veel gestelde vragen én antwoorden

Transcriptie

1 veel gestelde vragen én antwoorden

2 Inhoudsopgave Wat zijn roerende zaken? 3 Wat zijn ontbindende voorwaarden? 4 Wat is een vraagprijs? 5 Hoe werkt een optie op de woning? 6 Wat is een koopovereenkomst? 7 Hoe werkt het financieringsvoorbehoud? 8 Wat is een bouwkundige keuring? 9 Heb ik een taxatierapport nodig? 10 Bankgarantie of waarborgsom? 11 Wat zijn kosten koper? 12 Wat betekent "Vrij Op Naam"? 13 Wat is een ouderdomsclausule? 14 Wat is het mededelings- en onderzoeksplicht? 15 Waarom moet ik overdrachtsbelasting betalen? 16 Wat zijn kadasterkosten? 17 Is een akte van levering noodzakelijk? 18 Wat is een hypotheekakte? 19 Wat is een aankoopmakelaar? 20 Hoe werkt de 3 dagen bedenktijd? 21 Wanneer ben ik in onderhandeling? 22 Waarom is er een boeteclausule? 23 Wat betekent "verkocht onder voorbehoud"? 24 Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)? 25 Wat is een WOZ waarde? 26 Wat is mijn woning waard? 27 Welke rol speelt de notaris? 28 Wat is een lijst van zaken? 29 Kan de aanvaardingsdatum aangepast worden? 30 Wat is een appartementsrecht? 31 Wat is een bestemmingsplan? 32 Wanneer heb ik te maken met erfpacht? 33 Wat is ingebrekestelling? 34 Wat is een opstalverzekering? 35 Wat is het recht van overpad? 36 Wat is een sleutelverklaring? 37 Ik ben geïnteresseerd in een woning, wat nu? 38 Disclaimer: de inhoud is met de grootst mogelijke zorg vastgesteld en is onderhevig aan (wets)wijzigingen. Er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleen. Het is niet toegestaan (delen van) de tekst te kopieren. 2 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

3 Wat zijn roerende zaken? Roerende zaken zijn al die zaken, die niet nagelvast (niet aan de woning verlijmd of gespijkerd) zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vloerbedekking, gordijnen, etc. Roerende zaken horen dan ook niet standaard bij de woning; en worden dus ook niet standaard meeverkocht. Wat wel en wat niet? In het Burgerlijk Wetboek is door de wetgever geformuleerd wat tot roerende zaken behoort en wat niet. Kortgezegd komt het er op neer dat bestanddelen die onlosmakelijk met het huis verbonden zijn - dat wil zeggen dat ze niet verwijderd kunnen worden zonder aanzienlijke schade aan te brengen aan het huis - zijn onroerend. Hierbij kunt u denken aan een bad, gordijnrails, CV ketel etc. Lijst van zaken Om problemen te voorkomen is het raadzaam vast te leggen welke zaken achterblijven (en dus in de koopsom verwerkt zijn) en welke goederen meegenomen worden. Deze afspraken worden gemaakt in een lijst van zaken. Overdrachtsbelasting Over het bedrag van roerende zaken (zoals genoemd in de koopovereenkomst) is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 3

4 Wat zijn ontbindende voorwaarden? In de koopovereenkomst worden alle gemaakte afspraken vastgelegd. Wanneer de koopovereenkomst eenmaal is getekend dan zijn de gemaakte afspraken rechtsgeldig. Hier kan dus niet zomaar op terug worden gekomen. Er zijn twee uitzonderingen. De drie dagen termijn en de ontbindene voorwaarden. Geldige reden om een koop te annuleren In de koopovereenkomst kunnen ontbindende voorwaarden opgenomen worden. Koper en verkoper spreken hierbij samen af onder wanneer een koop geannuleerd mag worden en vermelden dit in de koopovereenkomst. Enkele voorbeelden: Het verkrijgen van een hypotheek Soms is het nog niet duidelijk of een koper een financiering (hypotheek) kan krijgen waarmee de aankoop gefinancierd kan worden. Koper krijgt hiervoor een aantal weken de tijd. Lukt het niet om een hypotheek af te sluiten, dan kan de koop zonder boete geannuleerd worden. De uitkomst van een bouwkundig onderzoek Vooral bij oudere woningen is een bouwkundig onderzoek aan te bevelen. Een deskundige inspecteert de woning en maakt een schatting van de toekomstige kosten. Deze kunnen soms hoger uitvallen dan waar u zelf mee heeft gerekend. Door een maximum bedrag in de koopovereenkomst op te nemen kan de koop geannuleerd worden zodra de geschatte kosten hoger uitvallen. 4 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

