BIJLAGE 8 INDELING Deze bijlage geeft een toelichting welke routes doorlopen kunnen worden om tot de indeling van de woning te komen. In het Handboek wordt hier al kort iets over verteld, hier een uitgebreide toelichting. Vanaf het moment dat je de indeling van de woning gaat bepalen, wordt je begeleidt door een wooncoach van ERA Contour. De wooncoach verzamelt je wensen met betrekking tot de indeling van de woning en zorgt ervoor dat je wensen worden vertaald richting het uitvoeringsteam. Daarnaast prijst de wooncoach alle opties af en legt deze ter goedkeuring bij je voor. Verder informeert de wooncoach je over de gang van zaken tijdens de bouw en aanspreekpunt tijdens het gehele bouwproces. De indeling: planning Eind december 2016 januari 2017 Eind december komen behalve het 3D model, een aantal stukken online waarmee je als MO-er een gedetailleerder inzicht krijgt in het project en de mogelijkheden. Waaronder het Voorlopig ontwerp en de Inspiratieplattegronden. Deze stukken zijn erop gericht om je een goed idee te geven van de mogelijkheden van koppelingen en wat je ermee kunt. Maar het zal niet uitputtend zijn, eigen gekozen unieke koppelingen zijn natuurlijk ook mogelijk! Januari februari 2017 Begin januari ga je als MO-er op gesprek bij de procesbegeleider om aan te geven welke koppeling de voorkeur geniet en uiteindelijk een deelnameovereenkomst aan te gaan. Als je nog geen optieovereenkomst hebt getekend, zal je eerst deze stap moeten nemen (zie stappenplan). In dit gesprek kun je vragen en ideeën die uit stap 1. zijn gekomen voorleggen aan het projectteam. Op dit moment ben je als MO-er goed genoeg geïnformeerd om een keuze te maken voor een unit of koppeling van units. Mocht je twijfelen over de juistheid van zijn keuze dan kan er nog geswitched worden tussen units zolang de toewijzingsprocedure dit toelaat. Medio februari 2017 Medio februari krijg je een tekening op schaal van de gekozen unit of koppeling van units. Met deze tekening en met de inspiratieplattegronden kun je zelf al na gaan denken over een mogelijke indeling en woningontwerp. Dit in voorbereiding van de Workshop Indeling in maart. Op dit moment zal ook de mogelijkheden voor het proces van het ontwerptraject dat men straks aangaat, en rol van de Wooncoach daarin, bekend zijn. 1 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
Begin maart 2017 Begin maart komen MO-ers naar een workshop Indeling Hier kan men de eigen gedachten voorleggen aan architecten van MKA in een speeddate en zich laten inspireren door voorbeelden van bijzondere indelingen en prachtige afwerkingen. De Wooncoach is ook aanwezig. Want op deze workshop adviseren we de MO-ers ook hoe ze het beste in het ontwerptraject kunnen stappen, waar ze rekening mee moeten houden met betrekking tot bepaalde wensen en of we aanraden een architect in de arm te nemen of niet. Na maart 2017 De routing van het woningontwerp begint. Grofweg zijn er drie verschillende routes te onderscheiden: 1. een inspiratieplattegrond met eventueel enkele aanpassingen; 2. een volledig eigen, op maat ontworpen woning waarvan bepaalde onderdelen door de bouwer worden meegenomen; 3. Een casco opgeleverde woning 2 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
De verschillende routes om tot de woningindeling te komen Routing 1: je kiest voor de inspiratieplattegrond met eventueel aanpassingen Je kiest voor de inspiratieplattegrond: al dan niet met het verplaatsen van binnenwanden. Je kan ervan uitgaan, dat als je deze plattegrond kiest, dat de indeling zonder veel problemen gemaakt kan worden. Let wel: het is mogelijk dat de inspiratieplattegrond, ten opzichte van de voorbeeldplattegrond, meer of minder wanden, deuren, tegelwerk etc is getekend. Je betaalt dan dus meer of minder voor de indeling van deze woning. Let op: er is niet voor iedere unit, of koppeling van