Bezoekadres Zuid-Hollandplein 1 2596 AW Den Haag Postadres Postbus 14060 2501 GB Den Haag T (070) 21 899 02 E vergunningen@odh.nl I www.odh.nl Zaaknummer Ons Kenmerk Datum 00536136 ODH-2019-00032551 9 APR. 2019 Beschikking Wet natuurbescherming - Soortenbescherming Onderwerp Op 28 november 2018 hebben wij een aanvraag om ontheffing ontvangen als bedoeld in artikel 3.8, eerste lid, van de Wet natuurbescherming. De aanvraag heeft betrekking op het project 'Transformatie Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel (The Scorpio)' aan de Wormerhoek 14, 2905 TX te Capelle aan den IJssel. De activiteit bestaat uit herontwikkeling van het kantoorpand naar woonappartementen waarbij het grootste gedeelte van het pand gehandhaafd blijft. De werkzaamheden bestaan uit renovatie van het inbouwpakket van het pand, sloop van de laagbouw/zijvleugels en vervanging van het gehele dak, Ook worden de parkeerplaats en het groen rondom het pand vernieuwd, De aanvraag betreft het opzettelijk verstoren van de gewone dwergvleermuis, alsmede het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Ontheffing wordt gevraagd ten aanzien van de volgende verbodsbepalingen: artikel 3.5, tweede lid, van de Wet natuurbescherming, voor wat betreft het opzettelijk verstoren van de gewone dwergvleermuis {Pipistrellus pipistrellus); artikel 3.5, vierde lid, van de Wet natuurbescherming, voor wat betreft het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis {Pipistrellus pipistrellus). De ontheffing wordt gevraagd voor de periode van 15 april 2019 tot en met 14 april 2020. Besluit Wij besluiten: I, de aangevraagde ontheffing te verlenen; II. III. de voorschriften 1 tot en met 11 te verbinden aan deze ontheffing; de aanvraag van 28 november 2018 en de aanvullende stukken van 16 januari 2019 onderdeel te laten zijn van deze ontheffing; IV, dat deze ontheffing geldig is in de periode van 15 april 2019 tot en met 14 april 2020,
Ondertekening Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, voor dezen. ing. L. Hopman Hoofd Toetsimg & Vergunningverlening Milieu van de Omgevingsdienst Haaglanden Rechtsmiddelen Voor de mogelijkheid rechtsmiddelen aan te wenden tegen deze beschikking wijzen wij op de desbetreffende tekst in het begeleidende schrijven. 2/9
VOORSCHRIFTEN Algemene voorschriften 1 De ontheffinghouder dient: a de start van de werkzaamheden schriftelijk te melden; b het ecologisch werkprotocol op te sturen; c eventuele wijzigingen gedurende de uitvoering een week van te voren schriftelijk te melden; d de beeindiging van de werkzaamheden uiterlijk een week van te voren te melden. Voorgaande meldingen dienen gericht te worden aan de Unit Groen Bodem en Opsporing van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, Postbus 550, 3300 AN te Dordrecht, telefoonnummer 078-7708585, e-mailadres meldingwnb@ozhz.nl onder vermelding van flora en fauna. 2 De ontheffinghouder is ervoor verantwoordelijk dat zijn personeel of derden welke betrokken zijn bij de uitvoering van het project, op de hoogte zijn van de voorschriften in deze ontheffing en de maatregelen in het activiteitenplan. Hiervoor dient een ecologisch werkprotocol te worden opgesteld, waarin in ieder geval het volgende dient te worden opgenomen: a de voonwaarden zoals opgenomen in deze ontheffing; b aanduiding van de locatie van het plangebied; c de uit te voeren werkzaamheden; d de periode waarin de werkzaamheden uitgevoerd worden; e de mitigerende en compenserende maatregelen; f de momenten waarop ecologische begeleiding ingeschakeld wordt. 