Gemeenschappelijke Dienst VROM Advies- en Expertdienst ICT / BAG Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten - Postbus 20951 2500 EZ Den Haag Interne postcode 866 www.bag.vrom.nl Mogelijkheden om in de implementatiefase BAG de oppervlakte van verblijfsobjecten te bepalen Versie 2.0 (december 2007)
Voorwoord In februari 2007 verscheen het Verdiepingsdocument Geometrie en Oppervlakte versie 1.0. Hierin werd ingegaan op mogelijke werkwijzen om tot de geometrie van panden en verblijfsobjecten en tot de gebruiksoppervlakte van verblijfsobjecten te komen. De publicatie van dit document leidde tot nadere gesprekken met gemeenten en afnemers over de te hanteren gebruiksoppervlakte. Naar aanleiding daarvan is besloten een nader onderzoek te verrichten naar enerzijds de mogelijkheden van een landelijke conversietabel om in de implementatiefase bestaande inhoudsgegevens om te rekenen naar oppervlakte en anderzijds een begrijpelijke uitleg te geven over de details van NEN-norm 2580 ten behoeve van de toepassing in de BAG. Dit Verdiepingsdocument Oppervlakte vervangt hoofdstuk 6 (het gedeelte over gebruiksoppervlakte) uit het oorspronkelijke Verdiepingsdocument Geometrie en Oppervlakte versie 1.0 van februari 2007. In dit Verdiepingsdocument Oppervlakte wordt eerst ingegaan op de uitgangspunten rondom het gegeven gebruiksoppervlakte (hoofdstuk 1) en vervolgens op de mogelijke werkwijzen om tot de gebruiksoppervlakte van verblijfsobjecten te komen. De essentie van deze mogelijkheden: gebruik van bestaande bronbestanden met oppervlaktegegevens (hoofdstuk 2), meten vanaf bouwtekeningen (hoofdstuk 3) en omrekenen van inhoud naar oppervlakte met de landelijke conversietabel inhoud oppervlak (hoofdstuk 4). Er wordt afgesloten met enkele aanbevelingen. In de bijlage is meer informatie over de toepassing van NEN 2580 te vinden. Dit Verdiepingsdocument Oppervlakte is tot stand gekomen dankzij de medewerking van vele gemeenten die gegevens hebben aangeleverd over objecten waarvan zowel inhoud als oppervlakte bekend waren. Daarnaast hebben de gemeenten Roosendaal, Apeldoorn en Haarlemmermeer speciale medewerking verleend door in het begeleidingsteam mee te denken over het onderzoek. Dhr. Ir. M. van den Broeke en Mevr. Drs. R.S. Bhola van PRC Divisie Bouwcentrum hebben het verzamelen en analyseren van de gegevens en het analyseren van de onderdelen van de NEN-norm verzorgd. De uitgangspunten voor de implementatiefase BAG en de conversietabel staan met deze versie 2.0 vast. Indien er vragen of opmerkingen ontstaan over de toelichtende tekst, dan verzoeken wij u deze te verzenden aan basisregistraties@minvrom.nl December 2007 ir. Y. Ellenkamp dr. ir. M. Rietdijk ing. B.L. Hulscher Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 2/22
Samenvatting 4 1 Inleiding 5 2 Gebruik van bestaande bronbestanden met oppervlaktegegevens 6 3 Meten vanaf bouwtekeningen 9 4 Omrekenen van inhoud naar oppervlak met de landelijke conversietabel inhoudoppervlak 10 5 Aanbevelingen 11 5.1 Aantonen van het behalen van het kwaliteitsniveau 11 5.2 Binnengemeentelijke meta-gegevens oppervlak 12 Bijlage 1 - uitleg elementen uit de NEN 2580 14 Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 3/22
Samenvatting Eén van de gegevens die van een verblijfsobject in de BAG moet worden bijgehouden is de oppervlakte. In de opbouwfase van de Basis Gebouwen Registratie dient de gemeente voor ieder verblijfsobject de oppervlakte te achterhalen en te registreren. In sommige gevallen is dit eenvoudig, in andere gevallen is dit wat moeilijker. Dit Verdiepingsdocument Oppervlakte beschrijft methoden om tot de oppervlakte te komen. De essentie van deze mogelijkheden: gebruik van bestaande bronbestanden met oppervlaktegegevens meten vanaf bouwtekeningen omrekenen van inhoud naar oppervlakte met de landelijke conversietabel inhoud oppervlak Uitgangspunt is dat een gemeente op zoek gaat naar de best bekende oppervlaktegegevens. Daarbij geldt steeds dat de kwaliteitseis van een maximale afwijking van 1,15 * oppervlak moet worden gehaald of dat gebruik moet worden gemaakt van de landelijke conversietabel. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 4/22
