Hardenberg. Zaak kenmerk: Raad: 21 juni 2011 Afdelingshoofd: G. Karstens

Transcriptie

1 Hardenberg Zaak kenmerk: Raad: 21 juni 2011 Afdelingshoofd: G. Karstens Onderwerp: Document kenmerk: Vaststelling bestemmingsplan Mariënberg, woongebied De Marke II Hardenberg, 3 mei 2011 algemeen De bestemmingsplanherziening met beeldkwaliteitsparagraaf heeft betrekking op het ontwikkelen van een nieuw woongebied ten noordoosten van de huidige kern van Mariënberg. Het totale gebied is ongeveer 3 hectare groot en is gelegen ten noordoosten van de Tweede Elsweg. De woonwijk De Marke II biedt ruimte aan ongeveer 60 woningen. Dit bestemmingsplan betreft de eerste fase voor circa 32 woningen. Het digitale plan is raadpleegbaar op http: / / De bestanden van het digitale plan zijn beschikbaar op kosten Op 1 maart 2011 heeft uw raad een exploitatieopzet vastgesteld voor De Marke 11. Deze dient als budgettair kader voor de verdere planontwikkeling. De gemeente is eigenaar van de gehele nieuwbouwlocatie en heeft de volledige regie van het planproces in eigen handen. Daardoor zijn de kosten van de exploitatie via de gronduitgifteprijs verzekerd en is het stellen van eisen en regels ten aanzien van de uitvoering niet noodzakelijk. Uw raad hoeft daarom voor dit onderdeel van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen. overleg Het plan is aan diverse instanties en instellingen voorgelegd voor commentaar. Er zijn geen opmerkingen geplaatst. Een samenvatting treft u aan in hoofdstuk van de plantoelichting. inspraak Verder heeft het plan een inspraakprocedure doorlopen. De ontvangen reacties en het commentaar hierop zijn verwerkt in het inspraakverslag. Een en ander treft u samengevat aan in hoofdstuk 7 van de plantoelichting. ontwerpplan Vanaf donderdag 10 februari 2011 heeft het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. Het beeldkwaliteitplan heeft tegelijkertijd ter inzage gelegen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt door: a. Indieners 1, dagtekening op 18 februari b. Indieners 2, ProRail dagtekening op 15 maart 2011 c. Indieners 3, dagtekening op 22 maart 2011 commentaar op de zienswijzen Opmerkingen

2 De zienswijzen van indieners zijn binnen de termijn ingediend en kunnen dus inhoudelijk worden behandeld. 1.1 Commentaar Indiener 1. Indiener geeft aan dat de ligging van het nieuwe woongebied direct grenst aan hun paardenweide. Hij verwacht dat er afval in de weide wordt gegooid om de paarden te voeren. Ook verwacht hij dat mensen gaan klagen over 'stankoverlast'. Hij is van mening dat het uitzicht en de vrije ligging van hun woning wordt aangetast. Ze verzoeken om planschade om zodoende zelf maatregelen te kunnen treffen. Er heeft een gesprek plaatsgevonden met indieners. Indiener wil graag dat hij (met hun paarden) zo min mogelijk last heeft van het nieuwe uitbreidingsplan en andersom. Hun zorg was dat de aanwezigheid van sommige bomen of struiken zeer ernstige gevolgen kunnen hebben voor paarden (b.v. eikenblad en eikels). Er is met hem afgesproken dat we proberen hiermee rekening te houden. Op het moment dat de groeninrichting bekend is, nemen we contact op met hem om het te bespreken. Er zijn, gezien de aard en de schaal van de activiteiten van indieners (hobbymatig houden van paarden), geen belemmeringen om woningen op De Marke II te realiseren. De beperking van vrij uitzicht en vrije ligging is naar onze mening zeer minimaal te noemen. Naast de woning van indieners is de woning Hardenbergerweg 7 gelegen. De bouwwerken, gebouwen en beplanting van dit perceel ontnemen voor een groot deel het zicht op het woningbouwplan. De vrije ligging en uitzicht van de woning worden voor het overgrote deel bepaald door het landelijk gebied dat achter de woning is gelegen. Dat gebied wordt niet ontwikkeld. Het staat indieners vrij om een aanvraag om tegemoetkoming in schade in te dienen. Eén en ander is overigens pas aan de orde nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Conclusie: De zienswijze van indieners 1 niet over te nemen. Indieners 2. ProRail geeft aan dat de paragraaf over externe veiligheid van het vastgestelde bestemmingsplan De Marke niet van overeenkomstige toepassing mag worden verklaard voor dit bestemmingsplan. Er moet een RBM II berekening worden uitgevoerd. Daarnaast geeft ProRail aan dat de beschikbaarheid van de spoorweginfrastructuur niet mag worden aangetast door de ontwikkeling. Inmiddels is er contact geweest met ProRail en is er een berekening gemaakt en voorgelegd aan ProRail. Deze gaat akkoord met de berekening als deze wordt opgenomen in de toelichting. Gezien de afstand tot de spoorlijn, de beperkte omvang van de ontwikkeling en de ontsluiting van het gebied op de Tweede Elsweg, zal de beschikbaarheid van de spoorweginfrastructuur niet worden aangetast door de ontwikkeling. Berekening opnemen in het bestemmingsplan en de toelichting daarop aanpassen. Conclusie: De zienswijze van indiener 2 over te nemen door de berekening op te nemen en de toelichting hierop aan te passen. Indieners 3. Indieners hebben de volgende opmerkingen: In de toelichting ontbreekt voldoende motivatie van de vereisten van de Omgevingsvisie Overijssel (gebiedskenmerken, ontwikkelingsperspectief). Daarnaast ontbreekt informatie over het vooroverleg.

3 Er heeft vooroverleg plaatsgevonden. De vooroverlegreactie van de provincie zal worden toegevoegd aan de stukken. De provincie geeft daarin o.a. aan dat de ontwikkeling past in het proinnciaal beleid en de prestatieafspraken en dat het plan goed ingaat op de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken. In de paragrafen 3.2 en 3.3 wordt uitvoerig onderbouwd hoe vorm is gegeven aan het provinciaal beleid. Gesteld wordt dat de onderbouwing voor de stelling dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen en woningbouw ontbreekt. De onderbouwing hiervoor is vastgelegd in paragraaf 3.3. De schaal van de uitbreiding is te groot voor een klein dorp als Mariënberg. Er wordt niet omschreven waarom voor deze locatie is gekozen, welke alternatieven er zijn. Er zijn geen argumenten gegeven waarom er voor uitbreiding wordt gekozen en geen uitwerking van de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De uitbreiding is afgestemd op de woningbehoefte voor de jaren De gemeente heeft meer grond in eigendom, maar heeft voor fasering gekozen om voor de behoefte te bouwen. Deze locatie is de meest aangewezen plek vanwege de ligging direct tegen de meest recente nieuwbouwwijk De Marke. Er zijn zowel binnen als buiten de bebouwde kom geen redelijke alternatieven aan te wijzen voor woningbouwontwikkeling. In paragraaf 3.3 en in hoofdstuk 4 wordt naar onze mening voldoende ingegaan op de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Indieners zijn van mening dat er een nieuwe woonvisie opgesteld moet worden vanwege de gewijzigde economische omstandigheden en het feit dat de aantallen woningen uit een "restcategorie' van meerdere kleine kernen wordt gehaald. Het is onbewezen dat het geplande aantal woningen overeenkomt met de woningbehoefte van Mariënberg. Het klopt dat er in het woonplan geen woningbouwprogramma voor de kleine kernen op kemniveau is bepaald. Dit is in verband met de gewenste flexibiliteit ook een bewuste keus geweest. Er is in het verleden in een aantal kleine kernen (ook in Mariënberg) wel plaatselijk woningbehoefte onderzoek gedaan. Hieruit bleek dat er wel woningbehoefte was. Realisatie van De Marke I heeft in de praktijk bewezen dat er wel degelijk lokale woningbehoefte is in Mariënberg. Mariënberg is één van de kleine kernen, waar daarom wel programmatisch kan en mag worden gebouwd. Dat is in veel van de andere 22 kleine kernen niet het geval. De 32 woningen voorzien ook in een behoefte voor een langere termijn dan de vijfjaar van het woonplan. Normaliter wordt uitgegaan van een planperiode van 10 jaar. Ten opzichte van de bestaande woningvoorraad van Mariënberg is het aantal van 32 niet buitenproportioneel. Het gaat om een toevoeging van ongeveer 1 %. Dit is in lijn met het gemeentelijk woningbouwbeleid. Dat momenteel meerdere woningen in Mariënberg lange tijd te koop staan, is een gegeven. Maar dat geldt ook voor andere kernen in de gemeente (en niet alleen in de gemeente Hardenberg). Zoals in de zienswijze ook al wordt aangegeven is dit een gevolg van de huidige economische omstandigheden. Die zullen ongetwijfeld ook weer verbeteren. Economische omstandigheden maken echter niet dat nergens meer gebouwd zou moeten worden. Geen onderbouwing waarom geen archeologisch onderzoek nodig zou zijn, geen kaart toegevoegd van het gemeentelijk beleidsplan. De constatering dat er sprake is van een lage verwachting volgens het gemeentelijk beleidsplan is voldoende. De kaart is via de website te raadplegen. - Indieners vinden een actuele toets van de externe veiligheid op zijn plaats. Er heeft inmiddels een berekening plaatsgevonden. Deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan en verwoord in de toelichting. - De behoefteraming voor verkeer en parkeren klopt niet De parkeerbehoefte moet inderdaad 108 parkeerplaatsen zijn. Bij de dubbele en vrijstaande woningen wordt rekening gehouden met minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf. Bij de vrijstaande woning tegenover Tweede Elsweg 9 is, gezien de omvang van de kavel, ruimte voor 2 plaatsen op eigen terrein. Bij de hoekwoningen van de rijwoningen is daarnaast ruimte voor 1 parkeerplaats op eigen erf. Zo houden we in het openbaar gebied rekening met 57parkeerplaatsen en op het eigen terrein rekening met 51 parkeerplaatsen; in totaal 108 parkeerplaatsen en conform de parkeerbehoefte.

