Uitspraak. Uit: Bouwrecht, Nr. 5, mei 2013 (BR 2013/71) door: I.M. van der Heijden

Transcriptie

1 Uit: Bouwrecht, Nr. 5, mei 2013 (BR 2013/71) Noot bij: Raad van State, Afd. Bestuursrechtspraak, nr /1/R4. Exploitatieplan en relativiteitsvereiste. Bescherming financiële belangen gemeenten en degenen die rechtstreeks met kostenverhaal kunnen worden geconfronteerd. door: I.M. van der Heijden Samenvatting Appellant X is als eigenaar van grond in het exploitatieplangebied belanghebbende bij het besluit om geen exploitatieplan vast te stellen. Op zijn perceel is echter geen bouwplan in de zin van art Bro geprojecteerd, zodat hij niet kan worden geconfronteerd met kostenverhaal, omdat kostenverhaal uitsluitend plaatsvindt op degenen die een omgevingsvergunning voor bouwen aanvragen voor een dergelijk bouwplan in het exploitatiegebied (art lid 1 Wro). De beroepsgrond van appellant X dat niet inzichtelijk is hoe het kostenverhaal anderszins is verzekerd, wordt daarom opgevat als beroepsgrond met betrekking tot de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Vervolgens is de vraag of het belang van appellant X bij de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, wordt beschermd door de bepaling in art lid 2 Wro dat kan worden besloten geen exploitatieplan vast te stellen indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Die vraag wordt negatief beantwoord. Evenals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 15 februari 2012, nr /1/R2, LJN BV5115, BR 2012/70 (Waterdunen) over art Wro, waarin eisen zijn opgenomen voor de vorm en inhoud van het exploitatieplan, overweegt de Afdeling dat de (beginsel)verplichting om een exploitatieplan vast te stellen in art Wro, kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degenen die niet rechtstreeks met kostenverhaal te maken kunnen krijgen, dus degenen op wiens grond geen aangewezen bouwplan is geprojecteerd. Volgens de Afdeling strekt art Wro tot bescherming van de belangen van de gemeente en van de belangen van degenen die rechtstreeks te maken krijgen met het verhaal van kosten, verbonden aan de exploitatie van in het betrokken gebied opgenomen gronden. Op dit punt ontbreekt een verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van de Grondexploitatiewet. Partij(en) Uitspraak in het geding tussen: 1. de stichting Stichting Wijkoverleg Statenkwartier, gevestigd te s-gravenhage, 2. [appellant sub 2], wonend te s-gravenhage, 3. [appellanten sub 3] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 3]), wonend te s- Gravenhage, 4. [appellant sub 4], wonend te s-gravenhage, 5. [appellanten sub 5] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 5]), wonend te s- Gravenhage, 6. [appellanten sub 6] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 6]), wonend te s- Gravenhage, 7. de stichting Stichting Wijkoverleg Zorgvliet, gevestigd te s-gravenhage, en anderen, 8. [appellant sub 8], wonend te s-gravenhage, 9. [appellanten sub 9], wonend te s-gravenhage, en de raad van de gemeente Den Haag, verweerder. Uitspraak Het besluit om geen exploitatieplan vast te stellen 27. [Appellanten] betogen dat niet inzichtelijk is gemaakt waarom geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld en hoe het kostenverhaal anderszins is verzekerd De beroepen zijn in zoverre gericht tegen het niet vaststellen van [de financiële] delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro. Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, zouden appellanten en anderen, behoudens [appellant X], niet als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt bij het exploitatieplan. Daartoe is van belang dat [appellanten], behoudens [appellant X], geen eigenaar zijn van gronden in het exploitatiegebied en evenmin een grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het exploitatiegebied.

