Inventariseren, inspecteren en analyseren project Mozartlaan
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Bij de nulmeting verzamel je alle gegevens die je nodig hebt om onderhoudsscenario s en activiteitenplannen te kunnen maken. Je inventariseert en inspecteert hierbij het vastgoed. Bij de inspectie observeer je de onderhoudstoestand en ga je na of er gebreken zijn. Vervolgens analyseer je de gebreken wat de oorzaak hiervan is. 2
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren We behandelen de volgende onderwerpen: 1. Inventariseren 2. Inspecteren 3. Analyseren 3
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren De inventarisatie is meestal een eenmalige actie: wat en hoeveel is er? Bij het inventariseren of opmeten kun je de Standaard Meetmethode NEN 3699 gebruiken. Registreer welke bouwdelen er zijn, en welke materialen worden toegepast. Noteer de hoeveelheden in een inventarisatiestaat. 4
NEN 3699 In de schilderbranche gebeurt het meten van het te schilderen oppervlak via de standaard meetmethode die is vastgelegd in de norm: NEN 3699. Wanneer de omwikkelde maat van lijnvormige onderdelen als kozijnen, ramen, plinten, lijsten etc. kleiner is dan 30 cm, worden deze gemeten in strekkende meters. Lijnvormige onderdelen worden in de volgende drie categorieën verdeeld: - Omwikkeld kleiner dan 10 cm; - Omwikkeld tussen de 10 en 20 cm; - Omwikkeld tussen de 20 en 30 cm. Wanneer de omwikkelde maat van een onderdeel groter dan 30 cm, spreken we van vlak-vormige onderdelen zoals deuren, puivullingen, wanden etc. Deze onderdelen worden uitgedrukt in vierkante meters, dus vlakvol ingemeten (hoogte- x breedtemaat). 5
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Aandachtspunten bij het inventariseren De inventarisatie vindt plaats in het veld, maar het is noodzakelijk dat je de projectgegevens, bouwtekeningen, plattegronden opvraagt bij de opdrachtgever. Vaak kunnen meetgegevens en materiaalsoorten uit bouwtekeningen worden overgenomen. Het aan te raden het project ter plaatse te bekijken om de situatie te bekijken en te beoordelen of de tekeningen juist zijn. 6
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Als je het complex bezoekt voor de inventarisatie en inspectie is het zaak om het complex eerst eens van een afstand te bekijken en er omheen te lopen. Op deze manier kun je structuren ontdekken in het complex, zodat je niet dubbel meet. Daarnaast ga je de bereikbaarheid van het complex na. Zijn er hoogwerkers nodig? Is de ondergrond geschikt om steigers te plaatsen? 7
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Bij een inventarisatie gaat het om: de hoeveelheid strekkende meters (m¹), -vierkante meters (m²) of stuks (st); het aantal (hoe vaak komt een kozijn van bepaalde afmetingen voor); van welk materiaal is het gemaakt (en eventueel ook de soort afwerking). 8
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Inventariseer alle elementen, ook de elementen die nu nog geen onderhoud nodig hebben. Vraag je af of het nuttig is om bij het schilderwerk de gegevens te kunnen splitsen. Bijv. Liggend schilderwerk, zuid- en westgevels etc. 9
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Gebruik van inventarisatieformulieren Om gegevens geordend te noteren gebruik je een inventarisatieformulier. Inventarisatieformulieren zijn er in vele soorten en maten; welke je kiest is een kwestie van voorkeur, en afhankelijk van de opdracht. Een goed inventarisatieformulier geeft eerst de algemene gegevens- en daarna de specifieke inventarisatie weer. 10
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Voorbeelden van algemene gegevens zijn: de naam en het nummer van het project; de naam van de inspecteur; de adresgegevens van het op te nemen complex; de contactgegevens van de opdrachtgever Etc. 11
Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Inventariseren, inspecteren en analyseren Voorbeelden van inventarisatie gegevens: de datum van de opname; het soort element (raam, deur, kozijn of muur); het type (bv. deur met twee ruiten of paneeldeur); het materiaal (bv. houtsoort of steensoort); de afwerking (bv. verzinkt metaal of dekkende verflaag); Etc. 12
13
14
Het project Mozartlaan 15
Totaal 56 woningen 16
17
18
Inventariseren van het project Mozartlaan 19
Wat gaan we inventariseren? Excel bestand gebruiken 20
In de inventarisatiestaat vullen we alleen kozijnen, ramen, deuren, rabatdelen, betimmeringen en de beglazing (enkel- en dubbelglas) in. Afbouw: alleen de relevante onderdelen van het binnenen buitenwerk, maak gebruik van de casus en afwerkstaat. 22
Maak de inventarisatiestaat per kozijn Per kozijn (type A t/m H) 23
Op de inventarisatiestaat hoef je geen m1, m2 stuks etc. op te nemen. Daarvoor maken we nog aparte opmeetstaten t.b.v. de calculatie van het gehele project. Wel belangrijk is dat je de onderdelen gaat benoemen die je in je eigen onderhoudsscenario gaat behandelen. Bijv. liggend werk kozijnen en ramen wil je apart opnemen in je onderhoudsscenario, benoem deze dan nu wel in je inventarisatiestaat. De inventarisatiestaat gebruiken we als hulpmiddel om de rubrieken in je opmeetstaat alvast te benoemen. 27
De inventarisatiestaat gebruiken we als hulpmiddel om de rubrieken in je opmeetstaat alvast te benoemen. Voorstel: per groep van 3-4 studenten een lijst opstellen van de te behandelen onderdelen. Denk daarbij aan kozijnen, ramen, glas. Dus alles wat je in je eigen opmeetstaat aan meters en aantallen (aantal ramen, onderdorpels) etc. moet weten om een opmeetstaat/onderhoudsscenario te maken. Bespreken we daarna klassikaal en iedereen maakt daarna voor zichzelf een inventarisatiestaat. 28
Tip: als je voor je zelf hebt vastgesteld welke onderdelen je gaat opnemen in het onderhoudsscenario, begin dan vast met het maken van de opmeetstaten per kozijn. Maak rubrieken aan, en per kozijn de meters, aantallen etc. uit de kozijntekeningen halen. Je zult iets van 15 rubrieken nodig hebben. Eenheidsprijzen worden nog gegeven. Opmeetstaten in Excel maken 29
Voorbeeld van mijn opmeetstaat 30
Inventariseer m.b.v. tekeningen, plattegronden het project Mozartlaan. 31