A) Analyse ontwerp Facet-bestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed De gemeente heeft gebieden en gebouwen aangewezen.

Transcriptie

1 Land- en Tuinbouw Organisatie Noord Notitie Analyse ontwerp Facet-bestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed A) Analyse ontwerp Facet-bestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed De gemeente heeft gebieden en gebouwen aangewezen. 1. Gebieden De gebieden zijn: oude kernen; bebouwing langs uitvalswegen; vooroorlogs geplande bebouwing; lintbebouwing Oude Dijk; Wadwerderweg beschermd dorpsgezicht; Warffum beschermd dorpsgezicht; Borgen; De aanwijzing als gebied is om te voorkomen dat er gaten in de bebouwing vallen. In zo een gebied bevinden zich niet karakteristieke gebouwen en karakteristieke gebouwen. Voor de karakteristieke gebouwen geldt planologisch een herinvulling/herinrichting. Door een gebied aan te wijzen geldt ook voor de niet-karakteristieke panden een herinvulling/herinrichting. De aanduiding van een gebied heeft meer te maken met herinvulling/herinrichting dan met criteria m.b.t. de bestemming karakteristiek zijnde cultuurhistorische, stedenbouwkundige, architectonische aspecten en authenticiteit in de zin van gaafheid en kwaliteit. 2. Gebouwen De 528 gebouwen zijn onderverdeeld in: 366 gebouwen zijn aangewezen als waarde karakteristiek en 162 boerderijen zijn aangewezen als waarde karakteristiek boerderijen. Binnen de aanduiding waarde karakteristiek boerderij maakt de gemeente Eemsmond onderscheid in: 1)een karakteristieke bedrijfswoning (deze planregels zijn meer gericht op behoud) 2)een karakteristieke bedrijfsschuur (deze planregels zijn meer gericht op functionaliteit voor de agrarische bedrijfsvoering met de mogelijkheid voor sloop-nieuwbouw) De gemeente heeft een bedrijfsschuur van een functioneel agrarische bedrijf planologisch lichter bestemd dan de bedrijfswoning. Dit in verband met de gewenste gebruiksmogelijkheden/functie van een moderne toekomstige agrarische bedrijfsvoering aangaande de schuur. De focus ligt bij de bedrijfsschuur meer op herinvulling/herinrichting en ruimtelijke kwaliteit dan op behoud. Het voorliggende ontwerp facet-bestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed houdt echter wel rekening met de gebruiksfunctie. De planregels van het woongedeelte van een karakteristieke boerderij zijn meer gericht op behoud is qua planologisch regiem gelijk aan de 366 gebouwen die zijn aangewezen als waarde karakteristiek. Ook de voormalige agrarische bedrijven (VAB s) vallen onder de 366 gebouwen met de aanduiding waarde karakteristiek. 3. Toelichting maatwerkmethode Voor de totstandkoming van een plan (rond sloop-nieuwbouw) is de maatwerkmethode vereist, NCG en LTO hebben een programmatische aanpak voorgesteld, hiervoor is voor een Pilot beschikbaar om het proces van maatwerk voor de ondernemers te faciliteren en te komen tot een protocol/werkinstructie. Punt van aandacht blijft de continuïteit van een structurele financiering van de door de overheid (provincie + gemeenten) gevraagde maatwerkmethodes. 4. Aanduiding karakteristiek In algemene biedt de planologische aanduiding karakteristiek geen voordeel maar een aantal nadelen waaronder een planologische procedure met afwegingskader en maatwerk om een plan voor sloop-nieuwbouw te kunnen afwegen. In die zin leidt het tot beperkingen en tot een lastenverzwaring (indien de maatwerkmethode niet uit externe middelen betaald wordt). Los nog van het feit als blijkt uit de maatwerkmethode dat de overheid het gebouw behoudens waardig vindt wie vervolgens het onderhoud betaald of als een ondernemer wel mag slopen en nieuwbouwen met als voorwaarde behoud van de architectuur en/of landschappelijke kwaliteit en dientengevolge een eventueel verhoogde investeringsprijs. LTO Noord Morra KH Drachten - Postbus AD Drachten T F E info@ltonoord.nl - I Het hoofdkantoor is gevestigd in Zwolle - KvK

