Zaaknummer: Datum uitspraak: 19 december Uitspraak. in de zaak van:

Transcriptie

1 Datum uitspraak: Uitspraak in de zaak van: X, wonende te E, hierna ook: Klager gemachtigde: V werkzaam bij A, gevestigd te E tegen Y, B, gevestigd te W, Beklaagde, hierna ook: de Makelaar gemachtigde: O, advocaat te S

2 Ingekomen stukken en verloop van de procedure 1.1. Het tuchtcollege heeft kennis genomen van de stukken, waaronder: de klacht van 27 september 2016; en de reactie van de Makelaar met bijlagen van 16 november Klager heeft de klacht direct in behandeling gesteld van het tuchtcollege. Na bestudering van de stukken is de klacht door het tuchtcollege zonder voorafgaande poging tot bemiddeling in behandeling genomen Op 18 november 2016 heeft het tuchtcollege van V, gemachtigde van Klager, het bericht ontvangen dat Klager de behandeling van zijn klacht tegen Beklaagde bij het tuchtcollege wenst te beëindigen. Naar aanleiding van deze kennisgeving heeft de voorzitter van het tuchtcollege besloten de behandeling van de klacht voort te zetten op basis van artikel 4.9. van het Reglement op de tuchtrechtspraak Op 28 november 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Klager is niet ter zitting verschenen. De Makelaar is in persoon verschenen, vergezeld van gemachtigde O alsmede de heer C (freelancer) die in de casus waar de klacht op ziet als contactpersoon voor de Makelaar is opgetreden Na sluiting van het onderzoek is uitspraak bepaald op. 2. De feiten 2.1. Beklaagde is makelaar/taxateur, handelend onder de naam B, gevestigd te W De Makelaar is lid van VBO Makelaar sinds 4 februari 2004 onder nummer xxxx en is tevens opgenomen in het SCVM register in de kamer Wonen sinds 2 februari 2004 onder nummer xxxx Klager heeft in zomer 2015 aan de Makelaar een opdracht tot bemiddeling bij verkoop verstrekt met betrekking tot het woonhuis aan R te E, eigendom van Klager, hierna ook te noemen: de Woning Voorts heeft Klager, toen de verkoop van de Woning niet vlotte, de Makelaar verzocht om de Woning te gaan verhuren. De Makelaar heeft de heer C gevraagd dit op zich te nemen en als contactpersoon voor de Makelaar op te treden in deze. De opdracht tot bemiddeling bij verhuur is niet op schrift gesteld Op 11 augustus 2015 is Klager een huurovereenkomst aangegaan met de door de Makelaar aangedragen huurder, hierna: Huurder, waarna Huurder de Woning heeft betrokken Op 11 april 2016 is in de Woning een inval gedaan door de politie en is een hennepkwekerij aangetroffen.

3 De klacht en het verweer 3.1. Klager verwijt de Makelaar zijn handelen in het kader van de verhuur van de Woning, te weten: het niet (goed) controleren van de huurder; het niet handelen zoals de consument van een VBO makelaar mag verwachten; het niet nemen van de verantwoordelijkheid voor de (financiële) gevolgen van zijn gedragingen; het stroef verlopen van de eerste huurbetalingen; Het meerdere malen niet ingaan op het verzoek van Klager een gesprek aan te gaan om tot een oplossing te komen Klager acht de Makelaar aansprakelijk voor alle schade die is ontstaan ten gevolge van de hennepplantage in de Woning, alsmede de kosten voor herstel daarvan. De Makelaar wordt verweten niet adequaat te hebben opgetreden na constatering van de hennepkwekerij in de Woning, waardoor mede door derving van huur de totale kosten volgens Klager zijn opgelopen tot een bedrag van , waarvoor Klager de Makelaar voor de helft aansprakelijk acht De Makelaar voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, wordt ingegaan. 4. De beoordeling van de klacht 4.1. VBO Makelaar is aangesloten bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Gelet op het Reglement op de Tuchtrechtspraak is de klacht, die ziet op een verwijt van onzorgvuldig handelen door een VBO lid, ontvankelijk Klager heeft in deze in een zeer laat stadium, na voldoening klachtgeld en ontvangst van de officiële oproepingsbrief voor de mondelinge zitting, kenbaar gemaakt de afhandeling van zijn klacht tegen Beklaagde bij het tuchtcollege te willen beëindigen. In een dergelijke situatie biedt artikel 4.9. van het Reglement op de tuchtrechtspraak de voorzitter van het tuchtcollege (sub iv), danwel de Aangesloten instelling (sub v) de mogelijkheid te beoordelen of de klacht naar hun mening zodanig ernstig is dat de klacht desondanks door het tuchtcollege behandeld dient te worden. In dit geval zag de voorzitter voldoende aanleiding de behandeling van de klacht voort te zetten Voor zover Klager ook vergoeding van geleden schade beoogt is een vordering ter zake niet ontvankelijk, omdat in de procedure bij het tuchtcollege een tuchtrechtelijke beoordeling van de gedragingen van de Makelaar voorop staat. Klager kan zijn schade verhalen in een procedure bij de gewone rechter dan wel zich wenden tot de verzekeraar van de Makelaar, waarbij hij zo nodig kan verwijzen naar dit bindend advies In deze klachtzaak gaat het eigenlijk om de vraag welke verplichtingen een verhurend makelaar als goed makelaar heeft om onheil als een hennepkwekerij te voorkomen. Voorts is het de vraag of in dit geval de Makelaar die verplichtingen die hij heeft als goed makelaar in acht heeft genomen De door Klager aan de Makelaar verstrekte opdracht tot dienstverlening bij verhuur betreft in het algemeen een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW. De Makelaar dient bij uitoefening van zijn werkzaamheden in het kader van

