ONLINE VASTGOEDSCHATTINGEN

Transcriptie

1 ONLINE VASTGOEDSCHATTINGEN Expertisetype Verkoopwaarde Lokalisatie 1 BRUXELLES/BRUSSEL - LOUISE/AVENUE 5 Uitgiftedatum : 6 / 6 / 214

2 INLEIDING Definitie van waarde De verkoopwaarde van een pand (of venale waarde zonder aankoopkosten [1]) is de prijs die een koper kan betalen, wetende dat het gebouw vrij verkocht wordt (geen gedwongen verkoop), dat de transactie plaatsvindt op de datum van de taxatie, dat de tijdsduur dat het te koop wordt aangeboden redelijk is, dat de prijzen stabiel blijven gedurende deze periode en dat er geen rekening wordt gehouden met enige bijzondere waarde voor een koper die zich eventueel in bijzondere omstandigheden bevindt. Algemene voorbehoudsbepalingen en overwegingen Onze waardebepalingen worden opgemaakt volgens de gebruikelijke algemene voorwaarden : De waardebepaling van ImmoPrice.be gebeurt op basis van informatie die wordt verstrekt via het webplatform. Deze informatie wordt geacht correct te zijn. Onze klant is verantwoordelijk voor het verstrekken van alle informatie die nodig is voor deze waardebepaling. Onze taak omvat niet het fysiek opmeten van de panden. De waardebepaling van vastgoed op ImmoPrice.be is gebaseerd op de oppervlakte van de percelen en gebouwen zoals blijkt uit de informatie die wordt verstrekt op het webplatform. Er kan dus geen enkele garantie worden gegeven met betrekking tot de oppervlakte van de panden die worden onderzocht. Wij voeren geen analyses uit van wettelijke documenten (basisakte, enz.) noch controles van de conformiteit van de gebouwen waarvoor andere professionals verantwoordelijk zijn. Onze conclusies veronderstellen dus dat de panden in orde zijn met de van kracht zijnde wetten en reglementen. Wij zijn uitgegaan van het principe dat de eigendomstitels geldig en commercieel tegenstelbaar zijn en dat de eigendommen vrij zijn van hypotheek. Aangezien wij niet alle wettelijke documenten hebben verkregen met betrekking tot de eigendomstitel van het pand, raden wij aan dat in dit verband een juridische analyse wordt uitgevoerd. [1]Aankoopkosten: registratierechten van 1 % in Vlaanderen en De elektriciteits-, verwarmings- of andere installaties werden niet getest. Ook de afvoerleidingen werden niet gecontroleerd. Wij zijn echter uitgegaan van het principe dat alle installaties naar behoren werken. De kwesties van stedenbouwkundige aard zoals het naleven van het van kracht zijnde gewestplan, het verkrijgen en het naleven van de bouwvergunning(en) of andere exploitatievergunning(en) passen niet in het kader van deze waardebepaling. De panden worden geschat rekening houdend met hun huidige gebruik als conform met de stedenbouwkundige voorschriften. ImmoPrice.be geeft zijn waardebepaling van een pand op uitdrukkelijke voorwaarde dat zijn klanten en/of eventuele derden (gekend of ongekend) erkennen dat het schattingsverslag geenszins betrekking heeft op de staat van de gebouwen, van hun funderingen, van de vloeren of van de installaties en dus in geen geval gelijkgesteld zou kunnen worden met enige garantie met betrekking tot deze punten. Deze schatting houdt geen rekening met de uitrustingen en materialen die geen deel uitmaken van de technische installaties van de gebouwen. Alle materialen, uitrustingen en andere installaties die volledig of hoofdzakelijk gekoppeld zijn aan de activiteiten van de bewoners zijn specifiek uitgesloten. Ook de meubels en inrichting, verlichtingstoestellen, wandarmaturen, voertuigen, reserves en mobiele werktuigen zijn uitgesloten. Er werd geen rekening gehouden met een eventuele goodwill (handelsfonds-sleutelgeld) als gevolg van het huidige gebruik van de panden. Voor opbrengstgebouwen werd geen enkel onderzoek gevoerd met betrekking tot de financiële solvabiliteit van de huurders. Wij gaan ervan uit dat de huurders in staat zijn hun financiële verplichtingen na te komen. Wij gaan er ook van uit dat er geen aanzienlijke huurachterstallen bestaan en geen omstandigheden die aanleiding geven tot verbreking van de huurovereenkomst. Dit verslag moet worden beschouwd als vertrouwelijk voor de partijen aan wie het is gericht en is enkel bestemd voor hun eigen gebruik. Het mag dus niet worden gebruikt voor andere doeleinden of bekendgemaakt worden aan derden, behoudens het akkoord van ons bedrijf. 12,5 % in Brussel en Wallonië, vermeerderd met notariskosten die kunnen gaan van,5 % tot 5, %. De taak van ImmoPrice.be bestaat uit het inschatten van de economische waarde van het pand en omvat geen technische en/of structurele expertise. De gebouwen worden dus geacht vrij te zijn van verborgen gebreken en/of schadelijke materialen zoals bijvoorbeeld asbest, bodemverontreiniging, asbestvezels, huiszwam e.d. Bij het opstellen van deze schatting wordt ervan uitgegaan dat er geen enkel gevaarlijk of verboden materiaal aanwezig is dat de waarde van de panden verlaagt.

