RCR 2008, 11 RECHTBANK UTRECHT (ENKELVOUDIGE HANDELSKAMER) 10 oktober 2007, nr. 215964 / HA ZA 06-1733 (Mr. R.J. Praamstra) LJN BB5701 BWart, 3:38 lid 1,6:2, 248 Ontbindende voorwaarde. Financieringsvoorbehoud. Heeft gedaagde de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig ingeroepen of is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst? Op 26 februari 2005 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een landhuis met toebehoren. De koopprijs bedroeg 2.175.000. De overeenkomst bevat een financieringsvoorbehoud tot 18 maart2005. Op 7 maart2005 heeft gedaagde telefonisch medegedeeld dat zij de koop wenste te ontbinden. De makelaar van eisers heeft hierop gereageerd met de mededeling dat voor een geldig beroep op ontbinding afwijzingen van twee verschillende banken noodzakelijk zijn. Gedaagde heeft op 9 en op 15 maart 2005 afwijzingen overgelegd van respectievelijk INC en Nationale Nederlanden. Eisers stellen zich op het standpunt dat gedaagde zich formeel ondeugdelijk op de voorwaarde heeft beroepen omdat een schriftelijke mededeling ontbreekt. Ook materieel zou gedaagde zich niet deugdelijk op de voorwaarde hebben beroepen, nu - onder meer - de twee afwijzingen niet afkomstig zijn van twee onafhankelijk van elkaar opererende financiële instellingen. In reconventie vordert gedaagde onder meer opheffing van diverse gelegde conservatoire beslagen. Rb.: Nu eisers enkel hebben gewezen op de documentatieverplichting, zander daarbij het standpunt in te nemen dat de ontbinding niet telefonisch, doch schriftelijk diende te geschieden, mocht gedaagde erop vertrouwen dat met het verstrekken van twee schriftelijke afwijzingen, de wijze van ontbinden akkoord zou zijn en een schriftelijke verklaring niet meer nodig was. Er is voldaan aan het (formele) vereiste dat de ontbinding goed gedocumenteerd dient te zijn. De stelling van eisers dat de twee afwijzingen niet afkomstig zijn van twee onafhankelijk van elkaar opererende financiële instellingen, aangezien de betrokken banken beide onderdeel uitmaken van de ING Bank N.V., onderschrijft de rechtbank niet. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit getuigenverklaringen is gebleken dat de diverse banken weliswaar onder hetzelfde concern vallen maar dat de acceptatienormen betreffende een financieringsaanvraag verschillen. Ook materieel heeft gedaagde zich deugdelijk op de voorwaarde beroepen. Zij was tot 18 maart bevoegd de overeenkomst te ontbinden indien zij op die dag geen financiering voor de woning zou hebben gekregen. Uit de afwijzingen van de banken blijkt ondubbelzinnig dat deze banken niet bereid waren een financiering te verstrekken. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de inhoud van de afwijzingen te twijfelen. Gedaagde mocht het aanbod van de makelaar van eisers om te spreken met een door die makelaar aangedragen financiering expert en de met hem samenwerkende bankinstelling naast zich neerleggen, nu gedaagde voldaan heeft aan haar inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen. In reconventie wijst de rechtbank de vorderingen af, omdat gedaagde geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat zij belang heeft bij opheffing. Zie ook: HR 6 november 1987, NJ 1988, 212; HR 21 oktober 1988, N] 1989, 80; HR 21 juni 1996, NJ 1996, 698; HR 21 december 2001, LJN AD5352; Hof Leeuwarden 23 maart 2005, NJF 2005, 219; Hof Arnhem 29 juli 2003, NJ 2004,104;
