Mozaïek Wonen Overlegwet-overeenkomst 2009 en Reglement voor bewonerscommissies 2009 Versie 3.1 9 september 2009
Inhoudsopgave 1 Overlegwet-overeenkomst 2009 3 2 Reglement bewonerscommissies 2009 12 Bijlage I: Bevoegdheden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies 15 Bijlage II: Tekst Overlegwet en enkele andere relevante wetsartikelen 18 3 Toelichting Overlegwet-0vereenkomst 25 3.1 Algemene inleiding op Overlegwet-overeenkomsten 25 3.2 Artikelsgewijze toelichting Overlegwet-overeenkomst 2009 28 3.3 Toelichting van enkele bevoegdheden in Bijlage I 32 Overlegwet-overeenkomst Pagina 2 9 september 2009
1 Overlegwet-overeenkomst 2009 (tekst versie 3.0) Ondergetekenden: Stichting Mozaïek Wonen, gevestigd en kantoor houdende te Gouda, Bachstraat 1 (postcode 2807 HZ), hierna te noemen Mozaïek Wonen, vertegenwoordigd door E.A. Kraan en P. de Klerk, directeur-bestuurders, en A) Koepel van huurdersverenigingen (samenwerkingsverband van Huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Bodegraven) gevestigd te Gouda, Heemskerkstraat 41c, (postcode 2805 SL) hierna te noemen "Koepel", vertegenwoordigd door G. van der Laan mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersvereniging voorzitter Huurdersverenging Beter Wonen Gouda Bodegraven Mevrouw J. van Leeuwen secretaris Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda W.J. den Oudsten secretaris Huurdersvereniging Bodegraven en B) Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda gevestigd te Gouda, Heemskerkstraat 41c, (postcode 2805 SL) hierna te noemen "BeWoGo", vertegenwoordigd door G. van der Laan mevrouw J. van Leeuwen voorzitter BeWoGo secretaris BeWoGo en C) Huurdersvereniging Bodegraven gevestigd te Bodegraven, Bodelolaan 20, (postcode 2411 VR) hierna te noemen "HVB", vertegenwoordigd door mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersvereniging Bodegraven W.J. den Oudsten secretaris Huurdersvereniging Bodegraven Overlegwet-overeenkomst Pagina 3 9 september 2009
overwegend: Als maatschappelijke onderneming beoogt Mozaïek Wonen te voorzien in voldoende huisvesting, het vergroten van woongenot en het bevorderen van zeggenschap van huurders over het wonen, de woningen en de woonomgeving. Dit doel concretiseert Mozaïek Wonen door middel van het bouwen, beheren, verhuren en verkopen van woningen en maatschappelijk vastgoed in de regio Midden-Holland. Mozaïek Wonen is verantwoordelijk voor het beleid en het beheer ter zake. De Koepel stelt zich ten doel de belangen van huurders van woningen van Mozaïek Wonen te behartigen op regionaal niveau. Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda (BeWoGo) en Huurdersvereniging Bodegraven (HVB) behartigen hetzelfde belang op lokaal niveau in de genoemde gemeenten. Mozaïek Wonen wil ten dienste van belangenbehartiging door huurdersorganisaties en bewonerscommissies afspraken maken over agendarecht, informatierecht, overlegrecht, recht van advies en instemmingsrecht ter uitvoering van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet). Ook enkele voordrachten tot benoeming behoeven een afspraak. Het komt de kwaliteit van inspraak en invloed van huurders ten goede, alsook de effectiviteit van woningbeheer, indien de Koepel in dit kader zoveel mogelijk optreedt als representant van alle huurders van Mozaïek Wonen. Daarnaast is het wenselijk dat Mozaïek Wonen een Overlegwet-overeenkomst sluit met de lokale huurdersorganisaties: BeWoGo en HVB. Het overleg tussen Mozaïek Wonen, de Koepel, lokale huurdersorganisaties en bewonerscommissies heeft tot doel: het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen, van het wonen en van de woonomgeving, alsook het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en Mozaïek Wonen. In deze Overlegwet-overeenkomst omschrijven Mozaïek Wonen, de Koepel en de lokale huurdersorganisaties BeWoGo en HVB primair hun onderlinge betrekkingen. Die betrekkingen kunnen zij echter niet voldoende bepaalbaar omschrijven wanneer zij daarbij geheel voorbij zouden gaan aan zeggenschap van (een) bewonerscommissie(s). Daarom schetst deze Overlegwet-overeenkomst in verschillende bepalingen en in het bevoegdhedenoverzicht (Bijlage I) opvattingen van Mozaïek Wonen en van de Koepel met betrekking tot de positie, de rol en de aanspraken op bewonersinvloed van bewonerscommissies. De verhouding tussen Mozaïek Wonen en bewonerscommissies is overigens ook onderwerp van een afzonderlijk Reglement bewonerscommissies, waarin Mozaïek Wonen haar zienswijze op het uitoefenen van bewonersinvloed door bewonerscommissies omschrijft. Mozaïek Wonen, de Koepel en bewonerscommissies onderschrijven het belang om de rechten van de huurders en de bewonerscommissie in complexen van gemengd bezit en met een Vereniging van Eigenaren te borgen door deze in de Overlegwet-overeenkomst en in het Reglement bewonerscommissies vast te leggen. Overlegwet-overeenkomst Pagina 4 9 september 2009
komen het volgende overeen: ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1 Definities Adviesrecht Agendarecht Bewonerscommissie Complex(en)overleg Geschil Huurder Huurdersorganisatie Huurwoning Informatierecht Instemmingsrecht Het recht van een huurdersorganisatie of een bewonerscommissie om over een aantal onderwerpen aan Mozaïek Wonen schriftelijk advies uit te brengen. Mozaïek Wonen mag daarvan niet afwijken dan na schriftelijke motivering. De Koepel, een huurdersorganisatie en een bewonerscommissie zijn bevoegd tot het agenderen van onderwerpen in het in deze overeenkomst bedoelde overleg met Mozaïek Wonen. De door Mozaïek Wonen herkende commissie in de zin van artikel 1 lid 1 sub g Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II), die de woonbelangen van alle huurders van één of meerdere complexen behartigt. Leden van een bewonerscommissie zijn huurders van een woning in zo n complex. Het overleg op complex(en)- of wijkniveau tussen een vertegenwoordiging