5 Wat is een vraagprijs? De vraagprijs is een uitnodiging tot het doen van een bod. Als ik de vraagprijs bied, is de woning dan automatisch verkocht? Nee. Het bieden van de vraagprijs is geen garantie voor de koop. Pas nadat de makelaar (namens de koper) uw bod heeft geaccepteerd, is de woning daadwerkelijk verkocht. Ik ben geïnteresseerd in een woning, wat nu? Indien u geïnteresseerd bent in een woning dan nodigen wij u van harte uit een bod uit te brengen op de woning. Wij zullen (namens de verkoper) reageren op uw bod. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 5

6 Hoe werkt een optie op de woning? Soms is het prettig een aantal dagen bedenktijd te hebben om aantal zaken voor uzelf op een rij te zetten. U kunt dan met de verkopende makelaar afspreken dat u een optie op de woning krijgt. Tijdens deze optieperiode zal de verkopende makelaar de woning niet aan iemand anders verkopen. Goede afspraken belangrijk Het is belangrijk om goede afspraken over deze optie te maken om te voorkomen dat er verwarring ontstaat over de rechten en plichten. Heb ik recht op een optie? Nee. Een optie kunt u niet afdwingen. Het wel of niet toekennen van een optie gebeurt dus altijd in goed overleg met de makelaar en is afhankelijk van de situatie. 6 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

7 Wat is een koopovereenkomst? In een koopovereenkomst worden alle gemaakte afspraken schriftelijk vastgelegd. Hier kunt u dus onder andere terug vinden voor welk bedrag de woning is verkocht en tegen welke bepalingen. Notaris en overdracht In de koopovereenkomst (ook wel koopakte genoemd) staat omschreven wanneer de woning overgedragen wordt en bij welke notaris dit gaat gebeuren. Ontbindende voorwaarden Als er sprake is van ontbindende voorwaarden dan worden de gemaakte afspraken hierover in de koopovereenkomst vastgelegd Drie dagen bedenktijd Na het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft u drie dagen bedenktijd. Wanneer deze bedenktijd ingaat is afhankelijk van een aantal regels. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 7

8 Hoe werkt het financieringsvoorbehoud? Een financieringsvoorbehoud geeft u enkele weken de tijd te onderzoeken of u een financiering kunt regelen voor de aankoop van de woning. Afspraken omtrent een financieringsvoorbehoud worden in een koopovereenkomst vastgelegd. Zonder problemen de koop annuleren Tot de einddatum van het financieringsvoorbehoud heeft u de tijd om een passende financiering te vinden. Lukt u dit niet, dan kunt u de koop annuleren zonder dat u een boete hoeft te betalen. Nationale Hypotheek Garantie Soms wordt het financieringsvoorbehoud uitgebreid met een toevoeging waarin staat dat u een financiering kunt afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie. Lukt dit niet, dan heeft u de mogelijkheid de koop te annuleren. Op tijd reageren Let op! het is belangrijk om op tijd de ontbinding in te roepen. Hoe u dit dient te doen kunt u wederom teruglezen in de koopovereenkomst. 8 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

9 Wat is een bouwkundige keuring? Een bouwkundige keuring wordt meestal uitgevoerd bij oudere woningen. Omdat u een onderzoeksplicht heeft, is het echter aan te raden een dergelijke keuring altijd uit te laten voeren. Verborgen gebreken Omdat aan de buitenkant niet altijd te zien is hoe de exacte staat van een woning is, kunt u een expert inschakelen om de woning nader te inspecteren. Een dergelijke expert heeft vaak een bouwkundige achtergrond en weet dus waar hij naar moet kijken. Taxatierapport Een taxatierapport is geheel iets anders dan een bouwkundige keuring. Een taxatierapport is vaak benodigd voor het verkrijgen van een financiering en zegt iets over de waarde van de woning. Hier ziet u dus niet de huidige staat van de woning en de schatting van de toekomstige kosten in terug. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 9

10 Heb ik een taxatierapport nodig? Of u een taxatierapport nodig heeft hangt af van de geldverstrekker. In verreweg de meeste gevallen zal de geldverstrekker een dergelijk rapport eisen. In een taxatierapport staan een tweetal waardes genoemd die van belang zijn voor de geldverstrekker. Executiewaarde, vrij van huur en gebruik Dit is het bedrag dat de woning opbrengt bij een gedwongen openbare verkoop. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de rente of aflossing van de hypotheek niet meer wordt betaald. Deze waarde ligt lager dan de vrije (of onderhandse) verkoopwaarde. Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik Ook wel vrije verkoopwaarde genoemd. De waarde van de woning wanneer u deze in normale omstandigheden verkoopt. De woning is vrij van huur en gebruik en wordt dus niet verhuurd aan en bewoont door een ander. 10 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

