ECLI:NL:GHAMS:2016:3579 Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 30-08-2016 Datum publicatie 20-09-2016 Zaaknummer 200.179.219/01 Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Civiel recht Hoger beroep Huur woonruimte. Verhuur van vier kamers met voorzieningen aan vier studenten.tijdelijke onderverhuur/ingebruikgeving mogelijk o.g.v. arr. 7:244 BW? Kernvraag: is sprake van een huurovereenkomst betrekking hebbend op zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW of verhuurt verhuurder vier onzelfstandige woonruimten? Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2017/21 Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.179.219/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 3830204 \ CV EXPL 15-2879 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 augustus 2016 inzake APOLLO INVESTMENTS B.V., gevestigd te De Bilt, appellante, advocaat: mr. S. Eernstman te Hilversum, tegen
1 [geïntimeerde sub 1], 2. [geïntimeerde sub 2], 3. [geïntimeerde sub 3], 4. [geïntimeerde sub 4], allen wonend te [woonplaats], geïntimeerden, advocaat: mr. M.Th. Legger te Utrecht. 1 Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna Apollo en [geïntimeerden] genoemd. Apollo is bij dagvaarding van 14 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van het onder bovenvermeld zaak-/rolnummer uitgesproken vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 juli 2015, gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Apollo als gedaagde. In deze dagvaarding zijn de grieven opgenomen. [geïntimeerden] hebben een memorie van antwoord, met producties, ingediend. Apollo heeft daarna een akte met producties genomen en [geïntimeerden] een antwoord-akte. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. Apollo heeft geconcludeerd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 2 Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.3 een aantal feiten
vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Tezamen met hetgeen partijen in hoger beroep nog hebben aangevoerd en zij niet dan wel onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken, staan de volgende feiten vast. a. Op 14 januari 2015 hebben partijen een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte gesloten, waarin onder andere het volgende is bepaald: Apollo Investments BV (...) Partij ter ene zijde en nader te noemen: verhuurder En; [geïntimeerde sub 2] [geïntimeerde sub 3] [geïntimeerde sub 1] [geïntimeerde sub 4] Partij ter andere zijde en nader te noemen: huurder Zijn het navolgende overeengekomen: 1. Verhuurder verklaart met ingang van: 15-02-2015 voor onbepaalde tijd te hebben verhuurd aan huurder die in huur heeft aanvaard: a. de onzelfstandige woonruimte bestaande uit 4 kamers met toilet, keuken en douche op de gang, gelegen in het pand aan de [adres] welke woonruimte is genummerd: appartement 1 en welke is aangegeven op bijgaande tekening. Bovenstaande ruimten worden in het hiernavolgende aangeduid als: het gehuurde 2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en zal bewoond worden door maximaal: 4 personen. 3.1. De door de huurder aan verhuurder verschuldigde huurprijs bedraagt: 1200,-per maand, welk bedrag voor het eerst moet zijn voldaan op: 15-02-2015 en voorts steeds voor de eerste van iedere maand. (...) b. Op de in artikel 1 van de huurovereenkomst genoemde tekening bij het huurcontract is het gehuurde met een arcering aangegeven. Het gearceerde gedeelte van de tekening betreft vier, twee aan twee tegenover elkaar liggende, kamers, een tussen de kamers gelegen gang die toegang verleent tot elk van die kamers, een keuken, een toilet en een doucheruimte, welke ruimtes ook ieder slechts vanaf de gang te bereiken zijn. De kamers zijn elk afsluitbaar. De gang wordt ontsloten door een voor [geïntimeerden] gezamenlijk bestemde voordeur. c. [geïntimeerden] bewonen ieder één van de kamers, met recht van gebruik van de wezenlijke voorzieningen. d. [geïntimeerden] hebben Apollo verzocht of zij het gehuurde mogen onderverhuren voor de duur dat één of meerdere van hen tijdelijk elders (in het buitenland) zouden verblijven. Apollo heeft dat
verzoek afgewezen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerden] onzelfstandige woonruimte huren, onderhuur niet is toegestaan en dat dit ook niet door haar wordt toegestaan. 3 Beoordeling 3.1 [geïntimeerden] hebben gevorderd voor recht te verklaren dat de door partijen ondertekende huurovereenkomst een huurovereenkomst voor zelfstandige (onvrije) woonruimte betreft en om Apollo te gebieden hen toe te staan het gehuurde onder te verhuren bij (tijdelijke) afwezigheid van de desbetreffende huurder en dat Apollo dat niet op onredelijke gronden mag weigeren, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom. 3.2 De kantonrechter heeft overwogen dat de huurovereenkomst tussen partijen zo is geformuleerd dat de vier huurders gezamenlijk vier kamers met voorzieningen als één object huren en dat in dit geval dus niet vier kamers afzonderlijk aan vier individuele huurders zijn verhuurd. Hoewel iedere afzonderlijke kamer niet als een zelfstandige woonruimte kan worden aangemerkt, ligt dit voor de vier kamers met voorzieningen als één huurobject anders, aldus de kantonrechter. Uit de door [geïntimeerden] overgelegde tekening blijkt immers dat dit object een eigen toegang heeft en dat alle wezenlijke voorzieningen zich achter die toegangsdeur bevinden, zodat het gehuurde als een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW heeft te gelden. De door [geïntimeerden] gevorderde verklaring voor recht is volgens de kantonrechter met weglating van het woord (onvrije) toewijsbaar en hij heeft, omdat het [geïntimeerden] op grond van artikel 7:244 BW vrij staat een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren, dit in het dictum van zijn vonnis bevestigd, zonder daarbij een dwangsom aan Apollo op te leggen omdat dit naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de orde is. 3.3 Tegen de beslissing van de kantonrechter keert Apollo zich met vier grieven. 3.4 Het in (de toelichting op) de grieven 1 tot en met 3 door Apollo ingenomen standpunt laat zich als volgt samenvatten. De kantonrechter gaat volgens Apollo uit van de onjuiste premisse dat [geïntimeerden] één huurobject huren. Zij stelt dat in feite meerdere huurobjecten worden verhuurd en dat die objecten ieder op zichzelf als onzelfstandige woonruimten dienen te worden gekwalificeerd. Het staat [geïntimeerden] daarom niet vrij onder te verhuren. Het stond partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen dat [geïntimeerden] in de woonlaag ieder een eigen kamer zouden betrekken die exclusief door de desbetreffende huurder in gebruik zou worden genomen. Vooraf was precies duidelijk wie van [geïntimeerden] welke kamer zou betrekken. De keuken, het toilet en de douche zouden door [geïntimeerden] worden gedeeld. Het ging feitelijk dus om kamerverhuur. De huur wordt ook door iedere huurder apart en rechtstreeks aan Apollo voldaan. Voor de vraag hoe de huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd is relevant wat de bedoeling van partijen was, hoe de ruimtes zijn ingericht en hoe het feitelijk gebruik is, aldus Apollo. De bedoeling van partijen volgt onder meer ook uit de naam die aan het huurcontract is gegeven. Die titel wijst erop dat partijen hebben bedoeld onzelfstandige woonruimte te (ver)huren. De kantonrechter heeft deze door partijen zelf aan de huurovereenkomst gegeven kwalificatie ten onrechte niet bij zijn oordeel meegewogen. Het hof overweegt als volgt. 3.5 De kernvraag in deze zaak is of [geïntimeerden] gezamenlijk één huurobject bestaande uit vier kamers met wezenlijke voorzieningen (kookgelegenheid, toilet en douche) huren dan wel dat zij ieder voor zich een kamer huren met het recht van gebruik van de genoemde wezenlijke voorzieningen. Tussen partijen is niet in geschil dat als dat laatste het geval is, [geïntimeerden] geen zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW huren. Ook is tussen partijen niet in geschil (althans wordt door Apollo in hoger beroep niet als onjuist bestreden) dat als het eerste
geval zich voordoet, [geïntimeerden] zelfstandige woonruimte huren en zij dus op grond van artikel 7:244, tweede volzin, BW, ook zonder toestemming van Apollo, een gedeelte van het gehuurde aan een derde in gebruik mogen geven. 3.6 Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst tussen partijen - die is opgesteld door of namens Apollo - volgt zonder meer dat [geïntimeerden] niet ieder voor zich een kamer huren. In de huurovereenkomst worden [geïntimeerden] immers gezamenlijk als huurder aangeduid en zij huren volgens deze huurovereenkomst 4 kamers met toilet, keuken en douche op de gang, gelegen in het pand aan de [adres] als één geheel, zonder dat op enigerlei wijze in de betreffende overeenkomst duidelijk wordt gemaakt dat bedoeld is vier afzonderlijke huurovereenkomsten te sluiten met betrekking tot vier afzonderlijke woonruimten (de kamers). Er is ook één huurprijs vastgesteld, te weten 1.200,= per maand. Naar het oordeel van het hof heeft Apollo tegen deze achtergrond onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van de stelling dat [geïntimeerden] ieder afzonderlijk een kamer huurden. Apollo heeft niet nader met feiten onderbouwd op grond waarvan [geïntimeerden] ervan uit hadden moeten gaan dat de enkele huurovereenkomst die zij gezamenlijk ondertekenden in feite vier afzonderlijke huurovereenkomsten betrof. Haar verweer op dit punt is onvoldoende gemotiveerd gebleven. Het enkele feit dat bij het sluiten van het huurcontract duidelijk was wie van [geïntimeerden] welke kamer zou betrekken, is onvoldoende om de conclusie te trekken dat [geïntimeerden] ieder een eigen huurovereenkomst sloten. De benaming van het huurcontract en de aanduiding daarin van het gehuurde als onzelfstandige woonruimte betekent nog niet dat de door [geïntimeerden] gesloten huurovereenkomst ook daadwerkelijk op onzelfstandige woonruimte betrekking heeft. Ervan uitgaande dat, zoals in het huurcontract is bepaald, [geïntimeerden] vier kamers met toilet, keuken en douche huren, is die kwalificatie ook onjuist omdat deze woning, naar niet in geschil is, een eigen toegangsdeur heeft en [geïntimeerden] de ruimte kunnen bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten deze woning. 3.7 Bij haar antwoordakte heeft Apollo nog aangevoerd dat uit de indeling van de woonlaag volgt dat sprake is van huur van onzelfstandige woonruimten, waarvoor zij verwijst naar de ook al in eerste aanleg overgelegde tekening. Het hof volgt Apollo hierin niet. Op basis van de indeling van de woning, zoals zichtbaar gemaakt op die tekening, kan niet worden geconcludeerd dat geen sprake is van huur van een zelfstandige woning met vier kamers door [geïntimeerden] gezamenlijk. Dat de kamers elk voorzien zijn van een ander slot, doet daaraan niet af. [geïntimeerden] hebben mogelijk onderling besloten de vier kamers te verdelen, maar dit betekent nog niet dat zij ieder met Apollo in een afzonderlijke en daarmee van elkaar te onderscheiden huurrelatie zijn komen te staan. 3.8 Apollo heeft in haar akte verder nog gesteld dat [geïntimeerden] vóór het aangaan van de huurovereenkomst onderling geen relatie hadden en dat zij de woning afzonderlijk hebben bezichtigd en de huurovereenkomst niet gelijktijdig hebben ondertekend en dat zij bij ondertekening ieder individueel zijn/haar deel van de borg en van de huur hadden meegenomen en dat zij de huur niet in één maandelijkse termijn maar dat zij ieder afzonderlijk hun deel voldoen. 3.9 Deze omstandigheden leggen echter onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het gegeven dat het huurcontract door Apollo is gesloten met [geïntimeerden] gezamenlijk met betrekking tot de woonruimte bestaande uit vier kamers met voorzieningen, als één geheel. Apollo heeft klaarblijkelijk [geïntimeerden] als gezamenlijke huurders van de desbetreffende woonruimte willen beschouwen, waardoor zij hoofdelijk verbonden zouden worden tot betaling van de huur en tot nakoming van de overige verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die keuze heeft als consequentie dat Apollo thans niet het standpunt kan innemen met ieder van [geïntimeerden] afzonderlijk te hebben gecontracteerd. Uit de door Apollo overgelegde screenprint van de website van haar makelaar en/of uit de door haar overgelegde bouwtekeningen volgt niet iets anders. Het standpunt van Apollo dient te worden verworpen.
3.10 De grieven 1 tot en met 3 falen. 3.11 Grief 4 klaagt nog afzonderlijk over het feit dat de kantonrechter in het dictum van zijn vonnis niet de beperking heeft opgenomen dat onderverhuur alleen is toegestaan voor de huurder die zijn kamer wil onderverhuren en alleen is toegestaan als de betreffende huurder in de woning zijn hoofdverblijf heeft. 3.12 Ook deze grief is tevergeefs voorgesteld. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het [geïntimeerden] vrij staat om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren, zulks op grond van artikel 7:244 BW. Hierin ligt besloten dat [geïntimeerden] hoofdverblijf dienen te houden in het gehuurde, aan welke voorwaarde in ieder geval is voldaan als slechts één van hen het gehuurde tijdelijk verlaat. 3.13 Aan de bewijsaanbiedingen van Apollo gaat het hof voorbij omdat deze niet betrokken zijn op voldoende gespecificeerde en geconcretiseerde stellingen die, ook indien juist, tot een ander oordeel dan het bovenstaande kunnen leiden. 4 Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Apollo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op 311,- aan verschotten en 894,- voor salaris en op 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met 68,- voor nasalaris ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, C.M. Aarts en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2016.