uw kenmerk uw brief van ons kenmerk datum

Transcriptie

1 A.B. 13/48 Aan de Waarderingskamer t.a.v. de heer mr. J.G.E. Gieskes Postbus AE Den Haag Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling Postbus ZH Klaaswaal Tel (0186) Fax (0186) uw kenmerk uw brief van ons kenmerk datum oktober 2013 onderwerp Voortgang uitvoering WOZ-werkzaamheden bijlagen Geachte heer Gieskes, Hierbij informeren wij u over de voortgang van de uitvoering van de WOZ-werkzaamheden. Deze rapportage is een vervolg op ons Projectverslag verbetering WOZ-proces en uitvoering herwaardering 2012 (d.d ) en geeft een beschrijving van de uitgevoerde en nog uit te voeren werkzaamheden. 1. Secundaire objectkenmerken gedateerde woningen Het signaleren van de opgetreden veranderingen in de secundaire objectkenmerken vindt plaats bij a. de reguliere controles ter plaatse door de taxateurs en bestandscontroleurs; b. de uitvoering van de permanente marktanalyse (sturen inlichtingenformulieren en vergelijking advertentieteksten met woz-administratie). c. de afhandeling van de bezwaarschriften In aanvulling hierop zijn in november 2012 in het gebied de Hoeksche Waard alle gebruikers, die langer dan 20 jaar in een woning van voor 1980 wonen voor zover tevens eigenaar aangeschreven met een vragenformulier over de kwaliteit en onderhoud van de woning. Uit de aard en omvang van de respons van deze aanschrijving is geconcludeerd dat het gewenst is de aanschrijving voor het gehele gebied van SVHW uit te voeren. Hiervoor is de volgende planning opgesteld. Gemeente/gebied Aantal aanschrijving Datum Krimpenerwaard ca maart 2013 Alblasserwaard +Zederik ca mei 2013 Goeree-Overflakkee ca juli 2013 Barendrecht, Albrandswaard ca september 2013 Brielle, Bernisse Nieuwkoop, Hellevoetsluis ca november 2013 Overeenkomstig de planning zijn de aanschrijvingen voor de Krimpenerwaard, de Alblasserwaard en Zederik en Goeree-Overflakkee uitgevoerd. De aanschrijvingen Barendrecht, Albrandswaard, Brielle en Bernisse zijn 15 oktober 2013 verstuurd. 1

2 De SVHW Werkinstructie objectkenmerken woningen beschrijft o.a. op welke wijze de indicaties voor kwaliteit en onderhoud worden vastgesteld en weergegeven. De indicaties voor kwaliteit en onderhoud zijn: 5 = uitstekend 4 = boven gemiddeld 3 = gemiddeld 2 = onder gemiddeld 1 = slecht Krimpenerwaard Eind maart zijn er voor de Krimpenerwaard (de gemeenten Bergambacht, Nederlek, Ouderkerk, Schoonhoven en Vlist) eigenaren aangeschreven. Totaal zijn er reacties retour gekomen (76%). De ingekomen reacties worden in principe overgenomen in de WOZ-administratie. De onwaarschijnlijkheden en extremen worden individueel beoordeeld. Op basis van de ingekomen reacties treden de onderstaande mutaties op. KRIMPENERWAARD Kwaliteitsindicatie Aantal Onderhoudsindicatie Aantal SVHW eigenaar SVHW eigenaar Uit de reacties blijkt dat het merendeel van de indicaties voor kwaliteit en onderhoud maximaal 1 score afwijkt van de scores in de WOZ-administratie. Het aantal objecten waarbij de afwijking meer dan 1 score bedraagt is: - aantal objecten waarbij de kwaliteitsindicatie meer dan 1 score afwijkt: 51 - aantal objecten waarbij de onderhoudsindicatie meer dan 1 score afwijkt: 148 Deze objecten worden individueel beoordeeld. 2

