VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE VAN: EDELSTENENBAAN 12, IJSSELSTEIN Vraagprijs: 225.000,-- kosten koper Bisonstaete Makelaars O.G. B.V. Bisonspoor 1211 3605 KZ Maarssen E info@bisonstaete.nl I www.bisonstaete.nl T +31 346 567 791 M +31 624 516 420 6 dagen per week van 08:00-23:00 uur
Ruime, GEHEEL GERENOVEERDE MIDDENWONING met stenen berging en voor- en achtertuin, gelegen in een ruim opgezette en rustige woonwijk (IJsselveld-west) met onder meer speelgelegenheid voor kinderen en een wijkwinkelcentrum op loopafstand. De woning is door de huidige eigenaar ingrijpend en op kwalitatief hoogwaardige wijze verbouwd en gemoderniseerd. De verbouwing is in april 2014 afgerond en het huis is in deze staat dus ook nog niet eerder bewoond geweest. Naast grotere zaken als een nieuwe keuken, badkamer en (beide) toiletten is er ook veel aandacht besteed aan de kleinere details, zoals het stuuk- en schilderwerk, de cv-installatie en niet te vergeten de afwerking. De achtertuin krijgt ondanks z n ligging op het noordoosten voldoende bezonning en is achterom bereikbaar. IJsselstein is mede dankzij de landelijk gezien centrale ligging uitstekend bereikbaar en heeft een prima voorzieningenniveau: zo vind je er onder meer een leuke, oude dorpskern, scholen voor basis- en voortgezet onderwijs, goede ov-verbindingen en diverse sportverenigingen. Indeling Begane grond - hal met meterkast, trap- en bezemkast, trapopgang en laminaatvloer; - luxe toilet met hangend closet en fonteintje; - ruime en vooral lichte woonkamer met glad gestuukte wanden en plafond en een fraaie laminaatvloer; - moderne en luxe, open keuken met inbouwapparatuur en tegelvloer; ingebouwd zijn onder meer een gaskookplaat, oven, afzuigkap, koelkast en vaatwasmachine. Eerste verdieping - overloop met trapopgang; - luxe toilet met hangend closet en fonteintje; - ruime ouderslaapkamer met laminaatvloer; - 2 e en 3 e slaapkamer met laminaatvloer; - moderne badkamer met inloopdouche (+ rainshower) en badkamermeubel. Tweede verdieping - voorzolder met de opstelplaats voor de verwarmingsketel, de wasmachine, de wasdroger en bergruimte; - ruime zolderkamer met Velux dakraam; - de gehele zolder is voorzien van een fraaie laminaatvloer. Bijzonderheden - 6 meter brede woning; - in 2014 geheel verbouwd en gemoderniseerd; - nieuwe badkamer, keuken en toiletten; - nieuwe cv-ketel en cv-installatie up-to-date gemaakt; - nieuwe voordeur; - nieuw hang- en sluitwerk en nieuwe deurkrukken; - voorzien van nieuwe laminaatvloeren en tapijt; - de meeste wanden en enkele plafonds zijn voorzien van glad stuukwerk; - alle binnen- en buitenschilderwerk opnieuw uitgevoerd (zoals het hoort); - grotendeels voorzien van thermisch isolerende beglazing; - onberispelijke staat van onderhoud; - rustige woonomgeving;
- prima voorzieningenniveau (scholen, winkels, openbaar vervoer, enz.); - een asbest-, ouderdoms-, en niet-zelfbewoningsclausule worden opgenomen in de koopovereenkomst; - het voordeel van de overdrachtsbelasting komt aan verkoper toe; - door verkoper wordt geen energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in de Regeling Energieprestatie Gebouwen aangevraagd dan wel aan koper geleverd. Kengetallen Bouwjaar : 1974; gerenoveerd in 2014 Kadastrale gegevens : IJsselstein, D 2169 Perceeloppervlak : 158 m² Eigen grond/erfpacht : eigen grond Erfpachtcanon : n.v.t. Gebruiksoppervlakte wonen : 129 m² Overige inpandige ruimte : 0 m² Gebouwgebonden buitenruimte : 0 m² Externe bergruimte : 6 m² Inhoud : 381 m³ Aantal kamers : 5 Woonkamer : 32 m² Keuken : 7,9 m² Slaapkamer 1 1 e verdieping : 17 m 2 Slaapkamer 2 1 e verdieping : 14 m 2 Slaapkamer 3 1 e verdieping : 8,6 m 2 Badkamer : 3,3 m 2 Slaapkamer 1 2 e verdieping : 16 m 2 Merk en bouwjaar verwarmingsketel : Remeha Avanta CW4 combiketel; 2014 Warm tapwater : via de combiketel Vloerisolatie : nee Spouwmuurisolatie : Dakisolatie : ja Thermisch isolerende beglazing : gedeeltelijk Garage, carport of eigen parkeerplaats : nee Berging : ja Voortuin : ja Achtertuin : ja; noordoost Staat van onderhoud buiten : uitstekend Staat van onderhoud binnen : uitstekend Publiekrechtelijke beperkingen : geen WKBP-beperkingen bekend Nota bene : alle afmetingen zijn circa-afmetingen Aanvaarding Vraagprijs : per direct : 225.000,-- kosten koper Bezichtigingsafspraak? : bel 0346 567 791 / 0624 516 420 Interesse? Schakel uw eigen NVM-aankoopmakelaar in. Een NVM-aankoopmakelaar behartigt uw belangen en kan u tijd, geld en zorgen besparen. U vindt een NVMaankoopmakelaar op Funda.
