De Inschuifwoning Algemene kenmerken van het concept Naam concept: De Inschuifwoning Omschrijving van het concept Binnen een maand een woning volledig renoveren en op een energielabel A brengen tegen zo laag mogelijke kosten. Dat is het principe van de Inschuifwoning, een gezamenlijk renovatieconcept, op initiatief van bouwbedrijf Mulder Obdam. Dit concept is bedacht voor huizen uit de jaren 50 en 60 die nog zijn voorzien van houten vloeren en slecht geïsoleerd zijn. Dakpannen, fundering, heipalen, woningscheidende wanden, bestrating, aansluitingen nutsbedrijven, keuken, kozijnen en cv-ketel (mits die goed zijn) blijven toegepast. Alleen de delen die ondermaats zijn, zoals houten vloeren, de tussenvloer, de gevel en het dak, worden vervangen. Marktsegment Het marktsegment is renovatie/ vernieuwbouw. Doelgroep De primaire doelgroepen zijn woningcorporaties en lokale overheden door geheel Nederland met een woningbezit van woningen uit de jaren 50 en 60. Het concept kan in de volgende provincies geleverd worden De Inschuifwoning is door geheel Nederland toe te passen en vanzelfsprekend ook uitstekend in het buitenland. Min. seriegrootte: 1 woning Max. seriegrootte In beginsel geen maximum, voor de hand ligt de gerijde woning. Projectkenmerken Project De Inschuifwoning Opdrachtgever Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland Plaats Ursem Projectnaam Eerste Inschuifwoning in Nederland Soort bouwwerk Woning Aantal eenheden 1 woning Totaal aantal m² 166,32 m² M²/eenheid Begane grond 61,76 m² 1 e verdieping 61,76 m² 2 e verdieping/zolder 31,00 m² Aanbouw (berging) 11,80 m² Totaal aantal m 3 338 m 3 M 3 /eenheid Begane grond 129 m 3 1 e verdieping 120 m 3 2 e verdieping/zolder 60 m 3 Aanbouw (berging) 29 m 3 Bijzondere kenmerken van de locatie Woningbouw jaren 60, gerijde woningen Soort selectieproces Pilotproject met Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland (bouwteam) Projectteam De Convenantpartners
Waardeprofiel van het concept Waarom is het een goed concept? De Inschuifwoning is een goed concept, omdat het een oplossing biedt voor woningcorporaties en gemeenten met een versnipperd vastgoedbezit. Snelle en goedkope woningrenovatie vindt plaats dankzij dit nieuwe concept. Discussie over verduurzaming van de woningvoorraad wordt gevoerd tussen nationale overheid, lokale overheid, corporaties, energieleveranciers, huurderbelangenverenigingen etc. De Inschuifwoning biedt in de discussie voor alle partijen aspecten en uitdagingen. Wat is de meerwaarde van het product of dienst? De Inschuifwoning is toepasbaar op een rijtjeswoning midden in een rij, zodat het uitkomst biedt voor corporaties die een versnipperde woonvoorraad hebben. Een huurwoning die grenst aan een koopwoning of aan een woning die niet hoeft te worden aangepakt, kan volledig worden vervangen door een nieuwe woning. Een geheel blok (Bloksgewijze Aanpak) of zelfs een totale wijk; de mogelijkheden met de Inschuifwoning zijn oneindig. De Inschuifwoning is met name geprefabriceerd en biedt een antwoord op vragen uit de renovatie waarbij tegen hoge kosten veelal noodverbanden worden aangelegd. Het uitzagen en inschuiven in 22 werkdagen is dan ook geen utopie, maar een reëel gegeven. De periode van een maand is bewust gekozen omdat dat voor een woningcorporatie een duidelijke termijn is (qua huur). Wat is de meerwaarde voor de omgeving, het gebied? De vernieuwbouw biedt een oorspronkelijk beeld, het product is er een met een A-label (mits toegepast met WKO: A++). De fundering en de dakpannen worden wederom toegepast, de gevelelementen zijn afgewerkt met tegelwerk dat het uiterlijk heeft van metselwerk. Zo valt de Inschuifwoning niet uit de toon bij de andere huizen in de rij. Wat is de meerwaarde voor het proces van de projectorganisatie? Lean en ketensamenwerking. Wat is de inzet van middelen (in project en beheerfase)? Via een convenant zijn afspraken gemaakt over de inzet van uren en financiële inbreng van de partners. Naar aanleiding van de technische en financiële evaluatie is het project afgerekend. De Unique Selling Points werden als volgt vastgesteld: - Snelle (22 dagen) en goedkope woningrenovatie dankzij nieuw concept; - Een oplossing voor woningbouwcorporaties en gemeenten met een versnipperd vastgoedbezit; - Significante vermindering van energielasten. Bijdrage aan de energietransitie Heeft het concept voldoende potentie om grootschalig toegepast te worden binnen de woningbouw- of renovatieopgave van Nederland? Uiteraard, sprake is van een energieverbetering van D naar A label. Welke ontwerp- en/of voeringsregels worden gebruikt om tot de oplossing te komen? Op basis van de oorspronkelijke bouwtekeningen heeft vernieuwbouw plaatsgevonden. Hoe is uw marktbenadering? Wat is de doelgroep van het concept? De brede bouwkolom: de overheid, corporaties, opleidingsinstituten en ontwikkelde bouwers. Hoe is de marketing van het concept? Waar wordt gebruik van gemaakt? Er zijn diverse marketingtools ingezet. Vanaf de eerste aanzet is de relatie gezocht met de schrijvende pers. Dagblad Cobouw meldde zich direct met het verzoek het traject stapsgewijs te mogen volgen met een primeurspositie. Vele branchegerichte bladen en tijdschriften en de lokale media toonden belangstelling en schreven over de Inschuifwoning, al dan niet in de vorm van een interview. Daarnaast is er een speciale website (www.inschuifwoning.nl), die uitsluitend handelt over de Inschuifwoning. Informatie, mediaberichten en een fotoreportage over het pilotproject zijn hierop geplaatst. Er is een flyer geproduceerd die naar een groot aantal relaties is verzonden. Al snel bleek er behoefte aan uitgebreider informatie en is er een magazine over de Inschuifwoning samengesteld. Social Media zijn actief ingezet. Ook hier kwamen regelmatig interessante contacten uit voort. Geef een beschrijving van het verkoopproces van het concept. In een overleg met Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland is de experimentele bouwvorm besproken en werd vastgesteld dat voor de realisatie daarvan een bestaande huurwoning kon worden vrijgemaakt. Na een succesvolle realisatie is door de grote belangstelling, met name lokale overheden en corporaties, via websites, brochures en gesprekken, het proces besproken waaronder één of meerdere Inschuifwoningen kunnen worden gerealiseerd. Daarbij is duidelijk geworden dat de transactiekosten van een Inschuifwoning veel lager zijn dan die van een herstructureringsplan. Er is hier hierbij tenslotte sprake van versnipperd woningbezit (huur en koop). Hoe geeft de aanbieder de klant inzicht in de leveren oplossing? Er is een animatie gemaakt waarmee op verbluffend eenvoudige wijze in beeld gebracht kan worden hoe de Inschuifwoning werkt. Daarnaast ontwikkelt een van onze partners momenteel de standaardisering voor het uittekenen van de Inschuifwoning waarmee zeer snel in een driedimensionale omgeving de woning gevisualiseerd kan worden. Gelijktijdig kan dit uitgewerkt worden naar productietekeningen.