Rb. Amsterdam 9 december 1999, Prg. 2000, 5444; Rb. Dordrecht 26 juni 2002, Prg. 2003, 6033; Rb. Zwolle 9 maart 2005, LJN AU0646; Rb. 's-hertogenbosch 6 april 2005, NJF 2005, 197; Rb. Breda 19 april 2006, NJF 2006, 273; Rb. Arnhem 24 mei 2006, LJN AY5374; Rb. 's-hertogenbosch (vzr.) 22 november 2006, NJF 2007, 41; Rb. Haarlem 29 augustus 2007, LJN BB6049. Wenk: De onderhavige ontbindende voorwaarde (het niet tijdig verkrijgen van financiering) is bij transacties in onroerend goed zeer gebruikelijk (HR 21 oktober 1988, NJ 1989, 80; HR 21 juni 1996, NJ 1996, 698 en Hof Leeuwarden 23 maart 2005, NJF 2005, 219). Daarbij is het vaste rechtspraak dat een dergelijk voorbehoud op de koper een inspanningsverplichting legt om de nodige activiteiten te ondernemen teneinde financiering te verkrijgen. Indien de koper zich niet naar behoren van die inspanningsverplichting heeft gekweten, verzetten redelijkheid en billijkheid zich ertegen, dat de koper vervolgens een geslaagd beroep kan doen op het vervuld zijn van die ontbindende voorwaarde (HR 21 juni 1996, NJ 1996, 698). In het algemeen kan worden aangenomen dat een koper zich voldoende heeft ingespannen de financiering rond te krijgen als blijkt dat hij twee fmancieringsaanvragen heeft gedaan (Hof Arnhem 29 juli 2003, NJ 2004, 104). Dit betekent echter niet dat in het geval waarin op het moment van het inroepen van de ontbindende voorwaarde slechts van een afgewezen aanvraag is gebleken, het beroep daarop sowieso moet worden afgewezen. Een en ander hangt af van de omstandigheden van het geval. Rechters zijn uitermate terughoudend aan te nemen dat een partij voor het aangaan van een koopovereenkomst reeds wist dat hij geen financiering zou verkrijgen en hechten veel belang aan de omstandigheden van het geval en de (vele) factoren die een rol kunnen spelen bij het toekennen van een financiering. Dat geldt ook ingeval vooraf berekeningen zijn gemaakt, of - zoals in het onderhavige geval de (aspirant)koper zelf vooraf te kennen geeft geen problemen bij de financiering te verwachten. Zo ook hier. De rechtbank wijst het standpunt van eisers dat deze erop mochten vertrouwen dat financiering verleend zou worden van de hand. De omstandigheid dat gedaagde heeft verzocht om een financieringsvoorbehoud is volgens de rechtbank voldoende om aan een beroep op dwaling in de weg te staan. Ook ten aanzien van het oordeel dat een koper afstand heeft gedaan van een financieringsvoorbehoud moet terughoudendheid worden betracht. Dat de ontbinding schriftelijk had moeten worden ingeroepen wordt niet door de rechtbank onderschreven en dat lijkt ook terecht. Nadat de ontbinding telefonisch was ingeroepen, stelden eisers immers uitsluitend als eis dat het beroep op de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd moest zijn. Aandachtspunt voor de praktijk vormt de overweging van de rechtbank dat een vordering tot opheffing van beslagen niet zonder meer kan worden toegewezen, omdat de vordering in conventie is afgewezen. Gedaagde heeft haar belang bij opheffing in het geheel niet gesteld. Het is aldus raadzaam het belang bij een vordering tot opheffing van beslagen altijd te stellen en te onderbouwen. 1. Eiser sub 1, 2. Eiseres sub 2, eisers in conventie, verweerders in reconventie, proc. mr. G.TJ. de Jong, tegen Gedaagde, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, proc. mr. E.H. de Jonge-Wiemans.
Rechtbank: ( ) 2. De feiten 2.1. Bij koopovereenkomst van 26 februari 2005 hebben eisers aan gedaagde verkocht hun landhuis met garage, zwembad, paardenstallen, erf, tuin, ondergrond en verder aan en toebehoren tegen een koopprijs van 2.175.000. 2.2. In de koopovereenkomst is artikel 16 betreffende ontbindende voorwaarden doorgestreept en is in de kantlijn voor dit artikel een accolade geplaatst met een sterretje. Door middel van dit sterretje wordt verwezen naar een handgeschreven tekst onderaan de bladzijde welke is geparafeerd door partijen en luidt als volgt: 'Voorbehoud financiering tot 18 maart 2005.' 