Bestemmingsplan Burgum, Kûpersstrjitte 2 (wijziging bestemming van "Maatschappelijke doeleinden" in "Centrum - B")"

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Burgum, Kûpersstrjitte 2 (wijziging bestemming van "Maatschappelijke doeleinden" in "Centrum - B")" 2011 NL.IMRI BPVIII

2 versie: {...} datum: {...} auteur: {...} afdeling: {...} stuknummer: {...}

3 Toelichting Bestemmingsplan Burgum, Kûpersstrjitte 2 (wijziging bestemming van "Maatschappelijke doeleinden" in "Centrum - B")" 1 Inleiding Ten tijde van het vaststellen van het Masterplan Burgum Centrum (18 februari 2010) werd er van uitgegaan dat er een gezondheidscentrum (GOED) zou worden gerealiseerd aan de Markt (locatie voormalig dienstencentrum, Kûpersstrjitte 2) te Burgum. Om diverse redenen is de ontwikkeling van een gezondheidscentrum (GOED) op de betreffende locatie afgeblazen. Het dienstencentrum is inmiddels gesloopt. Over de herinvulling van de locatie voormalig dienstencentrum aan de Kûpersstrjitte 2 te Burgum heeft ons college overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de besturen van dorpsbelangen en de Himbo. Daarbij is uitdrukkelijk naar voren gekomen dat er weer ruimte aanwezig wordt geacht voor een uitbreiding van de winkelvoorzieningen in Burgum. Bovendien is er ook oog voor de concurrentiepositie van Burgum, waarvan de Himbo met ons college vindt dat die wel steviger kan. De Markt wordt wel omschreven als het boodschappengebied en de Schoolstraat, Lageweg en de T. Geartsstrjitte als winkelgebied. In dat onderscheid zou bijvoorbeeld een nieuwe supermarkt op de locatie voormalig dienstencentrum passen, waarvoor overigens ruime belangstelling bestaat. Daarnaast worden kansen gezien om in samenhang met een supermarkt meer investeringen op gang te krijgen in Burgum. Aangezien er op de locatie in meerdere lagen moet/kan worden gebouwd liggen er ook kansen voor nieuwe functies en uiteraard voor kwalitatief hoogwaardige appartementen. Bovendien ontstaat er een basis (ook financieel) voor de herinrichting van de zuidzijde van de Markt, zoals bedoeld in het Masterplan (waaronder de uitbreiding van parkeergelegenheid). In hoofdstuk 2 wordt het planologische beleidskader geschetst op gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het gebied. Hoofdstuk 4 behandelt de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 en 6 komen achtereenvolgens de juridische planopzet en de uitvoerbaarheid aan de orde. 2 Beleidskader Aan het betreffende perceel is in het geldende bestemmingsplan "Burgum-oost" de bestemming "Maatschappelijke doeleinden 4" toegekend. Het bestemmingsplan bevat geen ontheffings- of wijzigingsbevoegdheid waardoor alsnog medewerking kan worden verleend

4 aan de vestiging van een centrumfunctie in combinatie met appartementen. Er kan alleen medewerking worden verleend via een herziening van het bestemmingsplan. De gemeentelijke visie ten aanzien van het centrum van Burgum staat verwoord in het Masterplan Burgum Centrum (februari 2010). Ten aanzien van de locatie van het voormalig dienstencentrum staat het één en ander in het Masterplan Burgum Centrum.

5 Hierbij maken we de kanttekening dat het ruimtelijk beleid daarin is toegespitst op de vestiging van het GOED op de locatie Kûpersstrjitte 2. Zoals hiervoor al is aangegeven wordt het GOED niet op de betreffende locatie gerealiseerd. Er is inmiddels besloten om een centrumfunctie aan het betreffende perceel toe te kennen. In ruimtelijk opzicht maakt het weinig verschil of begane grond van de betreffende locatie een GOED of een publiekstrekker (zoals een supermarkt) wordt gevestigd. Vandaar dat wij de tekst van het Masterplan Burgum centrum hebben aangepast op de vestiging van een publiekstrekker op de betreffende locatie. Aan de zuidzijde van de Markt is ruimte voor de ontwikkeling van een publiekstrekker door het verdwijnen van het huidige dienstencentrum. Deze locatie zal bij moeten dragen aan een versteviging van de wand rond de Markt, om daarmee het "plein" een intiemer karakter te geven. Bovendien is het programma zodanig dat er in meerdere lagen moet worden gebouwd, temeer omdat de zuidzijde van de Markt ook benut kan en moet worden voor de functie wonen. Op grond daarvan zal op de kavel kunnen worden gebouwd in minimaal 4 bouwlagen. Incidenteel is 5 bouwlagen mogelijk (hoogte is vergelijkbaar met de oostelijke bebouwingswand van de Markt). Onze raad heeft op 18 februari 2010 de stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze locatie vastgesteld, die zullen worden gehanteerd voor de uitwerking. 3 Beoordeling 3.1 Project, bouwplan Het voorgenomen project/bouwplan heeft betrekking op de realisatie van centrumfuncties, eventueel in combinatie met appartementen. 3.2 Ruimtelijke inpasbaarheid Zoals in het beleidskader (hoofdstuk 2) al is vermeld vinden wij dat een zogenaamde "stedelijke wand" bijdraagt aan een herkenbaar en karakteristiek beeld van een centrum. De realisatie van centrumfuncties met appartementen achten wij dan ook ruimtelijk inpasbaar. 3.3 Functionele inpasbaarheid Zoals hiervoor reeds aangegeven maakt het ruimtelijk weinig verschil of op de betreffende locatie een GOED of een centrumfunctie word gevestigd. 3.4 Conclusie Op grond van het voorgaande is de conclusie dat het voorgenomen project/bouwplan past binnen het gemeentelijk beleid.

