Headline Verdana Bold. Btw op onroerende verhuur Een stand van zaken en recente evoluties Ivan Massin, 18 juni 2019

Transcriptie

1 Headline Verdana Bold Btw op onroerende verhuur Een stand van zaken en recente evoluties Ivan Massin, 18 juni 2019

2 Inhoudstafel Btw op onroerende verhuur: FAQ s Btw op onroerende verhuur: hoe omgaan met de herziening? Recente ontwikkelingen 2

3 Nieuw btw-stelsel onroerende verhuur Overzicht 3

4 Algemeen overzicht Drieledige hervorming btw onroerende verhuur Btw op onroerende verhuur (algemene regel) * Nieuwe of vernieuwde gebouwen 1/10/2018 * Huurder = btw-plichtige + economische activiteit * Gezamenlijke en onherroepelijke optie * Herzieningstermijn 25 jaar Btw op onroerende verhuur (algemene regel) * Indien geen optie, vrijgesteld of verplicht met btw Heffing registratierechten (?) Overdracht huur: met btw Kortetermijnverhuur * 6 maanden * Verplichte toepassing van btw * Uitzonderingen (vzw s, particulieren, ) Opslagruimte * Ruimere omschrijving (50% - 10%-regel) * B2B: optie nodig (opgelet: ook bij verlenging) * Overgangsregeling ( best of both worlds ) * B2C: verplichte toepassing btw 4

5 Nieuw btw-stelsel onroerende verhuur FAQ: wat zijn de nieuwe elementen? 5

6 Verhuur met btw FAQ s optioneel stelsel Gebouw * Incorporatie van materialen Bv.: geasfalteerd terrein voor opslag wel naakt terrein niet * Nieuw of vernieuwd Gedeelte van een gebouw * Economisch zelfstandig * Eerste evoluties op basis van hangende dossiers rulingcommissie ( functioneel of structureel zelfstandig + afzonderlijk kadastraal perceel?) Eerste opeisbaarheid btw * 1 oktober 2018 volgens normale regels opeisbaarheid * Maar enkel in de relatie tussen aannemer en bouwheer: met uitsluiting van deze die door een onderaannemer aan een aannemer worden gefactureerd Hoedanigheid huurder en bestemming gebouw * Btw-nummer huurder is niet voldoende (cf. gemeente cf. bestemming) * Bewijslast bij de verhuurder ( alle middelen van gemeen recht, zonder eed) * Eerste verhuur? 5 Optie * Enkel clausule in de overeenkomst geen model * Voor iedere verhuur verlenging - onderverhuur Maar wat met de btw-aftrek (wanneer? onderbouw? cf. opdracht makelaar) 6

7 Verhuur met btw FAQ s kortetermijnverhuur Oude overeenkomsten * Overeenkomsten van vóór 1 januari 2019 blijven onder oud stelsel * Overstap enkel in het geval van verlenging na 1 januari 2019 Verplichte toepassing btw * Voorrang op optioneel stelsel * Kortdurende verhuur opslag: verplicht met btw (B2B) Berekening termijn * Som van opeenvolgende overeenkomsten (incl. verlengingen) * Overeenkomst die termijn overschrijdt wordt uitgesloten; geen retroactieve aanpassing Uitzonderingen * Bestemming (bv. bewoning ook indien verhuur aan onderneming) * Hoedanigheid (natuurlijke persoon voor privédoeleinden instelling zonder winstoogmerk openbare instelling) Alle onroerende goederen * Dus ook onbebouwde terrein (cf. festivalterrein) * Combinatie met diensten nog mogelijk (cf. catering) 7

8 Verhuur met btw FAQ s opslagruimtes 1 2 Oude overeenkomsten * Overeenkomsten van vóór 1/1/2019 met btw blijven onder oud stelsel (btw verplicht) * Overeenkomsten van vóór 1/1/2019 zonder btw onder oud stelsel kunnen naar btw optie Nieuwe definitie opslagruimte * Occasionele verkoop binnen opslagruimte (dus letterlijk > 10%) is toegelaten zonder herkwalificatie Voorbeelden: Gebouw 30% productie, 25% algemene administratie en 45% opslag: btw enkel via optie (nieuw gebouw) Verhuur opslagruimte (50%-10%-regel) aan gemeente (nietbelastingplichtige): B2C dus btw verplicht Lopende verhuur opslagruimte (90%-10%): bij voortduur btw verplicht Opslagruimte samen met logistieke diensten: btw verplicht (geen verhuur) 8

