Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Noordhoek 2010, 1 e herziening (Noordhoekring)

Transcriptie

1 Eindvoorstel Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Noordhoek 2010, 1 e herziening (Noordhoekring) Datum raadsvergadering 13 mei 2013 Voorstel Zie raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Noordhoek 2010, 1 e herziening (Noordhoekring) agendapunt VES 84 Behandeld in de Vestigingsklimaat commissie d.d. 25 maart 2013 Standpunt commissie De fracties CDA, SP, TVP, VVD, DAT, GL en TROTS nemen een negatief standpunt in over het raadsvoorstel, omdat zij het bouwplan te hoog en te massief vinden voor deze locatie, mede gelet op het karakter van het achterliggende gebied. Daarnaast vragen diverse fracties zich af of er wel behoefte is aan nog meer studentenwoningen. De fractie PvdA neemt een positief standpunt over het raadsvoorstel. De fracties D66 en PvT nemen het voorstel mee terug naar de fractie voor nader beraad. Via het eindvoorstel wordt de raad geïnformeerd over: 1. het aangepaste raadsvoorstel en notitie behandeling zienswijzen naar aanleiding van de ingetrokken zienswijze van NeXT Advocaten, namens eigenaren Noordhoekring 61; 2. de tabel van te hanteren parkeernormen, zoals opgenomen in het Bouwbesluit; 3. een lijst van limitatieve gronden op basis waarvan een aanvraag omgevingsvergunning kan worden geweigerd; 4. de berekening van de benodigde parkeerplaatsen voor dit bouwplan, mede in relatie tot de reeds aanwezige parkeerplaatsen in de directe omgeving. Daarnaast zegt de wethouder toe om voor de raadsvergadering een sessie te organiseren, waarin nadere informatie wordt verstrekt over de stedenbouwkundige visie waarop het voorliggende plan is gebaseerd. Het voorstel wordt als A-stuk (hamerstuk) geagendeerd voor de raadsvergadering van 13 mei Tevens doet de wethouder onderstaande toezegging : De wethouder zal de commissie schriftelijk informeren of het mogelijk is een algemene modus te hanteren om het groepsrisico te verantwoorden. Standpunt college Dit eindvoorstel van het college d.d. 13 mei 2013 vervangt het eerder aan u toegezonden eindvoorstel d.d. 23 april Voorstel voor gewijzigde vaststelling Aanleiding Naar aanleiding van de behandeling in voornoemde raadscommissie Vestigingsklimaat, heeft op 15 april jl. een sessie plaatsgevonden voor raadsleden waarbij nadere informatie is verstrekt over de stedenbouwkundige visie waarop het voorliggende plan is gebaseerd. Pagina 1 van 7

2 Tijdens de commissiebehandeling van het plan en tijdens deze sessie is de hoogte van de zuidwestelijke toren in het voorliggende plan aan de orde geweest. Een aantal omwonenden verwacht dat deze toren als te hoog wordt ervaren. Deze zorg is voor de ontwikkelaar aanleiding geweest om zijn plannen aan te passen, in die zin dat hij heeft aangegeven zijn aanvraag te willen wijzigen door twee bouwlagen van deze toren te laten vervallen. Gewijzigd plan Een planaanpassing in die zin houdt in dat de toren komt te vervallen c..q. op gelijke hoogte komt met het achterste bouwdeel, te weten maximaal 19, 5 meter. Het college is van mening dat dit gewijzigd plan een evenwichtig besluit kan dragen, waarbij alle belangen in dit proces zorgvuldig worden gewogen. Voor het oorspronkelijke plan (incl. de toren) is een ruimtelijke onderbouwing hoogbouw opgesteld, op grond van het Tilburgs hoogbouwbeleid. In deze studie is de inpassing van het plan in de