NAAR EEN VISIE WERKLOCATIES VOOR AMERSFOORT Stec Groep aan gemeente Amersfoort

Transcriptie

1 NAAR EEN VISIE WERKLOCATIES VOOR AMERSFOORT Stec Groep aan gemeente Amersfoort Stec Groep B.V. Peije Bruil, Guido van der Molen en Boudewijn Kuijl Februari 2011

2 INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY 4 1. INLEIDING Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer ADVIEZEN VOOR VISIE WERKLOCATIES Advies 1: Zet sterk in op de aanpak van bestaande werklocaties in Amersfoort Advies 2: Stem programmering en segmentering van werklocaties goed (regionaal) af en kies voor kwaliteit Advies 3: Vergeet de kleine gebruiker niet! Advies 4: Stimuleer functiemenging, maar niet op al uw werklocaties Advies 5: Verleid als gemeente de markt om te investeren in werklocaties Advies 6: Maak een strategische (gebieds)visie per werklocatie Belangrijke succesvoorwaarden CONCLUSIES BEDRIJVENTERREINEN AMERSFOORT Amersfoort beschikt over iets minder dan 300 hectare netto bedrijventerrein Bedrijventerreinen hebben een grote waarde voor de Amersfoortse economie Amersfoort bekijkt de mogelijkheden voor revitalisering van drietal bedrijventerreinen: Isselt, Calveen en De Hoef Transacties op Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt vooral afkomstig uit kleine tot middelgrote traditionele sectoren Tot 2020 behoefte aan zo n 25 tot 30 hectare netto bedrijventerrein in Amersfoort CONCLUSIES KANTORENMARKT AMERSFOORT Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort toegenomen naar meer dan m² vvo (circa 15% van totale voorraad) 49 Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 2

3 4.2 Merendeel transacties op de Amersfoortse kantorenmarkt is kleiner dan m² vvo Bijna 60% van opname in Amersfoort voor rekening van zakelijke dienstverlening en overheid en non-profitinstellingen Amersfoort heeft een nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte van iets minder dan m² bvo tot Amersfoort heeft een forse plancapaciteit van bijna m² bvo, waarvan ruim de helft langs de snelweg Kantoren op centrum/stationslocaties in Amersfoort vanuit markttechnisch perspectief meest aantrekkelijk Ook omliggende gemeenten hebben plannen voor ontwikkeling van kantoorruimte CONCLUSIES FUNCTIEMENGING EN KLEINERE ECONOMIE Circa 42% van werkgelegenheid in Amersfoort buiten formele werklocaties Functiemenging op diverse locaties in Amersfoort: onder andere Vathorst, Centrum, Bergkwartier, Schothorst en bedrijventerreinen Zzp ers hebben aandeel van circa 40% in totaal aantal vestigingen in Amersfoort Amersfoort beschikt over sterke gemengd economische zones Ten slotte: zorgeconomie belangrijk voor Amersfoortse economie 79 BIJLAGE A. KANTOORTYPOLOGIE AMERSFOORT B. SOCIAAL-ECONOMISCHE WAARDE BEDRIJVENTERREINEN C. DUURZAAM RUIMTEGEBRUIK: DE SER-LADDER D. TOOLBOX ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK E. VOORBEELDPROJECTEN FUNCTIEMENGING Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 3

4 MANAGEMENT SUMMARY Amersfoort wil sterke werklocaties Deze rapportage geeft belangrijke input voor het maken van een visie werklocaties voor Amersfoort. Hiertoe zijn analyses uitgevoerd, conclusies getrokken en strategische adviezen geformuleerd. Daarbij is gekozen voor een markttechnische insteek. Oftewel: wat is vanuit eindgebruikers en betrokken publieke en private (vastgoedmarkt)partijen belangrijk over vraag- en aanbod en de kwaliteit van locaties? En welke instrumenten zou de gemeente Amersfoort kunnen inzetten om te komen tot sterke werklocaties? In de economische toekomstvisie 2030 (rapport van de commissie Van Ek) zijn drie hoofdopgaven geschetst: regionale samenwerking, banengroei en duurzame economische groei. De groei van de werkgelegenheid moet op peil blijven gezien de verwachte groei van de bevolking. Om deze werkgelegenheidsgroei te kunnen realiseren is voldoende en passende ruimte nodig, op bedrijventerreinen, in kantoren, in wijken, in gemengde economische zones en op andere plekken in de stad. Met de visie werklocaties wil de gemeente Amersfoort hieraan invulling geven en de ruimtelijke randvoorwaarden voor bedrijvigheid verbeteren. Adviezen voor de gemeente Amersfoort Om te komen tot een sterke visie werklocaties, zien we een zestal aanknopingspunten voor beleid en acties voor de gemeente Amersfoort: 1. Zet sterk in op de aanpak van bestaande werklocaties in Amersfoort Het behouden en versterken van bestaande werklocaties is belangrijk voor de economie van Amersfoort. Dit zorgt voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat van de stad, waardoor Amersfoort interessant blijft voor het bedrijfsleven. Het verlengen van de levensduur van werklocaties past bij de duurzaamheidsambities van de gemeente. Amersfoort bekijkt de mogelijkheden voor het opwaarderen (of revitaliseren) van de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen en wil zo zorgvuldig mogelijk met bestaande ruimte omgaan. Gezien de hoge sociaal-economische waarde van de bedrijventerreinen (goed voor ruim 30% van de werkgelegenheid van Amersfoort) is dit een logische keuze. Ook kantoorlocaties verdienen aandacht van de gemeente. Ongeveer m² vvo kantoorruimte (15% van de totale voorraad) wordt momenteel aangeboden. Naar schatting zo n 80 tot 90% daarvan staat ook daadwerkelijk leeg. Sterk inzetten op de bestaande kantoorlocaties is dan Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 4

5 ook geen overbodige luxe. Voorkomen moet worden dat bestaande kantoorlocaties onaantrekkelijk worden voor eindgebruikers. De gemeente Amersfoort wil dit samen met publieke en private partijen oppakken. 2. Stem programmering en segmentering van werklocaties goed (regionaal) af en kies voor kwaliteit Om een goede balans te behouden tussen vraag en aanbod aan werklocaties, wordt op regionaal niveau afgestemd welke typen werklocaties moeten worden ontwikkeld. Zo wordt concurrentie tussen gemeenten tegengegaan en een tekort aan locaties voorkomen. Het bedrijfsleven in de regio Amersfoort wordt op deze manier optimaal gefaciliteerd. In Amersfoort, maar ook in de regio, zijn na 2015 meer dan voldoende plannen voor hoogwaardige en modern-gemengde bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen met een functionele verschijningsvorm (voor bedrijven met een meer laagwaardige uitstraling of een hogere milieuhindercategorie) zijn schaars. Tot 2020 is er in de regio Amersfoort (Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg) behoefte aan zo n 80 hectare netto bedrijfsruimte. Dit is exclusief eventuele andere functies die zich op een bedrijventerrein (zouden) kunnen vestigen, zoals perifere detailhandel. De werkelijke behoefte aan bedrijventerrein is hoger dan enkel de behoefte aan bedrijfsruimte en voor een deel afhankelijk van het toekomstig beleid. Daarbij is het ook niet precies te bepalen welke behoefte ontstaat als gevolg van huidige bedrijventerreinen die een andere functie krijgen (transformatie). Vanuit de regionale behoefte is een aanname gemaakt over het Amersfoortse aandeel daarin, op basis daarvan bedraagt de behoefte aan bedrijfsruimte in Amersfoort circa 30 hectare tot Ook op de kantorenmarkt beschikt Amersfoort over meer dan voldoende plancapaciteit. De nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte bedraagt zo n m² bvo tot Met de plannen voor kantoren in het Stationsgebied (Trapezium en Eemplein) en op de locatie Podium langs de snelweg A-28 beschikt de gemeente Amersfoort over een kwantitatief overaanbod. Een deel van deze kantoorruimte (in het Stationsgebied) kan mogelijk ook na 2020 worden ontwikkeld. De locatie Podium voldoet minder aan de moderne vestigingswensen van de eindgebruiker. Net als op de markt voor bedrijventerreinen adviseren we de gemeente Amersfoort hier om plannen goed tegen het licht te houden en keuzes te maken binnen de planvoorraad. Mogelijk betekent dit uitstellen of schrappen van plannen of kiezen voor een andere invulling van een gebied. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 5

6 3. Vergeet de kleine gebruiker niet! In de kantoorplannen van Amersfoort zien we een sterke focus op grote gebouwen en metrages. Deze grote gebruikers zijn natuurlijk belangrijk en aantrekkelijk, maar het merendeel van de kantoorgebruikers in Amersfoort is middelgroot of klein. Zo n 60% van de kantoorgebruikers heeft de voorkeur voor een (solitaire) ruimte van zo n m² vvo of minder. Daarbij komt dat de gemiddelde grootte van bedrijven in de toekomst naar verwachting verder afneemt. De kleine kantoorgebruiker is op zoek naar een pand met eigen identiteit en uitstraling, goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. De gemeente Amersfoort kan in de visie werklocaties hierop inspelen door de markt te stimuleren en in te spelen op het tekort aan huisvesting voor dit type gebruiker. Naast kantoorruimte is er in Amersfoort ook voldoende vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte (tot 250 m² bvo) op bedrijventerreinen. Het aanbod aan dit type bedrijfspanden (verzamelgebouwen) is in Amersfoort vrij minimaal. 4. Stimuleer functiemenging, maar niet op al uw werklocaties Steeds meer werkgelegenheid bevindt zich buiten het centrum en de (monofunctionele) bedrijven- of kantorenterreinen. Op dit moment is dat 42% van de werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid bevindt zich in woonwijken en in gemengde zones, zoals in de omgeving van de Stichtse Rotonde. Nieuwe ontwikkelingsgebieden als het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats zijn kansrijk als nieuwe, duurzame werklocaties. Deze ontwikkelingen zijn een uiting van trends zoals het groeiend aantal ZZP-ers in Amersfoort, de groei van de creatieve economie, maar ook de groeiende behoefte aan kleinschaligheid. Om de groei van de werkgelegenheid te stimuleren is in de stad ruimte nodig om aan deze ontwikkelingen invulling te kunnen geven. Functiemenging in woonwijken leent zich vaak prima voor lichtere bedrijfsactiviteiten (met weinig milieuhinder) en stimuleert zorgvuldig ruimtegebruik. Soms zet het mengen van functies werklocaties onder druk. Op bedrijventerreinen moet voldoende ruimte beschikbaar blijven voor pure bedrijfsruimtegebruikers, zodat het mengen van functies niet ten koste gaat van de functionaliteit van dit type werklocaties. Juist daarom is het voor Amersfoort noodzakelijk om (enkele) werklocaties aan te wijzen die in aanmerking komen voor verkleuring met andere functies zoals leisure en detailhandel, maar ook locaties te behouden met een meer strikt profiel. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 6

7 5. Verleid als gemeente de markt om te investeren in werklocaties Samenwerking met vastgoedmarktpartijen is van belang, omdat deze partijen over zeer veel marktkennis en expertise beschikken. Zij hebben dagelijks contact met de markt en zijn bovendien de partijen die het risico nemen om te investeren. U kunt als gemeente marktpartijen stimuleren om te investeren in uw werklocaties. Er zijn verschillende mogelijkheden om private partijen kansen voor waardecreatie op de eigen kavel te bieden. De basisvoorwaarde hiervoor is flexibiliteit in het bestemmingsplan, zowel in de omvang van het aantal meters bebouwd oppervlak en de bouwhoogte, als ook een flexibiliteit in de functies die op de kavel zijn toegestaan. Hiervoor is het belangrijk om als gemeente de gewenste toekomst (en het profiel) per werklocatie helder in beeld hebben. 6. Maak een strategische (gebieds)visie per werklocatie Wanneer u als gemeente scherp voor ogen heeft welke invulling u per werklocatie wenst, kunt u duidelijkheid bieden richting bedrijfsleven en vastgoedmarktpartijen. Daarom adviseren we u om per werklocatie een gebiedsvisie te maken. Dit hoeft niet direct een uitgebreid masterplan te zijn, maar wel een helder overzicht van de gewenste toekomst per locatie. Op basis van de input uit de Dag van de Amersfoortse werklocaties, gesprekken met deskundigen binnen de gemeenten en bureauexpertise is, vanuit markttechnisch perspectief, een eerste aanzet gemaakt voor een toekomstige invulling van de werklocaties. Voor enkele werklocaties in Amersfoort betekent dit het stimuleren van meer functiemenging, terwijl er zeker ook locaties zijn waarvan de huidige kwaliteit en het profiel moet worden behouden en versterkt. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 7

