Globale inhoud Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010
Inhoudsopgave 1 Wonen in de regio Amsterdam...3 1.1 Regionale Huisvestingsverordening...3 1.2 Wat is met de Regionale Huisvestingsverordening geregeld?...3 1.3 Is de inhoud van de verordening voor u van toepassing?...3 1.4 Overzicht beschikbare huurwoningen...4 2 Hoofdlijnen Regionale Huisvestingsverordening...5 2.1 Verdeling van woonruimte...5 2.1.1 Voorwaarden voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning...6 2.1.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning...6 2.1.3 Urgentieverklaring...6 2.1.4 Leegmelding en voordracht...7 2.1.5 Standplaatsen voor woonwagens...7 2.2 Onttrekking van woonruimte...7 2.2.1 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning...8 2.2.2 Tijdelijke onttrekking voor short stay (kort wonen)...8 2.3 Splitsing van woonruimte...9 2.3.1 Aanvragen van een splitsingsvergunning...9 3 Boete bij overtreding...10 4 Meer informatie...10 5 Disclaimer...10 Stadsregio Amsterdam, december 2009 2/10
1 Wonen in de regio Amsterdam De stadsregio Amsterdam is een aantrekkelijke regio om te wonen. Het aantal beschikbare woningen en met name betaalbare woningen is echter beperkt. Daarom zijn er regels om de woningvoorraad te beschermen en om betaalbare woningen beschikbaar te stellen aan hen die deze woningen het meest nodig hebben. Binnen de stadsregio Amsterdam werken gemeenten en andere partijen op de woningmarkt met elkaar samen om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. De stadsregio Amsterdam bestaat uit de volgende gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang. 1.1 Regionale Huisvestingsverordening In de Regionale Huisvestingsverordening staat een aantal spelregels waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor een betaalbare (huur)woning of om een woning te onttrekken of te splitsen. De Regionale Huisvestingsverordening geldt per 1 januari 2010 en vervangt eerdere verordeningen. 1.2 Wat is met de Regionale Huisvestingsverordening geregeld? Concreet bevat de verordening vergunningsregels voor: - huisvesting in betaalbare (huur)woningen - onttrekking van woonruimte aan de functie (zelfstandig) wonen - splitsing van woonruimte 1.3 Is de inhoud van de verordening voor u van toepassing? De huisvestingsverordening biedt een kader voor verdeling en behoud of samenstelling van woonruimten voor de hele regio Amsterdam. Iedere gemeente in de regio mag zelf bepalen welke onderdelen van de huisvestingsverordening in de betreffende gemeente van toepassing zijn. Daarnaast mag iedere gemeente de regels verder uitwerken. Meer gedetailleerde informatie over de mogelijkheden en regels binnen uw gemeente kunt u krijgen bij uw eigen gemeente. Per onderdeel is in de huisvestingsverordening aangegeven in welke gemeenten het betreffende onderdeel van toepassing is. In gemeenten waar geen gebruik wordt gemaakt van (delen van) de huisvestingsverordening gelden voor de verdeling van beschikbare betaalbare huurwoningen van woningcorporaties de regels die zijn vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam. Deze regels hebben betrekking op woningen met een huurprijs tot 647,53. Het Convenant is te raadplegen via www.stadsregioamsterdam.nl. Stadsregio Amsterdam, december 2009 3/10
1.4 Overzicht beschikbare huurwoningen De woningcorporaties uit de stadsregio Amsterdam bieden hun beschikbare huurwoningen aan via één centraal punt: WoningNet. Als geïnteresseerde in woonruimte kunt u reageren op het aanbod. Op www.woningnet.nl vindt u meer informatie en een overzicht van het aanbod. Stadsregio Amsterdam, december 2009 4/10
