Jaarrekening Stichting Volkshuisvesting Arnhem

Transcriptie

1 Jaarrekening 2014 Stichting Volkshuisvesting Arnhem

2 2

3 Inhoudsopgave Pagina Samenvatting 5 1. Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) 7 a. Balans Debetzijde per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) 7 b. Balans Creditzijde per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) 8 2. Winst- en Verliesrekening over Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Algemeen Financiële continuiteit Stelselwijzigingen Schattingswijzigingen Schattingen Kasstroomoverzicht Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen Egalisatierekening Voorzieningen Schulden Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen Eigen vermogen Egalisatierekening 48 3

4 Pagina 7.10 Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet uit de balans blijkende verplichtingen Niet uit de balans blijkende rechten Toelichting op de winst- en verliesrekening Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen financiële vaste activa, effecten en derivaten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Vennootschapsbeslasting Mutatie waardering vastgoed Toelichting mutatie bedrijfswaarde Toelichting mutatie marktwaarde in verhuurde staat Overige informatie Werknemers Bezoldiging bestuurder Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 77 4

5 Samenvatting Een jaarrekening geeft de verschillende belangenhouders inzicht in de financiële situatie van een bedrijf. Vanzelfsprekend is het belangrijk dat er uniformiteit in de jaarrekeningen zit, zodat de lezer weet wat hij leest. De wetgever zorgt voor die richtlijnen, er is geen vormvrijheid. Wel veel verplichtingen. Uiteindelijk is het maar de vraag of het inzicht gebaat is bij al deze regels. De jaarrekening is vooral ingewikkeld. Hieronder geven wij een toelichting op de cijfers die hierna zijn opgenomen in de jaarrekening van Volkshuisvesting is in financieel opzicht gezond. Het exploitatieresultaat is goed. Toch presenteren we in deze jaarrekening een verlies van - 31 miljoen en een afname van het eigen vermogen van - 20 miljoen. Deze vermogensafname wordt voornamelijk veroorzaakt door waardeverminderingen van het bezit - 5 miljoen, en van de leningen - 24 miljoen. De waardeverandering van de leningen is van tijdelijk aard en leidt in geen enkel geval tot een toekomstige uitgaande kasstroom. Kengetallen Onze kengetallen zijn allen op basis van de WSW methodiek duurzaam positief. Hiermee is uitvoering van onze kerntaken op langere termijn gewaarborgd. Evenals onze geplande investeringen. norm Intrest Dekkings Ratio >1,4 1,55 1,53 Debt Service Coverage Ratio >1 1,28 1,36 Loan to Value <75% 70,6% 74,7% Solvabiliteit >20% 26,0% 29,6% Dekkingsratio <50% 26,8% 27,0% Kasstromen De operationele kasstroom is + 15 miljoen. In de investeringskasstroom, die - 18 miljoen is zit 13 miljoen ontvangsten voor de verkoop van bezit en + 5 miljoen voor de verkoop van nieuwbouw. Totale ontvangsten zijn daarmee + 18 miljoen. De uitgaven voor investeringen in ons vastgoed van - 36 miljoen. De financieringskasstroom is + 1,7 miljoen. Met dit bedrag is de leningenportefeuille uitgebreid. Eigen Vermogen mutatie Het Eigen Vermogen muteert in 2014 met - 21 miljoen. Dit bedrag bestaat voor + 18 miljoen uit de exploitatie van onze woningen, voor + 5 miljoen uit het resultaat uit verkopen van onze woningen. Het onrendabele gedeelte van onze investeringen is - 17 miljoen. Daarnaast is er op twee gebieden sprake van waardevermindering van in totaal - 29 miljoen. De waarde van het bezit is met - 5 miljoen afgenomen. De waardering van de leningen is -24 miljoen en wordt veroorzaakt door de tijdelijke waardering van de negatieve marktwaarde van de extendible leningen. De mutatie van de belastinglatentie, die eveneens een tijdelijk verschil uitdrukt, is + 2 miljoen. Bedragen x Mutatie Exploitatie Verkoop Onrendabele Waarde Waarde Waarde EV Resultaat Bezit Top Bezit Leningen Belasting Opbrengst Latentie Kosten Resultaat Waardering Mut EV

