BIJLAGE 2 ALGEMENE VOORWAARDEN VERKOOP WONINGBOUWTERREIN SINT-OEDENRODE Artikel 1 Begripsbepalingen 1. aflevering: de bouwgrond in het bezit stellen van de koper. 2. algemene voorwaarden: deze voorwaarden, bestemd om te gelden bij verkoop van bouwgrond door de gemeente. 3. de gemeente: de gemeente Sint-Oedenrode tevens verkoopster. 4. burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sint-Oedenrode. 5. de bouwgrond: de grond die het object vormt van de koopovereenkomst. 6. het verkochte: de grond die het object vormt van de koopovereenkomst. 7. ingebruikneming: het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijk werkzaamheden in of op uit te voeren of er een omrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder en kan gebeuren zonder dat er sprake is van ingebruikneming. 8. eigendomsoverdracht: de juridische eigendomsovergang door inschrijving van de notariële akte in de openbare registers. 9. koopovereenkomst: de overeenkomst tot verkoop en koop waarop deze algemene voorwaarden van toepassing zijn. 10.notariële akte: de voor de eigendomsoverdracht vereiste akte van levering. Artikel 2 Betaling van de koopsom opsom 1. Binnen 2 maanden na ondertekening van de koopovereenkomst door koper en gemeente, dient volgens de factuur de volledige koopsom en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting te zijn voldaan aan de gemeente of aan de notaris die de akte verlijdt. Indien betaling plaatsvindt aan de notaris zal uitbetaling pas plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. 2. Burgemeester en wethouders kunnen van de in het eerste lid bedoelde betalingsverplichting uitstel verlenen, in welk geval de koper met ingang van het in eerste lid bedoelde tijdstip over de koopsom een rentevergoeding verschuldigd is, welke rentevergoeding per kalenderkwartaal moet worden voldaan binnen drie weken, nadat ter zake van de gemeente een rentenota is ontvangen. 3. De in het tweede lid bedoelde rente is gelijk aan de debetrente, die op de eerste dag van de maand, voorafgaande aan het desbetreffende kwartaal gold voor de tussen de gemeente en de N.V. Bank voor Nederlandsche Gemeenten bestaande rekening-courant-overeenkomst. 4. Uitstel van betaling van de koopsom kan uiterlijk tot het passeren van de akte van levering worden verleend. 5. Ingeval de koopovereenkomst ontbonden wordt, is met onmiddellijke ingang geen rentevergoeding meer verschuldigd. Artikel 3 Staat van aflevering, gebruik 1. De gemeente is verplicht aan de koper de eigendom te leveren die: - onvoorwaardelijk is; - niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; - niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen; - niet bezwaard is met beperkte rechten; - niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst. 2. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van de akte van levering bevindt, geheel ontruimd, vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht. 1
3. Het verkochte zal door de koper gebruikt worden ten behoeve van de bouw van een woning. Het is de gemeente niet bekend dat dit op publiekrechtelijke of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Artikel 4 Aanspraken Alle aanspraken, die de gemeente ten aanzien van het verkochte kan of zal doen gelden tegenover derden, gaan over op de koper. Artikel 5 Garanties van de gemeente De gemeente garandeert het navolgende: 1. de gemeente is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; 2. indien het verkochte geheel of gedeeltelijk vrij van huur moet worden overgedragen, is het verkochte ten tijde van de akte van levering geheel of voor dat gedeelte vrij van huur en/of andere aanspraken tot gebruik, leeg, ontruimd en ongevorderd. Het verkochte is evenmin ten tijde van de akte van levering zonder recht of titel in gebruik bij derden; 3. het verkochte is niet betrokken in een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; 4. voor de gemeente bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht. 5. op het verkochte rusten de gebruikelijke zakelijke lasten, waarvan de verschenen termijnen zijn voldaan. Artikel 6 Eigendomsoverdracht 1. De akte van levering dient gepasseerd te worden binnen 5 maanden na ondertekening van de koopovereenkomst door koper en gemeente. 2. Burgemeester en wethouders kunnen van deze termijn uitstel verlenen ingeval de koper daarom verzoekt. Artikel 7 Overdrachtskosten 1. De notariële kosten en het kadastraal recht wegens de juridische levering van het verkochte inclusief de over die kosten verschuldigde omzetbelasting zijn voor rekening van de koper, tenzij tussen partijen anders is overeengekomen. 