units een inspiratieplattegrond. Voorbeeld 1: Maart 2017 mei 2017: je kiest voor de inspiratieplattegrond van type I-2: aan de waterzijde 3 units naast elkaar 1 2 3 4 Inspiratieplattegrond I-2: met je wijzigingen Deze inspiratieplattegrond voldoet nog niet helemaal aan je wensen. Voordat je in gesprek gaat met de wooncoach, breng je in kaart welke wijzigingen je zou willen doorvoeren. Bijvoorbeeld: Misschien wil je een extra (schuif)deur (1); De keuken wil je verplaatsen (2); De derde slaapkamer wil je visueel bij de woonkamer voegen (als studeerkamer) voorzien van openslaande deuren (3); Je wilt een extra balkon (4) 3 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
In maart / april heb je het eerste gesprek met de wooncoach. De wooncoach beoordeelt bijvoorbeeld of de keuken voldoende dicht bij de schacht zit en of de doorbraak in de muur constructief gemaakt kan worden. In dit voorbeeld zijn de genoemde wijzigingen goed mogelijk. Op basis van de inspiratieplattegrond en opmerkingen die je samen met de wooncoach op de tekening zet, wordt vastgesteld wat de wijzigingen zijn. De wooncoach maakt na het gesprek in een globale berekening kenbaar wat de extra kosten zijn. Als er wijzigingen zijn die door de adviseurs beoordeeld moeten worden, of waar de bouwer haar input over moet geven, neemt de wooncoach dit als huiswerk mee naar huis. Vervolgens maakt de wooncoach een financiële verrekening: de wooncoach doet dit aan de hand van de voorbeeldplattegrond (woningtype H). Namelijk: je hebt dit inbouwpakket gekocht (hoeveelheid wanden, deuren, sanitair, tegelwerk ed). Deze opsomming ontvang je per mail van de wooncoach. Voorbeeldplattegrond: woningtype H Extra binnendeuren: 3 stuks Extra wanden: x m2 Extra badkamer met bad, wc, douchehoek, dubbele wastafel en tegelwerk: Extra wtw unit Extra afzuigventielen ventilatie: Extra vloerverwarming: Eventueel extra lichtpunten met schakelaar en stopcontacten Extra balkon:... Totaal extra indeling xx,- 4 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
In april / mei is er de mogelijkheid voor een tweede gesprek met de wooncoach. Als je aan de hand van de ontvangen mail nog wijzigingen hebt, dan bespreek je dit met de wooncoach. Voorbeeld 2: Maart 2017 mei 2017: je kiest voor de inspiratieplattegrond van type E: aan de parkzijde 1 unit (In dit scenario gaan we er vanuit dat veel andere MO-ers meer dan 3 units hebben gekozen, waardoor er de mogelijkheid ontstaan is om 1 unit te kiezen zonder dat het maximale woningaantal van 88 wordt overschreden) Inspiratieplattegrond E Deze inspiratieplattegrond voldoet helemaal aan je wensen. In maart of april heb je het eerste gesprek met de wooncoach. De wooncoach licht de verdere procedure toe: maar verder heb je met de wooncoach waarschijnlijk een kort gesprek omdat je heel helder weet dat je deze plattegrond wilt. De wooncoach toetst of de indeling daadwerkelijk voldoet aan het bouwbesluit. De wooncoach maakt vervolgens een financiële verrekening: de wooncoach doet dit aan de hand van de voorbeeldplattegrond (woningtype H). Namelijk: je hebt dit inbouwpakket gekocht (hoeveelheid wanden, deuren, sanitair, tegelwerk ed). Deze opsomming ontvang je per mail van de wooncoach. Minder binnendeuren: 3 stuks - Minder binnen wanden: x m2 - Vervallen separaat toilet met fontein en tegelwerk: - Minder afzuigventielen ventilatie: - Minder vloerverwarming: - Eventueel minder lichtpunten met schakelaar en stopcontacten -... Totaal minderkosten - xx,- 5 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
