Voorlichting aan koper. Asbest en kunstleien dak. Klagers kopen een woning die bij beklaagde in verkoop is. In de verkoopbrochure staat dat er asbest is verwerkt in het plafond van de garage en op de berging. In het in opdracht van kopers opgestelde bouwtechnisch keuringsrapport wordt niets vermeld over de asbesthoudendheid van het dak. Enige maanden na de eigendomsoverdracht laten klagers een asbestinventarisatie maken waaruit blijkt dat de dakleien asbesthoudend zijn. Een maand later geeft een ander gespecialiseerd bedrijf te kennen dat voor een keurder zichtbaar moet zijn dat het dak asbest bevat. Weliswaar is dit vanaf de straat niet te zien maar vanuit de dakkapellen wel degelijk. Men kan dan zien dat de leien niet van natuursteen zijn maar machinaal zijn vervaardigd van kunststof en dat aan de zijkant van de leien vezels zichtbaar zijn. Of dit asbestvezels zijn is niet zonder nader onderzoek kenbaar. Klagers stellen dat de medewerkster van het makelaarskantoor op een vraag van een van hen heeft gezegd dat de leien van natuursteen zijn hetgeen deze later ontkent. Klagers voelen zich ernstig benadeeld. De raad van toezicht achtte de klacht ongegrond. De Centrale Raad is van oordeel dat een makelaar in beginsel mag afgaan op de door verkoper ingevulde vragenlijst. Daarin was niets over asbest in de dakbedekking vermeld. De makelaar had kunnen opmerken dat de leien van kunstmateriaal waren vervaardigd maar dat betekent nog niet dat hij erop bedacht had moeten zijn dat daarin asbest is verwerkt. Dat is geen feit van algemene bekendheid. Dat de medewerkster van het kantoor gezegd heeft dat de leien van natuursteen waren is niet komen vast te staan. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: De heer J.N. H. en mevrouw M.W. VAN O., wonende in Zwitserland, appellanten/klagers in eerste aanleg, tegen MAKELAARSKANTOOR B B.V., NVM-lid, kantoorhoudende te B, geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg. 1. Verloop van de procedure 1.1 Bij brief van 25 oktober 2015 hebben klagers (hierna ook afzonderlijk de heer H en mevrouw Van O.) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht West. In de beslissing van 14 april 2016, verzonden op 14 april 2016, is op die klacht beslist (gepubliceerd in nvmtuchtrechtspraak onder 16-09). In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: het Makelaarskantoor) ingediende klacht ongegrond verklaard. Klagers zijn bij brief van 3 mei 2016, ontvangen op 11 mei 2016, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In hun aanvullend hoger beroepschrift, toegestuurd bij brief van 10 juni 2016, hebben klagers de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd. 1.3 Het makelaarskantoor heeft in haar brief van 24 augustus 2016 verweer gevoerd in hoger beroep. 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht. 1.5 Ter zitting van 13 oktober 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - namens klagers: de heer H in persoon; - namens het makelaarskantoor: de heer M. O., vergezeld van mr. W.D. ter Weele en mevrouw M. M.. Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht, mr. Ter Weele aan de hand van een pleitnotitie. 2. De feiten In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan: 2.1 Klagers hebben op 24 juni 2014 een woning aan de M-laan 2 in B (hierna: de woning) gekocht. Het makelaarskantoor heeft namens de verkopers van de woning bemiddeld bij de verkoop aan klagers. De werkzaamheden van het makelaarskantoor zijn uitgevoerd door de heer M. O. (hierna: de makelaar) en mevrouw M. M., beiden verbonden aan het makelaarskantoor. Klagers hebben zich niet laten bijstaan door een makelaar. 2.2 Bij een aantal bezichtigingen met klagers is mevrouw M aanwezig geweest, waaronder één bezichtiging waar namens klagers alleen mevrouw Van O haar schoonmoeder aanwezig waren. 