van Mozaïek Wonen en de bewonerscommissie(s) anderzijds. Dit overleg betreft onderwerpen die op complex(en)niveau van belang zijn. Een geschil dat voortvloeit uit toepassing van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) en/of deze Overlegwet-overeenkomst, dat door een partij schriftelijk aan de andere partij wordt gemeld (per aangetekende brief of een brief die is afgegeven met een bevestiging van ontvangst). De persoon die met Mozaïek Wonen een huurovereenkomst is aangegaan. Daarnaast wordt onder huurder verstaan: a. de medehuurder in de zin van artikel 7:266 en 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); b. de persoon bedoeld in artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); c. de persoon die de woongelegenheid met toestemming van Mozaïek Wonen huurt van een huurder die de woongelegenheid huurt van Mozaïek Wonen (onderhuurder). Een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 onder f van de Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II), die de woonbelangen behartigt van huurders van woningen in eigendom of beheer bij Mozaïek Wonen. Een woning of wooneenheid, in eigendom of beheer bij Mozaiek Wonen, die is of wordt verhuurd. Met betrekking tot onderwerpen daartoe genoemd in Bijlage I van deze overeenkomst, informeert verhuurder Mozaïek Wonen een huurder, een huurdersorganisatie, dan wel een betrokken bewonerscommissie schriftelijk en (aanvullend) mondeling. Dit alles tenzij het bedrijfsbelang van Mozaïek Wonen zich daartegen verzet. Het recht van een huurdersorganisatie om te eisen, met betrekking tot onderwerpen genoemd in Bijlage I van deze overeenkomst, dat Mozaïek Wonen een voornemen niet zal uitvoeren dan na voorafgaande instemming door de huurdersorganisatie. Overlegwet-overeenkomst Pagina 5 9 september 2009
Klachtencommissie Overlegrecht Vereniging van Eigenaren (VvE) Wooncomplex De commissie als bedoeld in artikel 16 van het Bbsh. Een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie hebben recht op overleg over onderwerpen daartoe genoemd in Bijlage I van deze overeenkomst. De Vereniging van Eigenaren, van rechtswege opgericht op het moment dat een bestaand of toekomstig wooncomplex wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Wet op het overleg huurders verhuurder, of Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II). Een verzameling van in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen. Een wooncomplex kan ook een gemengd complex zijn qua huur- en koopwoningen. STATUS VAN PARTIJEN Artikel 2 1. Mozaïek Wonen is een in Gouda gevestigde en in Midden-Holland werkzame verhuurder zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub d Wet op het overleg huurders verhuurder (). Het werkgebied van Mozaïek Wonen beslaat de gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zevenhuizen-Moerkapelle. 2. De Koepel is een in Gouda gevestigd samenwerkingsverband van huurdersorganisaties in de zin van artikel 1 lid 1 sub f. De Koepel behartigt belangen van huurders op regionaal niveau. 3. BeWoGo en HVB zijn in Gouda, resp. Bodegraven, gevestigde huurdersorganisaties in de zin van artikel 1 lid 1 sub f. Zij behartigen belangen van huurders op lokaal niveau. 4. Mozaïek Wonen erkent, voor de duur van deze overeenkomst, de Koepel, BeWoGo en HVB als huurdersorganisaties in de zin van de. 5. Deze Overlegwet-overeenkomst laat de bestaande rechtsverhoudingen tussen verhuurster en individuele huurders onverlet. DOELSTELLINGEN EN UITGANGSPUNTEN Artikel 3 Deze Overlegwet-overeenkomst is opgesteld met als doel: a) het verduidelijken van verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden van Mozaïek Wonen, van de Koepel, van BeWoGo, van HVB en van bewonerscommissies (zie Bijlage I); b) regels en procedures af te spreken om Overlegwet-rechten en -verplichtingen tussen partijen en bewonerscommissies te verduidelijken en te structureren, teneinde een goede overlegrelatie te bevorderen; AGENDARECHT Artikel 4 De Koepel, een huurdersorganisatie en een bewonerscommissie zijn bevoegd tot het agenderen van onderwerpen in het in deze overeenkomst bedoelde overleg met Mozaïek Wonen. INFORMATIERECHT Artikel 5 1. Mozaïek Wonen informeert de Koepel, een huurdersorganisatie en een betrokken bewonerscommissie - gevraagd en ongevraagd, tijdig en kosteloos - over onderwerpen van beleid en Overlegwet-overeenkomst Pagina 6 9 september 2009
beheer die voor huurders van wezenlijk belang kunnen zijn, tenzij het bedrijfsbelang van Mozaïek Wonen zich daartegen verzet. 2. De informatieverstrekking van Mozaïek Wonen omvat de onderwerpen die daartoe zijn opgesomd in Bijlage I van deze overeenkomst. 3. In principe is de informatie openbaar, tenzij partijen besluiten daarvan af te wijken. Artikel 6 De Koepel en een huurdersorganisatie zal tenminste de volgende schriftelijke informatie ter beschikking stellen aan Mozaïek Wonen : a) haar statuten en reglementen (alsook wijzigingen daarvan); b) namen en adressen van bestuursleden; c) jaarlijks een overzicht van de ledenaantallen per 1 januari van elk jaar; d) jaarverslag (uiterlijk in mei na het verslagjaar), werkplan en begroting (uiterlijk in oktober voorafgaand aan het begrotingsjaar); OVERLEGRECHT Artikel 7 1. Mozaïek Wonen pleegt overleg met de Koepel, een huurdersorganisatie of een bewonerscommisie voorafgaand aan haar uitvoering van een voornemen tot wijziging van beleid of beheer dat voor huurders van wezenlijk belang is en betrekking heeft op onderwerpen bedoeld in artikel 5 van deze overeenkomst, voor zover die onderwerpen daartoe zijn aangemerkt in Bijlage I. Dit overleg kan ook bestaand beleid betreffen. Met wederzijds goedvinden kunnen partijen van dit overleg afzien. 