6 Exploitatie resultaat De exploitatie is goed, + 18 miljoen en laat daarmee door de jaren heen een constant positief beeld zien. De operationele kasstroom, die een goede afspiegeling is van de exploitatie is + 15 miljoen. De inkomende kasstroom is gestegen. Meer huur, door meer bezit en een huurstijging boven inflatie. De kosten zijn gestegen voor zover het verhuurdersheffing en onroerende zaakbelasting betreft. De onderhoudsuitgaven zijn nagenoeg gelijk gebleven terwijl de rente, loonkosten en overige kosten zijn afgenomen. Verkoop bezit De boekwinst op onze verkopen is + 5 miljoen. Hiervoor zijn in woningen verkocht tegen een gemiddelde verkoopprijs van ,-. Projecten onrendabele toppen In 2014 is het onrendabele gedeelte van onze investeringen en aankopen - 17 miljoen. Voor de bouw van 73 woningen in Fluvium is - 5 miljoen afgewaardeerd en voor de bouw van 50 woningen ruim - 3 miljoen. De aankoop van 148 woningen van DrieGasthuizenGroep heeft een onrendabel gedeelte van - 6 miljoen. Waarde van het bezit De autonome waardedaling van het sociale bezit is - 5 miljoen. De waardedaling door afschrijving is - 22 miljoen, waardoor een waardestijging van per saldo + 17 miljoen ontstaat. De waarde van het commerciële bezit blijft per saldo gelijk. Waarde van de leningen De leningenportefeuille van 439 miljoen bestaat voor 46% uit leningen die onder de Beleidsregel Derivaten vallen. Dit zijn de basisrenteleningen, extendibles en intrest rate swaps. De Richtlijnen voor de jaarverslaggeving schrijven met ingang van 2014 voor dat de marktwaarde van de extendible leningen in het vermogen verwerkt moet worden. Deze marktwaarde is eind 2014 negatief: - 27 miljoen. Van dit bedrag wordt - 24 miljoen op het vermogen in mindering gebracht. In 2021 is marktwaarde van de extendibles 0 en loopt dus ook de afwaardering terug naar 0. Waarde van de belastinglatenties De belastinglatentie van + 2 miljoen bestaat uit twee delen. Deel één is de fiscale verliescompensatie die is ontstaan t/m De bijbehorende belastinglatentie loopt dit jaar met - 4 miljoen terug. In 2015 is deze compensatie op en verdwijnt ook de latentie. Deel twee ontstaat door het verschil tussen de bedrijfseconomische en de fiscale waardering van de extendibles. Dit verschil leidt tot de vorming van een latentie, met positieve waardering van 6 miljoen als gevolg. 6

7 1a. Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (x 1.000) Ref Vaste activa Materiële vaste activa 7.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen 7.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa 7.3 Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Derivaten en optiepremies Overige effecten Overige vorderingen Vlottende activa 7.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Onderhanden projecten Vorderingen 7.6 Huurdebiteuren Overlopende activa Liquide middelen Ref. is de afkorting van Referentie en verwijst naar het paragraafnummer waarin een nadere toelichting is opgenomen van de betreffende post. 7

8 1b. Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (x 1.000) Ref Eigen Vermogen 7.8 Overige reserves Egalisatierekeningen 7.9 Egalisatierekening overheidssubsidies Voorzieningen 7.10 Voorziening onrendabele investeringen Sociaal Vastgoed Voorziening onrendabele investeringen Commercieel Vastgoed Overige voorzieningen Langlopende schulden 7.11 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Marktwaarde derivaten Kortlopende schulden 7.12 Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

9 2. Winst- en -verliesrekening over 2014 (x 1.000) Ref Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten Servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen financiële vaste activa, effecten en derivaten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat na Belastingen

