Stad Ieper Sociale Verkaveling Wieltje Verkavelingsaanvraag

Transcriptie

1 intercommunale baron ruzettelaan brugge tel (050) fax (050) west-vlaamse Stad Ieper Sociale Verkaveling Wieltje Verkavelingsaanvraag Juli 2010 goedgekeurd op

2 datum aanpassing fase ontwerp ontwerper algemeen directeur projectverantwoordelijke Coördinator ruimtelijk planner woonprojecten cel Ruimtelijke Planning Geert Sanders Stijn Aelter David Vandecasteele Stijn Saelens

3 Motivatienota 5 1. Voorwerp van de aanvraag Situering van de verkaveling Kadastrale situatie Juridisch planologische zoneringsgegevens Watertoets Beschrijving van de ligging en de omgeving van de verkaveling Beschrijving van de bestaande toestand van de site van de verkaveling Verantwoording van het verkavelingsconcept Conform de voorschriften van het RUP Woondichtheid Woningtypologie Schakeling van de woningen Inrichting van het openbaar domein Foto s: Verkaveling 15 Stedenbouwkundige voorschriften 16 inhoud

4

5 Motivatienota

6 1. Voorwerp van de aanvraag Voor rekening van de het OCMW van de stad Ieper en uitgevoerd door wvi, West-Vlaamse intercommunale dienstverlenende vereniging. Huidige verkavelingsaanvraag wordt ingediend met het oog op het verkrijgen van de definitieve verkavelingsvergunning voor het perceel kadastraal gekend sectie A nummers 439 E, 446 K en 446/02G. 6 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi

7 2. Situering van de verkaveling De verkaveling is gelegen in het gehucht Wieltje aan de noordoostzijde van de Ieper, tussen de Brugseweg (verder N313) en de straat Wieltje wvi Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 7

8 2.1. Kadastrale situatie De percelen binnen de verkaveling zijn kadastraal gekend onder Ieper, sectie A nummers 439 E, 446 K en 446/02G Juridisch planologische zoneringsgegevens Gewestplan: De gronden (geel omrand) zijn gelegen in het woongebied met landelijk karakter volgens het gewestplan Ieper Poperinge (KB ). De gronden zijn niet gelegen in een BPA of ruimtelijk uitvoeringsplan. 8 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi

9 2.3. Watertoets De site van de verkaveling is niet gelegen in een effectief overstromingsgevoelig gebied noch in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied volgens de kaart van de overstromingsgevoelige gebieden, bijlage IX bij het besluit van de Vlaamse regering tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets van (B.S ) 2.4. Beschrijving van de ligging en de omgeving van de verkaveling De site van de verkaveling is gelegen in het gehucht Wieltje De omgeving wordt gekenmerkt door half open & aaneengesloten bebouwing Het gehucht sluit nauw aan bij de stad Ieper, en het dorp Sint-Jan, waar alle voorzieningen aanwezig zijn. Bushaltes zijn op loopafstand van de verkaveling aanwezig. Lijn 95 Ieper-Roeselare bedient het gehucht Sint-Jan Wieltje, evenals de belbus lijn 29 en Beschrijving van de bestaande toestand van de site van de verkaveling Binnen de site van de verkaveling zijn geen uitgesproken bepalende landschappelijke elementen, elementen met grote natuur- en/of belevingswaarde aanwezig die dienen bewaard te blijven. Het betreft een vrijliggend perceel weiland met aan de westzijde een bestaande en te behouden woning. Er dient geen bijkomende infrastructuur aangelegd te worden. De gronden zijn reeds ontsloten. wvi Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 9

10 3. Verantwoording van het verkavelingsconcept De verkaveling houdt rekening met de typologie van de bestaande omgeving, zijnde half open en open bebouwing. Ten zuiden ervan is recent een gelijkaardige verkaveling gerealiseerd door de ontwikkelaar Bostoen. Voor de invulling van de vrijliggende gronden wordt geopteerd voor half open bebouwing met de mogelijkheid om tot op de zijkavelgrens ook een carport te bouwen zodat er min of meer ook een gesloten karakter kan ontstaan. De wegbermen langs de Brugseweg en Wieltje worden meegenomen in de verkaveling, om de inrichting ervan te regelen. Een kleine gracht op de zuidelijke grens wordt in het plan opgenomen, om het onderhoud en de werking ervan te vrijwaren. De breedte van de toeritten door de wegberm wordt beperkt tot 6 meter per kavel, en de uniforme aanleg ervan wordt in het voorschrift opgenomen Conform de voorschriften van het gewestplan De verkaveling is opgevat conform de ruimtelijke bepalingen van het gewestplan, zijnde woonzone met landelijk karakter Woondichtheid De private kavels beslaan 4763 m² en tellen 11 bouwpercelen waarop 11 woongelegenheden zullen gerealiseerd worden. De netto woondichtheid zal bij volledige realisatie ca 23 won/ha bedragen Woningtypologie De 6 percelen langsheen de Brugseweg zijn half open bebouwing, langsheen Wieltje worden 4 half open bebouwingen voorzien, en één open type Schakeling van de woningen zie plan 3.5. Inrichting van het openbaar domein Er worden geen nieuwe wegen aangelegd, de bestaande grachten worden ingebuisd. 10 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi

11 wvi Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 11

12 12 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi

13 3.6. Foto s: wvi Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 13

14 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi

15 west-vlaamse intercommunale baron ruzettelaan brugge tel (050) fax (050) Richting nok Sociale Verkaveling Wieltje STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

16 1Zone 1: Maximale bouwzone - geschakelde en vrijstaande ééngezinswoningen 1.1. Bestemming Bouwen van alleenstaande of geschakelde ééngezinswoningen; 1.2. Bijzondere bestemmingsvoorschriften Binnen het hoofdgebouw is een nevenfunctie mogelijk, voor zover de ingenomen vloeroppervlakte hiervoor maximaal 30% bedraagt van de totale vloeroppervlakte binnen het hoofdgebouw, en de volledige parkeerbehoefte opgevangen wordt binnen de gegeven mogelijkheden op eigen perceel. Deze nevenfunctie wordt beperkt tot een kleinschalige detailhandel en kleine kantoren voor de levering van diensten Bebouwings- en verhardingspercentages Zoals aangeduid op plan: de maximale bouwzone: is 100% bebouwbaar of te verharden Plaatsing van hoofdgebouwen 1.6. Toegelaten bouwhoogten voor hoofdgebouwen Maximaal 2 bouwlagen, een kroonlijsthoogte van 6,00 meter boven het referentiepeil en een nokhoogte van max.11,50 meter boven het referentiepeil. Dit is het niveau van de aanpalende straat: Wieltje voor kavels 1-5 en Brugseweg voor kavels Het vloerpeil van de gelijkvloerse verdieping ligt max 0.30 m boven het referentiepeil. De aansluiting op aanpalende gebouwen bij koppelbouw wordt omschreven in artikel Toegelaten dakvormen voor hoofdgebouwen De dakvorm is overwegend hellend, met de noklijn evenwijdig aan de straat. De maximale dakhelling bedraagt 45, de minimale dakhelling bedraagt 30. De aansluiting op aanpalende gebouwen bij koppelbouw wordt omschreven in artikel Dakterrassen en dakkapellen Dakterrassen zijn slechts toegelaten indien zij voorzien worden binnen het volume van de begrenzende dakvorm. De minimale afstand tot de gemene zijkavelgrenzen dient 1,50 meter te bedragen. Een dakterras mag slechts ingericht worden op maximum 1,00 meter boven het peil van de kroonlijst Plaatsing van het hoofdgebouw. De uiterste grenzen voor de hoofdgebouwen zijn aangeduid op plan als maximale bouwzone. Het hoofdgebouw wordt verplicht geplaatst op de voorbouwlijn zoals aangeduid op plan Koppelbouw en vrijstaande woning Voor de percelen 2 t.e.m 11 is koppelbouw verplicht. In artikel 10 wordt de afwerking van op de zijkavelgrenzen geplaatste zijgevels bepaald evenals het te volgen gabariet. Kavel 1 betreft een vrijstaande woning Toegelaten bouwdiepten de toegelaten bouwdiepte op het gelijkvloers: max. 12,00 m. de toegelaten bouwdiepte op de verdieping: max.9,00 meter. Dakkapellen zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden: - minimum 0,60 meter uit de gemene zijkavelgrenzen - met een maximale breedte van 1,80 meter - het bovenste gedeelte van de dakkapel mag niet hoger dan 4,00 meter boven het peil van de kroonlijst voorzien worden - de gezamenlijke breedte van de dakkapellen mag niet meer dan 1/3 van de breedte van het betrokken dakvlak bedragen Uitbouwen Op de verdiepingen is in de voor- en achtergevel een uitbouw toegelaten van maximum 0,60 meter diepte indien aan volgende voorwaarden wordt voldaan: - minimum 0,60 meter uit de gemene zijkavelgrenzen - maximum 4,00 meter breedte Koppelbouw In geval van gekoppelde bebouwing, zullen de voorbouwlijn, de dakvorm, dakhelling kroonlijsthoogte (onderzijde kroonlijst) aan de straatzijde aansluiten op deze van het aanpalende gebouw. 16 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi

17 Volgend gabariet ter hoogte van de gemeenschappelijke zijkavelgrens dient gevolgd te worden: kroonlijsthoogte 5,50 m., dakhelling 45 met de nok evenwijdig aan de straat, nokhoogte maximaal 10,50 m., i.f.v. de bouwdiepte bouwdiepte gelijkvloers. Dit verplichte profiel dient door beide woningen over minimaal 1,5 meter gevelbreedte gevolgd te worden. Daarna kan het variëren, binnen de gestelde maxima en minima in 1.6 en 1.7. Bouwaanvragen zullen de grafische gegevens vermelden over het gabariet en de materialen van aanpalende gebouwen en de aansluitingsaspecten grafisch voorstellen Materialen hoofdgebouw De gebruikte materialen van al de bouwdelen dienen zowel duurzaam als esthetisch verantwoord te zijn. Tussen de bouwdelen onderling dient een eenheid in de materialenkeuze nagestreefd te worden; de materialen dienen dezelfde te zijn of nauw met elkaar verwant. Voor de van op de openbare wegen zichtbare bouwdelen dienen materialen gebruikt die qua kleur en structuur de continuïteit in het straatbeeld ondersteunen. Zijn verboden: betonplaten, plastiek- en butylproducten, behalve voor rolluiken en schrijnwerken Inpandige garages Binnen deze zone is maximaal 1 inpandige garage toegelaten Zone 2: Voortuinzone De voortuinstrook is grafisch aangeduid op plan en klan niet bebouwd worden. De voortuinstrook mag maximaal 30 % verhard worden voor toegangen tot de woning, garage en/of carport. De niet-verharde delen van de voortuinstrook dienen beplant te worden met bomen, struiken, bloemen en gras. Langs de openbare weg en de laterale perceelgrenzen binnen de voortuinstrook zijn een muurtje en/of een levende haag van maximum 0,50 meter hoogte toegelaten (uitzonderingen worden toegestaan voor brievenbuselementen). Zone 3: Tuinzone De minimale tuinzone is grafisch aangeduid op plan 3.1. Bodemreliëf Bij het bouwen of verbouwen van een gebouw moeten de peilen van het bestaande bodemoppervlak behouden blijven Toegelaten verhardingen De koeren en hovingen dienen ingericht als tuin; maximaal 30% van deze ruimte mag worden verhard, ten behoeve van tuinpaden en terrassen en andere verhardingen. 3.3 Losstaande bijgebouwen Bestemming: In de tuin kan één losstaand bijgebouw voorkomen als tuinberging of serre. Terreinbezetting Samen met het hoofdgebouw mag het bezettingspercentage (zie artikel 3) niet overschreden worden; de terreinbezetting door bijgebouwen mag maximaal 20 m² bedragen. Plaatsing Op minimum 1,00 meter van de kavelgrenzen of op een kavelgrens mits het akkoord van de aanpalende buur. Gabariet Maximale hoogte van de kroonlijst op 2,75 meter boven het referentiepeil (niveau Brugseweg of Wieltje); deze hoogte mag toenemen onder een hoek van maximaal 35 ten opzichte van het horizontale vlak en tot een maximale nokhoogte van 3,50 meter boven het referentiepeil. Dakvorm De dakvorm is vrij. wvi juli 10 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje 17

18 Indien bijgebouwen gekoppeld worden, dient de nok samen te vallen met de perceelsgrens, of hebben beide bijgebouwen een plat dak met gelijke kroonlijsthoogte. Materialen Ofwel dezelfde materialen als voor het hoofdgebouw, ofwel hout Carport Het plaatsen van een carport naast de woning is toegelaten, mits in acht name van onderstaande beperkende voorwaarden: de inplanting kan slechts vanaf 2 meter na de voorbouwlijn en is enkel mogelijk langs één kant van de woning; een mogelijke inplanting tot op de zijkavelgrens; een 2 zijden open constructie; de maximale hoogte bedraagt 3,00 meter; de maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn bedraagt 10,00 meter; de carport dient gerealiseerd te worden in zowel eigentijdse als duurzame materialen. 3.5 Erfscheidingen Men is niet verplicht afsluitingen op perceelsgrenzen te realiseren. Indien zij gerealiseerd worden, dienen ze te bestaan uit een levende haag met een maximale hoogte van 1.20 meter in de zone tussen rooilijn en voorbouwlijn en met een maximale hoogte van 1.80 meter in de (achter-)tuinzone en in de bouwvrije zijdelingse strook. Afsluitingen in beton zijn niet toegelaten. In de bouwvrije zijdelingse strook is een afsluiting (bijvoorbeeld een poortje) mogelijk met een maximale hoogte van 2.00 meter. Aansluitend bij de woning kan een bakstenen muur, afgedekt met afdekstenen of pannen met een maximale hoogte van 2,20m. over een lengte van 3.00 meter achter de woning opgericht worden. 3.6 Diversen Het volledig of gedeeltelijk bovengronds plaatsen van brandstoftanks is verboden In de voor- en zijtuinstroken is de plaatsing van goederen, afval, wrakken en/of containers verboden De zone gracht dient gevrijwaard te worden van bebouwing of andere constructies die de werking en het onderhoud van de gracht verhinderen. 18 Ieper Sociale Verkaveling Wieltje juli 10 wvi