2 Gelet hierop en nu ook anderszins niet is gebleken van belangen van [appellanten], behoudens [appellant X], die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de desbetreffende delen van een exploitatieplan, kunnen zij evenmin worden aangemerkt als belanghebbenden bij het niet vaststellen van de desbetreffende [financiële] delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro De Afdeling begrijpt het betoog van [appellant X] aldus dat zij zich richt tegen het niet vaststellen van financiële delen van een exploitatieplan en dat zij zich in dit verband beroept op artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat [appellant X] geen gronden in het bestemmingsplangebied in eigendom heeft waarop ingevolge het bestemmingsplan bouwplannen zijn voorzien als bedoeld in artikel van het Bro. Daarom had zij ook in het geval dat de raad wel een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, niet kunnen worden geconfronteerd met een verhaal van kosten verbonden aan de exploitatie van de gronden gelegen in het exploitatiegebied. De Afdeling verwijst hiertoe naar artikel 6.17, eerste lid, van de Wro. Verder kan op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting worden vastgesteld dat [appellant X] ook anderszins niet rechtstreeks gevolgen zal ondervinden van het door haar bestreden besluit tot het niet vaststellen van financiële delen van een exploitatieplan. Hieruit en uit het beroep leidt de Afdeling af dat de beroepsgrond met betrekking tot artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro in wezen niet is gericht tegen het niet vaststellen van een exploitatieplan zelf, maar tegen de gevolgen daarvan voor de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (vgl. de uitspraak van 15 februari 2012 in zaak nr /1/R2, LJN BV5115 (Waterdunen), BR 2012/70 ). De Afdeling ziet zich derhalve voor de vraag gesteld of voornoemd artikel mede strekt tot bescherming van de belangen van [appellant X] bij de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hiertoe is van belang dat artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro, strekt tot bescherming van de financiële belangen van de gemeente en van de belangen van degenen die, indien een exploitatieplan zou zijn vastgesteld, rechtstreeks met het verhaal van kosten verbonden aan de exploitatie van in het betrokken gebied opgenomen gronden te maken hadden kunnen krijgen. Artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro strekt dan ook kennelijk niet tot bescherming van de belangen van [appellant X] bij de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Gelet hierop en in aanmerking genomen hetgeen de Afdeling heeft overwogen in overweging van haar uitspraak van 19 januari 2011, zaak nr /1/R2, kan het beroep van [appellant X] op artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro ingevolge artikel 1.9 van de Chw er niet toe leiden dat het bestreden besluit om die reden wordt vernietigd. Gelet hierop laat de Afdeling dit betoog buiten beschouwing. Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart de beroepen van [appellant sub 4], de stichting Stichting Wijkoverleg Zorgvliet en anderen, behoudens voor zover ingesteld namens [appellant sub 7 A], en [appellant sub 8] niet-ontvankelijk voor zover hun beroep is gericht tegen het niet vaststellen van een exploitatieplan; II. verklaart de beroepen, voor zover ontvankelijk, ongegrond; (Enz., enz., Red.) Noot 1. In deze uitspraak komt de Afdeling voor zover bekend voor de tweede maal toe aan toepassing van het relativiteitsvereiste in een beroepsprocedure over het exploitatieplan, of beter gezegd in dit geval: het besluit om géén exploitatieplan vast te stellen. De eerste keer dat de Afdeling het relativiteitsvereiste toepaste bij een beroep over een exploitatieplan, was in haar uitspraak van 15 februari 2012 over het provinciaal inpassingsplan Waterdunen, nr /1/R2, LJN BV5115 (BR 2012/70 ). In die zaak was door een eigenaar van gronden in het exploitatiegebied beroep ingesteld tegen onder meer het financiële deel van exploitatieplan, met een verzameling van inhoudelijke klachten over de inhoud en onderbouwing van de exploitatieopzet. Deze klachten werden door de Afdeling gekwalificeerd als beroepsgrond dat het exploitatieplan niet voldoet aan de inhoudseisen van art lid 1 Wro. Die bepaling, waarin eisen zijn gesteld aan de vorm

