Mededeling vooraf mbt Algemene Uitgiftevoorwaarden 1997 TER INFORMATIE: Hoofdstuk I en Hoofdstuk II van deze Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden door de gemeente Arnhem (vastgesteld in 1997) kunnen met ingang van 22 januari 2013 niet meer van toepassing worden verklaard in overeenkomsten tot verkoop door de gemeente Arnhem, omdat daarvoor de Algemene Verkoopvoorwaarden 2013 van de Gemeente Arnhem (AV 2013) in de plaats zijn gekomen. Hoofdstuk I en Hoofdstuk III van deze algemene voorwaarden blijven wel van kracht voor de uitgifte in erfpacht door de gemeente Arnhem en dienen dus in erfpachtovereenkomsten wel van toepassing te worden verklaard, tot het moment waarop daarvoor ook nieuwe algemene voorwaarden zijn vastgesteld.
ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR DE UITGIFTE VAN GRONDEN VAN DE GEMEENTE ARNHEM 1997 HOOFDSTUK I ALGEMEEN GEDEELTE BEPALINGEN VOOR VERKOOP EN ERFPACHT Artikel 1 Begripsomschrijvingen uitgifte uitgiftevoorwaarden canon gemeente gemeentebestuur uitgiftevoorstel wederpartij aanbod besluit tot uitgifte grondexploitatieopzet notariële akte verkoop van of vestiging van erfpacht op gronden de voorwaarden die gelden bij een gemeentelijke uitgifte de verschuldigde vergoeding voor het recht van erfpacht de gemeente Arnhem het beslissingsbevoegde orgaan van de gemeente een schriftelijk stuk van de gemeente, met daarin opgenomen de voorwaarden waaronder de uitgifte plaatsvindt koper, erfpachter of diegene die grond wenst te reserveren de acceptatie door de wederpartij van een gemeentelijk uitgiftevoorstel het besluit van het bevoegde gemeentelijk orgaan, waarbij het door de wederpartij gedane aanbod aanvaard wordt een raming van kosten en opbrengsten ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling van een bepaald gebied de voor overdracht vereiste akte van levering of vestiging van de erfpacht 1
Artikel 2 Wijze van gronduitgifte 1. Degene die grond van de gemeente wenst te verkrijgen heeft in beginsel de vrije keuze tussen eigendom en erfpacht. 2. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid wordt op de door de gemeente uit te geven grond slechts erfpacht gevestigd, indien volkshuisvestings- of beheersmotieven, danwel een strategische ligging of de natuur- en cultuurhistorische waarde van de betreffende onroerende zaak naar het oordeel van het gemeentebestuur daartoe nopen. 3. Ten aanzien van de gronden waarop op basis van deze Algemene Voorwaarden op verzoek van erfpachter erfpacht wordt gevestigd heeft de erfpachter het recht om in het uitgiftevoorstel een recht van koop op te laten nemen. 4. Het in het derde lid bedoelde recht van koop wordt niet opgenomen, indien de gemeente erfpacht voorstaat op grond van de in lid 2 genoemde motieven en redenen. Artikel 3 Prijsbepaling 1. Bij de uitgifte van grond in eigendom, danwel bij de vestiging van erfpacht vindt prijsbepaling plaats aan de hand van de oppervlakte van de desbetreffende grond en wel op basis van de door het gemeentebestuur - na marktprijsvergelijking - vast te stellen grondprijs per vierkante meter ten tijde van het besluit tot uitgifte/ vestiging, met als minimum de grondprijs per vierkante meter volgens de grondexploitatieopzet van het gebied waarin de desbetreffende grond is gelegen. Indien een jaarlijkse canon is verschuldigd dan wordt deze bepaald op basis van het rentepercentage als bedoeld in artikel 25, eerste lid, van deze Algemene Voorwaarden. 2. In bijzondere gevallen kan het gemeentebestuur in afwijking van het bepaalde in het eerste lid van dit artikel de grondprijs op een andere wijze bepalen. 3. De uitgifte van grond in eigendom, waarop tot dan toe slechts erfpacht is gevestigd, vindt plaats op basis van de na marktprijsvergelijking door het gemeentebestuur vast te stellen prijs per m2 ten tijde van het besluit tot uitgifte als ware de grond niet bebouwd en niet belast met enig beperkt recht. 4. Onverminderd het bepaalde in dit artikel vindt uitgifte van grond in eigendom c.q. de vestiging van erfpacht evenwel minimaal plaats tegen de waarde welke aan de desbetreffende grond in de administratie van de gemeente is toegekend. 2
Artikel 4 Aanbieding van grond 1. Een ieder die grond van de gemeente in eigendom of in erfpacht wenst te verkrijgen, dient daartoe schriftelijk een verzoek in bij de gemeente. 2. Indien de gemeente zulks nodig acht, danwel op schriftelijk verzoek van de wederpartij, kan de uitgifte van grond vooraf worden gegaan door een reservering als bedoeld in artikel 5. 3. Een definitieve aanbieding tot uitgifte in eigendom of erfpacht geschiedt schriftelijk door of namens Burgemeester en Wethouders zoveel mogelijk in de vorm van een uitgewerkt uitgiftevoorstel. 4. Het uitgiftevoorstel vermeldt: a. de toepasselijkheid van de onderhavige Algemene Voorwaarden; b. de eventuele bijzondere voorwaarden en/of afwijkingen van de onderhavige Algemene Voorwaarden; c. de koopsom of de canon; d. voorzover mogelijk de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en de plaatselijke aanduiding van de grond; e. de bestemming en/of het toegestane gebruik van de grond; f. de staat waarin de grond wordt geleverd. 5. Indien de in lid 1 bedoelde wederpartij het in de leden drie en vier bedoelde uitgiftevoorstel accordeert geldt dat als een onherroepelijk aanbod van de wederpartij aan de gemeente tot acceptatie van het uitgiftevoorstel. De ontvangst van een afschrift van het besluit van het gemeentebestuur tot uitgifte geldt als aanvaarding van het voormelde aanbod, waardoor de overeenkomst tot stand komt. 6. Het uitgiftevoorstel wordt op naam gesteld en is behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Burgemeester en Wethouders, niet overdraagbaar. Artikel 5 Reservering van grond 1. De reservering van grond als bedoeld in artikel 4, tweede lid, geschiedt schriftelijk door of namens Burgemeester en Wethouders. 2. Het aanbod tot reservering vermeldt in ieder geval: a. de toepasselijkheid van de onderhavige Algemene Voorwaarden; b. de koopsom of de canon, alsmede de voor de reservering verschuldigde vergoeding; c. voorzover mogelijk de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en de plaatselijke aanduiding van de grond; 3