3 Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient een afschrift van deze ontheffing en het ecologisch werkprotocol op de locatie van de werkzaamheden aanwezig te zijn en op verzoek te worden getoond aan de daartoe bevoegde toezichthouders of opsporingsambtenaren. 4 De werkzaamheden dienen ecologisch begeleid te worden door een deskundige'' op het gebied van de gewone dwergvleermuis. 5 De ontheffinghouder dient, met in achtneming van de voorschriften in deze ontheffing, de maatregelen uit te voeren zoals beschreven in het rapport 'Activiteitenplan vleermuizen Wormerhoek 14 toe Capelle aan den IJsel', Econsultancy, rapportnummer 7029.004, d.d. 28 november 2018. 6 Indien een of meerdere in voorschrift 5 genoemde maatregelen onverhoopt niet uitvoerbaar zijn, dienen hiervoor minimaal gelijkwaardige maatregelen voor wat betreft de functionaliteit en effectiviteit te worden getroffen. ^ Onder een deskundige wordt verstaan: Hij/zij heeft een afgeronde hbo- of universitaire opieiding, met als zwaartepunt (Nederlandse) ecologie; Hij/zij heeft een afgeronde mbo-opleiding, met als zwaartepunt de flora en fauna, soortenherl<enning en zorgvuldig handelen ten opzichte van die soorten; Hij/zij is werkzaam voor een ecologisch adviesbureau, zoals een bureau dat is aangesloten bij het Netwerk Groene Bureaus; Hij/zij is als ecoloog of adviseur/specialist ecologie werkzaam voor een (semi)overheidsinstantie zoals het Ministerie van Economische Zaken, het Ministerie van Defensie, Rijkswaterstaat, het Rijksvastgoedbedrijf, provincies, waterschappen, hoogheemraadschappen, gemeenten, en en drinkwaterbedrijven Hij/zij zet zich aantoonbaar actief in op het gebied van de soortenbescherming en is werkzaam of aangesloten bij de volgende Nederiandse organisaties; Zoogdiervereniging, RAVON, Stichting Das en Boom, Vogelbescherming Nederiand, Vlinderstichting, Natuurtiistorisch Genootschap, KNNV, NJN, IVN, EIS Nederiand, FLORON, SOVON, STONE, Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten, De Landschappen en Stichting Beheer Natuur en Landelijk gebied; Hij/zij zet zich aantoonbaar actief in op het gebied van de monitoring en/of beschenming van desbetreffende beschennde soorten. 3/9
7 Uiterlijk drie maanden voordat de in voorschrift 6 bedoelde maatregelen worden uitgevoerd, dienen deze ter goedkeuring aan de Omgevingsdienst Haaglanden te worden overgelegd, e-mailadres vergunningen@odh.nl. Specifieke voorschriften 8 De tijdelijke vieermuiskasten moeten functioneel zijn voor de periode waarvoor deze worden ingezet, Dit houdt in dat de kasten minimaal eens per jaar gecontroleerd dienen te worden op de functionaliteit en dat - indien nodig - de functionaliteit van de kast wordt hersteld. 9 De tijdelijke vieermuiskasten voor de gewone dwergvleermuis mogen pas verwijderd worden nadat de permanente voorzieningen zijn aangebracht en de gewenningsperiode in acht is genomen. Er geldt een gewenningsperiode van respectievelijk zes maanden voor de gewone dwergvleermuis, waarbij alleen de maanden april tot en met oktober meetellen. De verwijdering van tijdelijke voorzieningen dient begeleid te worden door een vleermuisdeskundige. Indien blijkt dat de tijdelijke kast in gebruik is genomen, mag deze uitsluitend verwijderd worden buiten de kwetsbare periode van de soort en nadat door de deskundige is vastgesteld dat de kast veriaten is. 10 De werkzaamheden dienen buiten de kwetsbare periode van de gewone dwergvleermuis uitgevoerd te worden. De kwetsbare paarperiode loopt van half augustus tot en met half oktober en de kwetsbare winterperiode loopt van half oktober tot en met half april, Bij jaarrond gebruikte verblijfplaatsen (zomeren paarverblijfplaats en tevens