8 Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 8

9 1. INLEIDING 1.1 Uw situatie U wilt sterke werklocaties in Amersfoort Amersfoort wil een boost geven aan haar werklocaties en zo haar economie versterken, duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik verbeteren en sterkere ruimtelijke projecten realiseren. Hiervoor wilt u een visie werklocaties maken die heldere doelen en acties formuleert. Aanleiding om deze visie nu te maken, is onder meer het advies van de commissie- Van Ek, dat aangeeft hoe Amersfoort haar economie kan versterken. Daarnaast wilt u beschikken over een integraal afwegingskader voor uw gemeente en duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik voor werklocaties meer handen en voeten geven. Ten slotte speelt de regionale strategie werklocaties die met de gemeenten om u heen wordt opgesteld; Amersfoort moet hier haar positie in bepalen. Het gaat u om zowel bedrijventerreinen, kantorenlocaties als de kleinere economie. Bij werklocaties gaat het u om zowel bedrijventerreinen, kantorenlocaties als de mix van wonen en werken: functiemenging en wijkeconomie. U hebt vragen als: wat voor soort en kwaliteit werklocaties heeft Amersfoort nodig? Hoe verhoudt zich de nieuwbouw tot de bestaande voorraad? Hoe zorgvuldige en duurzame werklocaties te maken? Hoe de SER-ladder goed toe te passen in Amersfoort? Wat voor soort locaties trekken extra economie aan? Wat zijn locaties van de toekomst? Wat betekent dit alles voor de bestaande locaties en nieuwbouwplannen in Amersfoort; welke hiervan hebben prioriteit, welke moeten anders worden ingevuld? En wat kan in gemengde locaties zoals economie in wijken, waar uw college zich sterk voor maakt? Hoe dit maximaal te doen en hoe bijvoorbeeld zzp ers meer aan de stad te binden? Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 9

10 U wilt heldere conclusies en input voor structuurvisie, visie werklocaties en actieplan. U wilt een goede analyse van ons en inbreng van onze expertise. U wilt geen focus op enkel cijfers, maar input voor een inspirerende visie over kwaliteiten van locaties en toekomstwaarde van plekken en gebieden. Daarnaast wilt u sterke EZ-input voor de integrale structuurvisie Amersfoort waaraan wordt gewerkt. Wat wilt u met deze visie bereiken? 1. Helder inzicht in de marktsituatie, kansen en bedreigingen voor Amersfoortse werklocaties. 2. Praktische strategie voor de kantoorlocaties, bedrijventerreinen, functiemenging en kleinere economie in Amersfoort. 3. Concrete input voor verhoging duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik in Amersfoort. 4. Concrete input voor de belangrijkste bestaande en ontwikkellocaties. 5. Draagvlak en enthousiasme voor de adviezen onder uw partners en het bedrijfsleven. 6. Goede afstemming met de integrale structuurvisie Amersfoort en het regionale traject werklocaties waarbij de belangen van Amersfoort goed zijn geborgd. 1.2 Onze aanpak Om uw vragen goed te kunnen beantwoorden, is gekozen voor een aanpak die bestaat uit vijf stappen: Stap 1 Startbijeenkomst en schouw werklocaties Stap 2 Economische analyse werklocaties Stap 3 Dag van de Amersfoortse Werklocaties Stap 4 Conclusies en adviezen Stap 5 Input voor gebieden, locaties en afronding Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 10

11 1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u onze adviezen voor de visie werklocaties voor Amersfoort. In hoofdstuk drie, vier en vijf worden de belangrijkste conclusies en resultaten van de analyse van de kantorenmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en over functiemenging en kleine economie gepresenteerd. De bijlagen vormen de onderbouwing van onze analyse en input voor de visie werklocaties: Bijlage A: kantoortypologie Amersfoort; Bijlage B: sociaal-economische waarde bedrijventerreinen; Bijlage C: duurzaam ruimtegebruik: de SER-ladder; Bijlage D: toolbox zorgvuldig ruimtegebruik; Bijlage E: voorbeeldprojecten functiemenging. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 11

12 2. ADVIEZEN VOOR VISIE WERKLOCATIES In dit hoofdstuk worden onze adviezen voor de visie werklocaties voor Amersfoort gepresenteerd. 2.1 Advies 1: Zet sterk in op de aanpak van bestaande werklocaties in Amersfoort Kwaliteit behouden op bestaande werklocaties is duurzaam Het behoud en versterken van bestaande werklocaties is belangrijk voor de economie van Amersfoort. Door te streven naar toekomstbestendige werklocaties wordt geïnvesteerd in de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat van de stad en blijft Amersfoort voor de reeds gevestigde bedrijven ook interessant. Dit zorgt voor behoud van werkgelegenheid. Daarbij past het verlengen van de levensduur van werklocaties goed bij de duurzaamheidsambities van Amersfoort 1. Er zijn meerdere redenen waarom juist de aanpak van bestaande werklocaties in Amersfoort belangrijk is: U bekijkt de mogelijkheden voor revitalisering van bedrijventerreinen Omdat op een fors areaal van de Amersfoortse bedrijventerreinen verouderingskenmerken zichtbaar zijn, heeft de stad een forse herstructureringsopgave. Dit neemt flinke kosten met zich mee. Drie bedrijventerreinen (Isselt, De Hoef en Calveen) zijn opgenomen in het provinciaal herstructureringsplan (PHP) van de provincie Utrecht. Door sterk in te zetten op herstructurering streeft Amersfoort er naar om zo zorgvuldig mogelijk om te gaan met de ruimte. Amersfoort zal in haar te herstructureren terreinen moeten prioriteren en faseren. Behoud en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen staat zowel landelijk als provinciaal hoog op de politiek-economische agenda. Het vorig jaar door Rijk, provincie (IPO) en gemeenten (VNG) ondertekende convenant bedrijventerreinen is hier een goed voorbeeld van. Ook op regionale schaal is Amersfoort met omliggende gemeenten actief om regionaal bedrijventerreinenbeleid meer inhoud te geven; de provincie Utrecht stimuleert regionale samenwerking en is voornemens een ontwikkelingsmaatschappij op te richten (zie ook box 1). 1 Amersfoort heeft als doel om in 2030 CO2 neutraal te zijn; zorgvuldig ruimtegebruik past goed bij deze doelstelling. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 12

13 Box 1: provincie pakt bedrijventerreinen aan met OntwikkelingsMaatschappij Utrecht Samenwerking bij de aanpak van verouderde en verrommelde bedrijventerreinen. Dat is wat de provincie Utrecht voorstaat met de oprichting van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU). Deze nieuwe maatschappij neemt het initiatief waar de markt het laat liggen en zoekt private partners en gemeenten om private gedeelten van de bedrijventerreinen weer aantrekkelijk te maken. De opgave wordt geschat op circa 90 ha, waarvan naar verwachting meer dan de helft kan worden uitgevoerd onder regie van de Ontwikkelingsmaatschappij. Het publieke domein is een opgave voor de gemeenten. Gedeputeerde Van Lunteren (Economie): Met deze aanpak hebben we een middel gevonden om de marktpartijen zélf te laten herstructureren. Privaat terrein was tot voor kort een no go-area voor de overheid, we konden er weinig mee. Nu trekken we samen met de markt op en dat kan voor de toekomst een voorbeeld zijn voor andere projecten. Bron: Provincie Utrecht, november en een hoge leegstand op kantoorlocaties In Amersfoort wordt zo n m² bvo kantoorruimte (15% van de totale voorraad) aangeboden. Naar schatting zo n 80 tot 90% van dit aanbod staat ook daadwerkelijk leeg. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland van zo n 13%. Gezien dit hoge leegstandspercentage, maar ook de veranderende eisen van gebruikers, is het geen overbodige luxe om sterker in te zetten op de bestaande voorraad. Voorkomen moet worden dat bestaande locaties verloederen en onaantrekkelijk worden voor eindgebruikers. Verder dienen kansen tot transformatie van leegstaande kantoorpanden tijdig gesignaleerd en gefaciliteerd te worden. Overigens betekent dit niet dat Amersfoort gelijk voor forse investeringen staat. Met een aantal praktische maatregelen, zoals het inventariseren van bestaand aanbod, faciliteren van kleine maatregelen (zoals verlichting of parkeren) die een locatie meer aantrekkelijk maken en/of flexibel omgaan met het bestemmingsplan, kunnen op dit vlak al veel stappen gezet worden (zie ook box 2). Box 2: gebruikers met aflopende huurcontracten kiezen voor nieuwbouw Kantoorgebruikers met aflopende huurcontracten kiezen eerder voor een nieuwbouwlocatie. Het is daarom belangrijk dat u uw grotere kantoorgebruikers goed kent. Om bestaande kantoorlocaties toekomstbestendig en daarmee aantrekkelijk te houden voor deze gebruikers, moet u voldoende aandacht besteden en waar mogelijk investeren in deze plekken. Hiermee voorkomt u dat bestaande kantoorlocaties leeg trekken en dat spooklocaties (zonder gebruikers en met hoge leegstandcijfers) overblijven. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 13

14 Uw werklocaties hebben een hoge sociaal-economische waarde De bedrijventerreinen (maar ook de kantoorlocaties) in Amersfoort zijn van groot belang voor de Amersfoortse (en regionale) economie. Gemiddeld zijn de bedrijventerreinen goed voor zo n 30% van de werkgelegenheid (circa werkzame personen) in Amersfoort. Naast een flink aantal banen bieden bedrijventerreinen gemiddeld relatief veel werk aan werknemers met een lagere opleiding. Juist deze groep heeft vaak problemen met het vinden van een geschikte baan, zo blijkt ook uit gegevens van het Centrum voor Werkgelegenheid en Inkomen (CWI). Naast een belangrijke maatschappelijke functie hebben bedrijventerreinen vaak ook een hoge ruimteproductiviteit: gemiddeld levert één hectare bedrijventerrein zo n 2 miljoen toegevoegde waarde op. Ook veel kantoren bieden diensten aan bedrijven op bedrijventerreinen (zakelijke dienstverlening). Deze samenhang is ongeveer één op één, oftewel: één kantoorbaan is gelieerd aan één bedrijventerreinenbaan. Zonder bedrijventerreinen zijn er dan ook minder kantooractiviteiten. Kortom, voor Amersfoort zijn bedrijventerreinen dan ook belangrijk voor de economie. Ook in Amersfoort veel maatschappelijke discussie over werklocaties Er is veel discussie over de verrommeling van het landschap. Bedrijventerreinen spelen hierbij een belangrijke rol. Lange tijd kozen bedrijfsleven en gemeenten voor de aanleg van nieuwe terreinen in plaats van bestaande locaties op te knappen (te herstructureren). Deze nieuwe bedrijventerreinen waren sneller en goedkoper te ontwikkelen en kwamen (en komen) vaak in het landelijk gebied terecht. Dit gaat ten koste van de open groene ruimte. Door de komst van nieuw terrein verouderen de bestaande terreinen snel. Deze verouderde terreinen zorgen voor veel discussie. Met name de snelweglocaties moeten het ontgelden. Ze worden regelmatig aangeduid als lelijke dozen. De uitstraling en kwaliteit is dan ook vaak matig. Ook in Amersfoort zijn hier voorbeelden van bekend, zoals bedrijventerrein De Hoef. Dit bedrijventerrein dateert uit de jaren 80, maar is grotendeels uitgegeven in de jaren 90. Op dit terrein is sprake van eerste verouderingskenmerken (zie ook paragraaf 3.3). Door te investeren in bestaande terreinen, in combinatie met het hanteren van de SER-ladder, krijgen deze terreinen een opwaardering en neemt de ruimtelijke kwaliteit toe, waardoor de levensduur van de terreinen wordt verlengd. Het afgelopen jaar staan ook kantoorlocaties sterk onder druk. Door de hoge leegstand op de kantorenmarkt is er veel discussie over de plannen voor nieuwe locaties. Er is immers vaak voldoende aanbod om in de vraag te voorzien. Daarbij worden de kwaliteitseisen van de gebruiker onvoldoende beschouwd. Ook vanuit Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 14

