GECOMBINEERD OPENBAAR VERSLAG EX ARTIKEL 73a FW NR. 7 inzake de faillissementen van: Deutsche Land (Dorsten) B.V. (surseancenummer 12/31 S - faillissementsnummer 12/401 F) Deutsche Land (Bonn Mcb) B.V. (surseancenummer12/3 S - faillissementsnummer 12/402 F) Deutsche Land (Burscheid Linden Passage) B.V. (surseancenummer12/33 S - faillissementsnummer 12/403 F) Deutsche Land (Castrop-Rauxel) B.V. (surseancenummer 12/34 S - faillissementsnummer 12/404 F) Deutsche Land (Bad Hersfeld) B.V. (surseancenummer 12/35 S - faillissementsnummer 12/405 F) Deutsche Land (Oldenburg) B.V. (surseancenummer 12/36 S - faillissementsnummer 12/406 F) Deutsche Land (Stuttgart) B.V. (surseancenummer 12/37 S - faillissementsnummer 12/407 F) Deutsche Land (Munich Sturm Plaza) B.V. (surseancenummer 12/38 S - faillissementsnummer 12/408 F) Deutsche Land (Hanover Langenhagen) B.V. (surseancenummer 12/39 S - faillissementsnummer 12/409 F) Deutsche Land (Wolfsburg) B.V. (surseancenummer 12/40 S - faillissementsnummer 12/410 F) Deutsche Land (Mainz) B.V. (surseancenummer 12/41 S - faillissementsnummer 12/411 F) Deutsche Land (Ruhrgebiet Portfolio) B.V. (surseancenummer 12/42 S - faillissementsnummer12/412 F) Deutsche Land (Lehrte) B.V. (surseancenummer 12/43 S - faillissementsnummer12/413 F) Deutsche Land (Aachen) B.V. (surseancenummer 12/44 S - faillissementsnummer12/414 F) Deutsche Land (Cologne) B.V. (surseancenummer 12/45 S - faillissementsnummer 12/415 F) hierna gezamenlijk te noemen: de DL-Vennootschappen CMS Derks Star Busmann N.V. Mondriaan Toren Amstelplein 8A 1096 BC Amsterdam The Netherlands www.cms-dsb.com
GECOMBINEERD OPENBAAR VERSLAG (ex 73a Fw) Curator : mr. M.R. van Zanten R-C : mr. I.M. Bilderbeek Saldo einde verslagperiode : zie paragraaf 6.3 Verslagperiode : : 24 oktober 2014 17 juni 2015 Bestede uren in verslagperiode : 0u en 0m (surséanceperiode) Bestede uren in verslagperiode : 338u en 0m (faillissementsperiode) Bestede uren totaal : 2.240u en 27m Gelet op de nauwe verwevenheid van de faillissementen van DL-Vennootschappen zal de openbare verslaglegging in de vorm van gecombineerde openbare verslagen plaatsvinden. Deze nauwe verwevenheid geldt eveneens ten aanzien van de werkzaamheden die door de curator moeten worden verricht om de verschillende faillissementen af te wikkelen. Gelet op het vorenstaande, alsmede vanuit het oogpunt van transparantie tegenover de crediteuren van de diverse vennootschappen, heeft de curator de rechter-commissaris in augustus 2012 toestemming gevraagd om de faillissementen geconsolideerd af te wikkelen. Deze toestemming is door de rechter-commissaris verleend. In het onderhavige faillissementsverslag zal dezelfde nummering worden aangehouden zoals vermeld in het eerste openbare faillissementsverslag. Voor zover in het onderstaande verslag geen melding wordt gemaakt van aangelegenheden die in het vorig verslag werden vermeld, zijn deze aangelegenheden hetzij afgewikkeld, dan wel hebben zich ten opzichte van de in het vorig verslag vermelde stand van zaken geen vermeldenswaardige ontwikkelingen voorgedaan. 3. Activa 3.1 Beschrijving onroerende zaken Deutsche Land (Mainz) B.V. Deze vennootschap heeft in eigendom de onroerende zaken gelegen aan de Hechtsheimer Strasse 5, 9, 12, 20, 64, 67, 82 in Mainz en betreft een omvang van 83.282m². Thans worden de gebouwen aan de Hechtsheimer Strasse gehuurd door IBM. Op voornoemde zaken heeft Deutsche Land (Mainz) B.V. een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van Royal Bank of Scotland ( RBS ). De curator heeft tezamen met RBS Bilfinger Real Estate Argoneo GmbH als property en asset manager aangesteld. Een drietal kopers heeft gezamenlijk een bieding van 31.000.000,00 uitgebracht voor de aan Deutsche Land (Mainz) B.V. toebehorende onroerende 2