3 en inhoud van een exploitatieplan, strekt volgens de Afdeling tot bescherming van de belangen van degenen die rechtstreeks met het verhaal van kosten verbonden aan de exploitatie van in het betrokken exploitatieplan opgenomen gronden te maken kunnen krijgen, derhalve kennelijk niet tot bescherming van de belangen van de grondeigenaar in kwestie, op wiens gronden geen bouwplan was voorzien. 2. Eenzelfde situatie speelt in de voorliggende uitspraak. Hierin laat de Afdeling zich strikt genomen alleen uit over het beschermingsbereik van art Wro; de beginselverplichting om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. Omdat dit de kernbepaling van de grondexploitatieregeling in de Wro betreft, kan de uitspraak echter worden doorgetrokken naar alle bepalingen van afd. 6.4 Wro. 3. Op basis van deze uitspraak kan worden aangenomen dat nog slechts een beperkte groep belanghebbenden met succes klachten over het exploitatieplan naar voren kan brengen, namelijk alleen die grondeigenaren en contractanten op wiens gronden in het bestemmingsplan (rechtstreeks) een bouwplan als bedoeld in art Bro is geprojecteerd. Alleen hun beroepsgronden worden inhoudelijk behandeld. Dit geldt niet alleen meer voor exploitatieplannen waarop de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) van toepassing is, maar sinds 1 januari 2013 voor alle exploitatieplannen. Sindsdien is het relativiteitsvereiste dat aanvankelijk bij wijze van experiment alleen in art. 1.9 Chw was opgenomen, overgeheveld naar het nieuwe art. 8:69a Awb en daarmee van toepassing geworden op alle besluiten in de zin van de Awb die aan de rechter worden voorgelegd. Omdat het bestemmingsplan is bekendgemaakt vóór 1 januari 2013, is de vernieuwde Awb nog niet van toepassing op deze zaak (vgl. deel C art. 1 aanhef en onder a Wet aanpassing bestuursprocesrecht). 4. Het gaat hier om het bestemmingsplan Zorgvliet (Eurojust), dat voorziet in de nieuwbouw van een kantoorgebouw voor Eurojust, een agentschap van de Europese Unie voor de samenwerking tussen nationale gerechtelijke autoriteiten tegen grensoverschrijdende zware criminaliteit. Het agentschap is nu nog gehuisvest bij het Internationaal Strafhof op het bedrijventerrein De Binckhorst, maar wil zich vestigen op een locatie met wat meer allure. De gemeente Den Haag en de Rijksgebouwendienst hebben daarvoor de statige Haagse Internationale Zone uitgekozen. Althans: de eerste vraag die de Afdeling moet beantwoorden is of het plangebied aan de Johan de Wittlaan inderdaad is gelegen in het projectgebied dat op bijlage II Chw is omschreven als Den Haag Internationale Stad (onderdeel Worldforum) op de locatie bij het Statenkwartier. Alleen dan is immers de Chw en het daarin opgenomen relativiteitsvereiste van toepassing op het besluit. Op dit punt heeft de wetgever de nodige ruimte verschaft door in bijlage II Chw te verwijzen naar het MIRT Projectenboek 2009, waarin in algemene zin is vermeld dat gemeente Den Haag zich met het project Den Haag Internationale Stad richt op het creëren van een aansprekend vestigingsmilieu voor internationale organisaties van recht, vrede en bestuur, en door de locatie te omschrijven als gelegen bij het Statenkwartier. Daardoor past de nieuwvestiging van Eurojust volgens de Afdeling in het project, terwijl Eurojust, anders dan de overige internationale instellingen in het Worldforum-gebied, aan de oostelijke zijde van de Johan de Wittlaan komt te liggen en wel in het beschermd stadsgezicht Zorgvliet. 