t Twaalfuurtje van deze week 20 mei 2015 Deze week in het Twaalfuurtje aandacht voor een eigen zaak. Ons kantoor stond in deze kwestie een verkopend makelaar bij. De volgende situatie deed zich voor. Makelaar Y heeft Verkoper X bijgestaan bij de verkoop van zijn appartementsrecht. Bij aanvang van de verkoop deelde Verkoper X Makelaar Y mede dat hij zijn auto in overleg met de Vereniging van Eigenaren (VvE) altijd op een bepaalde plaats op het terrein achter het appartementencomplex mocht parkeren. Makelaar Y heeft deze mededeling geverifieerd bij de voorzitter van de VvE. Op verzoek van Makelaar Y heeft de voorzitter van de VvE op schrift verklaard dat bij het bewuste appartementsrecht tevens het privégebruik behoorde van een eigen parkeerplaats. De tekst van de verklaring van de voorzitter van de VvE is door Makelaar Y in de met Koper Z gesloten koopovereenkomst opgenomen. Daarnaast is de verklaring aan de koopovereenkomst gehecht. Na levering van het appartement bleek Koper Z dat de parkeerplaats niet met het appartement was meeverkocht en geleverd. Koper Z heeft daarop Verkoper X in rechte betrokken en gevorderd de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen (ex artikel 6:230 lid 2 BW), in die zin dat de koopprijs van het appartement vanwege het ontbreken van een eigen parkeerplaats zou worden verminderd. In het kader van die procedure heeft een deskundige een waardebepaling verricht. De deskundige waardeerde het appartement met parkeerplaats op 160.000,-- en zonder parkeerplaats op 155.000,--. Het verschil tussen beide bedragen ad 5.000,-- is aan Koper Z toegewezen. Verkoper X heeft vervolgens Makelaar Y aangesproken tot vergoeding van zijn schade, bestaande uit (onder meer) het bedrag dat hij aan Koper Z heeft moeten voldoen. Verkoper X heeft zich in dit verband (onder meer) op het standpunt gesteld dat Makelaar Y Koper Z niet heeft mogen voorhouden dat sprake was van een eigen parkeerplaats bij het appartement. De rechtbank is het met Verkoper X niet eens en overweegt als volgt: 4.5 Allereerst dient te gelden dat de makelaar af mag gaan op de verklaringen van X zelf. De makelaar hoefde verder niet aan de juistheid van de verklaring van de voorzitter van de VvE te twijfelen. Door de mededelingen van X over de parkeerplaats (zoals begrepen door de makelaar) te verifiëren bij de voorzitter van de VvE, heeft de makelaar gedaan wat van haar verwacht mocht worden ( ) 4.6 De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat de makelaar haar zorgplicht naar de maatstaf van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar niet heeft geschonden, zodat op dit punt van een fout geen sprake is. Commentaar Deze uitspraak toont (maar weer eens) aan dat niet zonder meer sprake is van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad als een makelaar mededelingen doet die (achteraf) niet juist blijken te zijn. Of in een voorkomend geval sprake is van een beroepsfout van de makelaar hangt af van de omstandigheden van het geval. Indien een makelaar in het kader van een mededeling het onderzoek heeft verricht dat in redelijkheid van hem gevergd kon worden, lijkt hem geen verwijt gemaakt te kunnen worden.
Het vonnis van de Rechtbank Midden-Holland d.d. 22 april 2015 treft u als bijlage aan. Roel Bosman Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via servicedesk@randwijck.nl. Een overzicht van alle Twaalfuurtjes vindt u op www.twaalfuurtje.info Het Twaalfuurtje van deze week is een initiatief van Van Randwijck Advocaten. Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag 12.00 uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan info@randwijck.nl Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan info@randwijck.nl Onze Servicedesk is bedoeld voor cliënten van ons kantoor die tijdens de behandeling van een dossier even snel een bepaalde uitspraak of een bepaald artikel toegezonden willen hebben, of vastlopen op een korte vraag en/of even met een advocaat willen overleggen. Een schriftelijke vraag kunt u mailen naar het emailadres van onze Servicedesk. U ontvangt daarna, zonder dat daaraan kosten zijn verbonden, binnen een half uur de gezochte uitspraak of het gezochte artikel per mail of een schriftelijk antwoord op uw vraag. Zodoende gaat geen tijd verloren en kunt u blijven werken in het dossier waarmee u bezig bent. Als de beantwoording van de schriftelijke vraag wat meer tijd vergt, ontvangt u wederom binnen eerder bedoeld half uur een opgave van het tijdstip waarop u het schriftelijke antwoord tegemoet kunt zien. U weet dus altijd waar u aan toe bent. Als u tijdens de behandeling van een dossier even mondeling met een advocaat wilt overleggen, kunt u onder de noemer van de Servicedesk gewoon met ons kantoor bellen, maar u kunt die wens ook in een email aan onze Servicedesk uiten. U wordt dan binnen een half uur door een van onze advocaten teruggebeld. Onder de noemer van onze Servicedesk kunt u tot een half uur lang met een van onze advocaten over een kwestie sparren zonder dat daarvoor kosten in rekening worden gebracht. Twee weten meer dan één. Aarzel dan ook vooral niet van deze gratis dienst gebruik te maken. Wij doen het heel graag. Van Randwijck Advocaten Postbus 34060 3005 GB Rotterdam telefoon 010-2180808 telefax 010-4180707 www.randwijck.nl Deze e-mail is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op www.randwijck.nl). Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam