernieuwingsgebieden ingericht waaruit aan in artikel 6 lid 1 sub b. bedoelde huishoudens Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6 lid1 sub c. bedoelde woningen. 2. Dit stimuleringsfonds is ondergebracht bij SVn. Artikel Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente en SVn van toepassing. 2. Uitvoeringsregels Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden maken deel uit van deze verordening. Artikel Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen. 2. Burgemeester en wethouders stellen de hoogte van de Starterslening vast op basis van de Uitvoeringsregels Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden. 3. De hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 259o van de verwervingskosten met een maximum van ,ÃćâĆňâĂİ. 4. De Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 5. Burgemeester en wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiele steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 6. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het derde lid genoemde bedrag aan te passen. Artikel Uit het Stimuleringsfonds Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot het door de raad vast te stellen plafond. 2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen,

10 +4+ Raadsnummer 03.R507.00I Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik. Artikel Deze verordening is uitsluitend van toepassing : a. op door burgemeester en wethouders aangewezen integrale wijkvernieuwingsgebieden of delen daarvan; b. op leningaanvragen afkomstig van de in 1 a bedoelde gebieden woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag aldaar minimaal vijf jaar zelfstandig een huurwoning bewonen of minimaal vijf jaar inwonend zijn en waarvan de huurwoning gesloopt wordt; c. voor het verwerven van nieuwe of bestaande koopwoningen in hetzelfde integrale wijkvernieuwingsgebied als in welke de aanvrager woonachtig is en waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan maximaal is toegestaan voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 2. Burgemeester en wethouders gaan niet eerder tot aanwijzing van een gebied als bedoeld in lid 1a over dan nadat voor dat gebied een sociaal plan is vastgesteld. Hoofdstuk 4 Aanvraag en toekenning. Artikel Huishoudens die, op grond van artikel 6 en gelet op artikel 1 lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders schriftelijk om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken. 2. Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoelde huishouden voldoet aan de in artikel 6 lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier. 3. De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Uitvoeringsregels Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden en de Procedures Starterslening, welke laatste door de SVn is vastgesteld. 4. De toekenning van een starterslening geschiedt middels een toewijzingsbrief. Hoofdstuk 5 Intrekken van de Starterslening. Artikel Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in als de koopovereenkomst wordt ontbonden.

11 Raadsnummer Og.R507.00I 3. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug) vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 4. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Hoofdstuk 6 Aflossing van de Starterslening. Artikel Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. 2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost. Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen. Artikel 10. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 11. Deze verordening treedt in werking met ingang van de achtste dag na datum van bekendmaking. Artikel 12. Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden". Uitvoeringsregels Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden. Algemeen. Burgemeester en wethouders besluiten over de toekenning van de Starters- I eningen. De verordening geeft de doelgroep aan van de Starterslening. De gemeente maakt gebruik van de productspecificaties en procedures van de Starterslening zoals deze door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) zijn vastgesteld. Burgemeester en wethouders bepalen de bijzondere voorwaarden en de hoogte van de Starterslening mede op basis van een advies van nv. Bemiddelend Orgaan te Hoevelaken (BO.).