11 Bankgarantie of waarborgsom? Mocht een koper zonder geldige reden de koop annuleren, dan is deze een boete verschuldigd. Omdat de koper zeker wil weten dat de verkoper deze boete kan voldoen wordt in de koopovereenkomst overeengekomen op welke wijze deze garantie afgeven kan worden. Waarborgsom Indien de koper over de financiële mogelijkheden beschikt dan kan deze een waarborgsom (ter hoogte van het boetebedrag) stallen bij de notaris. Veelal vergoed de notaris hier een rente over (dit kunt u navragen bij uw notaris). Indien de koop wordt afgewikkeld zoals afgesproken dan wordt de waarborgsom in mindering gebracht op de koopsom. Mochten er tussentijds toch problemen ontstaan waardoor de koop niet doorgaat, dan kan de verkoper de boete opeisen. De notaris zal de waarborgsom dan overmaken naar de verkoper. Bankgarantie Niet iedere koper is in de financiële positie om een waarborgsom te storten bij de notaris. Hiervoor in de plaats kunt u ook een bankgarantie afgegeven. Hierbij staat een bedrijf of geldverstrekker garant voor de betaling. Een dergelijke bankgarantie kunt u aanvragen via uw hypotheekadviseur. Ook hier geldt: indien de koop doorgaat dan vervalt de bankgarantie. Mocht de koop onverhoopt niet doorgaan en u bent een boete verschuldigd dan zal de bankgarantie uitgevoerd worden. De verkoper ontvangt het boetebedrag en de koper zal dit bedrag (in maandelijkse termijnen) moeten terugbetalen aan het betreffende bedrijf / geldverstrekker. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 11

12 Wat zijn kosten koper? Indien u een woning koopt dan dient u rekening te houden met extra bijkomende kosten. Dit wordt ook wel de kosten koper (k.k.) genoemd. Overdrachtsbelasting Over de koopsom bent u overdrachtsbelasting verschuldigd. Normaal gesproken bedraagt deze 6%. Om de woningmarkt te stimuleren is deze echter tot 1 juli 2012 tijdelijk verlaagd naar 2%. Een rekenvoorbeeld: oud ,- 6% overdrachtsbelasting: ,- nieuw ,- 2% overdrachtsbelasting: 5.000,- Notariskosten leveringsakte De juridische afwikkeling van de woningoverdracht wordt door de notaris uitgevoerd. Deze berekent hiervoor een vergoeding welke de koper dient te betalen. Kadasterkosten De nieuwe gegevens van de worden ingeschreven in het kadaster. Hiervoor dient u (via de notaris) een vergoeding te betalen. Financieringskosten Daarnaast dient u nog rekening te houden met eventuele kosten die u moet maken om de financiering te regelen (kosten hypotheekadviseur, taxatiekosten, notariskosten hypotheekakte etc.). 12 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

13 Wat betekent "Vrij Op Naam"? In tegenstelling tot kosten koper worden sommige woningen "vrij op naam" aangeboden. Indien hiervan sprake is dan worden de bijkomende kosten door de verkoper betaald. Overdrachtsbelasting Over de koopsom bent u overdrachtsbelasting verschuldigd. Normaal gesproken bedraagt deze 6%. Om de woningmarkt te stimuleren is deze echter tot 1 juli 2012 tijdelijk verlaagd naar 2%. Een rekenvoorbeeld: oud ,- 6% overdrachtsbelasting: ,- nieuw ,- 2% overdrachtsbelasting: 5.000,- Notariskosten leveringsakte De juridische afwikkeling van de woningoverdracht wordt door de notaris uitgevoerd. Deze berekent hiervoor een vergoeding welke de koper dient te betalen. Kadasterkosten De nieuwe gegevens van de worden ingeschreven in het kadaster. Hiervoor dient u (via de notaris) een vergoeding te betalen. Let op! financieringskosten dient u zelf te voldoen De financieringskosten maken geen deel uit van vrij op naam en dient u zelf te betalen (kosten hypotheekadviseur, taxatiekosten, notariskosten hypotheekakte etc.). Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 13

14 Wat is een ouderdomsclausule? In de koopovereenkomst vindt u soms de term 'ouderdomsclausule terug. Minder hoge eisen Deze clausule vindt u vaak terug bij oudere woningen. De strekking van de clausule is dat de koper zich ermee bekend verklaart dat een woning een bepaalde leeftijd heeft en daarmee bepaalde gebreken kan hebben. De koper kan om deze reden ten aanzien van de kwaliteit van de woning minder hoge eisen stellen dan aan een nieuwe woning. Bouwkundige keuring Met name bij deze oudere woningen is het belangrijk een bouwkundige keuring uit te laten voeren. 14 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

