Jwispnideiitiebespreking 22. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht 10 juli 2013 ECLI: NL:RBMNE:2013:3232 Maatschappij Doelenstraat B.V. / Gedaagden Samenvatting Tussentijdse beëindiging, (gedeeltelijke) ontbinding, brand, omvang gehuurde, verplichting tot herstel Huurder stelt dat het gehuurde niet meer geschikt is om conform de overeengekomen bestemming (een Italiaans restaurant) te worden gebruikt omdat een deel van de in het gehuurde aangebrachte voorzieningen door brand ernstig is beschadigd. Verhuurder steh dat slechts sprake is van casco huur en dat derhalve geen sprake is van een gebrek dat hij verplicht zou zijn te herstellen. Huurder ontbindt de huurovereenkomst op grond van primair art. 7:210 lid I BW en subsidiair art. 6:265 BW. Kantonrechter Maatschappij Doelenstraat B. V, gevestigd te Maarssen, hierna: 'Doelenstraat', eisende paifij, gemachtigde: mi". A.M.J. Driessens-Kuijpers, tegen 1. [gedaagde sub 1], voormaug vennoot van de inmiddels opgeheven [voj], wonende te [woonplaats], 2. [gedaagde sub 2], voormalig vetmoot van de inmiddels opgeheven [voj], wonende te [woonplaats], gedaagde paitijen, hierna: '[gedaagde] c.s.', gemachtigde: mr. W.L.J. van Winden, en 3. [gedaagde sub 3], handelende onder de naam [eenmanszaak], wonende te [woonplaats], hierna: '[gedaagde sub 3 ] ', gedaagde paitij, gemachtigde: mr. J. van Andel. (...) 2 De feiten 2.1. [vot] is per 1 april 2010 in de plaats gesteld van [A] als huurder in de huurovereenkomst met Doelenstraat van de winkelmimte [adres 1] te Maarssen (hierna aangeduid als het gehuurde). In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is te worden gebruikt als Italiaans restaurant. 2.2. Op I januai'i 2012 heeft een brand plaatsgevonden in het gehuurde. Deze brand heeft geleid tot vernietiging van een deel van de in het gehuurde aangebrachte voorzieningen als een verlaagd plafond en water- en elektriciteitsleidingen, maar heeft geen gevolg gehad voor de bouwkundige constmctie van het gehuurde. 2.3. Op grond van de schriftelijke huurovereenkomst is [vof] vanaf 1 januari 2012 een maandhuur verschuldigd van 5.269,93. De maandhuur bedraagt vanaf 1 april 2012 5.376,79. [vof] heeft de maandhuur in hetjaar 2012 niet voldaan. 2.4. Bij brief van 27 april 2012 heeft de raadsman van [vofj de gemachtigde van Doelenstraat bericht de huurovereenkomst tussen [vof] en Doelenstraat te ontbinden op grond van artikel 7:210 BW. Als grond voor deze ontbinding is in de brief onder meer aangevoerd dat het gehuurde geheel is uitgebrand, niet langer bmikbaar is en dat de verhuurder ondanlcs meerdere verzoeken daaitoe de schadelijke gevolgen van de brand niet heeft weggenomen. 2.5. [vof] is inmiddels opgeheven, [gedaagde] c.s. wai'en de vennoten van [vofj. 2.6. [gedaagde sub 3] is sedeit I april 2012 eigenaar van de eenmanszaak [eenmanszaak] met bezoekadres [adres 2] te Woerden. Het overgelegde online uittreksel uit het handelsregister meldt dat deze vestiging dateert van 19 september 2006. 3 Het geschil 3.1. Doelenstraat vordert bij vonnis, uitvoerbaai' bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] om aan haar te voldoen 70.132,51 (bestaande uit 64.866,61 aan achterstallige huur en kosten in hoofdsom, 1.361,40 aan contractuele boete, 2.480,85 aan wettelijke handelsrente tot 4 december 2013 en 1.423,67 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 4 december 2012 tot de voldoening en met de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] in de proceskosten. 3.2. Doelenstraat legt aan deze vordering ten grondslag dat gedaagden gehouden zijn tot nakoming van de huurovereenkomst met [vofj dan wel gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding en derhalve de op grond van de huurovereenkomst met [vof] aan haar verschuldigde huurpenningen vanaf 1 januari 2012 dienen te betalen, [vofj heeft ten onrechte de huurovereenkomst bij briefvan 27 april 2012 buitengerechtelijk ontbonden op de grond dat het gehuurde na een brand op I januai'i 2012 in het gehuui'de niet meer bruikbaar zou zijn. Het gehuurde is uhsluitend casco verhuurd en is in die staat nog steeds te gebmiken. [vofj is per I april 2012 voortgezet onder een nieuwe registratie, [gedaagde] c.s en [gedaagde sub 3] scheppen verwai'ring door opvolgende wijzigingen in het handelsregister en daarom zijn zij allen gedagvaai'd. Doelenstraat vordeit 12 maal de maandhuur inclusief een bedrag van 74,- aan onkosten ofv^'cl in totaal 64.866,61. Daainaast een boete op grond van artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen, handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. 3.3. [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] hebben afzonderlijk gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantom-echter deze zal aftvijzen, met veroordeling van Doelenstraat in de proceskosten, [gedaag- 382 Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 6 november/december 2013
Jiiiispnideiiliebesprekiiig de sub 3] heeft voorts gevorderd de Icostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verldaren. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. De kantom-echter stelt voorop dat Doelenstraat [gedaagde] c.s. heeft gedagvaard op de grond dat zij aansprakelijk zijn als voormalig vemioten van de vennootschap onder firma [eenmanszaak] vof, die ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 6 december 2012 was opgeheven. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 3] veimoot van [vofj is geweest. Doelenstraat baseert haai- vordering op [gedaagde sub 3] uitsluitend op enerzijds het gegeven dat [gedaagde sub 3] blijkens een inschrijving in het handelsregister op I april 2012 in Woerden een eeimianszaak met eveneens de naam [eemnanszaak] is gestart en anderzijds haar stelling dat [gedaagde sub 3] als onderdeel van de familie [gedaagden]" probeert bij Doelenstraat verwarring te stichten over wie zij nu voor de nakoniing van de met [vof] gesloten huurovereenkomst moet aanspreken. 4.1.1. Deze vordering op [gedaagde sub 3] is ondeugdelijk en zal worden afgewezen. De gestelde vordering van Doelenstraat is immers gebaseerd op een huurovereenkomst met [eenmanszaak] vof, zodat uitsluitend die vennootschap zelf en haar vennoten op (de gevolgen van) een tekortkoming in de nakoming daai-van in rechte kunnen worden aangesproken, [gedaagde sub 3] is niet verantwoordelijk voor een juiste insclii-ijving van [vof] in het handelsregister, zo Doelenstraat al heeft willen aanvoeren dat die insclu-ijving nietjuist of volledig is. Het enkele feit dat [gedaagde sub 3] ook onder de naam [eenmanszaak] is gaan handelen, kan niet als misleiding van Doelenstraat worden aangemerkt. Doelenstraat zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde sub 3]. 4.2. Waai- in de dagvaai-ding wordt gesproken van een vierde gedaagde, kan dit verder buiten beschouwing blijven. Doelenstraat heeft immers ter zitting toegelicht dat zij op het laatste moment heeft besloten af te zien van het dagvaarden van een vierde paitij, maai- dat is verzuimd alle verwijzingen naar die vierde paitij in de dagvaarding te verwijderen. 4.3. De kern van het geschil tussen Doelenstraat en [gedaagde] c.s. betreft de vraag of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van 27 april 2012 (namens [vof]) doel heeft getroffen. 4.3.1. Het standpunt van Doelenstraat komt er op neer dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gebaseerd op een gebrek dat geen betrekking heeft op het gehuurde. 