2 Geen geld voor onderhoud karakteristieke gebouwen in buitengebied Subsidie of een lening voor het onderhoud en behoud van een karakteristiek pand vanuit de overheid in het buitengebied is er niet is de conclusie van LTO Noord. In het persbericht van 8 maart staat dat Minister Van Engelshoven (cultuur) 17 miljoen euro vrijmaakt voor het onderhoud van rijksmonumenten in het aardbevingsgebied binnen de provincie Groningen: 4 miljoen euro voor 2018 en nog eens 13 miljoen euro voor de komende jaren. Ook de provincie Groningen en Nationaal Coördinator Groningen dragen elk 1,35 miljoen euro bij. Ook vult de provincie Groningen het bestaande Cultuurfonds voor Monumenten aan met ruim 2 miljoen euro. Dit fonds bestaat al sinds 2003 en heeft als doel het behoud van gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden binnen beschermde stads- en dorpsgezichten. Eigenaren in de provincie Groningen kunnen daarvoor een lening aanvragen. 5. Proces Het voorliggende ontwerp facet-bestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed is een definitief plan. Met betrekking tot plan kunt u een zienswijze indienen bij de gemeente Eemsmond en kan beroep worden ingesteld (bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State). Indien u als ondernemer het niet eens is met de aanwijzing waarde karakteristiek boerderij dan is het effectiever om via een individuele zienswijze (en niet collectief) op uw eigen als karakteristiek bestemde specifieke gebouw(en) bezwaar te maken. Daarbij is het van belang dat b.v. een jurist (via uw rechtsbijstandverzekering) inzoomt op de gekozen en gehanteerde (punten) systematiek en een lokaal stedenbouwkundig architect inzoomt op de wegingsfactor. De conclusies uit een eventueel tegenrapport (die toegevoegd kan worden aan het bezwaar) zullen vertaald moeten worden in (juridische) beroepsgronden (jurist / advocaat). Uit de jurisprudentie blijkt dat mogelijk met succes geprocedeerd kan worden indien de situaties waarvoor de regeling evident onredelijk uitpakt er worden uitgelicht en in een procedure, mede aan de hand van een technisch deskundigenrapport (architect), wordt ingezoomd op de onredelijkheid (de uitspraak Coevorden / /1/R3 vormt daar een voorbeeld van). Er zijn echter ook uitspraken waarbij de aanduiding karakteristiek in beroep niet gegrond zijn verklaard. 6. Waardering van panden (6.2.3 van de Toelichting) De aanwijzing tot karakteristiek of beeldbepalend pand moet navolgbaar zijn, logisch en goed onderbouwd. Aan de hand van een wegingssysteem is bepaald of een pand al dan niet karakteristiek is. Daarmee wordt een objectivering nagestreefd. Alle panden van voor 1950 zijn beoordeeld op de volgende criteria: cultuurhistorische aspecten, zoals ontstaansgeschiedenis en lokaal belang; stedenbouwkundige aspecten, zoals ligging en ensemble; architectonische aspecten, zoals bouwstijl, zeldzaamheid en herkenbaarheid; authenticiteit, zoals gaafheid en kwaliteit. Cultuurhistorische aspecten Met cultuurhistorische waarde wordt aangegeven in hoeverre het gebouw en/of de functie als kenmerkend voor de ontwikkeling van de streek mag worden beschouwd. Dit aspect geeft tevens een indicatie van de historische waarde van het object. Stedenbouwkundige aspecten Met stedenbouwkundige waarde wordt aangegeven in hoeverre het bouwwerk bepalend is voor de ruimtelijke karakteristiek van de plek en/of de streek. Zodra bouwwerken een opvallende ligging (bij voorbeeld hoekpanden) en/of met een bijzondere verschijningsvorm (onder meer als gevolg van de functie) kunnen deze waarden meer aanwezig zijn. Indien sprake is van nadrukkelijke onderlinge samenhang dan scoort een gebouw ook op dit punt. Architectonische aspecten Met architectonische waarde wordt een duiding gegeven van de kwaliteit van het object zelf. Het gaat hierbij om de mate waarin het gebouw bepaalde historische stijlkenmerken toont, overeenkomstig de tijdsgeest en architectuur van het gebouw. 2

3 Authenticiteit in de zin van gaafheid en kwaliteit Het gaat hierbij om de beoordeling van het exterieur. Gekeken is naar de kwaliteit van de oorspronkelijke hoofdvorm en gevels (voor zover waarneembaar). Indien er veelvuldige verbouwingen hebben plaatsgevonden of er sprake is van een sterk verwaarloosde situatie, is hier een geringe score gegeven. Waardeoordeel en status van een pand Op elk van de vier thema's is in het onderzoek een score bepaald: 1 = redelijk waardevol; 2 = waardevol; 3 = zeer waardevol. Reactie LTO Noord: Wat opvalt in de lijst met karakteristieke boerderijen (162 in totaal) is dat alle foto s van de panden van bovenaf zijn genomen. Eén