3 SAMENVATTING VAN DE INGEVOERDE CRITERIA Kenmerken van het goed Bouwdatum van het gebouw voor 195 Aantal garages 1 Bewoonbare oppervlakte 128. m² Aantal interne parkings Tuinoppervlakte. m² Aantal externe parkings Oppervlakte van de terrassen 12. m² Totale maandelijkse lasten 265. Richting van de terrassen Westen Aantal verdiepingen 7 Verdieping 5 Oppervlakte van kelders en zolder(s) 6. m² Buitenzwembad Binnenzwembad Type structuur Beton Penthouse Lift Kwaliteit van de materialen /afwerkingen Goed Tennisveld Open haard Antennes / Masten Aantal slaapkamers 2 Staat van het gebouw Dak Raamwerk/beglazing Verwarming Keuken Sanitair Vloerbedekking Schilderwerk Elektriciteit Staat van de lift EPB (certificaat) G F E D C B A Eventuele hinder Geluidshinder Geen Zwak Matig Belangrijk Zicht op buren Geen Zwak Matig Belangrijk Waterinsijpelingen / vocht Geen Zwak Matig Belangrijk Omgeving / buurt Slecht Matig Goed Zeer goed Andere waarderingselementen Geen Een beetje Vrij veel Veel Enorm veel Lichtsterkte Zeer donker Donker Normaal Helder Zeer helder Vrij uitzicht Geen Gedeeltelijk Vrij mooi Mooi Uitzonderlijk Algemene charme Zonnepanelen/warmtepompen Ja Nee

4 ENERGIEPRESTATIE COMFORT BEWOONBARE OPPERVLAKTEN VAN DE VERDIEPINGEN m² 6 m² -1 (Box) 2 m² COMMENTAAR VAN DE VASTGOEDEXPERT Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames ac turpis egestas. Vestibulum tortor quam, feugiat vitae, ultricies eget, tempor sit amet, ante. Donec eu libero sit amet quam egestas semper. Aenean ultricies mi vitae est. Mauris placerat eleifend leo. Quisque sit amet est et sapien ullamcorper pharetra. Vestibulum erat wisi, condimentum sed, commodo vitae, ornare sit amet, wisi. Aenean fermentum, elit eget tincidunt condimentum, eros ipsum rutrum orci, sagittis tempus lacus enim ac dui. Donec non enim in turpis pulvinar facilisis. Ut felis. Praesent dapibus, neque id cursus faucibus, tortor neque egestas augue, eu vulputate magna eros eu erat. Aliquam erat volutpat. Nam dui mi, tincidunt quis, accumsan porttitor, facilisis luctus, metus, Praesent dapibus, neque id cursus faucibus, tortor neque egestas augue, eu vulputate magna eros eu erat. Op basis van de ingevoerde criteria is de verkoopwaarde van het goed berekend op 476., Jan van Rijswijck YOUR AGENCY - Wetstraat/Rue de la Loi 1 M: (*) BIV-IPI Member nr

5 VISUALS Plan Satelliet

6 FOTO'S

7 VERGELIJKINGSPUNTEN.15 km Prijs Openbare verkoop.16 km Adres Avenue Louise, Ixelles België Aantal kamers 3 Datum Janvier km Prijs Openbare verkoop Adres Avenue Louise, Ixelles België Bewoonbare oppervlakte 19m² Aantal kamers 4 Datum Février km Prijs 5 Prijs Openbare verkoop Adres Avenue Louise, Bruxelles België Aantal kamers 2 Datum juillet km Prijs Openbare verkoop Adres Avenue Louise, Ixelles België Bewoonbare oppervlakte 19m² Aantal kamers 4 Datum Février Openbare verkoop Adres Boulevard de la Cambre, 3 15 Ixelles/Elsene België Aantal kamers 3 Datum Juin 211