15 Wat is het mededelings- en onderzoeksplicht? Indien u een woning koopt, dan gaat u ervan uit dat u deze op een normale wijze kunt gebruiken. U dient echter wel te onderzoeken of dit inderdaad zo is. Aan de andere kant dient een verkoper te melden wanneer dit niet zo is. Mededelingsplicht Indien de verkoper van een gebrek op de hoogte is die het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen (bijvoorbeeld lekkage). Doet hij dat niet, dan is verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die koper vanwege het verborgen gebrek lijdt. Onderzoeksplicht Van de koper mag verwacht worden dat hij de staat van de woning onderzoekt. Doet u dit niet, dan loopt u de kans dat u een schade in verband met een verborgen gebrek niet bij de verkoper kan verhalen. Het is daarom altijd aan te raden een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 15

16 Waarom moet ik overdrachtsbelasting betalen? Indien u een woning (onroerend goed) koopt dan bent u verplicht overdrachtsbelasting te betalen. Deze belasting komt ten goede aan de overheid. De overdrachtsbelasting is een onderdeel van de bijkomende kosten koper (k.k.). 6% overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting betaalt u over de koopsom van de woning en bedraagt 6% van dit bedrag. Over roerende zaken bent u geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Tijdelijke verlaging. Om de woningmarkt te stimuleren is de overdrachtsbelasting tot 1 juli 2012 tijdelijk verlaagd naar 2%. Een rekenvoorbeeld: oud ,- 6% overdrachtsbelasting: ,- nieuw ,- 2% overdrachtsbelasting: 5.000,- 16 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

17 Wat zijn kadasterkosten? Het kadaster registreert alle vastgoed in Nederland. Bij een mutatie (verkoop / koop) moet het register worden bijgewerkt. Hiervoor betaalt u een vergoeding. Taak notaris De notaris zorgt ervoor dat alle benodigde gegevens correct naar het Kadaster doorgespeeld worden. Registers openbaar Iedereen kan (tegen betaling) het register van het Kadaster raadplegen. Zo wordt het voor makelaars en bijvoorbeeld geldverstrekkers mogelijk bepaalde gegevens te controleren. Kadastrale Kaart Een makelaar vraagt via het kadaster vaak een uittreksel op van een Kadastrale Kaart. Het uittreksel is op schaal en altijd noordgericht. Het biedt in een oogopslag de ligging van het perceel ten opzichte van de omliggende percelen en geeft een globale indicatie van de ligging van de grenzen. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 17

18 Is een akte van levering noodzakelijk? Het tekenen van een koopovereenkomst is niet voldoende om de woning op uw eigen naam te krijgen. Het is noodzakelijk een akte van levering op te stellen. Dit regelt de notaris. Gegevens van de woning In de akte van levering (ook wel transportakte genoemd) staan alle gegevens van de woning, koper en verkopers genoemd. Ook staat er omschreven tegen welke voorwaarden en koopsom de woning wordt overgedragen. Erfdienstbaarheden en overige verplichtingen Soms rust er een erfdienstbaarheid op een woning. Een bekend voorbeeld hiervan is het recht van overpad. Dergelijke belangrijke zaken staan in de leveringsakte beschreven. 18 Woonstaat veel gestelde vragen contact

19 Wat is een hypotheekakte? De hypotheekakte is formeel geen onderdeel van de koop van een woning. Deze akte wordt opgemaakt op het moment dat u de aankoop van de woning financiert met een hypotheek. Hypotheek afsluiten Op het moment dat u een hypotheek afsluit worden uiteindelijk alle gemaakte afspraken (bedrag, looptijd, rentepercentage etc.) vastgelegd in een hypotheekakte. Deze akte wordt door de notaris opgesteld. Na het ondertekenen van deze akte komt het bedrag beschikbaar zodat u de woning kunt kopen. Zelfde dag Vaak wordt de transportakte en de hypotheekakte op dezelfde dag ondertekend. De geldverstrekker zal namelijk de woning als onderpand willen hebben. U kunt deze pas in onderpand geven zodra u eigenaar bent. Eigenaar wordt u pas nadat u de koopsom betaalt heeft. Hier heeft u de hypotheek weer voor nodig. Door alles op dezelfde dag plaatst te laten vinden kan de notaris ervoor zorgen dat alles achter de schermen vlekkeloos verloopt. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 19

