ECLI:NL:RBLIM:2014:7733 Instantie Rechtbank Limburg Datum uitspraak 03-09-2014 Datum publicatie 20-11-2014 Zaaknummer 2502483 CV EXPL 13-4461 Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Civiel recht Eerste aanleg - enkelvoudig Huurrecht, artikel 7:264 lid 2 BW, vordering uit onverschuldigde betaling, artikel 7:417 lid 1 en 4 BW, Bemiddelingscourtage bij de verhuur van woonruimte, courtagebeding in bemiddelingsovereenkomst, zelfstandige woonruimte (appartement). Artikel 7:418 en 7:427 BW onzelfstandige woonruimte (studentenkamer), geen onredelijk voordeel. Het gaat in deze zaak om een huurder die courtage terug vordert van aanvankelijk een studentenkamer en vervolgens een appartement. Respectievelijke woonruimten die hij opeenvolgend in een studentenhuis heeft betrokken. M is krachtens de bemiddelingsovereenkomst als lasthebber van huurder opgetreden. Uit het feit dat M bij het aangaan van de huurovereenkomst voor een studentenkamer de verhuurder heeft vertegenwoordigd en ook overigens in diens opdracht werkzaamheden heeft verricht (volgt dat M ook voor de verhuurder als lasthebber is opgetreden. Artikel 7:417 lid 1 BW laat dit toe mits de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vast staat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. De bemiddelingsovereenkomst en de algemene voorwaarden daarbij bieden deze nauwkeurigheid. Dit zogenoemde dienen van twee heren heeft wel tot gevolg dat de lasthebber (M) jegens de lastgever die consument-huurder is van een onroerende zaak geen recht op loon heeft. Daarbij is irrelevant of de lasthebber jegens de andere lastgever (de verhuurder) aanspraak op loon heeft. Van deze regel kan ten nadele van de huurder worden afgeweken als de huurovereenkomst betrekking heeft op een tot woonruimte bestemd gedeelte van zelfstandige woning (een kamer). De onderhavige woonruimte is naar de stellingen van beide partijen een kamer. Het was M derhalve toegestaan af te wijken van de regel dat zij jegens huurder geen aanspraak op loon (courtage) heeft, en zulks heeft zij in de bemiddelingsovereenkomst rechtsgeldig gedaan. Huurder heeft het loon voor deze bemiddeling ook voldaan, en dat was dus niet onverschuldigd. Aanspraak op terugbetaling heeft hij evenmin op de grondslag dat de bemiddelingsovereenkomst - bedoeld zal zijn: het courtagebeding daarin - nietig zou zijn omdat daarmee een niet redelijk voordeel zou zijn overeengekomen. Uit de stellingen van M voor zover door huurder niet betwist en diens ondertekening van het inschrijfformulier en de algemene voorwaarden bij de bemiddelingsovereenkomst, volgt dat M (in de woorden van HR 6 april 2012, WR 2012, 69) tegenover het bedongen voordeel
meer dan een verwaarloosbare tegenprestatie heeft verricht. Zij heeft immers huurder aan een huurcontract geholpen, ook al was hij de studentenkamer eerder langs andere weg op het spoor gekomen. De vordering tot terugbetaling van de courtage voor de kamer wordt afgewezen. Van de regel dat een makelaar die zowel voor de verhuurder als voor de huurder als lastgever optreedt, jegens de huurder geen aanspraak op courtage heeft, kan (slechts) worden afgeweken bij de verhuur van een kamer. De andere woonruimte is, naar de stellingen van beide partijen, een appartement, derhalve zelfstandige woonruimte. Afwijking van deze regel - als al moet worden aangenomen dat de bemiddelingsovereenkomst die heeft geleid tot de verhuur van de studentenkamer aan huurder in volle omvang ook gold bij de verhuur van het appartement aan hem - is dan krachtens artikel 7:417 lid 4 BW niet toegestaan. Derhalve heeft huurder recht op terugbetaling van de door hem onverschuldigd betaalde courtage voor het appartement. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 2502483 \ CV EXPL 13-4461 Vonnis van de kantonrechter van 3 september 2014 in de zaak van: [eiser], wonend [adres 1] [woonplaats], eisende partij, gemachtigde mr. S.T. van Berge Henegouwen, advocaat te Maastricht, tegen: de besloten vennootschap MAASLAND HUIZEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Maastricht, gedaagde partij, gemachtigde mr. R.J.C. Bindels, advocaat te Utrecht. Partijen zullen hierna [eiser] en Maasland worden genoemd. 1 Het verloop van de procedure 1.1. Het verloop van de procedure volgt uit: - de dagvaarding, - de conclusie van antwoord met producties, - de conclusie van repliek met productie, - de conclusie van dupliek, - het tussenvonnis van 21 mei 2014, - de akte overlegging producties van [eiser]. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] heeft zich in juni 2008 als woonruimtezoekende bij Maasland ingeschreven. Onderaan het inschrijfformulier (productie 2 Maasland) staat dat de algemene bepalingen op de achterzijde van dit formulier te vinden zijn. 2.2. De op 25 juni 2008 door [eiser] ondertekende algemene voorwaarden (productie 1 Maasland) luiden voor zover relevant: Artikel 1 Definities ( ) Opdrachtgever, de natuurlijke persoon of rechtspersoon die Maasland Beheer opdracht geeft om te assisteren bij het zoeken van woonruimte en/of om te bemiddelen in het tot stand brengen van een huurovereenkomst tussen opdrachtgever en verhuurder. ( ) Artikel 6 Courtage bemiddelingsopdracht 6.1. Indien uit de bemiddeling door Maasland Beheer een huurovereenkomst tot stand komt, dan is opdrachtgever een eenmalige vergoeding voor de bemiddeling verschuldigd. 2.3. Op 21 juli 2008 is tussen de verhuurder, vertegenwoordigd door Maasland, en [eiser] een huurovereenkomst gesloten ter zake de onzelfstandige woonruimte [adres 2] te Maastricht (hierna: K6). 2.4. Op 18 juli 2008 heeft Maasland [eiser] bemiddelingskosten in rekening gebracht voor de totstandkoming van de huurovereenkomst voor een bedrag ad 345,10. [eiser] heeft deze factuur voldaan. 2.5. Op 26 mei 2011 is [eiser] met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aangegaan teneinde
met ingang van 1 juli 2011 binnen hetzelfde gebouw andere, zelfstandige, woonruimte ( K7 ) te huren, waarbij Maasland wederom als vertegenwoordiger van de verhuurder is opgetreden. 2.6. Op 26 mei 2011 heeft Maasland bemiddelingskosten in rekening gebracht voor de totstandkoming van de huurovereenkomst met betrekking tot K7 ten bedrage van 234,41. [eiser] heeft ook deze factuur voldaan. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert: 1. primair beide bemiddelingsovereenkomsten nietig te verklaren en zijn vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling ter hoogte van 666,44 toe te wijzen vermeerderd met wettelijke rente, 2. subsidiair de bemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de huur van K6 te vernietigen en de bemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de huur van K7 nietig te verklaren en de vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling ter hoogte van 666,44 toe te wijzen vermeerderd met wettelijke rente, 3. Maasland te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure. 3.2. [eiser] stelt, onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 13 maart 2013 (LJN BZ6442), dat er sprake is van het dienen van twee heren en dat Maasland daarom geen bemiddelingskosten in rekening had mogen brengen. Volgens [eiser] treedt Maasland niet alleen als bemiddelaar op, maar ook als lasthebber van de verhuurder. Dit heeft tot gevolg dat Maasland geen recht heeft op enige vergoeding van [eiser], zelfs al zou hij (eveneens) opdrachtgever van Maasland zijn. Er is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 waar het gaat om K7 en 7:418 en 7:427 BW waar het gaat om K6, de onzelfstandige woonruimte. [eiser] heeft de bemiddelingskosten dus onverschuldigd betaald. Er is sprake van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW en daarom zijn de bemiddelings- overeenkomsten nietig althans vernietigbaar. 3.3. Maasland voert als verweer primair dat de vordering is verjaard, subsidiair kort gezegd dat het courtagebeding niet vernietigbaar is. Op dit verweer wordt bij de beoordeling ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Het verst strekkende verweer is het beroep van Maasland op verjaring van de vordering. Dit verweer wordt verworpen. De vordering is er één uit onverschuldigde betaling. Deze verjaart krachtens artikel 3:309 BW door verloop van vijf jaren, welke termijn niet is voltooid. Het beroep van Maasland op de verjaringstermijn van drie jaar van art. 3:52 BW kan haar niet baten. Deze geldt voor een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling, niet voor een rechtsvordering die is gebaseerd op onverschuldigde betaling en waaraan (mede) nietigheid van een beding - als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW - ten grondslag wordt gelegd. 