ADVIES NIJE PLEATS. Agrarisch bedrijf, Dierenkliniek Wolvega te Oldeholtpade. Datum: 27 april 2015

Transcriptie

1 ADVIES NIJE PLEATS Agrarisch bedrijf, Dierenkliniek Wolvega te Oldeholtpade Datum: 27 april 2015 Rapportnummer:

2 COLOFON Nije Pleats, 27 april 2015 Status rapport: definitief Rapport opgesteld door: Nije Pleats De heer Barend van der Veen Mevrouw Greet Bierema Opdrachtgever: Dierenkliniek Wolvega, Stellingenweg 10, 8474 EA te Oldeholtpade In samenwerking met: Gemeente Weststellingwerf Dhr. R. Roemeling Dhr. B. van Lubek Hûs en hiem Dhr. R. Bremer

3 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Proces 1.3 Leeswijzer 2 Het bedrijf 2.1 Locatie 2.2 Huidige bedrijfsvoering 2.3 Wensen voor de toekomst 3 Advies Nije Pleats 3.1 Proces 3.2 Analyse 3.3 Advies 4 Checklist planologische toets 4.1 Beleidskader 4.2 Hinder van bedrijven 4.3 ProjectMER 4.4 Verkeerslawaai 4.5 Waterparagraaf 4.6 Ecologisch onderzoek 4.7 Archeologisch onderzoek 4.8 Externe veiligheid 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 Bodemkwaliteit 4.11 Verkeersaspecten 4.12 Maatschappelijke haalbaarheid 4.13 Financiële haalbaarheid

4 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De Dierenkliniek Wolvega is voornemens uit te breiden aan de Stellingenweg 12 te Oldeholtpade. Het huidige bestemmingsplan voorziet niet in de gewenste bouwmogelijkheden. Om de ruimtelijk-landschappelijke haalbaarheid van de uitbreiding van het bedrijf op deze locatie aan te tonen, is het voorliggende advies opgesteld. Dit advies kan worden gebruikt bij het planologisch regelen van de nieuwe uitbreiding van het bedrijf. Het is uitdrukkelijk geen vergunning op basis waarvan het bedrijf nu uitgebreid kan gaan worden. Het daarvoor geldende (juridische) proces dient nog te worden doorlopen. Het voorliggende rapport is één van de schakels die nodig zijn voor dat proces. 1.2 Proces Voorliggend advies is via het spoor van de Nije Pleats tot stand gekomen. Dit betekent dat er een proces gevolgd is waarbij alle partijen, die uiteindelijk het bouwplan moeten toetsen, betrokken zijn geweest. Door middel van een werksessie van de Nije Pleats op het erf van de initiatiefnemer is met alle betrokkenen/deskundigen gekomen tot een ontwikkelingsconcept voor het bedrijf voor de komende jaren. Deze proceslijn betekent een commitment van de deelnemende partijen aan het resultaat van de werksessie. Zij zullen zich herkennen in de concrete uitwerking in het voorliggende advies. Voorliggend advies vormt de ruimtelijk-landschappelijke input voor een eventuele planologische procedure. Naast dit advies is daarvoor meestal ook een aantal nader te bepalen planologische onderzoeken noodzakelijk. Een checklist hiervoor is in hoofdstuk 4 van voorliggende advies opgenomen. 1.3 Leeswijzer Achtereenvolgens wordt in dit advies ingegaan op het bedrijf (hoofdstuk 2), het advies van de Nije Pleats (hoofdstuk 3) en een checklist voor de planologische toets (hoofdstuk 4).