winterverblijfplaats bij milde winters) dienen de werkzaamheden in de actieve periode van de gewone dwergvleermuis te worden uitgevoerd, van half april tot en met half mei en September tot en met half oktober, Een deskundige op het gebied van vleermuizen dient te bepalen wanneer de huidige verblijfplaatsen ongeschikt gemaakt kunnen worden, 11 De locaties van de tijdelijke en permanente vleermuisvoorzieningen en het type dienen te worden gemeld via www.vleermuiskasten.nl. AANWIJZINGEN VOOR GEBRUIK Voor alle soorten - beschermd en onbeschermd - geldt de zorgplicht ex artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming. Op grond hiervan dient zoveel als redelijkerwijs mogelijk is schade aan deze soorten te worden voorkomen, Gedurende de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels, Verstoring van broedgevallen van vogels dient te worden voorkomen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd in het kader van de Wet natuurbescherming. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. 4/9
OVERWEGINGEN Aanleiding Op 28 november 2018 hebben wij een aanvraag om ontheffing ontvangen als bedoeld in artikel 3,8, eerste lid, van de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb). De aanvraag heeft betrekking op het project 'Transformatie Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel (The Scorpio)' aan de Wormerhoek 14, 2905 TX te Capelle aan den IJssel. De activiteit bestaat uit herontwikkeling van het kantoorpand naar woonappartementen waarbij het grootste gedeelte van het pand gehandhaafd blijft, De werkzaamheden bestaan uit renovatie van het inbouwpakket van het pand, sloop van de laagbouw/zijvleugels en vervanging van het gehele dak. Ook worden de parkeerplaats en het groen rondom het pand vernieuwd. De aanvraag betreft het opzettelijk verstoren van de gewone dwergvleermuis, alsmede het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Ontheffing wordt gevraagd ten aanzien van de volgende verbodsbepalingen: artikel 3.5, tweede lid, van de Wnb, voor wat betreft het opzettelijk verstoren van de gewone dwergvleermuis {Pipistrellus pipistrellus); artikel 3.5, vierde lid, van de Wnb, voor wat betreft het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis {Pipistrellus pipistrellus). De ontheffing wordt gevraagd voor de periode van 15 april 2019 tot en met 14 april 2020, Bij de aanvraag zijn de volgende stukken gevoegd: Activiteitenplan vleermuizen Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel, Econsultancy, rapportnummer 7029,004, d,d, 28 november 2018; Nader onderzoek vleermuizen Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel, Econsultancy, rapportnummer 7029.002, d.d. 10 oktober 2018; Quickscan flora en fauna Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel, Econsultancy, rapportnummer, 7029.001, d.d. 18 juni 2018. Op 16 januari 2019 hebben wij de volgende aanvullende gegevens ontvangen: Memo Ontheffingsaanvraag vleermuizen Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel, levering aanvullende informatie, Econsultancy, d.d. 16 januari 2019; Rapport Principedetails, Architectenbureau Pieter Weeda Paul van der Weijden bv, rapportnummer 0311, tekeningnummer W16, d.d. 27,10,2008; Rapport WORMERHOEK, Architectenbureau Pieter Weeda Paul van der Weijden, rapportnummer 0311st, d.d. 02-03-2007; Bestek Wormerhoek Capelle aid IJssel, Architectenbureau Pieter Weeda Paul van der Weijden, projectnummer 0311st, 2 maart 2007; Tekening plattegrond 2^ verdieping TOREN 1, Architectenbureau Pieter Weeda Paul van der Weijden, projectnummer 0311, tekeningnummer W03A, 17 augustus 2007; Tekening Principedetails