d. de bestemming en/of het toegestane gebruik van de grond; e. de staat waarin de grond wordt geleverd. 3. Reservering geschiedt voor de duur van drie of zes maanden te rekenen vanaf de dag van verzending van het aanbod tot reservering door de gemeente aan de wederpartij. 4. De wederpartij is gedurende de reserveringstermijn over de koopsom, dan wel de grondprijs waarover de canon wordt berekend, een reserveringsvergoeding aan de gemeente verschuldigd, berekend naar het in de maand van aanbieding geldende percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 25. Burgemeester en Wethouders kunnen, wanneer de gemeente naar hun oordeel als gevolg van strikte toepassing van het bepaalde in dit lid in een nadelige positie zou komen te verkeren, bij de aanbieding van de reservering een ander percentage voor de berekening van de vergoeding hanteren. 5. Indien de grond ten behoeve van de wederpartij gedurende een bepaalde periode is gereserveerd, is de reservering gedurende de reserveringstermijn onherroepelijk, mits de in het vierde lid bedoelde reserveringsvergoeding binnen de daartoe in het aanbod van reservering gestelde termijn is voldaan. 6. In het geval de reservering niet gevolgd wordt door een uitgifte vervalt de betaalde reserveringsvergoeding aan de gemeente, behoudens voorzover de uitgifte geen doorgang vindt om redenen gelegen buiten de schuld van de wederpartij. 7. Reservering geschiedt op naam en is, behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Burgemeester en Wethouders, niet overdraagbaar. Artikel 6 Over- en ondermaat 1. Koper c.q. erfpachter machtigt de gemeente namens hem de grenzen van het perceel in het terrein aan de landmeter van de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers aan te wijzen. De uitkomsten van de opmeting door of vanwege genoemde Rijksdienst zijn tussen partijen beslissend. 2. Over- of ondermaat, na opmeting door of vanwege de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers, zal aan geen van partijen enig recht verlenen. 3. Bij gelijktijdige, gehele of gedeeltelijke overdracht van het perceel danwel de erfpacht aan door de wederpartij aan de gemeente kenbaar gemaakte lastgevers, zal uitsluitend de wederpartij aansprakelijkheid dragen voor de kadastrale uitmeting en de tenaamstelling in de kadastrale leggers van het aan elk der lastgevers in eigendom over te dragen perceel danwel erfpachtrecht. De wederpartij vrijwaart de gemeente voor aanspraken van lastgevers in dit verband. 4
Artikel 7 Wijze van levering De juridische levering van de uit te geven grond c.q. de vestiging van het recht van erfpacht op een onroerende zaak geschiedt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, waaronder die uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten. De gemeente is verplicht aan de wederpartij eigendom c.q. erfpacht te leveren, die: a. onvoorwaardelijk is, onverminderd het in deze Algemene Voorwaarden en/of de uitgiftevoorwaarden bepaalde; b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen, anders dan in het aanbod vermeld; d. niet bezwaard is met beperkte rechten behoudens erfdienstbaarheden, van welke de aan de gemeente bekende in het aanbod zijn vermeld; e. niet belast zijn met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, anders dan in het aanbod vermeld. De feitelijke levering (aflevering) van de eigendom c.q. de erfpacht vindt plaats terstond na het ondertekenen van de notariële akte van levering c.q. vestiging van erfpacht. Vanaf dat tijdstip komen de baten de wederpartij ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van de eigendom/erfpacht. Artikel 8 Gebruik van grond en opstallen 1. Het uitgegeven perceel en de daarop te stichten opstallen mogen uitsluitend worden gebezigd voor de doeleinden zoals omschreven in het besluit tot uitgifte. 2. Wijziging van de doeleinden behoeft de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Burgemeester en Wethouders. Aan deze goedkeuring kunnen voorwaarden worden verbonden. Artikel 9 Parkeervoorzieningen De koper dan wel erfpachter dient zorg te dragen, dat op het uitgegeven perceel het ingevolge eventuele publiekrechtelijke voorschriften vereiste aantal parkeerplaatsen als zodanig in stand wordt gehouden. 5
Artikel 10 Inrichting perceel Het niet-bebouwde of het niet voor bedrijfsdoeleinden in gebruik zijnde of niet voor parkeerplaatsen bestemde gedeelte van het uitgegeven perceel moet worden aangelegd en onderhouden als tuin of plantsoen. Artikel 11 Vervreemding tijdens de bouw 1. De koper danwel erfpachter mag niet dan met voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Burgemeester en Wethouders, aan welke goedkeuring voorwaarden kunnen worden verbonden, tot overdracht in eigendom of economische eigendom van het verkochte perceel dan wel van het erfpachtrecht overgaan, dan wel tot het vestigen van beperkte rechten hierop, alvorens de te realiseren bebouwing als genoemd in het uitgiftevoorstel glas- en waterdicht is. 2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop en in geval van verkoop op grond van artikel 3:174 BW. Voor de vestiging van een recht van hypotheek is eveneens geen toestemming nodig. 