Nummer: 5 Datum: 31 mei 2016 DE VETGEDRUKTE TEKST BETREFT DE MUTATIES MET HET VORIGE VERSLAG. I.P.I. International Property Investors MABR B.V.

Transcriptie

1 Openbaar faillissementsverslag rechtspersoon (ex art. 73A Fw.) Nummer: 5 Datum: 31 mei 2016 DE VETGEDRUKTE TEKST BETREFT DE MUTATIES MET HET VORIGE VERSLAG Gegevens onderneming: Datum uitspraak: 14 oktober 2014 Curator: H.D.S. Lasonder R-C: M.C. Schenkeveld Activiteiten onderneming: Omzetgegevens: Personeel gemiddeld aantal: VOLGENS DE KVK: - HANDEL IN EIGEN ONROEREND GOED - BEMIDDELING BIJ HANDEL, HUUR OF VERHUUR VAN ONROEREND GOED NOG IN ONDERZOEK GEEN Saldo einde verslagperiode: 0,00 Rekeningnummer Kas Bank NL78KASA Verslagperiode: 23 DECEMBER 2015 T/M 31 MEI 2016 Bestede uren in verslag periode: 28 UUR EN 18 MINUTEN Bestede uren Totaal: 155 UUR EN 54 MINUTEN Algemeen Het faillissement van IPI Mabr is aangevraagd door de curator in de faillissementen van de besloten vennootschap I.P.I. Group B.V. en de besloten vennootschap El Sery the Netherlands B.V. El Sery the Netherlands B.V. heeft een vordering ad ,27 uit hoofde van een rekeningcourantverhouding op de heer IPI Mabr. I.P.I. Group B.V. heeft een vordering ad ,46 op IPI Mabr. IPI Group is een kostenvennootschap binnen de groep vennootschappen. De kosten dienden jaarlijks te worden doorbelast aan de overige vennootschappen binnen de groep. Aan de hand van de administratie van IPI Group is vastgesteld dat in 2011 nog een bedrag ad ,46 aan IPI Mabr doorbelast had dienen te worden.

2 Algemeen ten aanzien van Stichting Derdengelden IPI Er is intensief overleg geweest tussen de curatoren van IPI International Property Investors B.V., Stichting Derdengelden IPI (mr. Claus) en IPI International Property Investors MABR B.V. (mr. Lasonder). In het faillissement van IPI International Property Investors MABR B.V. (IPI MABR) is sprake van een project van ca appartementen te Egypte waarvan het grootste deel zou zijn verkocht door een Egyptische dochtervennootschap El Sery for Tourism Development SAE, en een deel (naar verluidt ca 186 appartementen) door IPI MABR. De koopsommen zouden grotendeels zijn betaald via de Stichting Derdengelden IPI en de Stichting Derdengelden MABR. Het project ligt vanaf 2011 stil. In het faillissement van IPI International Property Investors B.V. (IPI) is sprake van een project van ca 490 appartementen te Egypte. De koopsommen zouden grotendeels zijn betaald via de Stichting Derdengelden IPI. Het project zou voor circa 80-90% gereed zijn, maar de bouw ligt sinds 2011 stil. In 2012 en 2013 is door IPI een aantal procedures opgestart in Egypte tegen de Egyptische aannemer EMR. Deze procedures zijn door de curator voortgezet met ondersteuning van drie belangenverenigingen (Stichting Kopersbelangen Zafarana Beach Resort (SKB-ZBR), Mondi en Legal Fund. De financiering van de voortzetting van de procedures is aanvankelijk gedaan door bijdragen van kopers. Maar omdat niet alle toegezegde bijdragen zijn ontvangen, werd financiering van de voortzetting van deze procedures ongewis. In het faillissement van Stichting Derdengelden IPI heeft een initieel boekenonderzoek plaatsgevonden waarbij ook is onderzocht of betalingen ontvangen van kopers zijn aangewend zoals met deze kopers is overeengekomen. In het faillissement Stichting Derdengelden IPI is een boedelactief aanwezig groot ,85 zijnde het banksaldo dat aanwezig was per datum faillissement. In het faillissement IPI is door kopers een bedrag van ,73 gefourneerd ten behoeve van de kosten in het kader van voortzetting van de procedures. Dit bedrag is te weinig om de inmiddels gemaakte kosten te kunnen betalen. In het faillissement IPI MABR is geen boedelactief aanwezig. PAG. 2