12 Raadsnummer 03.R507.00I f$ Indien sprake is van een hertoets, voert BO deze uit op grond van de uitvoeringsregels. SVn ontvangt de uitkomst van deze hertoets en past vervolgens de rente en aflossing aan. De uitvoeringsregels mogen niet strijdig zijn met het besluit van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen inzake Nationale Hypotheek Garantie en Startersleningen. In deze uitvoeringsregels worden beschreven: Kenmerken van de Starterslening. Voorwaarden aan de eerste hypothecaire lening. Inhoud van de draagkrachttoets Startersleningen. Inhoud van de hertoets Startersleningen. 1 Kenmerken Sta rterslening. In de Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling Integrale Wijkvernieuwingsgebieden is vastgesteld wie in aanmerking komt voor de Starterslening. De Starterslening past binnen de door SVn gehanteerde productspecificaties en heeft de volgende kenmerken: Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%o. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd. Na het 3de jaar van de looptijd wordt de rente aangepast en wel op de SVn-rente 15 jaar vast zoals deze geldt op de ingangsdatum van de lening. Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening. Na het 3", 6", 10" en 15" jaar kan men een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat de financiele draagkracht onvoldoende is, worden de rente en aflossing aangepast op basis van deze uitvoeringsregels. Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. De lening wordt afgelost via jaarannu1teiten. De lening wordt verstrekt onder hypothecair verband, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek. De Starterslening wordt met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten. 2 Voorwaarden aan de eerste hypothecaire lening. Voor de eerste hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af voor zowel de eerste hypotheek als voor de Starterslening.

13 Raadrnummer 03.R507.00I De bank meldt beide leningen als een financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen. Een kopie van het meldingsformulier met uniek kenmerk wordt gezonden aan SVn. De rentevastperiode van de eerste hypothecaire lening bedraagt tenminste 10 jaar. De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de Starterslening. De hoofdsom van de Starterslening wordt als "contante waarde subsidie" bij de NHG toetsing ingevoerd. De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de Bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost. 3 Uitgangspunten van de draagkrachttoets voor de Starterlening. Voor de draagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG- toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheekgarantie mogelijk is met een bepaald inkomen. Uitzonderingen: 1. bij de draagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen.; 2. het toetsinkomen dat in de draagkrachttoets wordt meegeteld bedraagt 9096 van het werkelijke toetsinkomen; 3. persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkrachttoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten. Uiteraard worden de persoonlijke verplichtingen wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening. De kosten van de draagkrachttoets komen voor rekening van de SVn. 4 Definities ten behoeve van vaststelling hoogte Starterslening. 1. Ontvangstdatum 2. Aanvrager 3. Huishouden Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen. De aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager. Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem

14 f$ Raadsnummer 03.R507.00I 4. Individueel toetsinkomen 5. Partner 1 6. Partner 2 7. Toetsinkomen huishouden 8. Toetsrente 9. Financieringslastpercentage 10. Peiljaar op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. Voor ieder lid van het huishouden (3) wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHG-normen Het lid van het huishouden (3) met het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum. Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft. Indien partner 1 feitelijk met meer dan een andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene met het hoogste individueel toetsinkomen. 90% van individueel toetsinkomen partner 1 (5) en indien van toepassing+ 90<Yo van individueel toetsinkomen partner 2 (6). Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag. Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum (1) geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de toetsrente (8). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65- jarige leeftijd de financieringslasttabel vanaf 65 jaar van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd. Indien de ontvangstdatum (1) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum (1) in het tweede helft van het

15 Raadsnummer Og.R507.OOI kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. 11. Beschikbaar eigen geld 12. Verwervingskosten 13. Genormeerde last marktconforme lening Het vermogen/eigen geld als bedoeld in box 3 van de inkomsten-belasting van beide partners tezamen in het peiljaar (10) voorzover het , ÃćâĆňâĂİ te boven gaat, de verhuiskostenvergoeding die men ontvangt vanwege de gedwongen verhuizing niet meegerekend. Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeente. De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van ieder van de volgende perioden, berekend op basis van maandannu)teiten, de toetsrente (8), het restant van een oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last steeds gelijk. Indien echter een of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder is/ zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het dan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 709o). Vaststelling gegevens ten behoeve van de Starterslening. Hoogte verwervingskosten. In het kader van de verwervingskosten kan bij nieuwbouwwoningen dan wel bij woningen, die door de verkoper volgens een vast plan worden gerenoveerd, voor kwaliteitsverbetering rekening worden gehouden met maximaal een bedrag ad 5.000,ÃćâĆňâĂİ (zgn. meerwerk). Bij bestaande woningen, die door de koper worden gerenoveerd, wordt voor kwaliteitsverbetering rekening gehouden met de kosten voor opheffing van achterstallig onderhoud en verbeterkosten voorzover "sober en doelmatig"; een en ander ter beoordeling van burgemeester en wethouders.