15 het ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen ministerie van VROM) is de aandacht voor de kantorenmarkt sterk toegenomen. Meer aandacht voor bestaand aanbod op de kantorenmarkt is noodzakelijk om de leegstand te doen afnemen. Ook de plannen voor nieuwe kantoren moeten daarbij onder de loep worden gehouden. Daarover in de volgende paragraaf meer. Hoe nu verder? Enkele suggesties inventarisatie van veroudering op verouderde bedrijventerreinen (Isselt, De Hoef en Calveen) en keuzes maken binnen bedrijventerreinen; agenda opstellen voor aanpak herstructurering bedrijventerreinen (samen met de regio); maak middelen vrij voor herstructurering en revitalisering van werklocaties; aanscherpen beeld totale aanbod aan kantoor- en bedrijfsruimte, overzichtelijke database maken, ook te gebruiken voor acquisitie. 2.2 Advies 2: Stem programmering en segmentering van werklocaties goed (regionaal) af en kies voor kwaliteit Belangrijk onderdeel van de regionale agenda werklocaties: kwalitatieve balans vraag en aanbod Het is belangrijk om te zorgen dat het aanbod aan werklocaties in Amersfoort, maar zeker ook binnen de regio, aansluit bij de totale vraag. Door op regionaal niveau af te stemmen welke typen werklocaties te ontwikkelen, wordt enerzijds concurrentie tussen gemeenten tegengegaan en anderzijds wordt een tekort aan bepaalde locaties voorkomen. Zo bestaat het merendeel van het aanbod van bedrijventerreinen in Amersfoort (maar ook in de regio) uit het modern-gemengde segment, met een gemiddelde (of reguliere) verschijningsvorm (een goed voorbeeld hiervan is bedrijventerrein De Wieken). Ook het aandeel bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling (zoals bedrijvenpark Vathorst) is sterk aanwezig. Aan beide type bedrijventerreinen bestaat een theoretisch overaanbod (meer plancapaciteit dan behoefte) de komende jaren. Locaties waar bedrijven met een functionele verschijningsvorm of zware bedrijven (met een hoge milieuhindercategorie) zich kunnen vestigen zijn echter schaars. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 15

16 De segmentering en programmering van bedrijventerreinen is dan ook een belangrijk onderdeel van de regionale samenwerkingsagenda 2. Voor Amersfoort is het belangrijk dat duidelijkheid bestaat over de invulling en programmering van de lokale voorraad aan bedrijventerreinen (inclusief plancapaciteit). Zo behoudt Amersfoort als centrumgemeente een sterke positie binnen de regio en kunnen regiogemeenten en Amersfoort optimaal van elkaar profiteren. Amersfoort beschikt over een forse plancapaciteit voor kantoren en bedrijventerreinen De vrijwel constante uitbreidingsvraag naar werklocaties zal de komende tien jaar ook in Amersfoort structureel lager liggen dan in voorgaande decennia. Na 2020 slaat de uitbreidingsvraag in het TM-scenario waar ook Rijk, IPO en VNG mee rekenen ook in de regio Amersfoort zelfs om naar geen of een negatieve uitbreidingsvraag. Ook leidt voor kantoren het nieuwe werken tot minder vierkante meter per werkplek (zie ook box 3). Amersfoort beschikt over circa 33 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein en een plancapaciteit (inclusief zachte plannen, waarvoor nog geen definitief bestemmingsplan is opgesteld) van zo n 50 hectare netto. Daarnaast zijn er in Amersfoort plannen voor de ontwikkeling van bijna m² bvo kantoorruimte. Tot 2020 is er in de regio Amersfoort (Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg) behoefte aan zo n 80 hectare netto bedrijfsruimte. Het aandeel van de gemeente Amersfoort binnen de regio bedraagt zo n 30 hectare netto tot Dit betreft de vraag vanuit bedrijfsruimtegebruikers en is dus exclusief de vraag van eventuele andere functies die zich op bedrijventerreinen (zouden) kunnen vestigen, zoals perifere detailhandel en leisure. De nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Amersfoort bedraagt iets minder dan m² bvo tot Dit betekent dat Amersfoort met de regio strategische keuzes moet maken in de plancapaciteit voor werklocaties. Plannen kunnen worden uitgesteld en/of tijdelijk op de planken worden gelegd. Ook bestaat de mogelijkheid om doelgroepen voor werklocaties te verbreden en functiemenging te stimuleren (zoals het 2 De regiogemeenten profileren zich lokaal en regionaal als één aantrekkelijke vestigingsregio voor bedrijven, met lokale accenten. Daarbij heeft iedere gemeente binnen de regio een eigen thematisering. Amersfoort richt zich als centrumgemeente vooral op de financiële en zakelijke dienstverlening en innovatieve maakindustrie. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 16

17 toestaan van perifere detailhandel op bedrijvenpark Vathorst). Het is belangrijk om daarbij zoveel mogelijk rekening te houden met de wensen van de gebruiker en functies te combineren die elkaar versterken. Box 3: structurele veranderingen op de kantorenmarkt De verwachte vraag naar kantoren is aan het inzakken, vanwege de economische crisis en ook de afvlakkende werkgelegenheidsgroei op korte en (middel)lange termijn. Ook trends zoals duurzaamheid, concentratie van kantooractiviteiten en flexibel werken hebben impact op de vraag van gebruikers. Kwaliteit, multifunctionaliteit en (dubbele) bereikbaarheid van kantoorlocaties (centrum/stationslocaties) worden steeds belangrijkere vestigingseisen voor moderne kantoorgebruikers. De kantorenmarkt verandert structureel en de bomen groeien niet meer tot in de hemel. Uw plancapaciteit aan kantoorruimte sluit nog onvoldoende aan bij de kwaliteitswens van gebruikers Nog belangrijker dan het kwantitatieve overaanbod aan kantoorruimte in Amersfoort is de kwalitatieve mismatch tussen nieuwbouwbehoefte en plancapaciteit. Juist de komende jaren is het belangrijk om onderscheidende kantoorlocaties te ontwikkelen met voldoende kwaliteit (zie ook paragraaf 4.6). Met de ontwikkeling van het Stationsgebied (Trapezium en Eemplein) speelt Amersfoort hier sterk op in. Opvallend is echter dat de ontwikkelingslocatie met de meeste plancapaciteit een snelweglocatie betreft: de locatie Podium langs de A28. Deze locatie heeft een plancapaciteit van circa m² bvo. Dat is fors! Zeker wanneer we ervan uitgaan dat zo n 25% van de behoefte van kantoorgebruikers uitgaat naar snelweglocaties. Snelweglocaties worden minder populair bij gebruikers (met name door de monofunctionaliteit en vaak matige gebiedskwaliteit) en kennen het hoogste leegstandspercentage in Nederland (maar ook in Amersfoort). Mogelijk kunt u op Podium ook andere doelgroepen en functies toestaan, zoals leisure, onderwijs of horeca. Op deze manier slaat u twee vliegen in één klap: de locatie wordt minder monofunctioneel (u kiest voor functies die elkaar kunnen versterken) en daarnaast neemt de plancapaciteit voor kantoren en daarmee de kwalitatieve mismatch tussen behoefte en planaanbod af. Afstemmen van de programmering en doelgroepen voor Podium is essentieel, zo schatten wij in. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 17

18 Hoe nu verder? Enkele suggesties... vaststellen voor welke locaties Amersfoort écht gaat; inventariseer welke plannen, visies er al liggen voor die gebieden; hernieuwde ambities vaststellen per locatie: met voldoende kwaliteit! per locatie in elk geval: gebiedsgericht denken, vanuit vastgoedwaarde op lange termijn, denk breder dan pandje en kaveltje, niet sec stedenbouwkundig. Zorg voor milieus die elkaar aanvullen; geef projectleiders van locaties heldere uitgangspunten/checklist mee bij verdere ontwikkeling van de gebieden. 2.3 Advies 3: Vergeet de kleine gebruiker niet! Sterke groeimarkt in Amersfoort Door trends als het nieuwe werken en de vraag naar flexibele arbeid zal de vraag naar kleinschalige huisvesting verder groeien. Ter indicatie: in de stad Amersfoort is circa de helft van de bedrijven een eenmansbedrijf of zzp er. Deze ruimtevraag komt deels op formele werklocaties terecht de bedrijventerreinen en kantoorlocaties en deels niet; in wijken zoals Schothorst, Kattenbroek en Vathorst, in een creatief cluster (zoals het Fablab 3 ), in creatieve clusters (zoals het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats) of in het centrum. Naar verwachting stijgt het aandeel zzp ers in Amersfoort met ruim 50% in de komende tien jaar, met zo n personen/vestigingen. Merendeel van uw kantoorgebruikers is middelgroot of klein In de kantorenplannen van steden wordt de kleine gebruiker vaak over het hoofd gezien. In veel plannen van gemeenten zien we veelal een te sterke focus op grote gebouwen en grote metrages. Iets dat ook de NVM en de NVB onderkend hebben (zie box 4). 3 URL: Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 18

19 Box 4: Tekort kleine kantoorruimten zichtbaar in geheel Nederland De vraag naar kleine kantoorruimten nam de afgelopen tien jaar in meer dan 60 procent van de kantoorsteden toe. De vraag naar grote kantoren steeg in dezelfde periode met slechts 28 procent van de steden en daalde in 30 procent van de steden. Zeker momenteel, ten tijden van economische crisis, neemt de vraag naar grote kantoorpanden (>2.000 m² vvo) sterk af. De vraag naar kleinere kantoorpanden blijft redelijk op de been. Volgens NVM BOG is de kleinere kantoorgebruiker op zoek naar panden met een eigen identiteit en uitstraling, een goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. Gemeenten en ontwikkelaars spelen onvoldoende in op deze behoefte, zo stelt de NVM BOG. Uit het door NVM BOG verrichte onderzoek blijkt dat het aanbod voor driekwart van de ondervraagde bedrijven niet aan de eisen voldoet. (NVM BOG, ) Ook onder het geplande aanbod in de Amersfoort zien we veel impressies van grote kantoorkolossen (zoals Trapezium). Grote gebruikers zijn natuurlijk belangrijk en aantrekkelijk. Maar let wel, het merendeel van de gebruikers is middelgroot of klein! De meeste kantoorgebruikers in Amersfoort, zo n 60 procent, heeft de voorkeur voor een (solitaire) ruimte van m² of minder. Kortom, er zijn veel kleine bedrijven actief zeker in de zakelijke dienstverlening en naar verwachting neemt de gemiddelde grootte van bedrijven in de toekomst af. Amersfoort kent momenteel een tekort aan kleinschalige kantoorruimte. Daarbij komt ook nog eens dat het aanbod van de kleinschalige kantoorruimte vaak onvoldoende is. Veel gebouwen zijn verouderd, zijn in een kwalitatief laagwaardige omgeving gelegen en bieden onvoldoende mogelijkheden om een eigen identiteit uit te stralen. De gemeente Amersfoort kan in de visie werklocaties hierop inspelen. Met name door te stimuleren dat de markt voldoende huisvestingsmogelijkheden biedt voor dit type vestigers. In de vorm van kleinere geschakelde kantoorunits, kantoorvilla s, flexibele kantoren in grotere gebouwen, et cetera. Overigens is het Amersfoortse beleid wel actief gericht op het creëren van mogelijkheden voor kleine gebruikers om kantoorruimte te vinden. Zo is in het Oliemolenkwartier ruimte voor startende ( creatieve ) ondernemers. Ook voldoende vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte (tot 250 m²) op bedrijventerreinen Ook de kleinschalige geschakelde bedrijfsruimten vormen een marktsegment waar in Amersfoort op binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen vraag naar is. Denk hierbij aan kleinschalige bedrijfsruimten (bedrijfsverzamelgebouwen) tot 250 m² bvo met een aandeel kantoorvloer van circa 15%. In de praktijk gaat het vaak om een kleine bedrijfshal met schuifdeur (om te laden/lossen) met een klein kantoortje. Doelgroepen Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 19