Woontorens Wormerhoek te Capelle a/d IJssel, Architectenbureau Pieter Weeda Paul van der Weijden, projectnummer 0311, tekeningnummer Wl6, 27 oktober 2018. Procedure Titel 4.1 van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 5.1 van de Wnb zijn toegepast op deze beschikking. Doordat de aangeleverde gegevens onvolledig waren, is de procedure op 31 december 2018 opgeschort en is verzocht om aanvullende gegevens. De procedure is op 16 januari 2019 hervat. Verlenging Met toepassing van artikel 5.1, tweede lid, Wnb hebben wij op 4 maart 2019 de termijn voor de afhandeling van de aanvraag met zeven weken verlengd, 5/9
Bevoegd gezag De handeling wordt verricht binnen de provincie Zuid-Holland. Gelet op de bepalingen in artikel 1,3 van de Wnb zijn wij bevoegd gezag voor de beoordeling van de aanvraag. Toetsingskader en grondslag beschikking De aanvraag is getoetst aan de artikelen 3.5 en 3,8 van de Wnb en de Beleidsregel uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland, De gewone dwergvleermuis is een van nature in Nederland in het wild levende soort genoemd in bijiage IV, onderdeel a, van de Habitatrichtlijn, Op grond van artikel 3,5, tweede en vierde lid, van de Wnb is het verboden: - de gewone dwergvleermuis opzettelijk te verstoren; - voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis te beschadigen of te vernielen. Op grond van artikel 3.8, vijfde lid, van de Wnb wordt een ontheffing slechts vedeend indien: er geen andere bevredigende oplossing bestaat; de ontheffing nodig is omdat een van de belangen genoemd in artikel 3.8, vijfde lid, onder b, van de Wnb aan de orde is; en de maatregelen niet leiden tot verslechtering van de staat van instandhouding van de soort. Beoordeling Aanvraag De aanvraag heeft betrekking op het project 'Transformatie Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel (The Scorpio)'. De activiteit bestaat uit herontwikkeling van het kantoorpand naar woonappartementen. Bij de werkzaamheden blijft de gevelopbouw grotendeels gehandhaafd, de laagbouw/zijvleugels zullen wel worden gesloopt en het dak wordt geheel vernieuwd, De binnenkant van het pand wordt heringericht tot woonappartementen, Daarnaast worden de parkeerplaats en het groen rondom het pand vernieuwd, Het project start in april 2019 en duurt een jaar. Overtreding verbodsbepaling(en) Om te bepalen of er sprake is van overtreding van de Wnb heeft van juni tot en met September 2018 onderzoek naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen plaatsgevonden, De veldbezoeken naar zomerverblijfplaatsen, paarverblijfplaatsen en kraamverblijfplaatsen zijn uitgevoerd conform het Vieermuisprotocol. Er zijn geen veldbezoeken uitgevoerd voor het vaststellen of uitsluiten van winterverblijfplaatsen. De bebouwing kan in essentie de mogelijkheid bieden voor een (massa) winterverblijfplaats van vleermuizen, Er is echter voor gekozen om hiervan af te zien omdat de gevels van de hoogbouw, waar deze verblijfplaatsen zich mogelijk kunnen bevinden, gehandhaafd blijven en de spouw ook niet aangetast wordt, Daarnaast wordt niet gewerkt in de winterperiode, Hierdoor kan gesteld worden dat een mogelijke winterverblijfplaats niet verloren zal gaan of aangetast zal worden. De laagbouw zijvleugels van het gebouw, die wel gesloopt worden, zijn ongeschikt of ontoegankelijk voor vleermuizen. Tijdens de veldbezoeken zijn nooit invliegers of gebouwgebonden gedrag waargenomen. Daarnaast bestaan de muren hoofdzakelijk uit ramen en is er geen sprake van een oplopende spouwruimte. Het dak is ontoegankelijk omdat er geen open dakranden zijn en het geheel is afgewerkt met gewapend asfaltbitumen. Hiermee zijn wij van mening dat de onderzoeksinspanning voldoende is geweest, De gewone dwergvleermuis is in het plangebied aangetroffen. Tijdens de veldbezoeken zijn verblijfplaatsen van vier gewone dwergvleermuizen vastgesteld. Er zijn twee zomerverblijfplaatsen vastgesteld in open stootvoegen aan de zuidwestelijke gevel van de hoogbouw en een mogelijke derde zomerverblijfplaats In de 6/9