omgeving getoetst aan de hand van aspecten als schaduwwerking, windhinder, uitzicht, privacy e.a. Gebleken is dat het plan geen onaanvaardbare consequenties voor de omwonenden heeft. Niettemin hebben de omwonenden aangegeven het plan te groot qua omvang en hoogte te vinden. In de zienswijzen wordt gepleit voor een (aanzienlijk) lagere bouwhoogte van het zuidwestelijke deel van het plan. De bewoners vinden dat hiermee een logische aansluiting wordt gecreëerd op de achterliggende wijk en de Kloostertuin (zienswijze 4: bewoners Boomstraat). Met het schrappen van twee bouwlagen van de zuidwestelijke toren is de hoogte van de bebouwing in dit deel van het plan maximaal 19,5 meter in plaats van de oorspronkelijk door initiatiefnemer gevraagde 25 meter. Een substantiële verlaging, zo meent het college. Een besluit om de toren te verlagen past binnen de kaders uit de Handreiking Hoogbouw, waarin de locatie aan de Noordhoekring is gelegen in het voorkeursgebied voor hoogbouw. Op basis van het gegeven dat de gemeente kan meewerken aan een goede invulling voor hoogbouw op deze locatie is de ontwikkelaar circa 10 jaar geleden een proces met de gemeente ingegaan om te komen tot een zo goed mogelijke invulling qua programma en hoogte rekening houdend met ieders belangen en (beleids)wensen. Het plan is in deze periode meermaals aangepast, ook op verzoek van de gemeente. Tot slot is het college van mening dat het wijzigen van dit plan de voorkeur verdient boven het bouwen binnen het huidige bestemmingsplan. Een vergelijkbaar programma bouwen binnen het huidige bestemmingsplan - stedenbouwkundige en welstandsbeoordeling daargelaten - werkt in de hand dat meer van het programma op de milieubelastende Noordhoekring wordt geprojecteerd. De toekomstige bewoners van het complex zijn niet met een concrete stem vertegenwoordigd in dit besluitvormingsproces, maar hebben wel degelijk een expliciet belang dat onlosmakelijk onderdeel is van deze besluitvorming. Met het nu voorliggende plan wordt zoveel mogelijk recht gedaan aan een acceptabel woon- en leefklimaat in het toekomstige complex, door het verlichten van het programma aan de Noordhoekringzijde en dit te projecteren aan de (geluidluwe) tuinzijde. Om hiervoor genoemde redenen stelt het college de raad voor om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen in die zin dat de zuidwestelijke toren wordt verlaagd tot 19, 5 meter - waarmee de hoogte gelijk is aan het reeds geprojecteerde bouwblok aan deze zijde. Tevens stellen wij uw raad voor om - gelet op de voortgang

3 van de procedure - de provincie Noord-Brabant te verzoek om toestemming voor vervroegde bekendmaking van de gewijzigde vaststelling. N.a.v. raadscommissie Vestigingsklimaat d.d. 25 maart 2013 Hierna wordt ingegaan op de hiervoor met 1 t/m 4 aangeduide toezeggingen van de portefeuillehouder in de raadscommissie Vestigingsklimaat d.d. 25 maart N.b. Waar in deze toezeggingen de concrete parkeerbalans voor dit plan aan de orde is, moet hierbij worden opgemerkt dat deze nog moet worden aangepast naar aanleiding van het gewijzigd bouwplan. Deze aanpassing zal plaatsvinden in het kader van de omgevingsvergunning. Het aantal benodigde parkeerplaatsen zal logischerwijs lager zijn, gelet op het vervallen van een deel van het programma. Onderstaande berekening geeft uiteraard wel inzicht in de systematiek. Daarna zal worden ingegaan op toezegging 33067, welke een algemeen