20 voor dit type zijn vaak de (startende) reguliere bedrijfsruimtegebruikers in productie, bouw en reparatie. Ook internetbedrijfjes die spullen opslaan in deze hallen komen steeds meer voor. Het aanbod daarvan is, in Amersfoort, vrij minimaal. Voor ontwikkelaars is het op de markt zetten van dit type panden zeer interessant. Bedrijventerrein Isselt is, door de binnenstedelijke ligging, aantrekkelijk voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers. Hoe nu verder? Enkele suggesties mogelijkheden onderzoeken voor het bieden van ruimte voor ontwikkeling van kleinschalige en middelgrote kantoorpanden op de ontwikkelingslocaties in Amersfoort (hierbij denken we in eerste instantie aan het Eemplein en de locatie Trapezium); mogelijkheid verkennen voor het omkatten van een grootschalig kantoorpand naar kantoorpand voor kleinschalige en middelgrote gebruikers (bijvoorbeeld op De Hoef); mogelijkheid bieden voor (her)ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte op bedrijventerreinen (bij voorkeur op Isselt), maar ook binnen wijken en in gemengd economische zones (functiemenging). 2.4 Advies 4: Stimuleer functiemenging, maar niet op al uw werklocaties Ruim 42% van Amersfoortse werkgelegenheid buiten formele werklocaties Het aandeel werken in de wijk en aan de randen van de stad (zoals in de omgeving van de Stichtse Rotonde) neemt in Amersfoort toe. In 1998 was nog circa 65% van de werkgelegenheid in het centrum of op bedrijventerreinen te vinden en 35% elders, momenteel blijkt dat zo n 42% van de werkgelegenheid terug te vinden is op niet-formele werklocaties (O&S Amersfoort, 2010). Op diverse plekken in de stad zijn de Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 20

21 afgelopen tien jaar bijna arbeidsplaatsen gecreëerd (Commissie-Van Ek, 2030). De verwachting is dat deze tendens zal doorzetten. Ook op formele werklocaties is een mix van functies zichtbaar. Waren bedrijventerreinen in het verleden vooral vestigingslocaties voor traditionele vormen van bedrijvigheid als industrie, tegenwoordig vinden we een ook veel zogenaamde bedrijventerreinvreemde functies op deze locaties. Denk hierbij aan perifere detailhandel (bouwmarkten, autoshowrooms et cetera), maar ook aan commerciële horeca en recreatie, zoals restaurant, kart- en bowlingbanen, dansscholen en niet-commerciële activiteiten als sport- en muziekverenigingen. Voor kantoorlocaties geldt dat een mix van functies zorgt voor meer multifunctionaliteit en een beter verblijfsklimaat. Belangrijk is dan wel dat functies worden gemengd die elkaar versterken. Amersfoort beschikt over sterke gemengd economische zones Naast de bedrijventerreinen en kantoorlocaties beschikt Amersfoort over sterke gemengd economische zones. Het Oliemolenkwartier, de Wagenwerkplaats, maar ook het gebied rondom de Stichtse Rotonde zijn voorbeelden van locaties waarbij functiemenging leidt tot kruisbestuiving en innovatie. Deze Box 5: belangrijke succesvoorwaarden voor gemengd economische zones juiste locatie identiteit juiste mix van functies (versterken) aanwezigheid sterke trekker / unieke gebruiker beeldbepalend gebouw veel geduld geluk lef bestuurlijke daadkracht strategische gebiedsvisie gemengd economische zones leggen sterke nadruk op innovatie, onderwijs en ontwikkeling. Waar de Stichtse Rotonde een bestaand gebied is, zijn het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats nog volop in ontwikkeling. De kracht van deze locaties (zie ook box 5) zit in de uitstekende ligging (nabij het station en/of centrum), identiteit van beide gebieden (met aantrekkelijke panden / cultuurhistorie) en de aanwezigheid en nabijheid van functies zoals horeca, kunst en cultuur. Het is belangrijk dat het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats elkaar versterken en niet beconcurreren. Beide locaties richten zich grotendeels op dezelfde doelgroepen. Het is daarbij lastig om in te schatten hoe groot de vraag en behoefte is naar gemengd economische zones. De markt voor dit type locaties is, ook gezien de veelvoud van functies, nog weinig transparant. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 21

22 Voor starters en doorstarters is functiemenging in de wijk vaak zeer wenselijk Voor jonge ondernemers kan de vestiging van een bedrijf aan huis een goed begin van het ondernemerschap zijn. Meer dan 50% van de ondernemers start vanuit een kamer aan huis of de garage, alvorens uiteindelijk op een bedrijventerrein gevestigd te worden. Daarnaast komt het combineren van wonen en werken binnen één pand tegemoet aan de groei van het aantal zzp ers: de kleine zelfstandigen en freelancers. Vestiging in het woonmilieu is daarnaast voor veel ondernemers functioneel. Waar het gaat om de vestiging van niet-woonfuncties in de plint van woongebouwen is het mengen van wonen en werken voor de gevestigde ondernemers ook aantrekkelijk vanwege de nabijheid van woonconsumenten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan loodgieterbedrijven, die bedrijfsruimte gebruiken voor administratie en opslag van goederen, maar ook bouwbedrijven of drukkerijen. Deze bedrijven zijn op deze manier ook dichtbij de consument gevestigd! Functiemenging buiten de werklocaties stimuleert zorgvuldig ruimtegebruik Door het mengen van lichtere activiteiten in het stedelijk weefsel in Amersfoort blijft op de specifieke werklocaties meer (ontwikkelings)ruimte beschikbaar voor die activiteiten die niet elders gevestigd kunnen worden. Deze bedrijfsactiviteiten vanaf milieuhinderwetcategorie 3 (t/m 6) kunnen verder ontwikkelen op de terreinen. De ruimte in Amersfoort wordt op deze wijze zo zorgvuldig mogelijk benut. Dit is een vorm van duurzaamheid, die ook bijdraagt aan extra levendigheid in de Amersfoortse wijken en binnenstedelijke bedrijvigheid stimuleert. Functiemenging zet werklocaties soms ook onder druk Bedrijventerreinen zijn van oudsher bedoeld voor de meer grootschalige en/of milieuhinderlijke bedrijven. Toevoegen van publiekstrekkers als gevolg van functiemenging gaat ten koste van de fysieke en de milieuruimte van de bedrijven waar bedrijventerreinen voor zijn bedoeld. Dit uitgangspunt geldt zowel voor nieuwe kavels, als bestaande bedrijfsruimten die tijdelijk leegstaan. Herbestemmen van leegstaande bedrijfshallen op bedrijventerreinen naar publieksaantrekkende functies gaat ten koste van de functionaliteit van het terrein. Daarom is het verstandig om enkele bedrijventerreinen aan te wijzen als multifunctionele locatie, maar zeker ook bedrijventerreinen te behouden voor pure bedrijfsruimtegebruikers. In het volgende advies gaan we hier per werklocatie verder op in. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 22

23 Kantoorlocaties lenen zich vaak (nog) beter dan bedrijventerreinen voor functiemenging. Maar ook hier geldt het adagium dat functiemenging zeker niet altijd en overal moet plaatsvinden. We raden aan het profiel van sommige typen kantoorlocaties te behouden en te versterken; kantoorgebruikers op dit type locatie stellen hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand en de kantooromgeving. In de praktijk is dit overigens goed zichtbaar: kantoren op bedrijventerreinen zijn weliswaar een voorbeeld van functiemenging, maar kennen de hoogste leegstand, mede doordat de uitstraling van de bedrijventerreinen voor kantoorgebruikers ondergemiddeld is. Plekken nabij grote voorzieningen of diensten (bijvoorbeeld het ziekenhuis) kunnen verder thematiseren en lenen zich bij uitstek voor het openstellen voor de zorg en daaraan gerelateerde activiteiten. Te denken valt bijvoorbeeld aan de creatie van een zorgboulevard met een healthcenter, detailhandel, maar ook zorgkantoren van GGZ, zorgverzekeraars en baliefuncties van zorginstellingen, of het vermengen met sport- en welzijnsvoorzieningen. maar functiemenging voor veel activiteiten wel prima alternatief Verwacht mag worden dat de functiemenging op werklocaties, maar ook elders zoals in het woonmilieu of aan de rand van de stad, de komende jaren zal doorgroeien. In tabel 1 is, op basis van bureauexpertise en input vanuit de Dag van de Amersfoortse werklocaties, een eerste overzicht gemaakt van welke activiteiten kunnen mengen op bedrijventerreinen, kantoorlocaties en in de woonwijk. Er valt op dat functiemenging voor een groot aantal activiteiten een prima alternatief, of zelfs zeer aantrekkelijk kan zijn. Een groot aantal activiteiten uit tabel 1 zal ook al op een werklocaties gevestigd zijn. Legenda functiemenging naar locatie en activiteit : Elke locatie heeft zijn specifieke kwaliteiten. We kijken welke activiteiten op welke typen locaties gevestigd kunnen zijn om een beeld te vormen welke sectoren zich lenen voor menging. En: op welke locaties er dan gemengd zou kunnen worden. De onderstaande tabel schetst een overzicht van branches en sectoren en op welk type locatie ze gevestigd kunnen zijn. Driedeling: hoe compatibel, of hoe geschikt is een sector met een locatie: twee plusjes (++) betekent dat er grote compatibiliteit van de sector is met de locatie; één plusje (+) betekent dat het een optie is voor bedrijven uit deze sector om gevestigd te zijn op de locatie; een min (-) betekent dat de activiteit niet compatibel is met de locatie; Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 23

24 De kolom categorie omschrijft hoe activiteiten gemengd kunnen worden: categorie A zijn activiteiten die op gebouwniveau gemengd kunnen worden; categorie B zijn activiteiten die op gebiedsniveau gemengd kunnen; categorie C betreft activiteiten die zoals categorie B op gebiedsniveau gemengd kunnen worden maar dan wel gelegen moeten zijn aan hoofdwegen vanwege de verkeersaanzuigende werking; een min betekent dat de activiteit zich niet leent voor menging. Tabel 1: functiemenging naar locatie en activiteit Sector Categorie Bedrijventerrein Kantoorlocatie Woonwijk Consumentenbedrijven Religieuze instellingen B/C -/+ - -/+ Winkel A/B PDV/GDV A/B/C Bioscoop C Bibliotheek A/B Tankstation C Hotel B/C Café/Restaurant A/B/C Sport & Gezondheid Ziekenhuis C Fitness B/C Tennisbaan B/C Kartcircuit B/C Zwembad C Kunstijsbaan C Leisure Feestzalen B/C Overdekte speeltuinen B/C Paintball B/C Schietvereniging B Discotheek A/B/C Museum B Theater B Voetbalstadion B Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 24

