Beleid Inzet Woningbouwcontingenten

Transcriptie

1 Beleid Inzet Woningbouwcontingenten

2 Opgesteld door de afdeling Ruimte van de gemeente Vlagtwedde Datum: Zaaknummer: ZA /DN Wijziging: Wijziging:

3 Inhoud Inhoud...3 Inleiding De stand van zaken Definitie contingenten / wettelijke grondslag Woonplan Demografische ontwikkelingen Regionale samenwerking Actuele thema's contingenten Contingenten nader bekeken Waarom niet meer gebouwd Waarom aanvragen geweigerd Partners Transparante registratie Omgevingsvergunning Bestemmingsplannen Slooppremie Conclusies Conclusie: contingenten niet als leidraad gewenste woningbouw Conclusie: concrete bouwplannen gaan voor niet concrete bouwplannen Conclusie: partners Conclusie: registratie contingenten Conclusie: omgevingsvergunningen Conclusie: bestemmingsplannen Conclusie: slooppremie...9 Bijlage I Overzicht woningbouwvoorraad Bijlage II Registratiemodel contingenten...11

4 Inleiding Doel Het doel van deze notitie is het formuleren van beleidsregels over de wijze waarop de 218 contingenten, voor het bouwen van nieuwe woningen, worden ingezet in de gemeente Vlagtwedde voor de periode Activiteiten Een aantal activiteiten is van invloed om te komen tot deze notitie: de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die op 1 juli 2008 in werking is getreden; demografische ontwikkeling Oost Groniningen; einde huidige woonplan ; het nieuwe Provinciale Omgevingsplan (pop3); de afspraken over de contingenten die op 1 januari 2010 zijn komen te vervallen; te maken afspraken vanuit subregionaal verband, Streekraad gemeenten met Bellingwedde, Stadskanaal en Vlagtwedde; gemaakte afspraken over aantal contingenten met de provincie; einde bijdrage voor het slopen van een contingent. Leeswijzer In het eerste hoofdstuk zal een terugblik worden gegeven op het woonplan van Daarnaast zullen de actuele ontwikkelingen worden geschetst die als randvoorwaarden gelden voor de te formuleren beleidsregels voor contingenten in de gemeente Vlagtwedde. In het tweede hoofdstuk zullen de problemen worden beoordeeld. De beleidsregels zullen in het derde hoofdstuk worden geformuleerd. 4

