Overzicht gevolgen Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning

Overzicht gevolgen Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning

Overzicht gevolgen Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning Versie: December 2012 Uitgever: Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling Eindredactie: Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling Copyright 2012 Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling Postbus 1047 Telefoon: (0497) 594 800 Fax: (0497) 594 999 E-mail: opleidingen@welten.eu Internet: www.welten.eu December 2012, Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling, Vessem Deze syllabus is samengesteld rekening houdend met de feiten zoals deze bekend waren op 18 december 2012. Samenstellers en Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als gevolg van onjuistheden in deze tekst. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, microfilm, fotokopie of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikelen 16h t/m 16m Auteurswet 1912 jo. Besluit van 27 november 2002, Stb. 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoeding te voldoen aan de Stichting Reprorecht te Hoofddorp (Postbus 3060, 2130 KB)of contact op te nemen met de uitgever voor het treffen van een rechtstreekse regeling in de zin van art.16l, vijfde lid, Auteurswet 1912. De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten te regelen volgens de wettelijke bepalingen. Degenen die desondanks menen zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich alsnog tot de uitgever wenden. 2

Inhoud 1. Inleiding... 4 2. Starters op de woningmarkt vanaf 01-01-2013... 5 2.1 Minimale aflossingsplicht... 5 2.2 Informatieplicht... 6 2.3 Sancties bij niet nakomen aflossingsplicht... 7 3. Invloed wijzigingen klantsituatie op financieringen vanaf 2013... 9 3.1 Samenwonen en huwelijk... 9 3.2 (Echt)scheiding...10 3.3 Overlijden...11 4. Invloed wijzigingen woonsituatie op financieringen vanaf 2013...12 4.1 Verhuizen naar een duurdere woning...12 4.2 Eerst verhuizen naar een goedkopere woning Aflossingsstand...13 4.3 Verhuizen naar een huurwoning Aflossingsstand...14 4.4 Aftrek rente restschuld...15 4.5 Tijdelijk twee woningen...15 4.6 Renteverlenging, oversluiting en verhoging...17 5. Gevolgen wetswijziging op 31-12-2012 bestaande financieringen...20 5.1 Het begrip bestaande financieringen...20 5.2 Overgangsrecht KEW s, SEW s en BEW s...23 5.3 Overgangsrecht en verhuizen - doorstromers...24 5.4 Overige wijzigingen en het overgangsrecht...25 6. Bijzondere situaties combinaties overgangsrecht en nieuw recht...26 6.1 Overgangsrecht en (echt)scheiding...26 6.2 Boedelmening en het overgangsrecht...27 6.3 Overlijden en een EWS onder het overgangsrecht...27 6.4 Samenwoners met overgangsrecht en zonder overgangsrecht...28 7. Vergelijking woonlasten oude en nieuwe situatie...30 7.1 Berekenen annuïteit...30 7.2 Achtergrond berekening woonlasten ingangsdatum vóór 2013...31 7.3 Achtergrond berekening woonlasten ingangsdatum na 31-12-2012...32 7.4 Vergelijking lasten bankspaarhypotheek en annuïteitenhypotheek...34 8. Regeerakkoord...35 8.1 Afbouw tarief hypotheekrenteaftrek en impact...35 3

1. Inleiding In het voorjaar van 2012 kwamen vijf politieke partijen bijeen om een akkoord te sluiten over indamming van de te hoge overheidsuitgaven. In dit Voorjaarsakkoord of Kunduz-akkoord werden de eerste afspraken gemaakt over beperking van de hypotheekrenteaftrek. Deze afspraken zijn later uitgewerkt zodat ze tijdens Prinsjesdag gepresenteerd konden worden. Tijdens Prinsjesdag zijn drie globale fiscale pakketten gepresenteerd: Belastingplan 2013 Overige fiscale maatregelen Wet Herziening fiscale behandeling Eigen Woning (WHfbEW) In het belastingplan 2013 worden met name aanpassingen in de (heffing van) Inkomstenbelasting, de tarieven en de heffingskortingen/toeslagen voorgesteld. Overige fiscale maatregelen zegt het al: hierin worden veel resterende fiscale maatregelen opgesomd. Deze syllabus toont de belangrijkste gevolgen van het laatste pakket, de WHfbEW. Dit pakket aan maatregelen is op 20 november aangenomen bij de Tweede Kamer en op 18 december door de Eerste Kamer. Het is overigens formeel zelf geen wet, maar het gaat om een verzameling artikelen in de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 (IB2001) die allen betrekking hebben op de fiscale behandeling van de Eigen Woning. We beschouwen in deze syllabus de invloed van deze nieuwe of gewijzigde wetteksten per klant of klantgebeurtenis. Voor het doornemen van deze tekst is kennis van de fiscale behandeling van de eigen woning zoals die was tot en met 2012 onmisbaar. We kijken eerst naar de situatie van starters vanaf 2013. Daarna kijken we naar situaties waarbij starters een wijziging in hun leefsituatie (samenwonen, echtscheiding, overlijden) ondergaan. Daarna worden de gevolgen van wijzigingen in de woonsituatie of leensituatie van deze starters bekeken (verhuizing, verbouwing, oversluiten, et cetera). Vervolgens kijken we naar het overgangsrecht voor op 31-12-2012 bestaande financieringen in het algemeen en wijzigingen in het bijzonder. In het kader van de WHfbEW kijken we tot slot naar de gevolgen van de wetswijzigingen voor de maandlasten van particuliere woningbezitters. In een afsluitend hoofdstuk kijken we nog iets verder vooruit naar de plannen in het regeerakkoord en de gevolgen hiervan op de huizenbezitter. 4

2. Starters op de woningmarkt vanaf 01-01-2013 In dit hoofdstuk gaan we in op de fiscale behandeling van de eigen woning en eigenwoningschuld van mensen die in 2013 voor het eerst een eigen woning kopen. Met het begrip eigen woning wordt aangesloten bij de definitie van de eigen woning zoals die ongewijzigd in de Wet IB2001 staat. 2.1 Minimale aflossingsplicht In beginsel zal iedereen die vanaf 1 januari 2013 voor het eerst een eigenwoningschuld (EWS) aangaat, deze volledig en minimaal annuïtair moeten aflossen in 360 maanden, waarbij het toetsmoment telkens 31 december van enig jaar is. De klant moet de aflossingsverplichting bovendien schriftelijk met de bank overeenkomen. Er wordt bewust gesproken over 360 maanden in plaats van 30 jaar. De berekening van de aflossingsplicht gebeurt namelijk per maand. Indien er per jaar gerekend zou worden, zou dit betekenen dat iemand die bijvoorbeeld halverwege het jaar een EWS aangaat, nog niets zou hebben moeten aflossen op 31 december van dat jaar. Johan koopt op 1 maart 2013 voor het eerst een eigen woning. Hij gaat daarvoor een EWS aan van 160.000,-. De rente staat 5 jaar vast tegen 4,6%. Als er per jaar gekeken zou worden of iemand zich wel aan de aflossingsplicht zou houden, zou dit betekenen dat de aflossing voor het eerst uiterlijk 28 februari 2014 gedaan zou moeten worden. De schuld zou dan op 31-12-2013 nog steeds 160.000,- zijn. Dit is echter niet de bedoeling. Op 31-12-2013 wordt gekeken of Johan voldaan heeft aan de eis om minimaal 10 maanden minimaal annuïtair te hebben afgelost. De annuïtaire aflossingsplicht is een minimum. Dat wil zeggen dat meer dan annuïtair aflossen is toegestaan. Daardoor kan in latere jaren minder afgelost worden, mits elk jaar op 31-12 de schuld niet hoger is dan de maximaal berekende EWS volgens het annuïtaire schema. Hierdoor is bijvoorbeeld ook een lineair aflossingsschema mogelijk. De laatste jaren zijn de aflossingen van een lineaire hypotheek lager dan die van een annuïteitenhypotheek. De adviseur van Johan uit het vorige voorbeeld heeft berekend dat de schuld van Johan op 31-12- 2013 maximaal nog 157.900,- mag zijn. Het jaar daarna (op 31-12-2014) is de maximale restschuld nog 155.260,-. Maar Johan heeft een meevaller in de zomer van 2013 en hij besluit wat extra af te lossen. Aan het eind van 2013 is zijn restschuld daarom nog maar 154.000,-. Daardoor zou hij heel 2014 niets hoeven af te lossen, als hij dat niet zou willen. Eind 2015 zou zijn schuld moeten zijn afgenomen tot 152.110,-. Hij moet dus wel minimaal 1.890,- hebben afgelost in 2015. 5

De minimale aflossingsplicht wordt berekend volgens de volgende formule: B = B x 1 x ( 1+ i ) ( ) m 1 1+ im 1 0 n Waarbij : B x = de maximale schuld op een toetsmoment B 0 = het startbedrag van de schuld i m = de rente per maand x = het aantal verstreken hele maanden van de looptijd n = de totale looptijd van de schuld (in maanden), vanaf het moment van aangaan. Wanneer een schuld halverwege een maand ingaat, begint de termijn van 360 maanden te lopen op de eerste dag van de volgende hele maand. Margriet heeft sinds 18 juli 2013 een EWS van 283.000,- tegen een rente van 5,4% per jaar (10 jaar vast). Hoe hoog is haar maximale EWS op 31 december 2017? De oorspronkelijke schuld is 283.000,-. De rente per maand is 0,45%, of wel 0,0045. Het aantal verstreken maanden is 5 (augustus 2013 tot en met december 2013) + 4 x 12 (4 hele jaren daarna). x ( 1+ i ) ( ) m 1 1+ im 1 B x = B0 1 = n 283.000 x 1 ( 1 + 0,0045 ) ( 1 + 0,0045 ) 53 360 1 = 1 264.155, 73 Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk een aflossingsvrije hypothecaire financiering met daaraan gekoppeld een KEW, SEW of BEW te hebben met de huidige fiscale behandeling. Fiscaal gefaciliteerd sparen voor aflossing van de EWS is dus niet meer mogelijk. Ook de 30-jaarsperiode van hypotheekrenteaftrek is komen te vervallen (voor gevallen van na 2012). Die wordt niet meer nodig geacht, omdat een belastingplichtige met een EWS de hele schuld in 360 maanden afgelost moet hebben. 2.2 Informatieplicht Het is voor de eigenwoningbezitter zelf lastig te berekenen of hij wel telkens aan zijn minimale aflossingsplicht heeft voldaan. Dit hoeft dan ook niet. Banken of andere hypothecaire geldgevers zijn verplicht de informatie jaarlijks aan de belastingdienst door te geven. Dat heet de renseigneringsplicht. In principe hoeft de eigenwoningbezitter zelf hier dus niets aan te doen. Maar deze renseigneringsplicht geldt alleen voor financiële instellingen en dus niet voor particulieren. Wanneer iemand geld leent van zijn ouders voor aankoop (of verbouwing/onderhoud) van de eigen woning, hebben deze ouders die renseigneringsplicht niet. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen moeten ook deze onderhandse leningen minimaal annuïtair worden afgelost. In het geval van onderhandse leningen moet de debiteur de gegevens aan de belastingdienst opgeven (renseigneren). Hiervoor wordt een rekenprogramma beschikbaar gesteld, waar de belastingplichtige alle gegevens kan invullen. Zo kan jaarlijks worden bezien of wordt voldaan aan de minimale aflossingsverplichting. 6

2.3 Sancties bij niet nakomen aflossingsplicht Wat gebeurt er wanneer iemand zijn aflossingsplicht niet nakomt? In beginsel valt de schuld dan niet meer onder de definitie eigenwoningschuld. Dat zou betekenen dat de schuld ineens en in zijn geheel verhuist naar box 3. Renteaftrek is dan niet meer mogelijk, ook niet als iemand later toch zou gaan voldoen aan zijn aflossingsplicht. Verhuizing naar box 3 is onomkeerbaar! De wetgever vindt dit in een aantal gevallen echter een te zware sanctie. Daarom zijn een aantal uitzonderingen in de wet opgenomen. Uitzondering 1 Wanneer iemand op 31-12 van het kalenderjaar niet voldoende van zijn EWS afgelost blijkt te hebben, blijft deze schuld toch EWS. Er moet dan wel aan twee voorwaarden worden voldaan: De achterstand in aflossing moet uiterlijk op 31 december van het volgende jaar zijn ingelopen. De achterstanden mogen niet vaker dan incidenteel plaatsvinden. Zo staat het letterlijk in de wet. Daarmee wordt bedoeld dat bijvoorbeeld iemand niet elke 3 of 4 jaar een achterstand mag hebben, die hij dan in het volgende jaar weer inloopt, zo blijkt uit de parlementaire behandeling. Cor heeft een EWS van 250.000,-. Op 31 december van 2013 zou zijn EWS maximaal 248.000,- mogen bedragen. Het is hem echter niet gelukt deze aflossing te betalen. Zijn schuld is nog steeds 250.000,- op 31-12-2013. Op dat moment is er nog niets aan de hand. De rente blijft aftrekbaar. Zijn maximale EWS op 31-12-2014 is 245.000. Als het hem lukt om op die datum de achterstand volledig in te lopen, is en blijft de schuld EWS. Zou het Cor niet lukken de achterstand in 2014 in te lopen, dan verhuist zijn schuld met terugwerkende kracht vanaf het jaar waarin de achterstand ontstond, naar box 3. Niet alleen is de rente vanaf 2015 niet meer aftrekbaar, ook de achteraf onterecht in aftrek gebrachte rente over 2013 en eventueel 2014 wordt door de Belastingdienst gecorrigeerd. Uitzondering 2 Zelfs wanneer na 1 jaar de aflossingsachterstand nog niet is ingelopen, kan de schuld een EWS blijven. Allereerst blijft de schuld een EWS indien een onbedoelde fout is opgetreden in de betaling van de aflossing. In dat geval, waarbij de bewijslast van die onbedoelde fout bij de belastingplichtige ligt, heeft deze belastingplichtige nog een jaar langer de tijd om dit te herstellen. Een voorbeeld van een onbedoelde fout kan zijn dat om een of andere reden is gerekend met verkeerde bedragen, waarbij uiteraard geen opzet in het spel mag zijn. Zou het zo zijn dat het ook aan het eind van dit tweede jaar niet is gelukt de aflossingsachterstand in te lopen, dan valt de schuld vanaf 1 januari van het tweede jaar in box 3. De belastingdienst komt in dit geval niet terug op de eerder afgetrokken rente. Uitzondering 3 Een andere situatie waarin de schuld een EWS blijft, zelfs als in het volgende jaar de aflossingsachterstand niet is ingelopen, is wanneer de belastingplichtige kan aantonen dat hij betalingsproblemen heeft. Hij moet aannemelijk maken dat hij onvoldoende betalingscapaciteit heeft gehad om zich aan het overeengekomen aflossingsschema te houden. Hij moet dan wel op 1 januari van het tweede jaar nadat de schuld is ontstaan een contractueel nieuw aflossingsschema hebben afgesproken met de geldgever voor de resterende looptijd. Zou het zo zijn dat het aan het eind van dit tweede jaar niet is gelukt de aflossingsachterstand in te lopen, dan valt de schuld vanaf 1 januari van het tweede jaar in box 3 (net als bij uitzondering 2). De belastingdienst komt in dit geval niet terug op de eerder afgetrokken rente. 7

Uitzondering 4 Tot slot is er nog een laatste mogelijkheid voor mensen met een betalingsprobleem. Ook als de eerder genoemde opties niet lukken. Stel bijvoorbeeld dat geen gebruik kan worden gemaakt van uitzondering 3, omdat al vaststaat dat de belastingplichtige deze maandlast niet kan betalen. In dat geval kan de schuld van een EWS blijven als de bank instemt met betalingsuitstel. Vervolgens is verder uitstel mogelijk van maximaal 4 jaar (vanaf het jaar waarin de aflossingsachterstand is ontstaan). Er kan dan namelijk uiterlijk op 31 december van dit vierde jaar een nieuw annuïtair aflossingsschema worden afgesproken voor de resterende duur van de schuld. Een wettelijke voorwaarde is wel dat de geldgever hiermee moet instemmen. Een bank kan hiertoe dus niet worden verplicht! De vraag is in hoeverre een geldgever in de praktijk gemotiveerd is om iemand (maximaal) 4 jaar uitstel te geven. Zou het de belastingplichtige niet lukken om aan deze eis te voldoen, dan valt de schuld vanaf 1 januari van het 4e jaar na het ontstaan van de aflossingsachterstand in box 3. De belastingdienst komt in dit geval niet terug op de eerder afgetrokken rente. Cor, uit het eerdere voorbeeld, blijkt in 2013 te zijn ontslagen. Dat is dan ook de reden dat hij zijn maandlast niet meer kon betalen. Er is geen sprake van een onbedoelde fout, waardoor hij niet in aanmerking komt gebruik te maken van uitzondering 2. Wel is aantoonbaar dat de hoogte van zijn WW-uitkering en zijn eventuele vermogen onvoldoende zijn om de aflossingen te kunnen betalen. Omdat hij in september van 2014 nog geen nieuwe baan heeft gevonden, ziet hij al aankomen dat het hem niet lukt om in dat jaar zijn aflossingsachterstand in te lopen. Hij treedt dan ook in overleg met zijn bank om uiterlijk op 1 januari 2015 een nieuw minimaal annuïtair aflossingsschema te laten vastleggen. Hij wil dus gebruik maken van uitzondering 3. Hij hoopt dan ook dat hij op korte termijn, namelijk vóór 1 januari 2015 wel een nieuwe baan heeft gevonden, zodat hij zich kan houden aan het nieuwe aflossingsschema. Zou dit lukken, en kan hij de nieuwe maandlast betalen, dan blijft zijn schuld gewoon een EWS. Zijn bank heeft met Cor een nieuw aflossingsschema opgesteld, maar het is Cor toch niet gelukt om een baan te vinden. Hij kan dus begin 2015 nog steeds niet aan de aflossingsverplichting voldoen. Hij treedt opnieuw in overleg met de bank met het verzoek op uitstel van betaling tot uiterlijk eind 2017 (het vierde jaar na het ontstaan van de achterstand). Hij wil daarmee gebruik maken van uitzondering 4. De bank is erg terughoudend. Gezien de dalende huizenprijzen en het risico dat Cor in deze economisch zware tijden geen nieuwe baan vindt, is de kans groot dat het huis toch moet worden verkocht en de restschuld daarmee alleen maar oploopt. Maar Cor is een goede prater en het lukt hem met zijn charmes de bank te overtuigen. De bank gaat akkoord met betalingsuitstel tot uiterlijk eind 2017. Als hij eerder een nieuwe baan vindt, moet hij beloven vanaf dat moment de betalingsachterstanden in te lopen. Door deze nieuwe (contractueel vastgelegde) afspraak, blijft ook gedurende 2015 en 2016 de schuld een EWS. Zou het Cor nog steeds niet lukken om vanaf eind 2017 aan de betalingsplicht te voldoen, dan valt de schuld vanaf 1 januari 2017 in box 3. 8

3. Invloed wijzigingen klantsituatie op financieringen vanaf 2013 In dit hoofdstuk bespreken we welke fiscale gevolgen er zijn van zaken als huwelijk, echtscheiding en overlijden op financieringen die onder het nieuwe regime zijn afgesloten vanaf 2013. 3.1 Samenwonen en huwelijk Wanneer één persoon een eigen woning heeft met een EWS (van na 31-12-2012) en hij gaat samenwonen met iemand anders, heeft dit geen invloed op het annuïtaire aflossingsschema. Ook als degene die bij de woningbezitter intrekt zelf ooit een eigen woning heeft gehad, heeft dit geen invloed. Zolang belastingplichtigen geen fiscaal partner zijn geldt het annuïtaire aflossingsschema namelijk alleen voor degene die de EWS is aangegaan. Uiteraard gelden nog wel de regels die vóór 2013 al bestonden. Hierbij doelen we op de omstandigheid dat een eigenwoningreserve (EWR) ontstaan zou zijn vanuit een eerder door de fiscale partners gezamenlijk bewoonde woning wel invloed heeft op de maximale EWS voor de huizenbezitter. Bij huwelijk zou dit in beginsel anders kunnen liggen. Wanneer iemand met een eigen woning gaat trouwen in gemeenschap van goederen, verkrijgt deze partner feitelijk de helft van de eigen woning, maar ook de helft van de EWS. Daaruit zou kunnen worden opgemaakt dat voor deze nieuwe echtgenoot dan een nieuw aflossingsschema opgemaakt zou moeten worden, afhankelijk van zijn of haar eerder genoten hypotheekrenteaftrek. Dit is echter niet het geval. Verkrijging van een (deel van) een woning door huwelijk of geregistreerd partnerschap wordt niet gezien als verkrijging in fiscale zin. Andersom geldt daardoor ook niet dat het gezien wordt als een vervreemding van de eigen woning voor degene die oorspronkelijk de hele woning bezat. Hierdoor ontstaat geen probleem in het kader van de bijleenregeling. Henk heeft in 2013 een eigen woning gekocht met een EWS van 232.000,-. Tien jaar later, in 2023, ontmoet hij Ciska. Ze trouwen in dat jaar nog. Op het moment van het huwelijk heeft Henk altijd voldaan aan de minimale aflossingsplicht. Zijn EWS is op dat moment 190.000,-. Ciska heeft nog nooit een EWS gehad. Ze verkrijgt nu feitelijk juridisch de helft van deze EWS 95.000,-. Je zou kunnen redeneren dat voor haar een nieuw aflossingsschema zou moeten worden opgesteld voor 360 maanden met als oorspronkelijke schuld 95.000,-. Dit is echter niet het geval, omdat de verkrijging in fiscale zin niet gezien wordt als verkrijging. Het aflossingsschema zoals dat voor Henk gold, blijft daarmee gewoon van kracht. 9

3.2 (Echt)scheiding Wanneer twee mensen gezamenlijk een eigen woning hebben en ze gaan uit elkaar, dan blijft het aflossingsschema van kracht voor zover de schuld aan degene die in de woning blijft wonen, toebehoorde. Voor het meerdere, bijvoorbeeld het overgenomen deel van de schuld van de partner, geldt dat dit een nieuwe schuld betreft. Indien de andere partner wordt uitgekocht, geldt voor de schuld waarmee de uitkoop is gefinancierd, ook dat dit een EWS is (net als in situaties vóór 2013). Voor het overgenomen leningdeel en het leningdeel dat wordt gebruikt voor uitkoop geldt een apart aflossingsschema! Per leningdeel moet vanaf dat moment jaarlijks worden berekend of er aan de minimale aflossingsverplichting is voldaan. Daarnaast geldt dat de verkopende partij in geval van een overwaarde ook een eigenwoningreserve verkrijgt. De EWR wordt bij vervreemding van de eigen woning vanaf 2013 altijd toegewezen aan degene die tot de woning en de EWS gerechtigd was. Het is dus niet meer mogelijk de EWR naar wens toe te scheiden aan de ex-partner. Simon en Karin hebben in 2013 samen voor het eerst een eigen woning gekocht. Ze zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. Op de woning rust bij aanvang een EWS van 260.000,-. Ze voldoen ieder jaar aan de minimale aflossingsverplichting. Na precies 8 jaar besluiten Simon en Karin te scheiden. De EWS is op dat moment 224.000,-. De waarde van de woning is dan 320.000,-. Omdat ze in gemeenschap van goederen waren gehuwd, was ieder gerechtigd tot de helft van de waarde en van de EWS. Karin besluit in de woning te blijven wonen en Simon uit te kopen. De waarde van het deel van de woning van Simon bedraagt 160.000,-, terwijl zijn deel van de EWS 112.000,- is. Hij heeft daardoor een overwaarde van 48.000,-, waarvoor Karin hem uitkoopt. Voor dat bedrag gaat Karin een nieuwe lening aan. Deze nieuwe lening wordt aangemerkt als EWS, waarvoor een nieuw aflossingsschema gaat gelden met een duur van 360 maanden. Daarnaast neemt ze de schuld van Simon over. Dit is voor haar een nieuwe schuld, nieuwe regime gaat gelden. Onduidelijk is hoe lang Karin voor de aflossing van deze lening heeft. Na de scheiding en overname van schuld en woning door Karin, geldt voor Karin dus het volgende: Karin heeft drie schulden, die zijn aan te merken als EWS: EWS 1: aanvangsbedrag 112.000,-, resterende duur tot volledige aflossing 360 -/- 96 = 264 maanden. EWS 2: aanvangsbedrag 112.000,-, resterende duur tot volledige aflossing is 264 of 360 maanden. 1 EWS 3: aanvangsbedrag 48.000,-, resterende duur tot volledige aflossing 360 maanden Voor Simon geldt dat hij een EWR heeft van 48.000,-. We gaan verderop in deze syllabus in op de gevolgen van de door hem eerder genoten hypotheekrenteaftrek, indien hij later opnieuw een woning zou kopen. Zouden Simon en Karin in bovengenoemd voorbeeld gehuwd zijn buiten elke gemeenschap van goederen, waarbij de woning op voorhand al volledig eigendom zou zijn geweest van Karin, dan hoeft zij in beginsel Simon niet uit te kopen, omdat het al haar woning was. Daartegenover staat dat Simon ook niets vervreemdt en daardoor geen EWR heeft na de scheiding. 1 ING Bank gaat hierover duidelijkheid vragen aan de Belastingdienst 10

3.3 Overlijden Zoals beschreven in paragraaf 3.1, is geen sprake van vervreemding of verkrijging in geval van boedelmenging door huwelijk. In de situatie van overlijden van een fiscaal partner is eveneens geen sprake van een vervreemding. Indien van een echtpaar één van de echtelieden overlijdt, erft de ander in beginsel de andere helft van de woning, en ook de andere helft van de EWS. Omdat dit geen verkrijging is in de zin van de bijleenregeling en ook niet in de zin van de aflossingseis, blijft de oude aflossingseis dus gewoon lopen. Arend en Marleen zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. Ze hebben in 2013 een woning gekocht, waarvoor toen een EWS is afgesloten van 300.000,-. Na 20 jaar overlijdt Arend. Jaarlijks is voldaan aan de minimale aflossingsverplichting, waardoor de EWS op het moment van overlijden van Arend nog 151.000,- bedraagt. Voor Marleen, die de helft van de woning en de EWS erft, geldt dat de aflossingsverplichting zoals die rustte op deze EWS, gewoon blijft doorlopen. Ze moet deze dus in 10 jaar volledig en minimaal annuïtair aflossen. Bovenstaand voorbeeld zal weinig verbazing wekken. Maar er zijn situaties denkbaar waarbij het doorlopen van de aflossingsverplichting minder vanzelfsprekend lijkt. Arie koopt in 2013 een eigen woning. Hij gaat op dat moment een EWS aan van 250.000,-. Hij is dan nog alleenstaand. Arie voldoet jaarlijks aan de minimale aflossingsverplichting. In 2037 leert Arie Manoesjka kennen. Het klikt tussen hen en ze trekt bij Arie in. Ze stellen een samenlevingscontract op en maken een testament, waarin is aangegeven dat Manoesjka enig erfgenaam van Arie is. Een jaar later overlijdt Arie. De EWS is op dat moment nog 72.000,- en heeft 300 maanden gelopen. Manoesjka erft op basis van het testament de woning en de EWS van Arie. Zij zelf heeft nog nooit een EWS gehad. Toch zal ze de EWS binnen 60 maanden volledig en minimaal annuïtair moeten aflossen, omdat de verkrijging door overlijden niet wordt gezien als een fiscale verkrijging in de zin van de bijleenregeling. De bestaande aflossingsplicht loopt dus gewoon door. In het kader van estate planning is het van belang rekening te houden met dit soort situaties. Het kan een reden zijn om ondanks de relatief lage EWS aan het eind van de 360-maandenperiode van aftrek, toch een ORV te houden of te sluiten, zodat nabestaanden geen last van de aflossingsverplichting hebben. 11

4. Invloed wijzigingen woonsituatie op financieringen vanaf 2013 In dit hoofdstuk beschrijven we de fiscale gevolgen van wijzigingen in de woonsituaties van belastingplichtigen die voor het eerst een EWS hadden in of na 2013. Het zijn voornamelijk situaties die doorstromers betreffen, zoals verhuizingen, maar ook renteverlengers, oversluiters en ophogers maken deel uit van dit hoofdstuk. We beginnen met een algemene regel: in samenspraak tussen geldgevers, de AFM en het Ministerie van Financiën is afgesproken dat de maximale hypothecaire lening op basis van zekerheid wordt afgebouwd. In 2012 was het nog mogelijk 106% van de marktwaarde van de woning te lenen (met NHG nog 108%). Dit percentage, dat ook wel LTV-ratio (Loan-to-value) wordt genoemd, wordt geleidelijk afgebouwd naar 100%. In 2013 kan nog 105% worden geleend. Elk volgend jaar neemt dit percentage af met 1%-punt tot 100%, waardoor de maximale lening op basis van zekerheid vanaf 2018 niet meer bedraagt dan 100% van de marktwaarde van de woning. Deze LTV-ratio wordt wettelijk vastgelegd. Eventuele bijkomende kosten moeten vanuit eigen middelen worden betaald. In het vervolg van deze syllabus gaan we telkens uit van een maximale lening van 100%, hoewel het in de praktijk tot en met 2017 iets meer zou kunnen zijn. 4.1 Verhuizen naar een duurdere woning Wanneer iemand verhuist naar een andere woning, blijft het lopende aflossingsschema van kracht voor wat betreft de EWS op het moment van vervreemding van de oude woning. Daarnaast blijft ook de bijleenregeling van kracht. Verhuist iemand naar een duurdere woning, dan zal voor het deel van de EWS dat hoger is dan de oude EWS een nieuw aflossingsschema gaan gelden met een nieuwe 360-maandeneis. Eric heeft in 2013 zijn eerste eigen woning gekocht. Daarvoor ging hij toen een EWS aan van 272.000,-. Na 8 jaar (96 maanden) verhuist hij naar een andere woning. De EWS op zijn oude woning is op dat moment 234.000,-. Hij verkoopt zijn oude woning voor 330.000,-. Zijn nieuwe woning kost 400.000,-. Op basis van de bijleenregeling heeft Eric een vervreemdingssaldo van 330.000,- -/- 234.000,- = 96.000,-. De maximale lening voor zijn nieuwe woning is daarom 400.000,- -/- 96.000,- = 304.000,-. Deze lening moet worden opgesplitst in twee delen. Deel 1: een lening van 234.000,- die gedurende 264 maanden volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost (360 -/- 96 maanden). Deel 2: een lening van 70.000,- (het restant) die gedurende 360 maanden volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost. 12

4.2 Eerst verhuizen naar een goedkopere woning Aflossingsstand Wanneer iemand naar een goedkopere woning verhuist, gaat dezelfde regeling op. Alleen kan het in dat geval betekenen dat de nieuwe lening lager is dan de EWS op de te verkopen woning op het moment van vervreemden. Ineke en Jan verkopen in 2020 hun woning, die ze in 2013 hebben gekocht. De kinderen zijn het huis uit en ze willen kleiner gaan wonen. De oorspronkelijke lening op de oude woning was in 2013 280.000,-. Op het moment dat ze de woning verkopen bedraagt deze EWS nog 248.000,-. De oude lening heeft dan 84 maanden gelopen. Ze verkopen de woning voor 290.000,-. De nieuwe woning kopen ze voor 182.000,-. Als gevolg van de bijleenregeling hebben Ineke en Jan een vervreemdingssaldo van 290.000,- -/- 248.000,- = 42.000,-. De lening op de nieuwe woning is maximaal 182.000,- -/- 42.000,- = 140.000,-. Hiervoor geldt dat deze lening minimaal annuïtair en geheel moet worden afgelost in 276 maanden (360 -/- 84). Maar wat zou er gebeuren wanneer Ineke en Jan later besluiten toch weer naar een duurdere woning te verhuizen? In de nieuwe artikelen in de Wet Inkomstenbelasting 2001, is daarvoor een nieuw begrip opgenomen: de aflossingsstand. Dit begrip is in het leven geroepen om te voorkomen dat iemand enige tijd hypotheekrenteaftrek geniet (volgens het minimale aflossingsschema), vervolgens gaat huren of goedkoper wonen en daarna weer een nieuwe lening aangaat, waarvoor opnieuw 360 maanden hypotheekrenteaftrek zou kunnen worden genoten. Op het moment dat iemand zijn koopwoning vervreemdt (verkoop of verhuur), wordt vastgesteld over welk bedrag hij een nog resterend aflossingsschema heeft staan dat op dat moment bevroren wordt. Dat wordt de aflossingsstand genoemd. Waar de eigenwoningreserve een maximale houdbaarheidsduur heeft van 3 jaar, geldt dit niet voor de aflossingsstand. Deze vervalt nooit, maar blijft levenslang van kracht. We lichten dit opnieuw toe aan de hand van een voorbeeld. (vervolg) Ineke en Jan uit het vorige voorbeeld wonen in hun nieuwe, kleinere woning. Ze zijn er eigenlijk niet zo gelukkig mee, want het is gewoon te krap. Ze hopen nog eraan te zullen wennen, maar dat lukt niet. Precies 4 jaar nadat ze in de kleinere woning zijn gaan wonen, verhuizen ze opnieuw. Ditmaal vinden ze een woning die precies bij hun wensen past. De woning kost 352.000,-. De oude (kleine) woning verkopen ze voor 198.000,-. De EWS op deze woning bedraagt op het moment van verkoop 131.000,-. Op basis van de bijleenregeling is hun maximale EWS 352.000,- -/- ( 198.000,- -/- 131.000,-) = 285.000,-. Toen Ineke en Jan hun eerste woning verkochten, hadden ze al 84 maanden hypotheekrenteaftrek genoten over een oorspronkelijke schuld van 280.000,- die was afgebouwd tot 248.000,- toen ze de woning verkochten. Daarna gingen ze een nieuwe schuld aan van 140.000,- waarvan het aflossingsschema doorliep. 13

Ze hebben toen van de belastingdienst een beschikking aflossingsstand ontvangen. Hierin staat dat ze een aflossingsstand hadden van 108.000,- ( 248.000,- -/- 140.000,-), met een resterende looptijd van 276 maanden (360 -/- 84). Deze aflossingsstand herleeft weer, nu ze opnieuw duurder gaan wonen. Dit betekent dat de lening van Ineke en Jan van 285.000,- moet worden opgesplitst in 3 delen: Deel 1: een EWS van 131.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 228 maanden (360 -/- 84 -/- 48). Deel 2: een EWS van 108.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 276 maanden (360 -/- 84) de herleefde aflossingsstand. Deel 3: een EWS van 46.000,- ( 285.000,- -/- 131.000,- -/- 108.000,-) die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 360 maanden. Wanneer Ineke en Jan uit dit voorbeeld een grotere woning gekocht zouden hebben van 290.000,-, dan zou de maximale nieuwe EWS 223.000,- ( 290.000,- -/- 67.000,-) zijn geweest. In dat geval zou deel 1 van de lening gelijk zijn ( 131.000,-) en zou daarnaast 92.000,- in 276 maanden moeten worden afgelost (deel 2). Er zou dan geen deel 3 zijn. Maar de aflossingsstand is dan niet volledig verbruikt. Deze was immers 108.000,-. Dit betekent dat ze een nieuwe beschikking aflossingsstand ontvangen van 16.000,- ( 108.000,- -/- 92.000,-), die eventueel herleeft bij een nieuwe verhuizing naar een andere woning. De hoogte van de aflossingsstand wordt berekend conform de formule uit paragraaf 2.1. In theorie kan het zo zijn dat iemand halverwege het jaar verhuist en dan dat jaar nog niet heeft afgelost. Het toetsmoment is immers 31-12 van enig jaar, dus in theorie kan iemand pas op 31-12 voldoen aan zijn aflossingsplicht voor dat jaar. Maar als iemand halverwege het jaar verhuist, wordt berekend hoe hoog de aflossingsstand is alsof er maandelijks afgelost zou zijn. Zou dat niet gebeuren, dan kan het zo zijn dat de EWS op de te verkopen woning te hoog wordt vastgesteld, waardoor de EWR lager zou zijn en de aflossingsstand te hoog. Dat wil de fiscus uiteraard voorkomen. 4.3 Verhuizen naar een huurwoning Aflossingsstand Wanneer iemand zijn eigen woning vervreemdt en vervolgens naar een huurwoning verhuist, ontvangt een beschikking aflossingsstand. Het saldo van de aflossingsstand herleeft wanneer de huurder opnieuw een woning koopt. Nogmaals: hierbij bestaat geen vervaltermijn voor deze aflossingsstand! Horace heeft in 2013 een eigen woning gekocht voor 250.000,-. Dit was bij aanvang ook zijn EWS. In 2018 (na 60 maanden) verhuist hij naar een huurwoning. Hij verkoopt zijn eigen woning voor 263.000,-. Zijn EWS is op dat moment nog 231.000,-. Hij ontvangt een beschikking aflossingsstand voor dit bedrag, met een resterende aflossingsduur van 300 maanden. Daarnaast heeft hij een EWR van 32.000,- ( 263.000,- -/- 231.000,-). In 2022 besluit Horace opnieuw te gaan kopen. Hij schaft een eigen woning aan voor 316.000,-. Omdat zijn EWR inmiddels is verdampt (er zijn meer dan 3 jaar verstreken na de verkoop), is dit bedrag ook de maximale EWS. 14

Wel moet de schuld van 316.000,- gesplitst worden in twee delen, onder invloed van de aflossingsstand: Deel 1: een EWS van 231.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 300 maanden. Deel 2: een EWS van 85.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 360 maanden. 4.4 Aftrek rente restschuld Wanneer iemand verhuist, is er behalve de aflossingsstand nog een andere regel in het leven geroepen: een eventuele restschuld die overblijft na verkoop van de oude eigen woning, blijft gedurende 10 jaar in box 1. De restschuld moet dan wel ontstaan zijn in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Voor de restschuld geldt niet de aflossingsverplichting. Anja heeft in 2013 een woning gekocht voor 212.000,-. Dit is ook haar oorspronkelijke EWS. Ze heeft al gauw spijt van haar aankoop. Ze besluit in 2014, na precies 1 jaar, de woning te verkopen. De woning levert dan 200.000,- op. De EWS is op dat moment nog 209.000,-. Ze heeft een restschuld van 9.000,-. Ze heeft dit geld niet op haar rekening staan, de schuld blijft bestaan. Ze mag dan tot tien jaar na 2014 de rente over deze schuld aftrekken van de inkomstenbelasting. Ook als Anja een nieuwe woning zou kopen, geldt dat ze deze schuld in box 1 mag houden. In de praktijk is het de vraag in hoeverre banken zullen meewerken aan het financieren van een restschuld. Er staat immers geen zekerheid (hypotheekrecht) tegenover. De restschuld zal in de praktijk in beginsel blijven bestaan bij de geldgever waar deze oorspronkelijk is ontstaan. Wanneer iemand vervolgens een hypothecaire financiering aangaat bij een andere bank (bij aankoop van een andere woning), is deze nieuwe geldgever niet wettelijk verplicht de restschuld over te nemen. Bovendien is de vraag welk rentetarief een geldgever dan in rekening zou brengen. De rentes op hypothecaire financieringen is (nu nog) historisch laag. Dat komt mede door de zekerheid die banken hebben op basis van het onderpand. Voor een restschuld geldt dat niet, waardoor naar verwachting het rentetarief voor consumptieve financieringen zal gelden, als de geldgever al zou meewerken. De aftrekbaarheid van de rente over restschuld is weliswaar fiscaal een mooi gebaar, maar zal in de praktijk wellicht weinig opleveren. Als het rentetarief van 5% (hypothecair) bijvoorbeeld 12% wordt (consumptief), dan zal, ondanks de aftrekbaarheid van de rente, de nettolast toch sterk toenemen. 4.5 Tijdelijk twee woningen In de voorgaande paragrafen hebben we het gehad over verhuizingen. Daarbij werd uitgegaan van de ideale situatie dat een woning werd verkocht op het moment dat de nieuwe woning werd gekocht. In de praktijk gebeurt dit echter niet snel. Wanneer iemand een nieuwe woning koopt, terwijl de oude woning nog niet is verkocht, blijft de oude woning nog 2 jaar + het lopende kalenderjaar in box 1. Ook vervalt voor de lening op die woning de aflossingsverplichting, mits de woning leeg is en te koop staat. 15

Andersom kan het ook zo zijn dat iemand een nieuwbouwwoning aanschaft. Daarvoor geldt hetzelfde: de gesaldeerde rente over de lening voor de nieuwbouwwoning valt in box 1 als EWS gedurende 2 jaar + het lopende jaar en de aflossingsverplichting ontstaat pas indien de woning wordt betrokken. Ook voor een eventuele overbruggingsfinanciering geldt geen aflossingsverplichting. Bert heeft in april 2013 een eerste eigen woning gekocht voor 165.000,-. Dit was ook zijn EWS. In april 2017 besluit hij te gaan verhuizen. Hij koopt een andere woning voor 220.000,- en trekt hier direct in. De oude woning zet hij te koop. Hij verwacht hiervoor een bedrag te ontvangen van 180.000,-. De schuld op de oude woning is door de aflossingen inmiddels gedaald tot 155.000,-. De EWS op de nieuwe woning is vooralsnog 220.000,-, omdat hij zijn oude woning nog niet heeft vervreemd. Op het moment dat hij verhuist, gebeuren er een aantal zaken: Allereerst vervalt de aflossingsverplichting op zijn oude EWS van 155.000,-. De nieuwe financiering van 220.000,- valt uiteen in 3 delen. Deel 1: een EWS van 155.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 312 maanden. Deel 2: een EWS van 40.000,- (het restant) die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 360 maanden. Deel 3: een overbruggingsfinanciering van 25.000,- ( 180.000,- -/- 155.000,-), waarvoor géén aflossingsverplichting bestaat. Als Bert zijn woning uiteindelijk verkoopt voor minder dan hij had verwacht, namelijk 175.000,-,dan wordt de overbruggingsfinanciering slechts voor 20.000,- afgelost. De overige 5.000,- verschuift dan naar deel 2, waarvoor het aflossingsschema van 360 maanden gaat lopen. Let wel: de termijn van twee jaar + het lopende jaar is in het kader van de kredietcrisis verlengd naar 3 jaar + lopend jaar. Deze verlenging zou per 1 januari 2013 zijn vervallen, omdat het een tijdelijke maatregel betrof. Dat vond de overheid niet wenselijk. Daarom heeft ze de termijn met één jaar verlengd. Dat betekent dat iemand die in 2010 zijn woning leeg en te koop heeft gezet, de rente nog over 2013 kan aftrekken(3 jaar + lopend jaar). Vanaf 2014 wordt deze termijn weer het lopend jaar + 2 jaar. Verhuurde te koop staande woningen In het kader van deze aanpassing vermelden we ook de crisismaatregel die geldt voor te koop staande woningen die verhuurd zijn. Indien iemand zijn te koop staande woning verhuurt, verhuist deze woning en de daarbij horende financiering naar box 3. In 2010 is besloten dat de financiering terugverhuist naar box 1, indien de huurders weer uit de woning vertrekken, mits de duur van 3 jaar + het lopende jaar nog niet is verstreken. Het gaat alleen om gevallen van tijdelijke verhuur (met een tijdelijk huurcontract en een vergunning in het kader van de Leegstandswet) van te koop staande woningen, waarbij niet de intentie bestaat deze woning ooit weer te zullen gaan bewonen. Deze regeling zou per 1 januari 2013 vervallen. Vanwege de aanhoudende malaise op de huizenmarkt is echter besloten deze regeling nog met 1 jaar te verlengen. Iedereen wiens te koop staande woning tijdelijk is verhuurd en waarvan de huur eindigt in 2013, kan de woning en bijbehorende schuld dus terugplaatsen in box 1. Let wel: dit geldt wederom wanneer voldaan is aan de maximale termijn van 3 jaar + lopend jaar. Vanaf 2014 wordt deze termijn weer het lopend jaar + 2 jaar. 16

Uiteraard geldt er geen aflossingsverplichting in de periode dat de woning wordt verhuurd. Gedurende de periode van verhuur is namelijk geen sprake van een EWS. Na terugverplaatsing in box 1 ontstaat geen aflossingsverplichting, zolang de woning leeg en te koop staat. 4.6 Renteverlenging, oversluiting en verhoging Ook wanneer iemand niet verhuist, kan de woonsituatie of de financieringssituatie veranderen. Denk hierbij aan renteverlengers, oversluiters of ophogers. In geval van een renteverlenging, waarbij de nieuwe en oude rente verschillen, moet een nieuwe annuïteit worden berekend. Daarbij wordt uitgegaan van de berekende maximale EWS direct voorafgaand aan de rentewijziging, of, indien dit lager is, van de werkelijke EWS. Voor berekening van de (theoretische) maximale EWS direct voorafgaand aan de rentewijziging, wordt de formule uit paragraaf 2.1 gebruikt: B x = B 0 1 x ( 1 + i ) ( ) m 1 n 1 + i m 1 De uitkomst van deze formule wordt vervolgens het uitgangspunt voor berekening van de nieuwe annuïteit middels de volgende formule: A m = B 0 i m 1 (1 + i m ) De B 0 in deze formule is de schuld direct voorafgaand aan de rentewijziging. i m is de nieuwe rente (per maand) n is de resterende looptijd in maanden Anton heeft in 2013 een woning gekocht met een EWS van 180.000,-. De rente stond 5 jaar vast op 4,8% per jaar (0,4% per maand). Zijn annuïteit is 944,40 (de uitkomst van n 0,004 A m = 180.000 ) 360 1 (1 + 0,004 ) Na 5 jaar krijgt hij een nieuw renteaanbod voor 5 jaar vast van 5,2% per jaar (0,433% per maand). Anton gaat op dit aanbod in. Zijn restschuld is na 60 maanden, direct voorafgaand aan de rentewijziging: ( 1 + 0,004 ) ( 1 + 0,004 ) 60 1 Bx = 180.000 1 = 164.817,22 360 1 Bij de nieuwe rente en een resterende looptijd van 300 maanden, wordt zijn nieuwe annuïteit: A 0,004333 = 164.817,22 1 (1 + 0,004333 m = 300 ) 982,81 17

Zou Anton uit bovenstaand voorbeeld tussentijds extra hebben afgelost, waardoor zijn EWS na 5 jaar lager zou zijn geweest dan het berekende bedrag, dan moet van dit lagere bedrag worden uitgegaan in de berekening van de nieuwe annuïteit. Zoals uit de eerdere paragrafen is gebleken, kan het zo zijn dat iemand een EWS heeft die bestaat uit verschillende leningdelen (bijvoorbeeld omdat hij eerder al verhuisd is). In dat geval moet de berekening worden gedaan per fiscaal leningdeel. Voor een oversluiter iemand die zijn EWS oversluit naar een andere geldgever geldt exact hetzelfde als voor een renteverlenger. De berekeningsmethode is dan ook identiek. Anita heeft in 2013 een eigen woning gekocht en is in 2016 verhuisd naar een duurdere woning. Daardoor heeft ze nu, in 2023, een EWS die bestaat uit twee leningdelen: Deel 1: een (resterende) EWS van 183.000,- die oorspronkelijk in 2013 is begonnen verstreken looptijd is 120 maanden. Deel 2: een (resterende) EWS van 53.000,- die oorspronkelijk in 2016 is begonnen verstreken looptijd is 84 maanden. Ze vindt de rente die ze betaalt op haar totale lening te hoog en wil oversluiten naar een andere aanbieder. Deze biedt haar een rente aan van 4,4% voor 10 jaar vast. Haar nieuwe annuïteit wordt als volgt berekend: 0,0036667 Voor leningdeel 1: Am 1 = 183.000 = 1.147, 89 240 1 (1 + 0,0036667 ) 0,0036667 Voor leningdeel 2: Am 2 = 53.000 = 305, 63 276 1 (1 + 0,0036667 ) In totaal wordt haar minimale nieuwe annuïteit daarmee 1.453,52 Uiteraard moet de overgesloten lening ook in twee delen worden opgemaakt, omdat voor de eerste lening geldt dat deze over 240 maanden volledig moet zijn afgelost en voor de tweede pas over 276 maanden. Wanneer iemand zijn eigen woning wil verbouwen of verbeteren, dan wel onderhouden en daarvoor een financiering aangaat, geldt in beginsel dat er een nieuwe 360-maandenperiode ingaat. Dat is alleen anders wanneer de belastingplichtige nog een aflossingsstand had, bijvoorbeeld omdat hij goedkoper is gaan wonen. In dat geval herleeft zijn aflossingsstand weer (tot ten hoogste het bedrag dat gefinancierd wordt, dan wel de aflossingsstand). We hebben al eerder kennis gemaakt met Ineke en Jan. Zij verkopen hun woning, die ze in 2013 gekocht hadden. Het is inmiddels 2020. De oorspronkelijke lening op de oude woning was in 2013 280.000,-. Op het moment dat ze de woning verkopen bedraagt deze EWS nog 248.000,-. De oude lening heeft dan 84 maanden gelopen. Ze verkopen de woning voor 290.000,-. De nieuwe woning kost hen 182.000,-. Als gevolg van de bijleenregeling hebben Ineke en Jan een vervreemdingssaldo van 290.000,- -/- 248.000,- = 42.000,-. 18

De lening op de nieuwe woning is maximaal 182.000,- -/- 42.000,- = 140.000,-. Hiervoor geldt dat deze lening minimaal annuïtair en geheel moet worden afgelost in 276 maanden (360 -/- 84). Daarnaast hebben ze een beschikking aflossingsstand ontvangen van 108.000,- met een resterende duur van 276 maanden (zie voor uitleg het voorbeeld op bladzijde 13). Tot zover nog niets nieuws ten opzichte van het oude voorbeeld. In plaats van te verhuizen, besluiten ze de kleine woning waarin ze zitten grondig te verbouwen. Ze hebben ruimte genoeg voor een ruime aanbouw. Dit gaat ze 40.000,- kosten. Dat geld willen ze lenen. In beginsel geldt voor deze financiering dat daarvoor een nieuw aflossingsschema moet worden opgesteld voor 360 maanden. Maar omdat ze nog een aflossingsstand hebben van 108.000,- moet het aflossingsschema voor de financiering van hun verbouwing voorzien in een volledige aflossing binnen 276 maanden. Ze ontvangen daarna een nieuwe beschikking aflossingsstand van 68.000,- ( 108.000,- -/- 40.000,-) met een resterende looptijd van 276 maanden. 19

5. Gevolgen wetswijziging op 31-12-2012 bestaande financieringen In dit hoofdstuk gaan we in op het overgangsrecht voor bestaande financieringen. Dit overgangsrecht houdt in de oude voorwaarden, zoals die tot en met 2012 golden, blijven gelden (eerbiedigende werking). Er is dus geen aflossingsplicht voor bestaande financieringen. We beginnen met uitleg over het begrip bestaande financieringen. Daarna gaan we in op het algemeen geldende overgangsrecht en gevolgen van wijzigingen in klant- of woonsituaties. 5.1 Het begrip bestaande financieringen Wanneer iemand op 31 december 2012 een EWS heeft, geldt daarvoor het overgangsrecht. Dit is de meest letterlijke uitleg van het woord bestaande financiering. De hoogte van de lening waarvoor het overgangsrecht geldt, is de lening op 31-12-2012. Maar latere aflossingen op die schuld verlagen de schuld waarvoor de eerbiedigende werking van het overgangsrecht geldt. Bij een volgende verhuizing blijft de eerbiedigende werking van kracht voor zover de lening niet verhoogd wordt. Karel heeft op 31-12-2012 een bestaande EWS van 162.000,-. Deze lening valt onder het overgangsrecht. In maart 2013 lost hij 25.000,- af op zijn EWS, waarmee deze verlaagd wordt tot 137.000,-. In juni 2013 verkoopt hij zijn woning voor 200.000,- en koopt hij direct een andere woning voor 240.000,-. Als gevolg van de vervreemding van zijn eigen woning realiseert Karel een vervreemdingssaldo van 63.000,-. Als gevolg van de bijleenregeling is zijn nieuwe EWS maximaal 177.000,-. Als Karel in maart niets op zijn EWS had afgelost, zou de nieuwe lening voor 162.000,- onder het overgangsrecht vallen (geen fiscale aflossingsplicht). Maar hij heeft wel afgelost, dus geldt het overgangsrecht nog slechts voor de schuld die na de aflossing resteerde, of wel 137.000,-. Voor de overig te financieren 40.000,- geldt dat deze in 360 maanden volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost (de nieuwe regelgeving). Maar ook mensen die op 31 december 2012 al een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst hadden tot het verwerven van een eigen woning, vallen onder de eerbiedigende werking, hoewel ze op 31-12- 2012 zelf nog geen EWS hadden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn voor mensen die een koopovereenkomst hebben getekend voor een woning, waarbij de woning pas later wordt geleverd. Een ander voorbeeld is een koop/aanneemovereenkomst voor een nieuwbouwwoning. Deze regel geldt ook voor onherroepelijke overeenkomsten op 31-12-2012 voor verbouwing of onderhoud van de eigen woning. Voorwaarde voor mensen die hiervan gebruik willen maken is dat ze uiterlijk op 31-12-2013 wel een EWS hebben. Het is dus niet mogelijk op 30 december nog snel een overeenkomst te tekenen voor aanschaf van een bestaande woning die in januari 2014 pas geleverd wordt. In een dergelijk geval valt de in januari 2014 ontstane EWS niet onder de eerbiedigende werking. 20