gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke ontwikkeling en Beheer Raadsnummer o6.rzy6g.oox Inboeknummer o6bstor6pp Beslisdatum B%W as augustus 2006 Dossiernummer 635 354 OplegvelRaadsvoorstel tot het vaststellen van de Verordening Stirnuleringsfonds Startersregeling 1 Samenvatting Op 22 september 2003 heeft de raad besloten om C 5 miljoen in te zetten voor startersleningen. Dit is een aanvullende, laagrentende lening om de koop van een woning te financieren. Hiermee kan de problematiek van starters op de woningmarkt aangepakt worden. Het SVn verstrekt namens de gemeente de leningen. Destijds is er voor gekozen om de Startersregeling te koppelen aan de wijkvernieuwing. Nu blijkt echter dat er maar erg weinig gebruik van is gemaakt. Om meer mensen te kunnen laten profiteren van de Startersregeling stellen wij voor om deze aan te passen. Dit betekent dat de koppeling met de wijkvernieuwing komt te vervallen en dat de leningen worden ingezet ten behoeve van alle Eindhovense koopstarters. Zo wordt de toegankelijkheid van de koopmarkt bevorderd alsmede de doorstroom van huur- naar koopwoningen. 2 Bijlage(n) Als bijlage bij dit voorstel behoort: Geen.
gemeente Eindhouen Dienst Stedelijke ontwikkeling en Beheer Raadsnummer o 6. Rzy 6g. ooz Inboeknummer o6bstot6zz Beslisdatum B%W as augustus 2006 Dossiernummer 635 354 Raadsvoorstel tot het uaststellen uan de Verordening Stirnuleringsfonds Startersregeling 1 Inleiding De gemeente is in 1998 een overeenkomst aangegaan met de (door de NV Bouwfonds Nederlandse Gemeenten in het leven geroepen) Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, kortweg het SVn. Het SVn beheert revolverende fondsen van gemeenten. Een revolving fund (in dit geval door middel van laagrentende leningen) houdt in dat de rente en aflossing op de leningen van de uit dit fonds beschikbaar gestelde gelden terugvloeien naar dit fonds en weer opnieuw gebruikt kunnen worden. Met het geld uit dit fonds kan de gemeente volkshuisvestingsactiviteiten financieren. In totaal is er 614,7 miljoen voor Eindhoven beschikbaar. Deze zijn als volgt verdeeld: 6 5 miljoen startersleningen, E 1,5 miljoen woonwagenwoningen (Wooninc), 6 4,9 miljoen voor 29 seniorenwoningen Tivolilaan/ Van Ennettenstraat (Trudo) en E 3,3 miljoen 1 fase Woensel-West/Brede School en omgeving (Trudo). Dit voorstel behandelt de Startersregeling. Dit is een financieringsinstrument waarmee de problematiek van starters op de woningmarkt aangepakt kan worden. Hiermee kan op de eerste plaats de toegankelijkheid van de koopmarkt worden bevorderd, op de tweede plaats de doorstroming van huur- naar koopwoningen. Het is een aanvullende lening om de koop van een woning te financieren. De hoogte van de lening vormt het verschil tussen de maximaal toegestane lening volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de totale aankoopkosten van de woning. Daarnaast is het een flexibele lening: zij beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. In het begin is de lening renteloos en aflossingsvrij. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan gaat het betalen van rente en aflossing hiermee in de pas lopen. Voor meer inhoudelijke informatie wordt verwezen naar www.svn.nl. SVn verstrekt, namens de gemeente, de leningen. De procedures en uitvoeringsregels zijn voor alle gemeenten gelijk, maar laten volop ruimte voor specifieke lokale voorkeuren en accenten. De regeling bestaat naast een uniform deel (juridisch kader, rekenmethodiek voor bepalen hoogte lening en de productomschrijving en procedures) uit een variabel deel (hoogte van de lening, bepaling
van de doelgroep, het woningmarktsegment en de woningcategorie). Hierdoor zijn gemeenten in staat om maatwerk te leveren op basis van de aard en omvang van de lokale problematiek. Op 22 september 2003 heeft de raad besloten om C 5 miljoen in te zetten voor startersleningen. In de Eindhovense regeling zijn destijds een aantal specifieke bepalingen opgenomen, te weten: de regeling wordt ingezet ten behoeve van de wijkvernieuwingsgebieden: aanvragers moeten binnen de sociale plannen van de corporaties vallen en een nieuw huis kopen in het betreffende wijkvernieuwingsgebied. Dit om de sociale cohesie in deze gebieden te bevorderen; een lage eigen-geld-drempel, dat wil zeggen dat er van uit wordt gegaan dat de aanvragers hun spaargeld in de woning steken uitgezonderd een bedrag van C 5.000,ÃćâĆňâĂİ. Dit in afwijking van de generieke regeling van het SVn waarin aangesloten wordt op het heffingsvrije deel van de inkomensbelasting in box 3, respectievelijk 619.698,=-per persoon en 639.396,ÃćâĆňâĂİ bij partners. Tegen de verwachting in blijkt de Startersregeling in Eindhoven niet goed te lopen. Er is tot nu toe maar weinig gebruik gemaakt van de laagrentende lening, namelijk negen keer. SVn heeft recentelijk een evaluatie van alle gemeentelijke Startersregelingen gemaakt. Hieruit blijkt dat gemeenten die veel voorwaarden toegevoegd hebben, moeizamer leningen verstrekken waardoor het geld in het fonds blijft zitten. 