9 Nieuw btw-stelsel onroerende verhuur Hoe omgaan met de btwherziening? 9

10 Nieuwe herzieningsregeling Algemeenheden 5 of 15 jarige herziening voor roerende en onroerende goederen Nieuwe herzieningstermijn van 25 jaar - Enkel voor gebouwen verhuurd onder optioneel btw-stelsel - Gecombineerde toepassing van 15 en 25 jaar mogelijk, zelfs binnen hetzelfde gebouw (zie hierna) Aanvang herzieningstermijn: jaar van eerste ingebruikneming - Ook voor roerende goederen (maar enkel voor btw-aftrek vanaf 1 januari 2019) - Voor onroerende goederen: cf. beslissing E.T dd. 27/03/

11 Nieuwe herzieningsregeling Algemeenheden (2) Algemeen verhoudingsgetal: eerste definitieve aftrek is definitief verhoudingsgetal van jaar van ingebruikneming : voorlopig AVG 20% - definitief AVG 25% : voorlopig AVG 25% - definitief AVG 28% : (jaar ingebruikneming): voorlopig AVG 28% - definitief AVG 30% Alle btw-aftrek bouwkosten over de periode 2020, 2021 en 2022 wordt definitief bepaald op 30% Bewaringstermijn onderliggende documentatie (facturen enz.): 25 jaar 11

12 Nieuwe herzieningsregeling Verlengde herzieningstermijn Enkel voor gebouwen die met btw worden verhuurd onder de optionele regeling Dus niet: - Btw-onroerende financieringshuur (KB nr. 30) - Btw op kortdurende verhuur (cf. conferentiezalen) - B2C verhuur opslagruimte - Verplichte toepassingen van btw (parking, onroerende installaties, (lucht)havenzones, business centres) Maar wel: - B2B verhuur opslagruimte (ook onder overgangsregeling zie hierna) Samenloop van 15 en 25 jaar binnen 1 gebouw is mogelijk Bv.: opslagruimte: combinatie B2C en B2B verhuur Bv.: eerst verhuren zonder btw (15 jaar), nadien met btw (25 jaar) 12

13 Nieuwe herzieningsregeling Verlengde herzieningstermijn - toepassingen Oprichting van een gebouw in de periode 2019 tot eind Het gebouw wordt in gebruik genomen in maart Optionele verhuur is mogelijk. Geval 1. De huurder neemt het gebouw in gebruik in maart De verhuurovereenkomst wordt door de partijen onderworpen aan de heffing van de btw. 3 Gevolg: - 25 jarige herzieningstermijn - start: 1 januari 2022 (ingebruikneming) Na 9 jaar loopt de eerste huurovereenkomst af. Een nieuwe huurder (FOD Mobiliteit) trekt in het gebouw in (in mei 2031). Deze huur is vrijgesteld van btw (cf. voorwaarden) Gevolg: - (negatieve) herziening a rato van 16/25 e (ineens) In 2041 wordt het gebouw opnieuw verhuurd aan een onderneming. Gevolg: - (positieve) herziening a rato van 6/25 e (gespreid) 25 jarige termijn blijft dus van toepassing 25 jarige herzienings- van 1termijn bij de start blijft definitief van toepassing 13

14 Nieuwe herzieningsregeling Verlengde herzieningstermijn toepassingen (2) Oprichting van een gebouw in de periode 2019 tot eind Het gebouw wordt in gebruik genomen in maart Optionele verhuur is mogelijk. Geval 2. De bouwheer neemt het gebouw zelf als kantoor in gebruik in maart Gevolg: - 15 jarige herzieningstermijn (geen verhuur met btw) - start: 1 januari 2022 (ingebruikneming) In 2027 wordt het gebouw verhuurd aan een onderneming. De partijen kiezen ervoor om de verhuur te onderwerpen aan de btw. Gevolg: - Geen herziening (van aftrek naar aftrek ) - Maar wel verschuiving van 15-jarige naar 25-jarige termijn voor de nog te lopen jaren - Berekening: * 5/15 e (jaren ) zijn verworven * 25-jarige termijn is gestart op 1 januari 2022; in 2027 loopt deze termijn nog 20 jaar, die van toepassing is op 10/15 e van de afgetrokken btw 14

15 Nieuwe herzieningsregeling Verlengde herzieningstermijn toepassingen (3) Oprichting van een gebouw in de periode 2019 tot eind Het gebouw wordt in gebruik genomen in maart Optionele verhuur is mogelijk. Geval 2. Berekening. Bouwkost: Btw: (21%) Afgetrokken btw die in 2026 verworven is: 5/15 e * = Restant afgetrokken btw die nog aan herziening kan worden onderworpen gedurende 20 jaar: Eventuele jaarlijkse herziening: /20 = per jaar Veronderstel dat het gebouw in 2035 wordt verhuurd zonder btw (nog 12 jaar te lopen van de 25-jarige herzieningstermijn): Herziening: * 12 = Wijziging van 15 naar 25 jaar 2verlengde termijn alleen voor de nietverworven btw 15