1 Inleiding Waarom dit verdiepingsdocument? Eén van de gegevens die van een verblijfsobject in de BAG moet worden bijgehouden is de oppervlakte. In de opbouwfase van de Basis Gebouwen Registratie dient de gemeente voor ieder verblijfsobject de oppervlakte te achterhalen en te registreren. In sommige gevallen is dit eenvoudig, in andere gevallen is dit wat moeilijker. Dit Verdiepingsdocument Oppervlakte beschrijft methoden om tot de oppervlakte te komen. Definitie oppervlakte van verblijfsobjecten In de grondslagen is opgenomen dat bij ieder verblijfsobject de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject moet worden geregistreerd conform hetgeen in NEN2580 omtrent gebruiksoppervlakte is vastgelegd. Voor de precieze beschrijving van NEN 2580 wordt verwezen naar de norm die is uitgebracht door NEN. In de bijlage wordt kort geschetst welke elementen de essentie van NEN2580 vormen. Hoe de oppervlakte van een verblijfsobject in de implementatiefase BAG vanaf bouwtekeningen kan worden gemeten wordt in hoofdstuk 3 nader uitgewerkt. Kwaliteitseis oppervlakte van verblijfsobjecten In het Verdiepingsdocument Kwaliteit voor Gemeenten is over de kwaliteit van het oppervlaktecijfer opgenomen dat dit een maximale afwijking mag kennen van 1,15 * oppervlak en dat het daarnaast voor de opbouw van de initiële versie van de BAG is toegestaan om voor gevallen waarin dit kwaliteitsniveau niet wordt gehaald (of waarin het oppervlaktegegeven in het geheel niet beschikbaar is) de oppervlakte kan worden bepaald door omrekening van inhoud naar oppervlak met de daarvoor gemaakte landelijke conversietabel (hoofdstuk 4). Te hanteren lijn in de implementatiefase bij het verzamelen van de oppervlaktegegevens Uitgangspunt is dat een gemeente op zoek gaat naar de best bekende oppervlaktegegevens. Daarvoor kunnen verschillende bronnen en verschillende methoden dienen (zie hoofdstuk 2 en 3 en daarnaast kan de gemeente nog andere bronnen of methoden hebben). Uitgangspunt daarbij is steeds dat de kwaliteitseis van een maximale afwijking van 1,15 * oppervlak moet worden gehaald. Voor de gevallen waarin de gemeente geen gebruik maakt van dergelijke bronnen of methoden of waarin met de beschikbare bronnen en methoden dit kwaliteitsniveau niet wordt gehaald dient de gemeente de landelijke conversietabel (hoofdstuk 4) toe te passen, zodat voor deze gevallen een landelijk vergelijkbaar niveau wordt gehaald. De werkwijzen uit hoofdstuk 2 en 3 verdienen de voorkeur omdat zij in de meeste gevallen nauwkeuriger zullen zijn dan het resultaat dat volgt uit de toepassing van de landelijke conversietabel (hoofdstuk 4). Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 5/22
2 Gebruik van bestaande bronbestanden met oppervlaktegegevens Er kunnen verschillende bronbestanden binnen of buiten de gemeente aanwezig zijn waarin oppervlakte gegevens worden bijgehouden. Denk hierbij aan bestanden van: de afdeling WOZ (in ieder geval voor de niet-woningen) de afdeling Bouw en Woning Toezicht woningbouwcorporaties makelaars. Bij het beoordelen van de gegevens uit deze bronbestanden dient aantoonbaar aandacht te worden geschonken aan de actualiteit van de gegevens, de nauwkeurigheid van de gegevens en de definitie van de gegevens. Onderstaand wordt ingegaan op deze aandachtspunten. In hoofdstuk 5 worden enkele aanbevelingen gegeven hoe de gemeente aantoonbaar kan maken dat hieraan voldoende aandacht is geschonken. Actualiteit van de gegevens uit het bronbestand Het spreekt voor zich dat oppervlaktegegevens in de BAG moeten worden opgenomen die horen bij het opgenomen actuele verblijfsobject. Indien de oppervlaktegegevens uit het bronbestand niet zijn bijgehouden en niet langer passen bij het huidige verblijfsobject, dient de gemeente na te gaan of met deze gegevens nog wel het kwaliteitsniveau van een maximale afwijking van 1,15 * gehaald. oppervlak wordt Voorbeeld Een gemeente heeft een bronbestand met oppervlaktes van het verblijfsobject bij de bouwvergunningverlening. De oppervlaktegegevens in dit bronbestand zijn niet bijgehouden. Met andere woorden: verbouwingen die invloed hadden op het oppervlaktecijfer zijn hierin niet verwerkt. Van belang is dat veranderingen die buiten de marge van 1,15 * oppervlak vallen (bijvoorbeeld uitgebouwde keukens, aangebouwde serres, een extra verdieping op het huis) niet genegeerd mogen worden. In die gevallen is dit bronbestand alleen niet geschikt om de BAG te vullen. Indien het bronbestand voor die gevallen wel wordt gebruikt, dient de gemeente aantoonbare maatregelen te treffen om het kwaliteitsniveau alsnog te halen. Nauwkeurigheid van de gegevens uit het bronbestand Het voor de BAG gestelde kwaliteitsniveau voor oppervlaktes van verblijfsobjecten kent een maximale afwijking van 1,15 * beoordeeld worden. oppervlak. De gegevens uit het bronbestand moeten aantoonbaar in dat licht Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 6/22