3. De in het eerste lid bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend, indien het koper op grond van het besluit tot uitgifte is toegestaan zijn recht op levering van de grond over te dragen aan de koper(s) van de door hem op het verkochte te bouwen opstallen (de zgn. A-B-C-levering).Het in dit lid gestelde geldt uitsluitend voor de in het besluit tot uitgifte genoemde wederpartij(en) en gaat niet over op diens rechtsopvolgers. Artikel 12 Garantie Instituut Woningbouw Indien de uitgifte van grond in eigendom danwel de vestiging van erfpacht plaatsvindt ten behoeve van woningbouw en ter uitoefening van beroep of bedrijf, dient deze te geschieden onder de werking van de garantieregeling van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw. Toepassing van een andere garantiestelling is alleen mogelijk na voorafgaande, schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders. Artikel 13 Boetebepaling Indien de koper dan wel erfpachter door het niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomen van enige verplichting hem bij deze Algemene Voorwaarden opgelegd, of, bij of krachtens de voorwaarden uit het besluit tot uitgifte overeenkomstig de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek in verzuim is, is hij een boete verschuldigd van tweemaal de koopsom, danwel tweemaal de afkoopsom van de canon c.q. dertigmaal het bedrag van de jaarlijks verschuldigde canon, te betalen binnen twee weken na daartoe strekkende aanmaning van Burgemeester en Wethouders, onverminderd het recht om nakoming of schadevergoeding 6
te vorderen, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist. Deze aanmaning wordt niet verzonden dan nadat de koper dan wel erfpachter ten minste 4 weken tevoren bij aangetekend schrijven op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd is voldaan aan zijn verplichtingen. Artikel 14 Kettingbeding Behoudens ontheffing van Burgemeester en Wethouders moeten bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van de grond dan wel van de erfpacht of splitsing van de erfpacht of vestiging of vervreemding van een beperkt gebruiksrecht de voorwaarden gesteld bij de notariële akte van vestiging van de erfpacht c.q. de notariële leveringsakte in elke verdere notariële akte van vervreemding woordelijk worden overgenomen, aan de nieuwe koper danwel erfpachter worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente worden bedongen en aangenomen, zulks op verbeurte door de koper dan wel erfpachter en iedere volgende verkrijger die verzuimt te doen opnemen, op te leggen, te bedingen en aan te nemen, van een onmiddellijk opeisbare boete van ten behoeve van de gemeente, waarvan de hoogte wordt bepaald overeenkomstig het gestelde in artikel 13 van deze Algemene Voorwaarden. 7
HOOFDSTUK II BIJZONDER GEDEELTE BEPALINGEN VOOR VERKOOP Artikel 15 Koopsom en vergoedingen De levering vindt plaats door de inschrijving van een daartoe bestemde notariële akte in de desbetreffende openbare registers. De koopsom en de in artikel 16 bedoelde vergoedingen worden door de koper voldaan voor het tijdstip van het passeren van de notariële akte van levering door storting op een door de gemeente aan te geven rekening. Levering zal geschieden binnen vier maanden na de datum van verzending van de brief van de gemeente, houdende de mededeling dat tot verkoop is besloten. Alle kosten van de overdracht zijn voor rekening van de koper. Artikel 16 Rentevergoeding 1.a. De koper is over de koopsom een rentevergoeding verschuldigd vanaf de dag van verzending van het uitgiftevoorstel tot aan de datum van betaling van de koopsom, gelijk aan het percentage als bedoeld in artikel 25, eerste lid. 1.b. Indien aan de verzending van het uitgiftevoorstel een reservering vooraf is gegaan als bedoeld in artikel 5 is koper in afwijking van het in lid a van dit artikel gestelde een rentevergoeding verschuldigd vanaf de dag waarop de reservering is ingegaan tot aan de datum van betaling van de koopsom, gelijk aan het percentage als bedoeld in artikel 25, eerste lid. 2. In het geval dat de reservering van een perceel gevolgd wordt door verkoop zal verrekening van de reserveringsvergoeding als bedoeld in artikel 5, vierde lid, plaatsvinden met de onder b. in het eerste lid van dit artikel bedoelde vergoeding. 3. Mocht de koopsom evenwel niet voor het einde van de in het vorige artikel genoemde termijn van vier maanden zijn voldaan, dan zal vanaf dat tijdstip het in het eerste lid genoemde percentage met twee procent worden verhoogd. 4. Burgemeester en Wethouders kunnen in die gevallen waarin vertraging in de betaling van de koopsom is gelegen in oorzaken buiten de schuld van koper, uitsluitend ten gunste van koper, afwijken van het bepaalde in dit artikel. 8