3 De beide curatoren hebben het wenselijk geoordeeld dat in het belang van de crediteuren, grotendeels bestaande uit gedupeerde kopers: - In de drie betrokken faillissementen een volledig rechtmatigheidsonderzoek kan plaatsvinden, met name naar de vraag of de zeer aanzienlijke gelden die door de kopers zijn betaald, op rechtmatige wijze zijn aangewend. - In het faillissement IPI de procedures kunnen worden voortgezet. - De beschikbare gelden in het faillissement van de Stichting Derdengelden IPI mede daartoe kunnen worden aangewend. Na ampel overleg zijn de curatoren gekomen tot een gezamenlijk plan van aanpak, in welk kader zij de Rechter-Commissaris hebben verzocht: a. Toestemming te verlenen een bedrag van ,-- uit het boedelactief van de Stichting Derdengelden IPI over te maken aan de boedel van IPI MABR, opdat mr. Lasonder in staat is in dat faillissement het gewenste rechtmatigheidsonderzoek te vervolgen. b. Toestemming te verlenen de faillissementen van IPI en Stichting Derdengelden IPI geconsolideerd te mogen afwikkelen. De Rechter-Commissaris heeft deze toestemming op 19 april 2016 verleend. 1. Inventarisatie 1.1 Directie en organisatie De besloten vennootschap is op 29 april 2008 opgericht. IPI Management & Operations B.V. is bestuurder / enig aandeelhouder, van IPI Mabr. St. Administratiekantoor IPI Management & Operations is bestuurder / enig aandeelhouder van IPI management & Operations B.V. De heer J.T.M. Oddens is bestuurder van laatstgenoemde stichting. De heer Oddens is op dezelfde datum als IPI Mabr failliet verklaard. In onderstaand schema wordt de IPI groep weergegeven, waarbij wordt aangetekend dat de heer Oddens bestuurder / enig aandeelhouder is van Notwerk B.V. PAG. 3

4 Notwerk B.V. 100 % 100 % SAK IPI Management & Operations Dhr E. Maan Dhr. J.T.M. Oddens El Sery The Netherlands B.V. (failliet ) IPI International Property Investors B.V. (failliet ) 100 % IPI Management & Operations B.V. 10 % 0,14 % 0,14 % 100 % 100 % 100 % 34,76 % IPI Group B.V. (failliet ) IPI International Property Investors MABR B.V. (failliet ) IPI Egypt Ltd. 64,97 % El Sery for Tourism Development SAE PAG. 4