4 - 4 - deze opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Bij de taak van een verhurend makelaar behoort zonder meer het zich rekenschap geven van de mogelijkheid dat het gehuurde zou kunnen worden misbruikt door de vestiging van een hennepkwekerij. Hij behoort de verhuurder over de mogelijke risico s te informeren. Het behoort (verhurende) makelaars tevens bekend te zijn dat het gebruik van het object als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanmerkelijke bouwkundige schade aan de woning. Dit behoort tot de wetenschap die elke makelaar behoort te hebben Het tuchtcollege verwijst naar een arrest van het Gerechtshof Arnhem van 1 maart Uit dat arrest blijkt dat de zorgplicht van een goed makelaar in elk geval ziet op een adequate controle op identiteitsgegevens en inkomensgegevens van de potentiële huurder Op basis van het ALV-besluit van 19 juni 2014 zijn voorts alle leden van VBO Makelaar verplicht om bij particuliere huurtransacties het zogeheten Huurcheck validatiesysteem, hierna ook: Huurchecksysteem, te gebruiken van Huurcheck Nederland. Namens VBO Makelaar doet Huurcheck Nederland onderzoek naar potentiële huurders in particuliere huurtransacties waarbij VBO leden zijn betrokken Het tuchtcollege heeft op basis van de door Huurcheck Nederland verstrekte gegevens geconstateerd dat de Makelaar niet bij alle huurtransacties waarbij hij betrokken is (geweest), het Huurchecksysteem (heeft) gebruikt. Hij is hier ook een tweetal keren op aangesproken door VBO Makelaar onder aanzegging van een boete bij het opnieuw constateren van het niet gebruiken van het Huurchecksyteem Ten aanzien van de Woning is het Huurchecksysteem niet door de Makelaar gebruikt. De Makelaar geeft echter aan dat Huurder wel is gecheckt, maar dat daarbij alleen geen gebruik is gemaakt van het door VBO Makelaar verplicht gestelde Huurchecksysteem Huurder was een bekende huurder van een zusteronderneming van de Makelaar. Hij had voordat hij de Woning betrok reeds voor een periode van twaalf maanden met tussenkomst van de Makelaar een woning gehuurd, zonder dat er zich (betalings)problemen hadden voorgedaan. Voorafgaand aan het sluiten van die eerdere huurovereenkomst is Huurder naar zeggen van Makelaar gecheckt (door de heer C als freelancer namens B) aan de hand van salarisspecificaties alsmede legitimatiebewijs. Gezien deze huurderscheck in het verleden van Huurder achtte de Makelaar het in dit specifieke geval niet noodzakelijk Huurder opnieuw te checken bij het aangaan van de huurovereenkomst betreffende de Woning Het tuchtcollege valt op dat in de aangeleverde stukken slechts de ten behoeve van de destijds verrichte huurdercheck aangeleverde salarisspecificaties van Huurder van meer dan een jaar geleden zijn terug te vinden. Dit salaris past niet bij het bedrag van de maandelijkse huur. Om die reden zou een garantstelling zijn overeengekomen. De overgelegde huurovereenkomst (van de eerste huur) is evenwel niet ondertekend, ook niet voor de garantstelling. Of de garantstelling in de tweede huurovereenkomst met Huurder tevens is opgenomen blijkt niet uit de aanwezige stukken. Dit is uiteraard wel van belang in het kader van de beoordeling van Huurder gezien het bescheiden inkomen van huurder ten opzichte van de hoogte van de huur. 1 Te vinden op rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