6 4 Omgevingsaspecten Naast stedenbouwkundige uitgangspunten en bestaand ruimtelijk beleid dient er ook rekening te worden gehouden met de volgende omgevingsaspecten: ecologie, archeologie, bodemgesteldheid, water, geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit. Deze aspecten komen in dit hoofdstuk aan bod. 4.1 Ecologie De Flora- en faunawet regelt de bescherming van wilde dieren plantensoorten. In deze wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is daarin een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. Dat betreft de inheemse dieren en planten die genoemd worden in bijlage IV van de Europese Habitatrichtlijn en vrijwel alle vogels op grond van de Vogelrichtlijn. Het voormalig dienstencentrum op het perceel Kûpersstrjitte 2 is inmiddels gesloopt. Het perceel ligt nu braak. Een dergelijk perceel is geen leefomgeving voor wilde dieren plantensoorten. Het is dan ook niet aannemelijk dat deze beschermde dier/ en plantensoorten op het perceel voorkomen. Wij achten nader onderzoek, gelet op het voorgaande, niet nodig. 4.2 Archeologie In 1992 ondertekende Nederland het Verdag van Valetta-Malta. Samen met de in 2007 gewijzigde Monumentenwet heeft de zorg voor het archeologisch erfgoed daarmee een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunt van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden ter plaatse en de introductie van het zogenaamde "veroorzakerprincipe". Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Dit is vertaald in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) die in september 2007 in werking is getreden. Vooral de Monumentenwet is door de WAMZ gewijzigd en gaat nu concreet in op de bescherming van archeologische waarden in bestemmingsplannen. Binnen het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijk aanwezige archeologische waarden. Om dit op een eenvoudige wijze te kunnen beoordelen heeft de provincie Fryslân de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) ontwikkeld. De FAMKE kaart geeft voor het betreffende perceel voor de periode Steentijd - Bronstijd het advies "onderzoek bij grote ingrepen". Van deze gebieden vermoeden we op basis van eerder onderzoek dat eventuele aanwezige archeologische resten uit de steentijd al ernstig verstoord zijn. Voor de meeste kleine ingrepen is hier dan ook geen verder onderzoek noodzakelijk. Diepere sporen en vondsten kunnen evenwel nog intact zijn. Een uitzondering maakt de provincie daarom voor zeer

7 omvangrijke ingrepen van meer dan 2,5 hectare. Voor dergelijke grote ingrepen adviseert de provinice een karterend proefsleuvenonderzoek. Voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen valt het plangebied in een zone waarvoor het advies: "Karterend onderzoek 3" is afgegeven. In deze gebieden kunnen zich archeologische resten bevinden uit de periode midden - bronstijd - vroege Middeleeuwen. Het gaat hier dan met name om vroeg- en volmiddeleeuwse veenontginningen. Daarbij bestaat de kans dat er zich huisterpjes uit deze tijd in het plangebied bevinden. Ook de wat oudere boerderijen kunnen archeologische sporen of resten afdekken, hoewel de veengronden eromheen al afgegraven zijn. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 5000m² een historisch en karterend onderzoek te verrichten. De bestemmingsplan herziening heeft betrekking op een perceel van ongeveer 2000m². Er hoeft, gelet op de adviezen van de provincie, dan ook geen nader onderzoek te worden verricht. 4.3 Bodemonderzoek Uit een nader bodemonderzoek op het betreffende perceel (2005) blijkt dat er een ernstig verontreinigde grond/slib op het perceel aanwezig is. Het terrein is daarom gesaneerd. Uit het saneringsrapport blijkt dat de grond op dit moment schoon is. 4.4 Watertoets Compensatie verharding Het Wetterskip Fryslân hanteert het uitgangspunt dat een toename van verhard oppervlak (alle oppervlakten zoals daken, trottoirs en wegen worden gerekend onder de noemer verhard oppervlak) gecompenseerd moet worden door waterberging aan te leggen. De toename van verhard oppervlak dient gecompenseerd te worden door 10% van de toename van verhard oppervlak nieuw oppervlaktewater aan te leggen. De compensatie dient gerealiseerd te worden binnen hetzelfde plangebied. It Wetterskip Fryslân ziet in de directe nabijheid van het plangebied geen compensatie mogelijkheden. Door ons (de gemeente) is recent een nieuw gescheiden stelsel aangelegd. Een gemaal voert het hemelwater af op het boezemwater. De nieuwe bebouwing moet worden afgekoppeld en aangesloten op dit gescheiden stelsel. Wanneer er nieuwe terreinverharding wordt aangelegd vraagt It Wetterskip dit te doen in de vorm van waterbergende verharding. Deze bestrating bergt, zuivert en vertraagt de afvoer van regenwater. Hierdoor functioneert het terrein met verharding alsof het onverhard zou zijn. Wanneer ervoor gekozen wordt het dakoppervlak af te koppelen en de nieuwe terreinverharding uit te voeren in waterbergende verharding dan is het niet meer noodzakelijk de 10% compensatie voor de toename van verhard oppervlak uit te voeren.

8 Afvalwater- en regenwater Om het aantal overstoringen van rioolwater en de belasting van rioolzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In geval van dit bouwplan kan het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak, onder bij Waterkwaliteit genoemde voorwaarden, geloosd worden op het oppervlaktewater. Waterkwaliteit Om een goede kwaliteit van water te realiseren moet voorkomen worden dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Tevens dient gebouwd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal. Drooglegging en waterpeilen Bij het realiseren van bebouwing en het aanleggen van de verharding moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging (de drooglegging is de afstand tussen waterpeil in de sloot en het maaiveld) om bijvoorbeeld opdrijven van verharding te voorkomen. It Wetterskip adviseert voor bebouwing met kruipruimte een drooglegging van 1,10m en voor bebouwing zonder kruipruimte een drooglegging van 0,70m gerekend vanaf de te realiseren bovenkant vloer. Ook voor verharding adviseren wij een drooglegging van +0,70m NAP. De bouwlocatie ligt in het peilgebied met het boezempeil van -0,52m NAP. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen de +0,20m NAP en de +0,70m NAP. Het plangebied ligt vrij voor de boezem. Er moet daarom rekening worden gehouden met hoogwater in het kader van regionale wateroverlast. Het bijbehorende maatgevend boezempeil is hier -0,01m NAP. Dit peil, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen. In dit geval is de drooglegging de strengste norm. Wij adviseren een minimale aanleghoogte van +0,18m NAP in geval van verharding en bebouwing zonder kruipruimte. In geval van bebouwing met kruipruimte adviseert It Wetterskip een minimale aanleghoogte van +0,58m NAP. Waterwet Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden ingediend in het kader van de Waterwet. Onder ingrepen in het watersysteem worden ook het onttrekken van grondwater en het lozen daarvan op het oppervlaktewater verstaan. Op de site van It Wetterskip ( staat informatie over de Waterwet en kan onder andere ook meldingsformulieren en het aanvraagformulier voor een watervergunning worden gedownload. Procesafspraken

9 It Wetterskip gaat er van uit dat de in watertoets vermelde adviezen worden opgevolgd en meegenomen in de verdere planvorming. Wanneer de vermelde adviezen worden opgevolgd ziet It Wetterskip met betrekking tot het voorliggende plan geen waterhuishoudkundige bezwaren. It Weterskip heeft dan ook een positief wateradvies gegeven. De watertoetsprocedure is hiermee, wat betreft It Wetterskip, afgerond. 4.5 Wet geluidhinder Uit het akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting t.g.v. wegverkeerslawaai Markt/Kûpersstrjitte te Burgum (nieuwbouw dienstencentrum (zie bijlage 1)) blijkt het volgende. Voor beide wegen (Markt en Kûpersstrjitte) geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Dergelijke wegen zijn niet zoneplichtig voor de Wet Geluidhinder. De berekende gevelbelasting is dan alleen voor de toetsing aan het bouwbesluit van belang. 4.6 Externe veiligheid Uit de risicokaart van de provincie Fryslân blijkt dat er in de nabijheid van het betreffende perceel geen risicovolle inrichtingen zijn. 4.7 Luchtkwaliteit Veranderingen in de luchtkwaliteit worden grotendeels veroorzaakt door de toename van het verkeer. Als aannemelijk is dat er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van een grneswaarde, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmeringen voor het project. In dit geval is er van een feitelijke of dreigende overschrijding geen sprake. In de provincie Fryslân zijn de achtergrondconcentraties PM10 en NO2 laag. De afgelopen jaren zijn berekeningen uitgevoerd voor verschillende provinciale wegen met de hoogste verkeersintensiteiten. De uitkomsten hiervan geven aan dat de grenswaarden niet worden overschreden. Nu op de drukste wegen in onze provincie de grenswaarden niet worden overschreden, kan gelet op de verkeersintensiteit op de Markt en de Kûpersstrjitte worden geconcludeerd dat een overschrijding van de grenswaarden niet te verwachten is. 4.8 Conclusie De omgevingsaspecten vormen geen belemmering voor het wijzigen van de bestemming. 5 Toelichting op de regels Met dit bestemmingsplan wordt aan het perceel Kûpersstrjitte 2 te Burgum de bestemming "Centrum - B" toegekend. In de planregels is bepaald dat op de begane grond een detailhandelsvestiging in voedings- en genotsmiddelen kan worden gerealiseerd, met andere centrumfuncties en wonen er boven.