25 Bedrijfsruimte Logistiek/distributie Productie (cat. 1,2) C Productie (cat. 3,4,5) Creatieve bedrijven A/B Galerie A Kantoor Internationale hoofdkantoren C Nationale hoofdkantoren C Kleine/middelgrote kantoren B/C Bron: Stec Groep, 2010 Hoe nu verder? Enkele suggesties afweging van initiatieven maken: welke functies wel en welke functies niet in Amersfoort; afweging maken van potentiële locaties: op welke plekken functies mengen? toets bestemmingsplannen, geef ruimte aan functiemenging in (nieuwe) ruimtelijke plannen en stimuleer functiemenging in de wijk. 2.5 Advies 5: Verleid als gemeente de markt om te investeren in werklocaties Investeringen van vastgoedmarktpartijen voor toekomstbestendige werklocaties Als gemeente kunt u vastgoedmarktpartijen stimuleren om te investeren in werklocaties. Voor Amersfoort is dit aantrekkelijk; uw gemeente beschikt over een aanzienlijke herstructureringsopgave en een relatief hoog leegstandspercentage op de kantorenmarkt. Juist vastgoedpartijen zijn in staat om toekomstbestendige werklocaties te realiseren of bestaande locaties nieuw leven in te blazen. De praktijk in Amersfoort heeft geleerd dat diverse partijen interesse tonen in (leegstaand) vastgoed op de bestaande bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Deze voorbeelden tonen aan dat er marktpartijen en particuliere initiatieven zijn die een deel van de uiteindelijke opgave op zich kunnen nemen. Er moet dan wel een goede balans zijn tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt. Bij te grote onzekerheid over de omvang van toekomstig aanbod aan nieuwe werklocaties zullen marktpartijen minder snel geneigd zijn om te investeren in bestaande panden en kavels. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 25

26 Vastgoedmarktpartijen beschikken over veel marktkennis en expertise Samenwerking met vastgoedmarktpartijen is van belang omdat deze partijen over zeer veel marktkennis en expertise beschikken. Zij hebben dagelijks contact met de markt en zijn bovendien de partijen die het risico nemen om te investeren. De gemeente Amersfoort zet immers zelf geen gebouwen neer, dat doen de vastgoedpartijen. De meerwaarde van de vastgoedpartij is dat zij kapitaal inbrengt, maar ook dichter op de eindgebruiker zit dan de overheid. Ze worden direct gedreven door financiële prikkels en de tucht van de markt, waardoor er echt wordt gestuurd op rendement en risico. Ook zal er bewuster worden nagedacht over het product bedrijventerreinen en kantoorlocaties: wie is de doelgroep en welke eisen stelt deze? Hoe kan dit worden vertaald naar kansrijke locaties en panden? Door vastgoedpartijen tijdig te betrekken, boort de gemeente veel kennis aan en creëert meer draagvlak voor gemeentelijk beleid. Flexibiliteit in bestemmingsplannen biedt mogelijkheden voor waardecreatie Er zijn verschillende mogelijkheden om private partijen kansen voor waardecreatie op de eigen kavel te bieden. De basisvoorwaarde hiervoor is flexibiliteit in het bestemmingsplan, zowel in de omvang van het aantal meters bebouwd oppervlak en de bouwhoogte, als ook een flexibiliteit in de functies die op de kavel zijn toegestaan. Uitgangspunt in Amersfoort is een functionele grondwaardemethodiek. Private partijen kunnen deze grondwaardemethode ook toepassen op hun werklocaties. Dat betekent dat de waarde van de grond afhangt van de functie die daarop gerealiseerd kan worden. Concreet houdt dat in dat de grondwaarde afhankelijk van de plek in de stad is en de functie van het vastgoed zal wisselen. Wanneer het private partijen op bestaande terreinen is toegestaan meer meters te realiseren, of meters met een hogere commerciële waarde te creëren, biedt dit meer mogelijkheden voor waardecreatie en daarmee voor het langer doorexploiteren van werklocaties. In box 6 staat weergeven hoe functioneel grondwaardeberekening werkt aan de hand van veelvoorkomende functies op werklocaties de residuele grondprijs kan worden berekend. Veel bestemmingsplannen worden de komende periode (voor 2013) geactualiseerd. Hiervoor moet u als gemeente de gewenste toekomst per werklocatie helder in beeld hebben. Immers, niet voor elke werklocatie is veel flexibiliteit in bestemmingsplannen gewenst. In het volgende advies geven we hiervoor een eerste aanzet. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 26

27 Box 6: Hoe werkt de functionele grondwaarde methode? De functionele grondwaardemethode is een residuele benadering van de grondwaarde. Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt berekend op basis van de markthuur en is daarnaast afhankelijk van het (bruto) aanvangsrendement (BAR) 4 dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van het object. De residuele grondprijs kan als volgt worden berekend: Grondwaarde = commerciële waarde bouw- en bijkomende kosten Waarbij: commerciële waarde = (huurniveau*vormfactor 5 )/BAR Collectiviteit op bedrijventerreinen verlengt de levensduur Een hoge organisatiegraad op bedrijventerreinen, bijvoorbeeld door middel van parkmanagement, zorgt voor behoud van kwaliteit van bedrijventerreinen en het verlengen van de levensduur van bedrijventerreinen. Daarmee wordt ook de commerciële waarde van bedrijventerreinen behouden, waardoor het voor marktpartijen meer interessant wordt om in dit type vastgoed te investeren. Op bedrijventerreinen bestaat de vraag naar parkmanagement meestal uit vier delen: Beveiliging: de initiële vraag van ondernemers beperkt zich in de praktijk vaak tot de beveiliging van het terrein, maar parkmanagement kan veel verder gaan dan dat. Gezamenlijk inkopen van diensten en producten: dit blijkt voor ondernemers aantrekkelijk te zijn en komt de laatste jaren op als startpunt voor samenwerking en parkmanagement. Door centrale inkoop worden niet alleen kortingen bedongen op de inkoopprijzen; de ondernemer wordt ook werk en zorg uit handen genomen. Bovendien is de kwaliteit van de dienst of product beter of minimaal gelijk aan de situatie waarin de ondernemer deze zelf had gekocht. Door professionele personeelsdiensten kan bijvoorbeeld het ziekteverzuim verlaagd worden en kunnen re-integratietrajecten versneld worden. Uiteindelijk kunnen zo 4 bronnen: DTZ, Jones Lang Lasalle, FGH bank, Dynamis en expertise Stec Groep 5 verhouding m2 VVO / BVO Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 27

28 de ziektekostenpremies lager worden. Bij de activiteiten in het kader van milieu en duurzaamheid kan een geringere milieubelasting worden gerealiseerd door bijvoorbeeld energiebesparingen. Gemeenschappelijke faciliteiten: in de derde plaats kan het bij parkmanagement gaan om gemeenschappelijke faciliteiten voor personeel, zoals een kantine, kiosk, kinderopvang en lunchgelegenheden. Het kan ook gaan om gedeelde parkeervoorzieningen, gedeelde voorzieningen voor stadsdistributie, het delen van andere faciliteiten op het terrein of een parkje dat kan dienen als ontspanningsruimte. Gezamenlijk onderhoud en beheer: gezamenlijk beheer en onderhoud van private kavels en openbare ruimte. Op deze manier bespaart u kosten en kiest u gezamenlijk voor één onderhoudniveau op private kavels en openbare ruimte. Zowel ondernemers als gemeente zijn dan verantwoordelijk. De gemeente Amersfoort kan overwegen om subsidie beschikbaar te stellen voor het opzetten en verder uitbouwen van parkmanagementorganisaties. Wanneer de parkmanagementorganisatie na de opstartfase (deze duurt meestal ongeveer 3 jaar) goed begint te functioneren, kan de gemeente de subsidie stop zetten of verminderen. De ondernemersbijdrage(n) in combinatie met de besparingen van de collectieve diensten vanuit de parkmanagementorganisatie, moeten dan de financiering kunnen bolwerken. Aandachtspunt hierbij blijft dat parkmanagement voor bestaande situaties altijd afhankelijk zal blijven van de medewerking van de grondeigenaren. Hoe nu verder? Enkele suggesties visie per werklocatie maken en ruimte bieden in het bestemmingsplan; organiseer marktconsultaties oude werklocaties, stimuleer het delen van kennis; opzetten van parkmanagement op bestaande werklocaties; overweeg een pilotproject voor verzakelijking op een bestaand bedrijventerrein (bijvoorbeeld Isselt). Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 28

29 2.6 Advies 6: Maak een strategische (gebieds)visie per werklocatie Duidelijkheid richting bedrijfsleven en marktpartijen nodig Amersfoort heeft een forse herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen en op plekken hoge leegstand in de kantoren. Dit vraagt om actie, zo concludeerden we eerder. Om ondernemers en marktpartijen bereid te krijgen om te investeren in de bestaande werklocaties, is het belangrijk dat u per locatie over een gebiedsvisie beschikt. Dit hoeft geen uitgebreid masterplan te zijn, maar wel een overzicht van de gewenste toekomst per locatie (dit past goed in uw visie werklocaties). Op deze manier kunt u duidelijkheid bieden aan bedrijfsleven en (vastgoed)marktpartijen; zij hebben hier nadrukkelijk behoefte aan, zo bleek ook uit de Dag van de Amersfoortse werklocaties. Wanneer u scherp voor ogen heeft welke invulling u per werklocatie wenst, is het ook mogelijk om waar nodig flexibiliteit in bestemmingsplannen in te bouwen. Meer inzicht in gewenste toekomst per locatie Op basis van de input uit de Dag van de Amersfoortse werklocaties, gesprekken met deskundigen binnen en buiten de gemeente Amersfoort en bureauexpertise is, vanuit markttechnisch perspectief 6 (dus op basis van behoefte / vraag en aanbod), in tabel 2 een eerste aanzet gemaakt voor een toekomstige invulling van de werklocaties. Dit kan worden gebruikt als input voor de uiteindelijke keuzes die u als gemeente moet maken. 6 Er spelen bij een het opstellen van een locatiestrategie meerdere factoren mee zoals grondposities, grondexploitaties, benodigde investeringen, samenhang met stadsbrede prioriteiten en ruimtelijke aspecten. In tabel 2 wordt voornamelijk vanuit markttechnisch perspectief naar de werklocaties gekeken. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 29

30 Tabel 2: suggesties voor locatiestrategie Amersfoortse werklocaties Werklocatie Isselt De Hoef (bedrijventerrein) Calveen Bedrijvenpark Vathorst De Wieken Toelichting Bedrijventerreinen Kiezen voor een zogenaamde drietrapsraket: 1. Kop van Isselt: op termijn herontwikkelen. Combinaties van wonen en werken (cat. 1 en 2) en stimuleren van functiemenging (daarmee wordt het gebied een vervolg van het Oliemolenkwartier). 2. Middel deel van Isselt (tussen Industrieweg en Radiumweg): verkleuren naar gewenst profiel. Mix van functies toestaan, ook niet-bedrijfsruimtefuncties zoals perifere detailhandel. Ook initiatieven voor kleinschalige bedrijfsruimte (geschakeld) passen hierbij. 3. Westelijk (achterste) deel van Isselt: niet verkleuren en geen of slechts zeer beperkt functiemenging toestaan. Ruimte benutten voor grotere bedrijven en/of bedrijven met hogere milieucategorie. Bestemmingsplan gedeeltelijk herzien, op plekken meer flexibiliteit inbouwen. Hierdoor worden ondernemers en marktpartijen gestimuleerd om te investeren. Bedrijventerrein behouden voor reguliere bedrijfsruimtefuncties. Slechts beperkt functiemenging toestaan (lijstje met activiteiten maken). Geen kantoren op bedrijventerrein toestaan (indien mogelijk). Ruimte in bestemmingsplan voor intensief ruimtegebruik en uitbreiden van eigen kavel en pand. Is een bedrijventerrein met een sterk multifunctioneel karakter. Behouden zoals het nu is, geen verdere functiemenging (en niet-economische functies) toestaan, zodat ruimte voor bedrijfsruimtegebruikers behouden blijft op het terrein. Behouden als bedrijventerrein voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers. Hoge beeldkwaliteitseisen/stedenbouwkundige eisen vasthouden. Mogelijkheden voor uitbreiden van de locatie met perifere detailhandel onderzoeken. Met name de geluidswal leent zich voor dit type functies. Modern-gemengd en functioneel bedrijventerrein voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Geen functiemenging/andere type functies. De Wieken-Noord op termijn voor milieucategorie 3 en hoger. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 30