3 Alblasserwaard en Zederik Eind mei zijn er voor de Alblasserwaard (Alblasserdam, Hardinxveld-Giessendam en Molenwaard) en Zederik eigenaren aangeschreven. Totaal zijn er reacties retour gekomen (78%). De ingekomen reacties worden in principe overgenomen in de WOZ-administratie. De onwaarschijnlijkheden en extremen worden individueel beoordeeld. Op basis van de ingekomen reacties treden de onderstaande mutaties op. ALBLASSERWAARD EN ZEDERIK Kwaliteitsindicatie Aantal Onderhoudsindicatie Aantal SVHW eigenaar SVHW eigenaar Uit de reacties blijkt dat het merendeel van de indicaties voor kwaliteit en onderhoud maximaal 1 score afwijkt van de scores in de WOZ-administratie. Het aantal objecten waarbij de afwijking meer dan 1 score bedraagt is: - aantal objecten waarbij de kwaliteitsindicatie meer dan 1 score afwijkt: 68 - aantal objecten waarbij de onderhoudsindicatie meer dan 1 score afwijkt: 236 Deze objecten worden individueel beoordeeld. Goeree-Overflakkee Eind juli zijn er voor de gemeente Goeree-Overflakkee eigenaren aangeschreven. Totaal zijn er reacties retour gekomen (81%). 3

4 De ingekomen reacties worden in principe overgenomen in de WOZ-administratie. De onwaarschijnlijkheden en extremen worden individueel beoordeeld. Op basis van de ingekomen reacties treden de onderstaande mutaties op. GOEREE-OVERFLAKKEE Kwaliteitsindicatie Aantal Onderhoudsindicatie Aantal SVHW Burger SVHW Burger Uit de reacties blijkt dat het merendeel van de indicaties voor kwaliteit en onderhoud maximaal 1 score afwijkt van de scores in de WOZ-administratie. Het aantal objecten waarbij de afwijking meer dan 1 score bedraagt is: - aantal objecten waarbij de kwaliteitsindicatie meer dan 1 score afwijkt: 72 - aantal objecten waarbij de onderhoudsindicatie meer dan 1 score afwijkt: 173 Deze objecten worden individueel beoordeeld. Uit de ingekomen reacties blijkt allereerst, dat in het gehele gebied van SVHW bij de burgers een grote bereidheid bestaat om ons te informeren over de objectkenmerken van hun woning. Daarnaast blijken onze kwalificaties voor kwaliteit en onderhoud in belangrijke mate overeen te komen met het oordeel van de eigenaren van de woningen. De ingekomen reacties leveren een belangrijke bijdrage aan het op feitelijke omstandigheden maken van onderscheid in de waarden van objecten met (nagenoeg) dezelfde primaire objectkenmerken. 4

5 2. Pilot onderzoek objectkenmerken lintbebouwing We hebben met u afgesproken, dat in aanvulling op de aanschrijving van de eigenaren van gedateerde woningen (zie punt 1) in de Hoeksche Waard een pilot wordt uitgevoerd naar de objectkenmerken van een aantal woningen gelegen aan de lintbebouwing. In de Hoeksche Waard zijn ca woningen gelegen aan dijken (betreft de waardegebieden 12, 14, 60, 61, 69 t/m 77 en 80). Beschrijving pilot 1. printen taxatiekaarten van de woningen gelegen aan: a. Oudendijk Strijen (83 woningen) b. Westdijk Mijnsheerenland (51 woningen) c. Oud Beijerlandsedijk, Oud-Beijerland (23 woningen) d. Oosthoek, Piershil (15 woningen) e. Boomdijk, Klaaswaal (35 woningen) 2. medewerker SVHW controleert ter plaatse de volgende objectkenmerken a. inhoud (visuele controle juistheid van de inhoud) b. soort object (is de aanduiding soort object juist) c. bouwjaar (beoordeling van het bouwjaar op basis van de bouwstijl in relatie tot de bouwperiode) d. aanwezigheid bijgebouwen (staan de aanwezige bijgebouwen ook op de taxatiekaart) e. dakkapel (staan de aanwezige dakkapellen ook op de taxatiekaart) f. kwaliteit / onderhoud (op basis van werkinstructie de kwaliteit en onderhoud controleren) 3. maken vergelijking van ter plaatse geconstateerde feiten, met eventuele eerdere opgave vanuit het vragenformulier gedateerde woningen van de eigenaar 4. maken rapportage 5. bespreken rapportage met Waarderingskamer Inmiddels is de pilot volledig uitgevoerd. Hierbij zijn de navolgende verschillen tussen het terrein en het bestand geconstateerd. Klaaswaal Piershil Oud-Beijerland Strijen Mijnsheerenland Totaal TOTAAL Boomdijk Oosthoek Oud-Beijerlandsedijk Oudendijk Westdijk (aantal objecten) Aantal objecten inhoud goed fout soort object goed fout bouwjaar goed fout aantal dakkapellen 34 toename afname aantal bijgebouwen 29 toename afname kwaliteit akkoord gewijzigd onderhoud akkoord gewijzigd