20 Wat is een aankoopmakelaar? Een makelaar kan maar voor 1 partij optreden; of voor de koper of voor de verkoper. Bent u koper, dan zal de makelaar van de verkoper alles in het werk stellen een zo gunstig mogelijke transactie te realiseren voor de verkoper. Eigen aankoopmakelaar Door zelf een makelaar mee te nemen weet u zeker dat ook uw belangen volledig worden behartigd. Niet emotioneel betrokken Een aankoopmakelaar is niet emotioneel betrokken bij de aankoop van uw droomhuis. Hij of zij kan daarom zakelijker de onderhandelingen voeren. Meer ervaring Een aankoopmakelaar is dagelijks betrokken bij de aankoop van woningen. Hij of zij is daarom vertrouwd met juridische termen die in de koopovereenkomst en akte van levering staan en kan deze op een begrijpelijke wijze aan u uitleggen. Hij of zij weet waarop u moet letten en zal u begeleiden tijdens het gehele aankoopproces. 20 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

21 Hoe werkt de 3 dagen bedenktijd? Na het ondertekenen van een koopovereenkomst heeft u drie dagen bedenktijd. In deze periode kunt u zonder opgaaf van redenen de koop annuleren. U hoeft dan geen boete te betalen. Op welk tijdstip gaat de bedenktijd precies in en wanneer loopt deze af? Als de verkoper de koopovereenkomst al heeft ondertekent gaat de bedenktijd in om 0.00 uur van de dag nadat de koper ook zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. De bedenktijd loopt dan de derde dag om 24:00 uur af. Wat als er een weekend -of feestdag in de bedenkperiode zit? Slechts een van de drie dagen mag een weekend- of feestdag zijn. Gaat de bedenktijd in op vrijdag, dan eindigt de termijn niet op maandag om 24:00 uur, maar op dinsdag. Valt het einde van de bedenktijd op een weekend- of feestdag, dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Koopovereenkomst ontvangen op Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag Zaterdag Zondag Bedenktijd eindigt op Donderdag Vrijdag Maandag Maandag Dinsdag Dinsdag Woensdag Geldt de bedenktijd ook voor verkoper? Nee, alleen de koper mag de overeenkomst binnen drie dagen ontbinden. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 21

22 Wanneer ben ik in onderhandeling? U bent pas in onderhandeling als de makelaar (namens de verkoper) reageert op uw bod met een tegenbod. Let op! u bent dus niet automatisch in onderhandeling als de makelaar uw bod met de verkoper gaat overleggen. Bij twijfel: vragen. Wilt u zeker weten dat u in onderhandeling bent maar twijfelt u hieraan? vraag het aan de makelaar. Als ik de vraagprijs bied, is de woning dan automatisch verkocht? Nee. Het bieden van de vraagprijs is geen garantie voor de koop. Pas nadat de makelaar (namens de koper) uw bod heeft geaccepteerd, is de woning daadwerkelijk verkocht. 22 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

23 Waarom is er een boeteclausule? In de koopovereenkomst wordt afgesproken dat er een boete verschuldigd is op het moment dat een van beide partijen (koper/verkoper) zich niet aan de gemaakte afspraken houdt. Deze boete is bedoeld om de gemaakte kosten en het geleden verlies te vergoeden. Geleden verlies Op het moment dat de koopovereenkomst is getekend mogen beide partijen ervan uitgaan dat de koop doorgaat. De verkoper zal bijvoorbeeld op zoek gaan naar een andere woning, alvast een keuken en badkamer bestellen, meubels uitzoeken etc. Mocht de koop onverwachts geannuleerd worden dan lijdt de verkoper hierdoor verlies. Ter compensatie hiervan is de boeteclausule bedoeld. Voor zowel koper als verkoper De boeteclausule geldt overigens ook voor de verkoper. Als deze de koop onverwachts annuleert dan is de verkoper aan de koper het boetebedrag verschuldigd. Nadere informatie in de koopovereenkomst In de koopovereenkomst staan alle details genoemd betreffende de boeteclausule. Zo vindt u hier bijvoorbeeld de hoogte van het boetebedrag terug. Garanties gevraagd Om er zeker van te zijn dat de koper de eventuele boete kan voldoen wordt er veelal in de koopovereenkomst gevraagd om een bankgarantie / waarborgsom. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 23