5 2 HET BEDRIJF 2.1 Locatie Dierenkliniek Wolvega is in het zuidoosten van de provincie Fryslân gelegen, tussen Wolvega en Oosterwolde aan de doorgaande Stellingenweg. Figuur Ligging erf in de regio (Bron: Google Maps, 2015) Figuur Overzicht huidige erven (Bron: Google Maps, 2015)

6 2.2 Huidige bedrijfsvoering Dierenkliniek Wolvega heeft twee locaties; één in Wolvega en de locatie nabij Oldeholtpade. Op deze locatie worden vooral paarden behandeld. In 2000 was die specialisatie het gevolg van de fusie tussen twee dierenartsenpraktijken. Teneinde de groei in de paardensector te kunnen faciliteren is in 2012 de naastgelegen boerderij aangekocht en deels verbouwd tot hengstenstation en GGD. Figuur Aanzicht erf vanuit het westen (Bron: Google Maps, streetview 2015 (de boom aan de linkerkant van de inrit is inmiddels gekapt) Figuur Aanzicht erf vanuit het oosten (Bron: Google Maps, streetview 2015)

7 2.3 Wensen voor de toekomst De Dierenkliniek Wolvega wil op het erf een verdergaande differentiatie doorvoeren door op de bestaande locatie de zieke paarden te verplegen en op de aangekochte locatie de sportpaarden te begeleiden. Daarvoor is op termijn een nieuw gebouw nodig, waarin bijvoorbeeld een overdekte rijbaan wordt gesitueerd. Vooreerst is een nieuwe inrit noodzakelijk. Daar focust de werksessie van de Nije Pleats zich op.

8 3 ADVIES NIJE PLEATS 3.1 Proces Op 17 februari 2015 is een werksessie van de Nije Pleats gehouden. De werksessie werd gehouden op het erf van de Dierenkliniek te Oldeholtpade. Bij de bijeenkomst waren aanwezig: - dhr. B. Simons, initiatiefnemer; - dhr. W. Haytema, initiatiefnemer; - dhr. A. Haverkamp, adviseur initiatiefnemer; - dhr. J. Haverkamp, adviseur initiatiefnemer; - dhr. R. Roemeling, gemeente Weststellingwerf; - dhr. B. van Lubek, gemeente Weststellingwerf; - dhr. S. Sikkes, provinciale waterstaat; - mevr. G. Bierema, landschapsarchitecte, team Nije Pleats; - mevr. D. Wiersma, architect; - dhr. B. van der Veen, voorzitter team Nije Pleats. 3.2 Analyse Op de site WatWasWaar worden de situatie anno 1832 en de huidige tijd over elkaar heen weergegeven. Op deze kaart is te zien dat er alleen bebouwing stond in het lint aan de hoofdweg in Oldeholtpade.

9 De Stellingenweg was een zandpad en er waren diverse zandpaden als dwarsverbinding vanaf de Hoofdweg naar het zuidoosten. De drie percelen waarin en nabij de dierenkliniek is gevestigd, bestonden uit twee percelen bouwland met daartussen een zandpad en een bosperceel. In deze omgeving werden de rechthoekige bouwlandpercelen in het geheel omgeven door een houtwal. Dit was een veescheiding, omdat hier op de zandrug geen water in de sloten staat. Loslopend vee wenste men niet in het bouwland. Maar de wal gaf tevens de mogelijkheid om duinvorming op de heide tegen te gaan. Het profiel van een wal ziet er als volgt uit: een greppel, de wal van 1 tot 1,5 meter hoogte dicht beplant met streekeigen struiken en bomen en opnieuw een greppel. Deze type houtwallen komen op alle hogere zandgronden in Nederland voor. Dikwijls rond een es. De onderstaande historische kaart van 1926, dus honderd jaar later, laat geen veranderd beeld in het grondgebruik zien, maar een toename in bebouwing. Deze bebouwing ontwikkelde zich aan de Bovenweg, nu Stellingenweg. Te zien is dat de boerderijen opnieuw in een lint werden gebouwd en dat de ontwikkeling vanuit Oldeholtpade plaats vond. De nokrichting is bij alle gebouwen haaks op de weg. Het pand nummer 12 van de dierenkliniek was toen het meest westelijke erf. Bij de bouw haalde men deels de houtwal weg. Op de kaart uit 1970 is te zien dat er een provinciale weg parallel aan de Bovenweg is aangelegd. Op nummer 10 is een coöperatieve grasdrogerij gebouwd. Daarbij is de houtwal niet verwijderd en evenmin voor de bedrijfswoning naast de grasdrogerij. Deze woning en de grasdrogerij waren zo onzichtbaar. Er zijn vervolgens twee ontwikkelingen te noemen. De woningen in de boerderijtjes moeten dusdanig klein zijn geweest, dat er nieuwe woningen werden gebouwd. Bij het erf nummer 12 een woning met een bovenverdieping voor de boerderij en op nummer 14 een lage woning naast de boerderij met de kap evenwijdig aan de weg. De tweede ontwikkeling was de komst van de eerste ligboxenstal. Deze werd op het erf nummer 12 evenwijdig aan de weg gebouwd en niet in de kaprichting van de overige bebouwing. Naast / ten oosten van de bebouwing achter de houtwal (van het erf nummer 10), kwam dus de hoge woning met de dwarse ligboxenstal te staan (van het erf nummer 12). Echter deze bebouwing kwam geheel uit het zicht door hoge beplanting in het voorterrein. Op de kaart uit 1970 blijkt nog deels de houtwal langs de weg te zijn gehandhaafd.

