Core kantorenlocaties: wat bepaalt de huurprijs van een kantoorgebouw?

Transcriptie

1 2014 Core kantorenlocaties: wat bepaalt de huurprijs van een kantoorgebouw? Master in Science of Real Estate Amsterdam School of Real Estate René de Heus Begeleider: de heer drs. A.R. Marquard 2 e beoordelaar: de heer drs. M.M.H.M Donkers

2 I: Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek ter afronding van de Master opleiding Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate met als titel: Met de afronding van dit onderzoek komt er tevens een einde aan een bijna 3-jarige intensieve studieperiode aan de ASRE. Een fase die ik als zeer leuk, leerzaam en inspirerend heb ervaren. Naast de kennisinhoudelijke verdiepingsslag heb ik veel nieuwe contacten opgedaan met inspirerende en leuke studiegenoten. Zelfdiscipline bleek meer energie te vergen dan vooraf gedacht, met name het afslaan van feestjes, uitjes en andere activiteiten. Gelukkig waren er op de college dag mijn lotgenoten die dezelfde ervaringen deelden. Bj het kiezen van het onderwerp viel de keuze snel op de kantorenmarkt. Het segment dat zwaar onder druk staat, waar veel over geschreven en gespeculeerd wordt. Toch viel het vergaren van data over de kantorenmarkt wat tegen, de markt blijkt minder transparant dan voorgesteld. Met name het eenvoudig en goedkoop verkrijgen van data, één van de kernwaarden van transparantie, blijkt niet gemakkelijk. De eerste gedachtengang ging uit naar markthuren geschoond van huurkortingen, netto huren. Dit bleek een onmogelijke opgave. Data inzake huurkortingen is op geringe schaal beschikbaar, waardoor er niet genoeg data verzameld kon worden om een gefundeerd onderzoek uit te voeren. Ook lijkt er geen duidelijke overeenstemming met betrekking tot de definitie incentive. Is de huurkorting alleen een incentive of worden daar ook investeringsbijdragen in meegerekend? Ook het ingeschakelde expertpanel van geselecteerde bedrijfmakelaars kon daar geen eenduidig antwoord opgeven. De selectie van bruto markthuren was onvermijdelijk maar minder sub-optimaal dan in eerste instantie gedacht. Er bestaat wel algemene overeenstemming in deze definitie. Toch blijft het voor mij een uitdaging om in de toekomst meer onderzoek te doen naar netto markthuren, waarbij tevens een gestandaardiseerde definitie tot stand komt voor het begrip incentive. De uitkomsten van dit onderzoek maken het mede mogelijk toekomstige selectie van kantoorgebouwen beter te funderen. Mijn dank gaat uit naar mijn begeleider Arthur Marquard die mij op de juiste momenten, de benodigde sturing gaf en lastige statistische vraagstukken nuanceerde. Ook mijn zusje Isabel wil ik bedanken voor de steun bij de uitvoering en interpretatie van de regressies. De afronding van de studie en dit onderzoek was mij niet gelukt zonder steun van Sofie, die mij regelmatig achter de boeken of laptop dirigeerde en de zorg voor Bo en Fedde op zich nam, bedankt! René de Heus Wijk bij Duurstede, september 2014

3 II: Samenvatting Aanleiding De aanleiding van dit onderzoek is de Nederlandse kantorenmarkt, die momenteel gekenmerkt wordt door een ongekend hoge leegstand. Op een totale voorraad van ca. 50 miljoen m² staat meer dan 7 miljoen m² (ca.15%) leeg. Opname van leegstaande kantoren is gezakt tot een historisch dieptepunt, huurprijzen staan onder druk en incentives nemen sterk toe. De economische crisis en ook effectiever gebruik van werkplekken dragen hieraan sterk bij. Onderwerp en centrale vraag In dit onderzoek is getracht een verband aan te tonen tussen de markthuurprijs en de aanwezige kenmerken van een locatie, de zgn. locatiekenmerken. De centrale vraag binnen het onderzoek is als volgt geformuleerd: Wat is de aard van het verband tussen de huurprijs van kantoorgebouwen en de aanwezige locatiekenmerken op een Core locatie? Als definitie van Core locatie geldt: een kantorenlocatie, gelegen binnen in één van de G4- agglomeraties welke op basis van huurprijs, leegstandspercentage en opname outperformed ten opzichte van het landelijke gemiddelde Bij deze definitie zijn de volgende criteria gesteld: ranking binnen de top-50 van Ranking Kantoorlocaties 2014 van JLL leegstandpercentage in het betreffende deelgebied niet hoger dan het landelijk gemiddelde van 16% minimale bruto markthuurprijs boven het landelijk gemiddelde van 133,- per m² exclusief BTW Theoretische basis Dit onderzoek is gestoeld op economische scholen van de algemene locatietheorieën, waarbij in het algemeen geconcludeerd is dat gedragingen te verklaren zijn door het combineren van verschillende zgn. harde en zachte locatiefactoren. Minimalisatie van kosten gecombineerd met belevingswaarde van een locatie bepalen mede de huurprijs van een kantoorgebouw. Uitkomsten van het onderzoek Binnen de keuze voor een stad gelden er significante verbanden tussen de markthuur en de afstand tot de snelweg en het openbaar vervoer. Voor de Core locaties wordt het effect van harde locatiekenmerken gemeten. Met name het effect van een spoorwegstation wordt gemeten in de deelgebieden van Rotterdam en Den Haag. De waarde van de locatie neemt af naarmate de afstand tot een spoorwegstation toeneemt. Binnen de Core locaties is er geen verband aangetoond tussen de Walk Score en de huurprijs van een kantoorgebouw. Het toevoegen van extra voorzieningen in de nabije omgeving van een individueel kantoorgebouw zal geen directe invloed hebben op de huurprijs van dat gebouw. Dit is een uitkomst die toekomstige selectie van kantoorgebouwen ondersteunt waardoor allocatie naar bepaalde gebouwen beter gefundeerd kan worden.