24 Wat betekent "verkocht onder voorbehoud"? Wanneer een woning verkocht is 'onder voorbehoud dan is deze in principe verkocht. De verkoper en koper hebben afspraken over de aankoop gemaakt en de koopovereenkomst is getekend. Het financieringsvoorbehoud is echter nog niet afgelopen. Financieringsvoorbehoud is nog niet verstreken De koper heeft een aantal weken de tijd om de financiering te regelen. Mocht dit niet lukken dan kan de koper de aankoop zonder boete annuleren. Zolang deze datum nog niet is verstreken is het nog niet 100% zeker dat de koop doorgaat. Pas na deze periode is de aankoop definitief en is de woning niet langer verkocht 'onder voorbehoud. Kan ik nog bieden op een woning die verkocht is onder voorbehoud Nee. In principe is de woning verkocht aan een andere koper. U kunt wel aan de makelaar kenbaar maken dat u geïnteresseerd bent. Mocht de koop toch niet doorgaan, dan kan de makelaar u daarvan als eerste op de hoogte stellen. 24 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

25 Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Wanneer u een appartement koopt dan krijgt u automatisch te maken met de Vereniging van Eigenaren (VvE). VvE is verplicht Als u een appartement koopt dan wordt u mede-eigenaar van het gehele complex. U bent daarom (samen met de andere bewoners) verantwoordelijk voor het onderhoud aan het gebouw. De VvE zorgt er onder andere voor dat er een plan van aanpak komt voor het onderhoud voor de komende jaren. Voor groot en klein Bij een VvE wordt al snel gedacht aan grote flatgebouwen. Ook bij bijvoorbeeld een boven- en benedenwoning is er vrijwel altijd sprake van een verplichte VvE. Twijfelt u? De makelaar kan u hier meer over vertellen. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 25

26 Wat is een WOZ waarde? WOZ staat voor Wet Onroerende Zaken. Deze wet is in 1994 in het leven geroepen. De WOZ waarde van uw woning wordt door de gemeente vastgesteld en wordt door verschillende instanties gebruikt. Gemeente Uw gemeente gebruikt de WOZ waarde om de onroerendzaakbelasting te kunnen berekenen. Belastingdienst De belastingdienst gebruikt de WOZ waarde voornamelijk om het 'eigenwoningforfait' te kunnen bepalen. Waterschap De waterschapsheffing is gebaseerd op de WOZ waarde van uw woning. WOZ waarde te hoog? Jaarlijks (per 1 januari) wordt de WOZ waarde opnieuw beoordeeld. Deze WOZ waarde geldt dan voor het volgende jaar. De WOZ waarde voor dit jaar is dus al op 1 januari vorig jaar vastgesteld. Afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning kan de WOZ waarde te hoog vastgesteld zijn. Hierdoor betaalt u onnodig teveel aan belasting en heffingen. Bent u van mening dat de WOZ waarde te hoog is, dan kunt u bezwaar aantekenen bij de gemeente. 26 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

27 Wat is mijn woning waard? Dit hangt af van het doel. Een woning kan verschillende waardes hebben. Een aantal voorbeelden: WOZ waarde De WOZ waarde wordt door de gemeente vastgesteld en dient als referentie voor het bepalen van een aantal belastingen en heffingen. Executiewaarde Dit is de geschatte opbrengst die een woning oplevert zodra deze gedwongen verkocht dient te worden (bijvoorbeeld bij betalingsproblemen van een hypotheek). Met name geldverstrekkers baseren de maximale hypotheek op deze waarde. Deze waarde blijkt uit een taxatierapport. Marktwaarde De marktwaarde van de woning is de huidige waarde van de woning op het moment dat u deze te koop wilt zetten. Speelt u met deze gedachte en wilt u weten wat uw woning waard is? Neem dan contact op. Herbouwwaarde De herbouwwaarde is de waarde waarmee een verzekeringsmaatschappij rekent bij een opstalverzekering. Dit bedrag zou in principe voldoende moeten zijn om na een verwoestende brand de woning opnieuw op te bouwen. De herbouwwaarde ligt veelal lager dan de marktwaarde omdat de grond en het fundament bij een brand meestal niet verloren gaat en dus niet vervangen hoeft te worden. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 27

28 Welke rol speelt de notaris? De notaris zorgt voor de juridische afwikkeling van de aankoop. U betaalt hiervoor een vergoeding. Deze vergoeding maakt onderdeel uit van de kosten koper (k.k.). Akte van levering Het ondertekenen van de koopovereenkomst alleen is niet voldoende. Om eigenaar te worden dient u bij de notaris een akte van levering te ondertekenen. Door ondertekening van deze akte vindt de feitelijke levering van verkoper naar koper plaats, nadat u de akte heeft getekend ontvangt u als nieuwe eigenaar de sleutels van uw woning. Inschrijving Kadaster Om de levering compleet te maken zal de notaris nadat de ondertekening van de leveringsakte heeft plaatsgevonden uw akte inschrijven bij het kadaster. Het kadaster registreert onder andere elke overgang van een huis zodat u nadat de stukken zijn ingeschreven daar te boek staat als eigenaar. Samenlevingscontract en testament In sommige situaties kan het verstandig zijn een samenlevingscontract en/of testament af te sluiten. Een notaris kan u hier nader over adviseren. Hypotheekakte In de meeste gevallen wordt de aankoop gefinancierd door middel van een hypotheek. De notaris zorgt ervoor dat de hypotheekakte wordt opgemaakt en ondertekend en zorgt voor de financiële afwikkeling. 28 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

