Kantoren in cijfers 2015 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak
Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie H.G. Esch: 60 ICT Media: omslag, 48 P. Kers: 8 I. van Mill: 40 MS Fotografie: 54 N. van Onna: 24 R. Tilleman: 4 J. Verbruggen: 28 ISBN/EAN: 978-94-90915-11-7 copyright 2016 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85
Woord vooraf Voor de dertiende keer verschijnt onderhavig boekje, dat bestemd is voor een ieder die beroepsmatig of anderszins kennis wil nemen van de belangrijkste cijfermatige ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt. Op een paar inhoudelijke wijzigingen na stemt de opzet van het boekje geheel overeen met eerdere uitgaven en fungeren door de auteur verzamelde gegevens als voornaamste informatiebron. Een woord van dank gaat uit naar de NVM, die deze publicatie werderom heeft mogelijk gemaakt, alsook naar hen die bereid waren om de auteur te voorzien van ontbrekende data. 3 Zeist Drs. R.L. Bak
4
Inhoud Woord vooraf 3 Lijst van tabellen 7 Voorraad 9 Bouwkosten 25 Vraag 29 Aanbod 41 Huurprijzen 49 Beleggingen 55 Rendementen 61 Bijlage Grote gemeenten in Nederland 65 Indeling van Nederland in 66 Corop-gebieden 5 Trefwoordenregister 67
Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 7 Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Beleggingen in kantoren per provincie 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren
Voorraad Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Een belangrijk hulpmiddel is daarnaast de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter worden geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2014 telde Nederland 15.785 kantoorgebouwen. In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de voorraad kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het aanbod voor de berekening van de leegstand en de vraag voor de vaststelling van de verhuisdynamiek. Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. 9
Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie 36 36 Huur Koop 64 64 10 2004 2014 Voorraad 28 20 Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte 5 5 23 24 31 21 19 24 m 2 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 2004 2014 Voorraad kantoorruimte naar locatietype 20 17 2 2 18 32 18 34 Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied 29 28 2004 2014
1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2006 2008 2010 2012 2014 m ² Groningen 1.186.500 1.208.000 1.261.000 1.235.000 1.190.000 Friesland 913.000 958.000 988.500 990.500 991.500 Drenthe 618.500 646.500 653.500 653.500 664.000 Overijssel 2.269.000 2.357.000 2.408.000 2.461.000 2.494.000 Gelderland 3.905.000 4.015.000 4.108.000 4.180.000 4.127.500 Utrecht 5.750.000 5.938.500 6.053.000 6.126.000 6.032.000 Flevoland 827.000 905.000 922.000 912.000 912.000 Noord-Holland 11.258.000 11.536.500 11.697.000 11.617.000 11.471.500 Zuid-Holland 12.807.000 13.391.000 13.706.000 13.795.000 13.673.000 Zeeland 457.500 459.500 462.000 462.000 462.000 Noord-Brabant 5.393.500 5.528.000 5.584.000 5.595.000 5.531.500 Limburg 2.031.000 2.073.000 2.088.000 2.091.000 2.138.000 Nederland 47.416.000 49.016.000 49.931.000 50.118.000 49.687.000 11 Voorraad Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december x miljoen m 2 60 50 40 30 20 10 0 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie x 1 000 m 2 800 600 Huur Koop 400 200 12 0 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Voorraad Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte x 1 000 m 2 800 700 600 500 400 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 300 200 100 0 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype x 1 000 m 2 800 700 600 500 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk 400 300 200 100 0 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14
2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2006 2008 2010 2012 2014 m ² Noord-Nederland Groningen 934.500 961.000 1.003.500 975.500 928.000 Leeuwarden 570.500 583.500 598.000 598.000 598.000 Assen 278.500 292.500 294.000 294.000 304.000 Oost-Nederland Apeldoorn 686.000 691.500 710.000 735.000 717.000 Arnhem 1.086.500 1.116.000 1.127.000 1.144.500 1.104.500 Enschede 428.500 429.500 444.500 458.500 462.000 Hengelo 278.000 282.000 283.500 283.000 283.000 Nijmegen 490.500 494.000 500.500 489.500 494.000 Zwolle 692.000 742.500 757.000 764.500 764.500 Midden-Nederland Amersfoort 816.500 837.500 851.000 855.000 855.000 Utrecht 2.466.000 2.567.500 2.644.000 2.737.500 2.666.000 Almere 505.500 573.500 595.000 589.500 586.500 13 West-Nederland Amsterdam 5.934.500 6.109.500 6.163.000 6.128.000 6.039.000 Den Haag 3.934.500 4.164.000 4.193.000 4.189.500 4.061.000 Rotterdam 3.237.500 3.343.500 3.502.000 3.496.000 3.505.500 Haarlemmermeer 1.352.500 1.367.500 1.414.500 1.417.000 1.432.500 Voorraad Zuid-Nederland Breda 708.500 727.500 717.000 743.500 745.000 Tilburg 463.000 474.000 484.000 484.000 484.000 Den Bosch 943.500 950.500 968.500 985.000 949.500 Eindhoven 1.543.500 1.587.500 1.583.000 1.528.500 1.483.500 Heerlen 449.000 468.000 468.000 430.500 441.500 Maastricht 518.000 511.000 506.500 510.500 510.500