2. Het zwaartepunt van het overleg tussen Mozaïek Wonen en de Koepel betreft onderwerpen die op regionaal bedrijfsniveau aan de orde zijn. 3. Het zwaartepunt van het overleg tussen Mozaïek Wonen en een lokale huurdersorganisatie betreft onderwerpen die op lokaal niveau (alle woningen ter plaatse) aan de orde zijn. 4. Het zwaartepunt van het overleg tussen Mozaïek Wonen en een bewonerscommissie betreft onderwerpen die het werkgebied van een bewonerscommissie betreffen. Artikel 8 1. Mozaïek Wonen laat zich in de overlegvergadering vertegenwoordigen door haar directie en/of één of meer gemachtigden. 2. De Koepel, een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie laat/laten zich in de overlegvergadering vertegenwoordigen door daartoe aangewezen bestuursleden of andere vertegenwoordigers; deze delegatie kan worden aangevuld met een (of meer) medewerker(s) / adviseur(s). 3. Het overleg tussen Mozaïek Wonen, de Koepel en een huurdersorganisatie vindt periodiek plaats, tenminste twee keer per jaar, tenzij partijen anders overeenkomen. Indien het onderwerp een spoedeisend karakter heeft, kunnen partijen overeenkomen een tussentijdse vergadering bijeen te roepen. 4. Ten behoeve van dat overleg wordt jaarlijks in overleg met de Koepel een adviesagenda opgesteld 5. De delegatie van Mozaïek Wonen en de delegatie van de koepel, dan wel van een huurdersorganisatie, voorzien in overleg in het voorzitten van de overlegvergadering, afwisselend of op andere wijze. 6. Partijen bepalen gezamenlijk de datum en de agenda van het overleg. De agenda wordt, zonodig met schriftelijke toelichting, tenminste vijftien dagen voor het overleg aan de deelnemers van het overleg toegezonden. Voor de in artikel 8 lid 3 bedoelde tussentijdse vergaderingen kan een kortere termijn gelden. 7. Mozaïek Wonen stelt het verslag (met afsprakenlijst) van een overlegvergadering op. Zij zendt dat binnen drie weken na een vergadering aan de deelnemers toe. Elke overlegvergadering stelt het verslag van de vorige vergadering vast. Overlegwet-overeenkomst Pagina 7 9 september 2009
ADVIESRECHT Artikel 9 1. De Koepel, een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie kan Mozaïek Wonen te allen tijde, gevraagd en ongevraagd, adviseren over een door Mozaïek Wonen voorgenomen wijziging van beleid of beheer met betrekking tot onderwerpen die voor huurders van wezenlijk belang kunnen zijn, zoals die zijn bedoeld in artikel 5 en in Bijlage I van deze overeenkomst. 2. Mozaïek Wonen voert een voorgenomen besluit met betrekking tot de in het vorige lid bedoelde onderwerpen niet eerder uit dan nadat de Koepel, een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie door Mozaïek Wonen in staat is gesteld met haar overleg te voeren over de verstrekte informatie en daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Mozaiek Wonen kan aan de uitvoering van deze bevoegdheden een termijn stellen van zes weken. 3. Mozaïek Wonen kan een voorgenomen besluit als bedoeld in het vorige lid steeds uitvoeren indien uit een schriftelijke mededeling van de Koepel, een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie blijkt dat deze daartegen geen bezwaar heeft, dan wel de door Mozaïek Wonen gestelde termijn verstreken is. 4. Wanneer een door de Koepel, een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie uitgebracht advies als bedoeld in het tweede lid van dit artikel geheel of ten dele niet door Mozaïek Wonen wordt gevolgd, deelt Mozaïek Wonen schriftelijk en gemotiveerd de reden daarvoor mede binnen veertien dagen nadat bedoeld advies is uitgebracht. Drie dagen nadat de in het vorige lid bedoelde mededeling is ontvangen, kan Mozaïek Wonen haar voornemen uitvoeren. INSTEMMINGSRECHT Artikel 10 1. Met betrekking tot daartoe aangemerkte onderwerpen (zie Bijlage I van deze overeenkomst) verleent Mozaïek Wonen aan de Koepel of aan een huurdersorganisatie instemmingsrecht. 2. Mozaïek Wonen zal niet tot uitvoering van een op zo een onderwerp betrekking hebbend besluit overgaan, dan nadat daarover overeenstemming is bereikt met de Koepel of een huurdersorganisatie. 3. Mozaïek Wonen neemt initiatief tot overleg, voor zover dat voor het bereiken van de zojuist bedoelde overeenstemming nodig is. 4. Indien Mozaïek Wonen geen instemmingsrecht toepast door aan haar verwijtbare oorzaken, is de uitvoering van het besluit vernietigbaar. 5. Indien de Koepel of een huurdersorganisatie binnen een door Mozaïek Wonen gestelde termijn van zes weken geen gebruik maakt van een uit de voorgaande artikelleden voortvloeiend instemmingsrecht, neemt Mozaïek Wonen aan dat de Koepel of een huurdersorganisatie met het onderwerp in kwestie instemt of afziet van haar recht om zich daarover uit te spreken. VOORDRACHTEN VOOR RAAD VAN COMMISSARISSEN Artikel 11 1. Huurdersorganisaties zijn bevoegd voor twee zetels in de raad van commissarissen van Mozaïek Wonen een bindende voordracht uit te brengen, zoals bedoeld in artikel 13 van de statuten van Mozaïek Wonen. 2. Overeenkomstig de statuten van een huurdersorganisatie is het niet mogelijk dat leden van de raad van commissarissen van Mozaïek Wonen tevens lid zijn van het bestuur van een huurdersorganisatie. VOORDRACHTEN VOOR KLACHTENCOMMISSIE Artikel 12 De Koepel is bevoegd een bindende voordracht te doen voor benoeming van twee personen in Overlegwet-overeenkomst Pagina 8 9 september 2009