6 De geconstateerde verschillen hebben nagenoeg geheel betrekking op mutaties, die vergunningsvrij zijn uitgevoerd. Met betrekking tot de dakkapellen was in een aantal situaties wel de aanwezigheid van een dakkapel geregistreerd, maar niet het aantal dakkapellen. Bij deze inventarisatie zijn alle dakkapellen geteld. Een aantal jaren geleden is onderzocht wat de invloed van een dakkapel op de waarde is. Er is toen geen correlatie tussen de waarde en de aanwezigheid van een dakkapel geconstateerd. Tot en met 2012 werd de aanwezigheid van een dakkapel wel geregistreerd, zonder dat daarbij een waarde aan werd toegekend. Met ingang van 2013 is dit bij SVHW gewijzigd. Aan één dakkapel is in 2013 een waarde van toegekend en aan twee dakkapellen een waarde van De toename van het aantal bijgebouwen betreft eveneens vergunningsvrije bouwwerken van geringe omvang; veelal schuurtjes van ca m2. Vanwege deze aard van de verschillen is de invloed op de waarde beperkt. Op basis van het voor 2013 toegepaste waarderingsmodel is een raming van de waardeverschillen gemaakt. Dit geeft het onderstaande resultaat. WAARDE % verschil Beschikt na correctie Boomdijk ,43% Oosthoek ,40% Oud-Beijerlandsedijk ,48% Oudendijk ,42% Westdijk ,63% TOTAAL ,48% De pilot heeft betrekking op (in hoofdzaak vrijstaande) woningen gelegen aan lintbebouwing. Dit zijn objecten waar de mutatiegraad van objectkenmerken het grootst is. De gesignaleerde verschillen tussen de administratie en het terrein zijn van marginale aard, hebben betrekking op kleine (vergunningsvrije) mutaties en hebben een zeer beperkte invloed op de waarde. We schrijven dit resultaat mede toe aan de wijze waarop we in het reguliere proces de controles ter plaatse uitvoeren. Met de huidige hulpmiddelen en informatiebronnen (cyclorama s, luchtfoto s, funda e.d.) bestaat het gevoel, dat het aantal controles ter plaatse kan worden verminderd. Uit de resultaten van de pilot concluderen wij dat het noodzakelijk is de huidige werkwijze te continueren m.b.t. controles ter plaatse naar aanleiding van omgevingsvergunningen (bij een vergunning altijd controle ter plaatse), marktanalyse en bezwaren. 3. Verwerken resultaten analyse luchtfoto De BAG-geometrie is (m.u.v. de in 2013 toegetreden gemeenten) vergeleken met de luchtfoto. Deze activiteit is uitgevoerd door Arcadis. Inmiddels heeft Arcadis de nieuwe geometrie aan SVHW geleverd. De verwerking van de nieuwe geometrie verloopt tot nog toe moeizaam als gevolg van performance problemen met de BAGsoftware. De bulkgeometrie voor de gemeente Cromstrijen is volledig verwerkt in de BAG en vervolgens vergeleken met de WOZ-onderdelen. Uit de rapportage van de verwerking bulkgeometrie is naar voren gekomen, dat er voor de BAG 68 nieuwe zouden moeten worden opgevoerd. Na controle en verwerking betrof het de volgende situaties: 21 panden stonden niet in de BAG, maar wel op de pandenkaart van Arcadis; deze panden waren inmiddels evenwel gesloopt; 24 panden ontbraken in de BAG, maar waren wel opgevoerd in de WOZ; dit betrof een bouwvergunning, die bij de opbouw van de BAG tussen wal en schip is geraakt; 14 panden moeten nader worden onderzocht, er bestaat twijfel of het hier daadwerkelijk panden betreft; in een enkel geval is ook een carport voor een BAG-pand aangezien. 9 panden dienen zowel in de WOZ als in de BAG te worden opgenomen; het betreft hier in alle gevallen kleine bijgebouwen. 6

