ECLI:NL:RBLIM:2017:3938 Instantie Rechtbank Limburg Datum uitspraak 03052017 Datum publicatie 04052017 Zaaknummer Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie 04 5041085 CV164772 Verbintenissenrecht Eerste aanleg enkelvoudig Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst. Eiser vordert primair een bedrag van 86.180,04 en subsidiair een bedrag van 18.150,00 wegens onverschuldigde betaling. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag welke afspraken tussen hen gelden met betrekking tot aanpassingen aan het gehuurde. Vast staat dat partijen een schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten en daarna in het kader van aan het gehuurde te verrichten werkzaamheden hebben gesproken over een nieuwe huurovereenkomst. Vast staat ook dat er geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter oordeelt dat, hoewel partijen niet over alle onderdelen overeenstemming hebben bereikt, er wel een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen over de verhoging van de huur. Partijen hebben emailcorrespondentie overgelegd. Uit die emailwisseling volgt dat eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat de verbouwingskosten verdisconteert worden in de huur via een toeslag en dat daarmee de lening en de daarmee samenhangende borg komt te vervallen. Gedaagde antwoordt hierop dat dit voor hem een breekpunt is. Wel wordt de hogere huur gefactureerd en ook betaald. Indien er niet reeds een overeenkomst bestond en de mail van eisende partij van 23 april 2013 opgevat moet worden als een aanbod, inhoudende kort samengevat (a) huurtoeslag én (b) vervallen van borg, dan volgt uit de reactie van gedaagde partij van 24 april 2013 dat dit aanbod niet is aanvaard. Het eindigt daar echter niet mee, want vervolgens is er wel de facturatie van de verhoogde huur (op te vatten als een zelfstandig aanbod) en de betaling daarvan (hetgeen dan weer een aanvaarding is daarvan). In beide gevallen moet gelet op het hiervoor weergegeven toetsingskader) de conclusie zijn dat er (in ieder geval met betrekking tot de verhoogde huur) een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond Zaaknummer: 5041085 \ CV EXPL 164772 Vonnis van de kantonrechter van 3 mei 2017 in de zaak van: mr. J.D.E. VAN DEN HEUVEL, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid P & P GRAFIMEDIA B.V., gevestigd te Maasbracht, eisende partij, gemachtigde mr. R.J.H. Thijssen, tegen: [gedaagde partij], wonend [adres gedaagde partij], [woonplaats gedaagde partij], gedaagde partij, gemachtigde mr. R.P.H. Sangers. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding de conclusie van antwoord de conclusie van repliek de conclusie van dupliek. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Grafimedia is een besloten vennootschap die wordt vertegenwoordigd door twee bestuurders die gezamenlijk bevoegd zijn te weten: [X] Beheer BV en [Y] Beheer BV. De heer [X] is exclusief vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder van [X] Beheer BV en de heer [Y]
is exclusief vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder van [Y] Beheer BV. 2.2. Tussen Grafimedia en gedaagde partij is op 7 december 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de 230a bedrijfsruimte, staande en gelegen te [plaats bedrijfsruimte] aan de [adres bedrijfsruimte], kadastraal bekend als gemeente Echt, sectie M, nummer 2537 gedeeltelijk. 2.3. De heren [X] en [Y] zijn met gedaagde partij een overeenkomst van borgtocht aangegaan. Daarbij hebben de heren [X] en [Y] zich jegens gedaagde partij als borg verzonden, zulks tot zekerheid voor de betaling van alle gelden welke verhuurder van huurder te vorderen heeft of zal krijgen uit hoofde van de in de considerans genoemde overeenkomst, een en ander tot een maximumbedrag van 50.000,00. 2.4. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar, ingaande op 1 januari 2013 en lopende tot en met 31 december 2022. De huurprijs bedraagt op jaarbasis 60.000,00 exclusief btw, met dien verstande dat de eerste twee kalenderjaren (2013 en 2014) een huurkorting is verleend. De volgende huurprijzen (exclusief btw) gelden derhalve: over het kalenderjaar 2013: 50.000,00 (of wel 4.166,67 per maand) over het kalenderjaar 2014: 55.000,00 (of wel 4.583,33 per maand) de kalenderjaren 2015 en verder 60.000,00 (of wel 5.000,00 per maand). 2.5. In de huurovereenkomst zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen: (..) Casco plus 8. In aanvulling op de huur als casco behoort tot het gehuurde: al hetgeen verhuurder voor zijn rekening zal aanbrengen in het gehuurde. Na het beëindigen van de huurovereenkomst zullen de door de huurder aangebrachte voorzieningen in eigendom komen van de verhuurder. 9 Bijzondere bepalingen (..) 9.6. Verhuurder draagt voor zijn rekening en risico zorg voor het aanbrengen c.q. verbouwen van het kantoorgedeelte van het gehuurde. Dit betreft een normaal afwerkingsniveau, waarin niet is begrepen een airconditioningsinstallatie, een en ander aan partijen genoegzaam bekend. Hiernaast zijn partijen overeengekomen dat verhuurder namens huurder werkzaamheden zal uitvoeren in de bedrijfshal. Verhuurder is bereid deze investering tot een maximum bedrag van 60.000,00 exclusief BTW te financieren op basis van een annuïteit. De navolgende uitgangspunten zijn van toepassing: Looptijd van 10 jaar Rente 6% Betaling per maand vooruit Geen jaarlijkse index Vervroegde aflossing toegestaan Huurder zal privé borg staan voor deze financiering. 2.6. De kosten van financiering van voornoemde verbouwing zouden verdisconteerd worden in de
huurprijs. 2.7. De verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden in de periode november 2012 tot en met februari 2013. De kosten daarvan zijn aanzienlijk hoger uitgevallen dan verwacht. Grafimedia en gedaagde partij hebben vervolgens onderhandelingen gevoerd over onder meer de aanpassing van de huurprijs, schrapping van de borgstelling en huurkortingen. Ter zake is een concepthuurovereenkomst opgesteld, maar deze is niet ondertekend. Grafimedia heeft vanaf 1 januari 2013 de huurprijs betaald, welke huurprijs gebaseerd is op de concepthuurovereenkomst. 2.8. De in de huurovereenkomst van 7 december 2012 opgenomen huurkorting over 2013 en 2014 is niet toegepast. 2.9. Bij vonnis van 2 augustus 2016 is Grafimedia is in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. J.D.E. van den Heuvel tot curator. Bij brief van 4 november 2016 heeft de curator onderhavige procedure met machtiging van de rechtercommissaris overgenomen ex artikel 27 Failissementswet. 3 Het geschil 3.1. Eisende partij vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: a. Primair: gedaagde partij te veroordelen tot betaling aan eisende partij van een bedrag van 86.180,04 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf dag verzuim, althans datum dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling; b. Subsidiair: gedaagde partij te veroordelen tot betaling aan eisende partij van een bedrag van 18.150,00 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf dag verzuim, althans datum dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling; c. Primair en subsidiair: gedaagde partij te veroordelen in de kosten van de procedure; d. Primair en subsidiair: gedaagde partij te veroordelen in de nakosten. Eisende partij legt kort samengevat aan haar vordering ten grondslag dat de oude afspraken leidend blijven omdat er geen overeenstemming is bereikt over een nieuwe huurovereenkomst. Uitgaande van de oorspronkelijke huurovereenkomst heeft eisende partij een bedrag van 86.180,04 onverschuldigd betaald. Voor zover komt vast te staan dat een nieuwe mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, is ten onrechte geen huurkorting toegepast en is 18.150,00 onverschuldigd betaald. 3.2. Gedaagde partij voert verweer. Zij stelt zich daarbij op het standpunt dat de huurovereenkomst van 7 december 2012 is komen te vervallen. Afgesproken is dat de extra investeringen verdisconteerd zouden worden in de huurprijs. De op deze afspraken gebaseerde hogere huurprijs is ook door eisende partij betaald. Van een onverschuldigde betaling van een bedrag van 86.180,04 is dan ook geen sprake. Gedaagde partij erkent het subsidiair gevorderde. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling
4.1. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag welke afspraken tussen hen gelden met betrekking tot aanpassingen aan het gehuurde. Vast staat dat partijen een schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten en daarna in het kader van aan het gehuurde te verrichten werkzaamheden hebben gesproken over een nieuwe huurovereenkomst. Vast staat ook dat er geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen. Eisende partij stelt zich op het standpunt dat derhalve de oude afspraken gelden terwijl gedaagde partij een beroep doet op mondeling nader overeengekomen afspraken. Vast staat dat er door gedaagde partij conform de nieuwe afspraken is gefactureerd en dat deze aanzienlijk hogere bedragen door eisende partij zijn voldaan. 4.2. Primair vordert eisende partij op grond van onverschuldigde betaling het teveel betaalde terug. De kantonrechter stelt voorop dat de vraag of op enig moment een overeenkomst tot stand is gekomen, zoals gedaagde partij stelt en eisende partij betwist, in eerste instantie beantwoord dient te worden aan de hand van de bepalingen aangaande aanbod en aanvaarding. Of er sprake is van een op elkaar aansluitend aanbod en aanvaarding is vervolgens afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (HR 16092011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213 en HR 21122001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Daarbij kan aan de tekst van een door partijen opgesteld stuk waarin hun afspraken zijn neergelegd betekenis toekomen, maar de bewoordingen daarvan zijn niet doorslaggevend. Het komt uiteindelijk bij het beantwoorden van de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen aan op een beoordeling van alle omstandigheden van het geval. Bij de vaststelling welke zin partijen aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen, speelt tevens een rol hoe partijen na het tekenen van de hoofdlijnenovereenkomst zich hebben opgesteld. 