De Lindeboom Vastgoed Texel B.V. T.a.v. de heer P.L. Krugers Groeneplaats 14 1791 CC DEN BURG Postadres Postbus 200 1790 AE Den Burg Bezoekadres Emmalaan 15 1791 AT Den Burg T 14 0222 F 0222 362287 E gemeente@texel.nl I www.texel.nl Zaaknummer 517227 Contactpersoon Mw. A. Vet Uw aanvraag van 24 augustus 2015 Telefoonnummer 0222-362 233 E-mailadres AVet@texel.nl Onderwerp Besluit reguliere omgevingsvergunning Verzenddatum 25 november 2015 Geachte heer Krugers, Wij hebben van u, via uw gemachtigde de heer I.M. Veeger van Architectenburo Uriot BV, een aanvraag voor een omgevingsvergunning met de activiteit: bouwen ontvangen. De aanvraag gaat over de verbouw van en de aanbouw aan hotel De Lindeboom Texel aan de Groeneplaats 14 in Den Burg. Besluit Wij besluiten de omgevingsvergunning voor de activiteit: bouwen te verlenen. Het besluit is genomen op grond van artikel 2.1, lid 1, sub a, juncto artikel 2.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De gewaarmerkte stukken en bijlagen maken deel uit van deze omgevingsvergunning. Hiermee hebben wij op grond van artikel 2.5.30, lid 4 van de Bouwverordening tevens besloten af te wijken van de geldende parkeernorm. Overwegingen In eerste instantie voldeed de aanvraag niet aan de indieningsvereisten uit de Regeling omgevingsrecht. Op 22 september 2015 bent u gevraagd aanvullende gegevens aan te leveren. Op 14 oktober 2015 zijn alle ontbrekende gegevens ontvangen en is de beslistermijn weer gaan lopen. Voor het perceel geldt het bestemmingsplan Partiële Herziening Bestemmingsplan Den Burg Centrum, Groeneplaats 14 met de bestemming Centrum (artikel 3). De aanvraag gaat over de verbouw van en de aanbouw aan hotel De Lindeboom Texel. De aanvraag voldoet aan de regels van het bestemmingsplan. Het bouwplan was strijdig met de voorschriften uit het Bouwbesluit en op 30 oktober 2015 hebben wij uw gemachtigde in de gelegenheid gesteld om het bouwplan aan te passen. Bij de aanvraag is een archeologisch (voor)onderzoek ingediend. Archeologisch onderzoek Hotel Texel, Bureauonderzoek, Grontmij Archeologische Rapporten 255, definitief 28 augustus 2006. Het archeologisch onderzoek is beoordeeld door de cultuurcompagnie Noord-Holland. Het advies is in dit besluit als voorwaarden opgenomen. Op 6 november 2015 hebben wij gebruik gemaakt van de wettelijke bevoegdheid om de beslistermijn van de aanvraag eenmalig met 6 weken te verlengen. www.texel600jaarstad.nl 1/5
De aanvraag voldoet onder voorwaarden aan de voorschriften van het actuele Bouwbesluit en de bouwverordening gemeente Texel. Het plan is besproken in de commissie Ruimtelijke Kwaliteit van 4 november 2015 en voldoet aan redelijke eisen van welstand. Op grond van artikel 5.2.30, lid 1 van de Bouwverordening Texel 2010-II en de Parkeernormen Texel 2013 volgt dat in totaal 34 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Het bouwplan voorziet echter in de realisering van 31 parkeerplaatsen, waarbij een aantal van deze parkeerplaatsen niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen wat betreft de afmetingen en voldoende vrije ruimte. Dit betreft in totaal 4 parkeerplaatsen ingetekend met een hoek van 45 en 60. Dit brengt het te kort aan parkeerplaatsen in totaal op 7. Op grond van artikel 5.2.30, lid 4 van de Bouwverordening Texel 2010-II de omgevingsvergunning in afwijking van lid 1 kan worden verleend, indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of op andere wijzen in de nodige parkeerruimte wordt voorzien. Hiertoe wordt overwogen dat: - hotel De Lindeboom is gelegen in het centrum van Den Burg. In het centrum zijn er weinig parkeerplaatsen en zijn er ook weinig mogelijkheden parkeerplaatsen te realiseren. - In de directe nabijheid, op de Groeneplaats, enkele openbare parkeerplaatsen zijn gelegen en op grotere afstand er openbare parkeerterreinen zijn. - De bouw van een nieuwe