5 In het uittreksel van de Kamer van Koophandel staat dat op 13 januari 2014 is geregistreerd dat de ontbonden rechtspersoon IPI Mabr is opgehouden te bestaan omdat er geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van 29 januari Een gelijkluidend bericht staat er ten aanzien van I.P.I. Management & Operations B.V. De heer Oddens heeft de curator desgevraagd meegedeeld dat er hier sprake is van een zogenaamde turboliquidatie en dat de vennootschappen niet daadwerkelijk vereffend zijn. 1.2 Winst en verlies : Nog in onderzoek. De boekhouding is de laatste jaren niet verwerkt. 2009: : : Balanstotaal : De cijfers komen uit de gedeponeerde jaarrekeningen bij de Kamer van Koophandel. Opvallend is dat de cijfers 2011 identiek zijn aan die van 2010: de cijfers van 2010 zijn volgens opgave van de heer Oddens voor 2011 nogmaals gedeponeerd, omdat de cijfers 2011 eenvoudigweg niet gereed waren. 1.4 Lopende procedures : Niet gebleken. 1.5 Verzekeringen : Voor zover mogelijk zullen deze worden beëindigd. 1.6 Huur : Niet aan de orde Oorzaken faillissement IPI Mabr maakt onderdeel uit van een groep van vennootschappen. De groep houdt zich bezig met de ontwikkeling van verschillende vastgoedprojecten in het buitenland, vooral in Egypte. IPI Mabr is opgericht voor de realisatie van het project Pure WoW Wellbeing Resort Marsa Alam Beach Resort. Er zouden hier in totaal ongeveer 1434 gebouwde eenheden (appartementen) gerealiseerd moeten worden (in twee fasen). De prijzen van de appartementen varieerden tussen en De kopers van de appartementen zijn afkomstig uit verschillenden landen: Nederland, Groot- Brittannië, Italië, Polen, Spanje, Zwitserland, Ierland, Dubai, Cyprus, Egypte, Noorwegen, Litouwen, Slowakije en Kenia. De appartementen zouden door de kopers vervolgens worden verhuurd, zodat de kopers met de huurinkomsten hun investering konden terugverdienen. Het is de curator thans niet bekend hoeveel appartementen er zijn verkocht. Volgens opgave van de heer Oddens is het grootste gedeelte (95%) van de appartementen verkocht door de Egyptische vennootschap El Sery for Tourism Development SAE (en niet door IPI Mabr). IPI Mabr zou alleen als verkoper bij de eerste contracten zijn opgetreden. Een aantal contracten zou later ook overgezet zijn PAG. 5

6 naar El Sery For Tourism Development SAE. De curator heeft een lijst van de heer Oddens ontvangen waarop staat: 186 Total IPI Mabr Buyers. Het ziet er naar uit dat de kopers de totale koopsom hebben voldaan. Bij de transacties tussen IPI Mabr en de kopers trad eerst de Stichting Derdengelden I.P.I. en later de Stichting Derdengelden Mabr op als escrow agent. Tussen de kopers, IPI Mabr en de stichtingen werd ook een escrow agreement gesloten. Het is de curator inmiddels gebleken dat geen van deze stichtingen tot doel had om gelden ten behoeve van IPI Mabr te beheren. Op grond van Egyptisch recht zou IPI Mabr pas eigenaar worden van de appartementen op het moment dat het project volledig was opgeleverd. Feit is dat de bouw van de appartementen sinds medio 2011 stilligt, dat er slechts een gedeelte van de ruwbouw is gerealiseerd en dat er derhalve geen enkel appartement aan een koper is opgeleverd. De heer Oddens heeft als reden opgegeven dat de revolutie (de zogenaamde Arabische Lente ) op 25 januari 2011 is uitgebroken en dat deze (langer dan aanvankelijk werd gedacht) heeft aangehouden. Mede omdat het project ruim 800 km ten zuiden van Cairo is gelegen, is er volgens de heer Oddens doorgewerkt tot de liquide middelen opgedroogd waren. Het project kon volgens de heer Oddens alleen nog maar gered worden als er een investering van ongeveer 150 mio (middels een lening, dan wel het toetreden van een kapitaalkrachtige partner) werd gedaan. De heer Oddens heeft de curator bericht dat zijn werkzaamheden in de laatste jaren vooral daarop gericht waren, maar dat hij daarin niet geslaagd is gezien de huidige economische en politieke situatie. De curator zal nog onderzoek doen naar de oorzaken van het faillissement. Het onderzoek wordt belemmerd vanwege het feit dat er over de laatste periode niet of nauwelijks enige administratie lijkt te zijn gevoerd. 2. Personeel 2.1 Aantal ten tijde van faill. : Geen 2.2 Aantal in jaar voor faill. : Geen 2.3 Datum ontslagaanzegging : - Werkzaamheden : Geen werkzaamheden te verrichten. 3. Activa Onroerende zaken 3.1 Beschrijving : Nog in onderzoek. 3.2 Verkoopopbrengst : Hoogte hypotheek : Boedelbijdrage : - Werkzaamheden : Onderzoek (voor zover mogelijk en noodzakelijk) naar de eigendom van de door IPI MAbr verkochte appartementen. PAG. 6

7 Bedrijfsmiddelen 3.5 Beschrijving : Niet van toepassing. 3.6 Verkoopopbrengst : Boedelbijdrage : Bodemvoorrecht fiscus : - Werkzaamheden : Geen werkzaamheden te verrichten. Voorraden/ onderhanden werk 3.9 Beschrijving : Niet van toepassing Verkoopopbrengst : Boedelbijdrage : - Werkzaamheden : Geen werkzaamheden te verrichten. Andere activa IPI Mabr houdt volgens opgave van de heer Oddens het grootste gedeelte van de aandelen in de Egyptische vennootschap El Sery for Tourism Development SAE. De curator is in overleg met een partij over de verkoop van de aandelen in deze vennootschap. De curator zal dat overleg in de komende verslagperiode voortzetten. Het overleg is nog steeds gaande. De curator heeft onlangs nog een uitvoerige bespreking met een woordvoerder van de gegadigde partij op zijn kantoor gehad. Deze heeft de wens uitgesproken om begin 2016 concrete stappen te kunnen zetten. Nog geen verdere ontwikkelingen te melden Beschrijving : PAG. 7 De koopsommen voor de met IPI Mabr gesloten koopovereenkomsten zijn gestort op bankrekeningen van de Stichting Derdengelden IPI en de Stichting Derdengelden Mabr. De curator zal onderzoeken in hoeverre deze gelden (voor zover nog aanwezig) toebehoren aan IPI Mabr. De curator heeft de Stichting Derdengelden IPI aangeschreven om (o.a.) rekening en verantwoording te doen. De Stichting heeft gereageerd met de stelling dat alle gelden ten behoeve van het project MABR zijn ondergebracht in een andere stichting, te weten Stichting Derdengelden IPI Mabr. Volgens haar statuten heeft deze laatste stichting echter weer niet tot doelstelling om de gelden ten behoeve van de kopers van failliet te waarborgen, maar ten behoeven van de kopers van El Sery.

8 Inmiddels is de Stichting Derdengelden IPI failliet verklaard, zulks met aanstelling van mr. Claus tot curator. De curator is in overleg met mr. Claus over de afwikkeling van de gelden die Stichting Derdengelden IPI onder zich houdt. Overleg met mr. Claus heeft erin geresulteerd dat uit het boedelactief van de Stichting Derdengelden IPI een bedrag ad ,-- overgemaakt zal worden aan de boedel van IPI MABR, opdat de curator in het faillissement van IPI MABR in staat zal stellen in dat faillissement het gewenste rechtmatigheidsonderzoek te vervolgen. Zie voor een uitgebreide toelichting dit verslag onder algemeen Verkoopopbrengst : - Voortzetten overleg en onderzoek (mogelijkheden) Werkzaamheden : verkoop aandelen in de Egyptische vennootschap El Sery for Tourism Development SAE; 4. Debiteuren Voortzetten onderzoek koopsommen stichting derdengelden. 4.1 Omvang debiteuren : Vooralsnog niet gebleken. 4.2 Opbrengst : Boedelbijdrage : - Werkzaamheden : Naar verwachting geen werkzaamheden meer te verrichten. 5. Bank/Zekerheden 5.1 Vordering van bank(en) : Vooralsnog niet gebleken. 5.2 Leasecontracten : Vooralsnog niet gebleken. 5.3 Beschrijving zekerheden : Separatistenpositie : Boedelbijdragen : Eigendomsvoorbehoud : Vooralsnog niet gebleken. 5.7 Reclamerechten : Vooralsnog niet gebleken. 5.8 Retentierechten : Vooralsnog niet gebleken. Werkzaamheden : Standaard onderzoek. PAG. 8