noordoostelljke gevel. Daarnaast zijn twee paarverblijfplaatsen vastgesteld, een in de noordoostelijke gevel en een in de zuidwestelijke gevel. Van zomer- en paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis mag uitgegaan worden dat deze ook in gebruik zijn als winterverblijfplaats voor een of enkele individuen van de soort gedurende milde winters. Door de werkzaamheden worden twee zomerverblijfplaatsen en twee paarverblijfplaatsen, alien met mogelijke winterverblijffunctie, van de gewone dwergvleermuis tijdelijk onbruikbaar. Daarnaast kunnen vleermuizen worden verstoord tijdens de werkzaamheden, Hiermee worden de in artikel 3,5, tweede en vierde lid, van de Wnb genoemde verboden overtreden, Voorgestelde maatregelen Om negatieve effecten van de werkzaamheden op de gewone dwergvleermuis tot een minimum te beperken worden maatregelen voorgesteld zoals beschreven in hoofdstuk 6, paragraaf 3, pagina's 17 tot en met 20 van het rapport 'Activiteitenplan vleermuizen Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJsel' van 28 november 2018 en het aanvullende stuk 'Memo Ontheffingsaanvraag vleermuizen Wormerhoek 14 te Capelle aan den IJssel, levering aanvullende informatie', d,d. 16 januari 2019. Deze maatregelen bestaan onder andere uit zestien tijdelijke voorzieningen in de vorm van vieermuiskasten welke zijn opgehangen aan gebouwen en bomen binnen een straal van 100 meter. De vieermuiskasten zijn op 27 november 2018 geplaatst onder begeleiding van een ter zake kundige ecoloog. Voor de werkzaamheden wordt de bebouwing ongeschikt gemaakt voor vleermuizen door het pand aan de buitenzijde te overbelichten voor minimaal 3 aaneengesloten nachten. Vervolgens wordt de spouw van de bovenste verdieping over de gehele lengte open gemaakt door het verwijderen van het dak. Hierdoor wordt tocht gecreeerd in de spouwruimten van het bovenste gedeelte van de gevels. Na minimaal drie aaneengesloten dagen en nachten wordt een controleronde uitgevoerd door een ecoloog. Na de werkzaamheden zijn de gevels van het pand, inclusief de spouwruimten weer in originele staat beschikbaar, waardoor het niet nodig is permanente voorzieningen voor vleermuizen te realiseren. De werkzaamheden worden uitgevoerd onder begeleiding van een ecoloog met kennis van de gewone dwergvleermuis, Staat van instandhouding Als gevolg van de werkzaamheden zijn twee zomerverblijfplaatsen en twee paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis tijdelijk onbruikbaar. Alle verblijfplaatsen kunnen tevens dienen als winterverblijfplaats voor een of enkele dieren. Op 27 november 2018 zijn zestien tijdelijke vieermuiskasten geplaatst aan gevels van gebouwen en aan bomen in de directe omgeving, die als vervangende zomer- en paarverblijf voor de gewone dwergvleermuis kunnen dienen, Tien vieermuiskasten zijn geplaatst aan de gevels van twee naastgelegen gebouwen en zes vieermuiskasten zijn aan bomen opgehangen. De kasten zijn geplaatst op voldoende hoogte en binnen een straal van honderd meter van de oorspronkelijke verblijfplaatsen. Van de tien kasten zijn er acht voornamelijk noordoostelijk georienteerd waardoor er weinig verschil in microklimaat wordt aangeboden. Er is echter gekozen voor deze