3 Onttrekking aan de voorraad 2006 2008 2010 2012 2014 m ² Nederland 221.000 159.000 240.000 395.500 634.000 waarvan Amsterdam 66.000 21.000 88.000 80.000 80.000 Den Haag 7.000 3.000 5.500 19.000 69.000 Rotterdam 23.000 11.000 10.500 21.000 18.500 Utrecht 12.500 18.000 14.000 12.000 57.500 14 Voorraad Onttrekking aan de voorraad x 1 000 m 2 700 600 500 400 300 200 100 Herbestemming Sloop 0 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2005-2014 12 36 2 7 43 Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig
4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2006 2008 2010 2012 2014 m ² Groningen 8.500 10.000 7.500 3.500 2.500 Friesland 11.500 24.500 17.500-7.000 Drenthe 12.000 14.500 1.500-6.500 Overijssel 44.000 68.000 53.500 21.000 4.000 Gelderland 85.000 84.000 53.500 11.500 18.000 Utrecht 90.000 50.500 27.000 39.000 20.500 Flevoland 16.500 8.000 8.000-1.000 Noord-Holland 278.500 136.500 198.000 81.500 52.000 Zuid-Holland 253.000 324.000 201.000 87.500 133.500 Zeeland 3.000 6.000 2.000 - - Noord-Brabant 154.500 77.000 47.500 53.000 48.000 Limburg 6.500 45.000 29.000 22.000 8.000 Nederland 963.000 848.000 646.000 319.000 301.000 15 1990=100 170 160 150 140 Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland Voorraad 130 120 110 100 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied m 2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer 16 Voorraad 0 50 km
5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2014 voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Aalsmeer 32.500 31.075 1,05 35 Alblasserdam 15.500 19.845 0,80 51 Albrandswaard 28.000 25.150 1,10 70 Alkmaar 386.000 107.105 3,60 61 Almelo 213.000 72.290 2,95 56 Almere 586.500 196.930 3,00 77 Alphen aan den Rijn 186.000 107.395 1,75 69 Amersfoort 855.000 152.480 5,60 81 Amstelveen 646.000 87.160 7,40 71 Amsterdam 6.039.000 821.750 7,35 79 Apeldoorn 717.000 158.100 4,55 41 Appingedam 10.500 12.010 0,85 33 Arnhem 1.104.500 152.295 7,25 59 Assen 304.000 67.165 4,55 45 Baarn 86.000 24.405 3,50 71 Barendrecht 107.500 47.520 2,25 58 Barneveld 104.000 54.705 1,90 64 Beek 86.000 16.215 5,30 63 Bergen op Zoom 104.500 66.320 1,60 48 Berkelland 10.500 44.365 0,25 24 Best 104.500 28.735 3,65 44 Beuningen 10.500 25.280 0,40 79 Beverwijk 49.000 40.180 1,20 66 Binnenmaas 15.000 28.655 0,50 31 Bladel 12.500 19.870 0,65 7 Bloemendaal 10.000 22.255 0,45 40 Bodegraven-Reeuwijk 64.500 33.210 1,95 60 Borne 13.500 21.990 0,60 39 Boxmeer 38.000 28.340 1,35 11 Boxtel 51.000 30.335 1,70 45 Breda 745.000 180.935 4,10 67 Brielle 15.000 16.465 0,90 56 Brunssum 15.000 28.655 0,50 5 Bunnik 98.000 14.660 6,70 65 Bunschoten 24.000 20.645 1,15 38 Bussum 50.500 32.870 1,55 61 Capelle aan den IJssel 492.000 66.480 7,40 88 Coevorden 22.000 35.535 0,60 7 Cuijk 24.000 24.650 0,95 28 Culemborg 81.000 27.560 2,95 46 De Bilt 135.500 42.170 3,20 53 De Friese Meren 22.000 51.215 0,45 33 De Ronde Venen 41.000 42.590 0,95 31 Delft 422.000 101.030 4,20 59 Delfzijl 32.500 25.410 1,30 12 Den Bosch 949.500 150.890 6,30 68 Den Haag 4.061.000 514.860 7,90 53 Den Helder 78.000 56.485 1,40 22 Deurne 22.500 31.765 0,70 28 Deventer 376.500 98.540 3,80 61 17 Voorraad
18 Voorraad voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Diemen 212.500 26.665 7,95 75 Dinkelland 14.000 25.930 0,55 17 Doetinchem 143.000 56.485 2,55 43 Dongen 15.500 25.395 0,60 6 Dongeradeel 10.500 23.985 0,45 16 Dordrecht 328.000 118.900 2,75 58 Drimmelen 10.000 26.705 0,35 30 Dronten 20.000 40.365 0,50 49 Druten 11.500 18.295 0,65 47 Duiven 47.000 25.550 1,85 39 Edam-Volendam 11.000 29.085 0,40 17 Ede 256.000 111.575 2,30 67 Eindhoven 1.483.500 223.210 6,65 74 Emmen 120.000 107.775 1,10 42 Enschede 462.000 158.555 2,90 54 Ermelo 12.500 26.190 0,50 55 Etten-Leur 72.500 42.505 1,70 57 Geertruidenberg 11.000 21.575 0,50 25 Geldermalsen 26.000 26.325 1,00 33 Geldrop-Mierlo 24.000 38.880 0,60 8 Gemert-Bakel 17.000 29.515 0,60 5 Gennep 11.500 17.280 0,65 5 Gilze en Rijen 48.000 26.065 1,85 54 Goeree-Overflakkee 20.000 48.205 0,40 11 Goes 105.500 37.155 2,85 44 Gorinchem 138.000 35.340 3,90 50 Gouda 358.000 71.105 5,05 68 Groningen 928.000 200.335 4,65 58 Haaksbergen 13.500 24.305 0,55 23 Haarlem 536.000 156.645 3,40 54 Haarlemmerliede 20.500 5.575 3,70 84 Haarlemmermeer 1.432.500 144.150 9,95 80 Hardenberg 48.500 59.575 0,80 15 Harderwijk 86.000 45.775 1,90 56 Hardinxveld-Giessendam 19.500 17.800 1,10 46 Haren 25.000 18.925 1,30 36 Heemskerk 21.500 39.140 0,55 35 Heemstede 28.500 26.480 1,10 73 Heerenveen 118.000 50.140 2,35 51 Heerhugowaard 104.000 53.555 1,95 50 Heerlen 441.500 87.500 5,05 59 Hellendoorn 21.000 35.620 0,60 18 Hellevoetsluis 15.000 38.880 0,40 28 Helmond 174.000 89.720 1,95 50 Hendrik-Ido-Ambacht 18.500 29.155 0,65 53 Hengelo 283.000 81.060 3,50 55 Heumen 15.000 16.385 0,90 46 Heusden 15.000 43.130 0,35 55 Hillegom 13.500 21.100 0,65 32 Hilversum 628.500 87.160 7,20 71
voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Hof van Twente 21.000 34.915 0,60 5 Hoogeveen 72.500 54.860 1,30 37 Hoogezand-Sappemeer 27.000 34.335 0,80 13 Hoorn 119.000 71.880 1,65 46 Houten 240.500 48.635 4,95 77 Huizen 86.000 41.315 2,10 36 Hulst 11.500 27.360 0,40 7 IJsselstein 35.000 34.060 1,05 63 Kaag en Braassem 24.000 25.845 0,95 47 Kampen 29.000 51.430 0,55 16 Katwijk 34.000 63.635 0,55 27 Kerkrade 73.000 46.525 1,55 67 Krimpen aan den IJssel 31.500 28.970 1,10 42 Krimpenerwaard 18.500 54.210 0,35 11 Landgraaf 19.000 37.455 0,50 5 Langedijk 14.500 27.285 0,55 41 Lansingerland 53.500 58.135 0,90 28 Laren 16.000 10.855 1,45 53 Leek 20.000 19.480 1,05 31 Leerdam 11.500 20.570 0,55 28 Leeuwarden 598.000 107.690 5,55 46 Leiden 541.000 121.560 4,45 66 Leiderdorp 60.500 26.855 2,25 31 Leidschendam-Voorburg 189.000 73.980 2,55 55 Lelystad 240.000 76.420 3,15 50 Leusden 168.500 29.060 5,80 52 Lisse 31.500 22.540 1,40 55 Lochem 30.000 33.245 0,90 49 Maassluis 31.500 32.200 1,00 28 Maastricht 510.500 122.395 4,15 56 Medemblik 26.500 43.605 0,60 31 Meppel 87.000 32.800 2,65 50 Middelburg 150.500 47.615 3,15 20 Midden-Drenthe 10.000 33.285 0,30 5 Moerdijk 43.000 36.815 1,15 38 Molenwaard 13.500 28.995 0,45 9 Montferland 16.500 35.150 0,45 12 Naarden 80.000 17.210 4,65 72 Neerijnen 21.500 12.040 1,80 55 Nieuwegein 496.500 61.265 8,10 79 Nijkerk 106.500 40.870 2,60 52 Nijmegen 494.000 170.680 2,90 55 Nissewaard 83.000 85.120 1,00 47 Noordenveld 12.500 31.135 0,40 10 Noordoostpolder 47.000 46.480 1,00 28 Noordwijk 54.000 25.605 2,10 61 Nuenen, Gerwen en 11.000 22.620 0,50 44 Nederwetten Nunspeet 17.000 26.745 0,65 56 Oegstgeest 27.000 22.995 1,15 63 19 Voorraad
20 Voorraad voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Oirschot 11.000 18.080 0,60 35 Oisterwijk 19.000 25.730 0,75 43 Oldambt 39.000 38.420 1,00 13 Oldenzaal 64.500 32.120 2,00 44 Ommen 15.000 17.340 0,85 7 Oost Gelre 21.500 29.535 0,75 26 Oosterhout 133.000 53.795 2,45 58 Oss 131.000 89.800 1,45 38 Oud-Beijerland 34.000 23.700 1,45 42 Ouder-Amstel 102.000 13.290 7,65 95 Overbetuwe 38.500 46.835 0,80 53 Papendrecht 73.500 32.190 2,30 24 Peel en Maas 15.000 43.450 0,35 7 Pijnacker-Nootdorp 26.500 51.205 0,50 22 Purmerend 106.000 79.610 1,35 54 Putten 11.000 24.375 0,45 25 Raalte 27.000 36.605 0,75 17 Renkum 27.000 31.410 0,85 72 Renswoude 12.500 4.975 2,50 5 Rheden 65.000 43.625 1,50 48 Ridderkerk 83.000 45.150 1,85 46 Rijssen-Holten 44.000 37.830 1,15 13 Rijswijk 963.500 48.215 20,00 64 Roermond 247.000 57.005 4,35 42 Roosendaal 122.000 76.875 1,60 57 Rotterdam 3.505.500 623.650 5,60 78 Schagen 41.500 46.135 0,90 32 Schiedam 231.000 76.870 3,00 63 Schijndel 12.000 23.545 0,50 20 Schouwen-Duiveland 24.500 33.820 0,70 6 Sint-Oedenrode 13.000 17.935 0,70 5 Sittard-Geleen 246.500 93.725 2,65 34 Sliedrecht 79.000 24.760 3,20 58 Slochteren 10.000 15.585 0,65 30 Sluis 11.000 23.745 0,45 5 Smallingerland 110.000 55.635 2,00 47 Soest 64.000 45.455 1,40 46 Someren 10.000 18.695 0,55 18 Son en Breugel 86.500 16.345 5,30 61 Stadskanaal 14.500 32.610 0,45 9 Steenwijkerland 26.000 43.220 0,60 36 Stein 28.000 25.135 1,10 26 Stichtse Vecht 154.000 63.945 2,40 89 Sudwest Fryslan 71.000 84.165 0,85 32 Terneuzen 92.000 54.575 1,70 26 Teylingen 31.000 35.645 0,85 16 Tiel 94.000 41.590 2,25 34 Tilburg 484.000 211.650 2,30 50 Twenterand 21.500 33.875 0,65 9 Tynaarloo 24.000 32.570 0,75 32
voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Uden 53.000 41.090 1,30 41 Uithoorn 52.000 28.730 1,80 27 Utrecht 2.666.000 3.34.175 8,00 74 Utrechtse Heuvelrug 105.000 48.185 2,20 54 Valkenswaard 39.500 30.235 1,30 39 Veendam 58.500 27.695 2,10 29 Veenendaal 178.000 63.440 2,80 72 Veghel 54.000 37.755 1,45 40 Veldhoven 128.000 44.165 2,90 39 Velsen 121.500 67.165 1,80 34 Venlo 256.500 100.535 2,55 43 Venray 49.000 43.200 1,15 16 Vianen 116.500 19.630 5,95 79 Vlaardingen 93.500 71.645 1,30 37 Vlissingen 40.000 44.485 0,90 22 Voorschoten 17.500 25.150 0,70 46 Voorst 11.500 23.915 0,50 21 Vught 34.000 25.855 1,30 46 Waalre 30.500 16.875 1,80 95 Waalwijk 85.000 46.715 1,80 34 Waddinxveen 53.500 25.655 2,10 65 Wageningen 195.500 37.785 5,15 27 Wassenaar 50.000 25.730 1,95 39 Weert 81.000 48.915 1,65 51 Weesp 74.000 18.350 4,05 67 Westland 104.000 104.300 1,00 44 Weststellingwerf 12.500 25.525 0,50 5 Wijchen 16.500 40.885 0,40 31 Winterswijk 33.500 28.975 1,15 37 Woerden 221.000 50.630 4,35 80 Wormerland 11.000 15.740 0,70 61 Woudenberg 10.500 12.485 0,85 51 Woudrichem 10.000 14.390 0,70 14 Zaanstad 250.500 151.420 1,65 61 Zaltbommel 88.000 27.360 3,20 71 Zeewolde 19.000 21.895 0,85 32 Zeist 306.000 61.640 4,95 46 Zevenaar 50.500 32.265 1,55 40 Zoetermeer 630.500 124.025 5,10 71 Zoeterwoude 31.000 8.115 3,80 47 Zuidplas 23.000 40.770 0,55 60 Zutphen 99.500 46.850 2,10 37 Zwijndrecht 91.500 44.500 2,05 40 Zwolle 764.500 123.860 6,15 69 21 Voorraad (1) Centraal Bureau voor de Statistiek
Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2014 26 13 28 12 voor 1974 1974-1983 1984-1993 1994-2003 2004-2013 21 22 Voorraad 10 8 Voorraad kantoorruimte met energielabel 31 december 2014 12 30 11 11 18 Huur Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak 8 12 20 16 Koop 24 12 8 A B C D E F G
Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte 31 december 2014 34 2 15 19 13 17 Inwoners 10 000-20 000 20 000-50 000 50 000-100 000 100 000-150 000 150 000-250 000 250 000 en meer 23 Gemeenten Voorraad kantoorruimte met de grootste naar voorraad bouwperiode kantoren 31 december 2014 x miljoen m 2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Rijswijk Den Bosch Groningen 0 1 2 3 4 5 6 7 Voorraad
Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de taxatieboekjes van SDU Uitgevers. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers al decennialang een standaard voor de bouwwereld worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen. Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren. 25
1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2013 bvo / m 2 vvo 2014 bvo vvo 2015 bvo vvo Vierkante kantoren Drielaags 1 480 m 2 1.105 1.175 1.090 1.165 1.075 1.150 1 995 m 2 1.075 1.135 1.060 1.120 1.050 1.110 2 595 m 2 1.035 1.085 1.020 1.070 1.010 1.060 Vierlaags 1 385 m 2 1.130 1.220 1.125 1.215 1.110 1.200 1 970 m 2 1.100 1.170 1.090 1.160 1.080 1.150 3 455 m 2 1.015 1.065 999 1.050 1.005 1.055 Vijflaags 4 590 m 2 989 1.035 975 1.020 977 1.025 26 Bouwkosten Zeslaags 9.800 m 2 935 968 917 950 930 963 16 600 m 2 903 927 883 907 891 915 Rechthoekige kantoren Drielaags 2 620 m 2 1.075 1.145 1.065 1.130 1.070 1.135 3 250 m 2 1.050 1.100 1.000 1.050 998 1.050 5 360 m 2 979 1.015 961 997 963 999 Vierlaags 1 480 m 2 1.170 1.270 1.165 1.265 1.155 1.250 2 290 m 2 1.100 1.220 1.090 1.210 1.100 1.220 3 500 m 2 1.050 1.100 1.035 1.100 1.040 1.105 Vijflaags 5 415 m 2 1.010 1.065 1.000 1.050 1.000 1.055 Twaalflaags 9 600 m 2 1.085 1.145 1.075 1.135 1.090 1.150 15 715 m 2 1.075 1.140 1.065 1.125 1.080 1.145 Bron: BIM Media; bewerking: Bak
2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2007 januari 2003=100 2009 2011 2013 2015 Januari 109,6 120,4 126,0 130,8 131,4 Februari 111,6 120,4 126,2 130,7 131,5 Maart 111,7 120,6 126,2 130,7 131,5 April 112,0 119,8 126,9 130,9 131,5 Mei 112,0 120,1 126,9 130,9 131,5 Juni 112,9 120,2 126,9 130,9 131,9 Juli 114,0 120,2 127,1 130,9 132,6 Augustus 114,0 120,4 127,1 130,8 132,6 September 114,0 120,4 127,1 131,1 133,0 Oktober 114,0 120,7 127,3 131,1 133,0 November 113,9 120,8 127,3 131,1 133,0 December 113,9 120,8 127,3 131,2 133,0 Jaar 112,8 120,4 126,9 130,9 132,2 27 Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen Bouwkosten Bouwkosten 2003=100 140 130 Materiaal Loon 120 110 100 90 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen
Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij Vastgoedmarkt en PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd. Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook contractverlengingen en zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 200 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers. 29
Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie x 1 000 m 2 2 000 1 500 Huur Koop 1 000 500 30 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Vraag x 1 000 m 2 2 000 1 500 Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype Nieuwbouw Bestaande bouw 1 000 500 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40 35 30 A-locatie B-locatie C-locatie 25 20 15 10 5 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 100 90 80 70 60 50 40 30 20 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig 10 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 31 Vraag Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek m 2 22 21 20 19 18 17 16 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: NFC Index
Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse 14 16 21 25 17 22 10 30 24 21 m 2 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 32 2011 2015 Vraag Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel 14 18 5 3 15 9 50 13 60 West Midden Oost Zuid Noord 13 2011 2015 Vraag naar kantoorruimte naar locatietype 20 14 2 12 2 39 13 21 25 2011 2015 52 Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied
1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2011 2012 2013 2014 2015 m 2 Groningen 43.500 18.500 12.000 13.000 10.500 Friesland 10.500 6.500 4.500 11.000 12.500 Drenthe 3.000 2.000 9.500 3.500 5.500 Overijssel 46.500 55.000 74.000 38.000 44.000 Gelderland 124.500 74.500 47.000 70.000 37.000 Utrecht 148.500 132.500 147.000 125.000 111.500 Flevoland 13.000 4.000 15.000 9.500 8.000 Noord-Holland 301.000 336.500 287.000 272.500 290.000 Zuid-Holland 316.000 266.500 297.500 310.000 292.000 Zeeland 2.000 500 2.500 4.500 500 Noord-Brabant 148.500 98.500 110.000 120.000 121.000 Limburg 66.000 49.000 64.000 30.000 20.500 Nederland 1.223.000 1.044.000 1.070.000 1.007.000 953.000 33 Vraag
Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland 34 30 1 2 6 15 35 11 26 39 2011 2015 22 13 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig Vraag Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland 5 7 20 19 17 14 31 18 5 3 14 1 23 2011 2015 23 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland 2 9 22 18 10 13 23 1 19 11 9 20 43 2011 2015 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig
Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland 5 11 8 21 23 5 10 10 4 10 20 17 32 2011 2015 24 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig 35 Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland Vraag 3 4 12 14 5 19 20 2 5 33 1 15 31 2011 2015 36 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig
Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2011-2015 Huur Koop 10 36 64 90 29 36 Vraag 9 91 21 79 35 65 71 29 8 92 27 73 71 23 19 77 81 49 51 0 50 km
2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2011 2012 2013 2014 2015 m 2 Noord-Nederland Groningen 40.000 15.500 10.000 9.500 9.000 Leeuwarden 1.000 1.500 1.000 9.500 10.500 Assen 3.000 500 8.500 3.500 4.000 Oost-Nederland Apeldoorn 44.500 11.500 5.000 12.000 6.500 Arnhem 15.500 24.500 12.500 24.000 11.500 Enschede 9.500 17.500 15.000 8.500 11.000 Hengelo - 11.500 1.500 1.000 1.500 Nijmegen 4.500 9.000 14.000 12.000 3.000 Zwolle 11.500 15.000 12.000 14.000 30.000 Midden-Nederland Amersfoort 29.500 18.000 18.000 18.500 12.500 Utrecht 64.500 72.500 72.000 71.000 67.000 Almere 10.000 3.500 10.500 9.500 7.500 37 West-Nederland Amsterdam 201.500 233.500 189.500 204.500 214.500 Den Haag 48.000 69.500 115.000 96.000 76.000 Rotterdam 124.000 66.500 68.500 56.500 109.500 Haarlemmermeer 47.000 41.500 40.000 26.500 39.500 Vraag Zuid-Nederland Breda 25.000 7.500 13.500 26.500 16.500 Tilburg 14.000 13.500 3.000 9.000 2.500 Den Bosch 23.000 29.500 18.000 19.000 13.000 Eindhoven 52.000 25.500 57.000 28.500 60.000 Heerlen 9.000 13.000 6.000 10.500 6.500 Maastricht 29.500 7.000 6.000 6.500 5.500
Aandeel zakelijke dienstverlening in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2006-2015 38 geen minder dan 10 10-15 15-20 20-25 25 en meer Vraag 0 50 km
3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2011 2012 2013 2014 2015 Industrie 12 20 12 13 15 Bouwnijverheid 6 3 2 3 3 Handel en reparatie 5 5 4 8 8 Transport 5 3 4 2 3 Communicatie 2 1 2 1 1 Bank- en verzekeringswezen 16 7 8 5 9 Financiële zakelijke dienstverlening 5 4 3 3 6 Overige zakelijke dienstverlening 12 19 21 27 26 Automatisering 5 11 7 10 8 Openbaar bestuur 11 8 17 12 7 Onderwijs en gezondheidszorg 11 9 9 8 5 Overig 10 10 11 8 9 39 Vraag
Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Alleen ruimten die tot de vrije markt behoren, worden geregistreerd. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich in hoofdzaak beperkt tot de vier grote kantorensteden van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. 41
Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype x 1 000 m 2 9 000 8 000 7 000 Nieuwbouw Bestaande bouw 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 42 1 000 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Aanbod 18 16 14 12 10 8 Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 6 4 2 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse 19 15 11 16 10 m 2 500-1 000 1 000-2 500 29 19 30 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 26 25 2011 2015
1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december 2011 2012 2013 2014 2015 m 2 Groningen 121.000 119.000 138.500 146.000 117.000 Friesland 102.000 118.500 130.000 121.500 155.000 Drenthe 82.000 107.500 108.000 95.000 107.500 Overijssel 333.500 356.000 390.000 424.500 435.500 Gelderland 524.500 566.500 647.500 689.000 649.000 Utrecht 973.500 1.095.000 1.106.500 1.177.000 1.175.500 Flevoland 204.500 213.000 197.000 230.000 237.000 Noord-Holland 1.966.000 2.067.000 2.152.000 2.172.000 1.973.000 Zuid-Holland 2.011.000 2.238.500 2.430.500 2.513.000 2.525.000 Zeeland 13.000 21.500 31.500 39.000 36.000 Noord-Brabant 646.500 717.000 755.500 777.000 811.500 Limburg 208.500 250.500 265.000 290.000 326.000 Nederland 7.186.000 7.870.000 8.352.000 8.674.000 8.548.000 43 Aanbod Vraag en aanbod op de vrije markt x 1 000 m 2 9 000 8 000 7 000 Aanbod Vraag 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel 12 16 12 4 4 14 13 56 17 52 West Midden Oost Zuid Noord 44 2011 2015 Aanbod 17 Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 1 2 17 18 45 42 17 Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied 20 21 2011 2015 Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60 50 40 30 Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied 20 10 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2015 0-2 jaar 3-7 jaar 8-12 jaar 13-17 jaar 18 jaar en ouder Groningen - 1 6 20 73 Friesland - 5 11 16 68 Drenthe - 1 9 13 77 Overijssel - 4 15 19 62 Gelderland - 1 9 30 60 Utrecht 1-8 22 69 Flevoland - 5 24 35 36 Noord-Holland 1 3 7 25 64 Zuid-Holland - 2 8 15 75 Zeeland - 2 8 15 75 Noord-Brabant 1 3 9 22 65 Limburg - 2 7 20 71 45 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd 31 december 2015 70 2 6 22 0-2 jaar 3-7 jaar 8-12 jaar 13-17 jaar 18 jaar en ouder Aanbod Structureel aanbod van kantoorruimte x 1 000 m 2 5 000 4 000 3 000 2 000 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Overig Nederland 1 000 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2015 46 Aanbod als van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 tot 18 18 en meer Aanbod 0 50 km
3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2011 2012 2013 2014 2015 m 2 Noord-Nederland Groningen 111.000 105.000 113.000 129.500 95.000 Leeuwarden 62.500 76.500 89.000 88.500 108.000 Assen 30.000 49.000 51.000 49.500 54.000 Oost-Nederland Apeldoorn 105.000 116.000 158.500 172.500 116.500 Arnhem 187.500 190.500 210.000 208.000 221.500 Enschede 80.500 66.000 72.500 79.500 85.500 Hengelo 32.000 31.000 33.500 51.000 55.500 Nijmegen 45.500 54.000 54.500 64.000 70.000 Zwolle 115.000 134.000 147.000 147.000 145.000 Midden-Nederland Amersfoort 148.000 167.500 198.000 206.500 221.000 Utrecht 329.500 402.000 408.500 445.500 422.500 Almere 170.000 177.500 166.000 201.000 198.000 West-Nederland Amsterdam 1.065.000 1.096.000 1.127.500 1.160.000 987.000 Den Haag 462.000 521.500 592.000 560.000 590.500 Rotterdam 576.000 640.500 724.500 790.000 737.500 Haarlemmermeer 279.500 315.500 323.500 323.000 301.000 Zuid-Nederland Breda 100.000 116.000 121.500 125.500 151.000 Den Bosch 98.000 115.000 133.500 139.500 134.500 Tilburg 54.500 58.000 60.500 62.000 62.500 Eindhoven 210.000 215.500 212.500 232.500 227.000 Heerlen 24.500 35.500 46.500 58.000 76.000 Maastricht 79.000 82.000 80.500 94.000 90.000 47 Aanbod Gemeenten met het grootste aanbod kantoorruimte 31 december 2015 x 100 000 m 2 Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Haarlemmermeer Rijswijk Eindhoven Arnhem Amersfoort Almere 0 2 4 6 8 10 12 Gemiddelde servicekosten van kantoorgebouwen
Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland verzameld en gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Bij de berekening van de huurprijzen is geen rekening gehouden met zogenoemde incentives, zoals verhuisvergoedingen, inrichtingsbijdragen of huurvrije jaren. Informatie over incentives is in Nederland niet vrij beschikbaar. Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. Daartoe behoren huisvesting (huur en onderhoud), informatie- en communicatietechnologie, overige interne diensten en middelen (schoonmaak, catering, werkplekinrichting en kantoorartikelen), externe voorzieningen (thuiswerkplekken en lease-auto s) en facility management. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2014 een vloeroppervlakte van 19,8 vierkante meter had. De NCF Index is gebaseerd op 176 gebouwen of gebouwcomplexen met een totale oppervlakte van 3,07 miljoen vierkante meter. Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. 49
Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 50 H / m 2 200 180 170 160 150 140 130 120 110 100 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Nieuwbouw Bestaande bouw Huurprijzen Gemiddelde huurprijs en inflatie 1990=100 200 180 160 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie 140 120 100 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties H / m 2 400 350 300 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht 250 200 150 100 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2010 2011 2012 2013 2014 / m 2 Noord-Nederland Groningen 131 125 122 105 114 Leeuwarden 124 120 110 95 95 Assen 110 100 100 90 90 Oost-Nederland Apeldoorn 120 116 116 105 105 Arnhem 128 128 117 120 113 Enschede 120 110 100 90 93 Hengelo 120 110 100 90 90 Nijmegen 120 123 115 115 100 Zwolle 140 122 105 92 95 Midden-Nederland Amersfoort 134 125 113 111 107 Utrecht 151 143 134 155 158 Almere 124 112 112 111 111 51 West-Nederland Amsterdam 185 195 190 190 192 Den Haag 160 160 155 150 148 Rotterdam 145 151 141 134 139 Haarlemmermeer [1] 158 147 147 135 135 Zuid-Nederland Breda 137 128 121 121 129 Den Bosch 140 148 140 135 125 Tilburg 130 128 120 106 106 Eindhoven 135 128 120 114 119 Heerlen 110 115 100 85 85 Maastricht 130 115 110 108 102 Huurprijzen [1] exclusief Schiphol
2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen 2010 2011 2012 2013 2014 Strategisch facility 124 91 155 173 112 management Gebouw & infrastructuur 5.491 5.188 4.913 4.599 4.598 Mens & organisatie 1.603 1.524 1.508 1.329 1.287 ICT 2.531 2.629 2.666 2.694 2.569 Horizontale functies 241 256 295 240 220 totaal 9.990 9.688 9.537 9.035 8.786 Bron: Netherlands Facility Costs Index 52 Huurprijzen Gemiddelde servicekosten van kantoorgebouwen 40 H / m 2 / jaar 38 36 34 32 30 28 26 24 2008 09 10 11 12 13 14 Bron: JLL
Mediane werkplekkosten naar functies 2014 1 15 3 52 29 Gebouw & infrastructuur ICT Mens & organisatie Facility management Horizontale functies Bron: Netherlands Facility Costs Index 53 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen H / m 2 / jaar 12 11 Huurprijzen 10 9 8 7 6 5 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: Netherlands Facility Costs Index Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs 13 8 4 8 6 7 11 60 8 75 e minder dan 115 115-134 135-154 155-174 175 en meer 2006-2010 2011-2015
Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland gepubliceerd in Vastgoedmarkt en PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement. Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen. 55
Beleggingen in commercieel vastgoed H 1 mln 12 000 10 000 8 000 Bedrijfsruimten Winkels Kantoren 6 000 4 000 56 2 000 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Beleggingen Beleggingen in kantoren naar nationaliteit H 1 mln 12 000 10 000 Buitenlands Nederlands 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers H 1 mln 4 000 3 000 Particulier Professioneel 2 000 1 000 0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Beleggingen in kantoren naar nationaliteit per provincie 2011-2015 Nederlandse beleggers Buitenlandse beleggers 16 5 84 95 57 100 85 17 15 80 20 38 38 62 62 Beleggingen 83 20 80 33 67 0 50 km
Beleggingen in kantoren naar grootteklasse 52 1 3 15 3 6 29 72 19 m 2 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 58 2011 2015 Beleggingen Beleggingen in kantoren naar gebouwtype 15 43 Nieuwbouw Bestaande bouw 57 2011 2015 85 Beleggingen in kantoren naar landsdeel 14 13 9 6 11 5 49 15 87 2011 2015 West Zuid Midden Oost Noord
1 Beleggingen in kantoren per provincie 2007 2009 2011 2013 2015 Groningen 1 1 6 - - Friesland - 2 2 - - Drenthe - - - - 1 Overijssel 3 2 2 - - Gelderland 5 4 12 5 1 Utrecht 12 11 14 4 6 Flevoland - - - - - Noord-Holland 42 32 23 67 52 Zuid-Holland 22 31 26 19 35 Zeeland - - - - - Noord-Brabant 12 10 13 4 4 Limburg 3 7 2-1 59 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger 2007 1 mln 2009 2011 2013 2015 Nederlandse beleggers 3531 823 434 257 509 waarvan Pensioenfondsen - - - - - Verzekeringsmaatschappijen 1493 39 - - - Vastgoedfondsen 522 50 35 52 230 Particuliere beleggers 1349 717 377 189 278 Beleggingen Buitenlandse beleggers 4710 597 503 1244 2489 waarvan Duitse beleggers 1267 459 452 513 583 Beleggingen in kantoren naar locatietype 5 15 45 9 10 39 Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein 35 42 2011 2015
Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland gepubliceerd door onder meer Vastgoedmarkt en PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door MSCI. Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Eind 2015 bevatte de Nederlandse database 357 kantoorgebouwen. Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur en marketingkosten en overige kosten. 61
Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0 9,5 9,0 Beste locaties Overige locaties 8,5 8,0 7,5 7,0 62 6,5 6,0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Bron: DTZ Zadelhoff Rendementen 10,5 10,0 9,5 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad Beste locaties Overige locaties 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Bron: DTZ Zadelhoff Rendement op kantoren 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8-10 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Bron: MSCI Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten
1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2007 2009 2011 2013 2015 Randstad Beste locaties 6,15 7,15 7,05 7,40 6,50 Overige locaties 7,25 8,25 8,75 9,85 9,35 Rest Nederland Beste locaties 6,90 7,85 8,25 9,15 8,90 Overige locaties 7,90 9,00 9,75 10,50 10,50 Bron: DTZ Zadelhoff 63 2 Rendement op kantoren 2007 2009 2011 2013 2015 Totaal rendement 11,3-0,2 2,2-2,4 5,0 Waardegroei 4,6-6,8-4,6-8,9-1,0 Huurinkomsten 6,4 7,1 7,0 7,0 6,1 Rendementen Bron: MSCI
64 Totaal rendement op vastgoed 16 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen Bron: IPD Nederland Rendementen Netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0 6,5 6,0 5,5 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht 5,0 4,5 4,0 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Bron: CBRE
Bijlage Grote gemeenten in Nederland Aantal inwoners 50 000-100 000 100 000 en meer Leeuwarden Groningen GRONINGEN ZEELAND Alkmaar Kampen Hardenberg Zwolle Purmerend Lelystad Zaanstad OVERIJSSEL FLEVOLAND Velsen Almelo Amsterdam Haarlem Almere Hengelo Deventer Amstelveen Apeldoorn Haarlemmermeer Hilversum Enschede Katwijk Leiden Barneveld Alphen Amersfoort Leidschendam-Voorburg a/d Rijn Stichtse Vecht Woerden GELDERLAND UTRECHT Ede Den Haag Zoetermeer Gouda Utrecht Zeist Westland Lansingerland Doetinchem Arnhem ZUID- Nieuwegein Veenendaal Delft Schiedam HOLLAND Vlaardingen Capelle a/d IJssel Nijmegen Rotterdam Nissewaard Oss Dordrecht Den Bosch NOORD- HOLLAND Terneuzen Roosendaal Den Helder Bergen op Zoom Heerhugowaard Oosterhout Breda Tilburg Hoorn Sudwest Fryslan NOORD-BRABANT Eindhoven Smallingerland FRIESLAND De Friese Meren Helmond Venlo LIMBURG Roermond Hoogeveen Assen DRENTHE Emmen 65 Bijlage Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade 0 50 km Maastricht
Indeling van Nederland in Corop-gebieden 66 Bijlage 31 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie s Gravenhage 26 Delft en Westland 27 29 Groot Rijnmond 32 33 Overig Zeeland West- Noord-Brabant Zeeuwsch- Vlaanderen Agglomeratie Haarlem Alkmaar en omgeving 18 Kop van Noord-Holland 19 IJmond 22 20 Zaanstreek 28 Oost- Zuid- Holland 21 23 Groot- Amsterdam 30 Zuidoost- Zuid-Holland 24 Het Gooi en Vechtstreek 17 Utrecht 34 Midden- Noord-Brabant 11 Zuidwest- Overijssel 05 Zuidwest- Friesland 40 Flevoland 16 Zuidwest- Gelderland 04 Noord- Friesland 35 Noordoost- Noord-Brabant 36 Zuidoost- Noord-Brabant 13 Veluwe 06 Zuidoost- Friesland 15 Arnhem- Nijmegen 10 Noord-Overijssel 37 Noord- Limburg 38 Midden- Limburg Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 Oost- Groningen 07 Noord- Drenthe 09 Zuidwest- Drenthe 14 Achterhoek 08 Zuidoost- Drenthe 12 Twente 0 50 km 39 Zuid- Limburg
Trefwoordenregister Aanbod 41,42,43,44,45,46,47 A-locatie 29,30 Automatiseringsbedrijven 34,35,39 Bank- en verzekeringswezen 34,35,39 BDB-index 25 Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58 B-locatie 29,30 Bouwkosten 25,26,27 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Buitenlandse beleggers 56,57 Centrum 10,12,32,44,59 C-locatie 29,30 Communicatiebedrijven 34,35,39 Duitse beleggers 57 Eigenbouw 29,36 Eigendom 10,12,30,36 Energielabel 22 Exploitatiekosten 61 Financiële zakelijke dienstverlening 39 Handel 34,35,39 Hotels 14 Huur 10,12,17,18,19,20,21,30 Huurinkomsten 61,62,63 Huurprijzen 49,50,51,52,53 Incentives 49 Industrie 34,35,39 Inflatie 49,50 IPD vastgoedindex 61,62,63 Institutionele beleggers 55,57 Inwoners 16,17,18,19,20,21,23 Kantoor 9,31 Kantorenwijk 10,12,32,44,59 Koop 10,12,30 Leegstand 41 Locatietypen 10,12,32,44,59 Nederlandse beleggers 55,56,57 Netto aanvangsrendementen 61,64 Netto huurinkomsten 61 Netto vloeroppervlakte (nvo) 25,26 Nieuwbouw 12,15,25,27,30,42,50,52,58 Onderwijs 14,39 Onttrekking 14,16 Openbaar bestuur 34,35,39 Overheid 38 Particuliere beleggers 55,56 Pensioenfondsen 55,57 Professionele beleggers 55,56,57 Randstad 61,62,63 Rendementen 61,62,63,64 Servicekosten 49,53 Sloop 14 Structureel aanbod 41,45 Totaal rendement 61,62,63,64 Toplocatie 49,50,61 Vastgoedfondsen 55,57 Vastgoedindex 61,62,63 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49 Verzekeringsmaatschappijen 53,55 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18, 19,20,21,22,42,46 Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37,38, 43,53 Vrije markt 29,43 Waardegroei 61,62,63 Werkplek 49 Werkplekkosten 49,52,53 Woonwijk 10,12,32,44,59 Zakelijke dienstverlening 34,35,39 67