10 10

11 3. Kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) in x Kasstroom uit operationele activiteiten Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten 34 0 Overige bedrijfsontvangsten Saldo ingaande kasstromen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenen Onderhoudsuitgaven Leefbaarheid Belastingen Saneringsheffing Verhuurdersheffing Overige bedrijfsuitgaven Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rente- en soortgelijke ontvangsten Rente- en soortgelijke uitgaven Vennootschapsbelasting 20 0 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit vaste activa Verkoopontvangsten bestaande vastgoedportefeuille Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in 0dPi periode 0 Verkoopontvangsten nieuwbouw Uitgaven investeringen vaste activa Kasstroom uit vaste activa Kasstroom uit financiële vaste activa Ontvangsten financiële vaste activa Uitgaven financiële vaste activa Kasstroom uit financiële vaste activa Kasstroom uit financiele vaste activa, overig Ontvangsten overig Uitgaven overig Kasstroom uit financiele vaste activa, overig Kasstroom uit investeringsactiviteiten

12 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen De toename (afname) van de geldmiddelen: Stand per 1 januari - Liquide middelen R/C bank Mutaties boekjaar - Liquide middelen R/C bank Stand per 31 december - Liquide middelen R/C bank

13 4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Volkshuisvesting Arnhem (Volkshuisvesting) is een stichting met de status toegelaten instelling volkshuisvesting. Volkshuisvesting heeft specifieke toelating in de regio Arnhem (zie colofon) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Arnhem. Het vestigingsadres is Kadestraat 1 te Arnhem. Vanuit onze rol als wijkontwikkelaar bestaan de activiteiten voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De bedragen in tabellen van deze jaarrekening zijn genoteerd in Bij een aantal tabellen is dit aangegeven. 4.2 Financiële continuïteit Volkshuisvesting voldoet blijvend aan de kengetallen van het WSW en het CFV (Intrest Dekkings Ratio, Debt Service Coverage Ratio, Loan to Value, Solvabiliteit en Dekkingsratio). 4.3 Stelselwijzigingen In 2014 hebben zich verder de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: Naar aanleiding van RJ-Uiting Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013) moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Volkshuisvesting heeft acht extendible leningen: leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder Langlopende schulden. De reële waarde (marktwaarde) van de embedded derivaten bedroeg per 31 december ,0 miljoen en per 31 december ,5 miljoen. De bij het aangaan van de derivaten vooruitontvangen premie bedroeg per 31 december ,6 miljoen en per 31 december ,9 miljoen. De impact op het eigen vermogen van 6,4 miljoen is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves per 1 januari 2014 verwerkt. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt -31,9 miljoen. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat -20 miljoen hebben bedragen. In lijn met RJ-Uiting zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast Rubriek in de Jaarrekening Negatieve marktwaarde 8 extendible leningen Derivaten (Langlopende schulden) Mutatie negatieve marktwaarde Waardevanderingen financiele vaste activa Cumulatieve impact in het vermogen Overige reserves Ontvangen optiepremies bij aanvang contracten Derivaten en optiepremies Toegerekend rentevoordeel 2014 (mutatie optiepremie) Rentelasten Actieve belastinglatentie Latente belastingvorderingen Mutatie actieve belasting latentie Vennootschapsbelasting 4.4 Schattingswijzigingen In de jaarrekening 2014 is er geen sprake van schattingswijzigingen ten op zichte van Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Volkshuisvesting zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW ( De jaarrekening geeft een betrouwbaar beeld van vermogen en resultaat ) vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en 13

14 schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 4.6 Kasstroomoverzicht Vanaf 2014 is het kasstroomoverzicht opgenomen volgens de directe methode. De overgang naar deze methode zorgt voor meer inzicht in en sturing op de kasstromen. Deze opstelling sluit beter aan op de interne en externe verslaglegging. 14

