Instelling Hof van Cassatie Onderwerp Akte die een erfdienstbaarheid vestigt. Overschrijving in het daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken. Gevolg t.a.v. derden en de latere verkrijger Datum 25 februari 2010 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2014 M&D SEMINARS Eikelstraat 38 9840 De Pinte T 09 224 31 46 F 09 225 32 17 info@mdseminars.be www.mdseminars.be
25 FEBRUARI 2010 C.09.0022.N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.09.0022.N C. K., eiser, vertegenwoordigd door mr. Ludovic De Gryse, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, waar de eiser woonplaats kiest, tegen 1. V.D.B. L., en, 2. G. M., verweerders, vertegenwoordigd door mr. Paul-Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 149, bus 20, waar de verweerders woonplaats kiezen.
25 FEBRUARI 2010 C.09.0022.N/2 I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 6 februari 2008 in hoger beroep gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. Eerste voorzitter Ghislain Londers heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiser voert in zijn verzoekschrift een middel aan. Geschonden wetsbepaling - artikel 1, eerste lid, van de wet van 16 december 1851 op de voorrechten en hypotheken (de Hypotheekwet) (ter vervanging van titel XVIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek). Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis verklaart het door de eiser ingesteld hoger beroep ongegrond, bevestigt het vonnis van de eerste rechter (vonnis uitgesproken op 12 oktober 2006 door de vrederechter van het vierde kanton te Brugge) en veroordeelt de eiser tot de kosten. Zowel de eerste rechter als de rechtbank in het bestreden vonnis oordelen dat de verweerders zich tegenover de eiser ten voordele van hun eigendom, kunnen beroepen op erfdienstbaarheden (recht van doorgang) vermeld in een verkoopakte van 3 maart 1982 waarbij baron IdR. het onroerend goed in de Elf Julistraat 32 te Brugge verkocht aan de heer en mevrouw H. en D. R.-P.. Het litigieuze beding uit die akte was - aldus het vonnis - als volgt verwoord: 2. Ten titel van erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het burgershuis met aanhorigheden en tuin gelegen te Brugge, (...) (...) wordt thans uitdrukkelijk het volgende bedongen en aanvaard: a. Gebruik van garage: De kopers verbinden er zich toe in het aangekochte goed, zoals het zich thans bevindt of in de toekomst mocht omgebouwd worden, één garage of autobox kosteloos ter beschikking te stellen van de bewoner van het huis ter Vlamingdam 39, teneinde hem toe te laten er zijn personenwagen te stallen. b. Recht van doorgang: De kopers zullen te allen tijde de doorgang naar deze garage mogelijk maken en gedogen, teneinde zelfde bewoner in staat te stellen langs de tuin van het huis ter (...) zijn garage te betreden en te verlaten. Deze doorgang dient genomen te worden te voet en langs de kortst mogelijke weg, via een opening, deur of poortje te voorzien in de achtergevel van het alhier verkochte goed.
25 FEBRUARI 2010 C.09.0022.N/3 c. Beperkingen: (1) het gebruik van de garage en het recht van doorgang is evenwel uitsluitend bedongen en toegestaan aan de bewoner van het huis (...) en kan bijgevolg door deze laatste niet afgestaan noch overgedragen worden. (2) Daarenboven vervalt deze erfdienstbaarheid vermeld onder punt 2 van zodra het huis ter (...) over een eigen garage zou komen te beschikken. De door de eiser ingeroepen betwisting van het recht van de verweerders om zich tegenover hem te beroepen op de benoemde erfdienstbaarheid wordt door het vonnis op grond van volgende overwegingen verworpen: b. Nopens de door K.C. ingeroepen afwezigheid van vermelding van het bestaan van de erfdienstbaarheid in de eigendomstitel van L&M VdB.-G.. Naar het oordeel van de rechtbank argumenteert K.C. (de eiser in cassatie) geheel ten onrechte dat L&M VdB.-G. (de verweerders in cassatie) zich niet op het bestaan zouden kunnen beroepen van de ten voordele van hun woning gelegen in de (...) te Brugge op 3 maart 1982 door IdR. (enerzijds) en H. en D. R.-P. (anderzijds) conventioneel gevestigde erfdienstbaarheden omdat deze niet worden vermeld in hun eigendomstitel (zijnde de akte verleden voor notaris J.D.te Brugge op 12 december 1991). De akte van 3 maart 1982 werd immers op 19 maart 1982 overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder, zodat de zakelijke rechten die erdoor in het leven worden geroepen sindsdien krachtens artikel 1 van de Hypotheekwet tegenstelbaar zijn aan derden die zonder bedrog hebben gecontracteerd. Aangezien K.C. een derde is zoals bedoeld in artikel 1 van de Hypotheekwet en aangezien niet ter discussie staat dat hij zonder bedrog heeft gecontracteerd, diende hij het bestaan van de erfdienstbaarheden te kennen en te eerbiedigen, en dit ongeacht of deze erfdienstbaarheden al dan niet worden vermeld in de eigendomstitel van L&M VdB.-G.. Een erfdienstbaarheid wordt immers gevestigd ten gunste van een onroerend goed (het zogenaamde heersend erf). Wanneer de eigendom van het heersend erf wordt overgedragen, is het zonder belang dat het bestaan van de erfdienstbaarheid al dan niet wordt vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van dit heersend erf. Ten overvloede stelt de rechtbank vast dat de akte van 12 december 1991 bepaalt dat het goed wordt verkocht met alle heersende en lijdende zichtbare en niet zichtbare, voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden, zodat de erfdienstbaarheid die in de akte van 3 maart 1982 werd gevestigd wel degelijk mee werd verkocht. Grieven Schending van artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet. 1. Krachtens artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet worden alle akten onder de levenden, om niet of onder bewarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, (...) in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen en (...) kan men