2 Wat willen we bereiken Een belangrijk punt in de woonvisie is het stimuleren van eigen woningbezit. Hiervoor is het van belang de toegankelijkheid van de koopmarkt te bevorderen en meer doorstroom van huur- naar koopwoningen te krijgen. Zoals gezegd blijkt de Startersregeling onder de huidige voorwaarden niet goed te lopen. Om meer mensen er van te kunnen laten profiteren, stellen wij voor om de regeling aan te passen. 3 Wat gaan we daarvoor doen Het voorstel is om de gelden daadwerkelijk te gebruiken voor koopstarters in Eindhoven. Concreet willen wij de volgende bepalingen opnemen: de aanvrager is woonachtig in Eindhoven; het gaat om de eerste koopwoning van de aanvrager (verhuizing vanuit een studentenhuis, een sociale of particuliere huurwoning of ouderlijk huis). Hiermee vervalt dus de koppeling aan de wijkvernieuwingsgebieden. De Startersregeling wordt ingezet ten behoeve van een specifieke doelgroep. De koopwoningenmarkt wordt beter bereikbaar voor starters. Het is het steuntje in de rug om toch een woning te kunnen kopen en een goed middel om hen meer keuzemoge-
lijkheden en kansen te bieden. Bovendien zorgt de Startersregeling ook voor doorstroming naar de koopsector. Daarnaast stellen wij voor de lage eigen-geld-drempel, namelijk een eigen vermogen van maximaal 6 5.000,ÃćâĆňâĂİ na financiering van de eigen woning, te laten vervallen en aan te sluiten bij de generieke regeling van het SVn. De drempel van C 5.000,ÃćâĆňâĂİ blijkt in de praktijk een belemmering te vormen voor mogelijke aanvragers. Mensen hebben bij de aankoop van een eigen huis al snel meer dan 65.000,ÃćâĆňâĂİ spaargeld nodig voor het verhuizen en het in orde maken van hun woning. Bovendien blijkt deze drempel feitelijk niet toetsbaar te zijn. Het totale budget van de Startersregeling zal wellicht hierdoor snel ingezet zijn maar dan is het budget wel ingezet ten behoeve van Eindhovense koopstarters. Naar verwachting zullen er zo n 100 a 150 leningen verstrekt kunnen worden. Na verloop van tijd kunnen ook de naar het fonds terugvloeiende rentes en aflossingen op de leningen ingezet worden. Het streven is om de aangepaste Startersregeling op 1 januari 2007 in te laten gaan. Het meetpunt voor succes is de mate waarin gebruik wordt gemaakt van de regeling. Jaarlijks zal worden gekeken hoeveel leningen zijn uitgegeven. Naar aanleiding van het aanpassen van de Startersregeling, zal actief gecommuniceerd moeten worden. Allereerst over de nieuwe regeling. Daarnaast moet de manier van communiceren aangepast worden. De gemeente is nu verantwoordelijk voor de informatievoorziening. Bij de oude regeling waren de woningcorporaties hiervoor verantwoordelijk vanwege de koppeling met de wijkvernieuwingsgebieden. Zowel de doelgroep (Eindhovenaren die voor het eerst een woning kopen) als makelaars en hypotheekverstrekkers moeten geinformeerd worden. Er komt een algemene, informatieve folder waarin staat waarvoor de lening bedoeld is, wat de voorwaarden zijn om hiervoor in aanmerking te komen en hoe de regeling aangevraagd kan worden. Voor intermediairs wordt een infopakket samengesteld. Daarnaast komt er op de gemeentelijke website een pagina Starterslening. Op momenten dat er nieuwswaarde is, wordt een persbericht verzonden. Bij de invoering van de aangepaste regeling volgt tevens een artikel in Eindhoven Dichterbij. Opgemerkt moet worden dat in mei 2006 minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer nog eens 440 miljoen beschikbaar heeft gesteld voor een fonds voor startersleningen bij het SVn. Zo wil de minister starters op de woningmarkt financieel tegemoetkomen. Het is echter nog niet bekend hoe, wanneer en voor wie dit geld ingezet gaat worden. 4 Wat kost het
Voor de gemeente zijn er geen nieuwe kosten verbonden aan deze wijziging van de Startersregeling.
Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, P. Schuringa, interim secretaris
Onteer praadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 29 augustus 2006; besluit: 1 de Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling vast te stellen; 2 de Verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden in te trekken. Verordening Stirnuleringsfonds Startersregeling Beg ripsbepalingen. Artikel 1. In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Stimuleringsfonds Startersregeling: de voorziening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; c. Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiele mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen en die wordt verstrekt op basis van de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVninformatiemap; d. SVn-informatiemap: de door SVN samengestelde map met productspecificaties; e. aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager; f. huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren; g. verwervingskosten: Kosten voor het in eigendom verkrijgen van een woning zoals beschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie; h. raad: de gemeenteraad van de gemeente Eindhoven;
college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven. Algemene bepalingen. Artikel 2. 1. De raad heeft een voorziening getroffen, het Stimuleringsfonds Startersregeling genaamd, waaruit aan in artikel 6 bedoelde huishoudens startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van koopwoningen in Eindhoven. 2. Het Stimuleringsfonds Startersregeling is ondergebracht bij SVn. Arti kei 3. 1. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente en SVn van toepassing. 2. De als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening maken deel uit van deze verordening. 3. Het college kan de in artikel 3 lid 2 bedoelde uitvoeringsregels wijzigen. Artikel 4. 1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast op basis van de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening. 3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 25 /o van de verwervingskosten. 4. De Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 5. Het college kan bij de beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiele steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 5. 1. Uit de voorziening Stimuleringsfonds Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen voor zo ver de omvang van de voorziening dat toelaat. 2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld.
3. Aanvragen, welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden afgewezen. Toepassingsbereik. Artikel 6. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. van in Eindhoven woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn; b. voor het verwerven van een nieuwe of bestaande koopwoning in Eindhoven. Aanvraag en toekenning. Artikel 7. 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 en gelet op artikel 1, lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken. 2. Het college toetst of het in lid 1 bedoelde huishouden voldoet aan de in artikel 6 opgenomen criteria en stuurt binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd stuurt het college SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier. 3. De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties Starterslening die zijn vastgelegd in de SVn-informatiemap. Intrekken van de Starterslening. Artikel 8. 1. Het college kan een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Het college trekt een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden.
3. Bij de intrekking kan het college de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 4. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Aflossing van de Starterslening. Artikel 9. 1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaald. 2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning dient de restantschuld ineens en volledig afgelost te worden. Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen. Artikel 10. Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 11. Deze verordening treedt in werking op de achtste dag na datum van bekendmaking. Arti kei 12. De verordening Stimuleringsfonds Starterslening Integrale Wijkvernieuwingsgebieden wordt ingetrokken. Nog in behandeling zijnde aanvragen worden bij voorrang conform die verordening afgehandeld. Citeert itel. Artikel 13. Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling".