van de 4 criteria is de authenticiteit in de zin van gaafheid en kwaliteit, LTO Noord vraagt zich af of met foto s van bovenaf en/of vanaf de straat de gaafheid en kwaliteit (technische staat) van een pand goed genoeg beoordeeld kan worden. Er is sprake van 4 criteria en per criteria kunnen maximaal 3 punten worden toegekend, dat is in totaal 12 punten. Het kantelpunt of een gebouw wel of niet als karakteristiek wordt aangemerkt is 9 punten ofwel de bebouwing die naar aanleiding van het onderzoek 9 punten of hoger heeft gescoord is als karakteristiek geduid. Het is dan ook goed in de lijst met karakteristieke boerderijen uw adres te bekijken en indien u bewaar wilt maken een architect de puntenwaardering (minimaal 3 op stedenbouwkundige waarde en minimaal 2 punten op de overige onderdelen) te laten beoordelen en in combinatie met een jurist een bezwaar op te stellen. Op basis van de toegekende punten wordt vervolgens bepaald of een gebouw al dan niet karakteristiek is. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen boerderijen die nog steeds agrarisch in gebruik zijn en alle overige panden die een onderverdeling kennen in karakteristieke en beeldbepalende bebouwing. Boerderijen worden als aparte categorie genomen vanwege enerzijds hun agrarische en bedrijfseconomische functie en anderzijds hun rol in de visuele belevingswaarde van het landschap. 1. Karakteristieke bebouwing: dit zijn gebouwen die op grond van hun hoofdvorm en ligging bijdragen aan de belevingswaarde van het landschap of het dorp waar ze gelegen zijn. Gebouwen in deze categorie scoren maximaal op de stedenbouwkundige aspecten en moeten tenminste 2 punten scoren op de andere drie onderdelen. 2. Boerderijen: dit zijn boerderijen die nog steeds agrarisch in gebruik zijn en vanwege hun functie en hun verschijningsvorm van groot belang zijn voor het karakter en het beeld van het buitengebied van Eemsmond. Boerderijen in deze categorie scoren minimaal 3 punten op de stedenbouwkundige waarde en minimaal 2 punten op de overige onderdelen. Resultaat inventarisatie (6.2.4 in de toelichting) De inventarisatie van karakteristieke panden heeft geleid tot de aanwijzing van: 162 boerderijen; 366 karakteristieke panden. B) Inleiding LTO Noord De in het verleden (maar ook nieuwe) gebouwde opstallen voor een agrarisch bedrijf zijn bedoeld als onderdeel voor een functionele/doelmatige bedrijfsvoering. Bij de huidige nieuwbouw staat het woongedeelte vaak apart van het bedrijfsgedeelte. Bij de oudere agrarische boerderijen betreft het vaak een woning verbonden aan een bedrijfsgebouw (vaak van voor 1950). Bij de uitbreiding van de bedrijven vond nieuwbouw vaak elders op het agrarisch bouwperceel plaats en bleven de (authentieke) woning en het bedrijfsgedeelte (achterhuis) gespaard. Een deel van de panden voldoet wat het bedrijfsgedeelte betreft niet meer aan de huidige technische eisen en de gewenste gebruiksmogelijkheden van een moderne agrarische bedrijfsvoering. Daarbij gaat het om de kenmerken doelmatigheid/functionaliteit, kwaliteit en onderhoudstoestand. Investeringen zijn per definitie niet rendabel en juridische belemmeringen voor een strikt behoud van de hoofdvorm maken een efficiënt gebruik dan ook nog eens onmogelijk, los van het jaarlijkse en periodiek groot onderhoud aan deze bedrijfsgebouwen. 3

4 Een ouder agrarisch gebouw bij een functioneel agrarisch bedrijf is fiscaal afgeschreven en bedrijfsmatig qua doelmatigheid/ functionaliteit, kwaliteit en onderhoudstoestand niet meer up-to-date. De praktijk is dat dergelijke bedrijfsgedeelten in veel gevallen voor secundaire activiteiten worden gebruikt en minimaal worden onderhouden. Daarnaast kunnen agrarische ondernemers te maken met schade aan de gebouwen door mijnbouwactiviteiten en hebben alle agrarische ondernemers te maken met feit dat vanaf 2024 asbestdaken verboden zijn. Dit betekent dat eigenaren van gebouwen met asbesthoudende dakbedekking deze voor die tijd moeten verwijderen. Doelmatigheid/functionaliteit, kwaliteit, onderhoudstoestand, aanwezigheid van mijnbouwschade (*) en het verplicht verwijderen van asbest voor 2024 zijn aspecten/criteria die agrarische ondernemers meewegen in een bedrijfsmatige keuze wat met een gebouw (met name met bedrijfsgedeelte) te