hotelvleugel een bestaand gat in de bebouwingsstructuur vult. Hiermee verbetert het stedenbouwkundig aanzien van de Groeneplaats. Dit ook een vliegwiel kan zijn voor verdere ontwikkelingen van de Groeneplaats. - Met de bouw van de nieuwe hotelvleugel een belangrijke stap wordt gezet in de afronding van het hotelcomplex. - Van de afwijkingsmogelijkheid tot nu toe regelmatig gebruik wordt gemaakt bij bouwplannen in de dorpskernen. Aanvrager en de gemeente Texel hebben tevens een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten om op termijn een oplossing van het tekort aan parkeerplaatsen te realiseren. De bevoegdheid om op omgevingsvergunningaanvragen te beslissen is gemandateerd aan de manager Dienstverlening. Procedure Wij hebben de in artikel 3.7 t/m 3.9 van de Wabo omschreven reguliere procedure gevolgd. Voorwaarden Parkeren tijdens de bouw Parkeren op de Vismarkt wordt niet toegestaan. Monument kelders De toegang/uitgang in de achtergevel van de gewelfde kelder, monumentnummer 35320, dient in originele staat te worden gerestaureerd c.q. hersteld. Archeologie Bodemroerende werkzaamheden onder het huidige maaiveld zijn niet toegestaan, met uitzondering van het verwijderen van de opgebrachte mijnsteenlaag en puinverharding tot maximaal 50 centimeter onder het huidige maaiveld en het ontgraven van de liftschacht. Tijdens de ontgraving van de liftschaft dient een amateur archeoloog (aangesloten bij een bekende historische vereniging of de Archeologische Werkgemeenschap Noord-Holland) mee te kijken om waarnemingen te doen, vondsten te verzamelen en foto s te maken. 2/5
Brandveiligheid Uiterlijk 6 maanden voor aanvang van het gewijzigde gebruik dient een aanvraag omgevingsvergunning met de activiteit: brandveilig gebruik ingediend te worden. Uiterlijk 3 weken voor aanvang van de bouwwerkzaamheden dient een programma van eisen van de brandmeldinstallatie ter beoordeling aangeleverd te worden. Het gebouw dient te worden voorzien van een gecertificeerde brandmeldinstallatie met volledige bewaking en doormelding naar de Regionale Alarm Centrale conform NEN 2535 (artikel 6.20 Bouwbesluit). Het gebouw dient te worden voorzien van een ontruimingsalarminstallatie conform NEN 2575 en een ontruimingsplan (artikel 6.23 Bouwbesluit). De balkondeuren naar het dakterras naast de corridor dienen 30 minuten brandwerend uitgevoerd te worden in verband met het brandoverslagtraject naar de corridor (artikel 2.84/2.85 Bouwbesluit). De brandtrap aan de achtergevel van het bestaande hotel wordt verplaatst en grenst aan de gevel van de naastgelegen discotheek Question. De gevel waarlangs gevlucht wordt dient een brandwerendheid te bezitten van 30 minuten, de pui en het raam dienen brandwerend uitgevoerd te worden. De weerstand tegen brandoverslag en branddoorslag van de brandoverslagtrajecten op de 2e verdieping tussen de kamers onderling en naar de gang dienen in de uitvoeringsfase aangetoond te worden met testrapporten en productcertificaten. Het gaat daarbij met name om de detaillering van het hellende dak en de aansluiting op de brandwerende wanden (artikel 2.94 Bouwbesluit). In het trappenhuis (stramien E3-F3) is op elke bouwlaag boven aan de trap een vluchtrouteaanduiding vereist (artikel 6.24 Bouwbesluit). Automatisch werkende deuren mogen het vluchten niet belemmeren (artikel 6.25, lid 8). Ze dienen bij stroomuitval met de hand te kunnen worden geopend. Bouwbesluit (BB) Het dak dient van voldoende noodoverstorten te zijn voorzien (zie ook detail 27), te bepalen door de constructeur. De MIVA parkeerplaatsen moeten conform artikel 2.5.30, lid 2 van de bouwverordening 3,5 meter breed worden uitgevoerd. De toegangsdeur tot de toegankelijkheidssector moet vanaf de openbare weg (en MIVA parkeerplaatsen) bereikbaar zijn via een pad van minimaal 1,2 meter breed met een helling van maximaal 1:20 (artikel 6.49 