4 Transparantie Transparantie op de kantorenmarkt is de afgelopen jaren verbeterd; marktrapportages worden in toenemende mate uitgevoerd, data is eenvoudiger benaderbaar. Toch blijkt er geen overeenstemming te bestaan over te rapporteren cijfers. Harde locatiefactoren, zoals de bereikbaarheid van een individueel kantoorgebouw zijn op relatief eenvoudige wijze te verkrijgen. Met betrekking tot de zachtere locatiefactoren heeft er de afgelopen jaren een ontwikkeling plaats gevonden, getuige de introductie van bijvoorbeeld de Walk Score. Toch is een verbeterde transparantie gewenst; data omtrent bruto markthuren zijn beschikbaar, echter de slag naar netto huren (gebaseerd op huurovereenkomsten) is nog niet (voldoende) gemaakt. Aanbevelingen Om meer inzicht te verkrijgen in de stuurbaarheid van dergelijke Core kantorenlocaties worden de volgende aanbevelingen gedaan die in tot verbetering van de transparantie van de vastgoedmarkten zullen leiden: het verplicht registreren van huurtransacties inclusief transactiedetails het standaardiseren van het begrippen omtrent incentives Daarnaast verdient het aanbeveling vervolgonderzoek te doen binnen Core locaties waarbij de volgende, te onderzoeken, kernvariabelen worden toegevoegd: bouwjaar dan wel renovatie jaar van het individuele kantoorgebouw flexibiliteit ten aanzien van de indelingsmogelijkheden van een kantoorgebouw belevingswaarde van het individuele kantoorgebouw

5 Inhoudsopgave I : Voorwoord... 1 II: Samenvatting Inleiding 1.1 De aanleiding voor het onderzoek Het onderwerp van het onderzoek Centrale vraag en eindproduct De onderzoeksmethoden en het onderzoeksmodel Opbouw van het onderzoek Theoretisch kader 2.1 Introductie De Klassieken De Neoklassieken Neo-Institutionele theorie Werking van de vastgoedmarkt Het vastgoedontwikkelproces Conclusie De Praktijk 3.1 Introductie Kantorenmarkt Nederland Allocatie binnen de vier grote steden Activiteiten per stad Conclusie... 26

6 4 Data analyse 4.1 Introductie Data Selectie Beschrijvende Statistiek Regressie analyse Conclusie Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies en antwoord op de centrale vraag Reflectie Aanbevelingen Bibliografie 6.1 Literatuurlijst Bijlagen I: Overzicht selectie Core locaties II: Variabelen III: Data regressies IV: Toelichting Walkscore V: Contactgegevens Expert Panel

7 1. Inleiding 1.1 De aanleiding voor het onderzoek De aanleiding van dit onderzoek is de Nederlandse kantorenmarkt, die momenteel gekenmerkt wordt door een ongekend hoge leegstand. Op een totale voorraad van ca. 50 miljoen m² staat meer dan 7 miljoen m² (ca.15%) leeg. Opname van leegstaande kantoren is gezakt tot een historisch dieptepunt, huurprijzen staan onder druk en incentives nemen sterk toe. De economische crisis en ook effectiever gebruik van werkplekken dragen hieraan sterk bij. Uit diverse marktonderzoeken (DTZ Zadelhoff, Dynamis et al., 2013 ) blijkt tevens dat er een tweedeling bestaat tussen de kantorenlocaties. Enerzijds locaties die gekenmerkt worden door hoge leegstand, zeer lage opname en onder druk staande huurprijzen, anderzijds goed presterende locaties met uitsluitend frictieleegstand, teruglopende aanvangsrendementen en in aanbouw zijnde nieuwbouwprojecten (Amsterdamse Zuidas). Er wordt gesproken over polarisatie tussen goede en slechte kantoorlocaties. Figuur 1: Kantorenmarkt geheel Nederland Bron: eigen bewerking In de vastgoedmarkt wordt regelmatig benadrukt dat de locatie van een object doorslaggevend is voor het succes van een kantoorgebouw. Dat de locatiewaarde van een kantorenlocatie toeneemt bij betere bereikbaarheid (OV) en een hoger voorzieningenniveau blijkt onder andere uit bestaand recent onderzoek. (o.a. JLL 2013, knoopwaarde en plaatswaarde) In termen van informatievoorziening en transparantie wordt de vastgoedmarkt beschouwd als een inefficiënte markt. Stelselmatig onderzoek naar factoren die bedrijvenlocaties beïnvloeden is noodzakelijk om de effectiviteit van de vastgoedmarkt te vergroten en draagt in belangrijke mate bij aan de kennis op dit gebied. Derhalve zal dit onderzoek bijdragen aan de professionalisering en het efficiënter maken van de vastgoedmarkten, alsmede een uitbreiding van de kennis in het domein van de vastgoedkunde.

8 1.2 Het onderwerp van het onderzoek Als onderwerp van dit onderzoek staat het verband tussen de huurprijs van kantoorgebouwen en de kenmerken van de betreffende kantoorlocaties centraal. Dit onderzoek is gericht op de goed presterende zijde van de kantorenmarkt waarbij geanalyseerd wordt welke relatie er bestaat tussen locatiekenmerken en de locatiewaarde. Deze goed presterende deelmarkten staan binnen de literatuur bekend als de Core locaties en zullen derhalve in deze context binnen dit onderzoek worden toegepast. Binnen de literatuur bestaan er echter geen harde criteria omtrent deze locaties. Binnen dit onderzoek is daarom de volgende definitie vastgesteld van een Core locatie. Definitie Core locatie: een kantorenlocatie, gelegen in één van de G4- agglomeraties welke op basis van huurprijs, leegstandspercentage en opname outperformed ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De keuze voor een afbakening naar de vier grote steden (G4) alsmede de data selectie van individuele objecten is nader toegelicht in hoofdstuk 3 en 4. De beschreven polarisatie tussen de diverse kantorenlocaties roept de vraag op welke locatiekenmerken ten grondslag liggen aan de succes-, dan wel faalfactoren van een bepaalde locatie. Voor de actoren op de kantorenmarkt is inzicht in de stuurbaarheid van het succes van een locatie van essentieel belang. Toevoegen of uitbreiden van specifieke voorzieningen kan in belangrijke mate bijdragen aan het vergroten van het succes. 1.3 Centrale vraag en eindproduct De centrale vraag van dit onderzoek gaat in op het verband tussen de huurprijs en locatiekenmerken en is als volgt geformuleerd: Wat is de aard van het verband tussen de huurprijs van kantoorgebouwen en de aanwezige locatiekenmerken op een Core locatie? Uit de centrale vraag volgen de volgende subvragen: 1 Welke stromingen bestaan binnen de algemene locatie theorieën? 2 Op welke wijze functioneren vastgoedmarkten? 3 Wat is de huidige stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt? 4 Welke locatiekenmerken bepalen de waarde van een Core kantorenlocatie? 5 Welke huidige ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de toekomstige locatiewaarde? Het einddoel dat het onderzoek beoogt is het vinden van een antwoord op de centrale vraag. Met de antwoorden op bovenstaande subvragen kunnen toekomstige beslissingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen, -ontwikkelingen en -revitalisatie effectiever worden uitgevoerd. Daarnaast zal stelselmatig onderzoek naar succes- en faalfactoren in belangrijke mate bijdragen aan professionalisering van de vastgoedmarkten. Naast professionalisering van de vastgoedmarkten kan dit onderzoek relevant zijn voor de selectie van vastgoedobjecten als investeringsproduct. Een meer transparante vastgoedmarkt zal de liquiditeit van vastgoed verbeteren en, wellicht, de allocatie naar vastgoed binnen de beleggingsportefeuille.