In april / mei is er de mogelijkheid voor een tweede gesprek met de wooncoach. Als je aan de hand van de ontvangen mail nog wijzigingen hebt, dan bespreek je dit met de wooncoach. In beide voorbeelden ben je eind juni definitief akkoord met de plattegrond en de minderkosten: je voorziet de tekening en financiële opgaaf van een handtekening. De tekening gaat dan naar de wooncoach om je plattegrond uit te werken voor de aanvraag van de vergunning. Naderhand kan je nog kleine wijzigingen doorvoeren: zoals de plek van stopcontacten, type tegelwerk, type sanitair, etc. Zie hiervoor de sluitingsdata zoals de wooncoach je in februari zal verstrekken. Route 2: je gaat met je eigen architect aan de slag Je kiest een indeling geheel naar eigen keuze met een nog te kiezen architect: maar wilt bepaalde onderdelen van die indeling wel laten realiseren door ERA Contour, de bouwer (m.u.v. van inbouwzaken die beter door een interieurbouwer gerealiseerd kunnen worden, zoals kastenwanden). Als je met je eigen architect aan de gang gaat, dan is het van belang dat je de architect dit Handboek meegeeft: de architect heeft dan voldoende uitgangspunten waar hij of zij in haar ontwerp rekening mee moet houden en een ruimtelijk ontwerp voor je huis kan maken die helemaal bij je past. Februari: je vraagt een offerte op bij een architect en geeft de architect opdracht om je indeling te ontwerpen binnen de kaders zoals opgenomen in het handboek. Je geeft aan de architect ook een maximaal bouwbudget mee, waarbinnen de architect een ontwerp mag maken. De kosten voor de architect betaal je zelf. Je kunt natuurlijk Marc Koehler Architects (MKA) benaderen als architect voor je woning. De mogelijkheden binnen En Bloc zijn immers geïnspireerd op de Superlofts van MKA. Voordeel is dat MKA beschikt over een sterk netwerk van producenten en interieurbouwers waarmee die bijzondere ideeën en oplossingen ook gerealiseerd kunnen worden binnen de randvoorwaarden van budget en planning. Bovendien kent MKA als architect van En Bloc de mogelijkheden van het project zeer goed en kan er snel beoordeeld worden of een bepaald idee mogelijk is. In februari, wanneer de uitgebreide procedure van het ontwerptraject van de woning bekend is, zal MKA een speciale aanbieding doen voor deelnemers van En Bloc om samen een schetsontwerp te maken. Uiterlijk 20 april lever je het ontwerp (op schaal 1:50) aan bij de wooncoach en volgt er een afspraak (april medio mei) met de wooncoach. In het ontwerp is helder aangegeven welke onderdelen je graag door de bouwer geleverd zou willen krijgen en welke onderdelen je zelf of door een eigen interieurbouwer wilt laten realiseren na de oplevering van de woning door de bouwer. De wooncoach heeft voorafgaand aan het overleg het ontwerp al laten beoordelen door de adviseurs en aan de bouwer kunnen vragen wat de extra kosten zijn voor de onderdelen die je door de bouwer mee laat nemen. In het gesprek met de wooncoach zal de wooncoach aangeven wat die kosten zijn, welke wijzigingen er doorgevoerd moeten worden om het ontwerp binnen de eisen te laten voldoen. Met deze informatie ga je vervolgens weer naar de architect om het ontwerp definitief te laten maken. Stel dat je een special hebt gemaakt die afwijkt van de 6 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
spelregels in het handboek (bijvoorbeeld een hele grote vide), dan kan je vragen of de constructeur naar deze afwijking zou willen kijken. Dit advies betaal je zelf (reken op ca. 350,- per adviseur). Begin juni dien je het definitief ontwerp van je woningindeling dien je uiterlijk begin juni in bij de wooncoach (dit kan middels een gesprek). De wooncoach maakt de kosten inzichtelijk (dat kunnen meerkosten, maar ook minderkosten zijn). Het vergelijk van de kosten gebeurt wederom op basis van de voorbeeldplattegrond H. Eind juni is het ontwerp gereed en zijn de financiële consequenties inzichtelijk. Er komt een handtekening op het ontwerp en het financiële plaatje. De onderdelen van je droomwoning die worden meegenomen door ERA Contour worden door het tekenbureau van ERA Contour uitgewerkt voor de aanvraag van de vergunning. Naderhand kan je nog kleine wijzigingen