16 Raadsnummer Og.R507.OOI Hoogte Starterslening. De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt door BO als volgt berekend. Burgemeester en wethouders bepalen de uiteindelijke hoogte. Hoogte Starterslening = Verwervingskosten (12) -/- beschikbaar eigen geld (11). -/- genormeerde marktconforme lening. De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen. Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt: Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden (7) x financi eringslastpercentage(9) Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de dan geldende NHG-normen. Toets bij 56jaar of ouder. Indien op de ontvangstdatum een of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels: vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70%o van het actuele toetsinkomen, Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de ontvangstdatum. Het toetsinkomen huishouden (7) wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd, de financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Dit wordt bereikt doordat er in de berekening vanuit wordt gegaan dat de eerste periode extra wordt afgelost; in de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage (9) van partner 1. Normlast marktconforme lening. Als onderdeel van de aanvangstoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening (13) bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen. Toets vermogen. Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het vermogen/eigen geld als bedoeld in box 3 van de inkomstenbelasting voor zover het uitgaat boven ,ÃćâĆňâĂİ wordt gebruikt ter financiering van de verwervingskosten.

17 Raadsnummer 03.R507.00I 6 Toewijzing starterslening door de gemeente. Burgemeester en wethouders bepalen de definitieve hoogte van de Starterslening. Het is denkbaar dat hierbij op basis van de eigen verordening nog correcties worden toepast op het advies van BO. Voor de eerste periode van 3 jaar is de Starterslening renteloos en aflossingsvrij. De gemeente wijst de Starterlening toe, met een toewijzingsbrief. Indien de aanvrager naar het oordeel van de gemeente niet in aanmerking komt voor een Starterslening, stuurt de gemeente de aanvrager hierover schriftelijk bericht. SVn ontvangt een kopie van de toewijzingsbrief c.q. van de brief met de afwijzing van de Starterslening. 7 Hertoets Startersleningen. Belangrijk: Persoonlijke verplichtingen worden bij de hertoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten. Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de klant, een hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 140,ÃćâĆňâĂİ, prijspeil Na 2002 wordt het tarief jaarlijks geãŕndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: en wel als volgt: index september voorafgaandjaar x EUR 140-,- indexseptember 2002 De kosten van de hertoets komen voor rekening van de klant. SVn brengt deze kosten in rekening bij de klant. De klant tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso. SVn brengt de kosten niet bij de klant in rekening, wanneer burgemeester en wethouders bepalen dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. Definities ten behoeve van hertoets en aanpassing. De begrippen 1 t/m 13, die zijn gedefinieerd bij "4 Definities ten behoeve van vaststelling hoogte starterslening", worden geacht hier te zijn ingevoegd. 14 Periode Een periode waarin de rente en aflossing constant blijft. De Starterslening kent 5 perioden: 1 jaar 1 t/mjaar3 2 jaar 4 t/m jaar 6 3 jaar 7 t/m jaar 10 4 jaar11 t/m jaar 15 5 jaar 16 t/m jaar 30

18 15 Herzieningsdatum Raadsnummer OQ.R507.00I Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum is de eerste dag van de maand volgend op die waarin de hypotheekakte wordt gepasseerd. De eerste dag van een periode (met uitzondering periode 1). Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand. 16 Peildatum 17 Huishouden (ten behoeve van hertoets) 18 Hertoetsrente 19 Financieringslastpercentage hertoets De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum. Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het huishouden behoren. In de hertoets voor de periodes 2, 3 en 4: het in de aanvangstoets gehanteerde rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals gold op de oorspronkelijke ontvangstdatum (1). In de hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5. Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum (16) geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de hertoetsrente (18). Volgens de NHGnorm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de financieringslasttabel vanaf 65 jaar van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.