9 In afwijking van eerder uitgevoerde onderzoeken (Vos et. Al, 2011), betreft dit een onderzoek binnen enkel goed presterende kantoorgebieden (beter dan het landelijk gemiddelde), ofwel Core kantorenlocaties in Nederland. Bestaande onderzoeken (o.a. Engelman 2013) hebben betrekking op een selectie van locaties in Nederland. In deze selectie worden zowel kantoorlocaties onderzocht die substantieel slechter scoren dan het Nederlands gemiddelde als locaties die beter scoren. Gezien de, uit onderzoek aangetoonde (JLL, 2014, Van Dijk, 2011, Et. Al.) polarisatie op de kantorenmarkt lijken gemeten relaties voor de hand liggend, namelijk de waarde van een locatie neemt toe naarmate (in algemene zin) de bereikbaarheid en de belevingswaarde van een locatie toeneemt. Er werd gemeten tussen uitersten: locaties met slechte bereikbaarheid en een laag voorzieningenniveau versus goed bereikbare locaties met een hoog voorzieningenniveau. Treden deze effecten ook op binnen de goed presterende kantoorgebieden; de Core locaties? Het einddoel dat dit onderzoek dan ook beoogt is een mogelijk verband aan te tonen tussen locatiekenmerken en de huurprijs van een kantoorgebouw binnen een Core locatie. Met andere woorden bestaan er binnen deze, in dit onderzoek Core locaties, goed presterende gebieden verbanden tussen specifieke locatiekenmerken en de huurprijs van een individueel kantoorgebouw? 1.4 De onderzoeksmethoden en het onderzoeksmodel Om tot gefundeerde conclusies en aanbevelingen te komen inzake deze mogelijke relatie is ten eerste een literatuuronderzoek uitgevoerd. Uit deze analyse volgt een beschrijving van de verschillende stromingen binnen de algemene locatie theorieën. Ten tweede volgt een analyse van de werking van vastgoedmarkten in het algemeen, waartoe het vierkwadrantenmodel van Wheaton and DiPasquale wordt beschreven. Vervolgens zal er, na een markt inventarisatie, een samenvattende beschrijving plaats vinden van de huidige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt, waarbij een afbakening volgt naar 16 (Core) deelgebieden in de vier grote steden van Nederland. Vanuit dit theoretisch kader zal het empirisch onderzoek gestart worden, deze scriptie betreft een beoordelend kwantitatief onderzoek. Voor het uitvoeren van de data analyse is voor 16 kantoordeelgebieden in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag data verzameld. Deze data bestaan uit het huurprijsniveau van 100 individuele kantoorobjecten, uitgedrukt in een bruto huurprijs per vierkante meter, alsmede een inventarisatie van de aanwezige locatiekenmerken van de betreffende locatie. Deze locatiekenmerken bestaan uit respectievelijk de afstand tot de snelweg, de afstand tot een spoorwegstation en de Walk Score. Voorts zal er een regressie analyse uitgevoerd worden op de onderzochte data met als hoofddoel het verband aan te tonen tussen de huurprijs van een kantoorgebouw en de aanwezige locatiekenmerken. De bruto huurprijs per vierkante meter van een kantoorgebouw is in de regressie de afhankelijke variabele, waarbij de locatiekenmerken als onafhankelijke variabelen gelden. Uiteindelijk worden op basis van de theorie in combinatie met de data analyse en de regressiesanalyses conclusies getrokken en aansluitend aanbevelingen gegeven. Tevens zal er een reflectie volgen van de gevonden resultaten.

10 Schematisch ziet het onderzoek er als volgt uit: Figuur 2: schematische weergave onderzoeksmodel Bron: eigen bewerking 1.5 Opbouw van het onderzoek Ter verduidelijking van de relevantie en verbinding van en tussen de diverse hoofdstukken de volgende toelichting. In hoofdstuk 2 (het theoretisch kader) worden de diverse stromingen binnen de algemene locatie theorieën beschreven. Er wordt een toelichting gegeven op gedragingen van bedrijven en welke locatiefactoren, binnen de bestaande stromingen, van belang zijn in de keuze van een locatie. Tevens wordt er een parallel getrokken naar de huidige praktijk. Dit raamwerk is de basis van het onderzoek en verantwoord de keuze van de kernvariabelen. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van de Nederlandse kantorenmarkt waarna er een afbakening plaats volgt naar de 4 grote steden in Nederland, de keuze voor deze afbakening wordt hierin tevens toegelicht. Na de analyse van de kantorenmarkt binnen de 4 grote steden start de data analyse. Hoofdstuk 4 betreft het feitelijk onderzoek en geeft allereerst een toelichting op de data selectie. Na de beschrijvende statistiek volgen de regressies welke vervolgens worden geïnterpreteerd en toegelicht. Afsluitend volgt in hoofdstuk 5 de beantwoording van de centrale vraag. Tevens zijn hier de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek opgenomen.

