Subsidieverordening sociale woningbouw gemeente Zoeterwoude 2017 Artikel 1 Begripsomschrijving In deze verordening wordt verstaan onder: a. het college: het college van burgemeester en wethouders; b. subsidie: financiële middelen door de gemeente aan een toegelaten instelling, dan wel een samenwerkingsverband van een toegelaten instelling en een projectontwikkelaar/bouwer, verstrekt als bijdrage in het exploitatietekort van nieuw te bouwen sociale huur- of koopwoningen; c. subsidieverlening: het toekennen van subsidie voor een bepaalde activiteit (in gevolge afdeling 4.2.3 Awb), waardoor de aanvrager een aanspraak krijgt op financiële middelen, mits hij daadwerkelijk de investering verricht en zich aan de eventueel aan hem opgelegde verplichtingen houdt; d. subsidievaststelling: het definitief beslissen dat de aanvrager subsidie ontvangt (in gevolge afdeling 4.2.5 Awb) ter hoogte van een bepaald bedrag, hetgeen het bestuursorgaan tot uitbetaling verplicht; e. toegelaten instelling: niet winst beogende instelling met als voornaamste doel het huisvesten van de doelgroep van beleid zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector; f. grondexploitatie: een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen. g. sociale huurwoning: een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. h. sociale koopwoning: een koopwoning met een koopprijs vrij op naam onder de gemeentelijke koopprijsgrens (2017: 180.000), waarbij de instandhouding voor een tijdvak van ten minste tien jaar is verzekerd. i. nieuwbouw: onder nieuwbouw wordt verstaan: nieuwbouw, herontwikkeling of transformatie. j. volkshuisvestingsfonds: reserve Volkshuisvesting van de gemeente Zoeterwoude; k. Awb: Algemene Wet Bestuursrecht, in het bijzonder titel 4.2 Subsidies. Artikel 2 Reikwijdte van de verordening 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op door het college toe te kennen subsidies ten behoeve van de nieuwbouw van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen op basis van de doelstelling uit de vastgestelde en vigerende gemeentelijke woonvisie. Artikel 3 Uitvoering 1. Het college is belast met de uitvoering van deze verordening. Uitvoering houdt mede in, het nemen van besluiten op aanvragen, het intrekken en/of wijzigen van subsidieverleningsen/of vaststellingsbesluiten en het overgaan tot terugvordering van verstrekte subsidies. 2. Het college kan ter uitvoering van deze verordening nadere voorschriften en regels stellen. 1
Artikel 4 Subsidiecriteria 1. Bij een nieuwbouwontwikkeling door (particuliere) ontwikkelaars, niet zijnde een woningcorporatie, geldt dat alleen sociale huurwoningen en sociale koopwoningen die boven het percentage van 35% sociale woningbouw in een nieuwbouwproject worden gerealiseerd in aanmerking komen voor een subsidie. 2. a. De subsidie bedraagt voor 2017 maximaal 25.000,-- per sociale huurwoning of sociale koopwoning. b. De subsidie wordt met ingang van 1 januari 2018 jaarlijks geïndexeerd op basis van het prijsindexcijfer: Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten. 3. De inzet van de subsidie moet, naar het oordeel van het college, een aantoonbare verbetering van de kwaliteit van de sociale woningen en\of bouwplan tot gevolg hebben. 4. De hoogte van de subsidie wordt bepaald aan de hand van de kwaliteit van de woningen en/of bouwplan. De kwaliteitseisen worden getoetst aan de hand van de volgende kwaliteiten die nader zijn uitgewerkt in bijlage 1 van deze verordening: betaalbaarheid; duurzaamheid; parkeervoorzieningen; ruimtelijke kwaliteit/leefomgeving. 5. a. Bij nieuwbouwprojecten waarbij een woningbouwcorporatie is betrokken voor het sociale programma, kan het college bij een negatieve grondexploitatie besluiten het tekort in de grondexploitatie (deels) te subsidiëren. Dit is alleen van toepassing bij sociale woningen boven het percentage van 35% in het nieuwbouwproject. Lid 3 en 4 worden daarbij als toetsingskader gehanteerd. b. Als er sprake is van het subsidiëren in het tekort in de grondexploitatie, als bedoeld in lid 5a, kan geen subsidie worden verkregen op basis van lid 1. 