7 Bij de verwerking van de bulkgeometrie zijn geen grote objecten waargenomen, die SVHW mist in de WOZ. Uit voornoemde resultaten blijkt, dat Administratieve Organisatie inclusief de afstemming tussen BAG en WOZ, zowel een goede BAG- als een goede WOZ-administratie borgt. Los hiervan vinden we het wel van belang deze controles continu te blijven uitvoeren. 4. iwoz Permanente MarktAnalyse Vanaf begin oktober 2012 heeft SVHW een abonnement op iwoz. iwoz levert iedere week alle vraagprijzen en advertentieteksten van door makelaars aangeboden onroerende zaken. Tot eind maart 2013 werden de in de advertenties opgenomen objectkenmerken handmatig vergeleken met de WOZ-administratie. Begin juni 2013 is er een Excel koppeling gemaakt tussen iwoz en de WOZ-administratie en worden de verschillen tussen (een deel van) de objectkenmerken, genoemd in de advertenties en de objectkenmerken vastgelegd in de WOZadministratie, geautomatiseerd gesignaleerd over de periode november 2012 t/m juni Deze geautomatiseerde signalering heeft betrekking op de inhoud, het bouwjaar en de indicatie van bijgebouwen in relatie tot de bijgebouwwaarde. De op deze wijze gesignaleerde verschillen worden vervolgens handmatig beoordeeld en zo nodig wordt de WOZ-administratie aangepast. Daarnaast ontvangen we (van iwoz) vanaf november 2012 de vraaghuren/vraagprijzen van de niet-woningen over de periode november 2012 tot en met juni 2013 ontvangen. Vanaf begin oktober 2013 is iwoz met software van Geotax gekoppeld aan GT-WOZ en worden de vraagprijzen geautomatiseerd in GT-WOZ opgenomen. Tevens wordt er een vergelijking opgesteld tussen de geregistreerde objectkenmerken en de objectkenmerken, zoals opgenomen in de advertentie. Hierbij worden ook de secundaire kenmerken gesignaleerd. Met de in het afgelopen jaar ondernomen acties is de vergelijking tussen de WOZ-administratie en de advertentieteksten volledig geautomatiseerd, in de zin dat alle verschillen geautomatiseerd worden gesignaleerd. Dit verbetert de kwaliteit en volledigheid van de marktanalyse. 5. Afronding herwaardering prijspeildatum 2012 Voor de afronding van de herwaardering prijspeildatum 2012 voor het jaar moet nog een aantal objecten worden beoordeeld en zo nodig gewaardeerd en beschikt. Na controle kan ook blijken dat de objecten ten onrechte (nog) in de administratie staan. De nog te beoordelen objecten hebben de volgende samenstelling: Gemeente aantal woningen aantal niet-woningen Aalburg Alblasserdam 2 Albrandswaard 3 Barendrecht 4 Bergambacht 1 9 Bernisse 1 Binnenmaas 3 Boskoop 2 3 Brielle 10 Cromstrijen Goeree-Overflakkee 1 30 Hardinxveld-Giessendam 3 1 Hellevoetsluis 1 8 7

8 Korendijk 2 Lansingerland 24 Molenwaard 6 7 Nederlek 3 Nieuwkoop 4 18 Ouderkerk 4 Oud-Beijerland 2 Schoonhoven 1 Strijen 1 Vlist 1 2 Werkendam 3 3 Woudrichem 7 Zederik 9 10 TOTAAL Deze activiteit is in november 2013 afgerond. Het aantal nog te beschikken objecten blijft ruimschoots beneden de uw norm. 6. Analyse bezwaren 2012 Voor 2012 lag het aantal toegekende bezwaren boven het landelijk gemiddelde. Voor woningen is 71,6% gegrond verklaard en voor niet-woningen is 68,5% gegrond verklaard. Gelet op deze hoge percentages is een nadere analyse uitgevoerd. Hierbij is het volgende naar voren gekomen: a. het hoge percentage gegrond verklaringen bij woningen doet zich in het bijzonder voor bij de gemeenten: 1. Alblasserdam 2. Bernisse 3. Boskoop 4. Hardinxveld-Giessendam 5. Hellevoetsluis 6. Vlist b. het hoge percentage gegrond verklaringen 2012 bij niet-woningen doet zich in het bijzonder voor bij de gemeenten: %bezwaar %gegrond niet-woningen bezwaar 2012 gegrond Albrandswaard 7,1% 58,1% Barendrecht 5,9% 69,7% Bernisse 4,1% 73,1% Hellevoetsluis 10,0% 63,0% Nieuwkoop 14,4% 78,4% Ouderkerk 5,3% 68,2% Oud-Beijerland 7,5% 65,8% Vlist 6,6% 59,5%

9 c. het hoge percentage gegrond verklaringen bij woningen wordt voor een deel verklaard door de wijze van registratie van de bezwaren van met name de woningcorporaties. Als een woningcorporatie bezwaar maakt tegen een x-aantal objecten, wordt in eerste aanleg een bezwaar tegen één object geregistreerd. Vervolgens wordt bij de afdoening van het bezwaar alleen een bezwaar geregistreerd voor de objecten waarvan de waarde wordt aangepast. Deze systematiek verhoogt het % gegrond verklaringen. De werkwijze beïnvloedt in het bijzonder de percentages van de gemeenten Alblasserdam, Bernisse, Boskoop, Hellevoetsluis en Vlist. Als de gegronde bezwaren van de woningbouwcorporaties buiten beschouwing worden gelaten, heeft dit de volgende invloed op de percentages. Gemeente % gegrond berekening % gegrond zonder woningbouwcorporatie Alblasserdam 54,1% 31,2% Bernisse 82,9% 47,7% Boskoop 85,9% 46,8% Hardinxveld-Giessendam 64,4% 64,4% Hellevoetsluis 89,8% 48,0% Vlist 90,4% 63,2% d. Exclusief de bezwaren van de woningcorporaties zijn voor 2012 de percentages gegrondverklaringen woningen 2012 voor de onderstaande gemeenten aan de hoge kant. aantal woningen aantal bezwaren % onder bezwaar woningen gegrond gegrond Hardinxveld-Giessendam ,4% Vlist ,2% In de gemeente Hardinxveld-Giessendam zijn bezwaren om uiteenlopende redenen gegrond verklaard. Wat opvalt is het aantal gegrondverklaringen voor woningen aan de Rivierdijk en Buitendams (totaal 54). In de gemeente Vlist zijn de bezwaren eveneens om uiteenlopende redenen gegrond verklaard. Hierbij komen geen specifieke zaken naar voren. e. De bezwaren voor de niet-woningen zijn in z n algemeenheid om uiteenlopende redenen gegrond verklaard. Bij de gemeente Nieuwkoop zijn 145 bezwaren tegen agrarische objecten gegrond verklaard. Dit is mede te verklaren, doordat de waarde voor 2012 niet door SVHW is bepaald, maar door de gemeente Nieuwkoop. Een ander aandachtspunt is degene die het bezwaar bij SVHW heeft behandeld. In een aantal gevallen ligt het percentage gegrond verklaringen boven uw norm. Bovenstaande uiteenzetting geeft hiervoor een verklaring. 7. Analyse bezwaren 2013 Ten opzichte van de vragenlijst april 2013 is het aantal objecten onder bezwaar toegenomen. Dit is met name een gevolg van nadere motiveringen van pro-forma bezwaren. Op dit moment zijn er (excl. De woningcorporaties*)) woningen en niet-woningen onder bezwaar. Een deel van de toename t.o.v is een gevolg van de toename van de no cure no pay bezwaren (ncnp). Daarnaast is naar voren gekomen dat een belangrijk deel van de bezwaren betrekking heeft op objecten met een hogere WOZ-waarde dan vorig jaar. 9