11 2. Theoretisch kader 2.1 Introductie Om te bepalen welke factoren bepalend zijn voor de waarde van een locatie, is het van belang te putten uit bestaande kennis. Er is veel literatuur beschikbaar aangaande de keuze van een vestigingsplaats van bedrijven, de algemene locatietheorieën. Omtrent deze algemene locatietheorieën zijn de afgelopen eeuwen diverse stromingen ontstaan. Naar aanleiding van een literatuurstudie zal dit hoofdstuk een korte chronologische beschrijving geven van de bestaande stromingen en als basis gelden voor het uitvoeren van dit onderzoek. Verder zijn bestaande onderzoeken (McCann, 2010) (Pellenbarg, 2006) (Atzema, 2002) en (Parr, 2000), welke tevens zijn gefundeerd op de diverse algemene locatietheorieën, bestudeerd ten einde tot een gedegen theoretische basis voor dit onderzoek te komen. Voor een historisch overzicht van locatietheorieën wordt verwezen naar een onderzoek van Van Dijk 2009, Locatietheorieën: een historisch overzicht. Als definitie van een locatietheorie wordt gesteld: het geheel van samenhangende uitspraken dat een verklaring geeft voor de vestigingskeuze van bedrijven (Atzema et. Al 2002). In de navolgende hoofdstukken wordt een beschrijving gegeven van de hoofdstromingen binnen de algemene locatietheorieën, te weten: De Klassieken De Neoklassieken De Neo- Institutionele theorie Daarna wordt ook de theorie van de werking van de vastgoedmarkt in het algemeen beschreven. Hiertoe is gekozen voor een beschrijving van het wiskundige vierkwadrantenmodel van Wheaton and DiPasquale. (DiPasquale and Wheaton, 1996). Dit model geeft een inzicht in de werking van de afzonderlijke deelmarkten (de kwadranten) binnen de vastgoedmarkt alsmede de samenhang tussen deze kwadranten. Aan het einde van dit hoofdstuk volgt een conclusie. 2.2 De Klassieken De klassieke stroming ontstaat begin van de vorige eeuw met analyses van Johann Heinrich von Thünen. Econoom Von Thünen gebruikt als eerste het begrip locatie, iets waar voordien geen rekening mee werd gehouden. De eerste klassieke theorieën zijn die van Weber, Hotelling, Christaller en Lösch. De klassieke theorie is hoofdzakelijk gericht op de afstand tot de markt en de transportkosten om deze afstand te overbruggen. Deze harde locatiefactoren zijn gebaseerd op economische redeneringen. Von Thünen (1826), de grondlegger van de klassieke theorie, introduceert het minimaliseren van transportkosten. Latere klassieken zoals Weber (1909) en Alonso (1964) bouwde de theorie verder uit door tevens de componenten grondprijs en kosten voor arbeid mee te nemen in hun theorieën. Er bestaat onder wetenschappers algemene consensus dat het primaire uitgangspunt van de klassieke theorie het minimaliseren van kosten betreft. Als basis voor de klassieke theorie geldt dat de beschikbaarheid van de productiefactoren doorslaggevend is voor de productiemogelijkheden van een bedrijf en daardoor indirect voor de welvaart van landen (Lambooy, 1997). De klassieke theorie gaat uit van volledige mededinging op de markt. Het marktmechanisme functioneert, onder volledig vrije mededinging, evenwichtig en doelmatig. Overheidsingrijpen is niet wenselijk.

12 2.3 De Neoklassieken Als voortgang op de klassieke theorie ontstaat de neoklassieke locatietheorie. Deze nieuwe stroming ontstaat vanuit een gezamenlijke kritiek op de bestaande theorie. Economen (Keynes, Wittman, Stiglitz, et. Al) gaan uit van markt falen, er is geen sprake van Pareto-optimaliteit. Centraal in de neoklassieke locatietheorie staat de relatie tussen de markt en de locatie van het bedrijf. De voornaamste theorie hierbij is de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller (1933). Een belangrijk inzicht ten opzichte van de klassieke stroming is dat er naast kostenminimalisatie, tevens winstmaximalisatie beoordeeld wordt. Er kwam meer aandacht voor agglomeratievoordelen en clustervorming (Atzema, 2002). Economen Alfred Marshall (1920) en Michael Porter (1990) ontwikkelen de agglomeratie- en clustertheorieën. Lambooy (1997) beschrijft vijf belangrijke verschillen ten opzichte van de klassieke locatietheorie: er is in de neoklassieke locatietheorie meer aandacht voor de markt er wordt rekening gehouden met andere marktvormen naast volledige mededinging niet alleen kostenminimalisatie wordt in de beschouwing betrokken, ook de opbrengsten worden betrokken in de analyse schaalvoordelen worden onderkend en toegepast in de analyses er wordt niet uitgegaan van een identieke productiefunctie Als beperking van de klassieke en neoklassieke locatietheorie stelt Lambooy dat er wordt uitgegaan van een economic man. Hierbij wordt verondersteld dat er altijd rationeel gehandeld wordt en dat marktpartijen over alle en gelijke informatie beschikken. De inzichten die de neoklassieken opdoen ten aanzien van markt- en overheidsfalen heeft een verdieping van de economische theorie tot gevolg gehad. Het ontkennen van de te abstracte economische wetmatigheden voortkomend uit de door Smith gestelde assumpties vormt (ook) het methodologisch vertrekpunt voor de institutionele economie (Marquard en van der Post, 2013). 2.4 Neo-Institutionele theorie De inzichten vanuit de klassieke en neoklassiek theorieën leiden tot de, huidige, stroming van de Neoinstitutionele theorie. Vanuit de acceptatie dat markt en overheid beide kunnen falen wordt in deze stroming de focus gelegd op zgn. zachte locatiefactoren. Sociale wetenschappen doen hun intrede. De meest prominente stroming uit de moderne locatietheorie is de New Economic Geography (Paul Krugman). Vanuit de sociale wetenschap werden nieuwe locatiefactoren geïntroduceerd en onderzocht. Er zijn studies verricht naar normen en waarden en nabijheid van kennis. In deze studies staan gedragingen van bedrijven en belevingswaarde van een locatie centraal. Deze stroming is de behaviourale benadering (Alan Pred, 1967). Een andere stroming binnen de Neo- institutionele theorie is die van de institutionele benadering (North & Fogel, 1992). Deze stroming onderzoekt de invloed van wetten en regelgeving. De neo-institutionele theorie is onder economen niet algemeen aanvaard. Een consistente en modelmatige aanpak ontbreekt. Het neoklassieke gedachtegoed geniet de voorkeur (Marquard en van der Post, 2013).

13 2.5 Werking van de vastgoedmarkt Een veelgebruikt model om relaties tussen verschillende deelmarkten te beschrijven en analyseren is het vierkwadrantenmodel van Wheaton and DiPasquale1 (zie figuur 3). Aan de hand van dit model kunnen krachten die de vastgoedmarkt beïnvloeden beschreven worden en wordt duidelijk hoe markten op elkaar reageren. Het kwadrantenmodel geeft de volgende deelmarkten weer: verhuurmarkt (property market) beleggersmarkt (asset market: valuation) nieuwbouwmarkt (asset market: construction) Figuur 3: Vierkwadrantenmodel, basis situatie Bron: Wheaton and DiPasquale: The Property and Asset Markets

14 De vier kwadranten dienen als volgt te worden geïnterpreteerd. Kwadrant 1 In kwadrant 1 rechtsboven wordt de verhuurmarkt beschreven. Hierin is te zien hoe de vraag naar kantoorruimte samenhangt met het niveau van huurprijzen. De vraag naar kantoorruimte is meetbaar aan de hand van het aantal vierkante meters kantoorruimte dat op enig moment in gebruik is. Kwadrant 2 De lijn in de grafiek van de beleggersmarkt geeft de kapitalisatiefactor weer: de verhouding tussen huurniveau en prijsniveau. Deze wordt gevormd door de lange termijn rentevoet, verwachte huurstijging, risico en belastingen. Kwadrant 3 In dit kwadrant wordt de bouwmarkt beschreven. De curve in het kwadrant vertegenwoordigt de vervangingswaarde van onroerend goed. Het exacte bouwaantal op niveau C wordt bereikt als de prijs van onroerend goed, P, gelijk zou zijn aan de vervangingswaarde f (C). Kwadrant 4 In het vierde kwadrant wordt het bouwniveau, C afgezet tegen de voorraad in vierkante meters. De verandering in de voorraad is gelijk aan de jaarlijkse bouw minus de onttrekkingen aan de voorraad. Het vierkwadrantenmodel, figuur 3, gaat ervan uit dat de vastgoedmarkt op lange termijn in evenwicht is. Hierbij kunnen we volgens Van der Gijp uitgaan van een frictie leegstand van 5% van het totale aanbod. Voor verouderde locaties zal dit percentage iets hoger liggen. In een evenwichtssituatie bedraagt het beschikbare aanbod ongeveer 1,5 a 2 x de totale opname per jaar. (Van der Gijp, 2009) 2.6 Het vastgoedontwikkelproces Het vastgoedontwikkelproces is een kapitaal- en tijdsintensief proces dat een lange doorlooptijd kent. Van de initiatiefase tot realisatie van een kantoorgebouw gaan vaak vele jaren verloren. In het boek Handboek Projectontwikkeling van Nozeman (Nozeman, 2011) worden de verschillende fases van het vastgoedontwikkelproces inzichtelijk gemaakt. Nozeman beschrijft de volgende fases: de initiatiefase de ontwikkelingsfase de realisatiefase de exploitatiefase Door de complexiteit en de lange doorlooptijden van de initiatiefase tot en met de exploitatiefase is het onmogelijk om, bij toenemende vraag naar kantoorruimte, hierin op korte termijn te voorzien. Bij toenemende vraag kan het aanbod niet direct in de vraag voorzien en zullen de prijzen op de beleggersmarkt stijgen. Bij stijgende prijzen op de beleggersmarkt zullen ontwikkelaars geneigd zijn meer te ontwikkelen. Op het moment dat de kantoren gerealiseerd zijn kan de vraag naar kantoorruimte sterk zijn afgenomen, de zogenaamde varkenscyclus.

15 Varkenscyclus is het verschijnsel in de economie dat overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op de hoogte van de prijzen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagen. De term 'varkenscyclus' is afgeleid van de varkenscyclus die optreedt in de varkenssector. Het aanbod en de prijs van varkens wisselt namelijk sterk in de loop der jaren, doordat varkensfokkers massaal gaan uitbreiden op het moment dat de prijzen hoog zijn, met als gevolg dat er in volgende jaren een overschot ontstaat. Vanwege de lage prijzen worden dan veel varkensfokkerijen gesloten of ingekrompen, zodat het aanbod daalt en de prijzen weer stijgen. Waarna de cyclus opnieuw begint. In wezen wordt een varkenscyclus veroorzaakt doordat er altijd enige tijd verloopt tussen het moment waarop tot een bepaalde investering wordt besloten en het moment waarop die investering het aanbod gaat beïnvloeden. In de tussentijd kan de prijs al sterk gewijzigd zijn. 2.6 Conclusie Locatie theorieën De drie beschreven stromingen van algemene locatietheorieën vormen een bestaand wetenschappelijk kader; afzonderlijke stromingen blijven naast elkaar bestaan. Waar de (neo)klassieke locatietheorieën het belang van harde locatiefactoren benadrukken, onderzoeken de modernen in de laatste decennia voornamelijk zachte locatiefactoren. Als belangrijkste ontwikkeling op de eerste theorieën geldt dat zowel de markt als de overheid kan falen, er bestaat geen Pareto Optimum. Tevens geldt dat keuzes beïnvloed kunnen worden door wetten en regelgeving. Sociale Wetenschappen leren dat gedragingen van bedrijven beïnvloed kunnen worden door normen en waarden. Er bestaat belevingswaarde van een locatie. De theorieën zijn beter in staat gedrag te verklaren, dit komt doordat veel verschillende locatiefactoren worden gecombineerd. In de huidige praktijk lijkt het een trend om locaties te centraliseren, oorzaak van deze trend ligt in uiteenlopende zaken voortvloeiend uit bedrijfsbeleid. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het nieuwe werken of de digitalisering van data. Deze trend sluit het meest aan bij de behaviourale benadering van Pred. Keuze Kernvariabelen Binnen het bestaand wetenschappelijk kader bestaan er afzonderlijke stromingen naast elkaar, waarbij zowel harde als zachte locatiefactoren bepalend zijn voor de waarde. Op basis van deze uitkomsten is het van belang een combinatie van harde en zachte locatiefactoren als kernvariabelen te onderzoeken: - Hard; bereikbaarheid (het minimaliseren van kosten) - Zacht; gedragingen van bedrijven (belevingswaarde) Kwadrantenmodel De werking van de vastgoedmarkt is beschreven aan de hand van het model van Wheaton en Dipasquale. Tevens zijn beperkingen van dit model benoemd. Het model beschrijft een lange termijn evenwicht. Het vastgoedontwikkelproces kent lange doorlooptijden, het aanbod kan niet direct voorzien in toenemende vraag; de varkenscyclus. Om te beoordelen wat de huidige stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt is volgt in het volgende hoofdstuk een analyse van de kantorenmarkt.