2.3 In de door het makelaarskantoor aan klagers verstrekte verkoopinformatie is opgenomen dat in het plafond van de garage en op de berging asbest aanwezig was, welke informatie ook is opgenomen in de koopovereenkomst. 2.4 In opdracht van klagers heeft A Keur op 19 juni 2014 een bouwkundig onderzoek verricht naar de woning. In de rapportage opgesteld naar aanleiding van het onderzoek wordt niets vermeld omtrent asbesthoudend materiaal op het dak van de woning. 2.5 Het notarieel transport van de woning heeft plaatsgevonden op 17 september 2014. 2.6 In februari 2015 heeft K Asbestinventarisaties in opdracht van klagers gerapporteerd over de door haar uitgevoerde asbestinventarisatie en gemeld dat sprake was van asbesthoudend materiaal, risico klasse 2, in de dakleien op het dak van de woning. 2.7 In opdracht van klagers heeft het Bureau voor Bouwpathologie BB de dakbedekking van de woning beoordeeld en daaromtrent op 13 maart 2015 een rapport uitgebracht. Het rapport luidt, voor zover relevant, als volgt: Ja, het was voor een keurder zichtbaar om vast te stellen dat er mogelijk asbest in de toegepaste leien aanwezig is. Vanaf straatniveau is dit moeilijk zichtbaar ( ), al ligt het 2
dak strakker dan een natuurstenen leien dak. Echter, uit de dakkappellen zijn de leien zeer goed en van heel dichtbij te beoordelen en is zichtbaar dat het geen natuursteen betreft maar een machinaal vervaardigde (kunst)lei ( ). Er zijn aan de oppervlakte/zijkanten van de leien witte vezels zichtbaar ( ) Naar de mening van ondergetekende was het zeer duidelijk dat deze kunstleien vezels bevatte. Of dit dan werkelijk asbestvezels zijn is niet visueel te beoordelen. ( ) 3. De klacht, de beslissing van de Raad van Toezicht en het hoger beroep van klagers 3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in. 3.2 Klagers verwijten het makelaarskantoor dat jegens hen tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat mevrouw M tijdens een bezichtiging op een vraag van mevrouw O heeft meegedeeld dat de dakbedekking van natuursteen was. Die mededeling was niet alleen onjuist, maar heeft bij mevrouw Van O de indruk gewekt dat de dakbedekking bestond uit natuurlijk materiaal, waarmee is verhuld dat sprake was van asbesthoudend materiaal. Het makelaarskantoor wist, maar had in ieder geval moeten weten, dat de dakbedekking asbesthoudend materiaal bevatte en had dat moeten meedelen aan klagers. Daarnaast verwijten klagers het makelaarskantoor dat, toen gebleken was dat er zich asbest op het dak bevond, door het makelaarskantoor geen actie is ondernomen richting de verkopers en niet is gereageerd op brieven van klagers. 3.3 De Raad van Toezicht heeft de klacht ongegrond verklaard. 3.4 In hoger beroep hebben klagers, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 3.5 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht overwogen dat het horen van getuigen geen toegevoegde waarde zou hebben. Klagers stellen dat mevrouw M eerder aan hun advocaat heeft gezegd dat zij niets meer weet over wat zij wel of niet zou hebben gezegd tijdens de bezichtiging. Tijdens de mondelinge behandeling voor de Raad van Toezicht heeft de makelaar echter aangevoerd dat mevrouw M nog als de dag van gisteren weet dat zij niets over het materiaal van het dak zou hebben gezegd. Die verklaring is onjuist, zodat mevrouw M dient te worden gehoord. 3.6 Ook heeft de Raad van Toezicht ten onrechte overwogen dat niet is gebleken dat met het blote oog en op eenvoudige wijze vastgesteld had kunnen worden dat sprake was van asbest in de dakbedekking. Klagers verwijzen naar het door hen overgelegde rapport van Bureau voor Bouwpathologie, waarin is vermeld dat vanuit de dakkapellen de leien zeer goed en van heel dichtbij te beoordelen zijn, waarbij zichtbaar is dat sprake is van machinaal vervaardigde kunstleien. Aan de oppervlakte/zijkanten van de leizen zijn witte vezels zichtbaar. Hieruit blijkt volgens klagers dat het makelaarskantoor minimaal aan hen kenbaar had moeten maken dat zij vermoedde dat de kunststof leien asbestverdacht materiaal bevatten. 