5 1 De stand van zaken 1.1 Definitie contingenten / wettelijke grondslag Een (woningbouw)contingent is een -extra- toegevoegde woning aan de bestaande woningvoorraad die -pas- wordt meegeteld zodra de woning gereed wordt gemeld voor het CBS. Het voeren van gemeentelijk beleid ten aanzien van contingenten is een uitwerking van artikel 4.7 van de Omgevingsverordening van de provincie Groningen. Het belangrijkste thema is daarbij dat de provincie Groningen de nieuwbouwruimte voor iedere gemeente heeft vastgesteld. Daarnaast dient in ieder bestemmingsplan expliciet het maximum te bouwen aantal nieuwe woningen te worden vastgelegd. Ook dient er in de toelichting van bestemmingsplannen het aantal te bouwen woningen in andere bestemmingsplannen te worden aangegeven. 1.2 Woonplan De kwalitatieve terugblik op het Woonplan laat zien dat er een flink aantal opgaven uit dit woonplan gerealiseerd is. De kwalitatieve opgave was het herstructureren van centrumplannen en woonwijken en het realiseren van ouderenhuisvesting in de vorm van appartementen. De kwantitatieve terugblik op het woonplan laat zien dat een flink aantal woningen (nog) niet gerealiseerd is. De cijfers leren ons dat in de afgelopen periode er circa 50 procent van de woningbouwcapaciteit is benut. Dezelfde cijfers gelden voor compleet Oost Groningen. Er zijn in totaal 181 woningen toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. Dit betekent een gemiddelde toevoeging van circa 18 woningen per jaar (zie bijlage I). 1.3 Demografische ontwikkelingen Regionale samenwerking Oost Groningen is één van de drie gebieden in Nederland waar de krimp van de bevolking zich het sterkst voordoet. Kenmerken zijn ontgroening en vergrijzing. De andere twee gebieden zijn Parkstad Limburg en de provincie Zeeland. De landelijke overheid heeft een Topteam Krimp ingesteld. De Provincie Groningen heeft twee deelgebieden aangewezen: de DEAL- gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum en de regio Oost Groningen. Onder de vlag van de Streekraad Oost Groningen wordt een subregionaal Woon- en Leefbaarheidsplan ontwikkeld. Deelnemende gemeenten zijn: Stadskanaal, Vlagtwedde, Bellingwedde, Oldambt, Pekela, Veendam en Menterwolde. Deze notitie zal het fenomeen krimp niet verder behandelen 1. In het regionale Woonen Leefbaarheidsplan zal dit uitvoerig aan de orde komen. Leidend in dit subregionaal Woon- en Leefbaarheidsplan is het aantal nieuw te bouwen woningen. In POP3 is het aantal contingenten vastgesteld. Voor Vlagtwedde betekent dit een toevoeging van 187 nieuwe woningen tot het jaar Indien deze woningen gebouwd zijn, dan kunnen tot het jaar 2020 nog eens 31 nieuwe woningen worden toegevoegd. Daarnaast is er een vrije plancapaciteit van 30%. Met vrije plancapaciteit wordt bedoeld dat er meer plannen kunnen worden gemaakt dan dat er feitelijk aan contingenten is. De reden hiervan is dat niet alle plannen zullen worden uitgevoerd. Dit blijkt ook uit de cijfers van het woonplan (zie paragraaf 1.2). In totaal, tot het jaar 2020, kunnen er 218 woningen worden toegevoegd. De totale hoeveelheid aan vrije plancapaciteit zijn 284 stuks. Gemiddeld zijn dit er 28 per jaar. De nieuwbouwcapaciteit, in bestemmingsplannen van ouder dan 10 jaar, hoeft niet meegerekend te worden in de plancapaciteit. Ook de woningen die gesloopt en daarna teruggebouwd worden, hoeven niet meegerekend te worden in de plancapaciteit Actuele thema's contingenten Op basis van de contingentenboekhouding, van de gemeente Vlagtwedde, zijn in het verleden diverse nieuwbouwinitiatieven geweigerd. Belangrijke reden hiervan is dat de gemeente Vlagtwedde de toegewezen contingenten reeds gereserveerd had. Dit was de zogenaamde plancapaciteit. Diverse afwijzingen, op basis van deze plancapaciteit voor nieuwbouwinitiatieven, zijn in het archief van de gemeente Vlagtwedde terug te vinden. 1 Bron: B&W Advies nr. 13 d.d. 20 april 2010 B&W Vlagtwedde door Rolf Middelberg 5

6 2 Contingenten nader bekeken 2.1 Waarom niet meer gebouwd Beleidsmatig was het in de afgelopen 10 jaar mogelijk meer nieuwbouwwoningen te bouwen dan er feitelijk gebouwd zijn. De bestemmingsplannen en het vigerende Woonplan (contingenten) waren daarvoor veelal toereikend. Het feitelijk realiseren van deze plannen valt buiten de invloedssfeer van de gemeente Vlagtwedde. Deze plannen dienen gerealiseerd te worden door particulieren, marktpartijen en de woningbouwcorporaties. Deze partijen hebben geen aanleiding gezien om, het maximaal mogelijke, te gaan bouwen. Ruim 50% minder dan geraamd! Zijn dit signalen van een krimpende woningmarktpositie in de gemeente Vlagtwedde? 2.2 Waarom aanvragen geweigerd Zoals omschreven in paragraaf 1.4 zijn er de afgelopen jaren concrete bouwaanvragen geweigerd op basis van de plancapaciteit nieuwbouwwoningen. Planologisch waren tegen deze plannen geen bezwaren. Door de krapte, aan contingenten, zijn deze bouwaanvragen geweigerd. Deze handelswijze verdient dan ook een nieuwe aanpak. Concrete bouwaanvragen zullen voorrang krijgen boven niet concrete bouwplannen. Uiteraard moeten concrete bouwaanvragen planologisch wel passen. 2.3 Partners Gelet op de keuze van de provincie Groningen, door op 1 januari 2010 alle afspraken uit het verleden te laten vervallen is een nieuwe aanpak voor het inzetten van de contingenten noodzakelijk. Over 10 jaar komen de niet ingezette contingenten van de gemeente Vlagtwedde opnieuw te vervallen. Uit de voorgaande jaren blijkt dat de woningbouwcorporatie, waaraan een groot deel van de plancapaciteit is toegeschreven, (nog) niet de nieuwbouwplannen heeft waargemaakt. Nog niet betekent in dit verband misschien morgen. Hieruit blijkt dat de gemeente de afgelopen jaren een voorzichtige houding heeft gehad. Een verplichting om te bouwen is niet afgedwongen. 2.4 Transparante registratie Er ontstaat regelmatig verwarring over het aantal contingenten. Om op een transparante wijze te werken zullen de contingenten in één Excelbestand worden geregistreerd. Dit bestand zal worden beheerd door de medewerker van de statistieken. De contingenten worden in vier categorieën verdeeld. Een aantal belangrijke begrippen om deze lijst te kunnen toepassen zijn: Contingenten: dit zijn woningen die worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad, Plancapaciteit: dit geeft de hoeveelheid ruimte aan waarbinnen nieuwbouwplannen voor woningen kunnen worden ontwikkeld. Vrije plancapaciteit: dit is de flexibele ruimte waarbinnen nieuwbouwplannen voor woningen gemaakt kunnen worden. Categorie 1 De eerste categorie is de plancapaciteit voor vigerende bestemmingsplannen jonger dan 10 jaar. Dit zijn alle bestemmingsplannen die zijn vastgesteld en jonger zijn dan 10 jaar. Indien er een omgevingsvergunning aangevraagd wordt, binnen één van deze bestemmingsplannen, dan heeft het college de omgevingsvergunning te verlenen (gebonden beschikking). Voor deze categorie is geen beleidsvrijheid om te toetsen aan de plancapaciteit voor contingenten. 6