29 Wat is een lijst van zaken? In principe mag de verkoper alle roerende zaken meenemen naar zijn nieuwe woning. Deze hoeft hij niet achter te laten en maken dus geen onderdeel uit van de koopsom. Hier kunnen echter afspraken over gemaakt worden. Om verwarring te voorkomen wordt er een lijst van zaken gemaakt. Alle onderdelen benoemd Op de lijst van zaken staan alle onderdelen van de woning apart benoemd. Hier staat tevens bij vermeld of deze achterblijft, mee gaat of dat deze tegen een vergoeding overgenomen kan worden. Zo is meteen duidelijk of bijvoorbeeld de parketvloer of het zonnescherm achterblijft. Geen discussie De lijst van zaken maakt onderdeel uit van de koopovereenkomst. Zo kan er achteraf geen discussie ontstaan over de onderdelen die hierop genoemd staan. Woonstaat veel gestelde vragen contact

30 Kan de aanvaardingsdatum aangepast worden? De aanvaardingsdatum is de datum van overdracht. De verkoper en koper spreken deze datum af en leggen deze vast in de koopovereenkomst. Deze datum staat in principe vast. In goed overleg afwijking mogelijk Mocht er aanleiding toe zijn dan kan in goed overleg de overdracht eerder of later plaatsvinden. Het is echter niet vanzelfsprekend dat de verkoper hiermee instemt, dit is afhankelijk van de situatie. U kunt de verkoper dus niet dwingen hier aan mee te werken. 30 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

31 Wat is een appartementsrecht? Een appartementsrecht ontstaat wanneer een eigenaar zijn eigendomsrecht op een gebouw (met daarbij behorende grond) splitst in meerdere appartementsrechten. Eigendom van de Vereniging van Eigenaren De grond onder het gebouw, het gebouw zelf en alles dat hier aard en nagelvast aan verbonden is, is eigendom van de gezamenlijke leden van de vereniging van eigenaren (VvE) waar u onderdeel van uitmaakt. Recht op gebruik Als eigenaar van een appartement koopt u eigenlijk een recht om een appartement te mogen gebruiken. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 31

32 Wat is een bestemmingsplan? Wanneer iemand zelf gaat bouwen, ingrijpend gaat verbouwen of een bedrijf wil beginnen, krijgt hij met een bestemmingsplan te maken. In het bestemmingsplan legt de gemeente de bestemming van de grond vast. Een bestemmingsplan kent drie onderdelen: Plankaart: een landkaart met de functie (bestemming) per gebied. Bijvoorbeeld de bestemming horeca of wonen. Regels: wat mag binnen een bepaalde bestemming en wat niet. Bijvoorbeeld maximale hoogte of breedte van een gebouw. Een toelichting op uitleg van de regels. Opvragen bij de gemeente Bestemmingsplannen kunt u opvragen bij de gemeente of via een speciale website ruimtelijkeplannen.nl. 32 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

33 Wanneer heb ik te maken met erfpacht? Soms staat een woning niet op eigen grond maar is de grond in eigendom van bijvoorbeeld de gemeente. Om deze grond toch te mogen 'gebruiken' dient u een erfpachtcanon te betalen. Erfpachtcanon De erfpachtcanon is een vergoeding die u betaalt voor het feit dat u de grond mag gebruiken. De hoogte van de vergoeding is vastgelegd in een speciaal document. De hoogte van de erfpacht kan (volgens bepaalde regels) aangepast worden. Afkopen of niet? Soms is het mogelijk de erfpachtcanon af te kopen. Door het betalen van een eenmalig (hoog) bedrag hoeft u niet langer de jaarlijkse erfpachtcanon te betalen. Of het verstandig is dit te doen of juist niet hangt af van uw persoonlijke omstandigheden. In alle situaties moet dit berekend worden. Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl 33