6. De sociale huurwoning ten behoeve waarvan subsidie is verleend, dient gedurende een periode van 10 jaar na oplevering als sociale huurwoning in de zin van artikel 1, onder f van deze verordening beschikbaar gesteld en gehouden te worden als sociale huurwoning door de subsidieontvanger. 7. De sociale koopwoning ten behoeve waarvan subsidie is verleend, dient gedurende een periode van 10 jaar na oplevering als sociale koopwoning in de zin van artikel 1, onder g van deze verordening als sociale koopwoning gebruikt te worden. De subsidieontvanger treft maatregelen om: speculatie met de woning te voorkomen en te waarborgen dat de sociale koopwoning gedurende een termijn van tien jaar als sociale koopwoning beschikbaar blijft voor de doelgroep waarvoor deze woningen zijn gebouwd. 2
8. Bij de aanvraag om subsidieverlening maakt de subsidieaanvrager inzichtelijk op welke wijze naleving van de in lid 6 en 7 opgelegde verplichtingen zullen worden gewaarborgd. Indien naleving van de verplichtingen naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende is gewaarborgd wordt de aangevraagde subsidie geweigerd. 9. De aanvrager verstrekt het college die inlichtingen, die zij voor de beoordeling van de rechtmatigheid en de doelmatigheid van de besteding van de verstrekte subsidie noodzakelijk acht. Onder deze verplichting is begrepen het recht van de gemeente op inzage in de grond-/vastgoedexploitatie. Artikel 5 Gronden om subsidie te weigeren 1. De subsidieverstrekking kan naast de in artikel 4.25 en artikel 4.35 van de Awb genoemde gevallen geweigerd worden indien: a. de door de gemeente te subsidiëren investeringen van de aanvrager niet worden gedaan op het grondgebied van de gemeente Zoeterwoude; b. de gelden niet of onvoldoende mate worden besteed voor het doel waarvoor de subsidie beschikbaar wordt gesteld; c. de aanvrager investeringen pleegt die in strijd zijn met de wet, het algemeen belang of de openbare orde; d. er zich in het volkshuisvestingsfonds niet voldoende financiële middelen bevinden om de subsidie te kunnen verstrekken. Artikel 6 Subsidie budget en plafond 1. De verdeling van de subsidies vindt plaats op basis van de volgorde van binnenkomst van de aanvragen in de tijd, waarbij aanvragen met dezelfde ontvangstdatum worden gerangschikt door loting voor zover op die datum het subsidieplafond wordt overschreden. 2. Ingeval een aanvraag onvolledig is, wordt de aanvraag voor de toepassing van het eerste lid geacht te zijn ontvangen op de datum waarop de ontbrekende gegevens en bescheiden zijn ontvangen. Hieronder valt eveneens de datum waarop inzage wordt gegeven in de grond-/ vastgoedexploitatie. 3. Een aanvraag om subsidie wordt geweigerd voor zover door verstrekking van de subsidie het subsidieplafond wordt overschreden. Artikel 7 Subsidieaanvraag 1. Een aanvraag voor subsidie dient voorafgaande aan de start van de bouw van de te subsidiëren woningen schriftelijk bij het college ingediend te worden. a. Bij de indiening van de in het eerste lid bedoelde aanvraag dient in ieder geval overlegd te worden: een exploitatieopzet van het woningbouwproject waarvoor subsidie wordt aangevraagd, met daarin onder andere duidelijk aangegeven: 1. een gedetailleerd woningbouwprogramma, met daarin de locatie, aantallen en typologie, m2 bvo per type, kavel m2 grond per type, kavelprijs per type, bouwlagen per type en zo mogelijk beeldkwaliteit; 3