3.7 Tot slot stellen klagers dat de Raad van Toezicht in zijn beslissing ten onrechte de verschillende stamkaarten niet heeft beoordeeld. In eerste instantie heeft het makelaarskantoor op de stamkaart aangegeven dat het materiaal van het dak uit dakpannen bestaat. Echter op een later moment, nadat er vragen zijn gesteld over het dak, heeft het makelaarskantoor de stamkaart aangepast en vermeldt deze uitsluitend de term zadeldak. Het makelaarskantoor vermeldt op Funda bij al de huizen die door haar worden aangeboden van welk materiaal het dak is vervaardigd. Bij de woning van klagers 3
is die vermelding verwijderd. Klagers leiden daaruit af dat het makelaarskantoor hetzij wetenschap heeft gehad van de aard van de gebruikte materialen, hetzij minimaal in het ongewisse was over de gebruikte materialen welke gekenmerkt hadden moeten worden als zijnde asbestverdacht. Nu het makelaarskantoor daarover niet met klagers heeft gecommuniceerd, houden klagers het ervoor dat het makelaarskantoor de informatie op de stamkaart bewust heeft aangepast, aldus steeds klagers. 4. Het verweer 4.1 Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 4.2 Volgens het makelaarskantoor heeft de Raad van Toezicht terecht geoordeeld dat het horen van getuigen geen toegevoegd waarde heeft, nu zowel mevrouw M en mevrouw Van O niet anders zullen verklaren dan zij tot nu toe hebben gedaan. Het makelaarskantoor herhaalt dat mevrouw M nimmer heeft gemeld dat sprake was van natuurleisteen. 4.3 Ook heeft de Raad van Toezicht terecht geoordeeld dat klagers niet hebben aangetoond dat het makelaarskantoor wist of behoorde te weten dat in de dakbedekking asbest was verwerkt. Het makelaarskantoor heeft naar eer en geweten namens verkopers aangegeven op welke plekken asbest in de woning was verwerkt, namelijk in het plafond van de garage en op de berging. Nu de bouwkundig veel beter onderlegde bouwkundige geen asbest in de dakbedekking heeft waargenomen, mag dat zeker niet van een makelaar worden verwacht. Het rapport van Bureau voor Bouwpathologie dat door klagers in hoger beroep is overgelegd, brengt daarin geen verandering. Dit rapport vermeldt immers dat het voor een keurder zichtbaar had moeten zijn, maar dat zegt niets over de vraag of een makelaar dat dan ook had kunnen en moeten waarnemen. Daarbij is van belang dat dit bureau opmerkt dat de dakbedekking vanaf straatniveau moeilijk zichtbaar was. 4.4 De stelling van klagers dat het makelaarskantoor de stamkaart heeft aangepast omdat zij wist van de asbesthoudendheid van het gebruikte materiaal is onjuist. De woning stond sinds 9 juni 2009 te koop, waarbij als dakbedekking was genoemd: pannen, zadeldak. Pas later is geconstateerd dat die aanduiding met pannen niet juist was, omdat het dak met leien was bedekt. Op dat moment is de beschrijving aangepast. Het is absoluut onjuist dat dat te maken zou hebben met een bekendheid met de aanwezigheid van asbest op het dak, aldus nog steeds het makelaarskantoor. 5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 5.1 De klacht van klagers spitst zich toe op twee verwijten: - mevrouw M heeft tijdens een bezichtiging verklaard dat de leien van natuursteen waren, waardoor bij klagers het vertrouwen is gewekt dat daarin geen asbest was verwerkt, althans zijn zij er niet op bedacht geweest dat de leien van materialen waren gemaakt waarin ook asbest werd gebruikt; - de makelaar wist dan wel kon weten dat in de leien asbesthoudend materiaal kon zijn verwerkt en had koper daarvoor moeten waarschuwen. 5.2 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat zij door de vereniging NVM is aangesteld het 4