4.3.2. Volgens Doelenstraat bestaat het gehuurde immers alleen uit een casco (de bouwkundige constructie van de winkelmimte) en niet tevens uit de daarin aangebrachte voorzieningen als genoemd in overweging 2.2. Tussen paitijen is niet in geschil, althans het tegendeel is gesteld noch gebleken, dat die voorzieningen noodzakelijk zijn om het gehuurde te kurmen gebruiken voor de overeengekomen bestemming van Italiaans restaurant, maar Doelenstraat stelt dat die voorzieningen zelf door een eerdere huurder zijn aangebracht en geen deel zijn gaan uitmaken van de huurovereenkomst, [gedaagde] c.s. stellen daartegenover dat zij het gehuurde hebben aanvaard met de hiervoor genoemde voorzieningen. Het door brand in ernstige mate verloren gaan daarvan rechtvaai-digt in hun visie de ontbinding van de huui-overeenkomst als bedoeld in artikel 7:210 BW. 4.3.3. De kantom-echter stelt vast dat [vof] en Doelenstraat niet een op zichzelf staande nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, omdat [vof] in de plaats van een vorige huurder ([A]) in een bestaande huurrelatie is getreden. In dat geval is voor de vraag wat tot het gehuurde behoort, niet beslissend wat [vof] in het gehuurde aantrof ten tijde van die in deplaatsstelling. Beslissend is dan wat [A] destijds is overeengekomen met de verhuurder Ook [A] blijkt ecliter geen zelfstandige huurovereenkomst met Doelenstraat te hebben gesloten maai- is op zijn beurt huurder geworden door indeplaatsstelling van [B] (in 2009). [B] had op dat moment - zo blijkt uit de overgelegde overeenkomst van indeplaatstelling met [A] - een als bijlage bij die overeenkomst gevoegde huurovereeiilionist met Doelenstraat, maar die huurovereenkomst is in dit geding niet overgelegd. Wel is overgelegd een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tussen [B] en een andere verhuurder, Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V. Aldus is slechts beslissend wat tussen [B] en Doelenstraat kennelijk op enig moment is overeengekomen over de omvang van het gehuurde. Doelenstraat heeft daai- ecliter geen informatie over verstrekt, zodat reeds op die grond haar stelling dat het gehuurde slechts de casco winkelmimte omvat als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen. 4.3.4. Ook indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de huurovereenkomst tussen [B] en Doelenstraat gelijkluidend is aan de overgelegde huurovereenkomst ftissen [B] en Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V., kan dit Doelenstraat niet baten. Deze overeenkomst kent immers geen beperking tot cascoverhuur Wel maakt laatst genoemde overeenkomst in artikel 9.1 melding van een tegemoetkoming "in de kosten van verbouw/aanpas van het winkelpand" door de eigenaar, waaruit kan worden afgeleid dat [B] zelf verbouwingswerkzaamheden in het gehuurde zal uitvoeren tegen een financiële bijdrage van de verhuurder Dat het resultaat van die verbouwingswerkzaamheden vervolgens deel uitmaakt van het gehuurde volgt uit de aanlief van deze bepaling: "Oplevering Het geimurde zal aan Imwder worden opgeleverd met inbegrip van de volgende in de huurprijs begrepen zaketi: (...) als tegemoetkoming in de kosten van verbomwaanpas (...) " Ook in deze benadering zijn de door [B] na verbouwing/ aanpassing van het gehuurde aangebrachte veranderingen onderdeel van het gehuurde geworden. 4.3.5. Doelenstraat heeft er nog op gewezen dat in voornoemd artikel 9.1 ook wordt gesproken van een overname door [B] van een eerdere huurder, de heer [C]. Volgens Doelenstraat is dan artikel 8 uit de huurovereenkomst van [C] bepalend voor de omvang van het gehuurde. Doelenstraat stelt dat in dat artikel geen verlaagd plafond is gemeld. De kantom-echter verwerpt dh betoog van Doelenstraat, nu de overgelegde huur overeenkomst tussen [B] en Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V. een op zichzelf staande overeenkomst is, die geen melding maakt van een indeplaatsstelling van [C]. De bepalingen uit een door [C] gesloten overeenkomst zijn derhalve voor de beoordeling van deze zaak irrelevant. Evenmin is relevant dat [B] volgens artikel 9.1 uit diens overeenkomst met Kerckebosch Beleggingsmaat- 19. Bedoeld is: "[gedaagde] c.s.", toevoeging aimotator Nr. 6 november/december 2013 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 383
Jiirispnideiitiebesprekiiig schappij B.V. zalcen van [C] heeft overgenomen, nu die zaken blijkens de aanhef van dit artikel 9.1 onderdeel van het gehuurde zijn gaan uhmaken (waai'voor immers de huurprijs de vei'goeding inhoudt). 4.4. De conclusie is dat de voorzieningen in het gehuurde, die door brand onbruikbaar zijn geworden, bij het aangaan van de eerste in de reeks van indeplaatsstellingen gesloten huurovereenkomst onderdeel uitmaakten van het gehuurde of daai van onderdeel zijn gaan uitmaken op grond van voornoemd ai'tikel 9.1. Nu tussen pai'tijen niet in geschil is dat die voorzieningen voor de overeengekomen bestemming van het gehuurde - de exploitatie van een Italiaans restaurant - noodzakelijk zijn, kon het gehuui'de vanaf de brand op 1 januari 2012 niet meer worden gebruikt. 4.5. Nu gesteld noch gebleken is dat zich één van de in artikel 7:206 lid 1 genoemde uitzonderingen voordoet, rustte op Doelenstraat de verplichting dit gebrek te verhelpen. De in aitikel 7:210 B W geboden mogelijklieid tot ontbinding doet zich hier derhalve niet voor omdat niet is voldaan aan het vereiste dat de verhuurder niet tot herstel van het gebrek gehouden is. 4.6. [gedaagde] c.s. hebben subsidiair betoogd dat de uitgebrachte ontbindingsverklaring is gebaseerd op artikel 6:265 BW. Dit artikel bepaalt - kort gezegd - dat in beginsel iedere tekortkoming van een paitij de andere paitij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Gelet op het in overweging 4.4 uitgesproken oordeel is sprake van een dergelijke tekortkoming aan de zijde van Doelenstraat nu [eemnanszaak]^" niet het overeengekomen genot van het gehuurde heeft gehad als gevolg van het na de brand ontstane gebrek. De aai'd van die tekortkoming reehtvaai'digt de ontbinding. 4.7. Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenicomst middels de ontbindingsverklaring van 27 april 2012 is [vofj bevrijd van haar verplichting tot betaling van de huurprijs. De kantom-echter vat het verweer van [gedaagde] c.s. voorts op als een gedeeltelijke ontbinding voor wat betreft haaihuurbetalingsverplichting met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaalc intrad (HR 06 06-1997 NJ 1998, 128). Een ingebrekestelling is in dat geval niet nodig, nu reeds sprake is van een omnogelijke nakoming in de periode voordat tot herstel wordt overgegaan. Overigens volgt uh de houding van Doelenstraat dat een ingebrekestelling ook zinledig zou zijn geweest, gelet op het standpunt van Doelenstraat, dat zij niet verantwoordelijk is voor herstel van het gebrek omdat dit geen onderdeel van het gehuurde zou uitmaken. 4.8. De conclusie is dat de ontbindingsverklaring van 27 april 2012 doel heeft getroffen en vooits dat [vofj vanaf 1 januari 2012 bevrijd is van haai' verplichting de huur te betalen aan Doelenstraat. De vorderingen worden ook jegens [gedaagde]^' afgewezen. 4.9. Doelenstraat zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. (...) 5 De beslissing De kantom-echter: 5.1. wijst de vorderingen af; (...). D h vonnis is gewezen door mr M.J. Slooftveg, kantom-echter, (...). Commentaar De kern van deze uitspraak betreft de vraag of de huurder de huurovereenkomst al dan niet met succes buitengerechtelijk heeft ontbonden, primair op grond van art. 7:210 lid 1 BW^^ dan wel subsidiair op grond van art. 6:265 BW. Ondanks dat de rechtspraalc over art. 7:210 BW vrij beperkt is, lijken huurders en verhuurders de laatstejaren steeds vaker in rechte een beroep te doen op art. 7:210 lid 1 BW. Daarbij valt op dat het in het merendeel van de gevallen gaat om gebreken aan het gehuurde die het gevolg zijn van brand.^^ Zo ook in de onderhavige procedure. De situatie was als volgt. Als gevolg van verschillende iiideplaatsstelliiigen, huurt een vennootschap onder firnia met ingang van 1 april 2010 op grond van een huurovereenkomst van de vertiuurder een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. De kantonrechter stelt vast (en dat is kennelijk tussen paitijen niet in geschil) dat het gehuurde op grond van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als Italiaans restaurant. Op 1 januari 2012 heeft er brand gewoed in het gehuurde. Als gevolg van de brand is een deel van de in het gehuurde aangebrachte voorzieningen, zoals een verlaagd plafond en water- en elektriciteitsleidingen, vernietigd. De brand heeft evenwel geen beschadigingen aangebracht aan de bouwkundige constructie van het gehuurde. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde ingevolge de brand niet meer kan worden gebruikt conform de overeengekomen bestenmiing, zijnde Italiaans restaurant. De huurder stelt zich, zo maak ik uit het vomiis op, in eerste instantie op het standpunt dat de huurovereenkomst voortduurt. Na enkele tevergeefse verzoeken aan de verhuurder om de door de brand veroorzaakte gebreken aan het gehuurde te herstellen, heeft de huurder de huurovereenkonist alsnog bij briefvan 27 april 2012 buitemechtelijk ontbonden. De hurende entiteit, zijnde een vennootschap onder firma, wordt vervolgens opgeheven. De verhuurder, die niet instemt met de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, maakt daarop de onderhavige procedure aanliangig tegen de twee voorma- 20. Bedoeld is: "[vof]", toevoeging aimotator 21. Bedoeld is: "[gedaagde] c.s.", toevoeging aimotator 22. Alt. 7:210 BW is vastgesteld bij wet van 21 november 2002, Stb. 2002, 587 (wetsvoorstel 26 089) en ingevoerd per 1 augustus 2003, zie. Stb. 2003, 230 en luidt: ' J. Indien een gebrelc dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht venvachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden. 2. Een vetplichting van een der partijen tot schadevergoeding ter zake van een gebrek omvat mede de door het eindigen van de huur ingevolge lid 1 veroorzaakte schade.' 23. Zie bv Hof Amsterdam 9 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1757; Vzr Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Amersfoort 13 juni 2012, TvHB 2012/17, m.nt. C. Otte; Rb. Amsterdam sector kanton, locatie Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:RBAMS: 2012:BW4960; Hof Leeuwarden 27 maart 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0023. Zie vooits Rb. Amsterdam 6 mei 2013, ECLI:NL:RBAMS: 2013:CA0559 waar-in de huurder tevergeefs een beroep op ait. 7:210 lid 1 BW deed vanwege gebrekkig functionerende wai-mte/koude installaties. 384 TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 6 november/december 2013
JunsprudeiUiebesprekiiig lige vennoten van de voorheen hurende vennootschap onder firma, alsmede tegen een eemnanszaak. In de procedure vordert de verhuurder, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van de twee voormalige vennoten alsmede van de eemnanszaalc tot betaling van de achterstallige huurpenningen, de kosten, een contractuele boete alsmede de (buiten)gerechtelijke kosten. De verhuurder baseert zijn vordering op de stelling dat de huurder door de brand geen huurgenot heefl gederfd en de huurovereenkomst ten om-echte buiten rechte heefl ontbonden. Immers, zo steh de verhuurder, is sprake van casco huur en het casco gehuurde is na de brand nog geschikt om te worden gebruikt. Met andere woorden, de door de brand beschadigde voorzieningen in het gehuurde maken geen deel uit van het gehuurde en vormen derhalve geen gebrek dat de verhuurder in beginsel verplicht is te herstellen. In zijn beoordeling overweegt de kantonrechter allereerst dat de vordering van de verhuurder, voor zover deze is ingesteld tegen de eenmanszaak, ondeugdelijk is en moet worden afgewezen. Immers, gesteld noch gebleken is dat de eemnanszaalc vennoot is geweest van desbetreffende vennootschap onder firma die het gehuurde van de verhuurder huurde. Vervolgens gaat de kantom-echter in op de kernvraag van het geschil; heefl de bij briefvan 27 april 2012 door de huurder verrichte buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst doel getroffen? In zijn beoordeling gaat de kantom-echter in op de vereisten van art. 7:210 BW. Deze huurrechtelijke specialis van de algemene ontbindingsgrondslag ex art. 6:265 BW, geeft beide par-tijen het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in geval de huurder als gevolg van een gebrek dat de verhuurder redelijkerwijs niet verplicht is te verhelpen, een wezenlijk ander huurgenot heeft dan hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.^'' Voor een succesvol beroep op art. 7:210 lid 1 B W is vereist dat (i) sprake is van een gebrek dat (ii) het genot dat huurder van het gehuurde mocht verwachten 'geheel onmogelijk' maalct en (iii) welk gebrek de verhuurder op gi-ond van art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen omdat dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Dergelijke eisen gelden niet voor een geslaagd beroep op art. 6:265 BW, waai-voor immers alleen een tekortkoming is vereist die de ontbinding rechtvaai-digt. In de onderhavige procedure wijst de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder - mijns inziens terecht - af Immers, zo overweegt de kantonrechter, de huurder heeft de huurovereenkomst met succes buitengerechtelijk ontbonden, zij het niet op de primaire grondslag van art. 7:210 BW, maar op grond van het subsidiair aangevoerde art. 6:265 BW. Alvorens tot dit oordeel te komen, toetst de kantonrechter of aan de eisen van art. 7:210 BW is voldaan. Teneinde vast te stellen of sprake is van een gebrek in de zin van ait 7:204 lid 1 BW, onderzoekt de kantom-echter wat de omvang van het gehuurde is. Daai-voor is beslissend wat (de rechtsvoorgangers van) de huurder en de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot de omvang van het gehuurde zijn overeengekomen, en niet wat de huurder in het gehuurde aantrof ten tijde van de indeplaatsstelling. Het is aan de verhuurder om zijn stelling, dat sprake is van casco huur, aannemelijk te niaken. Aangezien de verhuurder echter geen informatie heeft verstrekt over hetgeen (de rechtsvoorgangers van) partijen zijn overeengekomen omtrent de omvang van het gehuurde, wordt de stelling van de verhuurder als onvoldoende gemotiveerd ter zijde geschoven. Het is opvallend dat de tussen pai-tijen geldende huurovereenkomst niet in het geding is gebracht.-'' Een andere door de verhuurder wel in het geding gebrachte en, zo stelt de verhuurder ongemotiveerd, gelijkluidende huurovereenkomst met betreklcing tot het gehuurde tussen (een rechtsvoorganger van de) huurder en een andere verhuurder, kwalificeert volgens de kantom-echter niet als bewijs voor de stelling van de verhuurder dat er sprake zou zijn van casco huur Ten eerste blijkt nergens uit dat die huurovereenkomst inlioudelijk identiek is aan de huurovereenicomst tussen (de rechtsvoorgangers van) de huurder en de verhuurder Ten tweede, zo overweegt de kantom-echter, ook al zou worden aangenomen dat de huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorgangers van) de huurder en de verhuurder wel gelijk is aan die andere huurovereenkomst, dan dient op basis daai-van te worden geconcludeerd dat er geen spralce is van casco huur Immers, ten eerste is die andere huurovei-eenkomst niet beperkt tot casco huur Ten tweede volgt uit art. 9.1 van die andere huurovereenkomst dat (i) (de rechtsvoorganger van) de huurder verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde zou verrichten tegen een financiële bijdrage van die verhuurder, (ii) het resultaat van die verbouwingswerkzaamheden deel uit zou maken van het gehuurde en (iii) (een deel van) de door verhuurder gedane financiële bijdrage in de huurprijs was verdisconteerd. Het beroep van de verhuurder op een tweede, andere huurovereenkomst wordt ook afgewezen. Nergens blijkt immers uit dat aan deze laatste huurovereenkomst in het kader van de ondertiavige procedure enige betekenis toekomt. A l met al, overweegt de kantonrechter dat niet is gebleken dat er slechts sprake zou zijn van een casco huur en dat derhalve ook de door de brand beschadigde voorzieningen deel uitmaken van het gehuurde.^'" Anders gezegd, als gevolg van de brand zijn er gebreken ontstaan aan het gehuurde die de verhuurder in beginsel verplicht is te verhelpen.^' Wat betreft het tweede hiervoor genoemde vereiste van ai-f. 7:210 lid 1 B W ('geheel onmogelijk' huurgenot als gevolg van gebreken) overweegt de kantom-echter dat tussen pai-tijen niet in geschil is dat de door de brand beschadigde voorzieningen noodzakelijk zijn om het gehuurde conform de contractuele bestemming te gebruiken. Nu die voorzieningen door de brand zijn beschadigd, staat derhalve vast dat het gehuurde vanaf de brand op 1 januari 2012 door de huurder niet meer conform de overeengekomen bestemming kon worden gebruikt. Hoewel aan ftvee van de dne vereisten is voldaan, strandt het beroep op ai t. 7:210 lid I BW alsnog op het derde - en laatste - vereiste. Immers, zo overweegt de kantom-echter, gesteld noch gebleken is dat de verhuurder niet gehouden zou zijn de gebreken te verhelpen omdat dit onmogelijk 24. Kamerstukken II1997/98, 26 089, nr 3, p. 21. 25. De redenen voor het niet in het geding brengen van de huurovereenkomst zijn onbekend, althans deze blijken niet uit het vomiis. Zie ro. 4.3.3. 26. Vgl. Hof Amsterdam 9 april 2013, ECLI.-NL: GHAMS:2013:CA1757, waarin het beroep van een verhuurder op ai-t. 7:210 lid 1 BW faalde omdat er sprake was van casco huur en het casco geen gebreken vertoonde. 27. Vgl. ai-t. 7:204 lid 2 B W j o. ai-t. 7:206 lid 1 BW. Nr. 6november/december2013 TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 385
Jurisprudentiebespreking zou zijn of uitgaven zou vereisen die in de gegeven omstandigiieden niet van de vertiuurder kunnen worden gevergd.^* Met andere woorden, de verliuurder was gehouden de gebreken aan het gehuurde, op verzoek van de huurder, te herstellen." Met deze laatste overweging staat enerzijds vast dat het beroep op art. 7:210 lid 1 B W faah. Anderzijds staat evenwel vast dat de verhuurder, door de gebreken aan het gehuurde niet te herstellen, toerekenbaar tekort is gesehoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst jegens de huurder Deze tekortkoming, zo overweegt de kantonrechter, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Immers, de verhuurder heeft nagelaten de door de brand ontstane gebreken aan het gehuurde te herstellen, als gevolg waarvan de huurder niet het overeengekomen genot van het gehuurde heeft gehad. De kantonrechter concludeert dan ook dat de huurder de huurovereenkonist bij brief van 27 april 2012 met succes buiten rechte heeft ontbonden op grond van art. 6:265 BWjo. art. 6:267 BW. Daarmee staat vast dat de huurder in ieder geval per de datum van de ontbinding op 27 april 2012 van zijn (liuurbetalings)verpliclitingen onder de huurovereenkonist is bevrijd. Alsdan resteert evenwel nog de vraag of de huurder gehouden was huurpenningen te betalen over de periode vanaf I januari 2012, de datum van de brand, tot 27 april 2012, de dag waarop de huurovereenkomst is ontbonden. In dat kader vat de kantom'echter het verweer dat de huurder kemielijk heeft gevoerd op als een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voor wat betreft zijn huurbetalingsverplichting per 1 januai'i 2012, vanaf welk moinent de huurder huurgenot van het gehuurde derfde. Onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad,^" overweegt de kantonrechter dat voor een dergelijke gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenicomst door de huurder in dit geval geen ingebrekestelling nodig is, omdat voor wat betreft de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van huurgenot "reeds sprake is van een onmogelijke nakoming in de periode voordat tot herstel wordt overgegaan. Overigens, zo overweegt de kantonrechter naar het lijkt ten overvloede, kon uit de houding van de verhuurder ook worden opgemaakt dat een ingebrekestelling zinloos zou zijn geweest. Daarmee is, zo overweegt de kantonrechtei', de verhuurder met ingang van 1 januari 2012 van rechtswege in verzuim konien te verkeren ten aanzien van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot,^ ^ hetgeen de huurder het recht gaf de huurovereenkomst per die datuni gedeeltelijk, voor wat betreft zijn huurbetalingsverplichting, te ontbinden. De kantonrechter wijst aldus de voi'deringen van de verhuurder af In het kader van voornoemde overweging van de kantonrechter omtrent de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voor wat betreft de huurbetalingsverplichting vanaf 1 januari 2012, veroorloof ik mij een uitstapje naar het door de kantonrechter aangehaalde arrest van de Hoge Raad. Naast hetgeen de kantom'echter dienaangaande overweegt, overweegt de Hoge Raad - en daar lijkt de kantonrechter in de onderhavige uitspraak aan voorbij te gaan namelijk nog dat "het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaam'aardbaar is, dat de hmirder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot hmirbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuuider mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van evenluele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitshutend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. (...) Een en ander is slechts atiders indien de huurder steh en bewijst ded de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen vem maatregelen over te kuimen gaan. Gelet op deze overweging van de Hoge Raad, was het mijns inziens zuiverder geweest indien de kantonrechter, in plaats van schijnbaar zonder motivering te veronderstellen dat het verzuim van de verhuurder van rechtswege is ingetreden op 1 januari 2012 (de dag van de brand), eerst expliciet zou hebben vastgesteld vanafwelke concrete datum de verhuurder van de gebreken aan het gehuui'de op de hoogte was dan wel wanneer de huurder uit de houding van de verhuurder mocht afleiden dat een ingebrekestelling zinloos zou zijn geweest.^'' Immers, eerst vanaf dat moment treedt het verzuim van de verhuurder ten aanzien van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder in en is de huurder bevoegd over te gaan tot (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. Erop gelet dat een verhuurder in de regel evenwel vrijwel direct op de hoogte zal worden gesteld van een dergelijke brand in een aan hem toebehorende om-oerende zaak, had de expliciete vaststelling van een daftim zoals hiervoor genoemd mogelijk niet tot een andere uitkomst geleid. Het geheel overziend, acht ik de uitspraak van de kantonrechter niet opmerkelijk; deze past in de lijn van de rechtspraak met betrekking tot ait 7:210 lid 1 B W en art. 6:265 BW. C. Otte 3' 28. Alt 7:206 lid 1 BW. 29. VgL ait 7:204 lid 2 BWjo. art. 7:206 lid 1 BW. 30. HR6juni 1997, ivj 1998, 128 {Van Bommel/Ruijgrok), ro. 3.4. 31. Bedoeld zal zijn 'tijdelijke onmogelijkheid' ex art. 6:265 lid 1 BW; zie ook HR 6 juni 1997, 1998, 128 {Van Bommel/Ruijgrok), ro. 3.4. 32. Zie art. 6:83 subc BW. 33. Deze ovei-weging van de Hoge Raad komt mij, gelet op de tekst van art. 7:206 lid 1 BW, ook logisch voor Immers, op grond van voornoemd artikel is de verhuurder 'verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redehjkeiwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.' (onderstreping annotator). 34. Uit het vonnis blijkt ook niet, althans niet expliciet, dat de huui'der de stelling heeft ingenomen dat de verhuurder per 1 januai'i 2012 in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan. 35. Cathelijne Otte is werkzaam als advocaat bij Sirmnons & Simmons LLP te Amsterdam. 386 TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 6november/december2013