8 MARKTTRENDS De woningmarkt in België Het huidig economisch klimaat blijft moeilijk, zowel in België als in de rest van Europa. Er wordt een licht herstel van de Belgische economie verwacht. De index van het consumenten- en ondernemersvertrouwen wijst op een licht herstel na een dalende trend die een tijdlang heeft aangehouden. De werkloosheid blijft niettemin erg hoog in heel België. Vertrouwensindex (bron : BNB/Belgostat) Ondanks deze moeilijke context heeft de residentiële vastgoedmarkt in België goed standgehouden. Ze kende de laatste 15 jaar zelfs een uitzonderlijke groei, met evenwel een vertraging in 29 (als gevolg van de subprime-crisis) en in 212 (als gevolg van de economische crisis) die ook in 213 nasleepte. De activiteitindex van de residentiële vastgoedsector die wordt opgesteld door de notarissen (Notarisbarometer) toont eveneens een lichte daling aan buiten de hoofdstad en een eerder stabiele trend in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Evolutie van de Belgische woningmarkt De volgende traditionele factoren hebben de laatste jaren bijgedragen aan de stabiliteit van de Belgische woningmarkt: De Belgen hebben altijd een baksteen in hun maag gehad, met een uitzonderlijk hoog aantal eigenaars. Met 7 % eigenaars is België koploper in Europa. Vastgoed wordt beschouwd als een veilige investering, als een bescherming tegen inflatie, een garantie tegen onzekere tijden en is voor de meeste Belgen de hoeksteen van hun pensioen. Dankzij de belangrijke openbare sector in België zijn de opbrengsten stabiel gebleven op de markt. Bovendien is dankzij de loonindexering de koopkracht van de Belgen op peil gebleven. In de komende jaren kan deze stabiliteitsfactor echter ondermijnd worden in een context waarin zowel de staten als de bedrijven hun kosten noodgedwongen moeten verlagen. De transactiekosten blijven zeer hoog in België, hetgeen de liquiditeit van de markt beperkt en de stabiliteit ervan nog meer versterkt. Het bevolkingsaantal neemt toe in België en vooral in het Brusselse Gewest, waar een groei met meer dan 12 % wordt verwacht tegen 22. Er is ook een zeer sterke vraag naar kleinere woningen voor kleinere gezinnen, onder meer onder invloed van de vergrijzing. De volgende uitzonderlijke factoren ondersteunen de prijzendynamiek: De rentevoeten liggen met een gemiddelde van minder dan 3,5 % voor nieuwe vastgoedcontracten op een historisch dieptepunt. De lage rentevoeten kunnen ook tot prijsstijgingen in de woningmarkt leiden, met een toename van het aantal hypotheekleningen als gevolg. De kredieten evolueren echter niet perfect met de vastgoedprijzen, onder meer als gevolg van het restrictiever kredietbeleid van de banken. The impact of the interest rates on the residential market (bron : SPF Finance) (bron : BNB / SPF Finance) De toenemende aanwezigheid van meer gegoede buitenlanders heeft bepaalde sectoren van de Belgische woningmarkt sterk ondersteund, en vooral in de gemeenten ten zuidwesten van Brussel.

9 MARKTTRENDS Hoe zullen de vastgoedprijzen de komende jaren evolueren? De woningmarkt blijft zeker onder druk staan, met eerder dalende en in het beste geval redelijk stabiele vastgoedprijzen. De economische context zal nog enkele jaren moeilijk blijven en dat zal de koopkracht van de Belgen aantasten. De Staten gaan onder meer schulden gebukt en zullen een zwaar en dwingend fiscaal beleid blijven voeren. De banken zijn vandaag meer wantrouwig. Ze geven moeilijker leningen en eisen een steeds hogere eigen inbreng die momenteel gemiddeld meer dan 3 % bedraagt. Loan-to-value ratio De Brusselse woningmarkt De Brusselse woningmarkt kende de laatste jaren een sterke opwaartse trend. De prijzen zijn zelfs sterker gestegen dankzij twee belangrijke factoren : De bijzonder sterke bevolkingsgroei in het Brussels Gewest, waar het Federaal Planbureau tegen 22 een stijging met meer dan 12 % verwacht. De toevloed van koopkrachtigere buitenlanders (fiscale vluchtelingen uit Frankrijk, Europese ambtenaren...) heeft sommige segmenten van de Brusselse woningmarkt sterk ondersteund. In bepaalde segmenten van de woningmarkt is de vraag onlangs echter wat afgenomen, waardoor bijvoorbeeld de prijzen van sommige villa s in (en rondom) Brussel zijn gedaald. Hierna ziet u de evolutie van gelijkaardige panden binnen de gemeente als het pand dat hierna is beschreven, vergeleken met het Gewest : Evolutie van de Brusselse woningprijzen per categorie (bron : SPF Finance / UPC) (bron : SPF Finance / UPC) VERGELIJKING VAN DE WAARDE VAN UW GOED MET DE WAARDE VAN BRUXELLES/BRUSSEL (bron : SPF Finance)