handelen van bij de NVM aangesloten makelaars tuchtrechtelijk te beoordelen. De Centrale Raad van Toezicht heeft daartoe geen (bij wet) gegeven mogelijkheden getuigen onder ede te horen. De Centrale Raad van Toezicht heeft vooral na te gaan of op basis van de overgelegde documenten en de gegeven inlichtingen voldoende aannemelijk is dat een tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is verricht en zo ja, welke tuchtrechtelijke maatregel daarbij passend is. 5.3 Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht heeft de Raad van Toezicht terecht overwogen dat niet kan worden vastgesteld of door mevrouw M en mevrouw Van O tijdens een bezichtiging van de woning is gesproken over het materiaal van het dak, zodat ook niet kan worden vastgesteld of toen door mevrouw M is gezegd dat de dakbedekking uit natuursteen bestond. Mevrouw M heeft ook op de zitting bij de Centrale Raad van Toezicht uitdrukkelijk betwist dat zij deze uitlating heeft gedaan. Onder deze omstandigheden heeft het oproepen van mevrouw M voor het opnieuw afleggen van een verklaring zonder dat de Centrale Raad van Toezicht de mogelijkheden heeft haar die verklaring onder ede te laten afleggen geen toegevoegde waarde in het achterhalen van de feitelijke gang van zaken. Dit leidt ertoe dat gelet op de uitdrukkelijk betwisting door het makelaarskantoor dat mevrouw M zich in de door klagers gestelde zin heeft uitgelaten voor een tuchtrechtelijke veroordeling onvoldoende aannemelijk is geworden dat deze uitlating is gedaan. De enkele verklaring van mevrouw Van O en de verklaring van de advocaat over hetgeen mevrouw M later in een telefoongesprek over haar herinnering aan hetgeen op een bezichtiging is besproken zou hebben verklaard, is daartoe onvoldoende. Dit betekent dat het onderdeel van de klacht, dat mevrouw M uitdrukkelijk zou hebben verklaard dat de leien van natuursteen zijn en dat klagers op grond van die uitlating niet bedacht zijn geweest op mogelijke asbest, ongegrond is. 5.4 Voorts verwijten klagers het makelaarskantoor dat zij wist dan wel behoorde te weten dat de dakbedekking (mogelijk) asbesthoudend materiaal bevatte en dat aan klagers had moeten meedelen. De Centrale Raad van Toezicht stelt het volgende voorop. Op een verkopend makelaar rust de verplichting om aan aspirant-kopers, zeker indien deze zoals in dit geval niet door een makelaar worden begeleid, de voor het nemen van een aankoopbeslissing essentiële informatie te verstrekken. In deel B van de Vragenlijst voor de verkoop van een woning wordt, de aard en omvang daarvan in aanmerking genomen, dergelijke informatie opgenomen en in het voor de leden van de NVM ontworpen model is ook vermeld dat deze lijst desgewenst aan de koopakte kan worden gehecht [CRvT 15 april 2014, 14-2516]. Voorts is uitgangspunt dat een verkopende partij die op verzoek van zijn makelaar de Vragenlijst voor de verkoop van een woning invult, verantwoordelijk is voor de beantwoording van de in de lijst opgenomen vragen naar waarheid. De verkopend makelaar mag in beginsel vertrouwen op de juistheid van de door zijn opdrachtgever gegeven antwoorden, waarbij geldt dat van de makelaar mag worden verwacht dat hij naar aanleiding daarvan nadere vragen stelt aan zijn opdrachtgever indien redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie [CRvT 28 mei 2014, 14-2529]. 5.5 De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat op de door de opdrachtgever/verkoper ingevulde vragenlijst niet wordt vermeld dat de leien op het dak (mogelijk) asbest houdend zijn. Voorts is uit de overgelegde stukken niet gebleken dat de opdrachtgever/verkoper anderszins het makelaarskantoor op (mogelijk) asbesthoudende leiden dakbedekking heeft gewezen. Vervolgens rijst de vraag of het makelaarskantoor erop bedacht had dienen te zijn dat de leien dakbedekking (mogelijk) asbesthoudend materiaal bevatte en daarover zijn opdrachtgevers nadere vragen had moeten stellen en/of klagers als kopers daarover had moeten informeren. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat gelet op de overgelegde technische rapporten het voor het makelaarskantoor ten tijde van de verkoop kenbaar was, althans had kunnen zijn, dat de leien 5