15 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ( WNT ), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering van activa en passiva zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. In de tekst van hoofdstuk 5 zijn enkele aanpassingen doorgevoerd: In paragraaf Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening geactualiseerd en in paragraaf Commercieel vastgoed in exploitatie is de toelichting op de reële waarde geactualiseerd. In paragraaf 5.8 is de aanpassing van de verwerking van extendible leningen opgenomen. De overige grondslagen zijn nagenoeg gelijk gebleven Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook verplichtingen gerekend die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer namens Volkshuisvesting uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeente Arnhem en overige stakeholders inzake verplichtingen over toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Volkshuisvesting voor nieuwbouw en herstructurering. Voor Volkshuisvesting is de besluitvorming definitief op het moment van besluit tot realisatie. Voor kosten die gerealiseerd zijn op een project, waar een verlies verwacht wordt en waarvoor het besluit tot realisatie nog niet is genomen, wordt een voorziening getroffen tot aan de hoogte van het mogelijke negatieve resultaat. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen bij Niet uit de balans blijkende verplichtingen. 15

16 5.2 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover wij verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens wordt hierbij sinds 2012, tijdens de bouwperiode, de rente op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van het project. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Wanneer de opstallen in exploitatie zijn worden deze gewaardeerd onder activa in exploitatie met inachtneming van de verwachte sloopdatum. Verwerking van groot onderhoud Volkshuisvesting verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Volkshuisvesting is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Volkshuisvesting zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Volkshuisvesting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij de eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. 16

17 Onderhoud De lasten van voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden de componenten grond(geen afschrijvingen) en opstal onderkend. Complexindeling op basis van Strategisch voorraadbeleid Volkshuisvesting registreert op de kleinste vastgoedeenheid. Voor rapportagedoeleinden is een clustering noodzakelijk. Een cluster is een logisch geheel aan eenheden dat geografisch bij elkaar ligt en vanuit portfolioperspectief en vanuit de wijk benaderd zoveel gemeenschappelijk heeft dat een clustering vanzelfsprekend is. Daarom heeft Volkshuisvesting het bezit ingedeeld in Strategisch Voorraad Beleid (SVB) clusters. Het betreft hier groepen eenheden die eenzelfde exploitatie- en investeringsstrategie kennen. Onderkende beheerplannen voor de toekomst zijn handhaven, herpositioneren, slopen en verkopen.de SVB clustering sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde Financiële Meerjaren Raming(FMR) en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component, teruggerekend naar een genormeerde onderhoudsnorm per vastgoedeenheid. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening 2014 zijn als volgt: Voor 2015 is een inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend, daarna is de huurverhoging inflatie volgend; De huur voor bewoners van Daeb bezit met inkomen tot : inflatie + 1,5%. De huur voor bewoners van Daeb bezit met een inkomen > : inflatie + 4%. De huur voor bewoners van Niet-Daeb bezit is inflatievolgend. De huur van Daeb woningen wordt afgetopt op streefhuur (streefhuur is inflatievolgend). De mutatiegraden (aantal nieuwe verhuringen) zijn opnieuw bepaald, gemiddeld is dit 9,07%; De kosten van onderhoud zijn in 2015 conform de onderhoudsbegroting en voor de jaren daarna op basis van een bedrijfseconomische norm + oninbare vordering mbt onderhoud, totaal 1.588,- per kostenfactor; Stijging van onderhoudskosten van 1,0% in 2015, 0,0% in 2016, 2,0% in en 3,0% voor de daarop volgende jaren; Jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 1,25% in 2015, 2,0% in en 3,0% voor de daarop volgende jaren; Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode gebaseerd op de meest recente gemeente quotes, dit is voor een meergezinswoning en voor een eengezinswoning; De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (in geval van sloop); Het moment van disconteren is medio numerando; De verhuurdersheffing is oneindig ingerekend in de bedrijfswaarde; Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. 17