en 2.42 BB). Omdat de parkeerplaats aan de achterzijde hieraan niet kan voldoen (er ligt te weinig eigen grond op de hoek van het gebouw) moet deze ook aan de voorzijde worden gesitueerd. Er mogen geen drempels hoger dan 20 mm. in deze toegankelijkheidssector voorkomen (artikel 4.27, lid 1 BB). De ventilatievoorziening moet -conform ventilatieberekening- als een gebalanceerde installatie worden uitgevoerd al of niet met een WTW installatie. De vrije doorgangshoogte van de buitendeuren moet ten minste 2,1 meter bedragen (artikel 4.22, lid 1 in combinatie met rechtens verkregen nivo als bedoeld in verbouwartikel artikel 4.29 BB ). Constructie Uiterlijk 3 weken voordat met de bouw wordt begonnen moeten statische berekeningen worden ingediend van fundering, vloeren kap en overige hoofddraagconstructie. 3/5
Adviezen Bodem Voor aanvang van de bouw zal naar verwachting de rode mijnsteen moeten worden verwijderd. Deze toplaag is niet geanalyseerd en kan niet zondermeer elders worden hergebruikt. Dit geldt ook voor de licht verontreinigde en sterk puinhoudende bovengrond. Voor hergebruik van deze grond elders is een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit noodzakelijk. Bouwbesluit Blijkens de gevelaanzichten bevindt zich een afstapje ter plaatse van de openslaande deuren op de begane grond. Om valongelukken te voorkomen wordt hiervoor aandacht gevraagd. Ter plaatse van de MIVA kamers wordt vlak aanstraten geadviseerd conform detail 6. Gezien het te verwachten hoog warmwaterverbruik wordt de toepassing van zonneboilers of WTW op het douchewater geadviseerd. Gewaarmerkte stukken Bijlage 1/18 Aanvraag omgevingsvergunning van 24 augustus 2015. Bijlage 2/18 Tekening 00 situatie hotel. Bijlage 3/18 Tekening 10 - bestaande toestand kelder, begane grond en situatie Bijlage 4/18 Tekening 11 - bestaande toestand, doorsnede, 1e en 2e verdieping Bijlage 5/18 Tekening 12 - bestaande toestand voorgevel, achter- en zijgevels Bijlage 6/18 Tekening 20 - gewijzigde toestand begane grond met parkeerterrein Bijlage 7/18 Tekening 21 - gewijzigde toestand 1e verdieping met principe details Bijlage 8/18 Tekening 22 - gewijzigde toestand - 2e verdieping met doorsnede B-B en dakdetail hotelvleugel. Bijlage 9/18 Tekening 23 - gewijzigde toestand gevels. Bijlage 10/18 Tekening 24 - gewijzigde toestand achtergevel met doorsnede D D. Bijlage 11/18 Tekening 31 begane grondvloer + riolering en details 1, 5 tot en met 10 Bijlage 12/18 Tekening 32-1e verdiepingsvloer + details 11 tot en met 17. Bijlage 13/18 Tekening 33-2e verdiepingsvloer + plat dak en kapconstructie en details 18 tot en met 23. Bijlage 14/18 Tekening 64 kelder. Bijlage 15/18 Bodemonderzoeksrapport Groeneplaats 14. Bijlage 16/18 Ventilatieberekening De Lindeboom. Bijlage 17/18 Checklist veilig onderhoud. Bijlage 18/18 Archeologisch onderzoek Hotel Texel. Kosten Op grond van de legesverordening 2015 zijn de leges 29.117,80. U ontvangt hiervoor een factuur. Bezwaarclausule De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking. Tegen het besluit kunnen belanghebbenden op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen 6 weken na bekendmaking bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Als een bezwaarschrift is ingediend, kan in spoedeisende gevallen een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening worden ingediend bij de rechtbank Noord-Holland, Sectie Bestuursrecht, Postbus 1621, 2003 BR in Haarlem. Aan deze procedure zijn griffiekosten verbonden. 4/5
Brochures en informatie Op de site www.texel.nl kunt u door te zoeken met het zoekwoord omgevingsvergunning de brochures en formulieren inzien die van toepassing zijn op deze omgevingsvergunning. Wij wensen u veel succes met uw bouwwerkzaamheden. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Texel, namens dezen, de manager Dienstverlening, mevrouw W. Velner 5/5