5 Naar oordeel van het tuchtcollege is dit onderzoek (als het al vooraf verricht is) volstrekt onvoldoende, Niet alleen is dit onderzoek, op basis van onvoldoende en verouderde gegevens, methodisch onjuist, de Makelaar heeft er bovendien de verkeerde conclusie uit getrokken. Gelet op de uitkomst van het onderzoek had de Makelaar deze Huurder niet als nieuwe huurder mogen voorstellen Door in deze geen gebruik te maken van het, door VBO Makelaar sinds 1 juli 2014 voorgeschreven, Huurchecksysteem is de Makelaar als goed Makelaar ernstig tekortgeschoten, te meer hij een tweetal keren officieel door VBO Makelaar is aangesproken onder dreiging van een boete en naar aanleiding daarvan heeft verklaard beterschap te beloven Voorts heeft het tuchtcollege geconstateerd dat de Makelaar de opdracht tot bemiddeling bij verhuur niet schriftelijk heeft vast gelegd. De opdracht tot bemiddeling bij verkoop achtte de Makelaar in deze voldoende. Ook ten aanzien van dit aspect is de Makelaar naar oordeel van het tuchtcollege ernstig tekortgeschoten. Immers op grond van artikel 9 van de Beroeps- en gedragscode Vereniging VBO Makelaar is elk VBO-lid verplicht gebruik te maken van de meest recente VBO contracten en schrijft artikel 3 lid 3 van de Algemene Consumentenvoorwaarden van Vereniging VBO Makelaar voor dat een redelijk handelend makelaar te allen tijde dient zorg te dragen voor een schriftelijke opdrachtformulier, voorzien van een duidelijke omschrijving van de dienstverlening van de Makelaar Tegen de achtergrond van dit alles concludeert het tuchtcollege dat de Makelaar zich niet heeft gedragen als een goed makelaar betaamt en acht de klacht dan ook gegrond. 5. De op te leggen maatregel 5.1. Bij de bepaling van de op te leggen maatregel houdt het tuchtcollege rekening met de maatschappelijke gevolgen, in het bijzonder de gevolgen voor de beroepsgroep, van het handelen van de Makelaar Bij de toemeting van de op te leggen maatregelen heeft het tuchtcollege er rekening mee gehouden dat de Makelaar door Klager aansprakelijk is gesteld voor de door haar geleden schade Alles tezamen genomen dient de conclusie te zijn dat de Makelaar de maatregel zal worden opgelegd als hieronder verwoord Nu Klager in het gelijk zal worden gesteld zal het tuchtcollege bepalen dat het door haar betaalde klachtgeld zal worden gerestitueerd.

6 - 6 - Beslissing Het Tuchtcollege Makelaardij Nederland beslissende bij wege van bindend advies: - verklaart de klacht gegrond; en legt de Makelaar op de voet van het bepaalde in artikel 6.2. van het Reglement de maatregel op van: - waarschuwing; bepaalt dat de kosten voor de behandeling van deze klacht voor rekening van Beklaagde komen. Deze bijdrage wordt begroot op 1.800, te vermeerderen met BTW. De penningmeester van VBO Makelaar wordt belast met de facturering en inning van dit bedrag. Betaling door Beklaagde dient te geschieden uiterlijk 1 februari 2017; verstaat dat het betaalde klachtgeld zal worden gerestitueerd. Deze beslissing is genomen door het Tuchtcollege Makelaardij Nederland bestaande uit mr. Chr.A.J.F.M. Hensen, mr. F.W.W.M. Govers, J.P.E. Geerdink op 19 december 2016 en is ondertekend door de secretaris en de voorzitter. mr. H.E.M. Feldmann secretaris mr. Chr.A.J.F.M. Hensen voorzitter