18 Deze bedragen respectievelijk 3,81, 4,49, 4,91 en 5,36 per WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van de hierboven genoemde bedragen. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van het tarief van Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van een stijging van de WOZ waarde met inflatie. De disconteringsvoet is 5,25%; De saneringsheffing aan het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als herwaarderingsreserve ) verantwoord in het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen, worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde De waardeveranderingen worden per SVB-cluster bepaald en op verschillende manieren in het resultaat of het Eigen Vermogen verwerkt. Waardedaling: Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de historische kostprijs dan wordt dit bij een waardedaling van het cluster verwerkt ten laste van het vermogen (via de ongerealiseerde herwaarderings reserve). Indien de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs dan wordt dit verwerkt ten laste van het resultaat als additionele onrendabele top voor zover de ongerealiseerde herwaarderings reserve niet toereikend is. Waardestijging: Bij een waardestijging van het cluster wordt dit verwerkt via het vermogen (via de ongerealiseerde herwaarderings reserve) tenzij er in het verleden een afwaardering op dit cluster heeft plaatsgevonden, dan wordt dit verwerkt in het resultaat voor zover de historische afwaardering toereikend is. De hiervoor genoemde mutaties in de bedrijfswaarde worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille. 18

19 Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Bijzondere waardevermindering Volkshuisvesting beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzigingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 5.3 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 19

20 5.3.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Volkshuisvesting waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij de eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervangingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Bij ingebruikname van commercieel vastgoed wordt de onrendabele top in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of indien deze niet beschikbaar zijn. 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in de waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of indien deze niet beschikbaar zijn. 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactie data; of indien deze niet beschikbaar zijn. 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties. Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties.tussen deze taxaties en de WOZ-waarde is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Volkshuisvesting, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Volkshuisvesting bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. Voor Niet-Daeb woningen is er inflatievolgend huurbeleid gehanteerd. Voor bedrijfsonroerend goed wordt een contractspecifiek huurbeleid gehanteerd. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Bij de waardering van het commercieel vastgoed wordt geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord. Bij waardervermeerdering loopt de terugname van de historische onrendabele top via de overige waardeveranderingen. Het eventuele restant wordt verwerkt onder niet gerealiseerde waardeveranderingen. Bij waardevermindering loopt de te vormen onrendabele top via de niet gerealiseerde waardeveranderingen. 20

21 5.3.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Volkshuisvesting verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Volkshuisvesting onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke we kwalificeren als een financieringstransacties. Als financieringstransactie kwalificeren we: Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, dat is de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 21

22 5.4 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. De nettovermogenswaarde is de aanschafwaarde van de deelneming waarbij het aandeel in het eigen vermogen van de deelneming hierop wordt gemuteerd. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien voor deelnemingen onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover Volkshuisvesting Arnhem in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming c.q. het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa volgens fiscale en bedrijfseconomische voorschriften enerzijds en voor te compenseren verliezen anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, eventuele latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. In de jaarrekening van 2014 hanteert Volkshuisvesting een disconteringsvoet van 2,7%. Dit betreft het gemiddelde rentepercentage over 2014 van de leningenportefeuille o/g (3,41%) verminderd met 25% belastingdruk. De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen is twee jaar (t/m 2016) Derivaten en optiepremies Hier worden afkoopsommen gepresenteerd van derivatencontracten. Bij een breakmoment van een renteswap kan deze afgewikkeld worden of het liquiditeitsrisico anderszins geëlimineerd worden. 22

23 Bij afwikkeling van een renteswap in 2013 is de toen optredende marktwaarde afgerekend. Deze wordt gedurende de resterende looptijd van de onderliggende lening ten laste van het resultaat gebracht. Embedded derivaten worden gescheiden van het basiscontract. De eventueel bij deze contracten overeengekomen optiepremies worden afzonderlijk opgenomen onder de financiële vaste activa. Volkhuisvesting heeft de verrekende optiepremies van de extendible leningen opgenomen. Deze worden afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het eerste tijdvak van de extendible leningen Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen aandelen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel aandeel de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan aandelen worden in de eerste waardering verwerkt. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieverentemethode. Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst-enverliesrekening. Transactiekosten en een eventueel (disagio) die zijn toe te rekenen aan deze obligaties worden meegenomen in de eerste waardering en komen via de effectieve rente terecht in de winst-en verliesrekening Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en verliesrekening Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Volkshuisvesting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Volkshuisvesting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en verliesrekening verwerkt. 23