5. De Chw is dus van toepassing op zowel het bestemmingsplan als het besluit om daarbij geen exploitatieplan vast te stellen. Dit laatste was volgens de gemeenteraad van Den Haag niet nodig, omdat het kostenverhaal anderszins was verzekerd en geen behoefte bestaat aan het vaststellen van locatie-eisen of faseringsregels (vgl. art lid 2 Wro). Appellanten dachten daar anders over. Volgens hen is niet inzichtelijk gemaakt hoe het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Inhoudelijk lijken appellanten het gelijk aan hun zijde te vinden. 6. Uit de uitspraak wordt niet duidelijk of een anterieure grondexploitatieovereenkomst is gesloten. Dat lijkt niet het geval. Elders in de uitspraak is vermeld dat de gemeente en het Rijk een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten waarin is opgenomen dat het Rijk de bouwkosten en planschade vergoedt ten laste van het budget van het Ministerie van Veiligheid en Justitie en dat de gemeente de gronden verwerft en bouwrijp maakt. Dit laatste betreft echter alleen de gronden waarop het nieuwe kantoorgebouw wordt gebouwd. Onduidelijk blijft welke partij de kosten voor de inrichting van het omringende openbare gebied op zich neemt. Rondom het

4 nieuwe kantoorgebouw komt een zogeheten stand-off zone van gemiddeld 30 meter. Dit gebied is nu nog als verkeers- en verblijfsgebied ingericht, maar heeft in het bestemmingsplan een groenbestemming met zeer beperkte gebruiksmogelijkheden gekregen om aan de hoge veiligheidseisen van Eurojust te voldoen. Zelfs parkeren is binnen dit gebied niet toegestaan. De toelichting op het bestemmingsplan geeft op dit punt geen uitsluitsel over de kostenverdeling. De lezer moet dus maar aannemen dat het kostenverhaal anderszins is geregeld. Ten aanzien daarvan is al voldoende geregeld in een projectdocument met bijbehorende grondexploitatie, aldus de plantoelichting. Aan een inhoudelijke beoordeling van de conclusie van de gemeenteraad dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd, komt de Afdeling echter niet toe. 7. Wat was de situatie? Slechts één van de appellanten had een grondpositie in het exploitatiegebied en was daarom belanghebbende. Op grond van art. 8.2 lid 5 Wro zijn bij een besluit om een exploitatieplan al dan niet vast te stellen in ieder geval belanghebbende: de eigenaar van gronden die in het exploitatieplan zijn opgenomen, dan wel degenen die een (anterieure) grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot gronden in het exploitatiegebied; veelal toch ook de (economisch) eigenaar. In deze zaak is geen exploitatieplan vastgesteld. Volgens inmiddels vaste jurisprudentie toetst de Afdeling dan of appellanten belanghebbenden zouden zijn geweest indien wél een exploitatieplan zou zijn vastgesteld (vgl. ABRvS 2 maart 2011, nr /1/R2, LJN BP6388 (BR 2011/91, m.nt. E.J. van Baardewijk en M. Fokkema). Dat komt per saldo op dezelfde beoordeling neer: de grondpositie van appellant X maakt hem op grond van de wet qualitate qua belanghebbende. Hierbij wordt niet beoordeeld of de grondeigenaar gevolgen kan ondervinden van het besluit om (g)een exploitatieplan vast te stellen. Die beoordeling vindt plaats bij de toepassing van het relativiteitsvereiste. 