2. een raming van de stichtingskosten; 3. onderbouwing van de exploitatie, met daarin een duidelijk boekhoudkundig onderscheid tussen de sociale- en de marktconcurrerende activiteiten; 4. een duidelijke onderbouwing in hoeverre het exploitatietekort veroorzaakt wordt de door de criteria voor (extra) sociale huurwoning en/of sociale koopwoning zoals omschreven in artikel 1, onder f en g van deze verordening; b. een beschrijving van de kwaliteit, zoals bedoeld in artikel 4, derde en vierde lid waarvoor de subsidie wordt ingezet. 2. Het college kan het overleggen van aanvullende gegevens eisen. Artikel 8 Subsidievaststelling 1. Het college beslist binnen zes weken nadat de aanvraag is ingediend op de subsidieaanvraag. De beslistermijn kan worden verlengd. De artikelen 4:20a tot en met 4:20f van de Awb zijn niet van toepassing. 2. De beschikking tot subsidieverlening bevat in ieder geval: a. een omschrijving van de activiteiten waarvoor subsidie is verleend; b. het bedrag van de subsidie; c. de vermelding dat het om de bouw van sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen gaat; d. de termijn waarbinnen de bouw van de woningen volgens de planning gerealiseerd moet zijn; e. een omschrijving van de investering waarvoor de subsidie verleend wordt. Artikel 9 Intrekking, wijziging van de subsidie 1. Het college kan de subsidie intrekken of ten nadele van de subsidieontvanger wijzigen indien: a. de woningen waarvoor een gemeentelijke subsidie is verleend niet zijn gerealiseerd of zullen worden gerealiseerd; b. de subsidieontvanger niet voldoet aan de subsidie verbonden verplichtingen; c. de subsidieontvanger onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt en de verstrekking van juiste en volledige gegevens tot een andere beschikking op de aanvraag tot subsidieverlening zou hebben geleid; d. de subsidieverlening anderszins onjuist was en de subsidieontvanger dit wist of behoorde te weten. 3. De intrekking of wijziging werkt terug tot en met het tijdstip waarop de subsidie is verleend, tenzij bij de intrekking of wijziging anders is bepaald. Artikel 10 Bevoorschotting en betaling van de subsidie 1. De beschikking, als bedoeld in artikel 8 van deze verordening, geeft aanspraak op betaling van het vastgestelde subsidiebedrag. 2. De uitbetaling van de subsidie vindt in drie termijnen plaats: 1 e termijn: 25% na melding bij de gemeente van aanvang van de heiwerkzaamheden; 2 e termijn: 50% bij het bereiken van het hoogste punt; 3 e termijn: 25% na oplevering van de woningen waarvoor de subsidie is verleend. 4
Artikel 11 Hardheidsclausule 1. Indien door bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van deze verordening naar het oordeel van het college zou leiden tot een onredelijke beslissing, kan het college afwijken van het bepaalde in deze verordening. Artikel 12 Boetebeding 1. Sociale huur- en koopwoningen die binnen 10 jaar na het moment van 1 e juridische levering aan de markt worden onttrokken, krijgen een boete ter hoogte van de verkregen subsidie, zoals bedoeld in deze verordening. 2. Het eerste jaar is de boete gelijk aan de verkregen subsidie zoals bedoeld in deze verordening. Vanaf het tweede jaar na 1 e juridische levering neemt de boete jaarlijks met 5% van de subsidie af tot een maximum van 50% in het laatste (9 e ) jaar. Artikel 13 Kettingbeding 1. Artikel 12 moet als kettingbeding worden doorgelegd aan opvolgende rechtsverkrijgers of zakelijk gerechtigden bij elke vervreemding van het verkochte casu quo bij elke vestiging van zakelijke rechten, waardoor het gebruik van het verkochte door anderen wordt verkregen op straffe van een dwangsom van 25.000. Artikel 14 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking op de achtste dag na bekendmaking. Artikel 15 Citeertitel 1. Deze verordening kan aangehaald worden als Subsidieverordening Sociale Woningbouw Zoeterwoude 2017. Zoeterwoude, 20 april 2017 De raad van de gemeente Zoeterwoude, de griffier, de voorzitter, G.J. Buijs E.G.E.M. Bloemen 5