zaken. Bilfinger Real Estate Argoneo GmbH heeft positief geadviseerd ter zake van voornoemde bieding. Tevens heeft RBS als hypotheekhouder te kennen gegeven met de bieding van 31.000.000,00 in te stemmen. Nadat de rechter-commissaris haar toestemming aan de curator had verleend om de bieding van 31.000.000,00 te aanvaarden, heeft op 19 september 2013 de levering van de onroerende zaken aan de Hechtsheimer Strasse in Mainz plaatsgevonden. Als gevolg van voornoemde verkoop en levering, zijn de maandelijks te maken kosten substantieel afgenomen aangezien een groot deel van deze kosten betrekking hadden op de onroerende zaak aan de Hechtsheimer Strasse in Mainz. De financiële afwikkeling van deze transactie is inmiddels afgerond. Deutsche Land (Wolfsburg) B.V. Inmiddels is ook de onroerende zaak verkocht uit de portefeuille van Deutsche Land (Wolfsburg) B.V. Het betreft een onroerende zaak van 13.359 m² met als bestemming kantoorruimte/retail. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 13.000.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming voor de verkoop van dit object van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op 1 oktober 2013 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Stuttgart) B.V. De derde onroerende zaak die inmiddels is verkocht is de onroerende zaak die eigendom was van Deutsche Land (Stuttgart) B.V. Het betreft een onroerende zaak van 9.943m² met als bestemming kantoorruimte/hotel. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 14.100.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming voor de verkoop van dit object van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op woensdag 16 oktober 2013 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Cologne) B.V. De vierde onroerende zaak die inmiddels is verkocht betreft de onroerende zaak met bestemming retail die eigendom was van Deutsche Land (Cologne) B.V. Het betreft een onroerende zaak van 4.007m². De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen 3
hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 13.422.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming voor de verkoop van dit object van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is uiteindelijk op 6 november 2013 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Small Cap Portfolio Na de verkoop van het onroerend goed uit de portefeuille van Deutsche Land (Cologne) B.V. heeft Cushman & Wakefield een groep van 14 onroerende zaken gezamenlijk op de markt aangeboden. Deze onroerende zaken worden gezamenlijk aangeduid als Small Cap Portfolio en hebben alle als bestemming retail. De zaken waren eigendom van Deutsche Land (Ruhrgebiet Portfolio) B.V., Deutsche Land (Burscheid Linden Passage) B.V. en Deutsche Land (Dorsten) B.V. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor deze zaken in totaal 14.050.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming voor de verkoop van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van deze objecten. De notariële aktes van levering zijn uiteindelijk op 25 oktober 2013 gepasseerd. Ook heeft de financiële afwikkeling van deze verkoop inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Bad Hersfeld) B.V. Ook de onroerende zaak gelegen te Bad Hersfeld is inmiddels verkocht. Dit object en de bijbehorende parkeergelegenheid waren eigendom van de entiteit Deutsche Land (Bad Hersfeld) B.V. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 20.250.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op 30 december 2013 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Hanover Langenhagen) B.V. Na de verkoop van Deutsche Land (Bad Hersfeld) B.V. volgde tevens de verkoop van het onroerend goed gelegen te Hannover. Deze onroerende zaak was eigendom van de vennootschap Deutsche Land (Hanover Lagenhagen) B.V. Het betreft onroerend goed met als bestemming kantoorruimte met een oppervlakte van circa 3.253m² en 94 parkeerplaatsen. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager 4
Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 2.950.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechtercommissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op 14 februari 2014 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Lehrte) B.V. Op 14 februari 2014 is de notariële akte van levering gepasseerd van de onroerende zaak gelegen in Lehrte. Deze onroerende zaak met een gemixte bestemming van zowel retail als kantoorruimte was voorheen eigendom van Deutsche Land (Lehrte) B.V. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 7.800.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Castrop-Rauxel) B.V. Inmiddels heeft tevens de verkoop en de levering van de onroerende zaak gelegen te Castrop- Rauxel plaatsgevonden. Dit winkelcentrum was voorheen eigendom van de vennootschap Deutsche Land (Castrop-Rauxel) B.V. De onderhandelingen ter zake van deze verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 13.500.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op 7 maart 2014 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. Deutsche Land (Aachen) B.V. Daarnaast heeft ook de verkoop plaatsgevonden van het onroerend goed dat werd gehouden door Deutsche Land (Aachen) B.V. Dit betrof een kantoorruimte met 2.906m² vloeroppervlak en 16 parkeerplaatsen. De onderhandelingen ter zake de verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 3.300.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële 5
akte van levering is op 28 mei 2014 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop is inmiddels afgerond. Deutsche Land (Bonn Mcb) B.V. Ook heeft inmiddels de verkoop plaatsgevonden van de onroerende zaak gelegen te Bonn. Het betreft de verkoop van een medisch centrum, gebouwd in 1999. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 2.364m² met daarbij 16 parkeerplaatsen. De onderhandelingen ter zake de verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 3.500.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op 24 juli 2014 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop is nog niet afgerond. Deutsche Land (Oldenburg) B.V. Tot slot heeft ook de verkoop plaatsgevonden van de onroerende zaak gelegen te Oldenburg. Het betreft de verkoop van een winkelpand, gelegen in het grootste winkelgebied van Oldenburg. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 4.600m². De onderhandelingen ter zake de verkoop zijn gevoerd door de Property en Asset Manager Cushman & Wakefield in samenspraak met de curator en RBS. De onderhandelingen hebben ertoe geleid dat de uiteindelijke bieding voor dit object 5.200.000,00 bedroeg. Na instemming van RBS met deze bieding heeft ook de curator, na verkrijging van toestemming van de rechter-commissaris, ingestemd met de verkoop van dit object. De notariële akte van levering is op 28 mei 2015 gepasseerd. De financiële afwikkeling van deze verkoop is nog niet afgerond. Momenteel vinden slechts nog verkoopactiviteiten plaats met betrekking tot de onroerend zaak gehouden door Deutsche Land (Munich Sturm Plaza) B.V. 3.2 Boedelbijdrage Op basis van de Cooperation Agreement tussen RBS en de curator is ter zake van de verkoop van het onroerend goed uit de vastgoedportefeuille van Deutsche Land een boedelbijdrage voor iedere verkoop van een onroerende zaak overeengekomen van 0,4%. Op grond van de verkoopprijs zou, uit hoofde van de per heden gerealiseerde verkopen, in beginsel een boedelbijdrage kunnen worden ontvangen van circa 596.400,00. Echter, aangezien de boedelbijdrage wordt berekend over de netto voor RBS resterende opbrengst zullen de kosten van de transacties, waaronder onder meer de notariële kosten, nog op de verkoopprijs in mindering moeten worden gebracht. 6
Hierdoor zal de daadwerkelijke boedelbijdrage uiteindelijk iets lager uitkomen. Na afronding van alle transacties zal de boedelbijdrage kunnen worden vastgesteld. 6. Doorstart / voortzetten 6.1 Beschrijving RBS heeft de curator te kennen gegeven er de voorkeur aan te geven alle onroerende zaken van de DL-Vennootschappen, in samenspraak met de curator, gestructureerd en onderhands te verkopen. Hiertoe hebben RBS en de curator diverse afspraken op hoofdlijnen gemaakt, waaronder de afspraak dat zal worden zorggedragen voor betaling van de (dwang)crediteuren. Aangezien nagenoeg alle schuldeisers van de DL-Vennootschappen als dwangcrediteuren kunnen worden aangemerkt (namelijk diverse dienstverleners om de exploitatie van de vastgoedportefeuille mogelijk te maken en de fiscus), zullen de facto alle crediteuren worden betaald (behoudens de vordering van DPGP Coöperatief UA, zie hiervoor paragraaf 8.5). Medio september 2013 hebben de curator en RBS hun afspraken na hiervoor toestemming te hebben verkregen van de rechter-commissaris neergelegd in een cooperation en realisation agreement. 6.3 Saldo boedelrekening In verband met de voortzetting van de ondernemingen van de DL-Vennootschappen, worden de huurpenningen thans ontvangen op de ten name van de desbetreffende DL-Vennootschap bankrekeningen aangehouden bij BNP Paribas in Duitsland. De als gevolg van de voortgezette exploitatie te maken kosten, worden voldaan uit de ontvangen huurpenningen. Tussen de curator en Cushman & Wakefield is overeengekomen dat drie maanden nadat de verkoop van het onroerend goed heeft plaatsgevonden Cushman & Wakefield geen verdere asset management activiteiten meer zal uitvoeren met betrekking tot het betreffende onroerend goed. Gelet hierop worden de (nagekomen) facturen met betrekking tot dergelijk onroerend goed, welke niet gericht zijn of voor rekening komen van de nieuwe eigenaar, na deze datum voldaan door de curator. In verband met het vorenstaande, heeft de curator het saldo van de bankrekeningen van de vennootschappen waardoor het onroerend goed werd gehouden, dat voorheen bij BNP Paribas werd geadministreerd, laten overboeken op de faillissementsrekeningen aangehouden bij de Kas Bank. Inmiddels is van 13 entiteiten het banksaldo overgeboekt naar de faillissementsrekeningen aangehouden bij de Kas Bank. Zoals reeds in een eerder verslag is gemeld wordt de boedeladministratie bijgehouden door de boedelaccountant, InsolResearch. De saldi op de ten name van de DL-Vennootschappen aangehouden bankrekeningen bedroegen per 31 januari 2015 in totaal ruim 17.300.000,00. Hierin is de afdracht aan RBS van circa 17.000.000,00, uit hoofde van haar pandrecht de creditsaldi van door de DL-vennootschappen aangehouden bankrekeningen, reeds verwerkt. 7
Derhalve is het totaal van voornoemde banksaldi aan te merken als vrij actief, dit is een afname van circa 300.000,00 ten opzichte van mei 2014. In de periode van mei 2014 tot 31 januari 2015 is de cashflow van de Deutsche Land entiteiten afgenomen. Dit kan worden verklaard doordat vrijwel alle onroerende zaken inmiddels zijn verkocht en geleverd waardoor geen (huur)inkomsten meer worden gegenereerd. Daar staat tegenover dat sommige entiteiten nog wel betalingsverplichtingen hebben zodat een gedeelte van het actief moet worden aangewend voor voldoening van deze kosten. Daarnaast heeft de curator, teneinde te voldoen aan wettelijke (brand)veiligheidsnormen, met toestemming van de rechter-commissaris, een aantal kostbare verbouwingswerkzaamheden moeten uitvoeren aan de onroerende zaak gehouden door Deutsche Land (Munich Sturm Plaza) B.V. Nu de entiteiten waarvan het onroerend goed is verkocht ook geen activiteiten meer verrichten zullen op termijn ook geen kosten meer worden gemaakt. 8 Crediteuren 8.1 Boedelvorderingen : De omvang van de boedelvordering bedraagt nihil. Dit komt doordat zal worden zorggedragen voor betaling van de dwangcrediteuren, inclusief de boedelcrediteuren en de kosten van de bewindvoering en het faillissement. 