4.2 Maasland is krachtens de bemiddelingsovereenkomst als lasthebber van [eiser] opgetreden. Uit het feit dat Maasland bij het aangaan van de huurovereenkomst voor K6 (productie 1 bij dagvaarding) de verhuurder heeft vertegenwoordigd en ook overigens in diens opdracht werkzaamheden heeft verricht (zie conclusie van dupliek onder 13) volgt dat Maasland ook voor de verhuurder als lasthebber is opgetreden. Artikel 7:417 lid 1 BW laat dit toe mits de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vast staat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. De bemiddelingsovereenkomst en de algemene voorwaarden daarbij bieden deze nauwkeurigheid. Dit zogenoemde dienen van twee heren heeft wel tot gevolg dat de lasthebber
(Maasland) jegens de lastgever die consument-huurder is ([eiser]) van een onroerende zaak geen recht op loon heeft. Daarbij is irrelevant of de lasthebber jegens de andere lastgever (de verhuurder) aanspraak op loon heeft. Van deze regel kan ten nadele van de huurder worden afgeweken als de huurovereenkomst betrekking heeft op een tot woonruimte bestemd gedeelte van zelfstandige woning (een kamer). 4.2.1 K6 is naar de stellingen van beide partijen een kamer. Het was Maasland derhalve toegestaan af te wijken van de regel dat zij jegens [eiser] geen aanspraak op loon (courtage) heeft, en zulks heeft zij in de bemiddelingsovereenkomst rechtsgeldig gedaan. [eiser] heeft het loon voor deze bemiddeling ook voldaan, en dat was dus niet onverschuldigd. Aanspraak op terugbetaling heeft hij evenmin op de grondslag dat de bemiddelingsovereenkomst - bedoeld zal zijn: het courtagebeding daarin - nietig zou zijn omdat daarmee een niet redelijk voordeel zou zijn overeengekomen. Uit de stellingen van Maasland voor zover door [eiser] niet betwist en diens ondertekening van het inschrijfformulier en de algemene voorwaarden bij de bemiddelingsovereenkomst, volgt dat Maasland (in de woorden van HR 6 april 2012, WR 2012, 69) tegenover het bedongen voordeel meer dan een verwaarloosbare tegenprestatie heeft verricht. Zij heeft immers [eiser] aan een huurcontract geholpen, ook al was hij K6 eerder langs andere weg op het spoor gekomen. De vordering tot terugbetaling van de courtage voor K6 wordt afgewezen. 4.2.2 Zoals hiervoor onder 4.2 overwogen, kan van de regel dat een makelaar die zowel voor de verhuurder als voor de huurder als lastgever optreedt jegens de huurder geen aanspraak op courtage heeft, (slechts) worden afgeweken bij de verhuur van een kamer. K7 is, naar de stellingen van beide partijen, een appartement, derhalve zelfstandige woonruimte. Afwijking van deze regel - als al moet worden aangenomen dat de bemiddelingsovereenkomst die heeft geleid tot de verhuur van K6 aan [eiser] in volle omvang ook gold bij de verhuur van K7 aan hem - is dan krachtens artikel 7:417 lid 4 BW niet toegestaan. Derhalve heeft [eiser] recht op terugbetaling van de door hem onverschuldigd betaalde courtage voor K7. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, nu [eiser] niet gemotiveerd een eerdere datum van verzuim heeft genoemd. 4.3 In het midden kan blijven of het courtagebeding in de bemiddelingsovereenkomst voor K7 (welk beding uit de overeenkomst die heeft geleid tot de verhuur van K6 volgens beide partijen ook gold voor de overeenkomst die heeft geleid tot de verhuur van K7, want Maasland heeft courtage in rekening gebracht en [eiser] heeft deze betaald) nietig is omdat het enig niet redelijk voordeel bevat. Door de toewijzing van dit deel van de vordering op grond van onverschuldigde betaling heeft [eiser] bij zijn vordering om het beding (hij vordert zelfs: de overeenkomst) op die grond nietig te verklaren of te vernietigen, geen belang. 4.4 Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld zijn worden de proceskosten gecompenseerd, aldus dat elk de eigen kosten draagt. 5.De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt Maasland om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen 234,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2013 tot de dag van algehele voldoening, 5.2. compenseert de proceskosten,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. EvdP