16 3. De Praktijk 3.1 Introductie In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van algemene locatietheorieën en de verschillende stromingen hierin. Tevens is er een beschrijving gegeven van de werking van de vastgoedmarkt volgens Wheaton en Dipasquale. Zoals beschreven gaat het vierkwadrantenmodel uit van een vastgoedmarkt welke op lange termijn in evenwicht is met een beschikbaar aanbod van circa 1,5 a 2 x de totale opname per jaar. De praktijk binnen de Nederlandse kantorenmarkt wijst echter al jaren uit dat er van dit modelmatige evenwicht geen sprake is. De leegstand neemt nog altijd toe. Wel is er sprake van een licht verbeterend beeld: in 2013 is een afname te zien van het totaal aantal vierkante meters voorraad, hetgeen met name wordt veroorzaakt door onttrekking. Dit hoofdstuk geeft een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt, in het bijzonder voor de onderzochte steden: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Aan de hand van een selectie van marktrapportages zijn hiertoe gegevens verzameld over het jaar Er zijn uit verschillende sectoren data verzameld teneinde een goed marktbeeld te kunnen schetsen, te weten: vastgoedadviseurs: Colliers, Dynamisch, DTZ, Knight Frank, CBRE bankensector: FGH Bank, ABN Amro gemeenten: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht De bronvermelding staat vernoemd per figuur, de verwijzingen naar de betreffende rapportage staan vermeld in de bibiliografie. 3.2 Kantorenmarkt Nederland In 2013 worden opnieuw kansarme kantoren getransformeerd en onttrokken aan de voorraad. Deze transformaties lossen het probleem niet wezenlijk op; de mogelijkheden binnen het kansarme aanbod zijn zeer beperkt. Toch blijk uit rapportages van o.a. DTZ Zadelhoff, JLL et. Al, dat de totale voorraad van kantoorruimte voor het eerst is afgenomen ten opzichte van het jaar daarvoor, zie hiertoe tevens onderstaand figuur 4. Figuur 4: Kerngegevens Nederlandse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Volgens de marktrapportage van Dynamis (Dynamis, Sprekende Cijfers 2014) zijn in 2013 veel verouderde kantoren verruild voor nieuwere duurzamere en veelal kleinere objecten. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak tot kostenbesparingen en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van het nieuwe werken. Het hoge aanbodpercentage wordt veroorzaakt door de discrepantie tussen vraag en aanbod.

17 Deze trendmatige verandering is ingezet in 2007, onderstaand figuur 5 respectievelijk figuur 6 geeft een goede illustratie van de lange termijn trend vanaf 1985 respectievelijk Figuur 5: Langjarige trend kantorenmarkt Nederland Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Figuur 6: Langjarige trend kantorenmarkt Nederland Bron: PropertyNL De opname in 2013 bedroeg circa 1 miljoen m², lager dan in 2012 toen er nog 1,1 miljoen m² opgenomen werd. Het aantal transacties van boven de m² was zeer gering. Een trend bij verplaatsing was inkrimping waardoor de netto opname negatief is. Uit de analyse van o.a. Dynamis blijkt dat het al het 6 e opeenvolgende jaar is dat de opname daalt in Nederland. Vooral in de steden Amsterdam en Rotterdam viel de opname in 2013 tegen, terwijl Den Haag in 2013 goed presteerde met een hogere opname. Circa 60% van de totale opname vond plaats in de agglomeraties van de vier grote steden. Andere gebieden met veel activiteit waren Almere, Amersfoort, Arnhem en Den Bosch. In de markrapportages van o.a. DTZ Zadelhoff (DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, januari 2014) wordt een toelichting gegeven op het huidige overaanbod op de kantorenmarkt. Niet de economische crisis is volgens DTZ de oorzaak maar de trend, ingezet in 2001, van disbalans tussen vraag en aanbod. DTZ concludeert: Er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de vraag. De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer als kantoorruimte zal worden gebruikt. Dat betekent ook dat voor een gedeelte van het aanbod geen andere optie zal zijn dan sloop. Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er mogelijkheden tot vermindering van het overschot aan kantoorgebouwen door deze te transformeren naar een andere functie.

18 Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil bijvoorbeeld wonen op een industrieterrein. Twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff een verdeling gemaakt van aanbod dat kansrijk, kanshebbend en kansarm is. Voor de stand van zaken op De Nederlandse markt voor kantoorruimte trekt Colliers de parallel naar de economische ontwikkelingen. Ondanks het licht verbeterde economische sentiment, heeft de kantorenmarkt volgens Colliers niet kunnen profiteren van de verbeterde omstandigheden. Gepubliceerde cijfers van het CPB tonen dat het derde kwartaal van 2013 een einde van vier kwartalen recessie inzette. Ondanks deze positieve ontwikkelingen stijgt de werkloosheid nog steeds door in Nederland. Totaal is het aantal mensen zonder baan meer dan verdubbeld ten opzichte van het begin van de crisis. Figuur 7: BBP, inflatie en lange rente Bron: Centraal Plan Bureau Figuur 8: Werkloosheid Bron: Centraal Plan Bureau Belangrijke indicatoren voor de Nederlandse kantorenmarkt zijn het Bruto Binnenlands Product (BBP), de inflatie, de lange termijn rente en de werkloosheid, welke geïllustreerd zijn in bovenstaande figuren 7 en 8. Allocatie van aanbod in Nederland In 2013 is circa 60% van het beschikbare aanbod van Nederlandse kantoorruimten gelegen in de G4. Dit is iets lager, maar relatief in lijn, met het 5-jarige gemiddelde. Opvallend is dat Amsterdam haar aanbod de afgelopen vijf jaar terug ziet lopen van bijna 30% naar net boven de 20%. Ondanks het verbeteren van dit percentage blijft het aanbod in Amsterdam, zowel relatief als cumulatief het grootst binnen Nederland. Verder is het relatief, vlakke en lage aanbodpercentage in Utrecht opvallend. Aanbod van kantoorruimte (x1000m²) Regio 2009 % 2010 % 2011 % 2012 % 2013 % 5jr gem % Amsterdam % % % % % % Rotterdam % % % % % % Den Haag % % % % % % Utrecht % % % % % % Totaal 4G % % % % % % Totaal overig % % % % % % Totaal Nederland % % % % % % Tabel 1: Allocatie van aanbod Nederland Bron: Eigen bewerking van data Dynamis