2. Alle zakelijke lasten en belastingen weke van het gekochte geheven worden komen vanaf 1 januari volgend op het jaar van notariële overdracht voor rekening van de koper. Artikel 8 Ingebruikneming 1. De bouwgrond kan door de koper in eigen gebruik en genot worden aanvaard zodra de akte van levering is gepasseerd. 2. Burgemeester en wethouders kunnen toestemming geven om de bouwgrond voor de akte van levering in gebruik te nemen, aan welke toestemming voorwaarden een bepalingen verbonden kunnen worden. 3. Indien de bouwgrond zonder toestemming van burgemeester en wethouders voor de akte van levering in gebruik genomen wordt, of in het geval niet wordt voldaan aan de voorwaarden en bepalingen verbonden aan die toestemming kunnen burgemeester en wethouders de koper, zonder rechterlijke tussenkomst een direct opeisbare boete opleggen van 4.500,-. Artikel 9 Perceelsomschrijving, meting en terreingrenzen Voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van het verkochte zullen de grenzen door de gemeente met piketten in het terrein worden aangeduid en aan de koper op diens verzoek worden aangewezen. De koper verplicht zich bij het plaatsen of doen plaatsen van de gebouwen aanwijzingen van de ambtenaar die daar het bouwtoezicht heeft te volgen voor de juiste plaatsing binnen de grenzen van het verkochte. 2
Artikel 10 Over- en ondermaat 1. Verschil tussen de werkelijke grootte van de verkochte bouwgrond en de grootte zoals die in de koopovereenkomst aangegeven is, zal geen aanleiding geven tot verrekening van de koopsom. 2. Als het verschil in grootte meer dan 5% van de totale oppervlakte bedraagt, kan verrekening op basis van de verkoopprijs per m² (excl. BTW) plaatsvinden. De partij, die tot verrekening wenst over te gaan kan daartoe binnen drie maanden na de schriftelijke kennisgeving van kadastrale uitmeting door het kadaster, een schriftelijk verzoek of verzoek tot verrekening aan de andere partij doen. De koper doet dit verzoek aan de gemeente bij aangetekend schrijven aan burgemeester en wethouders. Artikel 11 1 Milieukundig onderzoek Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in het verkochte perceel, is een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de grond is omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of die anderszins, gelet op de bestemming van de grond, onaanvaardbaar zijn. De koper heeft recht op inzage in het rapport. De gemeente verklaart dat er geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden bevinden. Artikel 12 Ontbinding in geval van verontreiniging 1. Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak alsnog zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanig aard dat van de koper in redelijkheid niet kan worden gevraagd, dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper het recht de koopovereenkomst te ontbinden. 2. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: restanten van bomen en planten, puin, funderingsrestanten of andere restanten van bouwkundige aard (voorzover zich daarin niet in onaanvaardbare mate stoffen bevinden als bedoeld in de Wet Chemische Afvalstoffen), noch de aanwezigheid van de draagkracht van het verkochte beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel derhalve geen betrekking. 3. Niet als aan de gemeente toe te rekenen verontreiniging wordt aangemerkt de aanwezigheid van stoffen waarvan de gemeente op het tijdstip van de verkoop niet een verontreinigend karakter als bedoeld in deze bepaling behoefde aan te nemen op grond van de toen in dit opzicht bestaande gezaghebbende inzichten. Bedoelde aanwezigheid geeft de koper derhalve niet het recht tot ontbinding van de koopovereenkomst. 4. Een recht op ontbinding bestaat voorts niet indien de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging verzetten tegen ontbinding en/of indien de gemeente zich verplicht om op zijn kosten passerende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de schadelijke gevolgen daarvan. 5. Het vorenstaande laat onverlet het recht van de koper op schadevergoeding indien en voorzover daarvoor wettelijke en contractuele gronden zijn. Artikel 13 Bebouwing 1. De koper is verplicht binnen een half jaar na de dag waarop de akte van levering is gepasseerd, een aanvang te maken met de bouw van een woning op de verkochte bouwgrond. Deze woning dient binnen twee jaar na aanvang voltooid te zijn. Deze termijnen kunnen op verzoek van de koper door burgemeester en wethouders worden verlengd. 2. Bij niet-nakoming van deze voorwaarden kunnen burgemeester en wethouders de koper, zonder rechterlijke tussenkomst, een direct opeisbare boete opleggen van 45,- voor iedere dag waarmede die termijnen worden overschreden. 3
Artikel 14 Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop d 1. Het is de koper verboden de aan hem verkochte bouwgrond en/of het daarop gebouwde woonhuis vanaf het sluiten van de koopovereenkomst tot de datum van de akte van levering alsmede vanaf de datum van de akte van levering tot 5 jaar na datum eerste bewoning van het door koper op het gekochte te bouwen woonhuis te vervreemden, te verhuren of op enigerlei andere wijze aan anderen in gebruik te geven. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van desbetreffende woning in het bevolkingsregister is ingeschreven. 2. Burgemeester en wethouders kunnen van het in het eerste lid bepaalde, ontheffing verlenen, aan welke ontheffing beperkingen en voorschriften kunnen worden verbonden. 3. Bij overtreding of niet-nakoming van de het in het eerste lid bepaalde of van de aan de ontheffing verbonden beperkingen en/of voorschriften, is de koper, zonder rechterlijke tussenkomst, aan de gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd. Deze boete is gelijk aan de koopsom van de van de gemeente gekochte bouwgrond. 4. Deze bepalingen zijn niet van toepassing bij verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 NBW en bij executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 NBW. Artikel 15 Faillissement en beslag 1. Indien de koper voor het verlijden van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor het verlijden van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende en onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. 2. Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden gerestitueerd voorzover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan. Artikel 16 ABC-bepaling De gemeente staat toe dat door de koper zijn rechten en verplichtingen uit de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak worden overgedragen aan de kopers van de woningen (die voorafgaand aan de overdracht als kandidaat-kopers bij de gemeente werden aangemeld en wiens aanmelding werd goedgekeurd) op de door hem te bebouwen kavels, eventueel voordat die bebouwing tot stand is gekomen, onder de voorwaarde, dat: a. in de tussen de koper en zijn kopers te sluiten overeenkomsten de artikelen 14 en 15 van deze algemene voorwaarden (in samenhang met hetgeen omtrent deze artikelen in de koopovereenkomst is bepaald) integraal worden opgenomen; b. de koper zich tegenover de gemeente garant stelt voor de bouw waartoe hij zich tegenover de hiervoor bedoelde kopers heeft verplicht. Artikel 17 Ontbindende voorwaarde voor financiering 1. De koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden indien voor de in de koopovereenkomst genoemde datum geen hypothecaire lening onder naar de situatie op de kapitaalmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen verkrijgen, nodig voor de financiering van de aan haar verkochte onroerende zaak en de daarop in eerste instantie te stichten bebouwing. 2. Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde dient de koper binnen 7 dagen na genoemde datum ontbinding van de overeenkomst schriftelijk in te roepen en aan de gemeente bekend te maken. Artikel 18 Ontbinding De koopovereenkomst wordt voorts als ontbonden beschouwd als door de koper niet wordt voldaan aan de in de artikelen 3 en 7 opgenomen verplichtingen, na daartoe door burgemeester 4
en wethouders bepaaldelijk op gewezen te zijn, waarbij door dat college een nadere termijn kan worden gesteld, waarbinnen alsnog aan die verplichtingen kan worden voldaan. Artikel 19 Hoofdelijkheid Indien in de koopovereenkomst omtrent een en dezelfde onroerende zaak meer dan een natuurlijk persoon als wederpartij van de gemeente staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de koopovereenkomst voortvloeien. Artikel 20 Geschillenregeling Alle geschillen die naar aanleiding van de koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door een partij als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de volgens de wet bevoegde rechter, tenzij partijen terzake van die geschillen arbitrage bij het Nederlands Arbitrage Instituut overeenkomen. Artikel 21 Geldigheid Deze algemene voorwaarden kunnen worden aangehaald als de algemene voorwaarden verkoop woningbouwterrein en behoren bij ieder verkoopovereenkomst tussen de gemeente en haar wederpartij(en), waarin zij uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel. In de verkoopovereenkomst wordt bepaald welke artikelen niet zullen gelden tussen partijen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, indien zij dit wenselijk achten, nadere bepalingen in de koopovereenkomst op te nemen. Vastgesteld door de raad in zijn vergadering van 26 mei 2005. 5