karakter heeft. Ad 1. Op 21 maart 2013 heeft NeXT Advocaten de raad en het college schriftelijk geïnformeerd over de intrekking van zijn zienswijze, ingediend namens de eigenaren Noordhoekring 61. Derhalve kan deze zienswijze bij de behandeling van dit bestemmingsplan buiten beschouwing worden gelaten. Bijgevoegd is een hieraan aangepast raadsvoorstel en bijbehorende notitie behandeling zienswijzen. Concreet houdt dit gewijzigde voorstel in dat zienswijze nr. 3 geschrapt is uit de stukken. Ad 2. De parkeernormen (aantal parkeerplaatsen per gebruiksfunctie) en de eisen aan de afmetingen en ligging van parkeerplaatsen zijn niet opgenomen in het Bouwbesluit, maar worden gereguleerd via de Bouwverordening. De Bouwverordening verwijst op dit punt naar de 'Notitie parkeernormen 2011', welke op 25 juli 2012 door uw raad is vastgesteld. In deze notitie zijn de uitgangspunten en spelregels geformuleerd voor de begeleiding van (ver)bouwprojecten als het gaat om het aspect parkeren in het kader van de afgifte van een omgevingsvergunning. De informatie over de parkeernormen en de eisen die aan de parkeerplaatsen worden gesteld bij de ontwerp omgevingsvergunning voor het nu voorliggende plan zijn uitgewerkt in de reactie op punt 4. Ad 3. In artikel 2.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn de vijf weigeringsgronden opgesomd voor een aanvraag voor de activiteit bouw. Samengevat zijn de weigeringsgronden: 1. het bouwplan voldoet niet aan het Bouwbesluit; 2. het bouwplan voldoet niet aan de Bouwverordening; 3. het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan; 4. het bouwplan is in strijd met de redelijke eisen van welstand; 5. (alleen bij tunnels) bij een negatief advies van de Commissie voor tunnelveiligheid. Voor het plangebied ligt er op dit moment geen aanvraag voor die als passend binnen het huidige bestemmingsplan wordt geacht. In de situatie dat een bouwplan moet worden beoordeeld op grond van het vigerende bestemmingsplan, geldt het volgende. In het algemeen geeft het bestemmingsplan voor deze locatie aan dat bebouwing met een gevellengte van ongeveer 90 meter mogelijk is, waarbij 80% van de voorgevel in

4 de bestaande voorgevelrooilijn moet liggen. Deze voorgevelrooilijn volgt de vorm van de bestaande percelen. De bebouwing mag 15 meter diep en 15 meter hoog zijn, waarbij aan weerszijde van het blok over een strook van 5 meter breed de maximale bouwhoogte en bouwdiepte afhankelijk is van de bestaande bebouwing aan weerszijde van de perceelsgrenzen. Voor hogere of diepere bebouwing is een afwijking van het bestemmingsplan nodig. Ad 4. Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor het bouwplan dat in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning wordt behandeld, is berekend zoals beschreven staat in de 'Notitie Parkeernormen Tilburg 2011' (zie ook beantwoording onder 1.) Volgens het processchema uit deze notitie moet het aantal parkeerplaatsen voor het bouwplan in 3 stappen worden berekend. Stap 1: vaststellen parkeernormen. De parkeernormen zijn overgenomen uit de tabellen 'overzicht parkeernormen Tilburg 2011'. De volgende parkeernormen zijn relevant voor het bouwplan: - 0,2 parkeerplaats per wooneenheid kleiner dan 0,35 m2 bruto vloeroppervlakte, omdat het wooneenheden specifiek voor studenten in zone A betreft; - 1,4 parkeerplaats voor de woningen tussen 70 en 130 m2 bruto vloeroppervlakte; - 1,1 parkeerplaats voor de