19 Ter interpretatie van tabel 1 geldt de volgende definitie van aanbod: De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. Aldus Dynamis. Allocatie van opname binnen Nederland Op de gebruikersmarkt zijn de 4G in 2013 verantwoordelijk voor 63% van de opname. Dit is in lijn, met het 5- jarig gemiddelde. Opvallend is dat Rotterdam een minder interessante locaties lijkt te worden voor bedrijven, afgezet tegen het 5-jarig gemiddeld is 2013 teleurstellend verlopen en heeft er in Rotterdam slechts 10% van de totale opname in Nederland plaats gevonden. Opname van kantoorruimte (x1000m²) Regio 2009 % 2010 % 2011 % 2012 % 2013 % 5jr gem % Amsterdam % % % % % % Rotterdam % % % % 81 10% % Den Haag 118 9% % % 69 7% 96 12% % Utrecht % 84 8% % % 80 10% % Totaal 4G % % % % % % Totaal overig % % % % % % Totaal Nederland % % % % % % Tabel 2: Allocatie van opname Nederland Bron: Eigen bewerking van data Dynamis Ter interpretatie van tabel 2 geldt de volgende definitie van opname: een transactie met een volume van minimaal 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. De opnames moeten op de vrije markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Aldus Dynamis.

20 3.3 Allocatie binnen de vier grote steden Op de Nederlandse Kantorenmarkt is zowel het aanbod als de opnameactiviteit rond de agglomeraties van Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht het grootst. In de literatuur wordt de verzameling van deze steden ook wel aangeduid als DE vier grote steden (G4). Binnen dit onderzoek dient de term G4 dan ook geïnterpreteerd te worden als de verzameling van de vier grote steden, inclusief haar agglomeratie. Deze paragraaf beschrijft de allocatie binnen de vier grote steden gevolgd door de activiteiten per stad. De allocatie van aanbod en opname is gebaseerd op het marktonderzoek van Dynamis (Dynamis, Sprekende Cijfers 2014.) Dit onderzoek, geeft naar interpretatie van de onderzoeker, het beste beeld over het historisch verloop van aanbod en opname. Allocatie van aanbod binnen de G4 Ook binnen de G4 is het geen verrassing dat Amsterdam het grootste aanbod heeft, in %. Wanneer 2013 afgezet wordt tegen het 5 jarig gemiddelde valt op dat er een verschuiving plaats heeft gevonden in de allocatie van aanbod binnen de G4. Rotterdam stijgt naar 25% terwijl Amsterdam terug zakt naar 36%. Den Haag en Utrecht zijn in de onderlinge verdeling redelijk stabiel gebleven. Verdeling G4 (2013) Verdeling G4 (5jr gem) 22% 17% 36% Amsterdam Rotterdam Den Haag 21% 17% 41% Amsterdam Rotterdam Den Haag 25% Utrecht 21% Utrecht Figuur 9: Allocatie aanbod G Bron: Eigen bewerking data Dynamis Figuur 10: Allocatie aanbod G4 (5-jarige gemiddelde) Bron: Eigen bewerking data Dynamis Allocatie van opname binnen de G4 Bijna 50% van alle opnames heeft in 2013 plaatsgevonden in Amsterdam. Veel bedrijven (hierbij valt te denken aan Deloitte, Accenture en JLL) kiezen ervoor hun activiteiten te centraliseren, waarbij in toenemende mate Amsterdam als uitvalsbasis wordt gekozen. Verdeling G4 (2013) Verdeling G4 (5jr gem) 19% 16% 16% 49% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht 16% 19% 23% 42% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Figuur 11: Allocatie opname G Bron: Eigen bewerking data Dynamis Figuur 12: Allocatie opname G4 (5-jarige gemiddelde) Bron: Eigen bewerking data Dynamis

21 3.4 Activiteiten per stad Binnen de allocatie is het interessant te analyseren wat de activiteiten per stad zijn. Het betreft de agglomeraties van de steden met de daarbij behorende deelgebieden. Voor de activiteiten per stad en deelgebied zijn hoofdzakelijk de marktrapportages gebruikt van DTZ Zadelhoff. Ten opzichte van de andere rapportages (o.a. Dynamis) geeft DTZ meer inzicht in de activiteiten per deelgebied binnen de vier grote steden. Amsterdam De opname van kantoorruimte in Amsterdam is in 2013 met circa m² 21% lager dan de opname in Dit werd met name veroorzaakt door het uitblijven van opname door grote eindgebruikers. Het opname niveau kwam hiermee op het niveau van De meest omvangrijke transactie was de opname van Spaces. Ondanks het feit dat de opname lager is uitgevallen dan de voorgaande jaren is het aanbod, evenals de totale voorraad gedaald. Dit heeft met name te maken met diverse onttrekkingen als gevolg van transformaties. Figuur 13: Kerngegevens Amsterdamse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Deelgebieden In 2013 heeft de meeste activiteit plaatsgevonden op de Zuidas, naast veel opname op Zuidas Centrum gingen in 2013 de nieuwbouwontwikkelingen Beethovenpark en 400 Beethoven van start. In Amsterdam Zuidoost, in 2012 nog goed voor bijna m², viel de opname tegen. Rondom station Bijlmer Arena is nauwelijks leegstand, het contrast is echter groot met het zuidelijk stuk van Zuidoost waar weinig beweging is en er nog steeds veel in aanbod staat. Dynamis concludeert in haar marktrapportage: De verwachting is dat het aanbod verder zal stijgen, veel grote kantoorgebruikers zitten momenteel te ruim in hun huisvesting vanwege zowel de economische omstandigheden als efficiëntere manieren van werken. Bij contractverlenging nemen partijen in veel gevallen minder ruimte op dan ze voorheen in gebruik hadden. Daarnaast hebben diverse juridische of zakelijke adviesbureaus al kantoorruimte in de (onder)verhuur staan (Bron Dynamis, 2014 Sprekende cijfers).