(INDICATIEVE) PLATTEGROND BEGANE GROND (INDICATIEVE) PLATTEGROND 1 e VERDIEPING
(INDICATIEVE) PLATTEGROND 2 e VERDIEPING PLATTEGROND 2 e VERDIEPING
LIJST VAN ZAKEN
LIJST VAN ZAKEN (vervolg)
KADASTER: OMGEVINGSKAART
KADASTER: KADASTRALE KAART
PROVINCIE UTRECHT: BODEMKAART
DE 10 MEEST GESTELDE VRAGEN Vraag 1: Wanneer ben ik in onderhandeling? U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken. Vraag 2: Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, onder bod is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken. Vraag 3: Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen? Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Vraag 4: Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandelingen verhogen? Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod. Vraag 5: Hoe komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop. Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.
Vraag 6: Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. Vraag 7: Mag een makelaar een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning? De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Vraag 8: Wat is een optie? Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip optie wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVMmakelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. Vraag 9: Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng? Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen. Vraag 10: Zit de makelaarscourtage in de kosten koper? Nee. Onder kosten koper vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.
BELANGRIJKE ALGEMENE INFORMATIE NEN2580 De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Tekeningen en plattegronden Eventueel bijgevoegde tekeningen en plattegronden zijn indicatief en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Biedingen Biedingen kunnen mondeling, telefonisch, schriftelijk of per mail worden uitgebracht. Echter, biedingen die mondeling of telefonisch worden uitgebracht dienen zo spoedig mogelijk schriftelijk of per mail te worden bevestigd. Biedingen, uitgebracht of overgebracht door personen, die het betreffende pand niet zelf hebben bezocht, worden niet in behandeling genomen. Koopovereenkomst Zodra de verkoper en de koper van een woning of appartement wilsovereenstemming met elkaar hebben bereikt, dient de koopovereenkomst opgemaakt en getekend te worden. Als basis voor de op te maken koopakte hanteren wij model koopovereenkomst voor een bestaande woning of appartementsrecht (model 2014), vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Naast de daarin opgenomen standaardbepalingen leggen wij in de koopakte onder meer ook vast wat partijen met elkaar hebben afgesproken over de onderstaande punten: Personalia Koper dient er voor te zorgen dat zijn personalia binnen 24 uur na de mondelinge wilsovereenstemming in bezit zijn van Bisonstaete Makelaars OG. Overdrachtsbelasting Verkoper bedingt dat indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer, koper aan verkoper het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag zal uitkeren. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden. Juridische overdracht/oplevering Tenzij anders overeengekomen vindt de oplevering plaats in de staat waarin de onroerende zaak verkeert op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst door de koper. Deze staat wordt geacht niet anders te zijn dan de staat waarin koper de onroerende zaak de laatste keer vóór ondertekening van de koopovereenkomst heeft gezien.
Notaris De notaris is ter keuze aan koper, tenzij door verkoper anders is bedongen. Bankgarantie/waarborgsom Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper wordt door koper uiterlijk 1 week na het verstrijken van de expiratiedatum van de ontbindende voorwaarden financiering en/of NHG een waarborgsom in handen van de notaris gestort ter grootte van 10% van de koopsom. In plaats van een waarborgsom kan koper ook een schriftelijke bankgarantie doen stellen, mits deze bankgarantie onvoorwaardelijk wordt afgegeven door een in Nederland gevestigde bankinstelling en voortduurt tot tenminste één maand na de overeengekomen datum van de juridische overdracht. Asbest In de koopovereenkomst zal de volgende clausule worden opgenomen: Gezien het bouwjaar van de onroerende zaak kunnen in de onroerende zaak asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alsdan voor elke aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de onroerende zaak kan voortvloeien. Baten en lasten Alle baten, lasten en verschuldigde canons, waaronder begrepen heffingen die voortvloeien uit de akte van splitsing en/of het van toepassing zijnde reglement komen tenzij anders overeengekomen- voor rekening van koper vanaf de datum van de juridische overdracht en zullen door de notaris tussen partijen naar rato worden verrekend. Ontbindende voorwaarde(n) De termijn van de ontbindende voorwaarde financiering bedraagt tegenwoordig minimaal 4 weken en gaat in op de dag dat partijen mondeling wilsovereenstemming bereiken. De termijnen van eventueel andere ontbindende voorwaarden kunnen afwijkend overeengekomen worden en gaan eveneens in op de dag dat partijen mondeling wilsovereenstemming bereiken. In de koopovereenkomst kunnen ook ontbindende voorwaarden namens de verkoper worden opgenomen. Daarbij valt te denken aan die voorbehouden voor het verkrijgen van royement, het verkrijgen van toestemming om de onroerende zaak vrij van hypotheek, hypothecaire inschrijving en/of beslagen te kunnen leveren, (in voorkomende gevallen) het verkrijgen van toestemming van de curator en de Rechter-Commissaris, het verkrijgen van toestemming om de onroerende zaak te mogen verkopen met een eventuele kwijtschelding van de restschuld door de NHG. Verhuur woning onbekend Verkoper zal bedingen dat een ontbindende voorwaarde wordt opgenomen waarin wordt vastgelegd dat het verkoper niet bekend is of er sprake is van verhuur en dat -in geval verkoper de onroerende zaak hierdoor niet vrij van verhuur kan leveren- de koopovereenkomst door verkoper kan worden ontbonden zonder dat de verkoper gehouden is tot betaling van enige schadevergoeding.