4.3. Verder geldt dat een overeenkomst ook tot stand kan komen als partijen nog niet over alle onderdelen van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. Het antwoord op de vraag of overeenstemming op onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent op andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is eveneens afhankelijk van de bedoeling van partijen in de hiervoor bedoelde zin. Bij de vaststelling van de bedoeling van partijen is onder andere relevant: i) de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is (is er op wezenlijke punten overeenstemming bereikt?), ii) van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en iii) van hetgeen op grond van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen.(zie HR 02022001, ECLI:NL:HR:2001:AA9771 en HR 2692003, ECLI:NL:HR: 2003:AF9414 (Regiopolitie/Hovax)). Bij de beoordeling of er op wezenlijke onderdelen overeenstemming is bereikt, dient tevens rekening te worden gehouden met de aard en de strekking van de (beoogde) overeenkomst, in deze zaak nadere afspraken over de vergoeding van een investering in het gehuurde. 4.4. Partijen hebben emailcorrespondentie overgelegd. Uit die emailwisseling volgt dat eisende partij zich op het standpunt heeft gesteld dat de verbouwingskosten verdisconteert worden in de huur via een toeslag en dat daarmee de lening en de daarmee samenhangende borg komt te vervallen. Dit standpunt valt te lezen in de email van 29 maart 2013 alsmede in die van 23 april 2013. In die laatste mail is namens eisende partij geschreven: We zijn akkoord met de overeenkomst behoudens de privéborgstelling. Er is in ons laatste 1 op 1 gesprek met [gedaagde partij] [gedaagde partij] afgesproken dat alle voorgaande afspraken, zoals borgstelling kwamen te vervallen i.v.m. de volledige aflossing en dus behoud van eigendom voor verhuurder. Om meer zekerheid te kunnen bieden voor de toekomst heeft P&P twee investeerders aangetrokken, die de continuïteit versterken en daarmee is er een solide basis is gelegd. Hoop hiermee voldoende vertrouwen te geven. Daarop wordt door gedaagde partij op 24 april 2013 geantwoord met: Dit is helaas voor mij een
breekpunt. Rond deze periode begint gedaagde partij echter met het factureren van de hogere huur, dus met een toeslag zoals die volgde uit de onderhandelingen, welke vanaf dat moment door eisende partij en de daaropvolgende jaren zonder commentaar wordt voldaan. 4.5. In het licht van de hiervoor genoemde vaststaande feiten is door eisende partij onvoldoende onderbouwd dat er met betrekking tot de hogere huur geen perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Immers, in de emails stelt eisende partij zich op het standpunt dat er reeds overeenstemming was, niet enkel over de huurtoeslag maar ook over het vervallen van de borgovereenkomsten. Indien er niet reeds een overeenkomst bestond en de mail van eisende partij van 23 april 2013 opgevat moet worden als een aanbod, inhoudende kort samengevat (a) huurtoeslag én (b) vervallen van borg, dan volgt uit de reactie van gedaagde partij van 24 april 2013 dat dit aanbod niet is aanvaard. Het eindigt daar echter niet mee, want vervolgens is er wel de facturatie van de verhoogde huur (op te vatten als een zelfstandig aanbod) en de betaling daarvan (hetgeen dan weer een aanvaarding is daarvan). In beide gevallen moet gelet op het hiervoor weergegeven toetsingskader) de conclusie zijn dat er (in ieder geval met betrekking tot de verhoogde huur) een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Nu de onderhavige zaak zich toespitst op de verhoogde huur kan de vraag van de status van de afspraken omtrent de borg overigens onbeantwoord blijven. 4.6. Uit het voorgaande volgt dat de primaire vordering van eisende partij wordt afgewezen. De subsidiaire vordering is erkend, zodat deze kan worden toegewezen. Gedaagde partij doet in dit verband een beroep op verrekening met een bedrag groot 11.568,35 inclusief btw. Eisende partij heeft dit beroep op verrekening niet betwist, zodat dit gehonoreerd zal worden. Dit brengt met zich dat de subsidiaire vordering wordt toegewezen tot een bedrag van 7.422,22. 4.7. De kantonrechter acht geen termen aanwezig eisende partij toe te laten tot nadere bewijslevering. 4.8. Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten gecompenseerd worden in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 4.9. De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt gedaagde partij om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen een bedrag van 7.422,22, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de voldoening, 5.2. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken. type: plg coll: hmui