10 *) Er zijn door de woningcorporaties 42 bezwaarschriften ingediend. Hiervan zijn 10 oktober 24 bezwaarschriften volledig afgedaan. categorie aantal objecten aantal objecten aantal onder bezwaar onder bezwaar ncnp-bezwaren met hogere waarde woningen niet-woningen Van de woningen heeft 31% van de bezwaren betrekking op objecten met een waardestijging, bij de nietwoningen is dit 57% van de bezwaren. Bij de waardebepaling voor 2013 is ieder object met een waardestijging individueel beoordeeld. Telkens is dus de vraag gesteld: is de hogere (model)waarde goed. Een hogere waarde is dus in alle gevallen expliciet beoordeeld en vastgesteld. In de categorie niet-woningen is de waardestijging in veel gevallen een uitvloeisel van de in 2012 (opnieuw) uitgevoerde marktanalyse. Voor deze objecten is de (hogere) waarde volledig individueel vastgesteld, hetzij door aanpassing van de objectkenmerken, hetzij door aanpassing van de huurwaardekapitalisatiefactor of door aanpassing van de huurwaarde. Bij de afdoening van deze bezwaren kan gebruik worden gemaakt van de gegevens, die zijn vastgelegd bij de marktanalyse. In de categorie niet-woningen is ook veel bezwaar gemaakt tegen de met TIOX vastgestelde waarde. Totaal is tegen 796 agrarische en incourante objecten bezwaar gemaakt. De analyse van de ingediende bezwaren leert, dat de volgende oorzaken een rol spelen: a. Een belangrijke deel van de bezwaren is een gevolg van het feit dat de waarde voor 2013 hoger is vastgesteld, dan de vastgestelde waarde voor Totaal is er in 2013 voor objecten een hogere waarde vastgesteld dan voor De redenen voor de hogere waarde zijn: - verbouwing objecten - TIOX objecten - andere reden (markt; waarde 2012 te laag vastgesteld) objecten Tegen de waarde van deze objecten zijn bezwaren ingediend. Tegen 79,9% van de objecten met een hogere waarde is geen bezwaar ingediend. b. De incourante- en agrarische objecten zijn voor de eerste keer getaxeerd met TIOX. Dit betreft objecten. Van deze objecten hebben objecten voor 2013 een hogere waarde dan voor 2012 was vastgesteld. Tegen de waarde van deze objecten zijn 534 bezwaren ingediend; c. Bij de waardebepaling van de courante niet-woningen is meestal uitgegaan van het hoogste marktcijfer; d. Het kavelmodel is op onderdelen te weinig bijgesteld; e. SVHW heeft voor 2013 voor het eerst de waarde van de objecten in Zederik bepaald. Er is gebleken dat voor meer dan een gemiddeld aantal objecten de waarde 2012 te laag is vastgesteld. f. Een aantal bezwaren is gebaseerd op later beschikbaar gekomen marktcijfers. 10

11 Bezwaarpercentages per gemeente: Gemeente Totaal woningen onder bezwaar Totaal niet-woningen onder bezwaar woningen nietaantal % aantal % % excl. woningen aantal % aantal % % excl. NCNP NCNP Aalburg ,2% 2,0% ,5% 4,3% Alblasserdam ,8% 176 2,1% 1,6% ,8% ,5% 11,1% Albrandswaard ,3% 264 2,5% 2,1% ,1% 72 12,7% 12,4% Barendrecht ,3% 462 2,4% 2,0% ,9% ,5% 14,7% Bergambacht ,9% 203 4,9% 4,5% ,5% 50 9,9% 9,7% Bernisse ,0% 224 3,8% 3,4% ,1% 91 10,7% 10,5% Binnenmaas ,5% 425 3,3% 2,7% ,7% 90 6,8% 5,1% Boskoop ,6% 388 6,1% 5,4% ,1% ,2% 11,6% Brielle ,2% 182 2,3% 2,0% ,4% 97 11,7% 10,9% Cromstrijen ,0% 175 3,1% 2,7% ,6% 76 10,5% 9,0% Goeree-Overflakkee ,9% 3,6% ,6% 10,1% Hardinxveld-Giessendam ,4% 225 3,2% 2,7% ,0% ,6% 14,4% Hellevoetsluis ,0% 313 1,7% 1,5% ,0% ,2% 14,5% Korendijk ,4% 191 4,2% 3,5% ,5% 44 7,6% 7,1% Lansingerland ,7% 3,2% ,1% 8,4% Molenwaard ,1% 423 3,8% 3,2% ,9% ,2% 10,7% Nederlek ,7% 249 4,0% 3,4% ,2% 90 11,6% 10,4% Nieuwkoop ,1% 432 3,8% 3,5% ,5% ,4% 9,6% Ouderkerk ,9% 169 5,2% 4,9% ,3% 49 10,9% 10,0% Oud-Beijerland ,4% 344 3,4% 3,0% ,5% ,8% 13,4% Schoonhoven ,0% 225 4,3% 3,9% ,0% 52 9,6% 9,1% Strijen ,9% 102 2,6% 2,4% ,1% 37 6,6% 6,6% Vlist ,1% 261 6,7% 6,3% ,6% 77 11,6% 