8. Anders: de uitspraak van de Afdeling van 6 maart 2013, nr /1/T1/R2, LJN BZ3401 (Hierden), m.nt. E.J. van Baardewijk (BR 2013/70 ). De appellant die eigenaar was van gronden in het bestemmingsplangebied, waarop (nog) geen bouwplan was geprojecteerd, omdat dat pas na wijziging van het bestemmingsplan het geval zou zijn, was volgens de Afdeling geen belanghebbende bij het besluit om geen exploitatieplan vast te stellen. Dit omdat in het exploitatieplan, ware dat vastgesteld, voor zijn perceel dan ook geen uitgeefbare grond was opgenomen. Deze constatering is juist, maar gaat evenzeer op als in een bestemmingsplan weliswaar rechtstreeks bouwmogelijkheden zijn opgenomen, alleen niet voor het perceel die in eigendom is van degene die appelleert, zoals in geval van appellant X in de voorliggende kwestie Eurojust. Deze uitspraak gaat er dus aan voorbij dat de wetgever heeft gekozen voor een objectief belanghebbendebegrip: een grondeigenaar is reeds in die hoedanigheid belanghebbende bij een besluit omtrent een exploitatieplan, los van de vraag of hij op grond van het plan een bouwplan kan realiseren en dus met kostenverhaal kan worden geconfronteerd. Deze omstandigheden komen volgens de uitspraak van de Afdeling van 30 januari 2013 in de zaak Eurojust, in navolging van haar uitspraak van 15 februari 2012 in de zaak Waterdunen, pas aan de orde bij de vraag of het relativiteitsvereiste in de weg staat aan vernietiging van het exploitatieplan. Op het hoofdzakelijk conserverend bestemmingsplan in de uitspraak van 6 maart 2013 was de Chw en dus het relativiteitsvereiste echter niet van toepassing. Een en ander betekent mijns inziens dat de beroepsgrond van de grondeigenaar dat niet is gebleken dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd, inhoudelijk had moeten worden besproken. Ik betwijfel of de Afdeling in deze zaak bewust is afgeweken van de vaste jurisprudentielijn die is ingezet met de uitspraken in de zaken Waterdunen en Eurojust, nu hieraan geen enkel woord is gewijd. In ieder geval heeft de Afdeling een behoorlijke periode na de behandeling ter zitting op 13 november 2012 genomen om tot deze opvallende conclusie te komen. 9. Dan nu terug naar de uitspraak Eurojust van 30 januari 2013, die wél aansluit op de lijn Waterdunen. De enige appellant die grondeigendom in het plangebied had, was dus wél belanghebbende. Mag hij zich in die hoedanigheid in het licht van het relativiteitsvereiste van art. 1.9 Chw beroepen op de norm van art lid 2 Wro dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld als het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd? Alleen als op zijn grond

5 ook een bouwplan is geprojecteerd en hij dus daadwerkelijk de gevolgen van een exploitatieplan, ware dat vastgesteld, zou ondervinden. Dat wil zeggen dat hij met kostenverhaal zou worden geconfronteerd als hij voor de realisering van dat bouwplan een omgevingsvergunning zou vragen, waaraan op de voet van art Wro een exploitatiebijdrage moet worden gekoppeld. 10. Geen bouwplan, geen kostenverhaal, geen bescherming. Art lid 2 onder a Wro strekt volgens de Afdeling tot bescherming van de financiële belangen van de gemeente en van de belangen van degenen die rechtstreeks met kostenverhaal te maken (hadden) kunnen krijgen, maar kennelijk niet tot bescherming van de belangen van een grondeigenaar die geen aangewezen bouwplan kan realiseren. In dat geval strookt een beroep op art lid 2 Wro volgens de Afdeling niet met de daadwerkelijke, achterliggende reden om beroep in te stellen. Dit kan althans worden opgemaakt uit de verwijzing naar rechtsoverweging van de uitspraak in de zaak Brummen van 19 januari 2011, nr /1/R2, LJN BP1352 (BR 2011/37). 11. Hoewel ik deze redenering kan volgen, meen ik dat het kennelijkheidscriterium in art. 1.9 Chw dat ook in art. 8:69a Awb is opgenomen vraagt om een expliciete bevestiging van de bedoeling van de wetgever in de wetsgeschiedenis. Alleen daarin kunnen aanknopingspunten worden gevonden over het beschermingsbereik van een wettelijke regeling. Die analyse mis ik in deze uitspraak. Daarnaast ontbreekt de beoordeling of de belangen die de wetgever beoogt te beschermen in dit geval samenvallen met andere belangen. 