Geregistreerd partnerschap Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet 1
2
Inleiding In dit boekje staan de Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet vermeld. Hoofdstuk 1 bevat een aantal definities waarin de gebruikte begrippen worden omschreven. In hoofdstuk 2 vindt u de regeling voor het verlenen van optierechten voor aankoop van grond van de gemeente. Wanneer een optierecht is verleend, betekent dit dat de gemeente de desbetreffende grond gedurende de periode dat het optierecht van kracht is niet aan andere kandidaten verkoopt. In de Gemeentewet is bepaald welk orgaan van de gemeente bevoegd is tot het verkopen van grond. Een afschrift van deze nota is verkrijgbaar bij de afdeling Bestuur en Maatschappij. Bij deze afdeling ligt ook een exemplaar van deze wet ter inzage. Als u een koopovereenkomst voor grond met de gemeente sluit, zijn er altijd bepalingen uit deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet voor u van toepassing. Voor u is het van belang vooraf na te gaan of u met deze bepalingen akkoord kunt gaan. Besluit u over te gaan tot aankoop van een stuk grond, dan zijn in ieder geval de hoofdstukken 1, 3 en 4 voor u van belang. Verder zijn vaak artikelen uit de overige hoofdstukken (5 tot en met 8) van kracht. In de verkoopovereenkomst staat precies vermeld welke hoofdstukken en artikelen voor u gelden. De verkoopovereenkomst is een contract waarin de met u te sluiten transactie staat omschreven. In de overeenkomst vindt u altijd kernbedingen en een enkele keer bijzondere bedingen. Kernbedingen zijn de namen van de wederpartij (koper) en van de gemeente als verkoopster, wat er wordt verkocht, de prijs en waarvoor de zaak is bestemd. Bijzondere bedingen zijn extra artikelen die alleen in dat bijzondere geval in de overeenkomst worden opgenomen, bijvoorbeeld bij een optieregeling of als er rechten van derden op de onroerende zaak gelden. Hebt u over de Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet nog vragen, dan kunt u telefonisch contact opnemen met directieteam Infra, doorkiesnummer (0341) 25 92 41. 3
1. Definities De woorden en begrippen die in deze Algemene voorwaarden steeds worden gebruikt, worden als volgt gedefinieerd. Aflevering De feitelijke terbeschikkingstelling van de onroerende zaak. Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond Deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet, die bestemd zijn om te gelden bij gemeentelijke verkoopovereenkomsten van grond. Bouwterrein De onroerende zaak waarop kan worden gebouwd. Delegatie Overdracht van bevoegdheden. Gemeente Verkoopster en ook gebruikster van Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet, ex artikel 6:231, sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW). Grond De over te dragen grond die het object vormt van de verkoop. Ingebruikneming Het moment waarop de wederpartij voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder en kan gebeuren zonder dat er sprake is van ingebruikneming. Notariële akte van levering De voor overdracht vereiste akte van levering. Onroerende zaak De grond en/of de opstallen die het object van de verkoopovereenkomst vormen, waarbij deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet behoren. Optierecht Reservering van grond. Gedurende de periode van het optierecht kan verkoop alleen aan de optant plaatsvinden. Optant De houder van een optierecht. Optierente Vergoeding te betalen door de optant voor het verkrijgen van een recht van optie. Overdracht Juridische eigendomsovergang door inschrijving van de akte in de openbare registers. Verkoop De overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak te verkopen en de wederpartij om daarvoor een in geld uit te drukken prijs te betalen. Verkoopovereenkomst De overeenkomst tot verkoop waarop deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet van toepassing zijn. Wederpartij De koper. 4
2. Delegatie aan burgemeester en wethouders Artikel 2.1 Wettelijk kader ten aanzien van bevoegd orgaan Op grond van artikel 108 van de Gemeentewet is de raad van de gemeente bevoegd tot het kopen, ruilen of vervreemden, het bezwaren of verpanden van gemeente-eigendommen. Op grond van artikel 156 van de Gemeentewet kan de raad aan het college van burgemeester en wethouders bevoegdheden van de raad overdragen. Artikel 2.2 Delegatie van de bevoegdheid tot het verlenen van optie-rechten Aan het college van burgemeester en wethouders wordt de bevoegdheid gedelegeerd tot het verlenen van een recht van optie op een perceel grond, tegen door dit college te stellen voorwaarden, maar met inachtneming van het bepaalde in de volgende leden van dit artikel. De termijn gedurende welke een recht van optie voor de koop van een perceel grond wordt verleend, kan nader door burgemeester en