woningen tussen 35 en 70 m2 bruto vloeroppervlakte; - 3,5 parkeerplaats per 100 m2 bruto vloeroppervlakte voor winkels in het kernwinkelgebied; - 1 parkeerplaats per 100 m2 bruto vloeroppervlakte werkplaats; - 0,2 parkeerplaats per 100 m2 bruto vloeroppervlakte magazijn. Stap 2: bereken feitelijke plaatsbehoefte De feitelijke plaatsbehoefte bestaat uit de theoretische plaatsbehoefte (A) gecorrigeerd voor dubbelgebruik (B), min het bestaande tekort op eigen terrein gecorrigeerd voor bestaande parkeerplaatsen op eigen terrein (C). A) Bereken de theoretische plaatsbehoefte: Studenteneenheden: 202 x 0,2 = 40,4 parkeerplaatsen Woningen: 5 x 1,1 = 5,5 parkeerplaatsen Woningen: 2 x 1,4 = 2,8 parkeerplaatsen Subtotaal wonen: 48,4 parkeerplaatsen Commerciële ruimten: 10,4 x 3,5 = 36,4 parkeerplaatsen Werkplaats: 1 x 1 = 1 parkeerplaatsen Magazijn: 1,6 x 0,2 = 0,3 parkeerplaatsen Subtotaal commercieel: 37,7 parkeerplaatsen Totaal: 86,4 parkeerplaatsen B) Mogelijke winst door dubbelgebruik: De mogelijkheid voor dubbelgebruik is bepaald aan de hand van de vastgestelde aanwezigheidspercentages. De volgende percentages gelden hierbij: dagdeel werkdag werkdag Werkdag koopavond zaterdag zaterdag zondag Functie overdag middag Avond middag avond middag woningen 50% 60% 100% 90% 60% 60% 70% detailhandel 30% 70% 20% 100% 100% 0% 0%

5 Het maatgevende dagdeel is een koopavond. Bij een koopavond zal 90% van de bewoners aanwezig zijn en 100% van de bezoekers van de commerciële ruimten. 90% van 48,4 parkeerplaatsen is 43,8 parkeerplaatsen. De winst door dubbelgebruik is 48,4-43,8 = 4,6 parkeerplaatsen. C) bepaal het bestaande tekort op eigen terrein: Volgens de gegevens uit het bouwarchief en het laatst bekende gebruik is het bestaande tekort per adres als volgt: Adres functie oppervlakte parkeernorm Elzenstraat 2/2a Noordhoekring 19 Kantoor met baliefunctie (makelaar) 155 m2 1,8 pp/100 m2 bvo tekort parkeerplaatsen Noordhoekring 28 Horeca 75 m2 5 pp/100 m2 bvo 3,8 Noordhoekring 39 loods 168 m2 Noordhoekring 41a detailhandel 350 m2 Subtotaal commercieel Elzenstraat 2/2a Noordhoekring 19 0,2 pp/100 m2 bvo 3,5 pp/100 m2 bvo 2,8 0,3 13,3 20,2 Bovenwoning 150 m2 1,6 per woning 1,6 Noordhoekring 23 Woning 70 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 25 Woning 70 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 27 woning 70 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 28 woning 100 m2 1,4 per woning 1,6 Noordhoekring 31 Woning 100 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 33 Woning 100 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 35 woning 100 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 37 woning 140 m2 1,5 per woning 1,5 Noordhoekring 41a woning 100 m2 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 49 woning 150 m2 1,6 per woning 1,6 Noordhoekring 53 Woning 100 1,4 per woning 1,4 noordhoekring 53a woning 1,4 per woning 1,4 Noordhoekring 55 woning 150 m2 1,5 per woning 1,6 Subtotaal woningen 20,5 totaal 40,7 Door het bestaande dubbelgebruik wordt de het bestaande tekort: 90% van 20,5 parkeerplaatsen = 18,5 parkeerplaatsen + 100% van 20,2 parkeerplaatsen = 38,7 parkeerplaatsen. Bij de te slopen panden zijn ook 5 garageboxen aanwezig. Op basis van de parkeernota moet iedere garagebox voor 0,5 parkeerplaats gerekend worden. De parkeerbehoefte van 2,5 parkeerplaats waarin wel op eigen terrein werd voorzien moet gecompenseerd worden.