34 Wat is ingebrekestelling? In de koopovereenkomst wordt een overdrachtsdatum genoemd. Het is op de bedoeling dat op die datum de verkoper de woning overdraagt aan de koper. Soms loopt dit anders dan gepland. Bijvoorbeeld wanneer de koper de hypotheek niet (op tijd) rond kan krijgen. Op dat moment wordt de koper schriftelijk in gebreke gesteld. Nog acht dagen de tijd In de brief staat dat de koper in gebreke wordt gesteld. Nadat de koper de brief heeft ontvangen heeft deze nog (meestal) 8 dagen de tijd om alsnog de woning af te nemen. Mochten hier extra kosten voor de verkoper uit voortvloeien dan dient de koper deze te betalen. Boeteclausule Lukt dit niet binnen de gestelde termijn dan heeft de verkoper het recht de koop te ontbinden. De koper moet dan het boetebedrag aan de verkoper betalen. In de koopovereenkomst staat dit nader omschreven. 34 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

35 Wat is een opstalverzekering? Een opstalverzekering wordt ook wel een woonhuisverzekering genoemd. De verzekering keert een bedrag uit op het moment dat zich een onzekere gebeurtenis voordoet. Schade door brand. Alle gedekte onzekere gebeurtenissen staan genoemd in de polisvoorwaarden. Een onzekere gebeurtenis zou bijvoorbeeld kunnen zijn wanneer een woning verloren gaat door brand. Mocht dit gebeuren, dan keert de verzekeringsmaatschappij de herbouwwaarde uit zodat er een nieuwe woning gebouwd kan worden. Herbouwwaarde De herbouwwaarde is de waarde waarmee een verzekeringsmaatschappij rekent bij een opstalverzekering. Dit bedrag zou in principe voldoende moeten zijn om na een verwoestende brand de woning opnieuw op te bouwen. De herbouwwaarde ligt veelal lager dan de marktwaarde omdat de grond en het fundament bij een brand meestal niet verloren gaat en dus niet vervangen hoeft te worden. Woonstaat veel gestelde vragen contact

36 Wat is het recht van overpad? Een recht van overpad is het recht dat u heeft om gebruik te maken van (een deel van) de grond van iemand anders. Heeft u het recht van overpad? Dan mag u over de grond van uw buren lopen of fietsen om bij uw huis of ander eigendom te komen. Erfdienstbaarheid Een recht van overpad is een zogenoemde 'erfdienstbaarheid' en kan tot stand komen via vestiging of verjaring Vestiging Dit gebeurt door middel van een notariële akte. Alleen de eigenaren van de betrokken erven kunnen een erfdienstbaarheid vestigen. U moet hiervoor naar een notaris. Verjaring Verjaring wil zeggen dat een situatie zo lang heeft bestaan, dat er een recht is ontstaan. Volgens het Burgerlijk Wetboek kan iemand na 20 jaar door verjaring automatisch het recht van overpad krijgen. Vanaf 2012 kan dit voor het eerst omdat de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992 is geweest. Automatische verjaring kan worden voorkomen door een gebruiksovereenkomst of een zogenoemde stuitingsbrief. 36 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

37 Wat is een sleutelverklaring? De sleutels van een woning worden overgedragen nadat bij de notaris de leveringsakte is gepasseerd. Soms wil een koper graag eerder de sleutel ontvangen om bijvoorbeeld alvast te klussen. Getekende verklaring Een sleutelverklaring is een door verkoper en koper opgestelde verklaring waarin zij afspreken dat de sleutels al voor het ondertekenen van de akte van levering aan de koper ter beschikking zijn gesteld. Ook kunnen de verkoper en koper andere zaken afspreken. Haken en ogen Aan een sleutelverklaring zitten behoorlijk wat haken en ogen. Zo zal er goed geregeld moeten worden wie verantwoordelijk is voor (bijvoorbeeld) brandschade. Een ander risico is dat de koop toch niet doorgaat maar dat de koper er al wel vast de badkamer heeft uitgebroken. Geen recht Een koper kan geen sleutelverklaring afdwingen. Of een sleutelverklaring een optie is hangt volledig af van de situatie op dat moment. Woonstaat veel gestelde vragen contact

38 Ik ben geïnteresseerd in een woning, wat nu? Indien u geïnteresseerd bent in een woning dan nodigen wij u van harte uit een bod uit te brengen op de woning. Wij zullen (namens de verkoper) reageren op uw bod. Onderhandelen U bent pas in onderhandeling als de makelaar (namens de verkoper) reageert op uw bod met een tegenbod. Let op! u bent dus niet automatisch in onderhandeling als de makelaar uw bod met de verkoper gaat overleggen. 38 Woonstaat veel gestelde vragen contact info@woonstaat.nl

39 @ Woonstaat Kreeft KK IJsselmuiden Niets uit deze uitgave mag zonder schriftelijke toestemming worden gekopieerd ontwerp en realisatie makelaartools.nl