7 Categorie 2 De tweede categorie zijn de verleende omgevingsvergunningen en de verleende projectbesluiten. Deze plannen zijn veelal verleend voor het jaar Voor deze categorie is geen beleidsvrijheid om te toetsen aan de plancapaciteit voor de contingenten. Categorie 3 De derde categorie zijn de in behandeling zijnde aanvragen om omgevingsvergunning en projectbesluiten. Voor deze categorie is in mindere mate beleidsvrijheid om te toetsen aan de plancapaciteit voor de contingenten. Categorie 4 De vierde categorie zijn de toekomstige bouwplannen waarvoor afspraken zijn gemaakt zonder planologische vaststelling met de woningbouwcorporatie. Categorie 5 De vijfde categorie zijn de toekomstige bouwplannen waarvoor afspraken zijn gemaakt zonder planologische vaststelling met particulieren en marktpartijen. 2.5 Omgevingsvergunning Doordat er meer vrijheid ontstaat met het inzetten van de plancapaciteit zullen er strikte voorwaarden, voor de bouwperiode, gelden voor de omgevingsvergunningen die onder categorie 2 en 3 vallen. Het doel van de voorwaarden is dat de schaarste aan contingenten wordt gebruikt door diegene die ook feitelijk wil bouwen. Voorwaarden bouwperiode omgevingsvergunning De grondslag voor deze specifieke voorwaarden is gelegen in artikel 2.33 lid 2 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Het artikel luidt: Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, voor zover: c. deze betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder a, b of g, indien de activiteit langer dan de in de bouwverordening, onderscheidenlijk de omgevingsvergunning, bepaalde termijn heeft stilgelegen. Op basis van het vorenstaande bepalen wij als voorwaarde, voor de omgevingsvergunning, dat binnen een half jaar na afgifte van de omgevingsvergunning gestart dient te worden met het bouwen en dat de bouw binnen 3 jaar na afgifte omgevingsvergunning gereed dient te zijn. Zodra de contingentenboekhouding 100 % van de totale plancapaciteit heeft bereikt, zullen de aanvragen om omgevingsvergunning worden geweigerd. Op het moment dat de totale plancapaciteit op 95 % staat zal er gekeken worden of er regionaal of subregionaal nog contingenten te vergaren zijn. Indien dit niet lukt dan zal er contact worden gezocht met de provincie Groningen. 2.6 Bestemmingsplannen In alle nieuwe bestemmingsplannen of de te actualiseren bestemmingsplannen zullen eventuele geschikte nieuwbouwlocaties worden onderzocht. In de bestemmingsplannen zal worden aangegeven welke bestemmingen eventueel in aanmerkingen komen voor een wijzigingsprocedure als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor houdt de gemeente grip op het aantal nieuw toe te voegen woningen. In de toelichting van de bestemmingsplannen zal een verwijzing naar het onderhavige beleid worden gemaakt, die als bijlage aan ieder bestemmingsplan wordt toegevoegd. Uitgangspunt voor de wijzigingsprocedure is dat de bouwaanvraag moet worden geweigerd indien het aantal uit de contingentenboekhouding blijkt dat 100% van de plancapaciteit vol zit. Uiteraard zal bij een dergelijke situatie in eerste instantie worden gekeken of er nog contingenten zijn die niet zijn ingezet. Voor de vigerende nieuwbouwlocaties, die positief bestemd zijn, blijft het regime voor de bestemming gelijk. Dit om eventuele planschade te voorkomen. 7

