Dongen Sint Josephstraat, patio plaats J. Ruimtelijke onderbouwing

Transcriptie

1 Dongen Sint Josephstraat, patio plaats J Ruimtelijke onderbouwing

2 2

3 3 Sint Josephstraat, patio J Dongen omgevingsvergunning identificatie planstatus identificatiecode: datum: status: NL.IMRO.0766.OABP VG concept ontwerp projectnummer: vastgesteld opdrachtleider: J.C.C.M. Van Jole

4 4 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding en doel Ligging plangebied Geldend bestemmingsplan 10 Hoofdstuk 2 Planbeschrijving Huidige situatie Toekomstige situatie 13 Hoofdstuk 3 Toetsing beleid en omgevingsaspecten Toetsing beleid Toetsing omgevingsaspecten 17 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 22

5 5 Toelichting

6 6

7 7

8 8 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Op 24 februari 2011 is het bestemmingsplan 'Sint Josephstraat, Dongen'aan de Sint Josephstraat te Dongen door de gemeenteraad van Dongen vastgesteld. Dit plan maakt de realisatie van 25 woningen met bijbehorende voorzieningen en twee commerciële ruimten mogelijk. Thans is voor deze locatie een concreet plan in procedure. De initiatiefnemer is, in afwijking van het bestemmingsplan, voornemens om aan de bovenstaande ontwikkeling een extra patio toe te voegen op 'Plaats J'. Deze patio wordt echter gebouwd op een gedeelte van het perceel met de bestemmingen 'Groen'en 'Verkeer-Verblijfsgebied'. De voorgenomen ontwikkeling is in afwijking van het geldende bestemmingsplan. De gemeente is voornemens om medewerking te verlenen aan het initiatief. Hiervoor is het noodzakelijk om een goede ruimtelijke onderbouwing op te stellen.

9 9 1.2 Ligging plangebied De globale ligging van de patio aan de Sint Josephstraat in Dongen, is met een rode lijn aangegeven in figuur 1.1. De locatie ligt in de kern Dongen en wordt hoofdzakelijk omgeven door voornamelijk woningen. Het perceel is momenteel volledig onverhard en in gebruik als opslagterrein. Figuur 1.1 Globale ligging patio J (Google Maps, 2014)

10 Geldend bestemmingsplan Voor het perceelsgedeelte waarop de patiowoning wordt gebouwd geldt het bestemmingsplan 'Sint Josephstraat, Dongen' (vastgesteld op 24 februari 2011). De gronden van de locatie zijn aangeduid als 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Eventuele dubbelbestemmingen zijn op de projectlocatie niet aanwezig. De bestemming 'Groen' houdt in dat momenteel alleen gebouwen voor nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd. Voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd. In onderstaand figuur 1.2 is het betreffende perceelsgedeelte met de daarbij behorende bestemmingen aangegeven. Figuur 1.2 Bestemmingen 'Groen'en 'Verkeer-Verblijfsgebied' binnen bestemmingsplan 'Sint Josephstraat, Dongen' (Gemeente Dongen, 2011)

11 11

12 12 Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie In figuur 2.1 is de exacte locatie van de patiowoning met een rode kleur aangegeven. Het betreffende perceel is momenteel volledig onbebouwd en in gebruik als (afgeschermd) opslag terrein. Ten noorden en ten oosten van de projectlocatie worden de woningen van het nieuwbouwproject 'Sint Josephstraat, Dongen' gerealiseerd. Aan de zuid en westzijde grenst de locatie aan de achterzijde van bestaande bebouwing. Ten zuiden van het plangebied ligt een rij patiowoningen. Figuur 2.1 Ligging patio J (Google Maps, 2014)

13 Toekomstige situatie De beoogde ontwikkeling omvat de realisatie van een extra patiowoning aan de Sint Josephstraat te Dongen. De betreffende patio is met rood omcirkeld in figuur 2.2. De te bouwen woning bestaat uit één woonlaag met een maximale bouwhoogte van 4,1 meter. De minimale bouwhoogte bedraagt 3,3 meter. In figuur 2.3 blijkt dat de te bouwen woning twee verschillende bouwhoogtes heeft. Het deel van de woning met een hoogte van 3,3 meter krijgt een gevelbekleding van donkerbruin metselwerk. De bebouwing van 4,1 meter krijgt een grijswitte gevelstuc met een gemetselde plint. De patiowoning wordt uitgevoerd met een plat dak. Aan de voorzijde van de patio, aan de kant van de Sint Josephstraat, worden twee parkeerplaatsen voor de patio gerealiseerd. De achterzijde van de patio zal als tuin worden gebruikt. Figuur 2.2 impressie locatie toekomstige patio J (CIER architecten, 2016)

14 14 Figuur 2.3 Zijaanzichten voorgevels patio J

15 15

16 16 Hoofdstuk 3 Toetsing beleid en omgevingsaspecten 3.1 Toetsing beleid Rijksbeleid Toetsingskader Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening In het omschreven bouwplan zijn geen nationale belangen in het geding. Wel moeten de drie stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking worden afgepeld. De drie stappen zijn: 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; 3. indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Toetsing De ontwikkeling van één woning is geen ruimtelijke ontwikkeling, zoals beschreven volgens artikel onder 1i van het Besluit ruimtelijke ordening. Hierdoor is verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet relevant. Provinciaal beleid Toetsingskader Provinciale ruimtelijke structuurvisie, Verordening Ruimte 2014 Toetsing Beide beleidsdocumenten bevatten geen regels voor de beoogde ontwikkeling. Er is namelijk geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het initatief voor de realisering van de patiowoning sluit aan op het provinciale beleid voor stedelijke herontwikkeling. Er wordt binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Dongen gebouwd. Gemeentelijk beleid Toetsingskader Structuurvisie Dongen (2020), Dongense Woonvisie Toetsing De beoogde ontwikkeling valt binnen de opgestelde woningbouwplanning van Dongen voor de periode De woning draagt bij aan de instandhouding van het woonmilieu, omdat het bouwplan aansluit op de eveneens ter plaatse te realiseren 25 woningen en 2 commerciële ruimtes. Conclusie De voorgenome ontwikkeling past binnen de kaders van het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

17 Toetsing omgevingsaspecten omgevingsaspect/ toetsing toetsingskader Archeologie Op de locatie ligt geen archeologische Besluit ruimtelijke ordening, verwachtingswaarde. In het kader van het onderliggende bestemmingsplan was in 2010 archeologisch onderzoek uitgevoerd door Synthegra. Op basis van het veldonderzoek is de verwachting voor het aantreffen van intacte archeologische resten laag. Vervolgonderzoek was daarom niet noodzakelijk. Bodem Wet bodembescherming Ten behoeve van het geldende bestemmingsplan zijn in 2010 enkel bodemonderzoeken uitgevoerd ter plaatse van St. Josephstraat 157/159 /167/169. Uit de onderzoeken kwam naar voren dat sanering noodzakelijk is. Cultuurhistorie De projectlocatie valt niet binnen een modernisering van de cultuurhistorisch waardevol gebied. Daarnaast is monumentenzorg (MOMO), de locatie van de hoofdweg af gelegen, hierdoor Besluit ruimtelijke ordening, valt de locatie buiten historische lijnen en vlakken. Cultuurhistorische Verder zijn geen cultuurhistorische gebouwen of waardenkaart gemeente objecten aanwezig op de locatie. Dongen Water Waterwet, watertoets, Besluit ruimtelijke ordening, Leidraad Riolering, Bedrijven en milieuzonering Wet ruimtelijke ordening, VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, Wet milieubeheer, Activiteitenbesluit Externe veiligheid Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, Besluit externe veiligheid inrichtingen en Besluit externe veiligheid buisleidingen Bij een ruimtelijk project moet een watertoets worden uitgevoerd. Hierin wordt aangetoond dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de waterhuishouding. De watertoets is opgenomen in Bij de realisatie van milieugevoelige functies nabij milieubelastende functies of visa versa moet een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Ook moet rekening worden gehouden met de bedrijfsvoering en milieugebruiksruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen. In de omgeving van de locatie zijn verschillende bedrijven gesitueerd. Hier wordt verder op in gegaan in conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering. Vanwege de funtiewijziging naar wonen en in het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen is bodemonderzoek noodzakelijk Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Ter plaatse van de beoogde patiowoning is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast worden de omliggende bedrijven door de beoogde patiowoning niet in de eigen bedrijfsvoering beperkt. Overeenkomstig de professionele risicokaart Het aspect externe ( waarin veiligheid vormt geen relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en belemmering voor de nabij de omgeving van de patio geen risicovolle beoogde ontwikkeling. inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in en nabij de omgeving van de patio geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

18 18 Verkeer en parkeren Ecologie Wet Natuurbescherming De parkeerbehoefte uit het onderliggende bestemmingsplan 'Sint Josephstraat, Dongen' bedraagt 1,3 parkeerplaatsen per woning, uitgaande van een woning zonder oprit/garage. Bij de ontwikkeling van de patio worden twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. De woning wordt ontsloten via de bestaande structuur van de Sint Josephstraat. Het projectgebied is niet gelegen in of nabij een beschermd natuurgebied. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied is op meer dan 6 km gelegen en het dichtstbijzijnde Natuurnetwerk Brabant (NNB) gebied op circa 700 m. Vanwege deze ruime afstand en beperkte omvang van de ontwikkeling zullen geen significant negatieve effecten op beschermde gebieden optreden. Het plan voldoet aan de parkeer behoefte. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Luchtkwaliteit Hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer, Besluit niet in betekenende mate, Regeling beoordeling luchtkwaliteit Wegverkeerslawaai Wet geluidhinder (Wgh), Wet ruimtelijke ordening, jurisprudentie, Bouwbesluit Het projectgebied bestaat in de huidige situatie uit tuin en is in gebruik als opslagterrein. Er is geen bebouwing of opgaande vegetatie aanwezig. Gezien de huidige situatie van het projectgebied kan het voorkomen van beschermde soorten worden uitgesloten. De ontwikkeling van één woning valt binnen de vrijstellingswaarde van toetsing aan de grenswaarden zoals opgenomen in het Besluit niet in betekende mate (NIBM). Daarnaast blijkt uit de monitoringstool ( die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort, dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de projectocatie voldoet aan de wettelijke normen. In het bestemmingsplan 'Sint Josephstraat, Dongen' is via een aparte hogere waarde-proceduren al een hogere waarde aangevraagd voor de woningen te ontwikkelen in dat bestemmingsplan. De beoogde patio van voorliggende ruimtelijke motivering is verder van de weg gelegen dan de andere woningen. Hierdoor zal de geluidsbelasting niet hoger zijn dan de woningen waar reeds de hogere waarde voor is aangevraagd. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling Water Waterbeheer en watertoets Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Brabantse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit project wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