10 CONDITIONS GÉNÉRALES D'UTILISATION DU SERVICE IMMOPRICE PRO Le service ImmoPrice Pro («le Service») est fourni par la société IP BELGIUM sprl (ci-après «IP Belgium») dont le siège est établi à 13 Wavre, avenue Zénobe Gramme 3, enregistrée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro BE , RPM Bruxelles. L utilisation du Service est soumise aux présentes conditions générales, à l exclusion de toutes autres conditions contractuelles. La licence d utilisation du Service est strictement personnelle et le Service ne sera pas utilisé à d autres fins que l évaluation de biens immobiliers résidentiels, pour les besoins internes de l activité professionnelle du Client, en ce compris la création de rapports à destination de ses propres clients. Le Client ne fournira en aucun cas l accès au Service à des tiers et n utilisera pas le Service pour le compte de tiers. 1. Identification du Client Le Client gardera secret les identifiants et mots de passe permettant d utiliser le Service et ne les donnera qu aux membres de son personnel habilités à utiliser le Service. Le Client est la personne physique ou morale dont les coordonnées ont été fournies à IP Belgium au moment de l inscription. En cas de modification de ses coordonnées, le Client doit immédiatement en avertir IP Belgium. Le Service est réservé aux agents immobiliers professionnels agréés par l IPI. Si le Client perd cette qualité, il doit immédiatement en avertir IP Belgium et cesser toute utilisation du Service. 2. Présentation du Service IP Belgium a produit un algorithme intégrant une base de données comprenant des informations détaillées et structurées sur le marché immobilier résidentiel et permettant une première estimation automatisée de la valeur d un bien immobilier sur la base de différents paramètres fournis par l utilisateur. Le Service permet au Client d utiliser cet algorithme pour générer des rapports d évaluation à destination de ses propres clients. Le Service permet au Client de personnaliser ces rapports, tant au niveau de la forme (possibilité d ajouter son propre logo) que du contenu. IP Belgium se réserve le droit de faire évoluer et de modifier les caractéristiques du Service de temps en temps. 3. Prix et paiements Le prix du Service sera établi conformément aux tarifs annoncés sur le site Internet d IP Belgium au moment de la commande ou de son renouvellement par le Client. Les Prix sont mentionnés en EUR et excluent la TVA et les autres taxes ou contributions, qui sont à charge du Client. IP Belgium peut exiger que le Client paie le Service par anticipation et prévoir que le Service ne sera accessible qu après réception effective du paiement. Les factures qui ne sont pas payées par anticipation sont payables au comptant dans les 3 jours de leur émission par IP Belgium. En cas de retard de paiement, le Client sera redevable envers IP Belgium, de plein droit et sans mise en demeure, d une indemnité forfaitaire de 1% des montants impayés (minimum 15 EUR) et d intérêts de retard au taux de 1% par an, calculé au prorata des jours de retard. Sauf résolution du contrat aux torts d IP Belgium, les Services payés par anticipation ne feront l objet d aucun remboursement, pour quelque motif que ce soit. 4. Utilisation du Service Le Client utilisera le Service en bon père de famille et conformément aux instructions qui pourront lui être données de temps en temps par IP Belgium. 5. Suspension du Service IP Belgium se réserve le droit de suspendre l accès du Client au Service, sans préavis ni indemnité, notamment dans les cas suivants: - Réparation, maintenance ou mise à jour du Service ; - Non-respect par le Client des présentes conditions générales ; - Indices d utilisation illicite ou frauduleuse du Service par le Client ou au moyen de son compte ; - Activité anormale du compte du Client et/ou risques d atteinte à la sécurité du Service ; - Défaut ou retard de paiement des sommes dues à IP Belgium ; - Arrivée à échéance de l abonnement du Client ou atteinte des limites d utilisation du Service. 