9 6. Doorstart / voortzetten onderneming Voortzetten 6.1 Exploitatie / zekerheden : n.v.t. 6.2 Financiële verslaglegging : - Werkzaamheden : - Doorstart 6.3 Beschrijving : n.v.t. 6.4 Verantwoording Opbrengst Boedelbijdrage : - Werkzaamheden : - 7. Rechtmatigheid 7.1 Boekhoudplicht : Volgens opgave van de heer Oddens is de laatste jaren de boekhouding niet of nauwelijks bijgewerkt. Naar het zich laat aanzien is er dus niet voldaan aan de boekhoudplicht. 7.2 Depot jaarrekeningen : januari januari januari januari Goedk. Verkl. Accountant : Niet van toepassing. 7.4 Stortingsverpl. aandelen : Nog in onderzoek. 7.5 Onbehoorlijk bestuur : Nog in onderzoek. De curator zal daarbij ook speciale aandacht vestigen op het feit dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de stichting derdengelden de gelden beheert en dat er is bepaald: Gelden ten behoeve van de bouw worden pas vrijgegeven zodra dit volgens het bouwschema plaatsvindt en nadat zorgvuldig is gecontroleerd of de geclaimde bouwfase daadwerkelijk is bereikt. Deze bepaling zou moeten impliceren dat er, mede gezien de fase waarin de bouw sinds 2011 verkeert, nog altijd een aanzienlijk bedrag (75%, de bouw zou voor 25% gerealiseerd zijn) in depot bij de stichtingen derdengeld moeten staan, hetgeen niet het geval lijkt te zijn. 7.6 Paulianeus handelen : Nog in onderzoek. PAG. 9

10 Werkzaamheden : Het verrichten van diverse (standaard) onderzoeken. Gezien de ontwikkelingen met het faillissement van Stichting Derdengelden IPI heeft de curator het onderzoek naar de mogelijkheden om in dit faillissement een beroep te doen op de Garantstellingsregeling Curatoren vooralsnog gestaakt. 8. Crediteuren Er zijn nog (relatief) weinig gewone crediteuren in het faillissement aangemeld. Wel hebben diverse kopers zich bij de curator gemeld met de mededeling dat zij nog een vordering op IPI Mabr hebben. De curator zal de verschillende posities van de kopers in kaart proberen te brengen. Op dit moment hebben 148 crediteuren uit voornamelijk diverse Europese landen zich gemeld met een vordering. Mede gezien de stelling van het bestuur van de Stichting Derdengelden IPI is het nog maar de vraag of al deze crediteuren een vordering in het faillissement van IPI MABR hebben. Als blijkt dat de koopovereenkomst is gesloten met El Sery, dan wel als de oorspronkelijk gesloten overeenkomst is omgezet naar El Sery, dan zijn die betreffende kopers mogelijk geen partij (meer) bij een overeenkomst met IPI MABR. In dat geval is het ook nog maar de vraag of zij als schuldeiser van IPI MABR kunnen worden aangemerkt. De curator heeft één en ander in onderzoek. 8.1 Boedelvorderingen : Kamer van Koophandel 12,- 8.2 Pref. vord. van de fiscus : 2.673, Pref. vord. van het UWV : Andere pref. crediteuren : Aantal concurrente crediteuren : Bedrag concurrente crediteuren : , Betwiste crediteuren : Verwachte wijze van afwikkeling : Nog niet bekend Werkzaamheden : Naast de gebruikelijke werkzaamheden: in kaart brengen verschillende posities van kopers. (zie bijgevoegde crediteurenoverzichten) 9. Procedures 9.1 Naam wederpartij(en): : Vooralsnog niet gebleken. 9.2 Aard procedure : Stand procedure : - Werkzaamheden : Geen werkzaamheden te verrichten. PAG. 10

11 10. Overig 10.1 Termijn afwikkeling faill. : Nog niet bekend Plan van aanpak : Het verrichten van de aangekondigde werkzaamheden Indiening volgend verslag : 3 maanden na dato. 11. Bijlagen: 11.1 lijst voorlopig erkende boedelcrediteuren 11.2 lijst voorlopig erkende preferente crediteuren 11.3 lijst voorlopig erkende concurrente crediteuren PAG. 11