6 De feitelijke plaatsbehoefte is daarmee: 86,4-4,6-38,7 + 2,5= 45,6 = 46 parkeerplaatsen Stap 3: bepaal de parkeereis Het basisprincipe is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein opgelost dient te worden. Daarbij moeten de afmetingen van de parkeergarage voldoen aan de eisen uit de Bouwverordening. In artikel lid 3 van de Bouwverordening wordt hiervoor verwezen naar de richtlijn 'Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom, ASVV). De breedte van parkeerplaatsen in een stallingsgarage (voor bewoners) moet minimaal 2,3 meter bedragen. De breedte van parkeerplaatsen voor bezoekers moet minimaal 2,5 meter bedragen. In het ontwerp van de parkeergarage zoals dat ter inzage heeft gelegen zijn 54 parkeerplaatsen getekend met een breedte die varieert tussen 2,25 meter en 3,0 meter breed. Omdat een aantal parkeerplaatsen niet voldeed aan de ASVV en één parkeerplaats in de praktijk niet bruikbaar bleek vanwege zijn ligging is het aantal parkeerplaatsen verlaagd naar 47 en zijn de parkeerplaatsen breder geworden. Het bouwplan voldoet hiermee aan de feitelijke parkeerbehoefte die door het bouwplan ontstaat. De gewijzigde indeling van de parkeergarage maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunning. Parkeerplaatsen in de directe omgeving De parkeerplaatsen in de directe omgeving van het bouwplan maken geen onderdeel uit van de bepaling van de plaatsbehoefte. Het bestaande tekort van 38,7 parkeerplaatsen wordt nu ook in de directe omgeving van de woningen en commerciële ruimten opgelost. Toezegging 33067: Nieuwe werkwijze: het college legt geen apart beslispunt over groepsrisico in raadsvoorstel voor, maar informeert de raad met een argument in het raadsvoorstel over : a nieuwe veiligheidscontouren, b nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in een (invloeds)gebied met een hoog groepsrisico c bijzonder kwetsbare bestemming in een (invloeds)gebied met groepsrisico. 1. Tilburg wil veilig en verantwoord ontwikkelen De kernambitie van de Beleidsvisie Externe Veiligheid Tilburg (2010) is: Veilig en verantwoord ontwikkelen. Deze woorden benadrukken de ontwikkelingsgerichte houding van de stad, maar ook het belang dat wij hechten aan veiligheid. In Tilburg zijn nog veel gebieden met een hoog risico boven de zogenaamde oriëntatiewaarde voor gevaren met gevaarlijke stoffen. De wetgever vindt dat er sprake is van een potentiële maatschappelijke ontwrichting door slachtoffers en schade als het (groeps)risico boven de oriëntatiewaarde komt. 2. Verantwoording groepsrisico is een standaard onderdeel van de toelichting van een bestemmingsplan Als externe veiligheid in een plangebied een rol speelt, moet het gemeentebestuur op basis van AMvB's het groepsrisico verantwoorden. Raadsleden kunnen de verantwoording groepsrisico vinden in de toelichting van een bestemmingsplan. Met een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan stemt de raad dus automatisch in met de verantwoording en dus ook met de

7 aanvaarding van het groepsrisico. 3. Op basis van Beleidsvisie Externe Veiligheid Tilburg (2010) neemt het college in specifieke gevallen een apart besluit. Dit betreft de volgende gevallen: a. De aanvaarding van het groepsrisico indien een bestemmingsplan kan leiden tot een groepsrisico boven de oriëntatiewaarde; b. De opname van een veiligheidcontour voor een nieuw inrichting of transportas in een bestemmingsplan; c. Het toestaan nieuwe bijzonder kwetsbare functies (verzorgingstehuis, ziekenhuis, crèche, etc.) in een bestemmingsplan. 4. Deze toezegging aan de raad kan met een argument in het raadsvoorstel worden verwerkt in de wijziging van de Beleidsvisie Externe Veiligheid In de periode namen we een aparte collegebesluit over de onder 3 genoemde specifieke gevallen. Daarna werd vanwege efficiëntie dit besluit, dat eerst door het college werd genomen, een aparte besluit over het groepsrisico in het raadsvoorstel voor de vaststelling van bestemmingsplannen. Als college en raad instemmen om vanaf nu deze specifieke gevallen alleen te verwerken in een argument in het raadsvoorstel, wijken we naar de letter af van de Beleidsvisie, maar handelen we wel naar de geest van deze visie. We zullen dit repareren bij de volgende wijziging van de Beleidsvisie Externe Veiligheid. Eindvoorstel - Naar aanleiding van de intrekking van zienswijze nr. 3 te besluiten conform het bijgevoegde gewijzigde raadsvoorstel (inclusief gewijzigde notitie behandeling zienswijzen) en in afwijking daarvan: - Het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen in die zin dat de zuidwestelijke toren wordt verlaagd tot 19, 5 meter - waarmee de hoogte gelijk is aan het reeds geprojecteerde bouwblok aan deze zijde; - Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om in te stemmen met vervroegde bekendmaking van de vaststelling.