12. Het ligt voor de hand dat de wetgever met de introductie van het exploitatieplan primair oog heeft gehad voor de financiële belangen van gemeenten, die voorheen worstelden met de beperkte verhaalsmogelijkheden van grondexploitatiekosten. Dit publieke belang kan echter samenvallen of in ieder geval een overlap hebben met de individuele belangen van bewoners en omwonenden bij de financiële uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Dat zij belang hebben bij een financieel uitvoerbaar plan, wordt in de uitspraken Waterdunen en Eurojust zonder meer in een bijzin aangenomen, waarin wordt gesproken van de belangen van [appellant X] bij de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Appellanten, zonder grondpositie en aangewezen bouwplan in het exploitatiegebied, mochten dan ook wél klagen over de financiële uitvoerbaarheid in algemene zin, zoals over het ontbreken van een planschaderisicoanalyse en over de herkomst van de financiële middelen. Daaraan stond het relativiteitsvereiste niet in de weg. 13. Hier kan een vergelijking worden gemaakt met de situatie dat het algemeen belang van natuurbescherming onder omstandigheden samenvalt met het individuele woon- en leefklimaat van appellanten (vgl. ABRvS 13 juli 2011, nr /1/M3, LJN BR1412, M en R 2011/189 (Tuibrug)). In die uitspraak kwam de Afdeling tot de conclusie dat, omdat die individuele belangen zo verweven waren met het algemene belang van natuurbescherming, niet kan worden geoordeeld dat de betrokken normen van de Nb-wet 1998 kennelijk niet strekken tot bescherming van hun belangen. Dit terwijl toch met recht kan worden gesteld dat de Natuurbeschermingswet 1998 niet is geschreven met het oog op de bescherming van het woon- en leefklimaat van individuele omwonenden. De boodschap van de Afdeling in deze uitspraak: bij het samenvallen of overlappen van belangen, is geen plaats voor het relativiteitsvereiste. Zelfs niet als de geobjectiveerde bedoeling van de wetgever zich laat raden. 14. Het is mij niet duidelijk waarom de particuliere belangen bij een financieel uitvoerbaar plan, in het algemeen of in dit specifieke geval, niet samenvallen met het publieke belang van volledig kostenverhaal. Onder omstandigheden is kostenverhaal via het exploitatieplan of een exploitatieovereenkomst namelijk doorslaggevend voor de financiële uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Zolang niet duidelijk is of die situatie aan de orde is, of wat het beschermingsbereik van de wettelijke regeling is, brengt het kennelijkheidscriterium mee: bij twijfel niet oversteken (vgl. B.J. Schueler, De relativiteitseis: sneller of beter?, TBR 2010/5, p ). Dat had naar mijn mening dan ook de uitkomst van deze zaak moeten zijn. 15. Aanvankelijk was ook beroep ingesteld door een grondeigenaar op wiens perceel een aangewezen bouwplan was geprojecteerd, namelijk de eigenaar van een bestaand kantoorgebouw dat in het bestemmingsplan was opgenomen. Om zijn verlies aan bovengrondse parkeermogelijkheden in de

6 stand-off zone te compenseren, maakt het bestemmingsplan de bouw van een ondergrondse parkeerverdieping mogelijk, die constructief en functioneel kan worden gezien als uitbreiding van het kantoorgebouw. Daarmee omvat het bestemmingsplan nóg een bouwplan waarvoor in principe een exploitatieplan had moeten worden vastgesteld. Deze grondeigenaar mocht in het licht van het relativiteitsvereiste dus wél klagen over het ontbreken van kostenverhaal via een exploitatieplan of een anterieure overeenkomst, al zou dat wellicht niet in zijn belang zijn geweest. Uit de plantoelichting blijkt dat de gemeenteraad ervan uitging dat alleen het nieuwe kantoorgebouw voor Eurojust een aangewezen bouwplan vormde. Helaas is de Afdeling niet toegekomen aan de vraag of er nog een bouwplan in het bestemmingsplan verscholen lag, omdat dit beroep is ingetrokken en het beroep van appellant X al dan niet terecht is afgestuit op het relativiteitsvereiste.