10 De grasdrogerij heeft niet lang gedraaid en werd uiteindelijk het onderkomen van de dierenkliniek uit Wolvega. Het pand kreeg een nieuw uiterlijk met bijpassende kleuren. Bij de inrit kwamen lage muurtjes aan weerszijden van de houtwal. Om de zichtbaarheid te vergroten werden struiken uit de wal weggehaald en bescheiden verlichting bij de ingang toegevoegd. Er was sprake van een goede landschappelijke inrichting. Naar de kliniek komen uit heel Noord-Nederland auto s met trailers of vrachtwagens en overige bezoekers in een auto. De aanrijroute is over de provinciale weg. Geen 100% veilige situatie. De dierenkliniek heeft het boerenerf van de buurman op nummer 12 erbij gekocht, om zo toegenomen werkzaamheden te kunnen huisvesten. De ruimtelijke impact verandert. In de sessie van de Nije Pleats worden diverse punten besproken. Het blijken geen los van elkaar te beoordelen aspecten te zijn, maar een onlosmakelijke relatie met elkaar te hebben. 3.3 Advies Zoals beschreven verschillen de erven van nummer 10 en 12 nogal van elkaar door hun ontstaansgeschiedenis. Na het volledig opschonen van het voorterrein van nummer 12 is dat extra goed te zien. Zo ligt erf 10 ietwat verscholen achter een wal en steekt het hoge voorhuis van erf 12 prominent naar voren en maakt zich vervolgens breed door de voormalige bijgebouwen aan weerszijden van het woonhuis. De betekenis van de woning is als volgt: de woning wordt niet permanent bewoond door een gezin, maar geeft ruimte aan tijdelijke bewoners die stage lopen bij de dierenkliniek. Daarvoor is de hoge en sobere woning gerenoveerd, maar niet van uiterlijk veranderd en dat zal waarschijnlijk met deze functie ook niet zo gauw gebeuren. Ook is de inrichting van de buitenruimte geen voortuin in de zin van een siertuin bij een woning. De wens is er echter wel om de woning en het erf goed landschappelijk in te passen. Het voorterrein van 10 zal er meer uit moeten gaan springen en die van 12 moet veel meer ingetogen gaan worden.

11 Tijdens het bezoek van de Nije Pleats was te zien dat de verbouwingsplannen en de terreininrichting op beide erven zodanig vergevorderd zijn, dat enige wijzigingen in die plannen niet meer bespreekbaar zijn. Het enige waar nog over te adviseren is, is de locatie van het nieuwe sportpaardenbehandelcentrum. Deze is logisch. Er moet wel minimaal vijf meter ruimte blijven tussen de goot en de stammen van de struiken en bomen in de bestaande houtsingel. Een nieuwe inrit is nog wel te verleggen naar het oosten, zoals de provincie in 2012 had geadviseerd, maar die inrit heeft geen enkel nut. Het huidige pad naar de woning wordt zelfs verwijderd, omdat parkeren van de auto s van de stagiaires wordt verplaatst naar de bestaande parkeerplaatsen op het terrein, voor de slagbomen. Dit geeft de mogelijkheid om het voorterrein van de woning zodanig in te richten dat op grond van het Streekplan aanvullende nieuwbouw bij een nieuwe functie ondergeschikt is en ingepast is in de landschappelijke karakteristiek van de omgeving. De genoemde oostelijke singelbeplanting in de brief van de provincie wordt geheel hersteld met eiken en streekeigen struiken. Ter hoogte van de nieuwe schutting worden hulsten in deze wal toegevoegd. Om het erf nummer 12 te betrekken bij nummer 10, wordt de verdwenen houtwal aan de straatzijde, aan de westzijde van de woning nu aan de oostzijde aangelegd. De wal is 1 tot 1,5 meter hoog en beplant met eiken en streekeigen struiken (10% hulst, volgens de Handleiding Schaalvergroting van de gemeente), zodat het een gesloten wand wordt. Rond de woning wordt een stevige beukenhaag (twee rijen jonge beuken naast elkaar, van uiteindelijk één meter hoogte) aangeplant, met een pad naar de brievenbus. Zo zal de woning in een eigen ruimte staan. Aan de westzijde wordt het terrein ingevuld met gazon en twee parkbomen; een beuk en een linde (ter vervanging van de kastanje). Het aanzicht van de hoek van de bebouwing van de kliniek zal te zien blijven en ook in de verte het nieuwe sportpaardencentrum. Een beukenhaag begrenst de voortuinen en laat het parkeren daarachter iets minder zien. Deze sobere inrichting is ruimtelijk voldoende. Alle bomen in de twee voormalige houtwallen tussen 12 en 10 moeten blijven gehandhaafd, maar nu als eikenlaan. Op de kale voeten van de bomen komt opnieuw grond en bij een snoeibeurt worden de bomen met veel meer zorg behandeld. De struiken en de wal in de houtwallen zijn verwijderd, maar daar waar ze nog staan worden deze niet verder gesnoeid of weggehaald. In principe is een houtwal of houtsingel een dichte wand. Deze zorgt voor een landschappelijke inpassing van het nieuwe sportpaardenbehandelcentrum.

12 De huidige inrit/uitrit wordt in de eerste plaats beter zichtbaar door het verwijderen van alle struiken in de wal. Alle bestaande bomen blijven in gras in de wal staan. In de tweede plaats krijgt de inrit voldoende breedte (acht meter) voor in- en uitrijdend verkeer. In de derde plaats krijgt de wal aan weerszijden van de inrit een rechte wand, in plaats van het hoekige muurtje. Deze wand is echter niet hoger dan het wallichaam. De naam van de kliniek staat op deze wand. Die naam wordt aangelicht (geen lichtbak). Geen hoge verlichting. De bedrijfskleuren van de kliniek kunnen worden gebruikt. Geen wit, maar grijs. Op de onderstaande schets zijn de zijden in de bebouwing aangegeven die met name in het oog springen. De eenheid in het bebouwingsbeeld is belangrijk. Ook bij de toevoeging van het gebouw waar het sportpaardenbehandelcentrum in wordt gevestigd. Het grote volume krijgt geen witte windveren, de kleur van de wand met baksteen of baksteenmotief moet passen bij die van de huidige bebouwing. Grijze beplating moet absoluut geen witte worden. Het nieuwe behandelcentrum krijgt ook grijze beplating conform die op het erf nummer 10. Voor de vorm en de soorten in de nieuwe houtsingel en houtwal zie de Handleiding schaalvergroting van de gemeente (landschapstype woudontginning).

13

14 4 CHECKLIST PLANOLOGISCHE TOETS 4.1 Beleidskader 4.2 Hinder van bedrijven 4.3 ProjectMER 4.4 Verkeerslawaai 4.5 Waterparagraaf 4.6 Ecologisch onderzoek 4.7 Archeologisch onderzoek 4.8 Externe veiligheid 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 Bodemkwaliteit 4.11 Verkeersaspecten 4.12 Maatschappelijke haalbaarheid 4.13 Financiële haalbaarheid