4 - Indieners betwisten de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan. Geen rekening gehouden met tegenvallende gronduitgifte en planschade. De grondexploitatieberekening laat inderdaad een budgetneutrale uitkomst zien, waarmee alle kosten worden gedekt door de uitgifte van de gronden. In deze berekening is al rekening gehouden met een tegenvallende gronduitgifte. Dit risico is dus al meegenomen. Tevens is er een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Het totaalbedrag van de te verwachten planschade is in z'n geheel meegenomen in de exploitatieberekening. Doordat alle aspecten in de grondexploitatieberekening zijn meegenomen, is de financieeleconomische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan verzekerd. Conclusie: De zienswijze van indieners 3 gedeeltelijk over te nemen en: - de vooroverlegreactie van de provincie toe te voegen aan de stukken; - berekening parkeerbehoefte en aantallen parkeerplaatsen aan te passen; - berekening externe veiligheid opnemen in het bestemmingsplan en de toelichting daarop aan te passen. 2 Crisis- en herstelwet Sinds de in werking treding van de Crisis- en herstelwet (Chw) per 31 maart 2010 gelden er speciale procedurele bepalingen voor besluiten waarop de Chw van toepassing is. Dat geldt ook voor besluiten die voorzien in de ontwikkeling en verwezenlijking van werken voor de bouw van meer dan 20 woningen. Het moet plaatsvinden in een aaneengesloten gebied of de woningen moeten voorzien in de herstructurering van woon- en werkgebieden. In dat geval gelden de volgende afwijkende procedurebepalingen: een belanghebbende kan geen pro-forma beroep instellen; binnen de 6 wekentermijn moet een volledig beroepschrift worden ingediend en na afloop van beroepstermijn kunnen geen gronden meer worden aangevuld; één en ander dient in de beroepsclausule bij het besluit te worden vermeld; bij het besluit en de bekendmaking hiervan moet worden vermeld dat afdeling 2 van de Chw van toepassing is; de bestuursrechter doet binnen 6 maanden uitspraak; de relativiteitseis is van toepassing: de bestuursrechter ziet van vernietiging van besluit af, indien de geschonden norm kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept. voorstel Wij stellen u voor: 1. het bestemmingsplan Mariënberg, woongebied De Marke II, inclusief beeldkwaliteitsparagraaf vast te stellen en daarbij te reageren op de ontvangen zienswijzen overeenkomstig het ontwerpbesluit; 2. geen exploitatieplan op te stellen omdat het verhaal vein de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is; 3. afdeling 2 van de Crisis- en herstelwet van toepassing verklaren op dit besluit. Burgemeester en Wethouders van de gemeente HARDENBERG, burgemeester, secretaris, Mr. W. Meulman Mr. W.G.C. Rebergen Bijlagen: bestemmingsplan met beeldkwaliteitsparagraaf en bijlagen

5 Gemeente ^^ Hardenberg Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan Mariënberg, woongebied De Marke 11 Document Kenmerk De raad van de gemeente Hardenberg; overwegende, dat het ontwerp van het bestemmingsplan Mariënberg, woongebied De Marke II vanaf donderdag 10 februari 2011 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage heeft gelegen en een ieder tijdens deze termijn schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar kon maken; dat schriftelijk zienswijzen zijn kenbaar gemaakt door indieners 1, 2 en 3; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 3 mei 2011, nr ; gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en gelet op artikel 12a van de Woningwet, de Gemeentewet, de Crisis- en herstelwet en de Algemene wet bestuursrecht; besluit: met overname van de motivering volgens het voorstel van burgemeester en wethouders: te reageren op de ontvangen zienswijzen tegen de planherziening overeenkomstig de overwegingen in het voorstel van burgemeester en wethouders, inhoudende: zienswijze 1 niet over te nemen, zienswijze 2 over te nemen en zienswijze 3 gedeeltelijk over te nemen en: 1. de berekening van de externe veiligheid op te nemen in het bestemmingsplan en de toelichting daarop aan te passen; 2. berekening parkeerbehoefte en aantallen parkeerplaatsen aan te passen; 3. de vooroverlegreactie van de provincie toe te voegen aan de stukken. het bestemmingsplan Mariënberg, woongebied De Marke II gewijzigd vast te stellen en burgemeester en wethouders te machtigen om bij Gedeputeerde Staten van Overijssel en de VROM-lnspectie een verzoek in te dienen om de bekendmaking van dit vaststellingsbesluit eerder te laten plaatsvinden dan is bepaald in artikel 3.8 Wro; de beeldkwaliteitsparagraaf vast te stellen en dit toe te voegen aan de welstandsnota van de gemeente Hardenberg d.d. 26 september 2002; geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd;

6 1 overeenkomstig de bij dit besluit behorende verbeelding, regels en toelichting en overeenkomstig de elektronische versie (IMRO.NL BP00060-VG01 ) hiervan en de beeldkwaliteitsparagraaf; afdeling 2 van de Crisis- en herstelwet van toepassing verklaren op dit besluit. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 21 juni De raa oemd.