de in art. 16 Bbsh bedoelde Klachtencommissie van MW. De voorgedragen leden mogen geen bestuurslid zijn van een huurdersorganisatie. VERGOEDING Artikel 13 1. Jaarlijks verstrekt een huurdersorganisatie aan Mozaïek Wonen haar: a. financieel en beredeneerd jaarverslag; b. de verlies- en winstrekening en balans met betrekking tot het laatst verstreken jaar; c. het verslag van de kascontrolecommissie; d. deze stukken worden binnen zes maanden na afloop van het jaar aan Mozaïek Wonen ter beschikking gesteld. 2. Jaarlijks verstrekt een huurdersorganisatie aan Mozaïek Wonen haar: a. beleidsplan en/of activiteitenoverzicht met betrekking tot het eerst volgende jaar; b. begroting met betrekking tot het eerstvolgende jaar; c. verslag van haar algemene ledenvergadering van dat jaar; d. deze stukken worden twee maanden voor aanvang van het jaar aan Mozaïek Wonen ter beschikking gesteld 3. Op basis van de stukken genoemd in de voorgaande twee leden stelt Mozaïek Wonen jaarlijks de vergoeding van de kosten vast, zoals die is bedoeld in artikel 7 lid 1. 4. De betaling van de in lid 3 bedoelde vergoeding zal eens per jaar plaatsvinden. 5. Mozaïek Wonen is bereid voor een huurdersorganisatie contributie te innen. De afdracht van ontvangsten door Mozaïek Wonen aan een huurdersorganisatie vindt direct na afloop van elk kwartaal plaats. GESCHILLEN Artikel 14 1. Een partij kan een geschil dat voortvloeit uit de toepassing van de of deze overeenkomst schriftelijk gemotiveerd voorleggen aan de geschillencommissie. Zo'n geschil is aanwezig zodra een partij dat schriftelijk aan de andere partij meldt. 2. De mogelijkheid van een beroep op deze geschillenregeling is ingesteld ter voorkoming van beroepen op de kantonrechter, zoals voorzien in artikel 8. De geschillencommissie heeft dezelfde taken en bevoegdheden als de kantonrechter op voet van artikel 8. 3. Het inroepen van deze geschillenregeling heeft geen schorsende werking. 4. Binnen twee weken nadat een partij het geschil schriftelijk aan de andere partij heeft gemeld wordt de geschillencommissie geïnstalleerd. 5. Deze commissie bestaat uit drie leden. Mozaïek Wonen benoemt een lid, evenals de Koepel of een huurdersorganisatie. Deze twee benoemen het derde lid. De geschillencommissie benoemt uit haar midden een voorzitter. 6. Medewerkers, leden van het bestuur/de directie of van het toezichthoudend orgaan van Mozaïek Wonen en/of van de Koepel dan wel van een huurdersorganisatie (en/of leden van een rechtstreeks bij het onderwerp van geschil betrokken bewonerscommissie) kunnen geen deel uit maken van de geschillencommissie. 7. Van het lidmaatschap van de geschillencommissie kunnen eveneens worden uitgesloten personen van wie een van de partijen de onafhankelijkheid, onpartijdigheid of zuiverheid van arbitrage op redelijke gronden betwist. 8. Partijen zijn gehouden aan de uitspraak van de geschillencommissie, tenzij een partij binnen tien dagen meldt daarin niet te kunnen berusten. 9. Alsdan staat alsnog de geschillenregeling open zoals voorzien in artikel 8. Hetzelfde geldt indien een spoedeisend belang dat vergt. Overlegwet-overeenkomst Pagina 9 9 september 2009
Artikel 15 1. De geschillencommissie hoort, wanneer zij dat nodig vindt, de bij het geschil betrokken partijen alvorens zij tot een uitspraak komt. Partijen krijgen ruim voor de hoorzitting inzage in door partijen opgeworpen informatie met betrekking tot het geschil. 2. De geschillencommissie stelt de partijen zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk zes weken na een beroep op deze geschillenregeling, in kennis van haar beslissing. 3. De geschillencommissie doet schriftelijk uitspraak; zij zendt deze toe aan partijen. De uitspraak is zodanig gemotiveerd, dat de belangrijkste overwegingen daaruit zijn af te leiden. 4. De geschillencommissie bepaalt wie de kosten van het geschil betaalt, of hoe de kosten tussen partijen verdeeld dienen te worden DUUR EN EINDE OVERLEGWET-OVEREENKOMST Artikel 16 1. Deze overeenkomst gaat in bij ondertekening door partijen en geldt tot vier jaar nadien. De overeenkomst kan stilzwijgend worden verlengd, alsdan in beginsel voor onbepaalde tijd. 2. Voor het eerst in 2011 en voorts telkens na verloop van twee jaar zullen Mozaïek Wonen, de Koepel en/of een huurdersorganisaties de overeenkomst evalueren. 3. Partijen kunnen deze overeenkomst schriftelijk en met redenen omkleed opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. 4. Wijziging van deze overeenkomst vergt wederzijdse instemming en schriftelijke vastlegging. Deze overeenkomst blijft van kracht in alle gevallen van samenwerking of fusie met een andere rechtspersoon Aldus overeengekomen en in drievoud opgemaakt te Gouda op 28 oktober 2009 Ondergetekenden: Namens Mozaïek Wonen E.A. Kraan Directeur-bestuurder P. de Klerk, Directeur-bestuurder Namens de Koepel van huurdersverenigingen G. van der Laan mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersvereniging voorzitter Huurdersverenging Beter Wonen Gouda Bodegraven mevrouw J. van Leeuwen secretaris Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda W.J. den Oudsten secretaris Huurdersvereniging Bodegraven Overlegwet-overeenkomst Pagina 10 9 september 2009
Namens Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda G. van der Laan mevrouw J. van Leeuwen voorzitter BeWoGo secretaris BeWoGo Namens Huurdersvereniging Bodegraven mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersvereniging Bodegraven W.J. den Oudsten secretaris Huurdersvereniging Bodegraven Overlegwet-overeenkomst Pagina 11 9 september 2009
2 Reglement bewonerscommissies (tekst versie 3.1) Artikel 1: Definities In dit reglement wordt verstaan onder: Bewonerscommissie Bewonersvergadering Bewonersoverleg Complexoverleg Contactpersoon Huurder Een door Mozaïek Wonen herkende bewonerscommissie in de zin van artikel 1 lid 1 sub g Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II) die de woonbelangen van alle huurders van één of meerdere complexen behartigt. Leden van een bewonerscommissie zijn huurders van een woning in zo n (cluster van) complex(en). De vergadering zoals bedoeld in artikel 7 van dit reglement. De als zodanig bijeengeroepen vergadering van één of meer bewonerscommissie(s) en de verhuurder, zoals bedoeld in artikel 9 van dit reglement. De als zodanig op verzoek van verhuurder of bewonerscommissie bijeengeroepen vergadering tussen de leden van de bewonerscommissie en de verhuurder. De door de bewonerscommissie uit haar midden aangewezen persoon, die de directe contacten tussen de bewonerscommissie en de verhuurder onderhoudt. De persoon die met verhuurder Mozaïek Wonen een huurovereenkomst