Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers

Transcriptie

1 Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers

2 Inhoud Locatie Probleemstelling Vooronderzoeken Randvoorwaarden en doelstellingen Scenario s Visie Verkaveling Realisatie

3 Locatie Stadionomgeving Stationsomgeving Spoorhaven Zuid Spoorhaven

4 Probleemstelling Veel negatieve invloeden, waaronder: Veiligheid vanuit spoor Verloedering van het de kavels Leegstand Extensief ruimtegebruik Positieve invloeden: Ligging naast een OV-knooppunt Ligging dicht bij het centrum Veel aanknopingspunten op het gebied van groen Hoe voorkom je dit? Hoe benut je de ruimte beter? Stelling: De Spoorzone is één van de entrees van Roosendaal en de stad kan hier haar beste kant laten zien.

5 Vooronderzoeken Viertal hoofdpunten: Historie Hinder Brandpunten Infrastructuur Groen en water

6 Historie nu 1968

7 Historie Tekening spooremplacement van voor 1940

8 Hinder

9 Brandpunten

10 Infrastructuur

11 Groen en water

12 Randvoorwaarden Gemeente: Plangebied bevat ten minste de deelgebieden ten noorden van spooremplacement; Spooremplacement blijft behouden zoals in huidige situatie; Van Gilse suikerfabriek verdwijnt uit plangebied; Passerelle over spoor als verbinding tussen oost en west. Analyse: Houtbank en grindoverslag worden verplaatst; Zo min mogelijk gevoelige functies binnen een hindercirkel ontwerpen; Veilige ontsluiting plangebied: elke route krijgt een dubbele ontsluiting; Geen nieuwe ontsluiting Borchwerf; Fietsroute Stedenroute LF2 koppelen aan water.

13 Doelstellingen Doelstellingen zijn vastgesteld op een aantal thema s: Groen en water Belemmeringen Relaties Ontsluiting

14 Groen en water Recreatieve routes naar buiten Richting noordoost gekoppeld aan spoor Richting noord gekoppeld aan water Richting west door Stadsoevers Richting centrum en zuiden Water toegankelijk maken Stationsomgeving krijgt groen karakter Groene insteken Spoorzone in volgens een ritme Dicht bij het centrum lage frequentie insteken, maar wel hoge kwaliteit. Hoe noordelijker in Spoorzone hoe meer insteken, maar wel kleiner opgezet.

15 Belemmeringen Barrièrewerking spoor verkleinen Houtbank en grindoverslag verdwijnen Sporen 44 t/m 47 verdwijnen Veilig bouwen Milieuzones Minder harde grens Bosstraat Geluidsoverlast Borchwerf Spoor

16 Relaties Veel verschillende relaties: Centrum Kadeplein Centrum Stadion Spoorzone Stadsoevers Station Stadion Kadeplein Station Kadeplein Stadion Stadion Stationsomgeving Stationsomgeving Borchwerf Spoorzone Buitengebied

17 Ontsluiting Fietsgebruik stimuleren Spoorhaven Zuid éénrichtingstraten handhaven Passerelle vormt belangrijke verbinding met station en centrum Geen extra ontsluiting op Borchwerf Dubbele ontsluiting deelgebieden

18 Overzicht doelstellingen

19 Scenario s Na doelstellingen is invulling van het plan nodig. Er is gekozen voor drie thema s: Bedrijvigheid Wonen Cultuur&Leisure

20 Bedrijvigheid Sterke punten: 30m zone wordt volledig vrij gehouden van bebouwing; Bebouwing Stationsomgeving sluit goed aan op omgeving; Nieuwe Roosendaalse Vliet wordt beter toegankelijk gemaakt door een verlaagde kade; Relatie Kadeplein Spoorhaven Zuid Centrum wordt versterkt met bedrijvigheid; Spoorhaven biedt kansen voor startende bedrijven die gericht zijn op bereikbaarheid; Bodemvervuiling hoeft minder grondig gesaneerd te worden voor bedrijven. Zwakke punten: Weinig vraag naar kantoren; Hoge wervingskosten grond hoge grondprijs barrière voor startende bedrijven; Bebouwing Spoorhaven sluit niet aan op de omgeving; Enkel bedrijvigheid zorgt niet voor extra levendigheid op straat.

21 Wonen Sterke punten: Herkenbaarheid stadion door realiseren woontorens; Woningbouw in 30m zone kan tevens geluid- en explosiewerende gevel vormen naast spoor; Spoorhaven sluit aan op bebouwing Stadsoevers; Minder harde grens wonenwerken door tussenvariant met aan huis gebonden bedrijvigheid; Zone naast Roosendaalse Vliet inrichting als recreatieve ruimte waardoor water meer gebruikt zal worden; Hoogbouw Spoorhaven Zuid zorgt voor herkenbaarheid Kadeplein; Informele groene route door Stationsomgeving zorgt voor gewenst groen karakter gebied. Zwakke punten: Zeer beperkte vraag appartementen; Bodemvervuiling dient volledig gesaneerd te worden voor woningbouw is toegestaan; Extra maatregelen nodig in woningen binnen hindercirkels; Bedrijven ten noorden van Bosstraat van milieucategorie 3 naar 2 in toekomst; Enkel woningbouw levert onvoldoende levendigheid op straat s avonds.

22 Cultuur&Leisure Sterke punten: Herkenbaarheid Stadionomgeving door toevoeging functies; Uitbreiding stadion met Leisure zorgen voor dag- en avondactiviteiten, zowel doordeweeks als in weekend; Uitbreiding Cultuur in Spoorhaven Zuid verbeterd de relatie met Kadeplein en centrum; Van Gilse suikerfabriek kan dienen als cultureel centrum; 30m zone krijgt sterke verbindingsfunctie tussen Kadeplein en station; Mogelijkheid voor functies op gebied van Cultuur&Leisure aan de Nieuwe Roosendaalse Vliet versterken relatie met het water. Zwakke punten: Te weinig programma voor gehele Spoorzone; Verhoogd veiligheidsrisico door toevoegen functies waar veel mensen samenkomen; Extra maatregelen Stadionomgeving nodig om stank van Suikerunie in de nieuwe functies te voorkomen.

23 Visie

24 Korte toelichting visie De visie wordt kort toegelicht op een aantal thema s: Veiligheid Stedelijkheid Functionele zonering Groen en water Relaties

25 Veiligheid Grootste gevaar komt van spoor Veilige ontsluiting Parkeergarage als buffer veiligheid Borchwerf belangrijkste vluchtroute Veel gebruik maken van bestaande aansluitingen op Borchwerf, het liefst zo ver mogelijk van Spoorzone vandaan.

26 Stedelijkheid Stadionomgeving wordt centrumstedelijk Kadeplein wordt stedelijk Spoorhaven wordt (hoog) stedelijk (50 tot 80 woningen per hectare) Stationsomgeving wordt aflopende stedelijkheid richting bedrijventerrein Borchwerf I

27 Functionele zonering Cultuur Van Gilse fabriek als cultureel centrum; Hotel aan het Kadeplein; Woon- zorgcomplex Spoorhaven Zuid Leisure RBC stadion in huidig oppervlak en hoogte; m 2 tot m 2 kantoren; Sporthal (dubbelgebruik VMBO school en RBC); Grote supermarkt (max m 2 bvo); Nieuwe CityTheater met 1000 zitplaatsen verdeeld over 5 á 6 zalen; Overdekte of ondergrondse parkeergarage met een capaciteit van ten minste 1000 parkeerplaatsen; maximaal m 2 aan grootschalige commerciële ruimte (bijvoorbeeld een MyCom, Mediamarkt of sportgerelateerde winkels); Congres- en evenementenhallen (maximaal m 2 ). Het oude Leysdream kan hier een doorstart maken; Flexibele woningbouw. Wonen Spoorhaven gesloten bouwblokken met hoge dichtheid. Mix van appartementen en grondgebonden woningen; Stationsomgeving wonen in het park en aan huis gebonden bedrijvigheid; Werken Kantoren in Stadionomgeving; Aan huis gebonden bedrijvigheid in patio s; Aan huis gebonden bedrijvigheid bij vrijstaande woningen of twee onder één kap woningen; Bedrijfspanden georiënteerd op Bosstraat.

28 Relaties Relaties zoals zijn vastgesteld in doelstellingen: Centrum Kadeplein Centrum Stadion Spoorzone Stadsoevers Station Stadion Kadeplein Station Kadeplein Stadion Stadion Stationsomgeving Stationsomgeving Borchwerf Spoorzone Buitengebied Relatie tussen recreatieve route langs spoor en deelgebieden

29 Verkaveling

30 Deelgebieden Verkaveling is toegelicht aan de hand van een zestal deelgebieden Spoorhaven Zuid Spoorhaven Stadionomgeving Stationsomgeving West Stationsomgeving Park Stationsomgeving Oost

31 Spoorhaven Zuid Gericht op Cultuur Van Gilse fabriek Mix wonen/ateliers Hotel Woon-zorgcomplex Groene aansluiting Kadeplein op Spoorhaven Park omsloten met bebouwing van ten minste 4 bouwlagen Aansluiting park op recreatieve zone naast spoor via trap en hellingbaan Aarden wal van maximaal 3 meter naast spoor Patio s tegen aarden wal aan Meer ruimte voor groen bij zuidelijke wisselcomplex spooremplacement Parkeren Hotel en woon-zorgcomplex parkeren onder de bebouwing Grondgebonden wonen en Van Gilse fabriek parkeren in openbare ruimte

32 Spoorhaven Zuid

33 Spoorhaven Groot woonveld met grondgebonden wonen of twee woningen boven elkaar Aarden wal naast spoor voor veiligheid en geluidswering Recreatieve route door de zone Wonen en ateliers vormen een wand langs deze zone Bereikbaarheid via trappen of hellingbaan Groene as door Spoorhaven op locatie insteek groen vanuit recreatieve route Stedelijke wand naast het water Parkeren onder de woning of in parkeerkoffers

34 Spoorhaven Referentie groene zones met belangrijke langzaam verkeersroutes erdoor

35 Stadionomgeving Veel nieuwe functies, waaronder veel Leisure, kantoren en wonen Grote bouwmassa s of grote gesloten bouwmassa s Kantoren 6+ lagen herkenbaarheid gebied Grote parkeergarage onder gebied Uitzicht over gehele spooremplacement vanaf verhoogd terras aan spoor

36 Stadionomgeving Oplossingen bereikbaarheid recreatieve zone langs spoor

37 Stationsomgeving West Mix van grondgebonden wonen en appartementen Visuele openingen richting groen Parkeren opgelost in openbare ruimte op binnenterreinen

38 Stationsomgeving West Referenties bebouwing en relatie met de groene omgeving

39 Stationsomgeving Park Belangrijke locatie in de groene, recreatieve route langs spoor Ruimte voor een grote speelvoorziening en speelvelden Samenkomst verschillende fiets- en wandelroutes Woningbouw in vorm van appartemententorens in een parkachtige omgeving Veel bomen, weinig struiken sociale veiligheid Parkeren onder appartementen

40 Stationsomgeving Park Referentie bebouwing op belangrijke zichtlocaties Referentie appartementen in park in Etten-Leur

41 Stationsomgeving Oost Afnemende dichtheid bebouwing Overgang woningbouw naar bedrijvigheid groen karakter openbare ruimte en bebouwing Geen parkeren in openbare ruimte, alles op eigen terrein

42 Stationsomgeving Oost Voorbeelden groen karakter bedrijventerrein met mix wonen en werken

43 Realisatie De realisatie bevat een drietal onderdelen: Realisatiestrategie Spoorzone Fasering Realisatiestrategie Leisure Stadionomgeving

44 Realisatiestrategie Spoorzone ProRail heeft tot 2015 de tijd om de veiligheid op het spoor te verbeteren; De grondbezitters zullen zich in één organisatie bundelen, onder leiding van de gemeente. Deze organisatie zorgt dat alle kavels in bezit zijn en schoongemaakt worden De kosten en baten worden eerlijk verdeeld Indien een grondbezitter geen onderdeel uit wil maken van de organisatie, dan zal hij worden uitgekocht. Ontwikkelen uitgeefbaar terrein De massale woningbouw zal ontwikkeld worden door woningcorporaties of ontwikkelaars De Leisure rondom het stadion zal gebundeld worden in een nieuw op te zetten organisatie Ontwikkelen openbare ruimte De gemeente is grondbezitter van de openbare ruimte 10% van de grondprijs van het uitgeefbaar gebied is bestemd voor ontwikkeling van de openbare ruimte Risico s Spoorveiligheid Ontwikkeling Houtbank en grindoverslag Van Gilse suikerfabriek Onzekere markt

45 Fasering De fasering kent een zestal fasen: Tot 2015 Fase 0 a: aanpassingen spoor Fase 0 b: Overkoepelende organisatie grondbezitters opzetten Tot en met 2025 Fase 1: opkopen en saneren grond en sloop bestaande bebouwing in Stadionomgeving en Spoorhaven Fase 2 a: realiseren bebouwing Stadionomgeving ( ) Fase 2 b: realiseren bebouwing Spoorhaven Zuid ( ) Fase 3 a: realiseren groene zones langs water en spoor (voor 2020) Fase 3 b: realiseren Passerelle (na voltooiing fase 3a) Fase 3 c: ontwikkelen Spoorhaven ( ) Fase 4: ontwikkelen Stationsomgeving West en Park ( ) Na 2025 Fase 5: definitief ontwerp Stationsomgeving Oost vaststellen ( ) Fase 6: realiseren Stationsomgeving Oost ( )

46 Realisatiestrategie Leisure Het gehele complex met Leisure functies zal vallen onder één organisatie. De naam die hiervoor gekozen is Nieuwe Leysdream. Het complex bevat verschillende functies die gehuurd kunnen worden door een partij. Zo kunnen de verschillende functies voor verschillende doelen gebruikt worden: Sportveld met tribunes voor een voetbalclub; Sportveld voor VMBO school; Sporthallen voor VMBO school; Sporthallen voor handbal/zaalvoetbalvereniging; Sporthal voor tentoonstellingen in weekend; Sportschool; Bioscoop met 5 á 6 zalen; Evenementenhal Leysdream voor tentoonstellingen; Kantoor en commerciële functies in gevel stadion en boven sportschool. De parkeergarage maakt geen onderdeel uit van het Nieuwe Leysdream. Het doel is om het complex zo optimaal mogelijk te gebruiken. Hierdoor is het complex als geheel rendabel en zorgt het voor de gewenste levendigheid op straat zowel overdag als s avonds, zeven dagen in de week

47 Vragen?