10 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economisch De totale uitgaven voor het perceel (boekwaarde, verwerving, bouw- en woonrijp maken e.d.) bedragen ruim 2.2 miljoen. De verkoop van het terrein en de overige inkomsten voor het perceel komen neer op ruim 2.2 miljoen. 6.2 Maatschappelijk Inspraak Het Masterplan Burgum Centrum, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan, is tot stand gekomen via een zogenaamd interactief proces, waarbij vertegenwoordigers van diverse organisaties actief waren betrokken. Het plan is vastgesteld in de raadsvergadering van 18 februari Belanghebbenden hebben op diverse momenten invloed kunnen uitoefenen op de inhoud. Het Masterplan Burgum Centrum bleek een breed draagvlak te hebben. Het Masterplanplan onderscheidt een aantal thema s, nl. wonen, winkels en voorzieningen, verkeer en infrastructuur. De locatie v.m. Dienstencentrum wordt in het Masterplan aangeduid als een locatie waar een vervolg kan worden gegeven aan de ooit ingezette vernieuwing van de Markt (de noord- en oostzijde zijn de afgelopen decennia vernieuwd). Dat houdt in dat het Masterplan concreet aangeeft dat nieuwbouw in 4 tot 5 bouwlagen moet worden gerealiseerd en dat er investeringen nodig zijn aan de zuidkant van de Markt (herinrichting publieke ruimte en uitbreiding parkeervoorziening). Het Masterplan geeft daarvoor beeldend een aantal kwalitatieve uitgangspunten, die vertaald zijn in wat concretere stedenbouwkundige uitgangspunten, die worden gehanteerd bij het op de markt brengen van de locatie. De ruimtelijk/stedenbouwkundige opzet van het voorliggende bestemmingsplan is dus al vrij nauwkeurig bepaald in het Masterplan en dientengevolge kan het gehele proces rond het tot standkomen van het Masterplan worden gezien als een uitgebreide inspraakmogelijkheid voor belanghebbenden over de toekomst van deze locatie. Ten tijde van het vaststellen van het Masterplan was er nog geen breed draagvlak voor het vestigen van een publiekstrekker op deze locatie. Bovendien leek toen de vestiging van een gezondheidscentrum, in combinatie met andere centrumfuncties en wonen, een reële nieuwe invulling. Dankzij de positieve ontwikkeling van bestaande en nieuwe centrumfuncties in Burgum in de afgelopen jaren, was er voor de Himbo en dorpsbelangen aanleiding de gemeente in overweging te geven de locatie te benutten voor een versterking van Burgum via de vestiging van o.a. een nieuwe publiekstrekker. De gemeenteraad heeft op 14 juli 2011 kennis genomen van dit standpunt van deze organisaties en het college van B&W de ruimte gegeven de locatie in overeenstemming hiermee te ontwikkelen. Een

11 belangrijke voorwaarde van de Himbo en ook de gemeenteraad is dat er sprake moet zijn van een kwaliteitsimpuls of toegevoegde waarde voor Burgum (en haar verzorgingsgebied). Niet alleen qua functie, maar ook quaruimtelijke uitstraling. Bij het vermarkten van de locatie wordt die voorwaarde opgenomen in de beoordelingscriteria. Voorzover er voor belanghebbenden aanleiding is inhoudelijk te reageren op de inhoud van het voorliggende bestemmingsplan, biedt de formele procedure die de wet voorschrijft voldoende tijd en gelegenheid een zienswijze bij de gemeentraad in te dienen. Gelet op het voorgaande is er niet nogmaals een inspraakprocedure gevolgd. Overleg Het betreffende perceel ligt in het winkelkerngebied van Burgum. Gelet op het voorgaande en de "Notitie inwerkingtreding Verordening Romte" is vooroverleg niet vereist.