31 Stationsgebied Centrum / Stadsring Bergkwartier De Hoef (kantoorlocatie) Kantoorlocaties Beste locatie voor kantoren in Amersfoort. Meer richten op middelgrote en kleine kantoorgebruiker. Kleinere kantoorgebouwen ontwikkelen van circa tot m² bvo en enkele etages. Mogelijkheden voor eigen identiteit en flexibiliteit bieden. Overgang van stationsgebied (inclusief Trapezium) naar Eemplein geleidelijker maken. In praktijk betekent dat voor kantoren op het Eemplein dat deze vooral kleinschalige/middelgroot moeten worden. Mix van kleinere en grootschalige kantoorpanden; Langs de Stadsring zijn meerdere grotere (veelal moderne) kantoorpanden gevestigd, maar hier en daar ook een kantoorvilla. In het stadscentrum zijn ook meerdere kantoren met baliefunctie (bijvoorbeeld bank of hypotheker) gevestigd. Bestaande profiel behouden en waar nodig versterken, bijvoorbeeld door vervanging van (eventuele) verouderde kantoorpanden. Goed openbaar vervoer en snelle verbinding met station is belangrijk. Behouden als locatie voor kantoorvilla s en kleinschalige kantoorpanden. Mix van kantoren en woningen. Aantrekkelijke omgeving. Kantoorlocatie met hoge leegstand, vooral in grotere kantoorpanden (>5.000 m² vvo) Meer voorzieningen op locatie toestaan, maar ook andere (ondersteunende) functies. Mogelijkheden voor woon-werkcombinaties onderzoeken. Ruimte bieden aan zzp ers; in de grotere kantoren tijdelijk kleine units verhuren en faciliteren van kleine ondernemers. Grote kantoorpanden die structureel leeg staan omkatten en andere inrichten, meer gericht op kleine tot middelgrote kantoorgebruiker (eigen etage of deel etage, met flexibiliteit en mogelijkheid eigen logo). De Brand Locatie met forse leegstand, maar wel met zicht vanaf de snelweg A1. Net als op De Hoef mogelijkheid voor omkatten van gebouwen toestaan; of verhuren van kleine units. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 31

32 Podium Enige echte snelweglocatie van Amersfoort met ontwikkelingsruimte. Programma voor kantoren verkleinen (minder dan de huidige m² bvo). Ruimte bieden aan andere functies die de locatie versterken, zoals horeca, leisure en onderwijs (zie ook tabel 1). Let op: geen functies toestaan die de kwaliteit van de locatie verminderen, zoals bedrijfsruimte of perifere/grootschalige detailhandel. Mogelijk: woon-werkcombinaties ontwikkelen (aan de kant van woningen en station). Woonhuis met kantoorruimte. Sterk inzetten op vermarkten van deze locatie. Hoe nu verder? Enkele suggesties De locatiestrategie is vanuit markttechnisch perspectief opgesteld. Er spelen bij een toekomstige invulling van de locaties meerdere factoren mee zoals grondposities, grondexploitaties, benodigde investeringen, samenhang met stadsbrede prioriteiten en ruimtelijke aspecten. Deze belangen betreffen vele afdelingen/beleidsvelden. Derhalve moeten voorgestelde keuzes in een breder perspectief afgewogen worden in een of meerdere interne werksessies met direct betrokkenen. Concrete stappen om nu direct te zetten: informatie per locatie volledig maken (consequenties en invulling per gebied), vervolgens per locatie vervolgstappen uitwerken (benutten instrumentarium, eventuele aankoop en/of verkoop, planologisch, overleg met marktpartij et cetera). Ook eigenaargebruikers kunnen en moeten hierbij worden betrokken. 2.7 Belangrijke succesvoorwaarden Sterk accountmanagement Belangrijke randvoorwaarde voor de uitvoering van de uiteindelijke visie werklocaties Amersfoort is voldoende gemeentelijke tijd en capaciteit. Er zal veel extra tijd gestopt moeten worden in het contact met de ondernemer (actief accountmanagement) om daadwerkelijk terreinen zorgvuldig uit te geven en de bestaande voorraad nog beter te kunnen benutten. Intensiever accountmanagement betekent vooral een actiever relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Dit bijvoorbeeld door regelmatige werkbezoeken aan bedrijven en bedrijventerreinen in de gemeente, maar ook door het opzetten van een database/lijst van de vijftig grootste en/of snelst groeiende bedrijven in de gemeente. Deze bedrijven moet de gemeente Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 32

33 Amersfoort intensief in de gaten houden en regelmatig moet met deze bedrijven worden gesproken. Zo kan de gemeente goed op de hoogte blijven van de wensen en eisen van deze bedrijven en heeft de gemeente tijdig een beeld van aanstaande locatiebeslissingen. Actieve marketing en acquisitie zijn randvoorwaardelijk Gezien de herstructureringsopgave en het dreigende overaanbod aan werklocaties in Amersfoort blijft veel inzet op marketing en acquisitie noodzakelijk om de sterke economische positie te behouden en versterken. Amersfoort sterk op de kaart zetten, bestaande bedrijven behouden en nieuwe vestigingen aantrekken. Benut uw unique selling points (USP s) om Amersfoort te presenteren als aantrekkelijke vestigingslocatie. De stad beschikt over voldoende ontwikkelingsruimte op aantrekkelijke plekken, waardoor ook bovenregionale vestigers Amersfoort zeker zullen afwegen als vestigingslocatie bij mogelijke verplaatsing. Binnen de regionale samenwerkingsagenda kan marketing en acquisitie ook een onderdeel zijn. Er wordt dan gekozen om de regio sterk neer te zetten; als centrumgemeente heeft Amersfoort hierbij een belangrijke rol. Ten slotte: monitor de markt goed Monitor ontwikkelingen op uw kantorenmarkt regelmatig. Zo hebt u een sturingsinstrument, dat u kunt inzetten bij het faseren en vermarkten van uw nieuwe werklocaties. Anderzijds kunt u zo beter anticiperen op (onverwachte) ontwikkelingen en dynamiek. Maak resultaten ook inzichtelijk voor marktpartijen (bijvoorbeeld door publicaties). Samen met u zijn zij straks verantwoordelijk voor de kwaliteit van uw werklocaties. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 33

34 3. CONCLUSIES BEDRIJVENTERREINEN AMERSFOORT In dit hoofdstuk leest u onze belangrijkste conclusies over bedrijventerreinen in Amersfoort. 3.1 Amersfoort beschikt over iets minder dan 300 hectare netto bedrijventerrein Nog iets meer dan 30 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar In tabel 1 maken we een overzicht van het totale hoeveelheid bedrijventerrein in Amersfoort. In totaal gaat het om circa 291 hectare netto (zo n 424 hectare bruto), verdeeld over vijf bedrijventerreinen. In totaal is er nog circa 33 hectare terrein uitgeefbaar op drie bedrijventerreinen. Het merendeel van de bedrijventerreinen is gesitueerd in de nabijheid van de snelwegen A1 of A28 (zie ook figuur hiernaast). Het grootste bedrijventerrein van Amersfoort, Isselt, is de enige binnenstedelijke locatie. De meeste terreinen behoren tot het modern-gemengde segment. Alleen bedrijvenpark Vathorst is een hoogwaardig bedrijvenpark. Tabel 3: omvang en uitgeefbare ruimte op bestaande bedrijventerreinen Terrein Omvang (netto ha) Uitgeefbaar (netto ha) Segment De Hoef 57,2 0 Modern-gemengd Calveen 34,0 0 Modern-gemengd Isselt 130,0 0,9 Functioneel/modern-gemengd Vathorst 33,0 18,3 Hoogwaardig De Wieken-Zuid 37,0 13,8 Modern-gemengd Totaal 291,2 33,0 Bron: IBIS, 2010; Gemeente Amersfoort, 2010; Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 34

35 Amersfoort beschikt over extra plancapaciteit voor circa 50 hectare bedrijventerrein Naast het uitgeefbaar aanbod heeft Amersfoort plannen voor ontwikkeling van circa 50 hectare bedrijventerrein, verdeeld over een drietal locaties: Wieken-Noord 7, Nijkerkerstraat en Vathorst-West. Voor de locatie Wieken-Noord wordt momenteel het bestemmingsplan geactualiseerd en aangepast. De gemeente streeft ernaar om dit terrein voor 2020 op de markt te brengen. De plannen voor de Nijkerkerstraat en Vathorst-West zijn minder concreet en hebben de zachte planstatus. Voor beide locaties is nog geen bestemmingsplan vastgesteld. Tabel 4: plancapaciteit bedrijventerreinen in Amersfoort, in netto hectare Terrein Omvang Wieken-Noord 24,5 Nijkerkerstraat 15,0 Vathorst-West 10,0 Totaal 49,5 Bron: gemeente Amersfoort, Bedrijventerreinen hebben een grote waarde voor de Amersfoortse economie Sociaal-economische waarde per bedrijventerrein in beeld Met behulp van het sociaal-economische waardemodel (of stoplichtmodel ) is voor de vijf bedrijventerreinen in Amersfoort de maatschappelijke waarde voor de lokale economie in beeld gebracht. Er wordt in beeld gebracht welke waarde het terrein heeft voor de werkgelegenheid (met name voor lagere opleidingsniveaus) en welke bijdrage ze leveren aan de lokale en regionale economie in termen als toegevoegde waarde en winstgevendheid. De bedrijventerreinen zijn geanalyseerd aan de hand van een viertal indicatoren: werkgelegenheid, financiën, maatschappelijk belang en kwaliteit. In bijlage A is per terrein een factsheet samengesteld van de belangrijkste uitkomsten van uit het model. Hieronder geven we per indicator een korte impressie. 7 Deze locatie is reeds bestemd als bedrijventerrein. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 35

36 Ruim een derde van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen Op de vijf bedrijventerreinen samen vindt een stevige 30% van de totale werkgelegenheid in Amersfoort plaats. Isselt en De Hoef hebben samen het grootste aandeel in de werkgelegenheid met respectievelijk circa en werkende personen. Op de meeste terreinen is de werkgelegenheid de afgelopen tien jaar sterk gegroeid; op een tweetal bedrijventerreinen, Calveen en De Hoef, zien we de laatste jaren een afname van de werkgelegenheid. Deze afname is vooral terug te vinden in de sectoren zakelijke en financiële dienstverlening. Het betreft hier waarschijnlijk kantoorgebruikers op bedrijventerreinen die verplaatst zijn naar een andere locatie (en een (leegstaand) pand hebben achtergelaten). Naast de directe werkgelegenheid op de bedrijventerreinen zelf zorgen de terreinen ook voor indirecte werkgelegenheid op andere plekken in Amersfoort. De gemiddelde multiplier ligt rond de 0,60. Dit betekent dat met elke baan op een bedrijventerrein werk wordt gecreëerd voor meer dan een halve baan elders. Bedrijventerreinen in Amersfoort ook financieel belangrijk Er wordt veel geld verdiend op de vijf terreinen. De terreinen scoren bovengemiddeld op deze indicator. Deze hoge score wordt gevoed door de hoge toegevoegde waarde per hectare. Op de vijf terreinen wordt gemiddeld 2,7 miljoen per hectare toegevoegde waarde gerealiseerd, dit is het dubbele van het landelijk gemiddelde. Dit kan deels verklaard worden door de aanwezigheid van een veelvoud van functies op de bedrijventerreinen; bijvoorbeeld financiële dienstverleners, maar ook zorginstellingen kennen een gemiddeld hoge toegevoegde waarde. Van de meeste terreinen wordt verwacht dat de winstgevendheid in de toekomst gelijk is aan de gemiddelde groei. Naast de hoge toegevoegde waarde zijn de vijf terreinen ook van groot belang voor de consumentenbestedingen van de werknemers. Er wordt per hectare op de terreinen zo n aan consumentenbestedingen 8 verdiend, die de economie in de bredere zin ten goede komen. De aanwezigheid van kapitaalintensieve sectoren draagt verder bij aan de ronduit goede score van de terreinen op deze financiële indicator. 8 Bestedingen van werknemers op de bedrijventerreinen in Amersfoort in bijvoorbeeld detailhandel of horeca. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 36