Bijlage als bedoeld in artikel 3, lid 2 van de Verordening Stimuleringsfonds Startersleningen. Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening. I Algemeen. Het collegebesluit tot de toekenning van de Startersleningen uit de voorziening Stimuleringsfonds Startersregeling. De starterslening wordt mede gebaseerd op de productspecificaties van de Starterslening zoals deze door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) zijn vastgesteld. Het college bepaalt de bijzondere voorwaarden en de hoogte van de Starterslening mede op basis van een advies van nv. Bemiddelend Orgaan te Hoevelaken (BO). Indien sprake is van een hertoets, voert BO deze uit op grond van de gemeentelijke uitvoeringsregels. SVn ontvangt de uitkomst van deze hertoets en past vervolgens de rente en aflossing aan. In deze uitvoeringsregels worden beschreven: Kenmerken van de Starterslening. Voorwaarden aan de eerste hypothecaire lening. Inhoud van de draag krachttoets Sta rtersleningen. Inhoud van de hertoets Startersleningen. 2 Kenmerken Starterslening. De verordening bepaalt wie in aanmerking komen voor de Sta rterslening. De verwervingskosten worden door het college goedgekeurd. De Starterslening past binnen de door SVn gehanteerde productspecificaties en heeft mede op grond van de verordening de volgende kenmerken: De Starterslening wordt verstrekt door SVn. Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0a/a. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd. Na het 3" jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op de SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening. Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening. Na het 3, 6, 10 en 15 jaar kan men een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat de financiele draagkracht onvoldoende is, worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. De lening wordt afgelost via jaarannuiteiten. De lening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2 of 3 hypotheek. In zijn algemeenheid wordt de Starterslening met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten. 3 Voorwaarden aan de eerste hypothecaire lening. Voor de eerste hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de Starterslening. De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen. De rentevastperiode van de eerste hypothecaire lening bedraagt tenminste 10 jaar. De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de Starterslening als "contante waarde subsidie" ingevoerd. De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de Bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost. 4 Uitgangspunten van de draagkrachttoets voor de Starterslening. Voor de draagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheekgarantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen: 1. Bij de draagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen. 2. Het toetsinkomen dat in de draagkrachttoets wordt meegeteld bedraagt 90a/a van het werkelijke toetsinkomen.
3. Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkrachttoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten. Uiteraard worden de persoonlijke verplichtingen wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening. 5 Definities ten behoeve van vaststelling hoogte Starterslening. 1. Ontvangstdatum Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen 2. Aanvrager De aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager. 3. Huishouden Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden beho- 4. Individueel toetsinkomen Uaur ieder lid van het huishouden (3) wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHG-normen. 5. Partner 1 Het lid van het huishouden (3) met het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum. 6. Partner 2 Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft. Indien partner 1 feitelijk met meer dan een andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene met het hoogste individueel toetsinkomen. 7. Toetsinkomen huishouden 90a/o van individueel toetsinkomen partner 1 (5) en indien van toepassing+ 90/a van individueel toetsinkomen partner 2 (6). 8. Toetsrente Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag.
10. Peiljaar Raadsnummer O6.R176Q.OOI 9. Financieringslastpercentage 11. Beschikbaar eigen geld Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum (1) geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de toetsrente (8). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de financieringslasttabel vanaf 65 jaar van de NHGvoorwaarden en normen gehanteerd. Indien de ontvangstdatum (1) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt; indien de ontvangstdatum (1) in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. 25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar (10), van beide partners tezamen. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4/o van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling). 12. Verwervingskosten Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeente. 13.Genormeerde last marktconforme De genormeerde bruto last van de markt lening conforme lening aan het begin van ieder van de volgende perioden, berekend op basis van maandannuiteiten, de toetsrente (8), het restant van een oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last steeds gelijk. Indien echter een of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het dan geldende inkomen (uitgaande van een
aanname dat het inkomen dan daalt tot 70 /o). 6 Vaststelling gegevens ten behoeve van de Starterslening. Hoogte Starterslening. De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt door BO als volgt berekend. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte. Hoogte Starterslening = Verwervingskosten (12) -!- beschikbaar eigen geld (11/- genormeerde marktconforme lening. De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen. Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt: Norm fi nanci eri ngslast = Toe tsi nkomen huishouden (7) x fi nanci eri ngslastpercen tage (g) Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de dan geldende NHG-normen. Toets bij 56 jaar of ouder. Indien op de ontvangstdatum een of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels: Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70a/o van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de ontvangstdatum. Het toetsinkomen huishouden (7) wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd. De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Dit wordt bereikt doordat er in de berekening vanuit wordt gegaan dat de eerste periode extra wordt afgelost. In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage (9) van partner 1. Normlast marktconforme lening.