16 Nieuwe herzieningsregeling Verlengde herzieningstermijn toepassingen (4) Oprichting van een gebouw in de periode 2019 tot eind Het gebouw wordt in gebruik genomen vanaf maart Optionele verhuur is mogelijk. Geval 3. Het gebouw omvat 5 verdiepingen met afzonderlijke regeling (cf. gedeelte van een gebouw) GLV: eigen kantoor (ingebruikneming 2022) 1 e en 2 e verdieping: verhuur met btw (2022) 3 e en 4 e verdieping: verhuur zonder btw (vanaf 2023) Gevolgen: - Verschillende herzieningstermijnen - Verschillende start van de herzieningstermijnen (2022 resp. 2023) - Zelfs nog mogelijke wijziging van 15 naar 25 jaar voor GLV en 3 e en 4 e verdieping Combinatie per gedeelte van gebouw voor termijn en aan- 3vangsdatum 16

17 Overdracht gebouw verhuurd met btw Geen btw-herziening Stelsel van continuïteit voor de toepassing van de btw (cf. art. 11 WBTW) - Geen herziening (zelfs bij verkoop onder registratierechten) - Herzieningstermijn(en) lopen door in hoofde van de overnemer - Registratie huurovereenkomst niet vereist Wat met andere gevallen? - Verkoop geleaset gebouw (cf. Circ. AOIF 10/2007, randnr. 73 e.v.) - Verkoop gebouw dat op grond van andere bepaling met btw is verhuurd (bv. gebouw in havenzone) 17

18 Herziening historische btw In 2019: enkel verrekening verschuldigde btw Btw van vóór 1 januari 2019 kan worden herzien (werd eerder niet afgetrokken) - Ofwel volledig (geen ingebruikneming), of gedeeltelijk (x/15 e of x/25 e ) en dus te spreiden - Herziening kan enkel worden verrekend met te betalen btw (cf. rooster 62 = rooster 71) - Inventaris - Geen teruggaaf van tegoed (tot begin 2020) - Tot aangifte december e kwartaal 2019: tegoed kan worden teruggevraagd - Btw van na 1 januari 2019: normale regeling 18

19 Herziening historische btw In 2019: enkel verrekening verschuldigde btw (2) Welke gebouwen? - Nieuwe of vernieuwde gebouwen - Opslagruimte die vroeger zonder btw, nu met btw kunnen worden verhuurd (zie hoger) - Gebouwen die worden verhuurd op korte termijn (wel op basis van oude techniek verrekening) Opmerking: Maandelijkse teruggaaf mogelijk bij verlegging Maandelijkse teruggaaf mogelijk bij verlaagd btw-tarief 19

20 Andere recente ontwikkellingen inzake btw en vastgoed Commentaren en rechtspraak 20

21 Recente evoluties Overzicht commentaren en rechtspraak Huurincentive voor werken verricht door de huurder * Oud administratief standpunt: commissionairsregeling * Cass. 15 maart 2013 * Nieuw standpunt: dienst (Circ. nr. 2019/C/22 dd. 13/3/19) * Dus huurder moet factuur sturen * Commentaar 1 Gesplitste verkopen grond gebouw * Consistente toepassing per vennootschap * Ook bij verbouwing bestaande gebouw verplichte vestiging van eigendomsoverdragend opstalrecht (evolutie)? - kritiek 2 21

22 Recente evoluties Overzicht commentaren en rechtspraak (2) 3 Sale en lease back: geen herziening * HJEU 27/3/19, C-201/18 (BE) * Verkoop erfpacht gebouw gevolgd door lease back * Geen herziening (gebruik niet gewijzigd) *Opgelet: financieringsoperatie * Contra KB nr. 3 eerste dossiers Eigen werk in onroerende staat * Eigen werk bij oprichting: alleen nog btw afdragen indien geen (volledige) btw-aftrek * eigen herstellingswerk: nooit btw * Voor privédoeleinden/personeel: steeds btw * Ref.: Circ. 2019/C/19 dd. 1/3/2019 art wbtw 4 22

23 Recente evoluties Overzicht commentaren en rechtspraak (3) 5 Share deals en btw * Diverse vonnissen (1 e aanleg) en arresten (beroep) volgen fiscus niet in herkwalificatie share deal in asset deal * Economische onderbouw aanvaard door de rechtbanken en hoven * Maar let wel op de feitelijke achtergrond 23

24 Q&A Contact:

25 Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee ( DTTL ), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as Deloitte Global ) does not provide services to clients. Please see for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, tax and legal, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte has in the region of 225,000 professionals, all committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the Deloitte Network ) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication. Laga BV CVBA in Belgium Laga BV CVBA is part of a privileged multidisciplinary cost-sharing association with Deloitte Accountants BV CVBA.