8 2.7 Slooppremie In het jaar waren er geen contingenten voor de gemeente Vlagtwedde. Om contingenten te krijgen moest er gesloopt worden. Deze sloopopgave werd uitgevoerd door de woningbouwcorporatie. Voor het verkrijgen van een contingent, werd een bedrag van ,-- gevraagd. Dit bedrag was een tegemoetkoming in de kosten die moesten worden gemaakt voor het verhuizen van mensen en het slopen van de woning. In de situatie na 1 januari 2010 is de gemeente eigenaar van de contingenten. Er zijn voldoende contingenten om aan de vraag te voldoen. Mede daarom kan bij het verstrekken van een omgevingsvergunning geen verplichting worden opgelegd om aan Acantus te betalen. 8

9 3 Conclusies Op basis van het vorenstaande worden de volgende conclusies opgesteld zodat invulling wordt gegeven aan artikel 4.7 van de Provinciale Verordening. 3.1 Conclusie: contingenten niet als leidraad gewenste woningbouw Het beleid van de afgelopen 10 jaar heeft beperkingen gehad voor concrete bouwinitiatieven. Contingenten worden dan ook niet langer gezien als een primair middel om toekomstige woningbouw te reguleren. 3.2 Conclusie: concrete bouwplannen gaan voor niet concrete bouwplannen Concrete nieuwbouwplannen krijgen voorrang op niet concrete bouwplannen. Niet concrete bouwplannen mogen geen belemmering zijn voor concrete bouwplannen. 3.3 Conclusie: partners Bij de verdeling van de contingenten worden geen preferente partners aangewezen. Bij de verdeling geldt het principe: wie het eerst komt wie het eerst maalt. 3.4 Conclusie: registratie contingenten De contingentenboekhouding zal op een transparante wijze worden geregistreerd, conform het model van bijlage II. 3.5 Conclusie: omgevingsvergunningen Aan omgevingsvergunningen voor woningen, waarvoor een contingent noodzakelijk is, zullen strikte voorwaarden voor de startbouw en voor de bouwperiode worden gesteld. 3.6 Conclusie: bestemmingsplannen In alle nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen zullen eventuele nieuwbouwlocaties, waarvoor een contingent noodzakelijk is, middels een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening mogelijk gemaakt worden. Vigerende nieuwbouwlocaties blijven van kracht. Het beleid inzet contingenten zal in de toelichtingen en als bijlage van ieder bestemmingsplan worden opgenomen. 3.7 Conclusie: slooppremie Het vorderen van een tegemoetkoming in de sloopkosten, in verband met het beschikbaar stellen van een contingent, komt te vervallen. ^äçìë=äéëäçíéå=áå=çé=çééåä~êé=îéêö~çéêáåö=î~å=nv=çâíçäéê=omnmk= = aé=ê~~ç=îççêåçéãçi= = = = ãéîêçìï=ik^kjk=hçãéáéêi= ÇÉ=ÜÉÉê=hK=táääÉãëI= îççêòáííéê= éäîk=öêáññáéê= 9

10 Bijlage I Overzicht woningbouwvoorraad Jaar Toevoeging Onttrekking Netto toename

11 Bijlage II Registratiemodel contingenten Totaal in te zetten contingenten Vrije plancapaciteit 30% 66 Totaal in te zetten plancapaciteit 284 Totaal ingezet plancapaciteit Nog in te zetten plancapaciteit Overzicht plancapaciteit en vergunningen gepland gereed voor sloop na contingenten totalen Cat. 1 Plancapaciteit vigerende bestemmingsplannen jonger dan 10 jaar Cat. 2 Verleende omgevingsvergunningen / projectbesluiten Cat. 3 Aangevraagde omgevingsvergunningen / projectbesluiten Cat. 4 Afspraken zonder planologische vaststelling met woningbouwcorporatie Cat. 5 Afspraken zonder planologische vaststelling met particulieren en bedrijven Totaal 11