niet van natuursteen waren en er kunstvezels in waren verwerkt. Uit het door klagers overgelegde rapport van het Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat op zichzelf niet zichtbaar is dat die kunstvezels asbestvezels waren. Dat is volgens dat bureau visueel niet waarneembaar. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat op het moment dat de verkoopovereenkomst werd gesloten het makelaarskantoor niet op mogelijke asbestvezels in machinaal vervaardigde kunstleien bedacht diende te zijn. De Centrale Raad van Toezicht betrekt daarbij - mede met inachtneming van hetgeen in de vorige alinea s is overwogen - de volgende gezichtspunten: - het is de Centrale Raad van Toezicht niet gebleken dat in de informatievoorziening door de NVM aan haar makelaars wordt gewaarschuwd voor (mogelijk) asbest in machinaal vervaardigde kunstleien; - niet gesteld of gebleken is dat het onder de makelaars van algemene bekendheid is dat in machinaal vervaardigde kunstleien asbesthoudende materialen kunnen zijn verwerkt; - niet gesteld of gebleken is dat in B bekendheid is gegeven aan (mogelijk) asbesthoudende kunstleien als dakbedekking en het makelaarskantoor uit dien hoofde daarop bedacht had moeten zijn; - de woning heeft gedurende ongeveer 5 jaar te koop gestaan en is in die periode door meerdere makelaars en taxateurs bezocht zonder dat is gebleken dat tenminste een van hen aan het makelaarskantoor kenbaar hebben gemaakt dat op het dak (mogelijk) asbesthoudende kunstleien lag. Het door klagers in het geding gebrachte rapport voor het Bureau voor Bouwpathologie concludeert dat het voor een keurder zichtbaar was om vast te stellen dat er mogelijk asbest in de toegepaste leien aanwezig is. Dat oordeel brengt echter niet mee dat ook een makelaar, die immers niet op dezelfde wijze bouwkundig is onderlegd, ook die conclusie had moeten trekken. De Centrale Raad van Toezicht acht dan ook dit klachtonderdeel ongegrond. 5.6 Klagers hebben tevens gesteld dat het makelaarskantoor bewust de stamkaart heeft aangepast, nadat er vragen waren gesteld over het dak. Nu het ervoor moet worden gehouden dat het makelaarskantoor geen wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van asbest in het dak, houdt de stelling van klagers dat het makelaarskantoor bewust de stamkaart heeft aangepast geen stand. Het verweer van het makelaarskantoor, dat sprake is geweest van een vergissing bij het aanmelden van de woning, die op een later moment is aangepast, komt de Centrale Raad van Toezicht gelet op de gegeven toelichting niet ongeloofwaardig voor. 5.7 Het klachtonderdeel dat door het makelaarskantoor, nadat was gebleken dat er zich asbest op het dak bevond, geen actie is ondernomen richting klagers, is door de Raad van Toezicht ongegrond verklaard. Nu klagers over dat oordeel in hoger beroep niet hebben geklaagd, behoeft dat klachtonderdeel in hoger beroep geen bespreking. 6. Slotsom 6.1 De Raad van Toezicht heeft de klacht op goede gronden ongegrond verklaard. De beslissing zal worden bekrachtigd. 6.2 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak. 7. Beslissing in hoger beroep 6
7.1 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht West van 14 april 2016. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.A. van den Berg, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op 22 december 2016. 7