19 19 Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Europa: Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: Nationaal Waterplan (NW) Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Waterwet Provinciaal Provinciaal Waterplan Waterschapsbeleid Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan , wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'. Huidige situatie Algemeen Het projectgebied is gelegen aan de Sint Josephstraat te dongen (figuur 1.1). Omdat het projectgebied in de bebouwde kom van Dongen ligt is het projectgebied niet gekarteerd. Het perceel is momenteel volledig onverhard. Waterkwantiteit Binnen en in de directe omgeving van het projectgebied zijn geen watergangen aanwezig. Veiligheid en waterkeringen Het projectgebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

20 20 Afvalwaterketen en riolering Het projectgebied is niet aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Toekomstige situatie Algemeen De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van één patiowoning. De Brabantse waterschappen hanteren een grenswaarde van m² voor mogelijke compensatiemaatregelen. Bij een project met een toename in verharding van minder dan m 2 is compensatie niet verplicht. De realisatie van onderhavige patiowoning blijft ruimschoots onder deze grenswaarde. Watercompenserende maatregelen zijn daarom niet noodzakelijk. Watersysteemkwaliteit en ecologie Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Veiligheid en waterkeringen De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving. Afvalwaterketen en riolering Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: hemelwater vasthouden voor benutting, (in-) filtratie van afstromend hemelwater, afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater, afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI. Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aanof afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Voor de realisatie van de patiowoning is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk. Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse Bedrijven en milieuzonering Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

21 21 ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit project gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Onderzoek In de omgeving van het projectgebied, met name in het centrum van Dongen, zijn diverse bedrijven en instellingen gelegen. Dit betreft horeca, kantoren, nutsvoorzieningen, dienstverlening, maatschappelijke en culturele voorzieningen. Er is daarom sprake van een gemengd gebied. Ten zuiden van het projectgebied is op circa 40 m is een brandweerkazerne gelegen. Voor een brandweerkazerne geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Circa 80 m ten noordoosten van het projectgebied is ter plaatse van de Sint Josephstraat 135 Elro Snacks B.V. gelegen. Volgens de VNG-publicatie geldt voor een bedrijf gericht op de vervaardiging van snacks en kant- en klaarmaaltijden een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. Circa 30 m ten noorden van het projectgebied is ter plaatse van Sint Josephstraat 187 het horecabedrijf De Heeren van Dongen gelegen. Voor een discotheek/muziekcafé geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 10 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het projectgebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in de eigen bedrijfsvoering. Conclusie Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde patiowoning sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de omliggende bedrijven door de patiowoning niet in de eigen bedrijfsvoering worden belemmerd.

22 22 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 4.1 Economische uitvoerbaarheid Alvorens een nieuwe ontwikkeling planologisch mogelijk kan worden gemaakt dient beoordeeld te worden of het voldoende zeker is dat de ontwikkeling daadwerkelijk kan worden uitgevoerd binnen de planperiode (10 jaar). Financiële haalbaarheid is daarom een voorwaarde voor het opnemen. Initiatiefnemer heeft de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond. Op basis van artikel 6.12 lid 1 Wro dient de gemeenteraad in het kader van onderhavige ontwikkeling een exploitatieplan op te stellen. In het kader van de totale ontwikkeling is een exploitatie overeenkomst afgesloten, zoals reeds opgesteld voor het bestemmingsplan 'Sint Josephstraat, Dongen'. De kosten van de ruimtelijke motivatie komen voor rekening van de initiatiefnemer. Kosten gemaakt door de gemeente worden volledig verhaald op de initiatiefnemer. Doordat echter een exploitatieovereenkomst wordt afgesloten zijn de kosten van de grondexploitatie conform artikel 6.12 lid 2 Wro anderszins verzekerd. De verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan vervalt hiermee. De economische haalbaarheid van het plan is gewaarborgd. 4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht juncto artikel van het Besluit ruimtelijke ordening zal aan de volgende besturen en/of diensten de omgevingsvergunning en de daarbij behorende ruimtelijke onderbouwing worden toegezonden met het verzoek om, onder verwijzing naar artikel 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht, binnen vier weken te reageren: provincie Noord-Brabant; Waterschap Brabantse Delta; brandweer.

23 23