10,1% Werkendam ,1% 1,6% ,0% 54 3,9% 3,7% Woudrichem ,7% 2,8% 789 0,0% 42 5,3% 4,3% Zederik ,1% 356 6,6% 5,4% ,6% 106 9,8% 9,0% TOTAAL ,6% ,4% 2,9% ,0% ,5% 9,8% 8. Afhandeling bezwaren 2013 Bij de afhandeling van de bezwaren onderscheiden we vier categorieën: 1. particuliere woningen 2. courante niet-woningen 3. woningcorporaties 4. incourante- en agrarische objecten Aanvankelijk is bij de afhandeling gestart met de categorieën 1 t/m 3. In juli hebben we besloten bij de afdoening van de bezwaren voorrang te geven aan de particuliere woningen en courante niet-woningen. D.d. 18 oktober is 80% van de bezwaren particuliere woningen afgedaan, 60% van de courante niet-woningen en 24 van de 42 bezwaren van de woningcorporaties. Vanwege ziekte blijft de afdoening van de courante niet-woningen iets achter bij de planning. Hiervoor is per 15 oktober extra menskracht ingezet. De bezwaren tegen de incourante- en agrarische objecten worden tegelijk met de waardering (TIOX) naar prijspeildatum 2013 afgehandeld. Van de afgedane bezwaren is 49% gegrond verklaard. Bezwaren gegrond woningen: 47,6% niet-woningen 54,1% totaal 49,1% 11

12 In onderstaand overzicht is de mate van waardevermindering aangegeven. % waardevermindering bedrag waardevermindering t/m 5% 6 t/m 10% 11 t/m 15 % 16 t/m 20% 21 t/m 25% > 25% TOTAAL t/m % 0% 0% 0% 0% 0% 3% t/m % 2% 0% 0% 0% 0% 12% t/m % 10% 2% 0% 0% 0% 16% t/m % 13% 4% 0% 0% 1% 21% > % 10% 11% 9% 5% 12% 48% TOTAAL 21% 35% 17% 9% 5% 13% 100% 9. Herwaardering prijspeildatum 2013 De herwaardering 2013 wordt anders uitgevoerd, dan voorzien. In het Projectverslag is aangegeven dat de herwaardering van de woningen volledig in het (nieuwe) systeem GT_WOZ zou worden uitgevoerd. Omwille van de doorlooptijd er moet immers nog de nodige ervaring met het nieuwe systeem worden opgedaan is aanvankelijk besloten de herwaardering van woningen, m.u.v. de in 2013 toegetreden gemeenten, in het oude systeem Geotax 2.5 uit te voeren. Op hoofdlijnen gingen we voor de herwaardering 2013 aanvankelijk uit van de volgende uitgangspunten: a. De woningen van de oude gemeenten worden gewaardeerd in het systeem Geotax 2.5 b. De woningen van de nieuwe gemeenten worden gewaardeerd in het systeem GT-WOZ c. De niet-woningen worden gewaardeerd in het systeem GT-WOZ d. Herwaardering woningen afgerond in oktober 2013 e. Controle herwaardering woningen vindt plaats in november/december 2013 f. Agrarisch en incourant wordt gewaardeerd in TIOX. Deze waardering vindt in eigen beheer plaats, met ondersteuning van Geotax. De ondersteuning betreft het trainen van de medewerkers in het waarderen met TIOX. g. Voor de inrichting van het waarderingsmodel t.b.v. van de waardering van de CNW s (courante niet-woningen) vindt nog overleg plaats met Geotax Vanwege problemen met de datalink tussen Geotax 2.5 en GT-WOZ en het aantal bezwaren tegen de courante niet-woningen is besloten de herwaardering m.u.v. TIOX volledig in Geotax 2.5 uit te voeren. Bij een overgang naar GT-WOZ voor de courante niet-woningen, moet voor deze categorie een geheel nieuw model worden ingericht. Dit wordt, gelet op het aantal bezwaren 2013, te risicovol geacht. Inmiddels zijn voor de gemeenten Aalburg, Goeree-Overflakkee, Lansingerland, Werkendam en Woudrichem de objecten in groepen en bouwstromen ingedeeld. Voor de overige gemeenten blijven de bestaande groepen in stand, met dien verstande dat er naar aanleiding van de afdoening van de bezwaren diverse aanpassingen van de groepsindeling heeft plaatsgevonden. Per groep wordt de waarde van het hoofdgebouw c.q. het primaire deelobject bepaald op basis van de waarde van het peilpunt. De waarden van de peilpunten zijn inmiddels bepaald en worden momenteel gecontroleerd. Tevens zijn de modellen voor de kavels en bijgebouwen bijgesteld. Er is gestart met de berekening van de modelwaarden, die vervolgens nog moeten worden gecontroleerd. 