doorvoeren: zoals de plek van stopcontacten, type tegelwerk, type sanitair, etc. Zie hiervoor de sluitingsdata zoals de wooncoach je in februari zal verstrekken. Let op: als je niet uiterlijk juni de Definitief ontwerp van je indeling indient, wordt er een inspiratieplattegrond uitgewerkt en ingediend voor de vergunning. Wijzigingen na die indiening zijn dan voor eigen coördinatie en rekening van de MO-er. Route 3: je kiest voor casco Indien je, in maart, als MO-er kiest voor een casco-niveau dan koop je de unit(s) zonder binnenwanden, sanitair, tegelwerk ed. Je krijgt bij oplevering een ruimte zonder binnenwanden, deuren, sanitair ed. Samen met de wooncoach bepaal je welke onderdelen van het inbouwpakket (van voorbeeldplattegrond H) je wel en niet geleverd wilt hebben. Onderdelen die je niet afneemt betaal je niet aan de bouwer. Na oplevering van he gebouw kun je zelf aan de gang: met een eigen aannemer of zelf. In april, tijdens het eerste gesprek met de wooncoach, geef je aan welke onderdelen je van het inbouwpakket (voorbeeldplattegrond) wel en niet aangebracht wilt hebben. Nog steeds zal er tijdens de bouw rekening gehouden moeten worden met bepaalde wensen, bijvoorbeeld voor de gevel en met betrekking tot installaties (denk aan het instorten van elektrawerk, leidingpunten, rioolafvoeren etc. ) Dus ondanks dat je een casco oplevering wenst: je moet nog steeds op tijd nadenken over de indeling van de woning! Met de wooncoach bespreek je wanneer de gegevens bij de wooncoach bekend moeten zijn: de wooncoach zal je helder uitleggen wanneer er sluitingsdata zijn voor het aanleveren van gegevens. Vergunning Als je gekozen hebt voor een casco indeling/ afwerking, dan ben je zelf verantwoordelijk voor het afbouwen van je woning conform het Bouwbesluit. Indien je hier niet aan voldoet bestaat de kans dat de controlerende ambtenaren van de Omgevingsdienst je geen toestemming geeft de woning (=het bouwwerk) te gebruiken. 7 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
Er zijn een aantal aandachtspunten die goed zijn om van te voren te weten. 1. bij oplevering ziet je huis er ongeveer zo uit als het plaatje hieronder: een grote hoeveelheid van elektra-draden die je zelf nog moet wegwerken. Casco woning bij oplevering 2. Als je kiest voor een casco oplevering van de badkamer, zal je de eisen aan waterdichtheid, geluidseisen naar buren, legionella eisen, en eisen aan tapwatertijden, zelf moeten (laten) coördineren c.q. beoordelen. Dit is in een appartementengebouw een erg belangrijk aandachtspunt. Je wilt namelijk van je bovenburen geen lekkage, of je buren horen douchen. 3. Alle onderdelen die tijdens de bouw door de bouwer worden aangebracht vallen onder de garantie. Indien je kiest voor een casco oplevering wordt er soms minder garantie gegeven en een moet er een gelimiteerde regeling worden ondertekend (zie verder in deze bijlage). Je wordt hierover verder geïnformeerd door de wooncoach 4. In de moderne woning zit veel techniek en leidingwerk: voordat je het casco en/ of de installatie gaat aanpassen en/ of uitbreiden is het van belang dat je je laat adviseren door een erkend adviseur. 5. Zorg er voor dat de aanpassing en/ of uitbreiding uitgevoerd en gecontroleerd wordt door een gespecialiseerd bedrijf. (Indien je als koper na oplevering de installaties gaat aanpassen en/ of uitbreiden dan wordt geadviseerd dit door de installateur te laten doen die in opdracht van de bouwer de installatie in je woning heeft aangebracht: zij weten immers exact hoe het leidingwerk is aangebracht.) Installatie(geluid) De installaties, en dan met name de warmte terugwinning (WTW) apparatuur van de ventilatie, produceert geluid. Door deze installaties in een installatieruimte met voldoende geluidswerende wanden en een stevige deur te plaatsen, wordt voorkomen dat hinderlijke installatiegeluiden in de verblijfsruimten optreden. Standaard wordt aangeraden de installatieruimte uit te laten komen in een verkeersruimte (gang of overloop). Indien een installatieruimte uitkomt in een verblijfsruimte moeten er meestal extra maatregelen worden toegepast (bijv. een extra zware deur) om geluidshinder te voorkomen. Indien de bouwer de woning afbouwt zal hierin voorzien worden. Indien je kiest voor een casco oplevering, moet je er zelf op letten dat je geen last hebt van het geluid van de wtw-unit. 8 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016