37 Maatschappelijk belang van bedrijventerreinen is groot De vijf bedrijventerreinen in Amersfoort hebben een sterke sociaal-maatschappelijke waarde. Uit onze analyses blijkt dat de terreinen stuk voor stuk hun steentje bijdragen aan het bieden van werkgelegenheid aan arbeidsgroepen als 15- tot 24-jarigen ( jongeren ), 45-plussers ( ouderen ) en lager opgeleiden. Wanneer een schatting wordt gemaakt vinden circa jongeren, plussers en lager opgeleiden werk op een van de vijf terreinen. Wanneer deze absolute aantallen worden gekoppeld aan de omvang van de terreinen, blijven de terreinen onverminderd hoog scoren. Verder zijn relatief veel huishoudens voor hun inkomsten afhankelijk van de bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen in Amersfoort hebben gemiddelde kwaliteit Na een inventarisatie van aspecten als onder meer veiligheid, bereikbaarheid via verschillende modaliteiten en de intensiviteit van het ruimtegebruik blijken de terreinen qua kwaliteit niet onder te doen van andere bedrijventerreinen in de regio en provincie. Over het algemeen wordt er weinig ruimte ongebruikt gelaten op de terreinen, de ruimtewinst die op de bedrijventerreinen kan worden behaald lijkt dan ook beperkt (naar schatting zo n 5 tot maximaal 10%). Daarnaast is er relatief weinig leegstand op de terreinen 9. De veiligheid op de terreinen wordt gewaarborgd door een dubbele verkeersontsluiting (vaak verplicht voor de brandweer), de aanwezigheid van camera s (op kavel/pandniveau) en surveillance op het terrein (zoals op Calveen en De Hoef). De bereikbaarheid via verschillende modaliteiten is niet optimaal, maar wordt vaak gecompenseerd door de aanwezigheid van parkeerplekken en de veelal gunstige ligging ten opzichte van uitvalswegen. 9 Op de bedrijfsruimtemarkt is de leegstand relatief laag; in de kantoren op bedrijventerreinen, zoals op Calveen en De Hoef, is de leegstand bovengemiddeld. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 37

38 Figuur 1: totaalscore bedrijventerreinen op basis van het stoplichtmodel -1-0,5 0 0,5 1 Bedrijventerrein Score Toelichting Vathorst 0,50 Grote tot hoge waarde voor Amersfoort De Wieken 0,44 Grote waarde voor Amersfoort De Hoef 0,42 Grote waarde voor Amersfoort Calveen 0,42 Grote waarde voor Amersfoort Isselt 0,19 Aanzienlijke tot grote waarde voor Amersfoort Bron: Stec Groep, 2010 Eindscore: nieuwe bedrijventerreinen hoge score, maar ook bestaande bedrijventerreinen zeer waardevol In figuur 1 is een ranking gemaakt op basis van de totaalscore uit het stoplichtmodel van de vijf bedrijventerreinen in Amersfoort. De nieuwe bedrijventerreinen, Vathorst en De Wieken, scoren het hoogst, maar de bestaande bedrijventerreinen hebben zeker ook nog een hoge tot aanzienlijke waarde voor Amersfoort. Transformatie / herontwikkeling ligt mede daarom niet voor de hand, mogelijk alleen voor delen van Isselt. Om de bedrijventerreinen ook in de toekomst aantrekkelijk te houden (en de sociaal-economische waarde op peil te houden) zijn in het provinciaal herstructureringsprogramma (PHP) van de provincie Utrecht voor de drie bedrijventerreinen met de laagste score inmiddels plannen voor revitalisering opgenomen (zie ook paragraaf 3.3). Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 38

39 3.3 Amersfoort bekijkt de mogelijkheden voor revitalisering van drietal bedrijventerreinen: Isselt, Calveen en De Hoef Circa 70% van de bedrijventerreinen in Amersfoort is gedeeltelijk verouderd, grootste deel betreft Isselt Op zo n 70% van het totale bedrijventerreinenoppervlak in Amersfoort zijn de eerste verouderingskenmerken zichtbaar. In totaal gaat het om zo n 300 hectare bruto 10 (bron: provinciaal herstructureringsplan provincie Utrecht ). Deelgebieden van deze terreinen hebben te kampen met veroudering. Box 7: veroudering van bedrijventerreinen De veroudering van een bedrijventerrein wordt niet zozeer bepaald door de leeftijd van een terrein, maar door de (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein zijn ontstaan. Het gaat soms om een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en -eisen die bedrijven stellen, bijvoorbeeld voor wat betreft de bereikbaarheid, het aantal parkeerplaatsen en de uitstraling. Soms raakt een terrein ook verouderd omdat het niet meer past in de omgeving: het ligt niet langer aan de rand van de stad, maar midden in een woonwijk, en veroorzaakt overlast. Veroudering van een bedrijventerrein komt vooral tot uiting in een inefficiënte inrichting van het terrein en inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting en een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is. Isselt, De Hoef en Calveen opgenomen in het Provinciaal Herstructureringsplan (PHP) De veroudering concentreert zich vooral op bedrijventerrein Isselt, dat goed is voor meer dan de helft van het totale verouderde oppervlak in Amersfoort. Voor Isselt zijn al uitgebreide herstructureringsplannen opgesteld. Een deel van het terrein is enkele jaren terug gerevitaliseerd. Voor De Hoef wordt momenteel door ondernemers een visie opgesteld. Niet elk bedrijventerrein is overigens geheel verouderd, vaak gaat het om een gedeelte van het bedrijventerrein. Vooral economische veroudering op bedrijventerreinen in Amersfoort 10 Het Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen (PHP) beschrijft de herstructureringopgave op het gebied van bedrijventerreinen voor de periode Voor Amersfoort zijn bedrijventerrein De Hoef, Calveen en Isselt in het PHP opgenomen. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 39

40 In tabel 5 maken we, op basis van een schouw van de bedrijventerreinen en bureauexpertise, een overzicht van het type veroudering per terrein. We onderscheiden vier soorten veroudering: ruimtelijke, economische, technische en maatschappelijke veroudering (zie ook box 8). Box 8: kenmerken van de vier soorten veroudering op bedrijventerreinen Ruimtelijke veroudering: betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving. Economische veroudering: is het afnemen van de bijdrage, die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van de stad of regio maar ook afname van de grondwaarde en het bedrijfsonroerend goed op het bedrijventerrein doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. Technische veroudering: betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer als passend gezien worden op de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Maatschappelijke veroudering: sociale veiligheid en andere leefbaarheidsaspecten. Op de (verouderde) bedrijventerreinen in Amersfoort is voornamelijk sprake van economische veroudering. Dit is met name te zien aan verminderde courantheid, onderhoud en uitstraling van de bedrijfspanden en de rommelige en matig onderhouden openbare ruimte. Maatschappelijke en ruimtelijke veroudering komt alleen op delen van bedrijventerrein Isselt voor. Tabel 5: overzicht veroudering bedrijventerreinen in Amersfoort Bedrijventerrein Verouderd (bruto ha) R E T M Isselt 170 x x x (x) De Hoef 80 x Calveen 50 x Totaal 300 R=Ruimtelijk verouderd; E=Economisch verouderd; T=Technisch verouderd; M=Maatschappelijk verouderd; Bron: Provinciaal Herstructureringsplan Utrecht,2010; Bewerking: Stec Groep, 2010; Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 40

41 Plannen voor herontwikkeling van bedrijventerrein: Kop van Isselt en Wagenwerkplaats In het PHP zijn een tweetal herontwikkelingslocaties voor Amersfoort opgenomen. De Kop van Isselt (circa 16 hectare bruto) en de voormalige NS Wagenwerkplaats (25 hectare) worden op termijn ontwikkeld tot gemengd-economische zones. Voor de Kop van Isselt wordt vooralsnog gedacht aan combinaties van wonen en werken (aansluitend bij het Oliemolenkwartier), op de Wagenwerkplaats zijn inmiddels gebouwen opgeknapt en opnieuw in gebruik genomen door bedrijven en/of instellingen met een artistiek of cultureel karakter. 3.4 Transacties op Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt vooral afkomstig uit kleine tot middelgrote traditionele sectoren Vraag in Amersfoort vooral afkomstig uit reguliere bedrijventerreinensectoren Zo n 70% van de opname (en daarmee de vraag) naar bedrijfsruimte in Amersfoort is afkomstig uit traditionele bedrijventerreinsectoren, zoals industrie, bouw, handel en transport. De dienstensector (26%) is daarnaast duidelijk en bovengemiddeld aanwezig op de Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt (op Nederlandse schaal circa 22%). Dit blijkt ook uit meerdere kantoorpanden op bedrijventerreinen. Figuur 2: opname naar bedrijfsactiviteit op bedrijventerreinen in Amersfoort (>500 m 2 ) 26% 19% Industrie en bouw Handel Transport 4% ICT 24% Dienstensector 27% Bron: DTZ Zadelhoff, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010 Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 41

42 Vooral vraag naar kleinschalige tot middelgrote bedrijfspanden Het merendeel van de vraag op de bedrijfsruimtemarkt in Amersfoort is kleinschalig tot middelgroot. De grootteklasse tot m² vormt het grootste aandeel (zo n 60%) van de totale opname in Amersfoort (PropertyNL, 2010). Dit komt overeen met het beeld dat zien in onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2002-heden): de gemiddelde omvang van bedrijfsruimtegebruikers in Amersfoort (en landelijk) ligt rond m² met kavels van rond de m². Figuur 3: transacties van bedrijfsruimte naar omvang in m² vvo (01-10) 21% 13% 6% 34% < 500 m² m² m² m² > m² 26% Bron: PropertyNL, Tot 2020 behoefte aan zo n 25 tot 30 hectare netto bedrijventerrein in Amersfoort Jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein in Amersfoort ruim 5 hectare per jaar ( ) Figuur 4 geeft een overzicht van de jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein in de gemeente Amersfoort. Over de periode is de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein ruim 5 hectare per jaar. De lage uitgifte van de laatste jaren wordt mede veroorzaakt door de economische crisis. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 42