doen. (*) Mijnbouwschade: bij mijnbouwschade is de uitdaging om de afhandeling van schade, de wens tot investeren zo optimaal aan leefbaarheid en behoud van de ruimtelijke uitstraling en/of cultureel erfgoed te koppelen. Daartoe hebben LTO Noord en NAM Agro-team het initiatief genomen om een programma Groninger Schuren (PGSS) te ontwikkelen die deze ontwikkelingen aan elkaar verbindt voor de Groninger schuren. Dit programma is een methodiek om de schade aan (dikwijls verouderde en niet functionele) bedrijfsgebouwen niet te gaan uitkeren voor herstel, maar samen met andere uitkeringen te besteden aan aardbevingsbestendiger, in het landschap passende, verantwoorde nieuwbouw. Voor agrarische ondernemers (categorie 1) is het essentieel dat (omdat met name het schuurgedeelte deel uitmaakt van de bedrijfsvoering) het planologisch beleid niet alleen is gericht op behoud en herstel vanwege de doelmatigheid en functionaliteit. De gemeente Eemsmond houdt rekening met het schuurgedeelte van de 162 gebouwen aangewezen als waarde karakteristiek boerderijen. Binnen de aanduiding waarde karakteristiek boerderij maakt de gemeente onderscheid in: 1. een karakteristieke bedrijfswoning (is meer gericht op behoud) 2. een karakteristieke bedrijfsschuur (is meer gericht op functionaliteit + mogelijkheid sloop-nieuwbouw) C. Kader Landelijk: WRO (Wet ruimtelijke ordening) (I & M, 20 oktober 2006) Artikel 3.3 Wet ruimtelijke ordening Hoofdstuk 3. Bestemmings- en inpassingsplannen Artikel 3.3: Om te voorkomen dat in een bestemmingsplan begrepen grond minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van de daaraan bij het plan te geven bestemming dan wel om een overeenkomstig het plan verwezenlijkte bestemming te handhaven en te beschermen, kan bij het bestemmingsplan worden bepaald, dat het verboden is om binnen een bij dat plan aangegeven gebied zonder omgevingsvergunning: a. bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren; b. bouwwerken te slopen. Artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, BRO Op 2 december 2010 heeft Staatssecretaris Halbe Zijlstra een voorstel tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan de Kamer gezonden. Deze wijzing is op 1 januari 2012 doorgevoerd en houdt in dat artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel van a, van het Bro als volgt is komen te luiden: Een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Conclusie: er is een landelijk wettelijk kader (artikel 3.3 in de wet WRO) voor gemeenten om vast te stellen dat een omgevingsvergunning is vereist om werkzaamheden uit te voeren of bouwwerken te slopen en via artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, BRO om rekening te houden met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden. 4

5 D. Kader Provincie Groningen (Provinciale omgevingsverordening (POV ) Hoofdstuk 2 Ruimtelijke ordening (Titel 2.2 Zorg voor ruimtelijke kwaliteit) Artikel 2.7 Begripsbepalingen In deze titel en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a. aardbevingsgebied: het grondgebied van de gemeenten Appingedam, Bedum, Delfzijl, De Marne, Eemsmond, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum, Menterwolde, Slochteren, Ten Boer en Winsum. b. beeldbepalende gebouwen: gebouwen die op grond van hun ruimtelijk relevante kenmerken bijdragen aan de visuele belevingswaarde van het landschap; c. bestaand stedelijk gebied: gebied dat geen deel uitmaakt van het op kaart 1 aangeduide buitengebied; d. buitengebied: gebieden aangegeven op kaart 1; e. deskundige: 1. de gemeentelijke monumentencommissie, 2. een onafhankelijke deskundige op het gebied van cultuurhistorie, of 3. een bij de gemeente werkzame deskundige op het gebied van cultuurhistorie die voldoet aan de kwaliteitscriteria uit de gemeentelijke Verordening kwaliteit vergunningverlening, toezicht en handhaving omgevingsrecht; f. karakteristieke gebouwen: gebouwen die van cultuurhistorische waarde zijn op grond van karakteristieke hoofdvorm, architectuur, landschappelijke en/of stedenbouwkundige situering, bijdrage aan de herkenbaarheid van de omgeving, gaafheid of zeldzaamheid; g. gewoon onderhoud en herstel: activiteiten die gericht zijn op het behoud van een bouwwerk waarbij vormgeving, detaillering en profilering niet wijzigen; h. voorziening: bouwkundige of bouwtechnische maatregel aan een gebouw die strekt tot verbetering van de gebruiksfunctie, waaronder begrepen de daarbij noodzakelijke opheffing van gebreken aan de constructieve veiligheid. Artikel 2.8 Inpassing van ruimtelijke ontwikkelingen De toelichting op een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied, biedt afhankelijk van en evenredig aan de aard, omvang en ruimtelijke gevolgen van een ruimtelijke ontwikkeling, inzicht in: a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied; b. de bestaande stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het gebied; c. de inpassing van de met het plan mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkelingen in de directe en in de wijdere omgeving; d. de maatregelen die nodig worden geacht om eventuele aantasting van kwaliteiten en waarden binnen of buiten het plangebied als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling te salderen of te compenseren; e. de bijdrage die de met het plan mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkeling kan leveren aan de bestaande of nieuwe kwaliteiten en waarden. Afdeling 2.1 Beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen Artikel Bescherming beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het aardbevingsgebied en op het buitengebied van de niet binnen het aardbevingsgebied gelegen gemeenten stelt regels ter bescherming van de hoofdvorm van karakteristieke en beeldbepalende gebouwen. 2. De in het eerste lid bedoelde regels bevatten in ieder geval een verbod om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een karakteristiek gebouw geheel of gedeeltelijk te slopen. 3. Het in het tweede lid bedoelde vergunningstelsel bevat in ieder geval een toetsingscriterium op grond waarvan een omgevingsvergunning niet kan worden verleend zonder dat is onderzocht of zinvol hergebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere, uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, passende bestemming objectief gezien mogelijk is al dan niet na het treffen van voorzieningen aan het gebouw. 5

6 Artikel Rechtstreeks werkende regel aardbevingsgebied 1. Tot het tijdstip dat het bestemmingsplan in overeenstemming is gebracht met artikel of bij het ontbreken van een bestemmingsplan, is het verboden om een gebouw dat gelegen is binnen het aardbevingsgebied geheel of gedeeltelijk te slopen. 2. Het eerste lid is niet van toepassing voor zover het sloop betreft: a. ten behoeve van gewoon onderhoud en herstel; b. van inpandige delen van een gebouw; c. ten behoeve van het uitvoeren van destructief onderzoek; d. die noodzakelijk is ter voorkoming van instortingsgevaar en daarbij sprake is van een acute bedreiging van de veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing en andere maatregelen het instortingsgevaar niet kunnen voorkomen; e. van gebouwen die op grond van de Erfgoedwet of gemeentelijke erfgoedverordening zijn beschermd; f. van een gebouw dat volgens een in het kader van artikel 3.1.6, vijfde lid, van het Besluit ruimtelijke ordening verricht onderzoek of - vooruitlopend daarop - een advies van een deskundige niet karakteristiek is; g. van een gedeelte van een karakteristiek gebouw waarbij de karakteristiek volgens het advies van een deskundige niet onevenredig wordt aangetast. 3. In afwijking van het eerste lid kan voor het geheel of gedeeltelijk slopen van een karakteristiek gebouw - met toepassing van artikel 2.12, aanhef en eerste lid, onder c, gelezen in samenhang met artikel 2.27 van de Wabo en artikel 6.6. van het Bor - een omgevingsvergunning worden verleend als deugdelijk wordt onderbouwd dat vergunningverlening in overeenstemming is met de in voorbereiding zijnde bestemmingsplanregels als bedoeld in artikel Conclusie: de provincie Groningen heeft het landelijk wettelijk kader (WRO-artikel 3.3) vertaald in Provinciaal beleid via artikel 2.7 en in de provinciale verordening (POV ). Artikel geldt voor allen panden in de gemeente en houdt een verbod op sloop in. Totdat de gemeente (bij het gearceerde deel van artikel ) een lijst met karakteristieke gebouwen opstelt en daar planregels aan verbindt. Het voorliggende ontwerp facet-bestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed is dat plan. E. Gemeente Eemsmond Groningse Gemeenten hebben enige tijd gepuzzeld hoe de regels die de provincie Groningen in haar omgevingsverordening stelt (artikel en 2.9.2) te vertalen naar gemeentelijk beleid. Met het oog op de omgevingsverordening hebben gemeenten of Libau of stedenbouwkundige bureaus (zoals Libau en Bugel-Hajema) ingeschakeld om in overleg met de gemeente onderzoek te doen naar karakteristieke panden in het buitengebied. De gemeente Eemsmond heeft het ontwerp bestemmingsplan cultureel erfgoed ter inzage liggen. Artikel 3 Waarde - Ruimtelijke kwaliteit 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' bestemde gebieden zijn mede bestemd voor het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten waaronder wordt begrepen: het aanwezige straat-, bebouwings- en/of landschapsbeeld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied'; de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarde van panden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek' en 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij'; de verschijningsvorm en functie in het landschap van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij'. 3.2 Bouwregels In afwijking van het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek' en 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' voor het bouwen van hoofdgebouwen en in Bijlage 1 en Bijlage 2 genoemde andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dat de bestaande goot- en bouwhoogten, de kapvorm, nokrichting, gevelindeling en oppervlakte van gebouwen en de karakteristieken van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alsmede de bestaande ligging dienen te worden gehandhaafd. 6

7 3.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 en toestaan dat de goot- of bouwhoogte, kapvorm, nokrichting, de gevelindeling, oppervlakte, of andere karakteristiek en/of de ligging van de bouwwerken wordt gewijzigd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke verschijningsvorm van het bouwwerk, waarbij de verbouwingen of nieuwbouw in ieder geval moeten passen bij de architectuur en vormgeving van het bestaande bouwwerk en er rekening wordt gehouden met ligging en context van het bestaande bouwwerk. 3.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde Verbod op slopen zonder omgevingsvergunning Het is verboden hoofdgebouwen of delen daarvan en de in Bijlage 1 en Bijlage 2 genoemde andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of delen daarvan ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied', 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek', en 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' te slopen zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning Voorwaarden vergunningverlening a. Bouwwerken voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek' 1. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel voor het slopen van (delen van) in Bijlage 1 genoemde hoofdgebouwen en andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek' wordt slechts verleend indien: a. sprake is van een algemeen belang waarvoor het karakteristieke bouwwerk moet wijken; of, b. zinvol (her)gebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere uit het oogpunt van een goede fysieke leefomgeving passende bestemming objectief gezien niet mogelijk is en het belang van de vergunningaanvrager bij de sloop van het gebouw in redelijkheid dient te prevaleren boven het cultuurhistorisch belang bij het behoud ervan. De aanvrager van een vergunning dient hierbij een rapport van een onafhankelijke deskundige te overleggen dat in gaat op: de bouwkundige en gebruikstechnische staat van het gebouw; de mate waarin het gebouw geschikt is of door het treffen van voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor zinvol (her)gebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere uit het oogpunt van een goede fysieke leefomgeving passende bestemming; of, c. de karakteristieken van het bouwwerk niet langer aanwezig zijn en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, kan worden hersteld, of; d. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die op zichzelf niet als karakteristiek of beeldbepalend zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt, of; e. +het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die wel als karakteristiek zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige karakteristieke delen. 2. Het overleggen van een deskundigenrapport, bedoeld in lid 1 sub b, is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders uit andere beschikbare informatie afdoende blijkt dat sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden. 3. Indien het bevoegd gezag het voornemen heeft om een vergunning te verlenen, wordt een onafhankelijke deskundige op het gebied van stedenbouw, architectuur, landschap en cultuurhistorie om een schriftelijk advies gevraagd. 4. In het geval dat sloop van volledige gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op grond van het gestelde in lid 1 mogelijk is, dient de aanvraag om sloopvergunning tevens te worden voorzien van: a. een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan voor de herinrichting van de locatie ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dat tot stand is gekomen middels de maatwerkmethode; b. een schriftelijke verklaring en planning van de uitvoering waarmee de uitvoering van de sloop en herinrichting van de locatie is vastgelegd. 5. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid wordt uitsluitend verleend als er garantie bestaat voor een goede herinvulling binnen redelijke termijn na de sloop van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt hersteld. 7

8 b. Gebouwen voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' Karakteristieke bedrijfswoning (blijkt uit beschrijving in Bijlage 2) 1. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel wordt voor het slopen van (delen van) de bedrijfswoning genoemd in Bijlage 2 ter plaatse van de aanduiding 'boerderij' wordt slechts verleend indien: a. sprake is van een algemeen belang waarvoor het karakteristieke bouwwerk moet wijken; of, b. zinvol (her)gebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere uit het oogpunt van een goede fysieke leefomgeving passende bestemming objectief gezien niet mogelijk is en het belang van de vergunningaanvrager bij de sloop van het gebouw in redelijkheid dient te prevaleren boven het cultuurhistorisch belang bij het behoud ervan. De aanvrager van een vergunning dient hierbij een rapport van een onafhankelijke deskundige te overleggen dat in gaat op: de bouwkundige en gebruikstechnische staat van het gebouw; de mate waarin het gebouw geschikt is of door het treffen van voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor zinvol (her)gebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere uit het oogpunt van een goede fysieke leefomgeving passende bestemming; of, c. de karakteristieken van het bouwwerk niet langer aanwezig zijn en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, kan worden hersteld, of; d. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die op zichzelf niet als karakteristiek of beeldbepalend zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt, of; e. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die wel als karakteristiek zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige karakteristieke delen. 2. Het overleggen van een deskundigenrapport, bedoeld in lid 1 sub b, is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders uit andere beschikbare informatie afdoende blijkt dat sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden. 3. Indien het bevoegd gezag het voornemen heeft om een vergunning te verlenen wordt een onafhankelijke deskundige op het gebied van stedenbouw, architectuur, landschap en cultuurhistorie om een schriftelijk advies gevraagd. 4. In het geval dat sloop van volledige gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op grond van het gestelde in lid 1 mogelijk is, dient de aanvraag om sloopvergunning tevens te worden voorzien van: a. een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan voor de herinrichting van de locatie ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dat tot stand is gekomen middels de maatwerkmethode; b. een schriftelijke verklaring en planning van de uitvoering waarmee de uitvoering van de sloop en herinrichting van de locatie is vastgelegd. 5. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid wordt uitsluitend verleend als er garantie bestaat voor een goede herinvulling binnen redelijke termijn na de sloop van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt hersteld. Karakteristieke bedrijfsschuur (blijkt uit beschrijving in Bijlage 2) 6. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel wordt voor het slopen van (delen van) het bedrijfsgedeelte van het hoofdgebouw, dan wel andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, genoemd in Bijlage 2 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' wordt slechts verleend: a. sprake is van een algemeen belang waarvoor (delen van) het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, moet wijken; of, b. er een door burgemeester en wethouders en met maatwerk tot stand gekomen en goedgekeurd plan ligt voor herinrichting van de locatie en/of in de omgeving passende nieuwbouw waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit van de locatie behouden blijft; of, c. de hoofdvorm van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet langer aanwezig is en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, kan worden hersteld; of, d. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt. 8

9 7. In het geval dat sloop van volledige gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op grond van het gestelde in het vorige lid mogelijk is, dient de aanvraag om sloopvergunning tevens te worden voorzien van: a. een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan voor de herinrichting van de locatie ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dat tot stand is gekomen middels de maatwerkmethode; b. een schriftelijke verklaring en planning van de uitvoering waarmee de uitvoering van de sloop en herinrichting van de locatie is vastgelegd. c. Gebieden voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied' Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel wordt voor hoofdgebouwen of delen daarvan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied' slechts verleend indien: 1. de sloop niet leidt tot achteruitgang van de kenmerkende waarden van een gebied, zodanig dat het stedenbouwkundig, dan wel landschappelijk beeld onevenredig wordt aangetast; 2. de aanvraag om vergunning is voorzien van: a. een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan voor herinrichting van de locatie waaruit blijkt dat het kenmerkende stedenbouwkundige, dan wel landschappelijke beeld niet onevenredig wordt aangetast; b. een schriftelijke verklaring en planning van de uitvoering waarmee de uitvoering van de sloop en herinrichting van de locatie is vastgelegd Uitzondering Het gestelde onder is niet van toepassing op: a. gewoon onderhoud en herstel; b. de noodzakelijke sloop van gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of delen daarvan, ter voorkoming van instortingsgevaar in geval er sprake is van een acute bedreiging van veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing of percelen; c. gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of delen daarvan, waarvoor reeds een sloopvergunning voor het slopen van het volledige bouwwerk is verleend; d. inpandige delen van een gebouw; e. het uitvoeren van destructief onderzoek. 3.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek', 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' en 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied', alsmede Bijlage 1 en Bijlage 2, wijzigen indien naar het oordeel van een deskundige op het gebied van stedenbouw, architectuur, landschap en/of cultuurhistorie voldoende duidelijk is dat: a. een bouwwerk of deel van een bouwwerk of gebied niet of niet meer als karakteristiek of beeldbepalend kan worden beschouwd; b. een bouwwerk als karakteristiek of beeldbepalend dient te worden aangemerkt. F. Bezwaar en beroep Van vrijdag 16 februari 2018 tot en met donderdag 29 maart 2018 ligt het ontwerp van het facetbestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed ter inzage. Zienswijze op ontwerp is vatbaar voor beroep De zienswijze op het ontwerp is vatbaar voor beroep bij de Raad van State (de eerdere inspraakrectie op het voorontwerp niet). Mocht u bezwaar tegen de aanduiding waarde karakteristiek boerderij hebben dat is het belangrijk voor 29 maart hierop te reageren. 9