orientatie, omdat de vieermuiskasten op die manier richting de watergang zijn gepositioneerd en deze locatie het meest donker is. Het is daardoor aannemelijk dat de vieermuiskasten gevonden worden. Naast de gerealiseerde tijdelijke verblijfplaatsen zijn er in de directe omgeving bestaande alternatieve verblijfplaatsen aanwezig, Tijdens het veldbezoek van 31 juli 2018 zijn invliegers gezien in de meest noordelijke naastgelegen woontoren, deze woontorens zijn voorzien van open stootvoegen. Hierdoor blijven er te alien tijde voldoende uitwijkmogelijkheden beschikbaar voor vleermuizen, De tijdelijke vieermuiskasten moeten functioneel zijn voor de periode waarvoor deze worden ingezet. Dit houdt in dat de kasten minimaal eens per jaar moeten worden gecontroleerd op de functie waarvoor deze zijn aangebracht, Indien blijkt dat de kasten niet meer functioneel zijn, dient er voor gezorgd te worden dat de kast weer functioneel is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn, wanneer de invliegopening niet meer bereikbaar is als gevolg van obstakels, of doordat de kast dusdanig vervuild is dat deze niet gebruikt wordt, of doordat door i 7/9
nieuwe lichtbronnen de kast niet gebruikt wordt, Wij hebben dit in voorschrift 8 opgenomen, Daarnaast mogen de tijdelijke voorzieningen pas zes maanden na de realisatie van de permanente voorzieningen verwijderd worden. De verwijdering dient begeleid te worden door een ecologisch deskundige op het gebied van de gewone dwergvleermuis. Indien blijkt dat een tijdelijke vleermuiskast in gebruik is genomen, mag deze uitsluitend buiten de kwetsbare periode verwijderd worden. Wij hebben dit in voorschrift 9 opgenomen. In het herontwikkelde gebouw zijn de gevels van het pand, inclusief de spouwruimten weer beschikbaar waarbij de oorspronkelijke verblijfplaatsen in de oorspronkelijke staat gehandhaafd blijven, Er zijn te alien tijde voldoende alternatieve verblijfplaatsen beschikbaar waar de betrokken vleermuissoort naar kan uitwijken. Het is aannemelijk dat de soort in het gebied aanwezig blijft, Het project leidt niet tot verslechtering van de staat van instandhouding van de gewone dwergvleermuis. Op grond van het vorenstaande zijn wij van mening dat de maatregelen, met inachtneming van de voorschriften, voldoende zijn om negatieve effecten op de gewone dwergvleermuis te voorkomen dan wel tot een minimum te beperken. Ecologisch werkprotocol De start van de werkzaamheden dient gemeld te worden bij de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. De werkzaamheden en de wijze waarop maatregelen worden uitgevoerd dienen in een ecologisch werkprotocol te worden opgenomen, Dit protocol dient bij het melden van de start van de werkzaamheden meegestuurd te worden, Voorts dient het ecologisch werkprotocol op de locatie aanwezig te zijn. Hierdoor weten ook de uitvoerders op welke wijze de werkzaamheden zorgvuldig moeten worden uitgevoerd. Wij hebben dit in de voorschriften 1, 2 en 3 vastgelegd. Belangenonderbouwing De ontheffing is aangevraagd op grond van het belang van de 'volksgezondheid of de openbare veiligheid of andere dwingende redenen van groot openbaar belang met inbegrip van redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijke gunstige effecten' zoals vermeld in artikel 3.8, vijfde lid, aanhef en onder b, sub 3, van de Wnb. In Capelle aan den IJssel is een tekort aan woningen en een overschot aan leegstaande kantoren. De transformatie van het kantorengebouw naar woningen sluit aan bij de Visie Ruimte en Mobiliteit van de provincie Zuid-Holland. Hierin is volgende passage opgenomen: "De provincie sluit aan bij de