17 Sprekende Cijfers Woningmarkten Q1
Sprekende Cijfers Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 Q1 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2017 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Orteliuslaan 5 Hoedemakerplein 1 3528 BA Utrecht 7500 CA dynamis@dynamis.nl enschede@snelderzijlstra.nl 030 767 03 90 053 485 22 22 Woningmarkten 2017 Q1
Voorwoord Voor u ligt het eerste kwartaalbericht Sprekende Cijfers Woningmarkten van, partner in Dynamis. Wij trachten u door middel van dit rapport inzicht te geven in de lokale aanbod- en opnameontwikkelingen, alsook de prijsontwikkelingen en looptijden voor het eerste kwartaal van 2017 in de gemeente. De gebruikte data in deze rapportage betreffen een combinatie van eigen data van de researchafdeling van, Dynamis en data van de se Vereniging van Makelaars (NVM), bewerkt volgens een statistische standaard methode. Caspar Branderhorst RT Register makelaar taxateur Lid NVM / Directeur Vennoot Het is onze bedoeling om u als professionele vastgoedpartij, woningzoekende, koper, verkoper, opdrachtgever of anderszins geïnteresseerde een actualisatie te geven van de woningmarkt in de gemeente. Vanzelfsprekend informeren en adviseren wij u ook graag in de komende periode over de laatste trends en ontwikkelingen. Indien u naar aanleiding van deze rapportage nadere (achtergrond) informatie wenst, zijn wij uiteraard bereid u hierin te voorzien. houdt u graag op de hoogte van toekomstige ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt in. Met vriendelijke groet, Partner in Dynamis Voorwoord Woningmarkten 2017 Q1
Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. 2017 Q1 In daalde het beschikbare woningaanbod in het laatste kwartaal met maar liefst 16%. In totaal worden er nu (1 april 2017) nog 791 woningen te koop aangeboden binnen de gemeente. De forse daling wordt veroorzaakt door de sterke additionele vraag die er op de gemeente afkomt. De voornaamste vraag concentreert zich bij appartementen en rijwoningen met een woninggrootte tot 120 m². Maar inmiddels is ook zichtbaar dat de dynamiek in het midden en hogere segment sterk aantrekt. Toch bleef het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2017 achter bij het laatste kwartaal van 2016. In totaal werden er 420 woningen verkocht, ter vergelijking vorig kwartaal waren dit er nog 528. Ook ten aanzien van hetzelfde kwartaal vorig jaar is een lichte daling waargenomen. Toch lijkt deze daling van het transactievolume niet van structurele aard gelet op de prijsdruk die de markt kenmerkt. Hieruit blijkt dat er nog veel potentie in de markt zit die vanwege het krappere aanbod niet volledig tot uiting kan komen. Vraag & aanbod Aantal transacties 420 woningen Aanbodverloop naar woningtype 2.000 Transacties naar woningtype 600 1.500 400 1.000 500 200 0 0 Appartement Twee-onder-één-kapwoning Tussenwoning Vrijstaande woning Hoekwoning Overig Appartement Twee-onder-één-kapwoning Tussenwoning Vrijstaande woning Hoekwoning Overig Looptijd aanbod/transacties Aanbod/transacties naar m² > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden 0 100 200 300 > 250 m² 200 m² - 250 m² 160 m² - 200 m² 120 m² - 160 m² 80 m² - 120 m² < 80 m² 0 100 200 300 Transacties Aanbod Transacties Aanbod
Prijsmutaties Mediane transactieprijs 205.250 euro Transactieprijs 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Transactieprijs per m² 3.000 2.750 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 De mediane verkoopprijs komt in voor het eerst boven de 200.000 uit, te weten op 205.250. De ontwikkeling van de meterprijs bevestigt het beeld van sterk stijgende prijzen binnen de gemeente. De meterprijs ligt immers 10,7% hoger dan een jaar geleden, op een niveau van 1.750. Gelet op de huidige marktdrukontwikkeling is de verwachting dat deze opwaartse prijsdruk nog langer zal aanhouden. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 80% 60% 40% 20% 0% Marktratio 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% De nieuwbouwmarkt van anticipeert goed op ontstane marktdruk in de afgelopen periode. Zo worden er veel nieuwbouwprojecten gestart om in de vraag te kunnen voorzien en stijgen de aanvragen voor bouwvergunningen. In het eerste kwartaal van 2017 is inmiddels ook de verkoop gestart van dertien nieuwe bouwkavels en de laatste vijf historische panden in t Vaneker. Ondanks deze uitbreidingen blijft de marktratio in historisch hoog, te weten op 53%. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht research@dynamis.nl www.dynamis.nl Hoedemakerplein 1 7511 JR enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl
Begrippen Begrippen Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd: Aanbod Het aantal te koop staande objecten op een bepaald moment in de tijd. Het aanbodtotaal wordt aan het eind van het kwartaal vastgesteld. Het totale aanbod beslaat bestaande woningen, nieuwbouw en is sinds het laatste kwartaal van 2015 inclusief de verkoop van vrije kavels, particuliere beleggingsverkopen en duurzaam met de grond verbonden stacaravans en woonboten (categorie overig). Dit betreft aanbod dat direct is aangeboden op het platform Funda, al het extern zichtbare aanbod wordt niet meegenomen in de analyse. Transacties Het aantal verkopen binnen een bepaalde periode. In de rapportage wordt het aantal transacties opgedeeld in kwartalen. Het totaal aan transacties beslaat bestaande woningen, nieuwbouw en is sinds het laatste kwartaal van 2015 inclusief de verkoop van vrije kavels, beleggingsverkopen en duurzaam met de grond verbonden stacaravans en woonboten (categorie overig). In het volumetotaal worden ook de woningen meegenomen die verkocht zijn onder voorbehoud, dit is tevens de reden dat het transactie van het laatste kwartaal voorlopig zijn. Mediane verkoopprijs/mediane vierkante meterprijs De middelste waarneming in een reeks van verkoopprijzen en vierkante meterprijzen. De mediane prijzen worden gecorrigeerd op woningtype en regio. Marktratio De marktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal transacties (in één kwartaal) ten opzichte van het aanbod aan het eind van hetzelfde kwartaal. Wanneer de marktratio stijgt, komt de vraag en het aanbod dichter tot elkaar en is sprake van een krappere markt. Nieuwbouwratio De nieuwbouwratio geeft de verhouding weer tussen het aantal in aanbod staande nieuwbouwwoningen ten aanzien van het totale beschikbare aanbod. Een nieuwbouwratio van 10% betekent derhalve dat één op de tien woningen die op de markt beschikbaar is een nieuwbouwwoning betreft. Financierbaarheid in m² De financierbaarheid in m², geeft een woonoppervlakte die een huishouden gemiddeld genomen kan kopen tegen een vastgesteld bruto inkomen. In de berekening is rekening gehouden met een bruto huishoudensinkomen van 50.000 (éénverdiener). De financierbaarheid is vastgesteld op de jaarlijks uitgebrachte NIBUD-normen. De berekening geeft een inschatting van het woonoppervlakte op basis van gemiddelde en zal niet voor elk huishouden, woningtype en elke wijk/buurt exact overeenkomen. Begrippen Woningmarkten 2017 Q1
Boek & Offermans Woningmakelaars Scharnerweg 116-B 6224 JK Maastricht t 043 367 15 22 maastricht@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Heerlen en Venray) Molenbeek Makelaars Emmalaan 39 3581 HP Utrecht t 030 256 88 11 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Woningmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 info@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 info@ooms.com www.ooms.com (o.a. ook in Dordrecht) Strijbosch Thunnissen Woningmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl Kuijs Reinder Kakes Valkenburgerstraat 67 a/b 1011 MG Amsterdam t 075 612 64 00 amsterdam@krk.nl www.krk.nl (o.a. ook Alkmaar en Zaandam) Rodenburg Woningmakelaars Paslaan 20 7311 AL Apeldoorn t 055 5 268 268 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 wonen@vandersande.nl www.vandersande.nl Lamberink Woningmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 KX Assen t 0592 33 84 10 assen@lamberink.nl www.lamberink.nl (o.a. ook in Groningen en Emmen) Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA t 053 485 22 22 enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Emmasingel 13 5611 AZ Eindhoven t 040 211 11 12 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus 2073 5202 CB s-hertogenbosch t 073 80 000 08 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl