ONTWERP-GEDOOGBESCHIKKING Burgemeester en wethouders van gemeente Sluis betreffende het gedogen van het uitvoeren van heiwerkzaamheden voor zes woningen in de volgende fase van Cavelot door Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot BV, vooruitlopend op het van kracht worden van het wijzigingsplan en het aanvragen van de omgevingsvergunning. Datum ontwerpbesluit: 3 januari 2012 Inhoud 1. Inleiding 2. Overwegingen 3. Voorwaarden 4. Inwerkingtreding
1. Inleiding Op 12 december 2011 heeft Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot BV (OMC) verzocht om, vooruitlopend op het van kracht worden van het ingediende wijzigingsplan en de aan te vragen omgevingsvergunning voor de te bouwen recreatiewoningen in de volgende fase van de ontwikkeling van Cavelot (Noordzee résidence Cadzand-Bad), een gedoogbeschikking te verlenen voor het uitvoeren van heiwerkzaamheden voor zes woningen (bijlage 1). Bestemmingsplan De woningen waarvoor een gedoogbeschikking wordt gevraagd zijn gedeeltelijk gelegen in wijzigingsgebied-1 van het bestemmingsplan Cavelot. Dat houdt in dat de vigerende bestemming Agrarisch of Groen is, maar dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is de bestemming van het gebied te wijzigen in Recreatie-Verblijfsrecreatie. Na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid neemt het maximale aantal te realiseren recreatiewoningen toe van 440 tot 450. Eerst na het van kracht worden van het wijzigingsplan kunnen de betreffende extra woningen door middel van een omgevingsvergunning worden vergund en gerealiseerd. OMC heeft aangegeven hierdoor tegen een uitvoeringsprobleem aan te lopen; de woningen die aan de huidige buitenrand van het plangebied liggen zijn vergund en hiervoor wordt binnenkort geheid. Als deze dan in aanbouw zijn, zou de vergunning voor de nieuwe woningen die met het wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt worden afgegeven. Met deze nieuw vergunde woningen kan dan om technische redenen nog niet worden begonnen, het heien heeft een te grote negatieve invloed op de in aanbouw zijnde woningen. Het bouwproces komt dan even stil te liggen om pas te worden hervat als de in aanbouw zijnde woningen ver genoeg zijn gevorderd. Dit kan worden voorkomen door voor de woningen die in de directe nabijheid van de vergunde woningen (bijlage 2) liggen vooruitlopend op de te verlenen omgevingsvergunning de heipalen reeds aan te brengen. Op deze wijze blijft de bouwstroom in het gehele plangebied op gang. Voor de op grotere afstand gelegen woningen kan vanzelfsprekend wel de omgevingsvergunning worden afgewacht. De periode waarin overlast voor de buurt wordt veroorzaakt, kan hierdoor zo beperkt mogelijk blijven. Bevoegdheid Artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bepaalt dat het verboden is te bouwen zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is voor het gebied een wijzigingsprocedure als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening in voorbereiding. Gelet op de termijnen van een dergelijke procedure, alsmede de termijnen voor het daarop aansluitend verlenen van de omgevingsvergunning, wordt de bouwstroom in gevaar gebracht. Dit brengt ook een langere periode van overlast met zich mee voor de betrokken buurtbewoners. Nu is het heien ten behoeve van de betrokken woningen voorzien begin maart, een periode dat het toerisme beperkt is en ook woningeigenaren nog niet veel gebruik zullen maken van de tuin. Voor alle procedures, zowel ten aanzien van het vaststellen van een wijzigingsplan, als het verlenen van de omgevingsvergunning en de bevoegdheid tot het besluit inzake het gedogen, is het college van burgemeester en wethouders bevoegd.
Beleidskader Het afwegingskader dat toegepast wordt bij het beoordelen van een gedoogverzoek, zowel terzake bouwen als milieu, is neergelegd in het Gezamenlijk Beleidskader (TK 1991-1992, 22 343, nr 2). Hierin is opgenomen dat gedogen slechts in uitzonderingssituaties acceptabel kan zijn. Onder de uitzonderingssituaties worden verstaan: 1. overmachtsituaties; 2. overgangssituaties; 3. andere situaties waarin expliciet gedogen kan worden overwogen. Dit is nader geconcretiseerd in de beleidsregel Gedoogstrategie gemeente Sluis 2005 De mogelijkheid om de gevraagde werkzaamheden te gedogen wordt aan dit beleid getoetst. In het gedoogbeleid is opgenomen dat in overgangssituaties gedogen aanvaardbaar kan zijn als de consequenties van handhaving niet in redelijke verhouding staan tot de belangen die met handhaving zouden zijn gediend. Hieronder valt onder meer het werken zonder vergunning, omdat door omstandigheden die buiten de macht van de vergunninghouder liggen, de nieuwe vergunning niet aansluitend op de oude vergunning kan worden verleend. Wel dient hierbij aan nader omschreven criteria te worden voldaan: 1. Er mag geen sprake zijn van een slechtere situatie, dan wanneer een recente vergunning zou gelden. 2. Er moet sprake zijn van een uitzonderlijke situatie. 3. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang voor de initiatiefnemer, zonder dat de spoedeisendheid hem valt aan te rekenen. 4. Er is overeenstemming over de voorwaarden die aan de gedoogbeschikking worden verbonden. 5. Handhavend optreden zou in strijd zijn met de beginselen van behoorlijk bestuur. 6. Er mag geen sprake zijn van de aantasting van de belangen van derden. 7. Het gedogen dient te zijn verbonden aan een beperkte tijdsduur die in het besluit wordt vastgelegd. Er wordt aan de vorenstaande criteria voldaan. Immers, na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid kunnen de betrokken woningen zonder meer worden vergund. Zij zijn van hetzelfde type als reeds is vergund en die op dit moment in aanbouw zijn. Hierdoor is geen sprake van een slechtere situatie, noch worden belangen van derden onevenredig aangetast. Het verzoek is immers mede ingegeven door de wens de periode van overlast voor omwonenden zoveel mogelijk te bekorten. Met de initiatiefnemer is gesproken over de voorwaarden waaronder en de termijn waarvoor wordt gedoogd.
2. Overwegingen Verzoek Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot BV heeft op 12 december 2011 een verzoek ingediend om het uitvoeren van heiwerkzaamheden voor zes woningen in het Wijzigingsgebied-1 te mogen starten, vooruitlopend op het van kracht worden van het wijzigingsplan en de te verlenen omgevingsvergunning. Zoals eerder opgemerkt zijn deze werkzaamheden niet in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zoals die is opgenomen in het inmiddels onherroepelijk geworden bestemmingsplan Cavelot. Legalisatie Zoals eerder opgemerkt kunnen de woningen waarvoor een gedoogbeschikking wordt gevraagd na het van kracht worden van de gewijzigde bestemming, worden vergund. Door het wijzigingsplan neemt immers het aantal te realiseren recreatiewoningen toe tot maximaal 450, het maximum dat in plangebied Cavelot is opgenomen. Het door de initiatiefnemer aangeduide uitvoeringsprobleem leidt ons inziens tot een verlenging van de periode waarbinnen omwonenden overlast kunnen ondervinden van de bouwwerkzaamheden, zodat er een gemeenschappelijk belang ontstaat hiervoor een oplossing te vinden. Het wordt als onevenredig nadelig voor zowel de omwonenden als de initiatiefnemer beschouwd om vooruitlopend op het van kracht worden van het wijzigingsplan, geen medewerking aan het verzoek te verlenen. Hiertoe is overwogen dat de bouwstroom voor dit grootschalige nieuwbouwproject op gang blijft en de periode dat omwonenden overlast kunnen ondervinden van de werkzaamheden, wordt bekort. Omdat er terzake de bouwmogelijkheden een wijzigingsplan is ingediend, dat in procedure kan worden gebracht, is deze situatie een overgangssituatie (legaliseerbare situatie) als bedoeld in het Gezamenlijk Beleidskader. Deze situatie leent zich voor het tijdelijk gedogen van de aangevraagde activiteiten. Belangenafweging De initiatiefnemer heeft er belang bij dat er op korte termijn een besluit wordt genomen waaruit blijkt of de activiteiten zoals aangevraagd worden gedoogd. Gezien het verloop van de procedures terzake de planologische aanpassing van de situatie in de vorm van het wijzigingsplan en de te verlenen omgevingsvergunning, zou in het wijzigingsgebied niet aansluitend aan de reeds vergunde woningen gebouwd kunnen worden. Gelet hierop is door de initiatiefnemer dan ook bij brief van 12 december 2011 een gedoogbeschikking gevraagd voor het aanbrengen van heipalen ten behoeve van een zestal woningen. Niettemin dienen met het oog op de belangen van derden alsmede uit het oogpunt van het algemeen belang, dat uitgaat van de huidige planogische mogelijkheden, voorwaarden te worden gesteld aan het tijdelijk gedogen van de betrokken activiteiten. Deze voorwaarden houden in dat heipalen aangebracht worden in overeenstemming met de daarvoor in het Bouwbesluit opgenomen technische eisen en conform de aan de eerder voor de betreffende woningtypen verleende omgevingsvergunningen verbonden voorschriften.
Er zal geregeld worden gecontroleerd op de naleving van deze voorschriften. Indien wordt geconstateerd dat niet aan de gedoogvoorwaarden wordt voldaan, kunnen wij besluiten de gedoogbeschikking in te trekken. Zienswijze Wij hebben ervoor gekozen belanghebbenden in de gelegenheid te stellen om zienswijzen in te dienen tegen ons voornemen om een gedoogbeschikking te verlenen. Gedurende een periode van vier weken kunnen zij schriftelijk hun zienswijze kenbaar maken over het ter inzage liggende ontwerpbesluit. Eventuele zienswijzen zullen worden betrokken in de definitieve besluitvorming, waarna tegen dit besluit door belanghebbenden bij de rechtbank beroep kan worden ingesteld. Gedoogtermijn Zodra het wijzigingsplan in werking is getreden, kan de benodigde omgevingsvergunning worden verleend. De gedoogtermijn wordt dan ook aan dit moment gekoppeld, met een maximale termijn tot 1 juli 2013. Eigen risico Wij wijzen er overigens nadrukkelijk op dat het gebruik maken van de gedoogbeschikking geheel en al voor risico van de ondernemer komt. Deze gedoogbeschikking heeft alleen betrekking op onze eigen handhavingsbevoegdheid en laat die van andere organen, met name de zelfstandige bevoegdheid van het Openbaar Ministerie tot het instellen van strafvervolging, onverlet.
3. Bijlagen De volgende documenten maken onderdeel uit van deze gedoogbeschikking: 1. het verzoek van 12 december 2011; 2. tekening Situatie hoge duinen zuid fase 1 van 16 december 2011. Verder dient de inrichting in overeenstemming te zijn met de voorschriften zoals in het Besluit hieronder zijn opgenomen. De redactie van de voorschriften in de nog te verlenen omgevingsvergunning kan afwijken van de in deze gedoogbeschikking opgenomen voorwaarden. 4. Inwerkingtreding Dit besluit treedt in werking de dag na bekendmaking door verzending.
Besluit Burgemeester en wethouders, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en op het bepaalde in de artikelen 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 125 van de Gemeentewet en afdeling 5.3 van de Algemene wet bestuursrecht, besluiten: Het aanbrengen van heipalen ten behoeve van zes woningen, als omschreven in de bij dit besluit behorende bijlagen, in het plangebied Cavelot (Cadzand-Bad) onder voorwaarden te gedogen; dat de gedoogbeschikking vervalt: o een half jaar na het in werking treden van het wijzigingsplan; o uiterlijk op 1 juli 2013. dat de gedoogbeschikking kan worden ingetrokken indien een of meer van de onderstaande voorwaarden niet worden nageleefd. Voorwaarden Aan dit besluit worden daarnaast de navolgende voorwaarden verbonden: Terzake het bouwen: Vooraf dient een positief advies van het Q-team te zijn verkregen over het gewijzigde stedenbouwkundig plan. Voldaan dient te worden aan het Bouwbesluit. Er dient te worden voldaan aan de voorschriften zoals deze zijn verbonden aan de reeds verleende omgevingsvergunning(en) voor dezelfde woningtypen. Uiterlijk 3 weken voorafgaand aan de werkzaamheden dient u ter goedkeuring de tekeningen en berekeningen in van de volgende onderdelen: o Palenplan en paalberekeningen o Sonderingen. Sluis, 3 januari 2012 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN SLUIS, De secretaris, De wnd. burgemeester, J. Dijkstra J. Suurmond
Beroep Tegen ons besluit kunt u op grond van artikel 8:1 van de Algemene wet bestuursrecht binnen zes weken na datum van verzending ervan bij schriftelijk beroep instellen bij de rechtbank te Middelburg (Postbus 5015, 4330 KA Middelburg). Uw beroepschrift dient ondertekend en voorzien te zijn van: a. uw naam en adres.b. de datum; c. een omschrijving van het besluit waartegen het beroep is gericht; d. de gronden van het beroep. Verzoek om voorlopige voorziening Wanneer u van mening bent dat, in afwachting van de behandeling van uw beroepschrift, een voorlopige voorziening moet worden getroffen, kunt u een verzoek daartoe indienen bij de Voorzitter van de rechtbank te Middelburg.. Uw verzoek om voorlopige voorziening wordt pas in behandeling genomen wanneer u griffierecht heeft betaald. De rechtbank laat u weten hoe hoog het griffierecht is en op welke wijze u dit kunt overmaken. Proceskostenvergoeding Tot slot wijzen wij u er nog op dat u op grond van artikel 7:15, tweede lid van de Algemene wet bestuursrecht voordat een besluit is genomen op uw beroepschrift een verzoek kunt indienen om de kosten die u redelijkerwijs in verband met de behandeling van uw beroepschrift moet maken, te vergoeden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om kosten van rechtsbijstand, kosten van een getuige/deskundige; reis- en verblijfkosten, kosten van uittreksels uit openbare registers, telegrammen, telefoongesprekken. Bij het indienen van zo n verzoek moet u het bedrag van de vergoeding aangeven en stukken overleggen waaruit blijkt dat u deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Bij het besluit dat de rechtbank neemt inzake het beroepschrift, wordt tegelijkertijd een besluit genomen op een ingediend verzoek om vergoeding van de kosten.