2 Hoofdlijnen Regionale Huisvestingsverordening In dit document staat de globale inhoud van de Regionale Huisvestingsverordening beschreven. Daarmee krijgt u een beeld van de verordening en kunt u inschatten of de verordening ook op uw situatie van toepassing is. De beschrijving is echter een vereenvoudigde weergave van de verordening. Voor details verwijzen wij u naar de officiële Regionale Huisvestingsverordening en/of naar uw eigen gemeente. Achtereenvolgens komen de volgende onderwerpen aan de orde: - verdeling van woonruimte - onttrekking van woonruimte - splitsing van woonruimte 2.1 Verdeling van woonruimte Om in een betaalbare huurwoning en in enkele gevallen een koopwoning te mogen wonen, is in verschillende gemeenten een huisvestingsvergunning nodig. Zonder vergunning is het niet toegestaan een woning in gebruik te nemen om te bewonen of in gebruik te geven door bijvoorbeeld te verhuren. De huisvestingsvergunning geldt niet voor onzelfstandige woningen, woonwagens, ligschepen en ligplaatsen. In een aantal gemeenten geldt voor standplaatsen voor woonwagens wel een vergunningsplicht. Deze komt later in dit document aan de orde. In onderstaand schema ziet u welke gemeenten gebruik maken van de huisvestingsvergunning zoals beschreven in de Regionale Huisvestingsverordening. Ook staat vermeld tot welke huur- en koopprijs een huisvestingsvergunning nodig is. gemeente maximale rekenhuur van de huurwoning maximale koopprijs nieuwbouwkoopwoning Amstelveen 647,53* 163.625** Amsterdam 548,18* 163.625** Beemster 647,53* - Diemen 647,53* - Landsmeer 647,53* 163.625** Oostzaan 647,53* 163.625** Ouder-Amstel 647,53* 163.625** Purmerend 647,53* 163.625** Waterland 647,53* - Wormerland 647,53* - Zeevang 647,53* - Het prijspeil wijzigt jaarlijks respectievelijk per 1 juli en per 1 januari. * prijspeil 1 juli 2009 ** prijspeil 1 januari 2009 Voor het verkrijgen van een huurwoning tot 647,53 in gemeenten die niet in bovenstaand overzicht worden genoemd, gelden alleen de toewijzingsregels van het Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam. Stadsregio Amsterdam, december 2009 5/10
2.1.1 Voorwaarden voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning gelden de volgende voorwaarden: - minimumleeftijd 18 jaar - rechtmatig verblijf in Nederland - economisch of maatschappelijk gebonden aan de Stadsregio Amsterdam of Almere. 2.1.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning U kunt een huisvestingsvergunning aanvragen door een formulier in te vullen dat verkrijgbaar is bij de gemeente waar u wilt wonen. Uw gemeente kan een instantie hebben aangewezen voor de behandeling van de aanvragen voor een huisvestingsvergunning. Informeer hiernaar bij uw gemeente. Op basis van het formulier en de in het formulier gevraagde bijlagen beslissen Burgemeester en wethouders binnen maximaal twaalf weken of u in aanmerking komt voor een vergunning. Ter aanvulling op het ingevulde aanvraagformulier wordt onder andere het volgende van u verwacht: een geldig identiteitsbewijs, recente inkomensgegevens van werkgever, uitkeringsinstantie of pensioeninstantie en een uittreksel van de Gemeentelijke Basisadministratie. In het geval van een nieuwbouwkoopwoning dient u ook een afschrift van het eigendomsbewijs of koopovereenkomst te overhandigen. Als voldaan wordt aan alle voorwaarden, er geen kandidaten zijn met een urgentieverklaring en de woning (qua grootte en uw inkomen) passend is, wordt de vergunning voor de huurwoning verleend. Voor koopwoningen geldt dat de vergunning wordt verleend als wordt voldaan aan de minimumleeftijd, rechtmatig verblijf en economische of maatschappelijke gebondenheid. Bij woningen van woningcorporaties wordt na toewijzing van een woning de afhandeling van de vergunning door de corporatie verzorgd. 2.1.3 Urgentieverklaring In bepaalde gevallen kunt u in aanmerking komen voor een urgentieverklaring, waarmee u voorrang krijgt bij de toewijzing van woonruimte. In de volgende situaties wordt beoordeeld of u in aanmerking komt voor een urgentieverklaring: Acute noodsituatie, ontstaan door bijvoorbeeld brand of overstroming; Op grond van medische of sociale redenen; In verband met sloop of verbouwing van de huidige woning; Als houder van een verblijfsvergunning in het geval u voor het eerst op zoek bent naar woonruimte; Als u na verblijf in een psychiatrische instelling, opvanghuis of erkende hulpverleningsinstelling op zoek bent naar woonruimte. Een gemeente of de Rijksoverheid kan ook andere groepen aanwijzen om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring. Voor de aanvraag van een urgentieverklaring gelden voorwaarden. Informeer hiernaar bij uw gemeente. Stadsregio Amsterdam, december 2009 6/10
2.1.4 Leegmelding en voordracht Als eigenaar van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning benodigd is, geldt in een aantal gemeenten dat gemeld moet worden dat de woning beschikbaar komt. De gemeenten waarvoor de leegmeldingsplicht en voordrachtmogelijkheid gelden, zijn: Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel. De regeling komt er kortgezegd op neer dat de eigenaar, op enkele uitzonderingen na, verplicht is om te melden wanneer een woning beschikbaar komt voor bewoning door een ander. De eigenaren hebben vervolgens de mogelijkheid zelf een kandidaat aan te dragen (Voordracht). De kandidaat moet wel voor een vergunning in aanmerking kunnen komen, waarbij in ieder geval wordt gekeken naar binding met de regio en naar het inkomen. In bepaalde (per gemeente vastgestelde) situaties kunnen burgemeester en wethouders een kandidaat voor de vrijgekomen woonruimte voordragen. 2.1.5 Standplaatsen voor woonwagens In de volgende gemeenten is voor het verkrijgen van een woonwagenstandplaats een huisvestingsvergunning nodig: Amstelveen, Amsterdam, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend. Voor deze gemeenten zijn de regels met betrekking tot verdeling van standplaatsen voor woonwagens van toepassing, zoals deze in de Regionale Huisvestingsverordening staan beschreven. Enkele gemeenten geven voorrang aan personen die eerder in een woonwagen hebben gewoond. In andere gemeenten in de regio dan bovengenoemde, gelden mogelijk andere regels. Informeer hiernaar bij uw gemeente. 2.2 Onttrekking van woonruimte Woonruimte mag niet zomaar aan de woningvoorraad worden onttrokken. Met andere woorden: als u in het eigenaar bent van een woning en u wilt deze woning slopen of voor een ander doel gebruiken dan permanente bewoning, dan moet u hiervoor bij de gemeente toestemming vragen. Voorbeelden van ander gebruik dan permanente bewoning zijn ombouw tot winkel of kantoorruimte of recreatieve verhuur. De gemeente bepaalt of u in aanmerking komt voor een onttrekkingsvergunning. Ook wanneer u woonruimte wilt samenvoegen met andere woonruimte of zelfstandige Stadsregio Amsterdam, december 2009 7/10
woonruimte wilt omzetten naar onzelfstandige (zoals kamerverhuur) heeft u een vergunning nodig. In de Regionale Huisvestingsverordening zijn regels opgesteld waaraan voldaan moet worden om woonruimte te onttrekken, samen te voegen met andere woonruimte of van een zelfstandige in een onzelfstandige woning om te zetten. Deze regels zijn van toepassing in de volgende gemeenten: Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zeevang. 2.2.1 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning Om in aanmerking te komen voor een onttrekkingsvergunning vult u een formulier in dat verkrijgbaar is bij uw gemeente. Behalve algemene gegevens, zoals persoonlijke gegevens en gegevens over de woonruimte moet u ook uitleggen waarom u de woonruimte wilt onttrekken aan de woonruimtevoorraad. Ter aanvulling op het ingevulde aanvraagformulier wordt onder andere het volgende van u verwacht: een plattegrond van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft, de laatste WOZ waarde en een overzicht van eventueel verleende subsidies ten behoeve van woningverbetering. Op basis van het formulier en de in het formulier gevraagde bijlagen beslissen Burgemeester en wethouders binnen maximaal zestien weken of u in aanmerking komt voor een vergunning. Burgemeester en wethouders van uw gemeente kunnen voorwaarden en voorschriften verbinden aan de vergunning. Zoals bijvoorbeeld de verplichting om bij onttrekking een financiële compensatie te betalen of de verplichting gelijkwaardige woonruimte toe te voegen aan de woningvoorraad. Uw gemeente informeert u over de eventuele voorwaarden en voorschriften die gelden in uw situatie. 2.2.2 Tijdelijke onttrekking voor short stay (kort wonen) Voor tijdelijke onttrekking van woonruimte voor short stay is een onttrekkingsvergunning nodig. Deze regels zijn alleen van toepassing in Amsterdam en alleen voor woonruimte die vóór 2008 tot stand is gekomen. Bij short stay wordt een zelfstandige woonruimte gebruikt voor een verblijf van langer dan zeven nachten en korter dan zes maanden. Hierbij kunnen tijdelijke huurcontracten worden aangeboden, waarbij andere regels gelden dan bij langdurige huurcontracten. Stadsregio Amsterdam, december 2009 8/10