2.3. Bij brief van 7 maart 2005 heeft de makelaar van eisers aan gedaagde onder meer medegedeeld: 'Via uw secretaresse vernamen wij hedenochtend dat u de door u op 26 februari 2005 getekende koopakte inzake bovengenoemd perceel wenst te ontbinden door middel van gebruikmaking van het in deze akte opgenomen voorbehoud van financiering. Wij maken u attent op het volgende: In de door u ondertekende toelichting bij model koopakte wordt onder art. 16 ter verduidelijking medegedeeld dat een beroep op de ontbindende voorwaarde "goed gedocumenteerd " dient te geschieden. In de praktijk betekent dit dat de koper een afwijzing van financiering heeft ontvangen van 2 onafhankelijk van elkaar opererende in Nederland werkzame financieringsinstellingen. Deze verklaringen dienen aan verkoper te worden overlegd. Tevens kan uiteraard alleen een financiering door koper worden aangevraagd ter grootte van de koopsom + kosten, in uw geval derhalve ca. 2.350.000 maximaal. Tevens bieden wij u aan, om (voor een eerste gesprek geheel vrijblijvend) gebruik te maken van een door ons ter beschikking staande expert op het gebied van (hypotheek)-financieringen, die geheel onafhankelijk werkt, en die in het verleden onwaarschijnlijke financieringen alsnog heeft kunnen regelen. Als laatste kunnen wij u in contact brengen met de met ons samenwerkende bankinstelling, zijnde Van Lanschot Bankiers te Hilversum, om ook hen eens naar uw financieringsbehoefte te laten kijken.' 2.4. Bij brief van 9 maart 2005, welke brief gedaagde diezelfde dag aan de makelaar van eisers heeft doen toekomen, heeft ING Bank Rayonkantoor Noordwest-Veluwe (hierna: ING) aan gedaagde medegedeeld: 'Hierbij moeten wij u helaas meedelen dat de door u gevraagde hypotheek ad 2.350.000 inzake het onroerend goed niet kan worden verleend. De reden hiervan is dat uw inkomen niet toereikend is om de verplichtingen te kunnen opbrengen.' 2.5. Bij faxbericht van 15 maart 2005, welk bericht gedaagde diezelfde dag aan de makelaar van eisers heeft doen toekomen, heeft Nationale Nederlanden Financiële Diensten (hierna: Nationale Nederlanden) aan J. van Stigt Thans assurantieadviseur van gedaagde (hierna: Van Stigt Thans), het volgende medegedeeld: 'Hierbij delen wij u mede dat wij voor de aanvraag ad 2.300.000 t.n.v. gedaagde geen offerte kunnen verstrekken, Redenen hiervoor zijn o.a.: - het onttrekken van het salaris en liquide middelen uit de rechtspersoon van gedaagde is niet haalbaar; - financieringsbedrag is te fors ten opzichte van de inkomsten.' 2.6. Gedaagde heeft geen medewerking verleend aan de levering van de woning. 2.7. Bij brief van 30 juni 2006 hebben eisers de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3. Het geschil in conventie 3.1. Eisers vorderen, na wijziging van eis, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. Primair te verklaren voor recht dat de op 26 februari 2005 tussen eisers en gedaagde gesloten koopovereenkomst door eisers op 30 juni 2006 buitengerechtelijk is ontbonden wegens (toerekenbare) tekortkomingen zijdens gedaagde, inhoudende dat gedaagde ondanks (herhaalde) sommatie niet heeft zorg gedragen voor de betaling van de waarborg- en koopsom en dat zij evenmin heeft zorg gedragen voor afhame van de middels voormelde koopovereenkomst aan haar verkochte onroerende zaak, terzake van welke verplichtingen gedaagde in verzuim is geraakt; Subsidiair de op 26 februari 2005 tussen eisers en gedaagde gesloten koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden wegens (toerekenbare) tekortkomingen zijdens gedaagde, inhoudende dat gedaagde ondanks (herhaalde) sommatie niet heeft zorg gedragen voor de betaling van de waarborg- en koopsom en dat zij evenmin heeft zorg gedragen voor afname van de middels voormelde koopovereenkomst aan haar verkochte onroerende zaak, terzake van welke verplichtingen gedaagde in verzuim is geraakt; Meer subsidiair de op 26 februari 2005 tussen eisers en gedaagde gesloten koopovereenkomst te vernietigen wegens dwaling, welke dwaling is te wijten aan (onjuiste en/of onvolledige) inlichtingen van gedaagde aangaande de inkomens- en vermogenspositie van gedaagde, op grond van welke (onjuiste en/of onvolledige} inlichtingen van gedaagde eisers de op 26 februari 2005 tussen eisers en gedaagde gesloten koopovereenkomst zijn aangegaan; II. gedaagde te veroordelen om eisers tegen kwijting te betalen een bedrag van 6525, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, per dag vanaf 12 mei 2005 tot 30 juni 2006, althans tot de dag waarop de koopovereenkomst tussen eisers en gedaagde is ontbonden dan wel vernietigd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 mei 2005, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening; III. gedaagde te veroordelen om eisers tegen kwijting te betalen (aanvullende) schadevergoeding bestaande uit het verschil tussen de tussen partijen overeengekomen koopprijs van 2.175.000 en de gerealiseerde netto verkoopopbrengst van 1.571.485,34, zijnde een bedrag van 603.514,66, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 mei 2005, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening; IV. gedaagde te veroordelen om eisers tegen kwijting te betalen de kosten van verhaal vastgesteld op een bedrag van 6422, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening; V. gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de kosten van het voorlopig getuigenverhoor alsmede de kosten van de gelegde conservatoire beslagen, met bepaling dat gedaagde de wettelijke rente over de proceskosten is verschuldigd vanaf 8 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis. 3.2. Gedaagde voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.3. Gedaagde vordert: - opheffing van de door eisers gelegde conservatoire beslagen op de gedaagde in eigendom toebehorende onroerende zaak, staande en gelegen te (...), en de haar in eigendom toebehorende aandelen in de besloten vennootschap holding B.V.;
- hoofdelijke veroordeling van eisers, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 1000 per dag dat eisers ter zake in gebreke blijft binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan die veroordeling gevolg te geven, om zorg te (laten) dragen voor doorhaling van de registratie van het door hen op de onroerende zaak, staande en gelegen te (...), gelegde beslag in de registers van het Kadaster; - hoofdelijke veroordeling van eisers in de kosten van het geding in reconventie. 3.4. Eisers voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4. De beoordeling in conventie 4.1. Eisers hebben aan hun vorderingen de hiervoor in 2.1. weergegeven koopovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens eisers heeft gedaagde zowel formeel als materieel geen deugdelijk beroep op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde gedaan. Gedaagde diende daarom haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Nu zij de woning niet heeft afgenomen heeft zij niet aan haar verplichtingen voldaan. Eisers hebben daarom de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Gedaagde is volgens eisers de overeengekomen boete van 6525 per dag verschuldigd, alsmede een aanvullende schadevergoeding ter hoogte van 603.514,66, zijnde het verschil tussen de tussen partijen overeengekomen koopprijs en de gerealiseerde netto verkoopopbrengst. 4.2. Gedaagde heeft de stellingen van eisers gemotiveerd weersproken. Zij heeft aangevoerd dat zij de koopovereenkomst met een beroep op de ontbindende voorwaarde rechtens juist heeft ontbonden. 4.3. Met betrekking tot dit geschil hebben op verzoek van eisers in 2006 en 2007 ten overstaan van deze rechtbank diverse voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden. De processen-verbaal van deze verhoren van 27 februari 2006, 1 augustus 2006, 17 november 2006 en 12 maart 2007 zijn in deze procedure overgelegd. Aangezien beide partijen bij de verhoren aanwezig dan wel vertegenwoordigd zijn geweest, hebben de getuigenverklaringen zoals afgelegd in de voorlopige getuigenverhoren, ingevolge artikel 192 Rv dezelfde bewijskracht als die welke in een aanhangig geding zijn afgelegd. Waar nodig zal de rechtbank hierna op de afgelegde verklaringen in gaan. 4.4. Vast staat dat voor de ondertekening van de koopovereenkomst de hierin opgenomen ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering was doorgestreept. Vast staat ook dat partijen uiteindelijk bij de ondertekening van de overeenkomst wel een fmancieringsvoorbehoud zijn overeengekomen. Het antwoord op de vraag of partijen dit voorbehoud al dan niet reeds eerder waren overeengekomen, waarover zij kennelijk van mening verschillen, acht de rechtbank daarom niet van belang. Blijkens de handgeschreven toevoeging zoals hiervoor weergegeven in 2.2. zijn partijen overeengekomen dat gedaagde bevoegd was de koopovereenkomst tot 18 maart 2005 te ontbinden indien zij op die dag geen financiering voor de woning zou hebben verkregen. Uit de stellingen van eisers en hetgeen gedaagde te dien aanzien als getuige heeft verklaard, leidt de rechtbank af dat partijen met de handgeschreven toevoeging de bepalingen uit het doorgestreepte artikel 16 betreffende de ontbindende voorwaarde hebben willen doen herleven. Ingevolge deze bepalingen rustte op gedaagde de verplichting om al het redelijk mogelijke te doen teneinde de financiering te verkrijgen. Voorts diende de mededeling dat de ontbinding werd ingeroepen schriftelijk en goed gedocumenteerd te geschieden. 4.5. De rechtbank is van oordeel dat gedaagde zowel formeel als materieel een deugdelijk beroep heeft gedaan op de overeengekomen ontbindende voorwaarde. Zij overweegt daartoe als volgt. 4.6. Vast staat dat gedaagde op 7 maart 2005 telefonisch heeft medegedeeld dat zij de koop wenste te ontbinden. Volgens eisers hebben zij gedaagde hierop gezegd dat zij voor een geldige ontbinding afwijzingen diende te hebben van twee verschillende banken. Gedaagde zou hierop hebben geantwoord dat zij hiervoor zou zorgdragen. Ook in de brief van 7 maart 2005 van de makelaar van eisers is gedaagde gewezen op haar verplichting om de afwijzingen van twee financieringsinstellingen aan eisers te overleggen. Vervolgens heeft gedaagde op 9 en 15 maart 2005 afwijzingen overgelegd van
respectievelijk ING en Nationale Nederlanden. De rechtbank is van oordeel dat gedaagde gezien de reacties van zowel eisers als hun makelaar, inhoudende dat zij twee afwijzingen diende te verstrekken, er op mocht vertrouwen dat met het verstrekken van twee schriftelijke afwijzingen, de wijze van ontbinden akkoord zou zijn. Door enkel te wijzen op deze documentatieverplichting, en niet het standpunt in te nemen dat de ontbinding niet telefonisch doch schriftelijk diende te geschieden, mocht gedaagde er op vertrouwen dat een schriftelijke mededeling niet meer nodig was. De rechtbank is bovendien van oordeel dat uit de feitelijke gang van zaken blijkt dat is voldaan aan de strekking en het doel van de onderhavige bepaling. Uit de brief van 7 maart 2005 van de makelaar en uit de verklaringen van eisers blijkt immers dat het hen na de telefonische mededeling en de toezending van de schriftelijke afwijzingen van de banken volstrekt duidelijk was dat gedaagde een beroep deed op de ontbindende voorwaarde en waarom. Juist is dat eisers voorts ook dienden te kunnen controleren of terecht een beroep werd gedaan op de ontbindende voorwaarde. Deze controle kon echter plaatsvinden aan de hand van de schriftelijke afwijzingen. Een schriftelijke mededeling (enkel) inhoudende dat de ontbindende voorwaarde werd ingeroepen, had hieraan niet kunnen bijdragen. 4.7. Voorts staat vast dat gedaagde twee afwijzingen van financieringsinstellingen binnen de overeengekomen termijn heeft verstrekt. Zoals reeds door de makelaar in zijn brief van 7 maart 2005 is aangegeven heeft gedaagde daarmee, overeenkomstig vaste rechtspraak op dit punt, voldaan aan het (formele) vereiste dat de ontbinding goed gedocumenteerd dient te zijn. De stelling dat de twee afwijzingen niet afkomstig zijn van twee onafhankelijk van elkaar opererende financiële instellingen, aangezien de betrokken banken beide onderdeel uitmaken van ING Bank N.V., onderschrijft de rechtbank niet. Zoals ook uit de getuigenverklaringen blijkt, verlenen de betrokken banken onafhankelijk van elkaar financiële diensten. Getuige E. Bitter, voormalig medewerker van Nationale Nederlanden die de financieringsaanvraag van gedaagde heeft behandeld (hierna: Bitter), heeft verklaard dat diverse banken onder hetzelfde concern vallen maar dat de acceptatienormen betreffende een financieringsaanvraag verschillen. Ook concurreren ING en Nationale Nederlanden volgens hem met elkaar. Bitter heeft verklaard dat ING en Nationale Nederlanden wat betreft het verstrek- ken van hypotheken onafhankelijk van elkaar werken. De rechtbank acht genoemde getuige onpartijdig en geloofwaardig en ziet geen aanleiding om aan de juistheid van zijn verklaring te twijfelen. 4.8. De conclusie van het vorenstaande is dat gedaagde formeel een deugdelijk beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. 4.9. Ook materieel heeft gedaagde zich deugdelijk op de voorwaarde beroepen. Zoals hiervoor reeds is overwogen was gedaagde bevoegd om tot 18 maart 2005 de overeenkomst te ontbinden indien zij op die dag geen financiering voor de woning zou hebben verkregen. Uit de afwijzingen van ING en Nationale Nederlanden blijkt naar het oordeel van de rechtbank ondubbelzinnig dat deze banken niet bereid waren gedaagde een financiering te verstrekken voor de aankoop van de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de inhoud van deze afwijzingen te twijfelen. Voor zover eisers hebben betoogd dat aan de juistheid van de verstrekte afwijzingen dient te worden getwijfeld, acht de rechtbank dit betoog niet onderbouwd. Uit de getuigenverklaringen blijkt bovendien het tegendeel. Zo heeft getuige Bitter verklaard dat vaak wordt verzocht een afwijzing op papier te zetten, doch dat daar nimmer aan mee wordt gewerkt Hij heeft verklaard dat alleen een afwijzing wordt verstuurd indien de stukken zijn beoordeeld. Getuige J. Rodenburg, destijds werkzaam bij ING en huisbankier van gedaagde (hierna: Rodenburg), heeft verklaard dat gedaagde hem absoluut niet heeft gevraagd om een afwijzing van de hypotheekaanvraag. Volgens hem heeft zij alleen gevraagd om een bevestiging van de afwijzing. 4.10. De stelling van eisers dat gedaagde niet alle informatie over haar inkomen en vermogen heeft verstrekt aan de banken en dat de banken daarom wegens onjuiste dan wel onvolledige informatie tot een afwijzing zijn gekomen, slaagt evenmin. Eisers hebben dit niet voldoende aannemelijk gemaakt. Zij hebben slechts gesteld dat zij niet zeker weten of alle informatie wel aan de banken is verstrekt en dat zij vermoeden dat dit niet het geval is. Zij doelen onder meer op de aanwezigheid van buitenlands vermogen. Gedaagde heeft daarentegen als getuige verklaard dat zij haar accountant de heer Blom opdracht heeft
gegeven om alle bescheiden naar de banken toe te sturen voor het verkrijgen van een hypotheek. Zij heeft verklaard dat ook de informatie over het buitenlandse geld bij beide banken bekend was. Volgens gedaagde betreft dit door haar verstrekte leningen en liggen de notariële aktes van deze leningen bij ING, zijnde haar huisbank, en bij haar accountant Getuige Bitter heeft verklaard dat geen afwijzing volgt zonder dat eerst alle benodigde stukken zijn gezien. Indien niet alle stukken en andere informatie die nodig zijn voor een beoordeling, binnen gekomen zijn, wordt de informatie volgens hem eerst opgevraagd. Volgens Bitter was de reden van afwijzing van de door gedaagde verzochte financiering gelegen in de financiële positie van gedaagde. Getuige Rodenburg heeft verklaard dat zowel de financiering van de vennootschap van gedaagde als een privéfinanciering bij ING was geregeld en dat hij volledig op de hoogte was van haar inkomenssituatie. Hij heeft verklaard dat het inkomen van gedaagde volstrekt onvoldoende was en dat de hypotheek derhalve niet kon worden verstrekt. Hij heeft voorts verklaard dat gedaagde heeft aangegeven dat zij de woning graag wilde hebben en dat hij daarom nog uitvoerig naar de inkomenscijfers en de ontwikkeling van haar vennootschap heeft gekeken. Hij heeft ook verklaard te hebben geprobeerd langs de weg van het netto inkomen toch tot een financiering te kunnen komen, terwijl normaal gesproken wordt gekeken naar het bruto inkomen, en dat ook dit niet is gelukt. Op de vraag of in dat kader naar het vermogen van gedaagde is gekeken, heeft Rodenburg geantwoord dat gedaagde geen vermogen had. Hij heeft verklaard te hebben geweten van de door haar verstrekte leningen in het buitenland en hier in het kader van de hypotheekaanvraag ook naar te hebben gekeken. Volgens Rodenburg kon hij met deze vordering in het kader van de hypotheekaanvraag echter niets doen gezien de financiële positie van de schuldenaar. Ten slotte heeft Rodenburg verklaard dat indien de schuldenaar de leningen wel had kunnen afbetalen, gedaagde het daarmee nog niet had gered. Getuige Van Stigt Thans (zie 2.5.) ten slotte heeft verklaard dat hij de inkomensgegevens aan Nationale Nederlanden heeft verstrekt. Hij heeft verklaard dat een verzoek is gedaan om een volledige financiering en dat hij daarom geen stukken betreffende het vermogen heeft overgelegd. Ten aanzien van het geld in het buitenland heeft hij verklaard dat hij deze informatie niet heeft meegenomen omdat dit geld niet beschikbaar was. Gelet op de inhoud van vorenstaande verklaringen, welke verklaringen de rechtbank consistent en geloofwaardig acht gaat de rechtbank er van uit dat gedaagde alle voor haar verzoek benodigde informatie aan de banken heeft verstrekt. 4.11. De vraag of de banken op grand van deze informatie terecht tot een afwijzing zijn gekomen, staat in dit geschil niet ter beoordeling. Het staat enkel ter beoordeling van de banken om op grond van de informatie al dan niet een financiering te verstrekken. De stellingen van eisers betreffende de hoogte van het inkomen en het vermogen van gedaagde zijn derhalve niet relevant. Dit geldt eveneens voor hetgeen eisers hebben gesteld ten aanzien van de winstgevendheid van de vennootschappen van gedaagde. 4.12. De stelling van eisers dat gedaagde twee maanden na het inroepen van de ontbindende voorwaarde een hypothecaire geldlening heeft afgesloten ter hoogte van 1.600.000 en dat haar vennootschap een hypothecaire geldlening heeft verkregen ter hoogte van 500.000, maakt het vorenstaande niet anders.. Getuige Rodenburg heeft verklaard dat de beoordeling van de zakelijke hypotheek een totaal andere beoordeling is dan de hypotheek van een privéwoning. Voorts had de zakelijke hypotheek van 500.000 volgens hem deels te maken met nieuwe activiteiten van gedaagde en deels met een perceel grond. Ten aanzien van de verstrekte hypotheek ter hoogte van 1.600.000 heeft Rodenburg verklaard dat deze is gebaseerd op het inkomen van gedaagde en dat deze hypotheek net haalbaar was voor gedaagde. 4.13. Ook de stelling van eisers dat gedaagde zich -ook anderszinsonvoldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen, kan niet slagen. De rechtbank is van oordeel dat, nu gedaagde bij twee financieringsinstellingen heeft getracht een financiering te verkrijgen, zij heeft voldaan aan de op haar rustende inspanningsverplichting. De enkele omstandigheid dat de makelaar van eisers samenwerkt met een andere bank, verplicht gedaagde niet om ook nog bij deze bank te proberen een financiering te verkrijgen. Evenmin had het op haar weg gelegen, zoals door eisers wordt betoogd, om overeenkomstig het aanbod van hun makelaar gebruik te maken van een de makelaar ter beschikking staande expert op het gebied van financieringen, die - naar zeggen van de makelaar - in het verleden onwaarschijnlijke financieringen alsnog heeft kunnen regelen. Nu gedaagde reeds van twee
banken te horen had gekregen dat zij gezien haar financiële positie geen financiering voor de aankoop van de onderhavige woning kon verkrijgen, hoefde zij zich niet in te spannen via een andere weg toch een financiering te verkrijgen. 4.14. De slotsom is dat gedaagde rechtens juist de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen. Derhalve kan niet worden gezegd dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. 4.15. Eisers hebben zich voorts beroepen op dwaling. Zij hebben gesteld dat gedaagde voor het sluiten van de koopovereenkomst steeds heeft gezegd dat de financiering wel rond zou komen. Volgens eisers hebben zij daarom een bod van een derde ten gunste van gedaagde afgewezen. Wat er van de juistheid van deze stellingen ook zij, vast staat dat partijen uiteindelijk wel een financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen. Volgens eisers is dit voorbehoud juist op verzoek van gedaagde onderdeel geworden van de overeenkomst. Eisers zijn hiermee akkoord gegaan. Naar het oordeel van de rechtbank kan er onder deze omstandigheden geen sprake van zijn dat eisers hebben gedwaald. 4.16. De stellingen tenslotte dat de handelwijze van gedaagde onzorgvuldig is en daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid en dat voorts sprake is van onrechtmatig handelen, zijn niet nader door eisers onderbouwd. Uit het vorenoverwogene volgt evenwel dat van onzorgvuldig dan wel onrechtmatig handelen door gedaagde geen sprake is. 4.17. Uit het vorenstaande volgt dat geen van de vorderingen van eisers kan worden toegewezen. Eisers zullen daarom als de in het ongelijk gestelde party worden veroordeeld in de kosten van de procedure. (...) in reconventie 4.18. Ter onderbouwing van haar vordering tot opheffing van de onder haar gelegde conservatoire beslagen heeft gedaagde aangevoerd dat de vorderingen van eisers niet toewijsbaar zijn. 4.19. Uit vaste rechtspraak volgt dat de enkele omstandigheid dat de beslaglegger zijn vordering nog niet aannemelijk heeft kunnen maken, niet noodzakelijk tot opheffing van het ter verzekering van die vordering gelegde conservatoire beslag hoeft te leiden. Bij de beoordeling van een vordering tot opheffing van een conservatoir beslag dienen de wederzijdse belangen van partijen te worden afgewogen. Dit betekent dat de vordering tot opheffing van de beslagen niet zonder meer kan worden toegewezen omdat de vordering in conventie is afgewezen. Deze afwijzing speelt echter wel een rol bij de belangenafweging. Gedaagde heeft echter in het geheel geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat zij belang heeft bij de opheffing van de conservatoire beslagen, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De rechtbank zal de vordering daarom afwijzen. 4.20. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde party in de proceskosten worden veroordeeld. Deze veroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu dit niet is gevorderd. (...) 5. De beslissing De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt eisers in de proceskosten, (...), 5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 5.4. wijst de vordering af, 5.5. veroordeelt gedaagde in de proceskosten, ( ). Bron: Rechtspraak Contractenrecht, jaargang 2008, aflevering 1