10. Bijwerking AKR De bijwerking van de kadastrale mutaties is bij t/m augustus. 11. Verwerking omgevingsvergunningen De objectkenmerken van de bij bouwactiviteiten betrokken objecten, waarvan de bouw is afgerond zijn bijgewerkt t/m augustus

13 12. Permanente marktanalyse De geautomatiseerde screening van de woningen is uitgevoerd tot en met augustus De uitval wordt de komende weken geanalyseerd en verwerkt in de waarderingsapplicatie. Op 19 maart 2013 zijn de huurinlichtingenformulieren 2012 voor de CNW s, t/m februari 2013, verstuurd. De retour ontvangen inlichtingenformulieren zijn verwerkt in de waarderingsapplicatie. 13. Kadastrale volledigheid De kadastrale volledigheid wordt geborgd door de A.O. en de daarmee samenhangende controles. Mede naar aanleiding van de suggesties van de Waarderingskamer is besloten jaarlijks een aanvullende controle uit te voeren. De essenties van deze aanvullende controle zijn: a. Vanuit het kadastrale systeem wordt een bestand met alle actieve kadastrale percelen gemaakt; b. Het bestand van alle actieve kadastrale percelen wordt gekoppeld aan alle WOZ-objecten; c. Deze koppeling resulteert in een bestand, waarbij een kadastraal perceel wel/niet gekoppeld is aan een WOZ-object; d. Bij de kadastrale percelen, die niet aan een WOZ-object zijn gekoppeld, worden de bekende vrijstellingen opgenomen. e. De kadastrale percelen zonder WOZ-object of zonder vrijstelling worden individueel beoordeeld. De afgelopen maanden hebben we in een constructieve setting met u en uw medewerkers kunnen overleggen om gewenste aanpassingen aan de WOZ-administratie verder te organiseren en met u af te stemmen. Inmiddels zijn we volop aan de slag met de verwerking van alle informatie voor de nieuwe WOZ waarden voor het komende aanslagjaar 2014, ook daarin zijn kwalitatief weer stappen vooruit gezet, de informatie in deze brief beschrijft deze. Het eindoordeel over onze WOZ-administratie wordt definitief opgemaakt na de komende controle in december, het controletraject en de data zijn al vastgelegd. Wij werken voortvarend aan de afdoening van de ingediende WOZ-bezwaarschriften en hebben deze voor het eind van het jaar afgerond. Zoals reeds besproken voorzien wij voor de komende maanden aanpassingen op onderdelen van de werkorganisatie. Doelstelling is zorgen voor een kwalitatief goed bestand voor de op te leggen aanslagen en een tijdiger afdoening van de te verwachten WOZ bezwaarschriften door een verandering van de werkorganisatie. Gelet op alle stappen die zijn gezet aan het begin van het jaar met extra personele inzet en al alle verdere zaken die we in de loop van dit jaar hebben uitgevoerd, hebben wij er alle vertrouwen in dat onze kwaliteit is verbeterd. Wij vertrouwen er op dat onze verbeteringen, de stappen genoemd in deze brief en de samenhang met de door u uitgevoerde inspecties ter plaatse voor u aanleiding zijn tot een aanpassing van uw oordeel over de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ door SVHW. Mocht u nog vragen of opmerkingen over deze voortgangsrapportage hebben, dan vernemen we dit graag. Hoogachtend, SVHW P. Bervoets K.J. van Eldik directeur algemeen directeur 13