Voorbeeld 1 In bronbestanden van bijvoorbeeld makelaars is de kans op een te groot oppervlaktecijfer groter dan op een te klein oppervlaktecijfer. In bronbestanden van de afdeling belastingen is de kans op een te klein oppervlaktecijfer groter dan op een te groot oppervlaktecijfer. Om de gegevens uit het bronbestand te kunnen gebruiken moeten de afwijkingen aantoonbaar binnen de marge 1,15 * oppervlak liggen. Voorbeeld 2 Indien een gemeente andersoortige brongegevens (denk aan inhoudsgegevens van de afdeling Belastingen) zelfstandig bewerkt tot oppervlaktegegevens (dus niet met de landelijke conversietabel uit Hoofdstuk 4, maar middels eigen conversiefactoren) dan dient het kwaliteitsniveau met een maximale afwijking van 1,15 * oppervlak aantoonbaar te worden gehaald. Definitie van de gegevens uit het bronbestand Het kan voorkomen dat de definitie van de oppervlaktegegevens uit het bronbestand niet de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject betreft, maar een andersoortige oppervlaktemaatstaf. Uitgangspunt blijft dat wanneer in de BAG het oppervlaktecijfer word ingevuld dit de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject moet betreffen met een maximale afwijking van 1,15 * oppervlak. De andersoortige oppervlaktedefinities moeten dus aantoonbaar in dit licht beoordeeld worden. Als handreiking worden onderstaand enkele formules gegeven waarmee enkele veel voorkomende andersoortige oppervlaktedefinities omgerekend kunnen worden naar gebruiksoppervlakte. Brongegevens van woningen met definitie netto vloeroppervlak conform NEN 2580 of conform WOZ Het verschil tussen netto vloeroppervlak en gebruiksoppervlak bij woningen wordt voornamelijk bepaald door het oppervlak van interne niet dragende scheidingswanden en de zelden voorkomende: trapgaten * groter dan 4m2 leidingkokers * groter dan 0,5 m2 en vides * (*) groter dan 4 m2 voor meer informatie over deze begrippen: zie bijlage 1 In het onderzoek voor deze rapportage is geconstateerd dat indien er bij een object verschil is tussen netto vloeroppervlak en gebruiksoppervlak, dit gemiddeld 2,5% bedraagt. Een dergelijk percentage valt binnen de kwaliteitsmarges van BAG. Daarom kunnen in de implementatiefase van de BAG netto vloeroppervlak en gebruiksoppervlak van woningen gelijk worden gesteld. Indien het bronbestand het netto vloeroppervlak conform NEN 2580 of netto vloeroppervlak conform WOZ van het verblijfsobject bevat, kan dit in de implementatiefase van BAG bij woningen als gebruiksoppervlakte worden gebruikt. Brongegevens van woningen met definitie bruto vloeroppervlak conform NEN 2580 Indien het bronbestand het bruto vloeroppervlak van het verblijfsobject bevat, kan dit in de implementatiefase van BAG bij woningen als volgt worden omgerekend naar het gebruiksoppervlak van het verblijfsobject: Vrijstaande woningen: gebruiksoppervlak 0,75 * bruto vloeroppervlak NEN 2580 2^1 kap woningen: gebruiksoppervlak 0,76 * bruto vloeroppervlak NEN 2580 Hoekwoningen: gebruiksoppervlak 0,75 * bruto vloeroppervlak NEN 2580 Tussenwoningen: gebruiksoppervlak 0,79 * bruto vloeroppervlak NEN 2580 Galerijwoningen en appartementen: gebruiksoppervlak 0,90 * bruto vloeroppervlak NEN 2580 Brongegevens van niet-woningen In het onderzoek voor deze rapportage is ook gekeken of er een algemeen verband is vast te stellen tussen de verschillende oppervlaktecijfers (bruto vloeroppervlakte, netto vloeroppervlakte en gebruiksoppervlakte) bij niet-woningen. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 7/22