Artikel 17 Bouwplicht 1. Tenzij in het besluit tot verkoop anders is bepaald, dient het perceel wanneer het gaat om voor bebouwing bestemde gronden, binnen twee jaar na afgifte van de bouwvergunning, doch in ieder geval binnen drie jaar na de datum van het besluit tot uitgifte, bebouwd en ingericht te zijn overeenkomstig de bestemming waarvoor het is gekocht en zoals deze in de notariële akte van levering is uitgedrukt. 2. Van het bepaalde in het voorgaande lid kan door Burgemeester en Wethouders ontheffing worden verleend, aan welke ontheffing voorwaarden kunnen worden verbonden en waarbij gelijktijdig een nieuwe datum van gereedkomen van het bouwwerk wordt bepaald. 3. Indien de koper niet voldoet aan het gestelde in het eerste lid van dit artikel, is de koper verplicht, zo de gemeente dit wenst, het perceel aan de gemeente terug te leveren tegen het in het besluit tot verkoop genoemde bedrag met aftrek van tien procent van dit bedrag. 4. Indien de gemeente teruglevering wenst, geeft zij daarvan binnen drie maanden na verloop van de in het eerste lid genoemde termijn schriftelijk bij aangetekend schrijven kennis aan de koper. 5. Binnen drie maanden na de kennisgeving als bedoeld in het vorige lid, moet de koper aan de gemeente het perceel leveren, vrij van beperkte rechten, hypothecaire inschrijvingen, beslagen, kwalitatieve verplichtingen, pacht, huur of gebruik en voor het overige in dezelfde staat als waarin koper het perceel heeft aanvaard. Bij deze levering zullen de overdrachtskosten ten laste komen van de alsdan overdragende partij. Artikel 18 Vervreemding van niet voor bebouwing bestemde gronden 1. De koper zal het onbebouwde perceel noch geheel noch gedeeltelijk vervreemden, dan nadat hij het bij aangetekend schrijven bij voorrang en met uitsluiting van ieder ander aan de gemeente te koop heeft aangeboden, onder vermelding van koopsom en overige voorwaarden. Deze aanbiedingsplicht is altijddurend. 2. Indien zich op het perceel bouwwerken bevinden welke niet als bebouwing als bedoeld in artikel 17 kunnen worden aangemerkt is het bepaalde in het vorige lid van dit artikel van overeenkomstige toepassing. 3. De gemeente zal bij aangetekend schrijven, de koper berichten of zij in principe tot terugkoop wenst over te gaan en wel binnen twee maanden na de dagtekening van de aanbiedingsbrief. 9
4. Mochten partijen over de prijs geen overeenstemming kunnen bereiken en de gemeente persisteert in haar wens tot terugkoop, dan zal deze prijs bindend worden bepaald door drie deskundigen. De deskundigen worden benoemd door Burgemeester en Wethouders na voorafgaande overeenstemming tussen partijen over die benoeming, dan wel indien de partijen niet tot overeenstemming omtrent de benoeming kunnen geraken, door de Arrondissementsrechtbank te Arnhem. De kosten van deze taxatie zijn voor rekening van beide partijen. 5. De notariële akte van levering, waarvan de kosten ten laste van de gemeente komen, moet zijn verleden binnen twee maanden na datering van de brief met de mededeling, dat het gemeentebestuur tot terugkoop heeft besloten. 6. Uitsluitend indien de gemeente aan koper schriftelijk heeft medegedeeld van haar kooprecht geen gebruik te willen maken, is de koper, gedurende een periode van één jaar na dagtekening van bedoelde mededeling, vrij het perceel aan derden te vervreemden. 7. Onder vervreemding wordt in dit artikel verstaan: de overdracht in eigendom, danwel economische eigendom, doch niet een overdracht op grond van toedeling. 10
HOOFDSTUK III BIJZONDER GEDEELTE BEPALINGEN VOOR ERFPACHT Artikel 19 Woonplaatskeuze 1. De erfpachter moet met betrekking tot de erfpacht woonplaats kiezen ten kantore van de notaris waar de notariële akte van vestiging van de erfpacht wordt gepasseerd. 2. De keuze van woonplaats moet gedaan worden bij de notariële akte van de vestiging van de erfpacht of in geval van overgang van de erfpacht bij de verklaring, opgemaakt volgens het bij deze Algemene Voorwaarden behorende formulier nr. I. 3. Zolang de keuze van een andere woonplaats niet ter kennis van Burgemeester en Wethouders is gebracht, bij deurwaardersexploot of door opneming van de nieuw gekozen woonplaats in een verklaring als bedoeld in het tweede lid, blijft de oude woonplaats gelden en wordt de erfpachter geacht aldaar woonplaats te hebben gekozen. 4. Indien de erfpacht aan meer dan één (rechts)persoon toekomt, dienen zij één hunner aan te wijzen als hun vertegenwoordiger en stellen zij Burgemeester en Wethouders daarvan schriftelijk in kennis. Bij vervanging van deze vertegenwoordiger berichten zij dat op gelijke wijze aan Burgemeester en Wethouders. De gemeente kan alle kennisgevingen, aanzeggingen en vorderingen met betrekking tot de erfpacht rechtsgeldig aan deze vertegenwoordiger doen of tegen hem instellen. Artikel 20 Vormvoorschriften en kosten 1.a. Het verlijden van notariële akten, houdende de vestiging van de erfpacht, danwel de splitsing of andere wijziging van de erfpacht, moet geschieden ten overstaan van een in de gemeente Arnhem standplaats hebbende notaris, tenzij de gemeente instemt met een elders gevestigde notaris, binnen vier maanden na de datum van de verzending van de brief van de gemeente aan erfpachter, houdende de mededeling dat tot vestiging van de erfpacht is besloten c.q. goedkeuring tot splitsing is gegeven. 1.b. De vestiging van de erfpacht vindt plaats door inschrijving van de daartoe bestemde notariële akte in de desbetreffende openbare registers. 2. Aan de gemeente moet, na schriftelijk verzoek daartoe, een eerste grosse uitgegeven worden van notariële akten als bedoeld in het eerste lid. De kosten van deze grosse zijn voor rekening van de erfpachter. 3. De kosten en rechten wegens de vestiging van de erfpacht, splitsing of andere wijziging 11
van dat recht en wegens een daartoe verrichte kadastrale opmeting, alsmede de kosten en rechten wegens de uitgifte van de grossen, komen ten laste van de erfpachter. Artikel 21 Lasten en belastingen 1. Alle gewone en buitengewone lasten, alsmede de kosten van onderhoud, gewone en/of buitengewone herstellingen, die wegens de eigendom, de erfpacht en/of de bebouwing van de grond geheven worden, dan wel zijn verschuldigd, komen voor rekening van de erfpachter. 2. Wanneer de gemeente lasten c.q. kosten, als bedoeld in het eerste lid, betaald heeft, wordt daarvan schriftelijk kennis gegeven aan de erfpachter en is deze verplicht, binnen één maand na de kennisgeving deze lasten c.q. kosten aan de gemeente terug te betalen. Artikel 22 Duur van de erfpacht 1.a. Het erfpachtrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd, tenzij de gemeente instemt met, danwel de voorkeur geeft aan een bepaalde termijn. In laatstbedoeld geval zal de termijn niet korter worden gesteld dan zesentwintig jaar, behoudens in bijzondere gevallen ter beoordeling van het gemeentebestuur. 1.b. Indien de erfpacht betrekking heeft op een hoeve of los land zal in afwijking van het in lid 1a gestelde de erfpacht voor bepaalde tijd worden gevestigd, doch niet korter dan voor een termijn van zesentwintig jaar. 2. Behoudens het bepaalde in artikel 23 is het erfpachter niet toegestaan de erfpacht op te zeggen. 3. Beëindiging van de erfpacht van de zijde van de gemeente kan uitsluitend plaatsvinden op de gronden en op de wijzen als voorzien in de artikelen 37 en 38. Artikel 23 Herziening voorwaarden Indien de erfpacht voor onbepaalde tijd gevestigd is heeft de gemeente het recht om telkens na het verstrijken van een tijdvak van vijfentwintig jaar de erfpachtvoorwaarden te herzien. Indien de door de gemeente gewenste aanpassingen voor de erfpachter in redelijkheid niet acceptabel zijn heeft de erfpachter het recht de erfpacht op te zeggen. 12
Artikel 24 Bijzondere bepalingen bij erfpacht voor bepaalde tijd 1. Uiterlijk twee jaren vóór de afloop van de overeengekomen erfpachttermijn doet de gemeente schriftelijk mededeling over de voorwaarden waaronder tot het opnieuw vestigen van erfpacht kan worden overgegaan, met vermelding van de eventuele mogelijkheid van koop van de grond. 2. Uiterlijk één jaar voor de afloop van de in het eerste lid genoemde termijn doet de erfpachter schriftelijk mededeling of hij opnieuw tot vestiging van erfpacht wenst over te gaan dan wel, indien mogelijk, de grond wenst te kopen. 3. Indien niet opnieuw erfpacht wordt gevestigd, wordt de erfpacht beëindigd na verloop van de in het eerste lid genoemde termijn. 4. Indien de erfpachter de grond niet koopt, bepalen bij beëindiging van de erfpacht als bedoeld in het derde lid, indien in minnelijk overleg geen overeenstemming wordt bereikt, drie deskundigen, te benoemen op de bij het tweede lid van artikel 39 voorgeschreven wijze, het bedrag dat aan de erfpachter toekomt als vergoeding voor de waarde van de opstallen. 5. De kosten vallende op de uitspraak van de ingevolge dit artikel benoemde deskundigen komen voor de helft ten laste van de gemeente en voor de helft ten laste van de erfpachter. 6. Op de uitkering van de schadevergoeding is het bepaalde bij artikel 39 zesde en zevende lid van toepassing. Artikel 25 Vaststelling van de canon 1. De aanvangscanon wordt berekend aan de hand van het door of namens Burgemeester en Wethouders vastgestelde rentepercentage, geldend in de maand van aanbieding van de desbetreffende erfpachtgrond en de grondprijs bedoeld in artikel 3 van deze Algemene Voorwaarden. Deze aanvangscanon wordt vastgesteld voor een periode van vijf jaar. 2. De erfpachter wordt een canon in rekening gebracht die naar boven is afgerond op hele guldens. 3. Het in het eerste lid bedoelde percentage wordt bij de aanvang van elke maand bepaald als het verschuivend twaalfmaandsgemiddelde van het gemiddelde rendement van de door de N.V. Bank voor Nederlandsche Gemeenten aan de gemeente verstrekte vijfentwintigjarige rentevaste leningen. 13
4. Indien er naar het oordeel van het college van Burgemeester en Wethouders sprake is van een bijzondere situatie kan de canon onder nader overeen te komen voorwaarden worden afgekocht. Artikel 26 Herziening van de canon 1. Telkens na verloop van een periode van 5 jaar wordt op de eerste juli daarop volgend de canon herzien. 2. Door herziening kan de canon nimmer lager worden gesteld dan het bedrag verschuldigd bij aanvang van de erfpacht. 3. De nieuwe canon wordt berekend door toepassing van de formule: A -- x C waarin voorstelt: B de letter A: het consumentenprijsindexcijfer, reeks voor alle huishoudens voor de maand juli van het jaar, voorafgaande aan het jaar van herziening, zoals dat indexcijfer wordt bekendgemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek; de letter B: het overeenkomstige cijfer voor de maand juli van het zesde jaar, voorafgaande aan het jaar van herziening; de letter C: de laatst verschuldigde canon. Indien de bekendmaking van gegevens welke benodigd zijn voor de herziening van de canon overeenkomstig de bepalingen in dit artikel niet meer plaatsvindt zoals bij de aanvang van de erfpacht gebruikelijk is, vindt herziening van de canon plaats aan de hand van de bekendgemaakte gegevens die daarvoor in de plaats zijn gekomen, zo nodig met de gepubliceerde koppeling aan de voorafgaande reeks of die het meest aansluiten bij het in deze bepaling omschrevene. Artikel 27 Betalingen 1. De betaling van de canon aan de gemeente geschiedt bij vooruitbetaling in vier termijnen, telkens vóór 1 januari, 1 april, 1 juli en 1 oktober van elk jaar. 2. De eerste canonbetaling vindt plaats bij het verlijden van de notariële akte van vestiging van de erfpacht voor de dan verschuldigde termijn. 3. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd met de erfpachter een andere betalingsregeling te treffen, waarbij voorwaarden gesteld kunnen worden, in afwijking van het bepaalde in het eerste lid. 14
4. De canon en hetgeen de erfpachter aan de gemeente met betrekking tot de erfpacht overigens verschuldigd is, moeten worden betaald zonder enige korting of schuldvergelijking uit welke hoofden ook. 5. Wanneer de in het eerste lid van artikel 29 genoemde boete verschuldigd is, behoeft de betaling van de canon zonder gelijktijdige betaling van die boete niet aangenomen te worden. Artikel 28 Gevolgen gemis genot De erfpachter kan geen aanspraak maken op schadevergoeding of vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon wegens het gehele of gedeeltelijke gemis van het genot van de onroerende zaak of wegens welke andere oorzaak dan ook, behoudens in die gevallen dat de schade of het gemis van het genot direct te wijten is aan opzet of grove nalatigheid van de gemeente Artikel 29 Gevolgen van niet-betaling van de canon 1. Indien de canon niet betaald is binnen acht dagen na de vervaldag is een boete verschuldigd van 1,5 % van het achterstallige bedrag voor elke maand vertraging gerekend vanaf de vervaldag. Een gedeelte van een maand wordt voor een volle maand gerekend. 2. De boete zal niet worden ingevorderd dan nadat de erfpachter tenminste vier weken tevoren per aangetekend schrijven op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd ten genoegen van Burgemeester en Wethouders het verschuldigde is voldaan. De kosten van dit aangetekend schrijven komen ten laste van de erfpachter. Artikel 30 Bouwplicht 1. Tenzij in het besluit tot uitgifte in erfpacht anders is bepaald, dient het perceel wanneer het gaat om voor bebouwing bestemde gronden binnen twee jaar na de afgifte van de bouwvergunning, doch in ieder geval binnen drie jaar na de datum van het besluit tot uitgifte, te zijn bebouwd en ingericht overeenkomstig de bestemming waarvoor het is uitgegeven en zoals deze in de notariële akte van vestiging van de erfpacht is uitgedrukt. 2. Van het bepaalde in het voorgaande lid kan door Burgemeester en Wethouders ontheffing worden verleend, aan welke ontheffing voorwaarden kunnen worden verbonden en waarbij gelijktijdig een nieuwe datum van gereedkomen van het bouwwerk wordt bepaald. 15
Artikel 31 Grondgebruik bij bebouwing 1. Elke opstal moet in zijn geheel worden gebouwd op de grond, waarop de erfpacht is gevestigd. 2. Het is niet toegestaan de opstal door middel van verbouw of aanbouw uit te breiden over andere dan de grond, waarop de erfpacht is gevestigd. 3. Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in het eerste en tweede lid onder nader door hen te stellen voorwaarden. Artikel 32 Instandhoudingsverplichting 1. De erfpachter is verplicht de grond met de opstallen in zodanige technische staat te houden dat deze de in de notariële akte van vestiging aangegeven bestemming op behoorlijke wijze kan dienen. Daartoe dient de erfpachter de grond met de opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig geheel of gedeeltelijk te vernieuwen. 2. Het is de erfpachter zonder schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders niet geoorloofd de opstallen geheel of gedeeltelijk te slopen. 3. De erfpachter is verplicht tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstallen over te gaan indien deze door welke oorzaak ook zijn te niet gegaan. De erfpachter is verplicht de opstallen tegen brand en stormschade te verzekeren. 4. Het is de erfpachter niet geoorloofd in, op of aan de grond met de opstallen werkzaamheden of handelingen te verrichten of na te laten dan wel een bedrijf uit te oefenen waardoor gevaar, schade of hinder, dan wel aantasting van de volksgezondheid en/of het milieu - waaronder die van de bodem - wordt veroorzaakt. Alle schade die niettemin door handelen of nalaten door of vanwege de erfpachter ontstaat - waaronder de kosten van eventueel noodzakelijke bodemsanering - is voor rekening van de erfpachter. 16
Artikel 33 Splitsing van het erfpachtrecht 1. De erfpachter kan zijn recht niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak, dan wel door splitsing van een gebouw in appartementsrechten. Laatstgenoemd beding dient in de notariële akte van splitsing te worden omschreven. Burgemeester en Wethouders kunnen aan hun toestemming voorwaarden verbinden 2. Burgemeester en Wethouders stellen vast welk gedeelte van de tot het moment van splitsing geldende canon zal gelden voor elk van de nieuw te vormen erfpachten. 3. De erfpachters van de gesplitste erfpachten zijn aansprakelijk voor de betaling van de canon van het aan hen toegescheiden deel van de erfpacht. 4. Bij splitsing in appartementen blijven de erfpachters hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de gehele canon. Artikel 34 Overgang van de erfpacht 1. In geval van overgang van de erfpacht moet de nieuwe erfpachter binnen één maand na de dag van de overgang daarvan aan Burgemeester en Wethouders kennis geven bij een verklaring, opgemaakt volgens het bij deze Algemene Voorwaarden behorende formulier nr. I en aan hen tevens inzage geven van een of meer stukken waaruit de overgang blijkt. 2. De nieuwe erfpachter moet binnen één maand na de overgang van de erfpacht aan de gemeente betalen hetgeen aan canon door zijn rechtsvoorganger nog verschuldigd is over een periode van vijf jaar voorafgaande aan genoemde overgang. Het bepaalde in dit lid laat onverlet de hoofdelijke aansprakelijkheid als bedoeld in het tweede lid van artikel 5:92 Burgerlijk Wetboek. Artikel 35 Hoofdelijke aansprakelijkheid Behoort de erfpacht toe aan twee of meer (rechts)personen, hetzij als deelgenoten, hetzij als erfpachter van verschillende gedeelten van de zaak, dan zijn zij hoofdelijk verbonden voor de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, ook indien deze over hun rechten verdeeld is, alsmede hoofdelijk verbonden voor de nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit de notariële akte van vestiging van de erfpacht en/of de wet. 17
Artikel 36 Verzuim Indien de erfpachter in gebreke blijft met de (behoorlijk) nakoming van enige verplichting die ingevolge de wet of de notariële akte van vestiging van de erfpacht op hem rust, zal hij - onverminderd het bepaalde in de artikelen 6:81 en volgende van het Burgerlijk Wetboek - door de gemeente bij aangetekend schrijven in gebreke worden gesteld. Daarbij zal de erfpachter een termijn van dertig dagen na de dagtekening van de ingebrekestelling worden gesteld, waarbinnen hij alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen, voorzover elders in deze Algemene Voorwaarden niet anders is bepaald. Artikel 37 Opzegging van de erfpacht 1. Indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen ingevolge de wet en/of de notariële akte van vestiging van de erfpacht, heeft de gemeente het recht de erfpacht op te zeggen bij deurwaardersexploot met inachtneming van een opzeggingstermijn van vier weken. De gemeente draagt zorg dat de opzegging binnen acht dagen daarna wordt betekend aan degenen, die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven, zulks op straffe van nietigheid van de opzegging. De gemeente draagt voorts zorg dat van het einde van de erfpacht door opzegging aantekening wordt gedaan in de openbare registers. 2. Na beëindiging van de erfpacht krachtens dit artikel heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde die de erfpacht dan heeft, na aftrek van de waarde van hetgeen de gemeente van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. Artikel 38 Beëindiging van de erfpacht om redenen van algemeen nut 1. Indien de gemeenteraad besluit dat beëindiging van de erfpacht geheel of gedeeltelijk wenselijk wordt geacht, om een reden die volgens zijn oordeel van algemeen nut is, heeft de gemeente het recht de erfpacht op te zeggen bij deurwaardersexploot met inachtneming van een opzeggingstermijn van één jaar. De gemeente draagt zorg dat de opzegging binnen acht dagen daarna wordt betekend aan degenen, die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. 2. Indien aan de gemeenteraad een voorstel gedaan wordt om te besluiten de erfpacht te doen opzeggen, ingevolge het in lid 1 bepaalde, wordt daarvan aan de erfpachter, alsmede aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de 18
openbare registers staan ingeschreven, kennis gegeven, eveneens bij deurwaardersexploot. Omtrent een zodanig voorstel neemt de gemeenteraad geen beslissing zolang niet ten minste één maand sedert de kennisgeving is verstreken. 3. Bij opzegging van de erfpacht krachtens dit artikel heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de erfpacht, na aftrek van de waarde van hetgeen de gemeente van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen, een en ander met inachtneming van het in artikel 39 bepaalde. Artikel 39 Bepaling schadevergoeding 1. Indien de erfpacht eindigt ingevolge een krachtens artikel 38 genomen raadsbesluit, bepalen drie deskundigen het bedrag, dat deswege aan de erfpachter toekomt als schadevergoeding, indien in minnelijk overleg geen overeenstemming wordt bereikt. 2. De deskundigen worden benoemd door Burgemeester en Wethouders na voorafgaande overeenstemming tussen partijen over die benoeming, dan wel indien de partijen niet tot overeenstemming omtrent de benoeming kunnen geraken, door de Arrondissementsrechtbank te Arnhem. 3. De kosten vallende op de uitspraak der ingevolge dit artikel benoemde deskundigen, komen ten laste van de gemeente. 4. De deskundigen zullen de schadevergoeding zodanig vaststellen als ware er sprake van onteigening ten algemenen nutte van de erfpacht of het betrokken gedeelte ervan. Bij de bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling zal geen rekening gehouden worden met een nieuwbouw, verbouw of herbouw welke heeft plaatsgevonden na de kennisgeving als bedoeld in artikel 38, tweede lid. Ook zal niet worden vergoed de bedrijfsschade geleden ter zake van een bedrijf dat in strijd met enige bepaling of voorwaarde op de grond of in de zich daarop bevindende opstallen wordt uitgeoefend. 5. De gemeente keert de door de deskundigen bepaalde schadevergoeding aan de erfpachter uit na aftrek van hetgeen haar met betrekking tot de erfpacht nog verschuldigd is. 6. Indien echter de erfpacht met hypotheek bezwaard was, wordt met afwijking van de bepaling van het vijfde lid, de schadevergoeding, na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon en van de in het eerste lid van artikel 29 genoemde boete aan de hypotheekhouders uitgekeerd tot een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag dat aan de hypotheekhouders zou toekomen indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van de 19
erfpacht en wordt het overige bedrag der schadevergoeding aan de erfpachter uitgekeerd na aftrek van hetgeen aan de gemeente met betrekking tot de erfpacht overigens nog verschuldigd is. 7. Generlei uitkering aan de erfpachter heeft plaats zolang niet de grond en de zich daarop bevindende opstallen ter vrije beschikking van de gemeente zijn gesteld. Artikel 40 Beperkingen Erfpachter is zonder voorafgaande toestemming van Burgemeester en Wethouders niet bevoegd het erfpachtgoed in ondererfpacht te geven, daarop erfdienstbaarheden of gebruiksrechten van derden hoe dan ook genaamd te vestigen, dan wel het erfpachtsgoed te verhuren of te verpachten, voorzover het een erfpacht betreft die is aangegaan voor een bepaalde termijn. Burgemeester en Wethouders mogen aan bedoelde toestemming voorwaarden verbinden. Artikel 41 Ontruiming van grond en opstallen 1. Bij het einde van de erfpacht is erfpachter verplicht het registergoed in goede toestand aan de grondeigenaar ter beschikking te stellen. 2. Indien na beëindiging van de erfpacht de zaak waarop het recht van erfpacht rustte en de zich daarop eventueel bevindende opstallen niet vrijwillig door de voormalige erfpachter worden ontruimd en ter beschikking van de gemeente worden gesteld, zal de gemeente de ontruiming uit kracht van de grosse van de notariële akte van vestiging van de erfpacht kunnen bewerkstelligen. Artikel 42 Vrijwaring door de erfpachter De erfpachter vrijwaart de gemeente voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade die na de ingangsdatum van het recht van erfpacht is dan wel zal ontstaan als gevolg van zodanige verontreiniging van de grond door of vanwege de erfpachter, dat gevaar bestaat voor de volksgezondheid en/of het milieu. Artikel 43 Bezichtiging Gedurende vier maanden vóór het eindigen van de erfpacht op de in artikel 24, derde lid genoemde wijze, is de erfpachter gehouden de grond en de zich daarop bevindende opstallen -dit laatste ook inwendig- voor gegadigden ter bezichtiging te stellen op de door Burgemeester en Wethouders bepaalde dagen en uren, zonder daarvoor enigerlei vergoeding in rekening te brengen. 20
Artikel 44 Ingroeiregeling Wordt na beëindiging van de erfpacht welke betrekking heeft op een perceel waarop uitsluitend één of meer woningen zijn gebouwd en welke gesloten is vóór 1 augustus 1981 met dezelfde erfpachter een nieuwe erfpachtovereenkomst voor hetzelfde perceel aangegaan, dan geldt de navolgende ingroeiregeling. Maximaal gedurende de termijn van zes jaren, te rekenen vanaf de datum van ingang van de nieuwe erfpacht, wordt een reductie toegepast op de canon indien de te berekenen canon ten minste f 360.- per woning dan wel uitgegeven kavel per jaar meer bedraagt dan de canon van het laatste jaar van de onmiddellijk voorafgaande geëxpireerde erfpacht. Bij de berekening van de reductie wordt het volgende in acht genomen: a. als basisreductie geldt het verschil tussen de canon van het laatste jaar van de onmiddellijk voorafgaande erfpacht en de canon over het eerste jaar van de af te sluiten erfpachtovereenkomst; b. de toe te passen reductie bedraagt dan: voor het eerste erfpachtjaar: de basisreductie genoemd onder a minus één zevende deel van de basisreductie; voor het tweede erfpachtjaar: de basisreductie genoemd onder a minus twee zevende deel van de basisreductie; voor het derde erfpachtjaar: de basisreductie genoemd onder a minus drie zevende deel van de basisreductie; voor het vierde erfpachtjaar: de basisreductie genoemd onder a minus vier zevende deel van de basisreductie; voor het vijfde erfpachtjaar: de basisreductie genoemd onder a minus vijf zevende deel van de basisreductie; voor het zesde erfpachtjaar: de basisreductie genoemd onder a minus zes zevende deel van de basisreductie; voor het zevende erfpachtjaar: geen reductie. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd inzake de betaling van het ingevolge dit artikel verschuldigde totale bedrag over de eerste zes jaren van de nieuwe erfpachtovereenkomst, een afwijkende betalingsregeling te treffen mits het over die periode te betalen bedrag gelijk is aan het op basis van dit artikel verschuldigde, inclusief rente. Voortijdige beëindiging Artikel 45 Mits de hypotheekhouder hiermee akkoord gaat, kan op grond van bijzondere omstandigheden de erfpacht gevestigd vóór 1 augustus 1981 voortijdig beëindigd worden om onmiddellijk een nieuwe erfpacht te vestigen ten behoeve van dezelfde erfpachter. Daarbij kan het bepaalde in artikel 44 van overeenkomstige toepassing worden verklaard. 21
Verkoop erfpachtsgronden Artikel 46 Erfpachters van gronden die voor de inwerkingtreding van deze Algemene Voorwaarden door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven worden in de gelegenheid gesteld om de betreffende grond in eigendom te verwerven, tenzij het gemeentelijk belang zich hiertegen verzet. Bij de beoordeling van de vraag of verkoop van de erfpachtgrond mogelijk is zullen de criteria worden gehanteerd die staan omschreven in artikel 2 van deze Algemene Voorwaarden. De prijsbepaling van op basis van dit artikel te verkopen grond geschiedt volgens het bepaalde in artikel 3 van deze Algemene Voorwaarden. In aanvulling op het bepaalde in artikel 3 van deze Algemene Voorwaarden geldt bij deze verkoop het navolgende. a. Op de door het gemeentebestuur vastgestelde grondprijs wordt een korting toegepast, waarvan de omvang afhankelijk is van de resterende looptijd van de geldende erfpachtovereenkomst. Deze korting is één procent per vol jaar van de resterende looptijd van de betreffende erfpachtovereenkomst, met dien verstande dat de korting maximaal veertig procent bedraagt. b. De onder a. bedoelde kortingsregeling geldt eveneens voor erfpachters die voor afloop van de termijn van de bestaande erfpachtovereenkomst een nieuwe erfpachtovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten, waarbij voor de vaststelling van het kortingspercentage wordt uitgegaan van de einddatum van de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst. c. Bij andere overeenkomsten met een looptijd voor onbepaalde duur bedraagt de korting maximaal veertig procent, uitgaande van de fictie, dat voor onbepaalde duur vijftig jaar gelezen dient te worden, te rekenen vanaf de ingangsdatum van de erfpacht. d. Onverminderd het vorenstaande vindt verkoop nimmer plaats tegen een waarde die lager ligt dan de boekwaarde van het betreffende perceel of de gekapitaliseerde canon danwel tegen een waarde die anderszins onverenigbaar is met het gemeentelijk financieel belang. HOOFDSTUK IV SLOTBEPALING Deze bepalingen kunnen worden aangehaald onder de titel "Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden van de gemeente Arnhem", vastgesteld door de Raad in zijn vergadering van 6 januari 1997. 22