Hoe maakt u gebruik van de samenwerkende keten? Is er een beschrijving van het project overstijgende ketensamenwerking bij het concept? Ja, allereerst werd na een vijftal werkoverleggen een overzicht opgesteld van de te verrichten werkzaamheden en door wie. Vervolgens zijn de werkzaamheden conform de digitale Leanplanning gepland. Mulder Obdam werkte bij de realisatie van de Inschuifwoning samen met acht andere bedrijven, te weten: Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland, Hout Konstruktie Nederland, Klaver Technisch Bedrijf B.V., GP Groot aanneming bv, Meerwoonruimte B.V., Toes Montage BV, Installatieburo Beuling BV, Knipping Bouwelementen BV en Aad de Wit verhuizingen b.v. Het initiatief wordt ondersteund door Bouwend Nederland. In essentie komt die georganiseerde ketensamenwerking neer op het contact leggen met die (Lean)partners waarmee al wordt samengewerkt bij innovaties. Hoe werken de ketenpartijen samen om het concept voortdurend te verbeteren? Na de financiële en technische evaluatie is er een nieuw draaiboek opgesteld waar langs de Inschuifwoning(en) kunnen worden gerealiseerd. Leerpunten en verbeterslagen zullen zich bij vervolgopdrachten natuurlijk voordoen: al doende leert men. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over de vorm waarin de samenwerking (formeel) zou worden vastgelegd; uit te monden in een Besloten Vennootschap waarin de deelnemende partijen een gelijkwaardige positie innemen. Met welke partij(en) uit de coalitie heeft de klant contact? De bewoonster van het pand, heeft zowel contact gehad met de corporatie als de aannemer en is evenals haar naaste buren regelmatig betrokken bij de fases in de sloop-vernieuwbouw. Welke hulpmiddelen gebruiken de coalitiepartners in hun communicatie? Zowel tijdens het voorbereidings- als uitvoeringsproces is gewerkt met de diverse Lean-instrumenten. Waaruit blijkt dat het een project is met een bijzonder energieambitie? Welke bijzondere energieprestatie is er in het project bereikt en welke bijzondere maatregelen zijn daarvoor ingezet? Duidelijk moet zijn dat wij een woning terugbouwden waarvan je aan de buitenkant niet kon zien dat die volledig nieuw is. De woning is voor een belangrijk deel geprefabriceerd, waarbij zo maximaal mogelijk gebruik gemaakt is van duurzame producten en werkwijzen. Doordat er inzicht bestond in de te gebruiken materialen kon aan de hand van berekeningen worden verduidelijkt wat de energieprestatienorm moest zijn. Een woning met een A-label is nu gerealiseerd; bij toepassing van WKO, e.d. had zelfs A++ behaald kunnen worden. Door de (op onderdelen) fabrieksmatige aanpak kon afval tot een minimum worden beperkt. Inzet is om het afval dat per woning noodgedwongen moet vrijkomen tot 1 kuub te beperken. De woning is voorafgaande de renovatie geïnspecteerd, de bouwtekeningen zijn bekeken en alle benodigde gegevens zijn in een geattesteerd computerprogramma ingebracht. De rijwoning kwam uit op een energielabel D, bouwjaar 1969. De inspectie is uitgevoerd in 2010. Er is een vijftal werkbijeenkomsten georganiseerd waarbij tijdens de laatste een digitale Leanplanning van de werkzaamheden en een begroting werden vastgesteld. Mulder Obdam is penvoerder tijdens het project en daarmee tevens het contactpunt. Binnen Mulder Obdam is er één aanspreekpunt dat voor alle partners te allen tijde bereikbaar is. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden is de hoofduitvoerder het aanspreekpunt voor alle disciplines en zorgt er voor dat alle werkzaamheden uitgevoerd worden zoals afgesproken. Waarover zijn met de coalitiepartners vaste afspraken gemaakt m.b.t. de transacties binnen de keten? Ter zake van het financiële risico zijn vooraf afspraken gemaakt, zodat er achteraf geen discussie zou kunnen ontstaan over bijvoorbeeld tegenvallers. Natuurlijk heeft een eindafrekening naar ieders tevredenheid plaatsgevonden.
Energiecertificaat Energie label D Energie index 1,8 Energie gebruik 74.860 MJ Deelpost Gas (m3) Elektr. (kwh) Warmte (GJ) Primair (MJ) CO 2 (kg) Verwarming 1.302 0 0 45.776 Tapwater 214 0 0 7.522 Hulpenergie 0 281 0 2.590 Verlichting 0 603 0 5.567 PV 0 0 0 0 MicroWkk 0 0 0 0 Totaal 1.515 884 0 61.455 3.198 De primaire energie is onafhankelijk van de energiedrager (gas, elektriciteit of warmte), zodat de deelposten met elkaar vergeleken kunnen worden. Verdeling deelposten 12% 4% 9% 75% Warmtestroom Warmteverlies (MJ) Warmtewinst (MJ) Transmissie 44.073 0 Ventilatie 17.347 0 Interne warmteproductie 0 11.046 Zonnewarmte door ramen 0 8.188 Warmte door serre(s) 0 0 Resulterende warmtevraag 42.220 MJ verwarming tapwater hulpenergie verlichting De desbetreffende maatregelen zoals eerder aangegeven hebben ervoor gezorgd dat de woning na de renovatie voldoet aan het Bouwbesluit hetgeen resulteert in een energielabel A. Energiebesparing per energiedrager Tenslotte vindt u in onderstaande tabel een overzicht van de energetische besparingen voor de verschillende energiedragers (gas, elektriciteit en warmtelevering). Is er sprake van een slim integraal afgestemd energetisch concept? Binnen de technische omstandigheden (de bestaande woning werd uit een rijtje gezaagd) is zoveel als mogelijk getracht op duurzaamheid in te verdienen. Uitkomst leidt tot de conclusie dat veel grotere rendementen te behalen zijn bij meervoudige toepassing. Is het betaalbaar in verhouding met projecten die vanuit de heersende normen zijn gerealiseerd? Aangezien de bouw van de eerste Inschuifwoning een pilot is, kan niet worden gesteld dat de woning vanuit de heersende norm betaalbaar is. Wanneer echter macro gekeken wordt naar de transactiekosten die gemaakt moeten worden voor de herstructurering van bijvoorbeeld een straat (met grond gebonden woningen), dan moet worden vastgesteld dat de Inschuifwoning (die inmiddels wordt doorontwikkeld en alweer minder kost) een goed alternatief is als een op zichzelf staand product. Kom kijken en overtuig uzelf. Doen de energieambities afbreuk aan de esthetische en/of comfort kwaliteit van de woning? De energieambities zijn behaald en de woning ziet er, terwijl hij nieuw is, als al lang bestaand uit. De esthetiek en het wooncomfort hebben er niet onder te leiden, sterker nog ze zijn er op vooruit gegaan. De gevelelementen zijn afgewerkt met tegelwerk dat het uiterlijk heeft van metselwerk. Zo valt de Inschuifwoning niet uit de toon bij de andere huizen in de rij. Om diezelfde reden worden ook de dakpannen bewaard en opnieuw gebruikt. Wat betreft het woonoppervlak schiet de bewoner er niet bij in. Welke vernieuwende technieken zijn ingezet om die ambities te realiseren? Prefabricatie, centrale opslag van benodigde materialen, ver doorgevoerde afvalscheiding, de partners ondersteunen elkaar in de werk zaamheden, Leanplanning Online, geïsoleerde staalplaatvloeren (Kingspan Ierland), gevelelementen voorzien van keramische tegels, e.d. In hoeverre is het realistisch dat theoretische prestaties ook daadwerkelijk behaald gaan worden? De realisatie van de Inschuifwoning is gebaseerd op het gedachtegoed dat in de loop van de jaren verder uitgewerkt is tot een reëel haalbare uitvoering (geen papieren tijger). In hoeverre wordt er voldaan aan de verwachtingen van de klant? De verwachtingen van de klant (bewoonster, woningbedrijf, gemeente, aannemer, etc.) zijn in alle opzichten ingevuld. De impact van de pilot op de media is enorm gebleken. De interesse vanuit de brede bouwkolom manifesteert zich nog steeds. Inmiddels wordt gewerkt aan de Inschuifwoning 2.0. Pakket Gasverbruik (m3/jaar) Elek. verbruik (kwh/jaar) Warmteverbruik (GJ/jaar) CO 2 (kg/jaar) Huidig 1.515 884 0 3.198 Variant Inschuifwoning 653 1.235 0 1.862 Besparing % t.o.v. Gasverbruik Elek. verbruik Warmteverbruik CO 2 huidig Variant Inschuifwoning 56,9-39,8 0,0 41,8
Klantverwachting Meerwaarde van het product De klant was bereid te verhuizen en wilde terug in dezelfde woning. Het woningbedrijf wilde een Inschuifwoning en heeft die gekregen, Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland wilde in procedurele zin meewerken, dat is volgens afspraak gebeurd. De gespecialiseerde aannemers hebben deelgenomen aan het project en er niet alleen hun voordeel mee gedaan maar ook uitgesproken dat ze met elke volgende opdracht meegaan. Meerwaarde voor de omgeving, het gebied Zowel Bouwend Nederland als Aedes hebben uitgesproken dit product als waardevolle aanvulling te zien voor de woningmarkt. Mulder Obdam en corporaties spreken over vervolg opdrachten waarbij nu vanuit een heel andere invalshoek wordt gekeken en gerekend (niet meer herstructureren, individuele oplossing, bloksgewijze aanpak, etc.). Meerwaarde van proces van de projectorganisatie De bewoonster verwachtte dat tijdens de bouwperiode zoveel mogelijk lasten uit haar handen werden genomen. Doordat de bouwperiode slechts 22 dagen omvatte, bleef de overlast voor de bewoonster zeer beperkt daar zij voor een korte periode in een andere woning in haar eigen wijk verbleef. Het verhuisbedrijf (een van de partners) heeft zorg gedragen voor het tijdelijk onderbrengen van de huisraad en na oplevering weer teruggeplaatst. Door een goede communicatie tussen de bewoonster, Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland en Mulder Obdam wist de bewoonster tijdig wanneer en hoe de werkzaamheden uitgevoerd zouden worden. Voor de bewoonster was er gedurende het gehele proces een vast contactpersoon te allen tijde bereikbaar. Er vanuit gaande dat er de wil was om samen te werken, heeft uitvoering van de Inschuifwoning aan de woningmarkt een nieuw product toegevoegd, iets dat door een solistisch optreden nooit zou zijn gelukt. De bewoonster (en de buurtbewoners) heeft het gehele bouwproces als positief ervaren. Prijzen/kosten In goed overleg met Gemeentelijk Woningbedrijf Koggenland is na het op stellen van een begroting de aanneemsom van de Inschuifwoning vastgesteld. Mede in verband met de wensen van de bewoonster is meerwerk uitgevoerd dat vervolgens is vergoed. Zoals gezegd, vanwege het experimentele karakter kan nu niet worden vastgesteld wat een Inschuifwoning, wanneer die meervoudig wordt toegepast, zou gaan kosten. Immers, inmiddels heeft doorontwikkeling uitgewezen dat ander materialen kunnen worden toegepast met een hogere duurzaamheidswaarde en tegen lagere kosten. Blik op de toekomst Mulder Obdam is een innoverende aannemer en zij illustreert dit door haar voortrekkersrol bij diverse innovaties. Ook de Inschuifwoning kent een doorontwikkeling. Momenteel zijn wij bezig met het ontwikkelen van een nieuwe begane grondvloer, opgebouwd uit balken, vervaardigd van geperst afvalkunststof en voorzien van wapening. Hierdoor wordt er gewicht bespaard voor de fundering en de balken zijn tevens vochtbestendig. Ook de tussenvloer wordt herontwikkeld waarbij de vloer in drie elementen aangevoerd wordt en de playwood laag aan de bovenzijde is aangebracht. Aan de onderzijde zijn de gipsplaten aangebracht en de elementen voorzien van een installatie transportgoot. Deze goot is ten behoeve van de CV, elektra en gas. De sprong om de bestaande houten skeletwanden om te zetten naar een skelet met een stalen frame is ook al gemaakt. Tussen de stalen onderdelen wordt in de fabriek een Biofoam isolatie aangebracht met als resultaat afval te reduceren. Dit brengt een versnelling in het proces van het maken en plaatsen van de wanden. Op deze manier kan een bredere markt bereikt worden en wordt er een industrieel proces ingezet. Ook zijn wij in vergevorderd stadium met de ontwikkeling van een vergelijkbaar concept voor portiekwoningen en jaren 80 woningen. Tot slot Toepassing in de praktijk is de opvatting van Mulder Obdam. Maken wat je denkt dat goed en haalbaar is! Het dus niet laten bij een papieren tijger, maar uitwerken en realiseren. Voor de Inschuifwoning geldt dat Mulder Obdam heeft waargemaakt wat ze heeft gezegd: hoog comfort, zeer lage energielasten, lage onderhoudskosten, grote keuzevrijheid in bijvoorbeeld uitbouw, indeling, keuken en badkamer. Mulder Obdam heeft de woningmarkt een nieuw product geboden waarmee verder kan worden geëxperimenteerd.