wethouders worden bepaald, maar is bij bouwterrein voor woningbouwdoeleinden niet langer dan twee maanden, welke termijn telkens met één maand kan worden verlengd. Bij verlenging van een recht van optie voor de koop van een perceel grond op grond van lid b van dit artikel, wordt in ieder geval de voorwaarde gesteld dat over het tijdvak waarvoor de desbetreffende verlenging geldt, door de optant vooraf aan de gemeente optierente wordt betaald die wordt berekend volgens de formule: 1/12 x wettelijke rente (zoals die geldt op de datum van aanvraag van de verlenging) x de uitgifteprijs, vermeerderd met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting. De verschuldigde optierente moet vóór de datum van ingang van de verlenging aan de gemeente zijn voldaan. Als de optant binnen de optietermijn besluit tot aankoop van het door hem geopteerde perceel, wordt de uitgifteprijs gehanteerd zoals die gold op het moment dat de optie werd verleend. Als de prijs tijdens de optietermijn wordt verlaagd, wordt die lagere prijs aangehouden. 5
3. Geldigheid, begripsomschrijvingen en verklaringen Artikel 3.1 Geldigheid a. Deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet behoren bij iedere verkoopovereenkomst tussen de gemeente en haar wederpartij(en), waarin zij uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel. b. In de verkoopovereenkomst wordt bepaald welke hoofdstukken c.q. artikelen niet gelden tussen partijen. Artikel 3.2 Tekening Van elke overeenkomst tot verkoop van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een tekening deel uit waarop de over te dragen onroerende zaak staat aangegeven. In de verkoopovereenkomst wordt deze tekening met een nummer aangeduid. Artikel 3.3 Btw (omzetbelasting) Alle in de verkoopovereenkomst en in de Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet genoemde bedragen zijn exclusief btw, tenzij in de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk anders is bepaald. Artikel 3.4 Termijnen Op de in deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet vermelde termijnen is de Algemene termijnenwet van toepassing. 4. Algemene bepalingen Artikel 4.1 Staat van aflevering a. De onroerende zaak wordt afgeleverd in de toestand waarin hij zich bevindt op de datum van de notariële akte van levering. Bij eerdere ingebruikneming wordt hij overgedragen in de toestand waarin hij zich bevindt op de datum van ingebruikneming. b. De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken en van beslagen en inschrijvingen daarvan overgedragen. 6
Alle eventueel aan de zaak verbonden erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en verplichtingen blijven er echter op rusten. c. Het risico van de onroerende zaak gaat naar de wederpartij over op de dag van de aflevering of op de dag van de notariële akte van levering als deze eerder wordt verleden dan op de dag van de aflevering. Artikel 4.2 Betaling waarborgsom a. De wederpartij voldoet binnen twee weken na het tot stand komen van de verkoopovereenkomst een aanbetaling in de vorm van een waarborgsom van 10% van de koopsom, exclusief de eventueel verschuldigde omzetbelasting. b. Het in lid a van dit artikel bedoelde bedrag wordt verrekend met de verschuldigde koopsom. Artikel 4.3 Betaling koopsom a. Binnen twee maanden na het tot stand komen van de verkoopovereenkomst, of als dit eerder is op de dag van ondertekening van de notariële akte van levering moet volgens factuur de volledige koopsom en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting zijn voldaan aan de notaris ten overstaan van wie de akte van levering wordt gepasseerd. b. Als de koopsom met de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting niet binnen de in het eerste lid van dit artikel gestelde termijn door de gemeente is ontvangen, is de wederpartij in verzuim en is zij, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 van het BW, zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling, de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van het BW verschuldigd. Artikel 4.4 Overdracht en aanvaarding a. De akte van levering wordt ondertekend op een door de notaris te bepalen tijdstip, maar uiterlijk binnen twee maanden na het tot stand komen van de verkoopovereenkomst. 7