is aangegaan. Daarnaast wordt onder huurder verstaan: a. de medehuurder in de zin van artikel 7:266 en 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); b. de persoon bedoeld in artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); c. de persoon die de woongelegenheid met toestemming van Mozaiek Wonen huurt van een huurder die de woongelegenheid huurt van Mozaïek Wonen (onderhuurder). Huurdersorganisatie De Koepel of een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 onder f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet, wettekst is opgenomen in Bijlage II), die de woonbelangen behartigt van huurders van woningen in eigendom of beheer bij Mozaïek Wonen. Vereniging van Eigenaren (VvE) Verhuurder Wooncomplex De Vereniging van Eigenaren, van rechtswege opgericht op het moment dat een bestaand of toekomstig wooncomplex wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Verhuurder Mozaïek Wonen. Een in Gouda gevestigde en in Midden-Holland werkzame verhuurder zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub d Wet op het overleg huurders verhuurder (). Het werkgebied van Mozaïek Wonen beslaat de gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zevenhuizen-Moerkapelle. Een verzameling van in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen. Een wooncomplex kan ook een gemengd complex zijn qua huur- en koopwoningen. Overlegwet-overeenkomst Pagina 12 9 september 2009
Artikel 2: Bewonerscommissies 1. De verhuurder herkent bewonerscommissies die voldoen aan Overlegwetcriteria: a. de deelnemers aan de commissie zijn bewoners van in het werkgebied van de commissie gelegen woningen, en b. de namen en adressen van de deelnemers aan de commissie zijn schriftelijk aan de verhuurder en aan de desbetreffende huurdersorganisatie kenbaar gemaakt, en c. de commissie heeft uit haar midden tenminste één contactpersoon aangewezen. 2. De bewonerscommissie bestaat uit ten minste drie leden. Verhuurder kan echter aan minder dan drie personen de in artikel 2 lid 1 van dit reglement bedoelde status van bewonerscommissie toekennen. 3. De status wordt erkend voor één (of meer) wooncomplex(en) van verhuurder. Per complex heeft niet meer dan één bewonersvertegenwoordiging de status van bewonerscommissie. Artikel 3: Plichten van de bewonerscommissie 1. De bewonerscommissie behartigt de belangen van alle huurders van het wooncomplex. 2. Tot de taken van de bewonerscommissie behoren in ieder geval: a. de bewoners door middel van periodiek overleg betrekken bij haar activiteiten; b. de continuïteit van de bewonerscommissie bewaken; c. de verhuurder eigener beweging informeren over ontwikkelingen in het wooncomplex; d. de kwaliteit van het wonen in zijn algemeenheid bevorderen; e. een goede verstandhouding tussen bewoners en verhuurder bevorderen. 3. De door de bewonerscommissie aangewezen contactpersoon verzorgt de directe contacten tussen de bewonerscommissie en de verhuurder. Artikel 4: Rechten van de bewonerscommissie 1. De bewonerscommissie heeft het recht zich uit te spreken over onderwerpen van beleid en beheer die voor bewoners van de door verhuurder beheerde woningen in het wooncomplex van wezenlijk belang kunnen zijn. Een en ander conform uitwerking van dit recht in de overlegwet en in de Overlegwet-Overeenkomst 2009 van Mozaïek Wonen. 2. Deze onderwerpen zijn nader uitgewerkt in Bijlage I bij dit reglement. Deze bijlage is gelijk aan Bijlage I van de Overlegwet-overeenkomst tussen verhuurder Mozaïek Wonen, de Koepel, BeWoGo wn HVB. Artikel 5: Verkiezing bewonerscommissie 1. De leden van een bewonerscommissie worden gekozen door de bewoners van een wooncomplex. 2. Per woning kan maximaal één persoon worden gekozen. 3. Alle bewoners van het complex met een minimumleeftijd van 18 jaar kunnen zich kandidaat stellen voor het lidmaatschap van de bewonerscommissie. Artikel 6: Duur en einde lidmaatschap bewonerscommissie 1. Leden van een bewonerscommissie treden af volgens een op te maken rooster. Afgetreden leden kunnen terstond worden herkozen, doch ten hoogste drie keer een periode van vier jaar. 2. Het lidmaatschap van de bewonerscommissie eindigt: a. door overlijden; b. door periodiek aftreden volgens rooster; c. bij verhuizing buiten het werkgebied van de bewonerscommissie; d. bij het aanvaarden van een functie binnen de organisatie van verhuurder; e. op eigen verzoek; f. wanneer de woning waarin het bewonerscommissielid woont niet langer tot het bezit van verhuurder behoort; 9. door ontslag als gevolg van een besluit dat door een meerderheid van de huurders van het betreffende wooncomplex is genomen. Overlegwet-overeenkomst Pagina 13 9 september 2009
Artikel 7: Bewonersvergaderingen 1. De bewonerscommissie organiseert zo dikwijls als zij dat nodig acht een bewonersvergadering, met een minimum van één keer per jaar. 2. De agenda voor de bewonersvergadering wordt opgesteld door de bewonerscommissie. 3. Onderwerpen die door de bewoners van het betreffende wooncomplex worden voorgesteld, worden door de bewonerscommissie op de agenda geplaatst. 4. Eén keer per jaar verantwoordt de bewonerscommissie haar activiteiten van het afgelopen jaar middels een jaarvergadering of een nieuwsbrief Artikel 8: Vergoedingen bewonerscommissies 1. Voor de activiteiten zoals genoemd in artikel 3 van dit reglement, stelt verhuurder zowel inhoudelijke, organisatorische als financiële steun beschikbaar voor zover dit binnen de beleidsuitgangspunten van verhuurder valt. 2. Voorts stelt verhuurder aan de bewonerscommissie kopieer- en verzendfaciliteiten beschikbaar tot een door verhuurder nader te bepalen bedrag per jaar. 3. Daarnaast kunnen bewonerscommissies in aanmerking komen voor een incidentele extra bijdrage, afhankelijk van bijzondere activiteiten in enig jaar. 4. Om voor een extra bijdrage in aanmerking te komen, dienen de bewonerscommissies elk jaar in oktober een begroting voor het volgende kalenderjaar in te dienen bij verhuurder. 5. Bewonerscommissies presenteren na afloop van het jaar een jaaroverzicht ter "controle" van de uitgaven. 6. Wanneer een commissie haar in enig jaar toekomende budget niet heeft uitgegeven, wordt het restant in mindering gebracht op de financiële bijdragen van het volgende jaar. Artikel 9: Bewonersoverleg 1. Wanneer complexoverstijgende onderwerpen aan de orde zijn die van belang zijn voor meerdere bewonerscommissies, treedt verhuurder met deze bewonerscommissies in overleg. Dit overleg heet bewonersoverleg. 2. Het bewonersoverleg wordt door verhuurder bijeengeroepen door middel van een schriftelijke uitnodiging aan de leden van de desbetreffende bewonerscommissies. De desbetreffende huurdersorganisatie wordt uitgenodigd voor dat overleg, heeft geen stemrecht maar wel spreekrecht 3. Het verslag wordt opgesteld door verhuurder en na vaststelling door de huurdersorganisatie aan alle bewonerscommissies toegezonden. 4. Daarnaast vindt ten minste één maal per jaar overleg plaats tussen verhuurder en, afhankelijk van de grootte van de betreffende wooncomplexen, de bewonerscommissies op complex- of wijkniveau. De vertegenwoordiger van verhuurder fungeert als voorzitter van dit overleg. Artikel 10: Oprichten bewonerscommissies In wooncomplexen waar geen bewonerscommissie actief is kan de verhuurder of de huurdersorganisatie trachten huurders tot zo n vorm van organisatie te bewegen. Partijen informeren elkaar over zo n voornemen. Artikel 11: Bewonerscommissies en VvE 1. In gemengde complexen bepleit Mozaïek Wonen bij het VvE-bestuur dat een afvaardiging van de bewonerscommissie in de VvE-vergadering in de gelegenheid wordt gesteld haar wensen/standpunten kenbaar te maken. 2. In splitsingsaktes die Mozaïek Wonen nog kan beïnvloeden bepleit Mozaïek Wonen dat het recht als bedoeld in lid 1 van dit artikel in de splitsingsakte wordt opgenomen. Overlegwet-overeenkomst Pagina 14 9 september 2009
Bijlage I: Bevoegdheden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies Onderstaand schema volgt, qua onderwerpen, de inhoud van de Wet op het overleg huurders verhuurder en/of artikel 17 Bbsh: in kolom 1 zijn die rechten opgesomd. Die opsomming is compleet. Onvoorziene onderwerpen zullen echter te allen tijde voorkomen. Partijen kunnen later na overleg gezamenlijk besluiten onderwerpen toe te voegen of te schrappen. In de laatste kolommen is vermeld welk recht aan wie is toegekend: - aan het regionale platform van huurdersorganisaties, de Koepel (K), of - aan een lokale huurdersorganisatie (H), of - aan een bewonerscommissie (B). Anders dan grote institutionele beleggers kent Mozaïek Wonen geen landelijk werkzame huurdersorganisatie. Wanneer een verhuurder alleen een lokale huurdersorganisatie kent, kan hij voor zijn praktijk de kolommen K en H samenvoegen. Door middel van de toedeling van respectievelijk (1) informatierecht, (2) overlegrecht, (3) adviesrecht of (4) instemmingsrecht per onderwerp, onderstrepen partijen hun onderlinge positie. Bijlage I van de Overlegwet-overeenkomst 2009: Overlegwet-bevoegdheden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies 1 = informatierecht V = Verhuurdersniveau C = Complexniveau 2 = overlegrecht K = Koepel (bedrijfsbreed / regionaal) 3 = adviesrecht H = Huurdersorganisatie (lokaal) 4 = instemmingsrecht B = Bewonerscommissie * = een 3 (adviesrecht) kan veranderen in een 1 of een 2 ( slechts informatie- of overlegrecht) wanneer geen voornemen tot wijziging van beleid of beheer in het geding is. Dat is het geval wanneer louter informatie over bestaand beleid of beheer is gevraagd of verstrekt. N.b.: het algemene agendarecht (art. 5b lid 3 ) is in beginsel niet aan enige specifieke beperking onderhevig Individuele informatierechten van huurders op basis van het BW en/of de blijven hier buiten beschouwing Wettelijke basis Onderwerp V/K V/H C/B A. Algemeen beleid verhuurder Art. 3 lid 1 en 5b lid 3, alsook art. 17 Bbsh 1. Ondernemingsbeleid / Meerjarig ondernemingsplan Art. 17 Bbsh 2. Prognoses op volkshuisvestings- en financieel gebied 1 Art. 3 lid 1 en 5b lid 3 3. Begroting / Bedrijfsplan korte termijn 2 Art. 17 Bbsh 4. Het overzicht van voorgenomen activiteiten Art. 3 lid 2 sub l, alsook art. 17 Bbsh 5. Woonvisie gemeente, Prestatieafspraken en convenanten met gemeente Art. 3 lid 2 sub f 6. Dienstverlening / Ontwikkeling nieuwe producten Art. 3 lid 2 sub j 7. Beheerovereenkomst / keuze & evaluatie beheerder Art. 3 lid 2 sub g 8. Fusie, samenwerking of deelneming Art. 3 lid 2 d, f, g en h Art. 3 lid 1 en 5b lid 3, alsook art. 17 Bbsh 9. Verhuur en dienstverlening na fusie, samenwerking of deelneming 10. Jaarverslag, jaarrekening, volkshuisvestingsverslag, overzicht van cijfermatige gegevens 1 1 1 Art. 3 lid 2 sub a en i, alsook art. 17 B. Onderhoud, verbetering & duurzaamheid woningen bbsh 1. Strategisch voorraadbeheer (incl. beleid energiebesparing) Art. 3 lid 2 sub a en i 2. Strategisch voorraadbeheer en energiebesparing per wooncomplex Art. 3 lid 2 sub a, alsook art. 17 Bbsh 3. Meerjarenbegroting onderhoud, verbetering en duurzaamheid Art. 3 lid 2 sub a 4. Planmatig onderhoud, verbetering & duurzaamheid per complex Art. 3 lid 2 sub a 5. Procedures mutatieonderhoud & reparatieonderhoud Art. 3 lid 2 sub a t/m c 6. Sociaal statuut m.b.t. onderhoud en verbetering van woningen Overlegwet-overeenkomst Pagina 15 9 september 2009