19 r p Raadsnummer Og.R507.OOI 20 Peiljaar hertoets 21 Restantlooptijd 22 Marktconforme annuiteit starterslening Indien de peildatum (16) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt. Indien de peildatum (16) in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt. De looptijd indien op de herzieningsdatum (15) de aflossing gaat lopen: ÃćâĆňâĂİ 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd, maar met de volgende uitzonderingen: ÃćâĆňâĂİ 10 jaar bij een hoofdsom tussen EUR en EUR ; ÃćâĆňâĂİ 5 jaar bij een hoofdsom lager dan EUR De jaarannutteit van de Starterslening over de restantlooptijd (21) bij de hertoetsrente (18) 8 Vaststelling gegevens ten behoeve van de hertoets. Toetsinkorn en. Het actuele toetsinkomen wordt op dezelfde wijze vastgesteld als voor de draagkrachttoets bij de aanvangstoets. Herziening rente en aflossing. De normfinancieringslast op de peildatum is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode. Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden (7) x financieringslastpercentage hertoets (Fout! I/erwijzingsbron niet gevonden.) Beschikbare financieringslast = Normfinancieringslast -/- Genormeerde last marktconforme lening (13) Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld: a. indien de beschikbare financieringslast groter is dan de annuiteit Starterslening (22). geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuiteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastperiode in van

20 Raadsnummer OQ.R507.OOI maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5; b. indien de beschikbare financieringslast kleiner is dan de annuyteit Starterslening (22): er wordt geen aflossing berekend, alleen rente. Het rentepercentage wordt als volgt berekend: Beschikbare financieringsruimte x Hoogte Starterslening Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent. Gaat voor de betreffende periode een annutteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende periode geen hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend, dan vindt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw een hertoets plaats. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 september A. Sakkers, voorzitter. J. Verheugt, griffier. BE

21 gemeente Griffie gemeenteraad Commissiexecretariaat Retouradres Postbus goxso, 56oo RB Eindhoven Aan de leden van de raad van de gemeente Eindhoven. Raadsnummer 03.R Behandeld door M. Honing Telefoon (o4o) z38 z488 Ons kenmerk griffie verzenddatum zx juli 2003 Cornrnissieadvies Betreft cie Rp: Raadsvoorstel Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden. De commissie Ruimtelijke pijler heeft in haar vergadering van 16 juli 2003 beraadslaagd over het bovengenoemde onderwerp. De commissie heeft als volgt geadviseerd: leefbaar eindhoven : Akkoord; CDA: Stemvoorbehoud; PvdA: Stemvoorbehoud; VVD: Akkoord; SP: Akkoord; D66: Akkoord; OuderenAppel: Stemvoorbehoud; (x r oen Links : Stemvoorbehoud ( druppel op gloeiende plaat); De Stadspartij: Akkoord, (registratie gehonoreerde en niet gehonoreerde aanvragen). Wethouder M, Schreurs heeft toegezegd: na te gaan of er in de verordening een beperking is opgenomen of moet worden opgenomen ten aanzien van een maximum inkomen bij deelneming; het signaal dat de bewonersorganisaties door de SHE niet of onvoldoende zijn geynformeerd over deze regeling neemt de wethouder mee naar het reguliere overleg met de SHE; na te gaan hoe deze regeling zich verhoudt tot de koopsubsidieregeling; een percentage/verhoudingsgetal aan te zullen reiken met betrekking tot het aantal mensen van de doelgroep dat met deze regeling geholpen kan worden; gegevens na te gaan met betrekking tot het verleden. De secretaris van de commissie, M. Honing Bijlage(n): 0 Bezoekadres Stadhuisplein xo Eindhoven Openingstijden ma t/m vr g.oo-x6.oo uur Postadres Postbus goxso 56oo RB Eindhoven Telefonisch bereikbaar