Bepaalde elementen zorgen voor de grootste afwijking tussen de oppervlaktecijfers. Het gaat dan om: Liftschachten; Trapgaten; Delen van vloeren met een hoogte < 1,5m; Opgaande scheidingsconstructies De relatie tussen de verschillende oppervlakten van niet-woningen is minder eenduidig dan bij woningen het geval is. In de meeste gevallen zijn ook voor niet-woningen de verschillen tussen netto vloeroppervlakte en gebruiksoppervlakte klein en deze zijn voor het kwaliteitsniveau van de opbouw van BAG te verwaarlozen. De relatie tussen bruto vloeroppervlakte en gebruiksoppervlakte bij niet-woningen is sterk afhankelijk van gebouwtype en gebouwvorm. Het opstellen van een algemene omrekenfactor is daardoor niet mogelijk. De gemeente dient daarom bij het gebruiken van brongegevens met als definitie bruto vloeroppervlak voor niet-woningen aantoonbaar aandacht te besteden aan de transformatie naar gebruiksoppervlakte. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 8/22
3 Meten vanaf bouwtekeningen Meten vanaf maatvaste bouwtekeningen is een goede methode om de gebruiksoppervlakte van verblijfsobjecten te bepalen. In de NEN 2580 staat tot in detail beschreven welke elementen bij het meten wel en welke niet moeten worden meegenomen om de gebruiksoppervlakte te bepalen. In de bijlage wordt hier iets uitgebreider op ingegaan. In het onderzoek voor deze rapportage is bekeken welke elementen de grootste invloed hebben bij het meten, waardoor voor het bereiken van het kwaliteitsniveau van BAG een wat simpelere manier van meten wordt verkregen. De werkwijze hiervoor is voor woningen als volgt: 1. Bepaal op iedere verdieping het binnenwerks oppervlak (van binnenkant buitenmuur tot binnenkant buitenmuur). 2. Trek de oppervlaktes met een hoogte kleiner dan 1,5 meter af van het totaal van stap 1. 3. Scan of er trapgaten of vides zijn met een oppervlak van groter dan 4 m2 (voor zover deze al niet onder de hoogte kleiner dan 1,5 meter waren afgetrokken). Indien aanwezig: trek deze oppervlaktes af van het resultaat van stap 2. Het resultaat hiervan kan gebruikt worden om het gegeven oppervlakte van verblijfsobjecten te vullen voor de oplevering van de BAG. De meer detailelementen die wel onderdeel vormen van de NEN 2580 (zie de bijlage) maar waarbij in bovenstaande systematiek geen rekening wordt gehouden, vallen voor de opbouwfase van BAG binnen de toegestane marges. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 9/22
Woningtype 4 Omrekenen van inhoud naar oppervlak met de landelijke conversietabel inhoud-oppervlak Voor de gevallen waarin de gemeente betreffende woningen (voor niet-woningen beschikt men in de WOZ al over oppervlak) niet over oppervlaktecijfers beschikt die aan de kwaliteitseis met een maximale afwijking van 1,15 * oppervlak voldoen, dient de gemeente de landelijke conversietabel inhoud-oppervlak toe te passen. De werkwijze hiervoor is als volgt: 1. Selecteer de verblijfsobjecten waarvan de oppervlakte middels de landelijke conversietabel moet worden bepaald. 2. Bepaal van deze verblijfsobjecten de bruto-inhoud zoals geregistreerd in de WOZ-bestanden. Let hierbij op eventuele verschillen in de afbakening van het WOZ-object en de afbakening van het verblijfsobject. Een voorbeeld: een winkel en een woning die samen 1 verblijfsobject vormen, zullen in de WOZ-bestanden als 2 WOZ-objecten voorkomen als sprake is van twee verschillende gebruikers. Let hierbij op een juiste samenvoeging van de brongegevens uit de WOZ-bestanden. Ander voorbeeld: de inhoud van een WOZ-onderdeel die betrekking heeft op de bij de woning horende vrijstaande garage moet niet worden meegenomen bij het bepalen van het oppervlak van het verblijfsobject. 3. Deel deze verblijfsobjecten in de juiste categorie in (zie onderstaande tabel) en deel de inhoud van het verblijfsobject door de omrekenfactor van de betreffende categorie (zie onderstaande tabel). De definities van de categorieën zijn gelijk aan de definities zoals die voorkomen in de WOZ-bestanden. Voor 1945 Bouwjaarklasse 1945-1970 1971-1990 Na 1990 In eensgezins-pand Vrijstaande woning 3,05 3,15 3,14 3,25 2^1 kap woning 3,06 3,12 3,18 3,16 Rijtjeswoning: hoek- en tussen 3,16 3,21 3,10 3,15 In meergezins-pand Maisonnette 2,99 3,25 2,94 2,92 Appartement 3,21 3,10 1 3,08 3,03 Benedenwoning 3,07 3,03 2,97 3,08 Bovenwoning 3,03 3,14 3,09 3,14 Galerij-woning 3,03 3,07 2,91 3,01 Portiek-woning 3,04 3,12 3,04 2,96 4. Het resultaat is een oppervlaktecijfer dat bij het verblijfsobject in de BAG geregistreerd kan worden. 1 Vanwege een tekort aan brongegevens voor de categorie appartementen tussen 1945 en 1970 is deze factor tot stand gekomen door interpolatie van wel beschikbare gegevens Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 10/22