Als de ondertekening later zou plaatsvinden, is de wederpartij vanaf die datum, twee maanden na het tot stand komen van verkoopovereenkomst, over de overeengekomen verkoopprijs de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW aan de gemeente verschuldigd. b. Tenzij in de verkoopovereenkomst een ander moment is overeengekomen, kan de wederpartij de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopsom alsmede eventuele rente en omzetbelasting volledig zijn betaald en de notariële akte is ondertekend. Artikel 4.5 Garantieverklaringen van de gemeente a. Voor zover aan de gemeente bekend zijn in de grond geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig. b. Aan de gemeente zijn ten aanzien van de grond noch door de hogere overheden, noch door het Waterschap Veluwe, noch door één of meer nutsbedrijven veranderingen voorgeschreven of aangekondigd die nog niet zijn uitgevoerd. c. Het is de gemeente niet bekend dat er ten aanzien van de grond sprake is van een (lopende adviesaanvraag voor een) aanwijzing als: - beschermd monument of beschermd stads- of dorpsgezicht in de zin van de Monumentenwet; - beschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen door de gemeente of de provincie; - grond, opgenomen in een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan; - grond, opgenomen in een onteigeningsplan; - grond, opgenomen in een aanwijzing zoals bedoeld in artikel 2 of 8, dan wel in een voorstel zoals bedoeld in artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Artikel 4.6 Lasten en belastingen a. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop, de overdracht en de levering, waaronder begrepen de kosten van kadastrale meting, zijn voor rekening van de wederpartij. 8
b. Alle lasten en belastingen die ter zake van de onroerende zaak worden geheven komen met ingang van 1 januari van het jaar volgend op de datum van de notariële akte van levering voor rekening van de wederpartij, ook als de aflevering later plaatsvindt. Artikel 4.7 Perceelsomschrijving, meting, terreingrenzen Op verzoek van de wederpartij worden voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak de grenzen door de gemeente in het terrein aangeduid en aan de wederpartij op haar verzoek aangewezen. Artikel 4.8 Over- en ondermaat a. Wegens verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die door de gemeente is aangegeven, kan geen vernietiging van de verkoopovereenkomst worden gevorderd. b. Als het verschil in grootte meer dan 5% van de totale oppervlakte bedraagt, kan verrekening op basis van de verkoopprijs per vierkante meter plaatsvinden. De partij die tot verrekening wenst over te gaan, kan daartoe binnen drie maanden na de schriftelijke kennisgeving van kadastrale uitmeting door het kadaster, een schriftelijk verzoek of bericht tot verrekening aan de andere partij doen. De wederpartij doet dit verzoek aan de gemeente bij aangetekend schrijven aan burgemeester en wethouders. Artikel 4.9 Milieukundig onderzoek a. Wanneer de grond bestemd is voor bebouwingsdoeleinden wordt voor rekening van de gemeente een in de verkoopovereenkomst nader aangegeven indicatief onderzoek verricht om inzicht te verkrijgen in de eventuele aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de grond en/ of het grondwater en om na te gaan in hoeverre deze verontreinigingen een beletsel of beperking kunnen vormen voor de bestemming van het terrein. 9
De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de grond en/of het grondwater wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond en/of het grondwater in onaanvaardbare mate stoffen bevinden die naar huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid of die anderszins onaanvaardbaar zijn. De wederpartij heeft recht op inzage in het rapport. b. De gemeente verklaart in de verkoopovereenkomst dat er geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond en/of het grondwater zouden bevinden. c. Wanneer de resultaten van het onderzoek zodanig zijn dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, waardoor de grond niet of niet direct kan worden gebruikt voor de realisering van de bestemming waarvoor de grond werd verkocht, wordt met de wederpartij terzake overleg gevoerd en hebben partijen overeenkomstig artikel 4.10 het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Artikel 4.10 Ontbinding in geval van verontreiniging a. Als voor de datum van ondertekening van de notariële akte van levering, of als, in geval van eerdere aflevering, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige aard dat van de wederpartij in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de wederpartij het recht de overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijs mogelijk in de toestand waarin de grond zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst. b. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel daarom geen betrekking. 10