Rijksladder voor duurzame verstedelijking. Een consequentie van het feit dat de provincie aansluit bij de werking van de Rijksladder, is dat bij bepaalde ontwikkelingen minder vaak sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Dit maakt dat de transformatie van bestaande bebouwing, als bijvoorbeeld kantoren, winkels en cultuurhistorische waardevolle gebouwen binnen de invloedssfeer van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV), vaak niet ladderplichtig zal zijn en met het oog op de woningbehoefte altijd kan worden gestart." De grote steden groeien en locaties waar nieuwbouw kan plaatsvinden worden schaars. De prijzen van (huur)woningen in de grote steden zullen eerder stijgen dan dalen en starters op de woningmarkt kunnen steeds minder vaak een passende woning vinden. De perifere gebieden voelen de druk op de woningmarkt ook toenemen, De toegenomen vraag naar betaalbare woningen is in Capelle aan den IJssel ook aanwezig, Er is in Capelle aan den IJssel sprake van een bovengemiddeld percentage aan leegstaande kantoorruimten, De initiatiefnemer is voornemens het bestaande kantoorgebouw in het plangebied te transformeren naar 72 huurappartementen, bestemd voor starters op de woningmarkt of Young Professionals. Daarmee wordt enerzijds de leegstand van kantoorruimten tegengegaan en anderzijds voldaan aan een deel van de vraag naar betaalbare woningen. Door te bouwen in stedelijk gebied wordt een geringere aanslag gepleegd op de schaarse ruimte in de regio, zodat meer ruimte blijft voor recreatie en 8/9
natuur buiten de stad. De locatie is uitermate geschikt voor woningbouw door de aanwezigheid van voorzieningen op korte afstand, zoals diverse winkelcentra, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Gelet op het voorgaande zijn wij van oordeel dat het belang 'dwingende redenen van groot openbaar belang met inbegrip van redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijke gunstige effecten' zoals vermeld in artikel 3.8, vijfde lid, aanhef en onder b, sub 3, van de Wnb' voldoende onderbouwd is om de negatieve effecten op de gewone dwergvleermuis, die als gevolg van de uitvoering van de activiteit optreden, te rechtvaardigen. Geen andere bevredigende oplossing Het project is locatiegebonden vanwege de herontwikkeling van het kantorengebouw, Het gebouw stamt uit 1982 en is verouderd waardoor minimaal renovatie en isolatiemaatregelen noodzakelijk zijn. Als het gebouw niet wordt herontwikkeld naar woningen kan het leeg komen te staan, Leegstand kan leiden tot verval waardoor ingrijpendere werkzaamheden of sloop uiteindelijk meer schade aan de verblijfplaatsen toebrengen, Bij de voorgenomen werkzaamheden in dit project blijft de bestaande gevel behouden waardoor de spouwruimten met de oorspronkelijke verblijfplaatsen in de oorspronkelijke staat gehandhaafd blijven, De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd buiten de kwetsbare winterperiode, Gelet op de noodzaak en wijze van uitvoering zijn wij van mening dat er voldoende is aangetoond dat geen andere bevredigende oplossing voorhanden is. Door de gekozen wijze en periode van uitvoering, wordt schade aan de zoveel mogelijk voorkomen. Samenhangende besluiten Er kunnen nog andere bepalingen van kracht zijn, op grond waarvan vergunningen, toestemmingen, ontheffingen of meldingen benodigd zijn om de gevraagde activiteit te kunnen uitvoeren. Dit kan gelden voor de omgevingsvergunning, Hiervoor is de gemeente Capelle aan den IJssel bevoegd gezag. Conclusie Op grond van het vorenstaande kan de gevraagde ontheffing op grond van artikel 3.8, eerste lid van de Wnb worden verleend. 9/9