Vereiste van goed gedocumenteerd Indien koper de koopovereenkomst ontbindt op grond van het niet kunnen verkrijgen van de benodigde hypothecaire geldlening, dan kan hij dat -om te voldoen aan het vereiste van goed gedocumenteerd - slechts rechtsgeldig doen indien hij bij die (schriftelijke) mededeling een tweede, originele verklaring van een andere geldverstrekkende instelling bijvoegt waaruit de afwijzing van de hypotheekaanvraag blijkt en waaruit de maximaal te verstrekken geldlening blijkt. Pas dan zijn beide partijen van de koopovereenkomst bevrijd. Bedenktijd De koper van een woning of appartement heeft wettelijk 3 dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kan koper beslissen om alsnog van de koop af te zien. De bedenktijd begint om 00:00 uur van de dag die volgt op de dag dat een kopie van de getekende koopovereenkomst aan koper ter hand is gesteld. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, dan wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt zo nodig zoveel verlengd dat daarin tenminste 2 dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Toestemming tijdelijke bezwaring In de koopovereenkomst verleent koper aan verkoper onherroepelijk toestemming om de onroerende zaak desgewenst tijdelijk, tot uiterlijk de overeengekomen datum van de juridische overdracht, te bezwaren met (overbruggings)hypotheek. Kosten notaris In de koopovereenkomst zal een artikel worden opgenomen met betrekking tot eventuele, meer dan gemiddeld hoge kosten, die door de notaris in rekening kunnen worden gebracht voor de aflossing en doorhaling van verkopers hypothe(e)ken, welke in dat geval voor rekening van koper zullen komen. Kosten notaris bij ontbinding koopakte Houdt u er rekening mee dat de notaris, die is belast met het notarieel transport, kosten in rekening kan brengen indien gebruik gemaakt wordt van de ontbindende voorwaarde(n). Deze kosten zijn doorgaans voor rekening van de partij die ontbinding inroept. Ook anderen kunnen kosten in rekening brengen voor verrichte werkzaamheden. Denk daarbij aan de makelaar, de taxateur, een bouwkundige en de hypotheekadviseur. Ouderdomsclausule In de koopovereenkomst zal een artikel worden opgenomen waarin koper verklaart bekend te zijn met de leeftijd van de onroerende zaak en de daaraan verbonden consequenties met betrekking tot de bouwkwaliteitseisen. In dat artikel wordt vastgelegd dat het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper komt. Niet bewonersclausule In de koopovereenkomst zal een artikel worden opgenomen waarin verkoper verklaart koper uitdrukkelijk te hebben gewezen op het feit dat hij de onroerende zaak nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij koper derhalve niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van casu quo gebreken aan de onroerende zaak waarvan hij op de hoogte
zou zijn geweest als hij de onroerende zaak zelf wel feitelijk had gebruikt. In dat artikel zal ook worden vastgelegd dat verkoper niet instaat voor de bouwkundige staat van de onroerende zaak en dat verkoper ook geen garanties verleent, noch ter zake van de materiële conformiteit van de onroerende zaak, noch ter zake van de juridische conformiteit van de onroerende zaak. Tevens zal in dat artikel worden vastgelegd dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen. Energieprestatieadvies (EPA) In de koopovereenkomst zal een artikel worden opgenomen waarin koper verklaart te accepteren dat verkoper noch bij het ondertekenen van de koopakte, noch bij het ondertekenen van de leveringsakte een energielabel, energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in de Regeling Energieprestatie Gebouwen aan koper zal leveren. Ondertekening koopakte Tenzij anders wordt afgesproken dient koper de koopovereenkomst binnen 5 dagen nadat deze door verkoper is ondertekend eveneens te ondertekenen. Pas dan komt de koopovereenkomst formeel tot stand. Koper ontvangt een afschrift van de getekende koopovereenkomst en tekent daarvoor een ontvangstbevestiging. 04.2014
AANTEKENINGEN
CONTACTGEGEVENS MAKELAAR Rob P. ten Hoopen RMT Register Makelaar-Taxateur o.z., lid van/aangesloten bij de NVM ingeschreven in VastgoedCert kamer Wonen/MKB onder nummer RMT07.121.2938 Bisonstaete Makelaars O.G. B.V. Bisonspoor 1211 3605 KZ Maarssen 6 dagen per week van 08:00-23:00 uur: M +31 624 516 420 T +31 346 567 791 E info@bisonstaete.nl I www.bisonstaete.nl
CONTACTGEGEVENS HYPOTHEEKADVISEUR Erik Weijman, Erkend Hypotheekadviseur De Hypotheekleader Maarssenbroek Bisonspoor 1211 3605 KZ Maarssen 5 dagen per week van 08:00-22:00 uur en ook in het weekend bereikbaar: M +31 622 805 861 T +31 346 567 791 I E erik@deleader.nl www.dehypotheekleader.nl/vestigingen/maarssenbroek