Vloerverwarming Indien je kiest voor casco, zal er een verdeler voor de vloerverwarming in de woning aanbracht worden. Vanaf de verdeler zal je zelf alle leidingen moeten aanbrengen op de vloer. Zo ben je het meest flexibel in het later bepalen van de plek van de binnenwanden! Plaatsen van binnenwanden Er zijn verschillende soorten lichte scheidings- of binnenwanden die je kan toepassen voor het afbouwen van de woning. De meest voorkomende zijn Gibo (gipsblokken) en Metalstud (metalen profielen/regelwerk met daarop plaatmateriaal). Houdt bij de keuze van de toe te passen wandtypes rekening met de later nog te vermelden instructies voor wat betreft verwerkings- en montagevoorschriften. Zo mogen binnenwanden niet bevestigd worden in de dekvloer. Let met de positionering van de binnenwanden ook op de (groepen) indeling van de vloerverwarming, zie hierboven bij installaties. Contactgeluid en geluidsoverlast kan je voorkomen! De woning-scheidende wanden en vloeren (tussen het ene en het andere huishouden) zijn dusdanig dik en massief, dat dit een goede garantie geeft om geluidsoverlast van de buren te voorkomen. Maar het gaat ook wel eens mis. Je kan je voorstellen dat als je traptreden in de woning-scheidende wand laat opnemen, of een inbouwspot met flinke inbouwkasten gaat infrezen, drainagegroten in de badkamer infreesd ed, dat dit niet te goede komt aan de geluidswerende dikke massa van de vloeren en wanden, dus dat werkt nadelig voor het (contact)geluid. Laat je goed informeren over de mogelijk- en onmogelijkheden, zodat grote burenirritaties voorkomen worden. Evt is het raadzaam een extra consult aan te vragen bij de bouwfysicus. Latere oplevering trappenhuizen Woon je straks in een trappenhuis met MO-ers die na oplevering met zelfwerkzaamheid aan de gang gaan, dan kan het raadzaam zijn om gezamenlijk te besluiten de lifthallen, hoofdentree en trappenhuizen ook casco op te leveren! Tijdens eigen bouwwerkzaamheden kunnen er veel beschadigingen optreden. Het trappenhuis kan dan gezamenlijk afgebouwd worden: ook hiervoor krijg je als groep geld terug! Gelimiteerde regeling Soms geldt de gelimiteerde regeling. Als MO-er teken je een verklaring dat je ermee akkoord bent dat je ermee akkoord bent dat de bouwer je woning niet conform bouwbesluit oplevert. SWK eist een dergelijke verklaring. De aanvullende overeenkomst of het aanvullend beding waarin de ondernemer en de koper hebben vastgelegd welke onderdelen van de complete garantiewoning niet aan de garantienormen, waaronder het toepasselijke Bouwbesluit, kunnen voldoen, wordt Gelimiteerde Regeling genoemd. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als door de minderwerkkeuze van de koper, de complete garantiewoning op bepaalde onderdelen niet meer kan voldoen aan de garantienormen. Oftewel, indien er gekozen wordt voor een casco oplevering, voldoet de woning bij oplevering niet aan het bouwbesluit. Het bouwbesluit schrijft immers een werkend toilet en waterleiding voor en werkende verwarming. De MO-er tekent in dit geval een verklaring dat hij/zij, na oplevering, de woning zodanig gaat afbouwen (of laat afbouwen) dat aan de gestelde eisen van het bouwbesluit wordt voldaan. Ook wordt de garantie hiermee gelimiteerd. 9 EN BLOC HANDBOEK BIJLAGE 8 ROUTING INDELING EN CASCO 20 DECEMBER 2016