43 Figuur 4: jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in Amersfoort in netto hectare ( ) Bron: IBIS, 2010; Gemeente Amersfoort, 2010 Box 9: vraag naar circa 80 hectare netto bedrijventerrein in de regio Amersfoort Uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) blijkt dat circa 85% van de locatiebeslissingen van de bedrijven in de regio Amersfoort betrekking hebben op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (<20 kilometer), oftewel binnen de regio. De bedrijfsruimtemarkt is dan ook een regionale markt. De vraag naar bedrijventerrein in Amersfoort kan dan ook niet los worden gezien van de totale behoefte in de regio. Tot 2020 is er in de regio Amersfoort (Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg) vraag naar zo n 80 hectare netto bedrijventerrein. Dit betreft bedrijfsruimte, maar is exclusief eventuele andere functies die zich op bedrijventerreinen (zouden) kunnen vestigen, zoals perifere detailhandel of kantoren. Hieronder wordt specifiek ingezoomd op de behoefte aan bedrijventerrein in de centrumgemeente van de regio, Amersfoort. Tot 2020 vraag naar 25 tot 30 hectare netto bedrijventerrein in Amersfoort In tabel 6 hebben we de drie componenten van de vraag naar bedrijventerrein in Amersfoort bij elkaar opgeteld. Op deze manier berekenen we de totale vraag naar bedrijventerreinen. In totaal is er tot 2020 behoefte aan circa 25 tot 30 hectare bedrijventerrein in Amersfoort. In deze vraag kan worden voorzien door uitbreiding van bestaande bedrijfspanden (bijvoorbeeld door hogere bouwlagen of het benutten van eventuele Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 43

44 restruimte), de invulling van bestaande bedrijfspanden die te koop of te huur worden aangeboden en door de uitgifte van nieuw beschikbare bedrijfskavels. Daarmee sluit deze berekening goed aan bij de systematiek van de SER-ladder (waarbij ook het bestaande aanbod moet worden meegenomen bij mogelijke bedrijfsverplaatsingen/nieuwvestiging). Box 10: vraag naar bedrijventerrein bestaat uit drie componenten 1. Uitbreidingsvraag is de vraag naar bedrijfsruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtevraag ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio). We baseren ons hierbij op het Transatlantic Market-scenario van de bedrijfslocatiemonitor van het CPB. 2. Vervangingsvraag: vraag die ontstaat doordat bedrijfspanden, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. 3. Bovenregionale vraag: vraag die ontstaat door het aantrekken van bedrijfsruimtegebruikers (en daarmee werkgelegenheid) van buiten de eigen regio (> 20 tot 25 kilometer). Het aandeel van de bovenregionale vraag in Amersfoort bedraagt circa 5 tot 10%. Voor de prognose van de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market (TM) scenario van de bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar bedrijfsruimte dit groeiscenario het meest benadert. Ook op Rijksniveau wordt voor dit scenario gekozen (onder meer in het Convenant Bedrijventerreinen tussen Rijk, IPO en VNG). Voor het bepalen van de vervangingsvraag maken we gebruik van het provinciaal herstructureringsplan (PHP). Tot 2020 wordt circa 16 hectare bruto (Kop van Isselt) herontwikkeld naar een gemengd-economische zone en/of getransformeerd naar wonen. Dit zorgt voor een vervangingsvraag van zo n 10 hectare netto (uitgaande van een bruto/netto verhouding van 60-70%). Ten slotte rekenen we met een bovenregionale vraag van circa 5 tot 10% (bovenop de uitbreidingsvraag). Dit percentage baseren we op vestigingsgegevens zoals we deze registreren in onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN). Hierin zijn alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen bij volledig operationeel zijn van de nieuwe Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 44

45 vestiging zijn gemoeid, opgenomen. In totaal gaat het in de periode om enkele bedrijven (> 50 arbeidsplaatsen) die zich van buiten de regio in de gemeente Amersfoort hebben gevestigd. Tabel 6: vraag naar bedrijventerreinen in Amersfoort voor periode in netto ha uitbreidingsvraag vervangingsvraag bovenregionale vraag (5 tot 10%) Omvang (netto ha) totale vraag circa waarvan hoogwaardige uitstraling (10-15%) waarvan modern-gemengde uitstraling (60-70%) waarvan functionele uitstraling (20-25%) Bron: CPB, 2005; Bewerking Stec Groep, Na 2020 sterke afname van uitbreidingsvraag De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) gaat voor de periode 2020 tot en met 2030 uit van een negatieve uitbreidingsvraag voor de provincie Utrecht, grotendeels door demografische ontwikkelingen (vergrijzing). Dit resulteert ook in een negatieve uitbreidingsvraag voor Amersfoort 11. Daarom rekenen we uitgaande van een gunstige economische ontwikkeling met een uitbreidingsvraag van 0 hectare voor de periode 2020 tot en met We verwachten overigens, op basis van ervaring in de praktijk, dat een deel van de herontwikkelingsopgave naar de langere termijn na 2020 zal verschuiven. Bovendien zal er mogelijk komende jaren aanvullende transformatie/herontwikkelingsopgave ontstaan. Hoeveel precies is echter op dit moment lastig in te schatten. We maken een inschatting van de jaarlijkse vervangingsvraag (op basis van de bedrijfslocatiemonitor) van circa 0,10% tot 0,15% van de totale bedrijfsruimtevoorraad. Voor Amersfoort betekent dat een vervangingsvraag van zo n 3 tot 4 hectare. 11 De prognose van de BLM is beleidsarm. De ambities van Amersfoort op het gebied van woningbouw en de toename van de (beroeps)bevolking die daarbij hoort, betekenen dat de vraag naar bedrijventerrein na 2020 in de gemeente hoger kan uitvallen dan op basis van de prognoses is te verwachten. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 45

46 We gaan voor de periode na 2020 uit van een bovenregionale vraag die gelijk is aan die in de periode daarvoor. Dit betekent een additionele vraag van 1 tot 2 hectare netto voor de periode 2020 tot en met De totale vraag naar bedrijventerreinen in Amersfoort na 2020 komt daarmee op zo n 5 hectare (de behoefte na 2020 in de regio is ingeschat op zo n 10 hectare netto). Circa 10 tot 15% van de gebruikers heeft voorkeur voor een hoogwaardige eersteklas uitstraling Naast de indeling in sectoren (zoals de standaard SBI-indeling), is de vraag naar bedrijventerreinen goed in te delen naar beeldkwaliteit/ uitstraling. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie (zoals op Bedrijvenpark Vathorst), terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas (zoals op Isselt). De verschijningsvorm vormt een van de meest in het oog springende kenmerken van bedrijven en bedrijventerreinen, en is in de praktijk het meest marktconforme criterium waarmee de bedrijfsruimtevraag kan worden gesegmenteerd. De differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar beeldkwaliteit/uitstraling gaat namelijk door alle sectoren/activiteiten heen. Denk bijvoorbeeld aan de autobranche waar de uitstraling van de bedrijven kan verschillen van hoogwaardige showrooms naar functionele autodemontagebedrijven. Zodoende is de indeling naar verschijningsvorm, in tegenstelling tot veel andere mogelijke indelingen (bijvoorbeeld op basis van sector/activiteit, aanbod- en locatiekenmerken), niet beperkend. De bedrijventerreinenvraag in Amersfoort kan worden onderverdeeld naar (bedrijfsruimte)vraag met een functioneel/traditionele, een gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm. In tabel 7 hebben we de kenmerken van deze drie diverse typen verder toegelicht. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 46

47 Tabel 7: kenmerken typologie naar verschijningsvorm bedrijventerreinen 1 e klas bedrijvenpark/hoogwaardig Modern-gemengd terrein Werk-/functioneel terrein Kenmerken Bedrijfsruimtevestigers met hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte, showrooms, kantoorvestigers die in semi-industriële omgeving gevestigd willen zijn. Hoogwaardige bedrijvenparken zijn qua uitstraling vergelijkbaar met kantoorlocaties. Brede mix van sectoren en activiteiten. De uitstraling van het terrein is gemiddeld, het heeft duidelijk een functioneel karakter. Reparatie/onderhoud, handel, uitplaatsers ( onderkant ). Ook: zware industrie. Puur functionele uitstraling. Er is zodoende weinig aandacht voor kwaliteit en uitstraling van het terrein en de gebouwen erop. Doelgroepen Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte en een hoge toegevoegde waarde. Groothandel en logistiek Reparatie en onderhoud Industrie en bouw Productie Bedrijven uit het MKB voor de lokale markt. Vooral reparatie en onderhoud en productie, maar ook handel. Milieucategorie Voornamelijk 1 en 2, deels 3 Voornamelijk 1-3 Voornamelijk 3-5 Vraag in Amersfoort Circa 10-15% van de vraag, ofwel circa 3 tot 5 ha netto tot 2020 Circa 60-70% van de vraag, ofwel circa 15 tot 21 ha netto tot 2020 Circa 15-20% van de vraag, ofwel circa 5 tot 6 ha netto tot 2020 Voorbeelden Bedrijvenpark Vathorst De Hoef en Calveen (Delen van) Isselt Foto Bron: Stec Groep, 2010 Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 47

48 Kwantitatief: voldoende uitgeefbaar aanbod van bedrijventerrein tot 2020 Wanneer we vraag en aanbod tot 2020 confronteren, dan beschikt Amersfoort met het huidige uitgeefbare areaal aan bedrijventerreinen (zie tabel 3) over voldoende hectares om in de vraag tot 2020 te voldoen. De gemeente beschikt met 50 hectare over een forse hoeveelheid plannen voor ontwikkeling van nieuwe bedrijventerrein. Op basis van de vraag-aanbodanalyse zijn deze plannen niet direct noodzakelijk voor de periode tot Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de vraagraming beleidsarm is; wanneer Amersfoort veel bedrijven van buiten de eigen gemeente aantrekt, bijvoorbeeld door sterke promotie en acquisitie, is dit niet in de vraagraming meegenomen. Ook het feit dat niet-bedrijfsruimtefuncties op bedrijventerreinen vestigen (zoals perifere of grootschalige detailhandel) wordt niet in de raming meegenomen. Juist op bedrijventerreinen in Amersfoort zijn meerdere van dit type functies aanwezig. Goed monitoren van vraag en aanbod is voor Amersfoort daarmee zeer belangrijk. Kwalitatief: veel hoogwaardig aanbod en tekort aan functionele bedrijventerreinen Op basis van de indeling naar verschijningsvorm (tabel 6) blijkt in Amersfoort een tekort aan functionele bedrijventerreinen en een overaanbod aan hoogwaardige bedrijventerreinen. Deze (theoretische) mismatch kan deels worden opgelost door ruimte voor functionele bedrijfsruimtegebruikers aan te bieden in bestaande bedrijfsruimte (zoals op bedrijventerrein Isselt), maar ook op delen van De Wieken. Bedrijvenpark Vathorst kan naast hoogwaardige bedrijfsruimte mogelijk ook ruimte bieden aan perifere en/of grootschalige detailhandel. Een aantal van dit type bedrijven (zoals Ikea en Karwei) is al op Vathorst gevestigd. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 48

49 4. CONCLUSIES KANTORENMARKT AMERSFOORT In dit hoofdstuk gaan we in op de Amersfoortse kantorenmarkt. 4.1 Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort toegenomen naar meer dan m² vvo (circa 15% van totale voorraad) Amersfoort beschikt over een totale voorraad kantoren van circa m² vvo In tabel 8 is een overzicht gemaakt van de totale kantorenvoorraad per locatie. Amersfoort beschikt over een totale voorraad van m² vvo kantoorruimte (>500 m² vvo). Het merendeel van de voorraad is te vinden op de locaties De Hoef, het stationsgebied en het centrum. Deze drie locaties zijn samen goed voor circa 65% van de totale voorraad. De hoogste leegstand (>15%) zien we op de kantoren op bedrijventerreinen (De Hoef en Calveen) en snelweglocatie De Brand. Het centrum/stationsgebied en de locatie Het Podium beschikken gezamenlijk nog over bijna m² bvo plancapaciteit. Tabel 8: totale voorraad kantoren in m² vvo (peildatum november 2010) Locatie Totale voorraad Typologie Calveen Kantoren op bedrijventerrein De Brand Snelweglocatie De Hoef Kantoren op bedrijventerrein Podium Snelweglocatie Centrum Centrum/stationsgebied Stationsgebied Centrum/stationsgebied Bergkwartier Kantoren in de woonwijk Overige Totaal Bron: gemeente Amersfoort, 2010 Naar een visie werklocaties voor Amersfoort 49