6. Fin du Service Le Service restera en vigueur jusqu à l échéance de l abonnement du Client et/ou jusqu à ce que le Client ait épuisé les limites d utilisation fixées dans sa commande. À défaut de renouvellement dans les 15 jours, IP Belgium pourra supprimer le compte du Client et les données associées. Le Client est responsable de la conservation, sur ses systèmes, d une copie des données hébergées par IP Belgium. IP Belgium pourra mettre fin au contrat immédiatement, moyennant l envoi d une notification écrite, sans indemnité ni remboursement en cas de violation par le Client des présents conditions générales. 7. Garanties et responsabilités Le Client, en tant que professionnel de l immobilier, est seul responsable de la détermination des paramètres introduits dans le Service et de l estimation de la valeur du bien en fonction de toutes les circonstances de l espèce. Pour ces raisons, le Client assume, seul, la responsabilité du contenu des rapports d évaluation établis au moyen du Service. 8. Marques Le Service est fourni au Client sous une forme «marque blanche», permettant au Client de personnaliser le Service et les rapports créés par l ajout du nom et de la marque du Client. Le Client s assurera qu il dispose des droits suffisants sur les signes qu il utilise dans ce cadre. «Immoprice», «Immoprice.be» et le logo Immoprice sont des marques et/ou des noms commerciaux d IP Belgium. Le Client ne se présentera pas comme le préposé ou le mandataire d IP Belgium et s abstiendra de toute action ou déclaration suggérant qu IP Belgium assume la responsabilité des rapports créés par le Client au moyen du Service. 9. Propriété Intellectuelle IP Belgium est titulaire des droits intellectuels les plus larges sur ses créations, outils, programmes informatiques, bases de données, etc., qui sont utilisés dans le cadre du Service. Le Client reconnait la nature propriétaire de ces éléments, que ceux-ci soient couverts par des droits intellectuels ou non, et s interdit de les copier, de les communiquer à des tiers et de faire tout usage non-autorisé de tous ou certains de ces éléments. Le Client s interdit en particulier d extraire, de reproduire et de communiquer par tout moyen, des données de la base de données d IP Belgium utilisées dans le cadre du Service. IP Belgium accorde au Client une licence perpétuelle sur les rapports qui lui sont fournis, permettant au Client de les utiliser dans le cadre de son activité et de les fournir à ses clients. 1. Vie privée et données personnelles Les parties traitent les données à caractère personnel conformément à la loi belge et européenne en vigueur en la matière. Si le Client communique des données à caractère personnel à IP Belgium dans le cadre de son utilisation du Service, il appartient au Client de vérifier qu il dispose des droits et autorisations nécessaires. IP Belgium peut conserver et utiliser pour ses activités les données introduites dans le cadre de l utilisation du Service par le Client, à condition que ces données ne soient pas reliées à une personne identifiable. 11. Droit applicable juridictions compétentes Le contrat est régi par le droit belge. Tous les litiges en rapport avec la formation, l exécution ou l interprétation du contrat seront soumis à la compétence exclusive des Tribunaux du siège social d IP Belgium. Le Service est fourni «en l état» et IP Belgium ne garantit pas que le Service sera fourni de manière non-interrompue et sans erreur, que les données qu il contient sont exactes et pertinentes, ni qu il correspondra aux attentes et besoins du Client. Il appartient au Client de vérifier si le contenu des rapports ne comporte pas d erreurs. IP Belgium ne garantit pas le Client contre les risques de perte ou de détérioration des données stockées au moyen du Service (par exemple, les rapports du Client). Il appartient au Client de stocker une copie de ses données sur ses propres équipements. Le Client garantit IP Belgium contre tout dommage subi par IP Belgium et contre toute plainte de tiers contre IP Belgium, causés par l utilisation du Service par le Client. IP Belgium ne sera en aucun cas tenu responsable des dommages indirects tels que des pertes économiques et financières, pertes de bénéfices escomptés ou d économies espérées, perte d opportunités commerciales, pertes de clientèle, de données, d image, de chances. En tout état de cause, la responsabilité totale d IP Belgium sera limitée à un montant correspondant au prix mensuel du Service.