5 Aanbevelingen 5.1 Aantonen van het behalen van het kwaliteitsniveau In hoofdstuk 1 wordt aangegeven dat de werkwijzen uit hoofdstuk 2 en 3 de voorkeur verdienen boven de werkwijze uit hoofdstuk 4 omdat het gebruik van bestaande brongegevens over oppervlak en het meten in bouwtekeningen in de meeste gevallen nauwkeuriger zal zijn dan het resultaat dat volgt uit de toepassing van de landelijke conversietabel (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 2 wordt wel genoemd dat de gemeente moet aantonen dat met het gebruik van de bestaande bronbestanden het kwaliteitsniveau 1,15 * oppervlak wordt gehaald. Om gemeenten hierin een handvat te bieden en om te voorkomen dat het moeten aantonen leidt tot het automatisch uitwijken naar de toepassing van de landelijke conversietabel wordt onderstaand toegelicht wat wordt bedoeld met het aantonen van het behalen van het kwaliteitsniveau. Bij de toelatingsaudit moet een gemeente aan de auditor kunnen aantonen hoe zij te werk is gegaan bij de opbouw van de BAG. Hiervoor stelt de gemeente een logboek op waarin zij vastlegt welke werkzaamheden zijn uitgevoerd, op welke wijze dit is gebeurd en welke afwegingen en keuzen daarbij zijn gemaakt. Zie hiervoor ook het Verdiepingsdocument Kwaliteit waarin wordt aangegeven dat in het logboek in ieder geval moet worden ingegaan op: de wijze waarop de selectie van de verschillende gebruikte bestanden bij het opbouwen van de registratie heeft plaatsgevonden; de wijze waarop op basis van deze selectie het daadwerkelijk opbouwen van de bestanden heeft plaatsgevonden; de wijze waarop met verschillen tussen registraties is omgegaan en op welke wijze deze verschillen zijn geïnterpreteerd; de wijze waarop het verzamelen van ontbrekende gegevens heeft plaatsgevonden; de wijze waarop het onderzoek naar de aanwezigheid en mate van raadpleegbaarheid van brondocumenten heeft plaatsgevonden (met daarbij in ieder geval een duidelijke argumentatie indien een beroep wordt gedaan op een van de uitzonderingsgronden). Voor het vullen van het gegeven oppervlak bij verblijfsobjecten zal in het logboek ook beschreven moeten worden welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en welke afwegingen en keuzen daarbij zijn gemaakt. Indien de gemeente voor (bepaalde) verblijfsobjecten de oppervlakte heeft bepaald door gebruik te maken van bestaande bronbestanden (hoofdstuk 2) zal zij in het logboek moeten ingaan op: Actualiteit Welke actualiteit kent het bronbestand? Welke maatregelen zijn getroffen om objecten waarvan bekend is dat de gegevens uit het bronbestand niet langer actueel zijn, op te werken? Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 11/22
Nauwkeurigheid Voor welk doel wordt het bronbestand gebruikt? Hoe is de kwaliteit van het bronbestand geborgd (is er bijvoorbeeld een regime van bijhouding, wordt het intensief gebruikt, worden er audits op uitgevoerd) Beschrijf aan de hand van bovenstaande beschrijvingen wat de nauwkeurigheid is van de gegevens in het bronbestand. Welke maatregelen zijn getroffen om objecten waarvan bekend is dat de gegevens uit het bronbestand niet nauwkeurig genoeg zijn, op te werken? De gemeente kan ervoor kiezen om bij onvoldoende zekerheid over de kwaliteit van het bronbestand aan de hand van een steekproef te kijken welke kwaliteit het bronbestand heeft (een handreiking daarbij is vergelijkbaar met de uitgangspunten voor het onderzoek voor de conversietabel: een steekproefgrootte van minimaal 68 objecten voor een betrouwbaarheid van 90% en een afwijking/marge van 10%). Definitie Welke definitie is van toepassing op de gegevens in het bronbestand? In welke mate wijkt deze definitie af van de definitie gebruiksoppervlakte? Welke maatregelen zijn getroffen om het verschil in definitie binnen de marge 1,15 * brengen? oppervlak te 5.2 Binnengemeentelijke meta-gegevens oppervlak Bij de toelatingsaudit wordt getoetst of de gemeentelijke BAG aan de gestelde eisen voldoet (zie hiervoor het Verdiepingsdocument Kwaliteit voor Gemeenten). Na het halen van de toelatingsaudit zijn de gegevens in het gemeentelijke BAG bestand de gegevens waar de gehele overheid gebruik van zal maken: het zijn de best bekende gegevens met waarborgen omkleed en het zijn de gegevens waarvan de gehele overheid zonder nader onderzoek uit zal gaan. Het is aan te bevelen om binnengemeentelijk per oppervlaktegegeven bij te houden hoe dit gegeven tot stand is gekomen, zodat bij een eventuele terugmelding eenvoudig kan worden nagegaan wat de oorsprong van het gegeven is, of zodat een gemeente (als zij zelf besluit tot nadere opwerkingsslagen) eenvoudig kan selecteren welke oppervlaktegegevens bijvoorbeeld op basis van de conversietabel tot stand zijn gekomen. In overleg met gemeenten is besproken dat het wenselijk is dat een dergelijk metagegeven in de BAG-applicatie van de gemeente kan worden bijgehouden. Gemeenten zijn opdrachtgever van de software-leveranciers en dienen zelf dergelijke wensen bij de leveranciers neer te leggen. In de Landelijke Voorziening van de BAG zal dit meta-gegeven niet worden opgenomen. Afnemers kunnen immers (rekening houdende met de in de kwaliteitsdocumenten gestelde toleranties) uitgaan van de juistheid van de gegevens. Op verzoek van gemeenten is nagegaan hoe een dergelijk binnengemeentelijk meta-gegeven eruit zou kunnen zien. Onderstaand wordt dit uitgewerkt. De gemeente heeft hierin echter vrijheid. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 12/22
Attribuut in het vrije gedeelte bij een verblijfsobject: Methode bepaling oppervlakte Waardenverzameling domein attribuut: overgenomen uit bouwaanvraag ter plaatse ingemeten gemeten op basis van de bouwtekening initiële vulling d.m.v. conversietabel inhoudoppervlak initiële vulling d.m.v. gegevens woningbouwvereniging initiële vulling d.m.v. oppervlaktegegevens wozadministratie initiële vulling d.m.v. gegevens bouw- en woningtoezicht initiële vulling d.m.v. overige brongegevens Met het vrije gedeelte wordt bedoeld het gedeelte dat niet wordt uitgewisseld met de Landelijke Voorziening en waar mutaties ook niet leiden tot een bericht naar de Landelijke Voorziening. Daarnaast kan het wenselijk zijn om aanvullende meta-gegevens bij te houden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld: Datum laatste controle - bijvoorbeeld WOZ-inspecteur die op datum heeft gecontroleerd of dit nog juist is Toelichting methode - bijvoorbeeld bij toepassing van de conversietabel opgeven van de gebruikte inhoud en de gebruikte factor Methode controle - bijvoorbeeld door opgave / bevestiging door belanghebbende Wie heeft gecontroleerd - bijvoorbeeld WOZ-inspecteur of bwt-inspecteur (eventueel met naam) Reden controle - bijvoorbeeld in het kader van een bezwaarschrift van bijvoorbeeld een WOZ-beschikking - bijvoorbeeld door steekproef De keuze voor dergelijke aanvullende meta-gegevens is erg afhankelijk van de wensen van de gemeente. Deze aanvullende meta-gegevens worden dan ook puur als ideeën voor vormgeving van de applicatie genoemd. De gemeente is geheel vrij in de invulling van dergelijke meta-gegevens. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 13/22
Bijlage 1 - uitleg elementen uit de NEN 2580 Uitgangspunt In hoofdstuk 3 is aangegeven dat ten opzichte van de zeer gedetailleerde NEN 2580 voor het kwaliteitsniveau van BAG een wat simpeler methode van meten in bouwtekeningen kan worden gehanteerd. Omdat in de praktijk veel vragen bestaan over de betekenis van verschillende elementen uit de NEN 2580 is hieraan in het onderzoek voor deze rapportage aandacht besteed. Deze bijlage geeft hierin inzicht. De teksten zijn ontleend aan NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen Termen, definities en bepalingsmethoden, maart 2007. Onderstaande is bedoeld als informatie, voor de richtlijn voor BAG wordt verwezen naar hoofdstuk 3, voor de precieze definities wordt verwezen naar NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen Termen, definities en bepalingsmethoden, maart 2007. Uitleg elementen NEN 2580 In deze bijlage worden de definities voor bruto, netto en gebruiksoppervlak uit NEN 2580 nader toegelicht. Om begrip te krijgen voor de elementen die bij de verschillende definities een rol spelen, wordt afgepeld van bruto- naar netto- naar gebruiksoppervlak. In het kort kunnen de verschillen als volgt worden samengevat (met als extra de definities bruto oppervlak uit WOZ en netto oppervlak uit WOZ): verschillen GBO NO BO WOZ BO 2 WOZ NO 3 Vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. wel niet 4 wel wel wel Liftschacht niet wel wel wel wel Trapgat groter dan 4 m2 niet wel wel wel wel Niet vrijstaande leidingschacht 0,5m2 niet wel wel wel wel Niet dragende scheidingswanden wel niet wel wel wel Vide groter dan 4 m2 niet niet niet niet niet Delen vloeren met hoogte < 1,5 m niet niet wel wel niet Opgaande scheidingsconstructies niet niet wel wel niet Aangezien de conversietabel van toepassing is op woningen worden de definities vanuit dit oogpunt belicht. Voordat een toelichting op bruto, netto en gebruiksoppervlakte wordt gegeven wordt kort ingegaan op een algemene regel die de NEN voorschrijft en die geldt voor alle drie genoemde oppervlakten. 2 WOZ BO staat voor bruto vloeroppervlak volgens definitie WOZ. 3 WOZ NO staat voor netto vloeroppervlak volgens WOZ. Hierbij wordt binnenwerks gemeten en alleen gecorrigeerd voor grote vides en vloeroppervlakken met een hoogte kleiner dan 1,5 m 1. 4 delen onder trappen en hellingbanen e.d. met een hoogte groter of gelijk aan 1,5m 1 wel. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 14/22
Algemeen vloeroppervlakte: Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlakte moet worden genegeerd: een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2. Om de meetmethode hanteerbaar te houden is bepaald dat zowel nissen als uitspringende bouwdelen niet worden meegerekend als de projectie daarvan op het horizontale vlak kleiner is dan 0,5 m2. De meetlijn volgt in dat geval niet exact de omtrek van de scheidingsconstructie. Zie figuur 1 waarin een voorbeeld is gegeven voor binnenwerks gemeten oppervlak. Bij gebruiksoppervlakte en netto vloeroppervlakte gaat het om de meetlijn aan de binnenzijde van de scheidingsconstructie (gearceerd oppervlak). 2 < 0,5 m < 0,5 m 2 0,5 m 2 nis meetlijn Figuur 1: voorbeeld tot de scheidingsconstructie behorende inspringingen en uitspringende bouwdelen Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 15/22
Bruto, netto en gebruiksoppervlakte In het navolgende wordt uitgaande van de bruto vloeroppervlakte afgepeld naar de gebruiksoppervlakte voor woningen. Op deze wijze wordt inzicht gegeven in de definities en praktische verschillen. Ter illustratie is steeds in een kader de definitie uit NEN 2580 gegeven. Bij het bepalen van de bruto vloeroppervlakte van een woning gaat men uit van het gehele grondvlak van de woning, inclusief de dragende opgaande scheidingsconstructie, maar exclusief een eventueel aanwezig vide die groter is dan 4 m2. Definitie bruto vloeroppervlakte NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto vloeroppervlakte van de binnenruimte. De bruto vloeroppervlakte van een gebouw is de som van de bruto vloeroppervlakten van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Bovendien moet tot de bruto vloeroppervlakte van een gebouw een trapgat, liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau worden meegerekend. Ook de oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom (indien groter dan 0,5 m2 dient meegerekend te worden. Niet: een schalmgat of een vide indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2. Een vide is kortgezegd het gat waardoor men uitzicht heeft op een verdieping lager. Een schalmgat is kortgezegd een gat dat door de binnenbomen van een trap gevormd wordt, wanneer men van boven naar beneden (of andersom) kijkt. Bijvoorbeeld: wanneer een trap tussen twee verdiepingen bestaat uit twee helften waarbij je na het oplopen van de eerste helft op een plateautje 180 draait om de tweede helft te lopen, dan kun je vaak tussen de twee helften door naar beneden kijken. Dat gat is een schalmgat. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 16/22
In Figuur 2 en 3 is bovenstaande weergegeven. Het groen gearceerde gebied betreft de bruto vloeroppervlakte. Figuur 2: Bruto vloeroppervlakte zolder Figuur 3: Bruto vloer oppervlakte verdieping Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 17/22
Uitgaande van de bruto vloeroppervlakte dienen voor het verkrijgen van de netto vloeroppervlakte de volgende oppervlakken van het bruto oppervlak afgetrokken te worden: Oppervlakte van de opgaande scheidingsconstructie (de buitenmuren); Oppervlakte van scheidingswanden; Oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 m; Een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf, indien het grondvlak daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2; Oppervlakte van een vrijstaande niet-toegankelijke leidingschacht, indien het grondvlak daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2. Definitie netto vloeroppervlakte NEN 2580: De oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten (dus exclusief scheidingswanden!). Niet: Oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 m; Een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter of gelijk is aan 4 m2 5 ; Een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf, indien het grondvlak daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2; Oppervlakte van een vrijstaande niet-toegankelijke leidingschacht, indien het grondvlak daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2. De NVO van een gebouw is de som van de bepaalde BVO s van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de NVO van een gebouw worden gerekend. 5 Let op: een trapgat wordt dus bij het NVO gerekend ongeacht de grootte van dat trapgat. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 18/22
In figuur 4 en 5 is de netto vloeroppervlakte gearceerd. Figuur 4: Netto vloeroppervlakte zolder Figuur 5: Netto vloeroppervlakte verdieping Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 19/22
Om van de bruto vloeroppervlakte te komen tot de gebruiksoppervlakte dienen de volgende elementen van het bruto vloeroppervlak afgetrokken te worden: Oppervlakte van de opgaande scheidingsconstructie (de buitenmuren); Oppervlakten van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter, m.u.v. vloeren onder trappen, hellingbanen e.d.; Een liftschacht; Trapgat, schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter of gelijk is aan 4 m2; Vrijstaande bouwconstructie (niet zijnde een trap) indien de horizontale doorsnede daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2; Leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2; Dragende binnenwand. Definitie gebruiksoppervlakte NEN 2580: De oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen (dus inclusief scheidingswanden!) 6. Niet: Oppervlakten van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter, m.u.v. vloeren onder trappen, hellingbanen e.d.; Een liftschacht; Trapgat, schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter of gelijk is aan 4 m2; Vrijstaande bouwconstructie (niet zijnde een trap) indien de horizontale doorsnede daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2; Leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter of gelijk is aan 0,5 m2; Dragende binnenwand. De gebruiksoppervlakte van een gebouw waarin twee of meer gebruiksfuncties zijn gelegen is de som van de gebruiksoppervlakten van de in dat gebouw gelegen gebruiksfuncties. 6 Gemeenschappelijke verkeersruimten, gemeenschappelijke bergingen en gemeenschappelijke installatieruimten worden bij een woonfunctie en logiesfunctie niet meegenomen. Bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte van een gebruiksfunctie blijft een buitenruimte (ruimte die door het deels ontbreken van uitwendige bouwkundige scheidingsconstructie permanent in open verbinding staat met de bodem en/of de buitenlucht) buiten beschouwing, tenzij als verblijfsgebied aangemerkt. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 20/22
In figuur 6 en 7 is de gebruiksoppervlakte gearceerd. Figuur 6: Gebruiksoppervlakte zolder Figuur 7: Gebruiksoppervlakte verdieping Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 21/22
In de figuren is geen liftschacht ingetekend, omdat deze slechts in uitzonderlijke gevallen binnen de schil van een woning aanwezig is. Is deze echter aanwezig, dan behoort het oppervlak niet tot de gebruiksoppervlakte van de woning. Enkele overige definities WOZ bruto vloeroppervlakte Betreft de buitenwerks gemeten oppervlakte, inclusief kelders, maar exclusief loggia s en bijbouwen, die niet onder dezelfde dakconstructie zijn gelegen. De bruto vloeroppervlakte van een onderdeel is de som van de bruto vloeroppervlakten van alle niveaus. De bruto vloeroppervlakte van ieder vloerniveau volgt uit de buitenomtrek van het gebouw op vloerhoogte. Bij overdekte vloeroppervlakten, die geen buitenmuren hebben, dienen de tussenmuren meegeteld te worden. De vloeroppervlakten van trappen, liften en installatieschachten dienen op elk vloerniveau tot de bruto vloeroppervlakte te worden berekend. WOZ netto vloeroppervlakte Betreft de binnenwerks gemeten oppervlakte exclusief verkeersruimte. Ministerie van VROM December 2007 Oppervlakte Verdiepingsdocument voor gemeenten Pagina 22/22