Art. 3 lid 2 sub a t/m c Art. 3 lid 2 a, b, h en i Art. 3 lid 2 a, b, h en i 7. Sociaal plan m.b.t. onderhoud en verbetering wooncomplex 8. Algemeen beleid en afspraken met betrekking tot herstructurering 9. Specifiek beleid en uitvoering met betrekking tot herstructurering Art. 3 lid 1 en lid 2 sub i, alsook art. 17 Bbsh Art. 3 lid 2 sub b, h en i Art. 3 lid 2 a t/m c en i Art. 3 lid 2 sub a, b en h Art. 3 lid 2 a t/m c en h Art. 3 lid 2 a t/m c en h Art. 3 lid 2 sub ii C. (Vervangende) Nieuwbouw V/K V/H C/B 1. Projectontwikkeling & nieuwbouw algemeen 1 2. Algemene afweging sloop / nieuwbouw / woningdifferentiatie 3. Planvorming / woningdifferentiatie / p.v.e. per wooncomplex 4. Uitvoering herstructurering per complex 5. Sociaal statuut m.b.t. (vervangende) nieuwbouw van woningen 6. Sociaal plan m.b.t. (vervangende) nieuwbouw per wooncomplex 7. Bouwen voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven 1 D. Aan en verkoop van woningen Art. 3 lid 2 sub b 1. Beleid, uitgangspunten en voorwaarden aan- en verkoop woningen Art. 3 lid 2 sub b 2. Aan- en verkoopplan & procedure per wooncomplex Art. 3 lid 1 en lid 2 b 3. Beleid met betrekking tot Verenigingen Van Eigenaren Art. 3 lid 1 en lid 2 b 4. Beleid met betrekking tot VVE per wooncomplex (splitsingsakte, huishoudelijk reglement, VVE-beheer) Art. 3 lid 2 sub a, b en h E. Leefbaarheid en woonomgeving 1. Algemeen beleid m.b.t. leefbaarheid woonomgeving Art. 3 lid 2 sub a, b en h 2. Leefklimaat, veiligheid & woonomgeving per wooncomplex Art. 3 lid 2 sub d en h 3. Beleid en procedure overlast & onrechtmatige bewoning F. Huurprijzenbeleid & huurincasso Art. 3 lid 2 sub e 1. Huurprijzenbeleid algemeen (differentiatie, streefhuren, bij mutatie) Art. 3 lid 2 sub e 2. Meerjaren huurbeleidsplan & huurbeleid eerstvolgend jaar Art. 3 lid 2 sub e 3. Huurprijzenbeleid per complex Art. 3 lid 2 sub e 4. Huurverhoging bij woningverbetering per complex Art. 3 lid 2 sub d en f 5. Beleid huurincasso en schuldsanering G. Woonruimtebemiddeling en verhuur Art. 3 lid 2 c, h, i en l 1. Woonruimtebemiddeling (procedure, systeem en verantwoording) Art. 3 lid 2 c, h, i en l 2. Urgentiecriteria en beleidsregels voor uitzonderingen Art. 3 lid 2 sub c en d 3. Inhoud huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden Art. 3 lid 2 sub d 4. Procedure bij verhuizing (oplevering / mutatieprocedure) Art. 3 lid 2 sub d WOHV 5. Beleid en toepassing t.a.v. zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l, alsook art. 17 Bbsh Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l H. Wonen, welzijn en zorg 1. Algemeen beleid wonen, welzijn en zorg 2. Toepassing specifieke voorzieningen in voorraad en bij nieuwbouw 3. Ontwikkelen woonzorg-arrangementen per locatie 4. Specifieke dienstverlening (huismeester, alarm, maaltijden, e.d.) Overlegwet-overeenkomst Pagina 16 9 september 2009
I. Servicepakket en servicekosten Art. 3 lid 2 j en art. 5a 1. Beleid t.a.v. servicekosten (aard, omvang prijs) 4 Art. 3 lid 2 sub f en j 2. Procedure afrekening servicekosten Art. 3 lid 2 sub f en j 3. Aard en omvang servicepakket en kosten per complex J. Participatiebeleid Artt. 3 lid 1, 4 en 5 lid 1 1. Voorlichting / informatieverstrekking aan huurders algemeen Artt. 3 lid 1, 4 en 5 lid 1 2. Informatieverstrekking aan huurders per wooncomplex Art. 6 3. Vaststelling en wijziging Overlegwet-overeenkomst 4 4 Artt. 2 t/m 5b 4. Vaststelling participatiereglement bewonerscommissies 1 Art. 3 lid 2 sub k 5. Uitspraken Klachtencommissie Mozaïek Wonen (jaarverslag) 1 Art. 10 Overlegwetovereenkomst 6. Oprichten bewonerscommissies waar die ontbreken Art. 11 Overlegwetovereenkomst 7. Huurdersbelangen bepleiten met betrekking tot een VvE van een gemengd complex Overlegwet-overeenkomst Pagina 17 9 september 2009
Bijlage II: Overlegwet en andere relevante wetsartikelen In de Overlegwet-overeenkomst tussen verhuurster X en huurdersorganisatie Y is herhaaldelijk verwezen naar enkele wetteksten. Deze bijlage bevat een woordelijke weergave van die wetteksten, zoals die luiden op 1 januari 2009. Wet op het overleg huurders verhuurder Wet van 27 juli 1998, houdende regels ter bevordering van het overleg tussen huurders en verhuurder van woongelegenheden, Stb. 1998, 501, gewijzigd bij wet van 27 juli 1998, Stb. 1998, 502 en laatstelijk gewijzigd bij wet van 25 september 2008, Stb. 2008, 418. Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz. Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten: Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk is de Wet op het overleg huurders verhuurder aan te passen zodat de positie en de zeggenschap van huurders wordt verbeterd; Zo is het, dat Wij, de Raad van State gehoord, en met gemeen overleg der Staten-Generaal, hebben goedgevonden en verstaan, gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze: Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1 1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a. Onze Minister: Onze Minister voor Wonen, Wijken en Integratie; b. woongelegenheid: 1. woning; 2. standplaats in de zin van de Woningwet; en 3. woonwagen in de zin van de Woningwet. c. wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen; d. verhuurder: een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, dan wel een eigenaar van ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland, of degene die door die eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden;. e. huurder: huurder van een woongelegenheid van een verhuurder als bedoeld onder d, welke huurder daarin zijn hoofdverblijf heeft; f. huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en: 1. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt; 2. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling; 3. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en 4. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten. g. bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2 tot en met 4. 2. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt onder huurder mede verstaan degene die de woongelegenheid met toestemming van de verhuurder huurt van een huurder die haar huurt van die verhuurder. Overlegwet-overeenkomst Pagina 18 9 september 2009