Om in aanmerking te komen voor een onttrekkingsvergunning ten behoeve van short stay vult u een formulier in dat verkrijgbaar is bij de gemeente Amsterdam. Behalve algemene gegevens, zoals persoonlijke gegevens en gegevens over de woonruimte dient u ook te motiveren waarom u de woonruimte wilt onttrekken aan de woonruimtevoorraad. 2.3 Splitsing van woonruimte Om een woonruimte in de regio Amsterdam te mogen splitsen in meerdere woonruimten kan een splitsingsvergunning nodig zijn. In de Regionale Huisvestingsverordening zijn regels opgenomen waaraan een verzoek tot splitsing van woonruimte moet voldoen. De regels voor splitsing van woonruimte zijn van toepassing in de volgende gemeenten: Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Oostzaan. In de gemeenten Amstelveen en Diemen geldt de verplichting van een splitsingsvergunning voor alle huur- en koopwoningen beneden de huur- en koopgrens. In de gemeente Amsterdam is in bepaalde gebieden een splitsingsvergunning verplicht voor gebouwen van vóór 1940. In Oostzaan geldt de verplichting voor een splitsingsvergunning voor alle gebouwen die woonruimte bevatten. Details per gemeente voor welke woningen een splitsingsvergunning verplicht is, zijn te vinden in bijlage 4 van de Regionale Huisvestingsverordening. 2.3.1 Aanvragen van een splitsingsvergunning Om een splitsingsvergunning aan te vragen, vult u een formulier in dat verkrijgbaar is bij uw gemeente. Ter aanvulling op het ingevulde aanvraagformulier wordt onder andere het volgende van u verwacht: een plattegrond van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft, een bouwkundig rapport waaruit blijkt dat het gebouw bouwkundig geschikt is voor splitsing en een splitsingsplan, waarin de indeling van de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven. Op basis van het formulier en de in het formulier gevraagde bijlagen beslissen Burgemeester en wethouders binnen maximaal 26 weken of u in aanmerking komt voor een vergunning. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning in bepaalde gevallen weigeren. Bijvoorbeeld wanneer één of meer woonruimten waarop de splitsingsaanvraag betrekking heeft (in het verleden) zijn verhuurd. Ook wanneer de splitsing geplande stadsvernieuwing in de weg staat, kan een vergunning worden geweigerd. Burgemeester en wethouders kunnen per gebied een quotum vaststellen voor het aantal te verlenen vergunningen per jaar. Stadsregio Amsterdam, december 2009 9/10
3 Boete bij overtreding Wanneer u in strijd handelt met de in de Regionale Huisvestingsverordening gestelde regels, kan u daarvoor een boete worden opgelegd. Iedere gemeente in de regio Amsterdam is vrij om een actief handhavingsbeleid te voeren. De hoogte van de boetes is in de huisvestingsverordening vastgelegd en is in de gehele regio gelijk. In de volgende gevallen kan een boete worden opgelegd: - Illegaal in gebruik nemen van een huurwoning (zonder vergunning); - Illegaal in gebruik geven bij illegale (door)verhuur; - Illegale woningonttrekking (door sloop, samenvoeging of verandering woonbestemming). In de huisvestingsverordening is ook bepaald dat bij herhaling van een overtreding hogere boetes worden opgelegd. Professionele verhuurders krijgen hogere boetes bij overtreding. 4 Meer informatie De Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 is te raadplegen via www.stadsregioamsterdam.nl. Voor meer gedetailleerde informatie over huisvesting, onttrekking en splitsing van woonruimte kunt u terecht bij uw eigen gemeente. Meer informatie over beschikbare (sociale) woonruimte in de regio Amsterdam kunt u vinden op www.woningnet.nl. 5 Disclaimer De in dit document beschreven regels zijn een vereenvoudigde weergave van de inhoud van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010. De beschrijving geeft u een indruk van de regels die gelden bij huisvesting, onttrekking en splitsing van woonruimte in de stadsregio Amsterdam. De exacte geldende regels staan beschreven in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010. De verordening is te raadplegen via www.stadsregioamsterdam.nl. Uw gemeente kan u aanvullende informatie geven over de specifieke situatie en regels in uw gemeente. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Stadsregio Amsterdam, december 2009 10/10