Als onderdeel van de aanvangstoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening (13) bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen. Toets vermogen. Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten. 7 Toewijzing Starterslening door de gemeente. BO brengt aan advies uit over de hoogte van de Starterslening. Het college bepaalt de definitieve hoogte van de Starterslening. Het is denkbaar dat het college op basis van de eigen verordening nog correcties toepast op het advies van BO, waarbij het onder meer kan gaan om: extra vrijgesteld vermogen in bijzondere omstandigheden, met als resultaat een overeenkomstig hogere Starterslening; inperking van de normfinancieringslast doordat rekening wordt gehouden met overige financiele verplichtingen, met als resultaat een hogere Starterslening; andere correcties. Voor de eerste periode van 3 jaar is de Starterslening renteloos en aflossingsvrij. De gemeente wijst de Starterlening toe, met een toewijzingsbrief. Indien de aanvrager naar het oordeel van het college niet in aanmerking komt voor een Starterslening bericht zij de aanvrager hierover schriftelijk. SVn ontvangt een kopie van de toewijzingsbrief. c.q. van de brief met de afwijzing van de Starterslening. 8 Hertoets Startersleningen. Belangrijk: Persoonlijke verplichtingen worden bij de hertoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten. Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de klant, een hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 140,ÃćâĆňâĂİ, prijspeil 2002. Na 2002 wordt het tarief jaarlijks geindexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: sc 1494b.htm: Consumenten ri sindex totalen), en wel als volgt:
x EUR 140,ÃćâĆňâĂİ Raadsnummer O6.R176Q.OOI indexseptember voorafgaandjaar indexseptember 2002 De kosten van de hertoets komen voor rekening van de klant. SVn brengt deze kosten in rekening bij de klant. De klant tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso. SVn brengt de kosten niet bij de klant in rekening, wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening Definities ten behoeve van hertoets en aanpassing. Begrippen die hieronder niet worden gedefinieerd, maar die wel worden gebruikt in de navolgende paragrafen, zijn reeds behandeld in de aanvangstoets). 14. Periode Een periode waarin de rente en aflossing constant blijft. De Starterslening kent vijf perioden: jaar 1 t/m jaar 3 jaar 4 t/m jaar 6 jaar 7 t/m jaar 10 jaar11 t/mjaar15 jaar 16 t/m jaar 30 Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum is de eerste dag van de maand volgend op die waarin de hypotheekakte wordt gepasseerd. 15. Herzieningsdatum De eerste dag van een periode (met uitzondering van periode 1). Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand. 16. Peildatum De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum. 17. Huishouden (ten behoeve van Het huishouden van de aanvrager, hertoets) bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het huishouden behoren. 18. Hertoetsrente In de hertoets voor de periodes 2, 3 en 4: het gehanteerde rentepercentage van SVn
6 5.000,ÃćâĆňâĂİ en 6 10.000,ÃćâĆňâĂİ ; 6 5.000,ÃćâĆňâĂİ. Raadsnummer O6.R176Q.OOI bij 15 jaar rentevast, zoals vastgelegd in de offerte. In de hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5. 19 Financieringslastpercentage Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum (16) geldende NHGnormen dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de hertoetsrente (19). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de financieringslasttabel vanaf 65 jaar van de NHGvoorwaarden en normen gehanteerd. 20. Peiljaar hertoets Indien de peildatum (16) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt. Indien de peildatum (16) in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt. 21. Restantlooptijd De looptijd indien op de herzieningsdatum (15) de aflossing gaat lopen: 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd, maar met de volgende uitzonderingen: 10 jaar bij een hoofdsom tussen 5 jaar bij een hoofdsom lager dan 22. Ma rktconform a nnu iteit Starterslening De jaarannuiteit van de Starterslening over de restantlooptijd (21) bij de hertoetsrente (1 9). 9 Vaststelling gegevens ten behoeve van de hertoets. Toetsinkomen. Het actuele toetsinkomen wordt op dezelfde wijze vastgesteld als voor de draagkrachttoets als bij de aanvangstoets.
Herziening rente en aflossing De normfinancieringslast op de peildatum is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode. Normfi nanci cri ngslast = Toe tsi nkomen huishouden x fi nanci eri ngslastpercen tage h er toets (7 9) Beschikbare financieringslast = Normfinancieringslast -/- Genormeerde last marktconforme lening (13) Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld: a. Indien de beschikbare financieringslast groter is dan de annuiteit Starterslening (22) geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuiteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5. b. Indien de beschikbare financieringslast kleiner is dan de annuiteit Starterslening (22): er wordt geen aflossing berekend, alleen rente. Het rentepercentage wordt als volgt berekend: Beschikbare fi nanci eri ngsrui m te x 1009o Hoogte 5tartersleni ng Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op een tiende procent. Gaat voor de betreffende periode een annuiteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende periode geen hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend, dan vindt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw een hertoets plaats. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van, voorzitter.
BE06014722 Raadsnummer O6.R176Q.OOI