22 Figuur 14: Deelgebieden Amsterdam Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Stad Deelgebied 9 Amsterdam Agglomeration (Amstelveen, Diemen) Tabel 3: Range markthuur deelgebieden Amsterdam Bron: Eigen bewerking Van Markthuur 2013 ( / m²) 1 Amsterdam Centre (Centrum, Zuid) Amsterdam North Amsterdam East (Omval, Amstel Business Park) Amsterdam West (Sloterdijk/Teleport, Riekerpolder, Westas) Amsterdam South East Amsterdam South East Centre Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers/Houthavens Amsterdam Zuidas (Zuidas, Buitenveldert) Tot Bovenstaand figuur 14 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Amsterdam weer. Tabel 3 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 75,- per vierkante meter per jaar tot EUR 385,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 192,- per vierkante meter.

23 Den Haag In de regio Den Haag heeft er in 2013 de hoogste opname van kantoorruimte plaatsgevonden sinds 2007, in totaal werd er circa m² opgenomen. Met de transactie van m² kantoorruimte door ingenieursbureau CB&I in het Beatrixkwartier vond tevens de grootste transactie in Nederland plaats in Den Haag. Het totale aanbod nam dientengevolge af met 2,3%. Figuur 15: Kerngegevens Haagse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Deelgebieden In het Beatrixkwartier en het centrum van Den Haag was in 2013 de meeste activiteit, hier vonden diverse transacties van semipublieke organisaties plaats. Grote opname transacties werden gedaan door de Universiteit Leiden en TNO die nabij het Centraal Station grote volumes opnamen. In het Haagse centrum daarentegen steeg het aanbod, diverse panden die voorheen in gebruik waren door overheidsonderdelen kwamen hier in aanbod. De verwachting is dat het aanbodpercentage is Den Haag de komende periode. In en rondom Den Haag blijft de angst aanwezig voor stijging van het aanbodpercentage vanwege een inkrimping van benodigde meters door overheid gerelateerde partijen. Figuur 16: Deelgebieden Den Haag Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013

24 Stad 14 Den Haag Agglomeration (Leidschendam, Voorburg, Delft, etc) Tabel 4: Range markthuur deelgebieden Den Haag Bron: Eigen bewerking Bovenstaand figuur 16 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Den Haag weer. Tabel 4 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 80,- per vierkante meter per jaar tot EUR 200,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 124,- per vierkante meter. Rotterdam Deelgebied Ondanks veel publiciteit omtrent Rotterdam als primaire kantorenmarkt vallen de opname cijfers over 2013 tegen. Het opnameniveau kende een 6-jarig dieptepunt, met name de gebieden buiten het CBD presteren slecht. De voorraad nam wel iets af, wat met name veroorzaakt werd door onttrekking door transformaties. De transformatie van de Admiraliteit is hier een goed voorbeeld van. Van Markthuur 2013 ( / m²) 10 Den Haag CS / New Centre / Beatrixkwartier / Schenkstroop Den Haag Old Centre Den Haag West (Congress area) Den Haag East (Laakhaven, Binckhorst, Forepark) Tot Figuur 17: Kerngegevens Rotterdamse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Deelgebieden: Rotterdam De opname concentreert zich grotendeels rondom het CBD. In 2008 vond nog slechts 32% van de opname hier plaats, sindsdien is dit percentage elk jaar opgelopen tot 60% van de totale opname in Desondanks heeft ook het centrum te lijden onder de sterk verminderde vraag naar kantoorruimte. Door de transformatie van m² kantoorruimte is de totale voorraad met 0.1% teruggelopen. Door nieuwbouwontwikkelingen en centralisatie van de grote partijen (bijv. Nationale Nederlanden, die m² minder huurt in Delftse Poort). De gemeente Rotterdam huurt m² in het nieuwe gebouw de Rotterdam op de Kop van Zuid en laat hiermee m² kantoorruimte achter in Rotterdam West.

25 Figuur 18: Deelgebieden Rotterdam Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt Rotterdam Agglomeration (Capelle, Harbour, Schiedam, etc.) Tabel 5: Range markthuur deelgebieden Rotterdam Bron: Eigen bewerking Bovenstaand figuur 18 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Rotterdam weer. Tabel 5 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 90,- per vierkante meter per jaar tot EUR 225,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 130,- per vierkante meter. Utrecht Stad Deelgebied In 2013 is de opname in Utrecht redelijk gelijk aan het niveau van 2012, m². Er hebben geen opvallend grote transacties plaatsgevonden. De opname over de verschillende deelgebieden is redelijk gelijk verdeeld. De totale voorraad is gelijk gebleven ten opzichte van Van Markthuur 2013 ( / m²) 15 Rotterdam Centre / CS / Blaak / Scheepvaartkwartier Rotterdam East (Oosterhof, Erasmuspark, Alexandrium) Rotterdam West Rotterdam South (Zuidplein, Kop van Zuid) Tot Figuur 19: Kerngegevens Utrechtse Kantorenmarkt Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013

26 Deelgebieden: Utrecht Nieuwegein blijft voortdurend het minst succesvolle deelgebied van de regio Utrecht, Dynamis rapporteert een opname-aanbodratio van slechts 4%. Afgezet tegen een ratio van 44% in het deelgebied Rijnsweerd- De Uithof. Bijna een kwart van het totale aanbod van de regio Utrecht bevindt zich namelijk nog steeds in Nieuwegein. In 2013 opent het WTC Utrecht haar deuren (voormalig Capgemini gebouw), waarbij over het gehele jaar circa m² van de m² is opgenomen. Figuur 20: Deelgebieden Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets Kantorenmarkt 2013 Stad Deelgebied Van Markthuur 2013 ( / m²) Tot 20 Utrecht Centre / CS Utrecht East (Rijnsweerd/De Uithof) Utrecht South (Lunetten/Stadion/Kanaleneiland) Utrecht Papendorp Utrecht North (Overvecht) Utrecht West (Lage Weide/Cartesiusweg) Utrecht Maliebaan Utrecht Agglomeration (Bunnik, Bilt, Houten, Nieuwegein, etc) Tabel 6: Range markthuur deelgebieden Utrecht Bron: Eigen bewerking Bovenstaand figuur 20 geeft een geografische spreiding van de verschillende deelgebieden in Utrecht weer. Tabel 6 toont per deelgebied de spreiding van de markthuurprijzen. De range van markthuurprijzen loopt van EUR 80,- per vierkante meter per jaar tot EUR 195,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs per jaar bedraagt EUR 130,- per vierkante meter.