Artikel 2 1. Indien met betrekking tot de woongelegenheden of een of meer wooncomplexen van een verhuurder meer huurdersorganisaties zijn opgericht, geldt deze wet voor al die huurdersorganisaties, tenzij de verhuurder en die huurdersorganisaties gezamenlijk anders afspreken. 2. Indien ten aanzien van alle woongelegenheden van een verhuurder één huurdersorganisatie is opgericht, worden de huurdersorganisaties die zijn opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen van die verhuurder, niet aangemerkt als huurdersorganisatie, tenzij: a. de verhuurder voornemens heeft die betrekking hebben op onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben met die wooncomplexen, en de huurdersorganisatie die is opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen, de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt, dan wel b. de verhuurder en de in de aanhef eerstbedoelde huurdersorganisatie anders zijn overeengekomen, onverminderd het bepaalde in onderdeel a. 3. Tot de onderwerpen, bedoeld in het tweede lid, onderdeel a, worden in elk geval gerekend de onderwerpen, genoemd in artikel 3, tweede lid, onderdelen b, h en j. Artikel 2a 1. Een verhuurder draagt er zorg voor dat een bewonerscommissie de werkzaamheden die met haar taak verband houden kan verrichten. 2. Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden. 3. Een verhuurder kan besluiten slechts die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex, het meest representatief moet worden geacht. Hoofdstuk 2. Recht op informatie, overleg en advies Artikel 3 1. De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn. 2. Dit recht op informatie omvat in elk geval informatie over de volgende onderwerpen: a. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving; b. het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden; c. het toewijzings- en verhuurbeleid; d. de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur; e. het beleid inzake de huurprijzen; f. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid en het huisvesten van personen; g. een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek; h. het beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken; i. het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven; j. overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het verhuurde; k. de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder; l. de beoogde inhoud van prestatieafspraken tussen de verhuurder en één of meerdere gemeenten in geval van onderhandelingen over zulke prestatieafspraken. 3. De verplichting, bedoeld in het eerste lid, geldt niet voor informatie, tegen de verstrekking waarvan het bedrijfsbelang van de verhuurder zich verzet. Overlegwet-overeenkomst Pagina 19 9 september 2009
4. De informatie over de onderwerpen, genoemd in het tweede lid, onderdelen a en e, heeft betrekking op het tijdvak van twaalf maanden, volgende op het tijdstip van verstrekking van die informatie; tevens wordt een indicatie gegeven over de ontwikkeling met betrekking tot deze onderwerpen in de daaropvolgende jaren. Artikel 4 1. De verhuurder informeert de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie eigener beweging schriftelijk over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid. Artikel 3, derde lid, is van overeenkomstige toepassing. 2. De verhuurder geeft daarbij aan, wat de beweegredenen zijn voor zijn voornemens en welke gevolgen daaruit voor de betrokken huurders voortvloeien. Artikel 5 1. De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid, niet uit dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen. 2. Binnen veertien dagen na ontvangst van een schriftelijk advies als bedoeld in het eerste lid deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, schriftelijk aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de redenen daarvoor mee. 3. De verhuurder kan zijn voornemen uitvoeren: a. na ontvangst van een schriftelijke mededeling van de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat deze geen bezwaar heeft tegen het voornemen; b. nadat de door de verhuurder gestelde termijn, bedoeld in het eerste lid, is verstreken; c. drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie is ontvangen. Artikel 5a De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts uit met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie. Artikel 5b 1. De huurdersorganisatie, de bewonerscommissie en de huurder kunnen met de verhuurder schriftelijk nadere afspraken maken over de onderwerpen waarover door de verhuurder informatie wordt gegeven. 2. Indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de verhuurder te kennen heeft gegeven met hem overleg te willen voeren over door de verhuurder verstrekte informatie als bedoeld in het eerste lid of de artikelen 3 en 4 biedt de verhuurder daarvoor de gelegenheid. 3. De verhuurder voert ten minste een maal per jaar met de betrokken huurdersorganisaties en de betrokken bewonerscommissies overleg, niet zijnde een overleg over verstrekte informatie als bedoeld in het eerste lid of de artikelen 3 en 4. Die huurdersorganisaties en bewonerscommissies kunnen gezamenlijk voor dat overleg worden uitgenodigd. 4. De huurdersorganisatie en de bewonerscommissie kunnen onderwerpen aandragen voor de agenda van elk overleg met de verhuurder. De verhuurder kan slechts met redenen omkleed weigeren een zodanig onderwerp op de agenda te zetten en daarover overleg te voeren. 5. De verhuurder, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie kan na tijdige voorafgaande kennisgeving aan de andere overlegpartners, een of meer deskundigen uitnodigen tot het bijwonen van een overleg, indien dit voor de behandeling van een bepaald onderwerp redelijkerwijze nodig is. Artikel 5c De verhuurder verstrekt ten behoeve van de oprichting, organisatie, of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie op verzoek van een groep van ten minste drie huurders of de betrokken huurdersorganisatie zo spoedig mogelijk een lijst met de adressen van zijn in Nederland verhuurde woongelegenheden. Overlegwet-overeenkomst Pagina 20 9 september 2009