1.4. Kostenverdeelsleutel Voor de afsplitsing van de bouwkosten naar gebruik bestaat een vrij duidelijke omschrijving van de verdeling van de kosten. Om financieel onderscheid te kunnen maken tussen de bouwkosten voor verschillende participanten dient een verdeelsleutel te worden gehanteerd. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op de verhouding van het gebruik van een aantal vierkante meters vloeroppervlakte. Eerst worden de definities en verdelingsafspraken van de bouwkosten toegelicht. Vervolgens worden de grondkosten behandeld. Grondkosten De grondkosten worden verdeeld over alle gebruikers naar rato van hun vloeroppervlakte, ongeacht de bouwlaag waarop de gebruiksfuncties gelegen zijn. Omdat in de praktijk steeds zal moeten worden beoordeeld of de te maken kosten onderdeel uitmaken van de verdeelsleutel, geldt daarbij twee toetsingscriteria: Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband met daadwerkelijk voor de locatie gemaakte kosten. Proportionaliteit: als meerdere gebruikers profijt hebben van de voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld. Bouwkosten Om bouwkostengegevens te genereren, die aansluiten bij de onderwerpen van besluitvorming tijdens het maken van bouwplannen, wordt gebruik gemaakt van de indeling volgens de voornorm NVN 2634: "Begrotingen van bouwkosten. Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten en kwaliteitsaspecten." Binnen een hoofdindeling, die direct aansluit bij de Nederlandse bouwpraktijk, wordt in deze voornorm gebruik gemaakt van de elementenindeling volgens NL-SfB (de "Elementenmethode '91" van de Stichting Bouwkwaliteit). Niet alle bouwkosten zijn direct toe te wijzen aan de bouwkundige elementen. Sommige kostencomponenten betreffen de algemene bedrijfsvoering, de inrichting van de bouwplaats of het management op de bouwplaats. Deze kosten worden apart vermeld of naar rato van de elementgebonden kosten omgeslagen over de elementen. Gebruiksfuncties Het Bouwcollege hanteert als referentiekader bij de toetsing van plannen de zogenaamde functiegroepen, zoals die o.a. terug zijn te vinden in de bouwmaatstaven. Om snel een eerste indruk te krijgen van de functies en achtergronden van bouwmaatstaven kunt u de brochure "Bouwmaatstaven zorgsector" raadplegen. Daarin wordt in vogelvlucht een impressie gegeven van de rol van bouwmaatstaven bij het voorbereiden van bouwprojecten in de zorgsector. Deze brochure is te vinden op de internetsite van het Bouwcollege: www.bouwcollege.nl Gebruiksfunctie en elementen: uitwerking in projectdelen Bouwkundige elementen zijn gedefinieerd naar hun bouwkundige functies. Deze functies hebben een wezenlijk ander karakter dan de gebruiksfuncties. Meestal zal een element een bouwkundige functie hebben die ten goede komt aan een gebruiksfunctie. Veel elementen komen ook ten goede aan Cbz/nr 2472b-01 16
verschillende gebruiksfuncties tegelijk. Het probleem van het gelijktijdig toepassen van verschillende classificaties. Dit is op te lossen door de opzet van "projectdelen" zoals hieronder wordt toegelicht. 1. Basis-units gebruiksfuncties Om verdelingsafspraken te kunnen maken die in alle bouwvormen gebruikt kunnen worden wordt uit gegaan van meer dan één bouwlaag (zie tekening op laatste pagina). Het gebouw wordt in beginsel gezien als een verzameling gebruiksfuncties die naast elkaar en op elkaar gesitueerd kunnen zijn. Het eerste uitgangspunt bij de verdeling van de bouwkundige elementen over de gebruiksfuncties is, dat bouwkundige elementen die uitsluitend ten dienste staan van één gebruiksfunctie, aan die gebruiksfunctie worden toegerekend. Verdere afspraken worden aan de hand van illustraties op de laatste pagina toegelicht. Verdelingsafspraken verticaal In de verticale doorsnede is te zien dat een gebruiksfunctie aan de onderzijde wordt begrensd door de vloerafwerking. Dat wil zeggen dat de op de constructieve vloer aanwezige cementdekvloer of de vloertegels aan de onderzijde nog juist tot de functie gerekend worden, maar de constructieve vloer zelf niet meer. Aan de bovenzijde wordt de constructieve vloer, die daar de functie begrenst, wel tot de gebruiksfunctie gerekend. Op deze manier zijn in verticale zin gebruiksfuncties onbeperkt te schakelen, waarbij zonder meer duidelijk is welke bouwkundige elementen tot een bepaalde gebruiksfunctie behoren en welke tot de erboven of eronder gelegen gebruiksfunctie. Ook zijn de bouwkundige elementen, die tot een bepaalde functie behoren op deze manier in principe onafhankelijk van de bouwlaag (verdieping) waarop de betreffende functie gesitueerd is. Uitzondering op dit laatste wordt gevormd door een gebruiksfunctie die direct onder het dak van het gebouw is gelegen. Deze wordt aan de bovenzijde niet begrensd door een constructieve verdiepingsvloer, maar door een dakconstructie. Bij gebouwen met een plat dak kan deze dakconstructie erg veel op een constructieve verdiepingsvloer lijken (en zelfs in constructief opzicht daaraan gelijk zijn), maar in beginsel is de dakconstructie een ander bouwkundig element. Dit is natuurlijk helemaal duidelijk, wanneer de dakconstructie de vorm heeft van een hellend dak. Verdelingsafspraken horizontaal Wat betreft de verdelingsafspraken betreffende de bouwkundige elementen, die twee verschillende gebruiksfuncties van elkaar scheiden, worden "gebouwinstallaties" op dezelfde manier benaderd als de "basis-units". Voor verkeersvoorzieningen gelden in horizontale zin afwijkende regels, die uit het onderstaande zullen blijken. Zoals aangegeven in de schematische plattegronden kunnen gebruiksfuncties in horizontale richting in principe grenzen aan een (andere) gebruiksfunctie, een buitenruimte of een verkeersruimte: Bouwkundige elementen die de begrenzing vormen tussen twee functies worden aan ieder van die functies voor de helft toegerekend. Bouwkundige elementen die de begrenzing vormen tussen een functie en een buitenruimte worden aan de functie toegerekend. Bouwkundige elementen die de begrenzing vormen tussen een functie en een verkeersruimte worden aan de functie toegerekend. Bouwkundige elementen die de begrenzing vormen tussen een verkeersruimte en een buitenruimte worden aan de verkeersruimte toegerekend. Cbz/nr 2472b-01 17
2. Verkeersvoorzieningen Een verkeersvoorziening is een ruimte respectievelijk een voorziening binnen een ruimte die dient voor de verkeersafwikkeling tussen verschillende ruimten van een gebruiksfunctie van een gebouw. De kosten van verkeersvoorzieningen worden in overeenstemming met hun "nut" over de gebruiksfuncties verdeeld. 3. Fundering / onderbouw Aan de onderzijde van het gebouw worden alle bouwkundige elementen onder het niveau van de vloerafwerking van de onderste gebruiksfunctie gerekend tot het projectdeel "fundering en onderbouw". De kosten van dit projectdeel worden verdeeld over alle gebruiksfuncties naar rato van hun vloeroppervlakte, ongeacht de bouwlaag waarop de gebruiksfuncties gelegen zijn. De constructief meestal afwijkende begane grondvloeren (warmte-isolatie) veroorzaken op deze manier geen afwijkende kosten bij de op de begane grond gelegen gebruiksfuncties. 4. Dak(afwerking) De bouwkundige elementen van het dak staan bovendien niet alleen ten dienste van de direct daaronder gelegen gebruiksfunctie maar van het gehele gebouw. Daarom wordt de dakconstructie niet toegerekend aan de eronder gelegen gebruiksfuncties, maar samen met de andere elementen van het dak (dakopeningen, dakafwerking) als een apart projectdeel onderscheiden. De kosten van dit projectdeel worden verdeeld over alle gebruiksfuncties naar rato van hun vloeroppervlakte. Om de kosten van verschillende gebruiksfuncties onafhankelijk van hun positie ten opzichte van het dak vergelijkbaar te maken, wordt (bij gebouwen in meer bouwlagen) altijd een constructieve verdiepingsvloer aan een gebruiksfunctie toegekend, of hij nu aanwezig is of niet. De kosten van projectdeel dak worden in dat geval bepaald onder aftrek van kosten van de (niet aanwezige) constructieve verdiepingsvloeren aan de bovenste bouwlaag. 5. Gebouwinstallaties Bij gebouwinstallaties rekenen we niet alleen de installaties zoals gedefinieerd in de NEN 2580, maar ook eventueel aanwezige speciale installatieruimten. Installatieonderdelen, die functioneel bij meer dan een gebruiksfunctie horen, worden samen met de ruimten waarin zij zijn opgesteld als projectdeel behandeld. De kosten van gebouwinstallaties worden in overeenstemming met hun "nut" over de gebruiksfuncties verdeeld. 6. Balkons en terrassen Bij bepaalde gebruiksfuncties worden ook buitenruimten toegepast. Deze kunnen afhankelijk van de verdieping waarop de functie gesitueerd is de vorm krijgen van een balkon of een terras. Om bouwkostenkengetallen van de gebruiksfunctie op verschillende bouwlagen met elkaar vergelijkbaar te maken, zijn de balkons en terrassen in een apart projectdeel ondergebracht. Cbz/nr 2472b-01 18
tabel samenvatting projectdelen 1 Basis-units gebruiksfuncties 1 2 WZV-functies Niet-noodzakelijke bestanddelen (zie omschrijving zie bijlage 2) 2 Verkeersvoorzieningen Trappenhuizen Buitentrappen / vluchttrappen Liften Galerijen 3 Fundering en onderbouw Terrein Alle bouwkundige delen onder het niveau van de vloerafwerking van de onderste bouwlaag / gebruiksfunctie. 4 Dakafwerking Bouwdelen boven de constructieve dakvloer (respectievelijk meerprijs complete kap/dak t.o.v. verdiepingsvloer) inclusief aansluitingen op gevels en dergelijke. 5 Gebouwinstallaties Installatie-onderdelen Bouwkundige elementen 6 Balkons Terrassen Omdat toepassing van balkons of terrassen bij diverse functies samenhangt met de ligging op de begane grond of verdieping worden deze apart gehouden. Verticale doorsnede Dakafwerking (Kop)gevel Fundering / onderbouw Cbz/nr 2472b-01 19
Plattegronden Cbz/nr 2472b-01 20