8.2 Preferente vordering van de fiscus : vooralsnog onbekend. 8.3 Preferente vordering. van het UWV : niet van toepassing. 8.4 Andere preferente crediteuren : RBS heeft een vordering ter hoogte van ongeveer 400.000.000,00 op de DL-Vennootschappen. 8.5 Bedrag (concurrente) crediteuren : Zoals reeds vermeld onder paragraaf 6.1 wordt zorggedragen voor betaling van de dwangcrediteuren. Voorts heeft DPGP Coöperatief UA een vordering ter hoogte van 10.880.110,69 ter verificatie bij de curator ingediend. Deze vordering is ontstaan gedurende de periode 2007-2010 ter zake van management fees en andere gemaakte kosten voor de DL- Vennootschappen. DPGP Coöperatief UA had op 29 april 2013 aan de curator kenbaar gemaakt haar totale vordering van 10.880.110,96 voorwaardelijk in te trekken. Thans is DPGP Coöperatief UA niet langer bereid haar vordering in te trekken. De curator zal de komende verslagperiode deze vordering nader onderzoeken. Daarnaast is uit de administratie gebleken dat er nog een aantal pre-faillissementscrediteuren zou bestaan. De voormalige property manager (DPGS Frankfurt GmbH) heeft deze crediteurenpost 8
onderzocht en voorgesteld om een bedrag van 47.500,23 af te boeken in verband met het verstrijken van een verjaringstermijn. Voorts heeft DPGS Frankfurt GmbH geconcludeerd dat een groot deel van de crediteurenadministratie dient te worden aangepast, waardoor slechts twee concurrente pre-faillissementsvorderingen zouden resteren. De curator is thans doende de conclusies van DPGS Frankfurt GmbH nader te onderzoeken. De curator heeft InsolResearch eveneens een controle laten uitvoeren. Op basis van deze controleuitkomsten bestaat ten aanzien van een kleine groep crediteuren onduidelijkheid over de status van hun vordering. Ter voorkoming van vertraging op het moment dat een verificatievergadering wordt gepland, zal de curator in de komende verslagperiode deze potentiele crediteuren verzoeken hun vordering in te dienen. 8.6 Verwachte wijze van afwikkeling Na de verificatievergadering zullen de boedel en preferente crediteuren volledig kunnen worden voldaan en zal aan de concurrente crediteuren een gedeelte van hun vordering kunnen worden voldaan. 10. Overig 10.1 Termijn afwikkeling faillissement Op dit moment is nog onduidelijk op welke termijn (en op welke wijze) dit faillissement kan worden afgewikkeld. Dit is met name afhankelijk van de vraag op welke termijn de onroerend goed activiteiten gestructureerd kunnen worden geliquideerd. De komende verslagperiode zal de curator zich, samen met RBS en Cushman & Wakefield, in het bijzonder inspannen de verkoop van de onroerende zaak van Deutsche Land (Munich Sturm Plaza) B.V. te realiseren. 10.2 Plan van aanpak In de komende periode zal de curator een aanvang maken met de hiervoor onder de verschillende subcategorieën beschreven activiteiten, waaronder uiteraard met name de verkoop van de onroerende zaak van Deutsche Land (Munich Sturm Plaza) B.V. en zal de curator alle (bij hem) bekende crediteuren in de gelegenheid stellen hun vordering op de failliete vennootschappen in te dienen. Vervolgens zal een verificatievergadering worden gehouden. 10.3 Indiening volgend verslag Voorzover tussentijdse ontwikkelingen niet tot eerdere verslaglegging nopen, zal een volgend verslag worden uitgebracht op een termijn van 6 maanden. 9
11. Publicatie op website Dit verslag alsmede alle andere openbare verslagen ex art. 73a van de Faillissementswet zullen worden gepubliceerd op de website van CMS Derks Star Busmann N.V. (http://www.cmsdsb.com/downloaden/verslagen faillissementen). De curator wijst er tenslotte op dat aan dit verslag geen rechten ontleend kunnen worden. Amsterdam, 17 juni 2015 M.R. van Zanten Curator Deze zaak wordt behandeld door: Mr. M.R. van Zanten CMS Derks Star Busmann Postbus 94700 1090 GS Amsterdam T +31 (0)20 30 16 362 F +31 (0)20 30 16 330 E marc.vanzanten@cms-dsb.com 10