Artikel 4.11 Faillissement en beslag a. Als de wederpartij voor de datum van ondertekening van de akte van levering in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer voor de datum van ondertekening van de notariële akte van levering executoriaal beslag op haar roerende en onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de koopovereenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. b. Al betaalde gedeelten van de koopsom worden gerestitueerd voorzover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan. Artikel 4.12 Hoofdelijkheid Als in de verkoopovereenkomst met betrekking tot een en hetzelfde object meer dan één natuurlijke of rechtspersoon als wederpartij is genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit deze verkoopovereenkomst voortvloeien. Artikel 4.13 Algemene boetebepaling Voor zover uit deze Algemene voorwaarden niet blijkt dat een ander boetebeding van kracht is, verbeurt de wederpartij bij iedere niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van de Algemene voorwaarden, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van 20% van de marktwaarde van de onroerende zaak, onverminderd het recht van de gemeente om schadevergoeding te vorderen. Deze marktwaarde wordt vastgesteld overeenkomstig het in artikel 7.1, lid b, bepaalde. Artikel 4.14 Geschillenregeling Alle geschillen die naar aanleiding van de verkoopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die die slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd, worden voorgelegd aan de volgens de wet bevoegde rechter, tenzij partijen terzake van die geschillen arbitrage bij het Nederlands Arbitrage Instituut overeenkomen. 11
5. Bijzondere bepalingen: algemeen Artikel 5.1 Eerdere ingebruikneming a. Het is de wederpartij toegestaan om de onroerende zaak in gebruik te nemen voordat de notariële akte is ondertekend, maar niet eerder dan de wilsovereenstemming omtrent de verkoopovereenkomst tot stand is gekomen door middel van een besluit daartoe door de gemeenteraad of burgemeester en wethouders en voorts onder de voorwaarde dat voor de datum van ingebruikneming de gehele koopsom, alsmede de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting, aan de gemeente is voldaan. Eventuele gevolgen voor verschuldigdheid van omzetbelasting door de eerdere ingebruikneming zijn voor rekening van de wederpartij. b. Eerdere ingebruikneming is in beginsel niet toegestaan voor de datum van het rapport inzake het indicatieve onderzoek naar grond- en/of grondwaterverontreiniging, zoals bedoeld in artikel 4.9. Artikel 5.2 Erfdienstbaarheid voor kabels en leidingen Als het verkochte ligt binnen een gebied waar de mogelijkheid bestaat om de te bouwen opstallen aan te sluiten op een centraal antennesysteem, is de wederpartij verplicht medewerking te verlenen tot het vestigen van daartoe strekkende erfdienstbaarheden, zoals de plicht om te dulden dat voor het centraal antennesysteem kabels worden gelegd en in het perceel aanwezig zijn, alsmede te gedogen dat deze kabels worden onderhouden en vernieuwd. Artikel 5.3 Opstalrecht voor kabels en leidingen a. Ten laste van een daartoe op de bij de verkoopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de onroerende zaak en voor de in de verkoopovereenkomst aangegeven begunstigde wordt gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om in, op of boven de onroerende zaak nutsvoorzieningen, of aan die nutsvoorziening dienstbare werken, te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen. 12
b. Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van de onroerende zaak geen gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek mag worden aangebracht, ontgrondingen mogen worden verricht of bomen, dan wel diepwortelende struiken mogen worden geplant, of aan derden toestemming tot dergelijke handelingen mag worden verleend. c. In de verkoopovereenkomst wordt bepaald ten laste van wie de kosten van het vestigen van het opstalrecht komen. Artikel 5.4 Gedoogplicht a. De wederpartij moet gedogen dat palen, kabels, draden, aanduidingsbordjes, pijpleidingen en dergelijke voor openbare doeleinden op, in, aan of boven het verkochte en de daarop gestichte of te stichten bebouwing worden aangebracht en onderhouden, op de plaatsen waar en de wijze waarop burgemeester en wethouders dit nodig zullen achten. b. Omtrent bedoelde plaats en wijze wordt tevoren met de wederpartij overleg gepleegd. c. De wederpartij is verplicht al wat krachtens dit artikel is aangebracht, te laten bestaan. d. De wederpartij is desgewenst verplicht mee te werken aan de vestiging van erfdienstbaarheden en/of zakelijke rechten. Artikel 5.5 Gedogen beplanting nabij eigendomsgrens De wederpartij moet, in afwijking van het bepaalde in artikel 5:42 van het BW, gedogen dat op de aan de gemeente in eigendom blijvende grond binnen een afstand van 2 meter uit de eigendomsgrens bomen en struiken worden gehandhaafd, geplant en onderhouden. Artikel 5.6 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen a. Voor en/of ten laste van het (de) in de verkoopovereenkomst vermelde uit te geven perce(e)l(en) en voor en/of ten laste van het (de) in de verkoopovereenkomst vermelde naastgelegen perce(e)l(en), worden gevestigd en aangenomen, alle zodanige erfdienstbaarheden, dat de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. 13
b. De in lid a genoemde erfdienstbaarheden kunnen onder meer betreffen: de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwingen. Zij kunnen echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen betreffen. Artikel 5.7 Overdracht van rechten a. Het is de wederpartij verboden om, zonder schriftelijke toestemming van de gemeente, in casu het college van burgemeester en wethouders, rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst en/of eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden; de gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden. b. Het in lid a bepaalde is alleen van toepassing op de overdracht van de onroerende zaak door de gemeente aan de wederpartij. Artikel 5.8 Kettingbeding a. De wederpartij is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de artikelen 5.2 tot en met 5.7, 7.1, tenzij deze artikelen in de verkoopovereenkomst niet van toepassing zijn verklaard, bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij vestiging daarop van een beperkt recht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte van levering of vestiging van een beperkt recht, woordelijk op te nemen, dit op verbeurte van een direct opeisbare boete van tweeëntwintigduizend zeshonderd negenentachtig euro ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of eventueel meer geleden schade te vorderen. b. Op gelijke wijze als in lid a van dit artikel is bepaald verbindt de wederpartij zich tegenover de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde, dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid a genoemde artikelen, als de in lid a en in het desbetreffende lid b opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden. 14
Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en voor de gemeente het beding aan. Artikel 5.9 Kwalitatieve verplichting Deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet blijven rusten op de onroerende zaak en gaan van rechtswege over op degene(n) die de onroerende zaak onder bijzondere titel verkrijgt/ verkrijgen, waarbij dan ook moet worden bepaald dat mede gebonden zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van de onroerende zaak verkrijgen. Aangezien van deze overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6:252, lid 2 van het BW. 6. Bijzondere bepalingen bij bebouwing Artikel 6.1 Bebouwing a. De wederpartij is verplicht de grond te bebouwen met de in de verkoopovereenkomst aangegeven bebouwing. b. Binnen twee jaar na datum van het ondertekenen van de notariële akte van levering moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn; indien daartoe aanleiding bestaat, kan deze termijn door burgemeester en wethouders worden verlengd. c. Zolang niet is voldaan aan de in lid b vermelde verplichting mag de wederpartij de grond niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten, dan wel op andere wijze in gebruik afstaan. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig. d. Het bepaalde in lid c is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop en van verkoop op grond van artikel 3:174 van het BW. 15
e. De in lid c bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de desbetreffende grond geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de verkoopovereenkomst genoemde wederpartij en diens koper(s) gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, waarbij genoemde wederpartij zich tegenover die koper(s) verplicht de in de verkoopovereenkomst genoemde opstallen te bouwen. f. Het in dit artikel in lid e gestelde geldt uitsluitend voor de in de verkoopovereenkomst genoemde koper(s) en gaat niet over op diens rechtsopvolgers. g. Als na aanvang van de in lid b genoemde termijn de bebouwing wel is gestart, maar na afloop van de in lid b genoemde termijn nog geen 50% van het geschatte bouwvolume is gerealiseerd, is de wederpartij aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd ter grootte van 10% van de koopsom. h. Als na verloop van de in lid b genoemde termijn de bebouwing is aangevangen, en meer dan 50% van de bebouwing gereed is, verlenen burgemeester en wethouders uitstel van de bouwplicht voor de periode van de geschatte bouwtijd van het restant van de bebouwing. i. Als na verloop van die verlenging nog steeds een wezenlijk deel van de bebouwing moet geschieden, is de wederpartij aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd overeenkomstig het bepaalde in lid g, onverminderd het recht van de gemeente om volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen. 7 Bijzondere bepalingen ten aanzien van woningbouw Artikel 7.1 In geval van doorverkoop a. Als de koper binnen 120 maanden na de datum van de notariële akte van levering overgaat tot verkoop van de onroerende zaak, is hij verplicht het gekochte eerst voor verkoop aan te bieden aan de gemeente, waarbij aan de gemeente het recht van eerste koop behoort. Dit aanbod moet schriftelijk aan de gemeente kenbaar worden gemaakt. 16
Als de gemeente geen gebruik maakt van de bevoegdheid in lid c om af te zien van het recht van eerste koop, wordt de door de gemeente aan koper te betalen verkoopprijs berekend volgens de volgende formule. V = A + ( W x T ) 120 In deze formule hebben de letters de volgende betekenis: V = de door de gemeente te betalen koopprijs. A = de oorspronkelijke aankoopprijs. Als het gekochte niet een woning betreft maar een woningbouwkavel die na de koop bebouwd is, bestaat A uitsluitend uit de volgende componenten: de betaalde koopprijs van de bouwkavel en de vastgestelde bouwkosten, overeenkomstig de voor de woning en eventuele bijgebouwen verleende bouwvergunning(en), inclusief omzetbelasting. W = het verschil tussen de marktwaarde op het moment van doorverkoop en de oorspronkelijke koopprijs. T = het aantal maanden dat ligt tussen de aankoop door de koper en de doorverkoop aan de gemeente. b. De marktwaarde zoals bedoeld in lid a wordt als volgt bepaald: - in overeenstemming tussen de koper en de gemeente of - overeenkomstig een taxatie van een beëdigd makelaar. Als koper en gemeente geen overeenstemming bereiken over de aanwijzing van een makelaar, wijzen beide partijen een makelaar aan. Deze makelaars wijzen zelf een derde makelaar aan, waarna deze als commissie de marktwaarde vaststellen. De kosten van aanwijzing van een makelaar c.q. makelaarscommissie worden in een verhouding van 50/50 gedeeld door partijen. 17
c. De gemeente is bevoegd om binnen een termijn van twee weken nadat het schriftelijke aanbod zoals bedoeld in lid a is ontvangen, af te zien van het recht van eerste koop zoals bedoeld in lid a. Als hiertoe wordt besloten, wordt koper daar schriftelijk van in kennis gesteld. Burgemeester en wethouders zijn in dat geval bevoegd nadere voorwaarden aan de verkoop te stellen ter bescherming van de belangen die ten grondslag liggen aan het gestelde in lid a. Artikel 7.2 Aanleg parkeerplaats De wederpartij verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de woning(en) voor haar rekening een van de openbare weg af met de auto toegankelijke parkeerplaats (bij elke woning) aan te leggen en in stand te houden. Bij niet-nakoming van de verplichting tot het aanleggen en/of in stand houden van bedoelde parkeerplaats(en) is wederpartij aan de gemeente een boete verschuldigd van 45,38 voor elke dag of gedeelte van een dag dat de wederpartij in gebreke is. Artikel 7.3 ABC-bepaling De gemeente staat toe dat door de wederpartij haar rechten en verplichtingen uit de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak worden overgedragen aan de kopers van de woningen op de door haar te bebouwen kavels, eventueel voordat die bebouwing tot stand gekomen is, onder de voorwaarde dat: a. in de tussen de wederpartij en haar kopers te sluiten overeenkomsten de artikelen 5.2 tot en met 5.7, lid a, 5.8, 5.9 en 7.1 van deze Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond door de gemeente Nunspeet (tenzij deze artikelen in de verkoopovereenkomst niet van toepassing zijn verklaard) integraal worden opgenomen; b. de wederpartij zich tegenover de gemeente garant stelt voor de bouw, waartoe zij zich tegenover de hiervoor bedoelde kopers heeft verplicht. 18
Artikel 7.4 Voorwaarde van financiering a. Deze overeenkomst kan uiterlijk binnen twee maanden na de datum van ondertekening van de koopovereenkomst door de wederpartij zonder kosten worden ontbonden, als op een aanvraag voor een Nationale Hypotheek Garantie voor het sluiten van een hypothecaire lening, nodig voor de financiering van de verkochte onroerende zaak en de daarop in eerste instantie te stichten bebouwing, negatief wordt beslist. b. Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde moet de wederpartij binnen zeven dagen na de datum van ontvangst van genoemde negatieve advisering de ontbinding van de overeenkomst bij aangetekend schrijven aan burgemeester en wethouders in te roepen en zo aan de gemeente bekend te maken. 8. Bijzondere bepalingen ten aanzien van bedrijfsterrein Artikel 8.1 Afrastering De wederpartij verplicht zich tegenover de gemeente om, voor haar rekening, de zij- en achtergrens van het terrein af te scheiden met een deugdelijke, niet ontsierende afrastering zoals voor een bedrijfsterrein gebruikelijk is. 19
Vastgesteld: september 2003 Informatie Voor meer informatie kunt u contact opnemen met het Klantcontactcentrum van de gemeente Nunspeet, telefoonnummer (0341) 25 99 11. Ook kunt u op afspraak dagelijks in het gemeentehuis terecht van 08.30 tot 12.30 uur en op donderdag tot 20.00 uur. 280415