25 FEBRUARI 2010 C.09.0022.N/4 zich (tot dan toe) op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. 2. Het bestreden vonnis stelt vast dat de litigieuze erfdienstbaarheden of zakelijke rechten weliswaar vermeld zijn in de verkoopakte van 3 maart 1982 verleden tussen baron I.dR.en de heer en mevrouw H. en D. R.-P. doch niet vermeld (zijn) in de eigendomstitel van (de verweerders), zijnde de akte van 12 december 1991. 3. Ten onrechte oordeelt de rechtbank dat de eiser die een derde is en zonder bedrog heeft gecontracteerd het bestaan van de erfdienstbaarheid diende te kennen en te eerbiedigen, ongeacht of deze erfdienstbaarheden al dan niet worden vermeld in de eigendomstitel van (de verweerders). Eveneens onterecht stelt het vonnis dat wanneer de eigendom van het heersend erf wordt overgedragen, (...) zonder belang (is) dat het bestaan van de erfdienstbaarheid al dan niet wordt vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van dit heersend erf. 4. Zoals door de eiser in zijn beroepsconclusie werd voorgehouden, is de vermelding van de erfdienstbaarheid in een latere akte (in voorliggend geval de eigendomstitel van de verweerders) eveneens vereist om in toepassing van artikel 1 Hypotheekwet tegenstelbaar te zijn aan derden te goeder trouw (eiser). Door te oordelen dat de vermelding van de erfdienstbaarheid in deze - latere - eigendomstitel van verweerders zonder belang is en eiser die zonder bedrog contracteerde, toch het bestaan van de (litigieuze) erfdienstbaarheden diende te kennen en te eerbiedigen ongeacht of deze erfdienstbaarheden al dan niet werden vermeld in de eigendomstitel van verweerders en door te oordelen dat de verweerders, alhoewel die erfdienstbaarheden niet vermeld waren in hun eigendomstitel, zich er toch tegen de eiser konden op beroepen heeft het bestreden vonnis artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet geschonden. 5. Eveneens ten onrechte steunt de rechtbank het recht van de verweerders om zich tegenover de eiser of bedoelde erfdienstbaarheden te beroepen op de ten overvloede gedane vaststelling: dat de akte van 12 december 1991 (d.i. de eigendomstitel van de verweerders) bepaalt dat het goed wordt verkocht met alle heersende en leidende zichtbare en niet zichtbare, voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden zodat de erfdienstbaarheid die in de akte van 3 maart 1982 werd gevestigd wel degelijk mee werd verkocht. 6. Zoals de eiser eveneens in zijn beroepsconclusies had aangevoerd, voldoet, bij overdracht, dergelijke algemene verwijzing naar erfdienstbaarheden niet om conform te zijn aan de door artikel 1 Hypotheekwet vereiste overschrijving. Bij gebrek aan voldoende precieze vermelding van de litigieuze contractueel vastgestelde erfdienstbaarheid, kan de tegenstelbaarheid niet tegenover een latere koper te goeder trouw worden ingeroepen op grond van een door het vonnis vermelde algemene verwijzingsclausule.
25 FEBRUARI 2010 C.09.0022.N/5 7. Door dergelijke clausule voldoende te achten ten aanzien van de door artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet gestelde vereisten, heeft het bestreden vonnis deze wetsbepaling geschonden. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling 1. Artikel 637 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een erfdienstbaarheid een last is die op een erf is gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort. 2. Artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet bepaalt dat alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, 1, en 577-13, 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, in hun geheel worden overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen, en men zich tot dan toe op die akten niet kan beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. 3. Uit die wetsbepalingen volgt dat een akte die een erfdienstbaarheid vestigt en in het daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken is overgeschreven, tegenwerpelijk is aan derden. 4. Uit het voorgaande volgt dat de latere verkrijger van een onroerend goed ten gunste waarvan in een voorheen op het hypotheekkantoor overgeschreven akte een erfdienstbaarheid is gevestigd, zich kan beroepen op die erfdienstbaarheid, ook al is in zijn akte van verkrijging die erfdienstbaarheid niet vermeld of vermeldt die akte van verkrijging slechts in het algemeen een recht op alle voordelige en nadelige erfdienstbaarheden. Het middel dat van een andere rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht. Dictum Het Hof,
25 FEBRUARI 2010 C.09.0022.N/6 Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiser in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 708,33 euro jegens de eisende partij en op de som van 108,05 euro jegens de verwerende partijen. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit eerste voorzitter Ghislain Londers, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Robert Boes, en de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns en Geert Jocqué, en op de openbare terechtzitting van 25 februari 2010 uitgesproken door eerste voorzitter Ghislain Londers, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Johan Pafenols. J. Pafenols G. Jocqué E. Stassijns E. Dirix R. Boes G. Londers